A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
BEŞİKTAŞ / İSTANBUL
(2 Adet Dükkan ve 8 Adet Konut)
DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2016-VAKIFGYO-10
-- 1 --
YÖNETİCİ ÖZETİ
TALEP EDEN KURUM | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 21.11.2016 tarihli sözleşme |
BAŞVURU TARİHİ VE TALEP NO | 21.11.2016 - 10 |
RAPORUN KONUSU | Mülkiyeti VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.’ne ait olan; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumeli Hisarı Mahallesi, 1472 ada, 1 numaralı parselde F2/A blokta yer alan 2 adet Dükkan ve 8 Adet Konut ” vasfı ile kayıtlı taşınmazların güncel pazar değerinin tespiti. |
RAPOR TARİH VE NO | 27.12.2016 / 2016-VAKIFGYO-10 |
SAHİBİ | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
HİSSESİ | Tam |
TAPU İNCELEMESİ | 07.12.2016 tarihinde, saat 11:00-11:04 itibariyle Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı’ndan alınan güncel takbis belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir değişikliğe ve takyidat kaydına rastlanmamıştır. Beyan: Yönetim Planı: 09/06/1995 beyanı bulunmaktadır. |
İMAR DURUMU | Beşiktaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazların bulunduğu 1472 ada, 1 parsel; “18.06.1993 onay tarihli, 1/5000 Ölçekli Beşiktaş Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 10.12.1993 onay tarihli, 1/1000 Ölçekli Geri Görünüm Etkilenme Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında, 26.11.1973 onay tarihli, 1/500 Ölçekli mevzi imar planında, blok düzende H:15.50 m yükseklikte yapılanma hakkına sahip olup, “Konut” alanı”nda kalmaktadır. |
KISITLILIK HALİ | Değerleme konusu bağımsız bölümler için herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. |
DEĞERİ | KDV HARİÇ TOPLAM SATIŞ DEĞERİ: 13.657.000,-TL (ONÜÇMİLYONALTIYÜZELLİYEDİBİNTÜRKLİRASI) KDV HARİÇ TOPLAM KİRA DEĞERİ: 79.922,-TL (YETMİŞDOKUZBİNDOKUZYÜZYİRMİİKİTÜRKLİRASI) |
RAPORU KONTROL EDENDEĞERLEME UZMANI | H. Xxxx XXXXXXXXX (SPK Lisans No: 400364) |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Xxxxxxxxxxx XXXXXXXX (SPK Lisans No:400814) |
İÇİNDEKİLER
1 - RAPOR BİLGİLERİ | 5 |
1-1 Rapor Tarihi ve Numarası | 5 |
1-2 Rapor Türü | 5 |
1-3 Raporu Hazırlayanlar | 5 |
1-4 Değerleme Tarihi | 5 |
1-5 Dayanak Sözleşmesi | 5 |
1-6 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama | 5 |
1-7 Şirket Bilgileri | 5 |
1-8 Müşteri Bilgileri | 5 |
1-9 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | 6 |
2 – DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR | 6 |
2-1 Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı | 6 |
2-2 Değerin Tanımı ve Piyasa Değeri Açıklaması | 6 |
2-3 Değerlendirilen Mülk Hakları | 6 |
2-4 İşin Kapsamı | 6 |
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI | 7 |
3-1 Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri | 7-…-13 |
3-2 Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgileri | 14 |
3-3 Taşınmazın Tapu Tetkiki | 14 |
3-4 Taşınmazın Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler | 15 |
3-5 Taşınmazın Son Üç Yıl İçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikleri (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb) | 15 |
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu | 15 |
3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/Xxxx Xxxxxx ve Kullanımına Dair Yasal İzin ve Belgeler | 15 |
3-8 Taşınmazın Tanıtılması | 16 |
3-8-1 Ulaşım Özellikleri | 16 |
3-8-2 Taşınmazın Teknik, Fiziksel ve Yapısal Özellikleri | 17-18 |
4 – PİYASA ARAŞTIRMASI | 18 |
4-1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri | 18-19-20 |
5- VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR | 21 |
5-1 Değerleme İşlemini Olumlu ve Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler | 21 |
5-2 En İyi ve En Verimli Kullanım Analizi | 21 |
5-3 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler | 21 |
5-3-1 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler | 21 |
5-3-1-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi | 21 |
5-3-1-2 Gelir İndirgeme Yöntemi | 22 |
5-3-1-3 Maliyet Yöntemi | 22 |
5-3-1-4 Geliştirme Yöntemi | 22 |
5-3-2 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemlerin Analizi | 22 |
5-3-2-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Değer Analizi | 23 |
5-3-2-2 Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Değer Analizi | 23 |
5-3-2-3 Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi | 23 |
5-3-2-4 Geliştirme Yöntemine Göre Değer Analizi | 23 |
5-3-2-5 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi | 24 |
5-3-2-6 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar | 24 |
5-3-2-7 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi | 24 |
5-3-2-8 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları | 24 |
6 - ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ | 24 |
6-1 Farklı Değerleme Metodları ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması | 24 |
6-2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri | 24 |
6-3 Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş | 24 |
6-4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş | 25 |
6-5 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Şirketimizce Yapılmış Değerleme Çalışmaları Hakkında Bilgi | 25 |
7 - SONUÇ | 25-26 |
8 – EKLER | 26 |
8-1 Uydu Fotoğrafı | 26 |
8-2 Fotoğraflar | 27-…-30 |
8-3 Belgeler | 31-…-55 |
8-4 Raporu Hazırlayan Uzmanın Lisansı | 56 |
8-4 Raporu Kontrol Eden Uzmanın Lisansı | 56 |
8-6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisansı | 57 |
8-7 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. SPK Yetki Belgesi | 58 |
8-8 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. BDDK Yetki Belgesi | 59 |
8-9 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Xxxx Xxxxxxxxx | 60 |
UYGUNLUK BEYANI
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
3. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
4. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
5. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
6. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
7. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
8. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
BÖLÜM 1 - RAPOR BİLGİLERİ
1-1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebine istinaden şirketimiz
tarafından 27.12.2016 tarihinde 2015-VAKIFGYO-10 rapor nosu ile tanzim edilmiştir.
1-2 Rapor Türü
Bu rapor SPK Mevzuatı çerçevesinde faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan taşınmazların günümüz piyasa koşullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit ve/veya karşılığı peşin satış ve kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanan değerleme raporudur.
1-3 Raporu Hazırlayanlar
22.12.2016 tarihinde şirketimiz Değerleme Uzmanı Xxx XXXXXXX (SPK Lisans No:
402973) tarafından taşınmazlar mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi-kurum kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış, Değerleme Uzmanı H. Xxxx XXXXXXXXX (SPK Lisans No:400364) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Xxxxxxxxxxx XXXXXXXX (SPK Lisans No:400814) tarafından kontrol edilmiştir.
1-4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu Şirketimiz Değerleme Uzmanı Xxx XXXXXXX tarafından gayrimenkul
mahallinde yapılan çalışmalara istinaden 27.12.2016 tarihinde hazırlanmıştır.
1-5 Dayanak Sözleşmesi
Şirketimiz ile Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin arasında tarafların hak ve
yükümlülüklerini belirleyen 21.11.2016 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1-6 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
1-7 Şirket Bilgileri
Şirket Unvanı; A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Şirket Adresi; Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xx. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xx Xxxxxxx X Xxxx 0.Xxx No: 808 Selçuklu/KONYA
1-8 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu Xxxxxxxx Xxx. Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xx:00 Xxxxxxxx/XXXXXXXX adresinde
Faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. firması için hazırlanmıştır.
1-9 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu değerleme raporu; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumeli Hisarı Mahallesi, 1472 ada, 1
parselde 2 adet “Dükkan” ve 8 adet “Mesken” vasfıyla kayıtlı, mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait olan taşınmazların günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden nakit veya nakit karşılığı peşin satış/kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır. İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.
BÖLÜM 2 - DEľER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2-1 Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumeli Hisarı Mahallesinde
konumlu gayrimenkullerin satış/kira değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkullerin durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2-2 Değerin Tanımı ve Piyasa Değeri Açıklaması
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir
başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:
- Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.
- Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
2-3 Değerlendirilen Mülk Hakları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakları tam mülkiyet haklarıdır.
2-4 İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım
araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir.
Diğer veriler ise;
Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.
Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
BÖLÜM 3 - DEľERLEME KONUSU TAŞINMAZIN TANIMI VE VERİLERİN
SUNULMASI
3-1 Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
İstanbul İli Genel Veriler
(İstanbul İl Haritası)
(Beşiktaş İlçe Haritası)
İstanbul coğrafyasını 4 bölüme ayırmıştır. Haliç'in kıyılarında Eski İstanbul ve Galata, Boğazın iki yakasında, eskiden her biri ayrı köyler olan, artık birleşmiş yerleşim alanları yer alırlar. Dünyanın en küçük denizi olan Marmara Denizi kıyıları boyunca uzanan meskun yerler, şehrin ulaştığı boyutların büyüklüğünü gösterir. Eski Şehir 22 km surların çevrelediği üçgen bir yarımadanın 7 tepesi üzerine yayılmıştır. Eski Dünyanın merkezinde yer alan İstanbul, tarihi abideleri ve şahane tabii manzaraları ile çok önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa Kıtaları'nın dar bir deniz geçidi ile ayrıldığı yerde, iki kıta üzerinde kurulu ve dünya üzerinde içinden deniz
geçen tek şehirdir. 2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştu. Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım ada üzerinde yer alır. İstanbul, 280 01’ ve 290 55’ doğu boylamları ile 410 33’ ve 400 28’ kuzey enlemleri arasında bulunur. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İli kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi sınırlamaktadır. Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarım ada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi'nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması İstanbul'un kısmetidir. İstanbul, iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu’nun Avrupa’ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur. Şehir 3 dünya imparatorluğuna, yani Roma, Bizans ve Osmanlı Türklerine başkent olmuş, 1600 yılı aşan bir süre boyunca 120 den fazla imparator ve sultan burada hüküm sürmüştür. İstanbul, dünyada bu özelliklere sahip tek şehirdir. Gelişim sürecinde surlar her defasında daha batıya inşa edilerek şehir 4 defa genişletilmişti. 5.yy Roma devri surları ile çevrili, 7 tepe üzerine kurulu İstanbul vardı. Ama bugünkü İstanbul'un temelleri M.Ö. 7. yüzyılda atılmıştır.
M.S. 4. yüzyılda İmparator Xxxxxxxxxx tarafından yeniden inşa edilip, başkent yapılmış; o günden sonra da yaklaşık 16 asır boyunca Roma, Bizans ve Osmanlı dönemlerinde başkentlik sıfatını sürdürmüştür. Aynı zamanda, İmparator Xxxxxxxxxx ile birlikte Hristiyanlık’ın merkezlerinden biri olan İstanbul, 1453'te Osmanlılar tarafından fethedildikten sonra İslam dininin en önemli şehirlerinden biri sayılmıştır. İmparatorluklar başkenti olduğu sıralarda, devlet ile birlikte dinlere de idari merkez olmuş, Doğu Hıristiyanlığı Patrikliği kurulduğu zamanlardan günümüze kadar bu şehirde üslenmiş, Hıristiyan dünyasının en büyük ilk kilise ve manastırları buradaki pagan mabetlerinin üzerinde yükselmişti. İstanbul'un fethini takiben yüz yıl gibi bir sürede sanat eserleri camiler, saraylar, okul, hamam, ve diğer tesisler şehri donatıp İslam karakterine kavuşturmuş, harap halde mevcut kiliselerin bazıları da tamir ve tadil edilerek camiye çevrilmişlerdi.
Topoğrafya (Jeomorfoloji ve Topoğrafik Eşikler)
İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ve çevresi, jeolojik zamanlar içinde III. Zamanın Miosen devri sonunda Sarmat iç denizinin bir körfezi iken, Pliosen devrinde deniz çekilmiş, karalar ortaya çıkmış daha sonra akarsu ve rüzgar aşındırmaları ile uzun bir erozyon devrinin ardından, yükseltilerin kaybolduğu, aşınmaya dayanıklı kuvarsit tepelerin kaldığı, geniş bir peneplen ortaya çıkmıştır. Boğaziçi’nin yerindeki vadi de genişlemiştir. Daha sonra peneplenin Boğaziçi Vadisi’nin doğusunda kuzey kısmın kabarması (yükselmesi) batısında ise güney kısmın kabarması ile su bölümü hatları değişmiş, akarsu vadilerinde eğim artışı nedeniyle su aşındırması da artmış, doğu yakasında büyük akarsular Karadeniz’e, batı yakasında ise Marmara Denizi’ne dökülmüşlerdir. Söz konusu jeolojik hareketler sonucunda İstanbul Metropoliteni’nin yer aldığı alan, genellikle aşınmaya uğramış silik yeryüzü şekilleri içeren bir plato (peneplen) görünümü kazanmıştır. Jeomorfolojik birimler olarak gruplanabilen, vadiler, ovalar, yükseklikler ( hafif dalgalı tepelik alanlar), yüksek alanlar vb, anlatılan nedenlerle İstanbul metropoliten alanda keskin ve çarpıcı bir görünüme sahip değillerdir. Doğu yakasında (Kocaeli Platosu’nda) aşınmaya dayanıklı Kuvarsit tepelerle (Aydos, Kayışdağı, Alemdağ vs.) Gebze - Ömerli Barajı hattının doğusundan başlayan ve doğuya doğru yükselmeyi sürdüren (350m+) yüksek alanlar yer alır. Bu yarımadada “su bölümü hattı”, Marmara kıyılarına daha yakındır. Peneplen geri kalan kısımlarda akarsuların akış yönünün daha çok Karadeniz olduğu, geniş vadi tabanlı ve hafif dalgalı alanları içerir. Batı yakasında (Çatalca veya Trakya Penepleni’nde), Xxxxxxxx’xxxx Xxxxxxxxxxxx - Xxxxxxxxx hattına yer yer 200 m.yi bulan ve
aşan birkaç tepelik dışında yine geniş tabanlı akarsu vadilerinin yer aldığı bir peneplen söz konusudur. Ancak bu yarımadada “su bölümü hattı” bu kez Karadeniz’e daha yakındır. Akarsular daha çok Haliç’e, Büyük ve Küçükçekmece göllerine ve Marmara Denizi’ne su verirler. Terkos gölü ise esas suyunu kuzey batıda yer alan Istranca Dağları’ndan alır. Yer yer 350 m.’nin üzerinde yüksekliklere sahip olan Istrancalar dışında, Çatalca’nın batısında, ayrıca Kestanelik - Belgrad Köyleri hattının batısında, yükseklikleri 200-350 m. arasında değişen tepeler ve sırtlar göze çarpmaktadır.
İklim
İstanbul’un il bütününün yer aldığı alandaki iklim tipini, belirgin bir iklim tipi içinde değerlendirme imkanı yoktur. Coğrafi konumu ve fiziki coğrafya özellikleri nedeniyle aynı enlemde yer alan birçok yerleşmelerin ikliminden daha farklı iklim özelliklerine sahiptir. Yerküre üzerinde ekvatordan başlayıp sırasıyla ikişer kez yinelenen alçak ve yüksek basınç kuşakları içinde, İstanbul ( 41 derece kuzey enlemi, 29 derece doğu boylamındaki konumu ile), subtropikal yüksek basınç kuşağı ile, soğuk - ılık bölgenin alçak basınçlarının yada karasal (nemsiz) alize rüzgarları ile denizse (nemli ve yağışlı) batı rüzgarlarının sınırındadır. Yerkürenin hareketleriyle kış ve yaz mevsimlerinde farklı iklim şartları oluşur. İstanbul’da yıl boyunca üç hava tipi egemendir. Bunlar kuzeyden ve güneyden sokulan hava tipleri ile sakin hava tipidir. Doğu ve batı yönlü rüzgarlara bağlı olan hava tipleri ise önemsizdir. Üç hava tipi arasında, en yüksek frekansı ( en çok esme sayısını) göstereni, kuzey rüzgarlarının egemen olduğu sırada görülen hava tipidir. Mevsimlere göre dört devre vardır; Soğuk ve sıcak devrelerle biri uzun diğeri kısa süren iki geçiş devresi.
Bitki Örtüsü
İstanbul metropoliten alanını doğal bitki örtüsü, orman, maki, psödomaki (Karadeniz iklimine uymuş, değişime uğramış, nemli karakterli daha ağaçcıl maki bitki toplulukları) ile kıyı bitkilerinden meydana gelmekte; Çatalca ve Kocaeli Yarımadası’nda iklim şartlarına uyan bitki toplulukları kuzeyde “nemli” güneyde “kuru” türlerini geliştirmişlerdir.Kocaeli Yarımadası psödomaki; Kızılcık, fındık, geyik dikeni, güvem çalısı, muşmula, yabani erik, böğürtlen, üvez karaçalı, akçaağaç, mürver, sumak, kurtbağrı ve ayı üzümü gibi kışın yapraklarını döken cinslerle akçakesme, kocayemiş, funda, defne, katırtırnağı, katran ardıcı, kermes meşesi, laden, sakız gibi elemanlardan oluşmuştur. Nemi ormanı karakterize eden ağaç türleri, daha çok I. Boğazı’nın kuzey-doğusu, Alemdağ’ın kuzeyi ve Polonezköy çevresinde görülen kestane, kayın, adi gürgen ve saplı meşedir. Riva Deresi ve Ağva’daki Gökdere arasındaki bölgede batıda saplı meşe, doğuda Macar meşesi hakim türlerdir. Bitki örtüsünün sadece iklimle değil toprakla da ilişkisi vardır. Tüm kayın birliklerinin bulunduğu alanları kireçsiz kahverengi orman toprakları kaplarken, meşe ve kestane türlerinin alanlarında kahverengi orman toprakları görülmektedir.
Kültür
İstanbul; Üç büyük medeniyetle beraber sevgi ve hoşgörü kültürüne de başkentlik yapan şehir. Dinlerin, dillerin ve ırkların yüzyıllardır aynı sokaklarda, bitişik nizamlı evlerde barış içinde yaşadığı diyalog şehri… Sultan Fatih'in çağ açıp çağ kapatan özgürlükler şehri İstanbul... İstanbul, asırlardır böyle yaşatıyor, ziyaretçilerine bunu vadediyor! İstanbul, coğrafi ve stratejik konumu nedeniyle tarih boyunca çeşitli uygarlıkların, üstelik dev uygarlıkların kavşak noktasında bulunmuş ve asırlarca çeşitli inançlara ve geleneklere sahip insanları barındırmış bir şehirdir. Bu açılardan dünyada eşsiz bir yere sahip olan şehir; tarihiyle, dünya çapında tarihi eserleriyle, müesseseleriyle, kültür ve gelenekleriyle apayrı bir medeniyet… Bu nedenle defalarca kuşatılan, yağmalanan ve fethedilen bir şehirdir İstanbul. Yaklaşık 16 asır boyunca Roma, Bizans ve Osmanlı devletlerine başkentlik yapan İstanbul, İmparator Xxxxxxxxxx ile
birlikte Hristiyanlık’ın merkezlerinden biri oldu. 1453'te Osmanlılar tarafından fethedildikten sonra da İslam dininin en önemli şehirlerinden biri sayıldı. İmparatorluklar başkenti olduğu sıralarda, devlet ile birlikte dinlere de idari merkez olmuş, Doğu Hıristiyanlığı Patrikliği kurulduğu zamanlardan günümüze kadar bu şehirde üslenmiş, Hıristiyan dünyasının en büyük ilk kilise ve manastırları buradaki pagan mabetlerinin üzerinde yükselmişti. İstanbul'un fethini takiben yüz yıl gibi bir sürede sanat eserleri camiler, saraylar, okul, hamam, ve diğer tesisler şehri donatıp İslam karakterine kavuşturmuş, harap halde mevcut kiliselerin bazıları da tamir ve tadil edilerek camiye çevrilmişlerdi. Öte yandan, şehir Osmanlı Sultanlarının Xxxxx Xxxx'nin halifeleri olduğu 16.yy’dan Cumhuriyetin ilk yılı 1924’e kadar dünya Müslümanlarının da merkezi olmuştur. Yahudilik her liman şehrinde olduğundan daha fazla İstanbul'da yerleşmişti. 15 yy’da Türklerin İspanya'dan Araplarla birlikte kurtarıp getirdiği Yahudiler, bu şehirde mutlu ve yeni hayat tarzına başlamışlardı.
Turizm
Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. 2009 yılı istatistiklerine göre İstanbul, Antalya'dan sonra en çok turist ağırlayan ildir. 2009 yılı içinde ile hava, kara ve deniz yoluyla giriş yapan turist sayısı 7,5 milyonun biraz üzerindedir. Bunlar içinde %13,1'lik payla Almanlar birinci, 6,7'lik payla Ruslar ikinci sırada bulunur. İstanbul'un ağırladığı ilk turist kafilesi, 1863 yılında Sergi-i Umumi-i Osmani'yi ziyaret için gelmişti. Daha sonra İstanbul'un demiryoluyla Avrupa'ya bağlanmasıyla turist sayısı daha da artmış, artan konaklama talebini karşılamak için İstanbul'un ilk oteli Pera Palas kurulmuştur. İstanbul ilinde 2009 verilerine göre işletme belgeli 371 konaklama ve 405 eğlence tesisi bulunmaktadır. İstanbul'da pek çok müze bulunmaktadır ve bunlar içinde özel müzeler de vardır. 2009 yılında yalnızca devlet müzelerini 6,179,556 kişi ziyaret etmiştir. Ziyaret edilen mekânlar arasında 2,932,429 kişi ile Topkapı Sarayı başı çekerken, onu 2,444,956 kişiyle Ayasofya Müzesi izlemiştir. İstanbul'un tarihsel merkezi konumundaki Fatih ilçesi (Tarihî yarımada), Haliç çevresi yerleşimleri Beyoğlu ve Eyüp; Boğaziçi'nde Beşiktaş ve Sarıyer; Anadolu Yakası'nda Kadıköy, Üsküdar ve Adalar ilçeleri İstanbul'un tarih turizmi açısından zengin merkezleri arasında yer almaktadır. Doğa turizmi içinse Beykoz, Şile, Adalar ve Sarıyer'de ilgi çekici adresler vardır.
Ekonomi
İstanbul, üç imparatorluğa başkentlik yapma özelliğinin yanı sıra, her dönem ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıda şehirden biri. Şehir, 1923'te kurulan yeni cumhuriyete siyasi anlamda başkent olmamasına rağmen, ekonomik merkez olma özelliğini her zaman sürdürmüş ve ülkenin kaderini belirleyen konumunu asla kaybetmemiştir. Kentin ekonomisine ve iş yaşamına kısaca bakacak olursak, bugün İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyinde. İstanbul'un her yıl devlet bütçesine katkısı yüzde 40, buna karşılık devlet harcamalarından aldığı pay yüzde 7-8 dolayındadır. Özel bankaların hepsinin genel müdürlükleri ve Türkiye'deki toplam banka şubelerinin yüzde 21'i İstanbul'da bulunuyor. İstanbul hem iç hem de dış ticarette merkezi bir öneme sahip. İstanbul'da ticaret sektöründe yaratılan katma değer, il toplam katma değerinin yüzde 26.5'ine ulaşıyor ve ticaret sanayiden sonra İstanbul'un en önemli sektörü durumunda. Türkiye genelinde ticaret sektöründe yaratılan katma değerin yüzde 27'si İstanbul'a aittir. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en önemli ihracat ve ithalat kapısı konumundadır. İstanbul'un ihracatı Türkiye toplamının yüzde 46'sın ithalatın ise yüzde 40'ını oluşturuyor. İstanbul, turizmin merkezi olması açısından ve özellikle de kongre turizmi açısında büyük bir şansa sahip bulunuyor. Otel kapasitesinin dörtte biri beş yıldızlı otellere, beşte birine yakını da dört yıldızlı otellere aittir. İstanbul, ülke hava taşımacılığının da merkezi durumundadır. Atatürk Havalimanı’nın yanı sıra Anadolu yakasında da Pendik Xxxxxx Xxxxxx Havaalanı da İstanbul’a hizmet veriyor... Türkiye'de sayıları 153 olan müzelerin 14'ü İstanbul'da ve bu müzelerde bulunan 2 milyon 400 bin mevcut eserin yüzde 34'ü İstanbul müzelerinde sergileniyor. Şehirde son yıllarda sanayinin yerini yönetim
merkezleri ile finans, turizm, hizmet ve bankacılık gibi sektörler aldı. Sanayideki bu duruma karşılık para piyasalarının kalbi artan bir tempoyla hep İstanbul'da atıyor. Coğrafi konumu itibariyle İstanbul’da günün ilk 4 mesai saati Asya ülkeleriyle, diğer 4 saati Avrupa ülkeleriyle çakışıyor. Bu da İstanbul’a doğal bir finansal merkez olma konumu getiriyor. Bugün mevduatların yüzde 35'e yakını İstanbul'da toplanıyor ve kredilerin yüzde 33'ü İstanbul'da kullanılıyor. Sigorta şirketlerinin neredeyse hepsinin merkezi İstanbul'dadır. Serbest Bölge niteliği de taşıyan Menkul Kıymetler Borsası, İstanbul merkezli ve hızla dünyanın sayılı borsaları arasında yükseliyor. Ayrıca bir altın borsası var. Leasing, factoring, özel finans kurumları gibi finans kuruluşlarının merkezi de İstanbul'da ve özellikle, liberalleşen para piyasaları ile birlikte İstanbul, bir finans merkezi olma yolunda hızla ilerliyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın İstanbul’a taşınması kararının, şehri dünya çapında bir finans merkezine dönüştürmesi bekleniyor.
Nüfus Ve Demografik Yapı
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2013 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 14.160.467 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2013 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 64,71'i (9.162.919) Avrupa Yakası; % 35,29'u da (4.997.548) Anadolu Yakasında yaşar. İstanbul'un nüfusu son 20 yılda 2 katına çıkmıştır. İşsizlik sebebi ile bir çok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
Beşiktaş İlçesi Genel Veriler
Beşiktaş, İstanbul’un eski bir ilçesidir. 8,4 km uzunluğunda sahili olan ve İstanbul Boğazı’nın Rumeli yakasında yer alan ilçe batıda Şişli ve Kağıthane, güneybatıda Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer İlçeleriyle komşudur. Yüzölçümü 11 km², nüfusu 2013 ADNKS verilerine göre 186.570'tür.
Hem nüfus, hem de alan olarak İstanbul kentinin küçük ilçelerinden biri olmasına karşın iki kıtayı ve İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan Boğaziçi ve Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx köprülerinin bağlantı yollarını bulundurduğu için günlük ortalama 2 milyon kişinin geçtiği canlı bir alandır. Bununla beraber sahip olduğu son dönem Osmanlı mimarisi eserleri, Boğaziçi yamaçlarındaki doğa manzaraları, dokuz üniversite ve Levent-Maslak hattındaki iş merkezleri gibi tarihi, kültürel ve ekonomik nedenlerle kendisini cazip kılan pek çok özelliğe sahiptir.
Türkiye'nin refah, yaşana bilirlik ve kültürel düzey bakımından en yüksek dereceye sahip olan ilçeleri arasında, 2013 yılının ilk yarısında yapılan sıralamada Beşiktaş ilk sırayı almıştır. Yine aynı araştırma sonuçlarına göre yüzde 34 ile yükseköğretim oranının en yüksek olduğu ilçedir.
İş merkezleri daha çok Barbaros Bulvarı ve onun devamı niteliğindeki Büyükdere Caddesi'nde toplanmıştır. Türkiye'de faaliyet gösteren en büyük ticari bankalar arasında olan Türkiye İş Bankası, Garanti Bankası, Yapı Kredi, Akbank ve Fibabanka'nın genel müdürlükleri ilçe sınırları içindedir. Eğlence mekanları Boğaziçi kıyıları ile Nispetiye Caddesi'nde yoğunlaşmıştır. Beşiktaş'ta bulunan İstanbul geneliyle ilgili önemli kamu kuruluşları arasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü, Türkiye İstatistik Kurumu İstanbul Bölge Müdürlüğü, Darphane ve Damga Matbaası Genel Müdürlüğü, İstanbul Jandarma Bölge Komutanlığı, İstanbul Merkez Komutanlığı, TRT İstanbul Televizyonu, İstanbul Emniyet Müdürlüğü Gayrettepe Ek Hizmet Binası yer alır. Azerbaycan, Birleşik Arap Emirlikleri, Bulgaristan, Danimarka, Güney Afrika Cumhuriyeti, İsrail, İspanya, Mısır ve Suudi Arabistan'ın İstanbul konsoloslukları Beşiktaş'tadır. İstanbul'un en merkezi ilçelerinden biri olan Beşiktaş bu nedenle ulaşım konusunda büyük avantaja sahiptir. İstanbul şehir içi toplu taşıma sisteminde en büyük paya sahip olan otobüslerin yanı sıra dolmuş ve minibüsler de ilçenin İstanbul'un
geneliyle olan ulaşımında büyük paya sahiptir. Beşiktaş İskelesi'nin önündeki park alanından hareketle Edirnekapı, İstanbul Otogarı (Bayrampaşa), Topkapı, Derbent, İstinye, Mecidiyeköy, Mescid-i Selam (Sultangazi), Sarıyer, Gaziosmanpaşa, Xxxxxxxx-Kağıthane gibi kentin diğer bölgelerine otobüsle doğrudan ulaşım vardır. Barbaros Bulvarı, Dolmabahçe Caddesi, Büyükdere Caddesi, boğaziçi sahil yolu ve Nisbetiye Caddesi gibi ana arterler hem şehir içi ulaşımda hem de toplu taşıma da büyük öneme sahiptir. Beşiktaş’ın tarihi ilk çağlara uzanır. O zamanlardaki adı “Taş Beşik” anlamına gelen “Kune Petro” olarak bilinir. Ünlü Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx; şehrin kurulduğu yerde, çok eskiden büyük bir kilise kuran Yaşkı adlı bir papazın, İsa’nın çocukluğunda yıkandığı taş bir tekneyi, (Beşik-Taşı) Küdüs’ten getirdiği ve buradaki kiliseye koyduğunu yazar. Öte yandan bazı tarihçiler de Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx’xxx gemilerini bağlamak için bu sahile beş tane direk diktiğini, bu nedenle buraya BEŞ-TAŞ adının verildiğini, daha sonraki tarihlerde bu kelimenin değişikliğe uğrayarak BEŞİK-TAŞ olduğunu yazmışlardır. Bir eserde de Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx’xxx Beşik Kaya’da gömüldüğü kayıtlıdır. Kaya ile taşın eş anlamda oldukları gözönünde bulundurulursa sözü edilen Beşik kelimesinin önceden de burada bulunan taşlar üzerinde yeni eklerle meydana getirilen bir gemi beşiğini anlattığı ve temelinde bulunan taşlara bu nedenden dolayı Beşiktaşı denildiği ve bu adın sonradan kasabanın adı olarak kaldığı söylenmektedir. Beşiktaş’ın İstanbul’un fethi sırasındaki adı ise, “Diplokionion” idi. Çifte sütün anlamına gelir. İstanbul’un fethinden sonra Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx, iskan hareketine başlamış, Fatih devrinden kalma eserler arasında bulunan Fatih’in Ekmekçi Başısı Xxx Xxx’xx ait türbe bu yerleşme sırasında yapılmıştır. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx zamanında bölge daha da gelişmiş ve sonraki yıllarda bu gelişme devam ederek zaman içinde esir pazarlarının kurulması, Rumeli’den Anadolu’ya geçen askerlerin ve ticari kervanların toplandıkları ve dinlendikleri yer haline gelmesi ile artmıştır. Çırağan Sarayı, Dolmabahçe Sarayı, Yıldız Sarayı ile kasr ve köşklerin yapılmasıyla Osmanlı İmparatorluğunun yönetim merkezi haline geldi. Cumhuriyet döneminde, İstanbul’un tarihsel bir yapıya sahip olması yanında, yeni ve modern kentleşmeye de kavuşmuştur. Xxx Xxxxx Xxxxxxx ve annesi Xxxxxxx Xxxxx’xx Akaretler, Spor Caddesi, 76 numaralı evde ikamet etmiş olması ve Büyük Önder’in Dolmabahçe Sarayı’nda vefatı, Beşiktaş’a Cumhuriyet tarihinde müstesna bir yer kazandırmıştır. Beşiktaş; 1930 yılında Beyoğlu İlçesinden ayrılarak ilçe haline getirilmiştir. Beşiktaş’ın en önemli özelliklerinden biri eğitim merkezi olma özelliğidir. Beşiktaş'tan Taksim ve Harbiye'ye dolmuş, Sarıyer'e de minibüs hattı çalışır. Metrobüs'ün Avrupa'dan Asya yakasına geçmeden önceki son durağı olan Zincirlikuyu durağı da Beşiktaş İlçesi'ndedir. Yenikapı-Hacıosman Metro Hattı'nın 4.Levent ve Levent istasyonlar ilçe sınırları içindedir. Beşiktaş İskelesi'nden Üsküdar, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx İskelesi'nden Kadıköy'e şehir hatları seferleri düzenlenmektedir. Ortaköy, Arnavutköy ve Bebek iskeleleri ise daha çok gezinti amaçlı boğaz turlarında kullanılmaktadır. Beşiktaş ile Üsküdar arasında ayrıca motor seferleri de vardır.
(Xxxxx, Sosyal Yaşantı, İş Çalışma Hayatı.)
İlçe konut yapımı bakımından İstanbul’un özenilen bir bölgesi niteliğine sahiptir. Özellikle Levent, Etiler ve Bebek mahalleleri modern kentleşmeye örnek teşkil etmektedir. Beşiktaş bütünüyle bir kentsel yerleşim alanıdır. Karanfilköy dışında toplu gecekondu alanları yoktur. Mevcut binalar genellikle betonarme ve yığma yapı cinsinde olup, pek az da eskiden kalma ahşap kargir bina vardır. Bina sayısı 17.429 bağımsız konut sayısı 79.561, işyeri sayısı 23.435’dir. İlçe, genellikle bir yerleşim yeri niteliği taşımaktadır. Ulaşım, beşeri ilişkileri ve tesisleri yönünden de ilgi çekmektedir. Son yıllarda düzenli bir yerleşime sahip olan Levent ve Etiler yöreleri sanayici, iş adamları ve sanatçıların ilgi duydukları yerleşim yerleri haline gelmiştir.
Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasası
Türkiye ekonomisinde yaşanan 2001 krizi, ülkemiz için dönüm noktası olmuştur. On yıllardır devam eden yüksek enflasyon ve işsizlik, düşük büyüme, yüksek faiz ve kamu borcu gibi pek çok yapısal sorun ülkeyi sonunda derin bir krize götürmüştür. Kriz sonrası alınan yasal düzenlemeler ve idari tedbirlerle birlikte kısa sayılabilecek bir sürede çok hızlı bir toparlanma süreci yaşanarak krizin etkileri önemli ölçüde silinmiştir. Özellikle kamu harcamaları ve borçlanma disiplini ile borç yönetimi konusunda görülen iyileşme kendisini büyüme ve risk primlerindeki azalmayla göstermiştir. Türkiye ekonomisinin son bir yılına bakıldığında ise aşağıdaki tespitleri yapmak mümkündür;
• 2015 yılında iktisadi faaliyette beklentilerin üzerinde bir büyüme gerçekleşmiş, istihdam artışı devam etmiştir. 2016 Yılı ilk çeyrek büyümesi de beklenenin üzerinde gerçekleşmiştir.
• Bununla beraber, son dönemde temelde gıda fiyatları kaynaklı olmak üzere, döviz kurlarının birikimli etkilerinin azalmasından gelen destekle, enflasyonda düşüş yaşanmıştır.
• Enerji fiyatlarındaki azalma, Avrupa Birliği ülkeleri kaynaklı talep artışının ihracatımıza olumlu etkileri, ihracatımızın pazar değiştirme esnekliği ve makro ihtiyati tedbirler ile temkinli para politikasının katkılarıyla cari işlemler dengesindeki iyileşme sürmektedir. Cari açığın finansmanı ise, ağırlıklı olarak doğrudan sermaye yatırımları ile uzun vadeli kaynaklar tarafından sağlanmaktadır.
• Ayrıca 2015 yılı boyunca kısa vadeli dış borç stokunda belirgin bir düşüş gerçekleşmiştir. Mali disiplinin sürdürülmesi, hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşmesine önemli katkı sağlamaktadır.
• Küresel risk iştahında görülen yakın dönemdeki artışa paralel olarak gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi ülkemizde de risk primleri gerilemiş, Türk lirası değer kazanmış ve faizlerde düşüş meydana gelmiştir.
Dünya Ekonomisindeki dalgalanmalar ile değişen algıların Türk ekonomisine etkileri dikkat çekmektedir. Ancak Türk ekonomisindeki kronik bazı sorunların azalması veya olumlu yönde değişmesi ekonominin dalgalanmalara karşı olan dayanıklılığını artırmıştır. Türkiye’nin genel ekonomik görünüm ve göstergeleri yurt dışındaki pek çok ülkeyle kıyaslandığında daha iyi bir duruma ulaşmıştır. Türk ekonomisi de benzer risk gurubundaki ekonomiler gibi, dünya ekonomisinde gelişen eğilimlerden etkilenmektedir. Dünyadaki krizin farklı evrelerinde küresel ekonomilerde meydana gelen dalgalanma ve değişimlere karşı para, iktisat ve maliye politikaları ile proaktif müdahalelerin yapılması gerekmiştir. Birinci bölümde ifade edildiği üzere bu tip hızlı müdahaleler merkez bankaları tarafından yerine getirilmiştir. T.C.M.B de küresel gelişmeleri diğer ülke merkez bankaları gibi büyük bir ciddiyet ile takip etmekte ve ‘para politikası’ silahlarını kullanmaktadır. Parasal genişleme ile ilgili Fed’in olası çıkış kararını açıkladığı sürece kadar, kamu borçlanma ihtiyacının düşmesi, bütçe prensiplerine uyulması ve dengeli bir büyüme stratejisi sayesinde yıllık hazine faizlerinde dramatik bir düşüş kaydedilerek önemli bir faiz yükünden kurtulmuştur. 2001 Krizi sırasında Hazine yıllık %140’lar civarında borçlanmak durumunda kalmıştır. Zaman zaman dalgalı bir seyir izlemekle birlikte faizler 2003 yılından sonra hızla düşerek 2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan
%4,99 kadar gerilemiştir. Ardından Fed’in yaptığı parasal genişlemenin sonlandırılacağı beklentisi ve artan sistemik riskler nedeni ile tekrar yükselişe geçmiştir. 2015 yılı sonu itibar ile Fed’in faiz artırması ve jeopolitik riskler nedeniyle 31 Aralık 2015 de %10,78’e çıkan gösterge faizi, alınan önlemler ve iyileşen risk algısı ile 29 Haziran 2016 da %8,75’e gerilemiştir.
3-2 Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgileri
SAHİBİ VE HİSSESİ : VAKIF GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (TAM)
İLİ - İLÇESİ : İSTANBUL-BEŞİKTAŞ
BUCAĞI : -
MAHALLESİ : RUMELİ HİSARI
SOKAĞI : -
MEVKİİ : -
PAFTA NO 89
ADA NO 1472
PARSEL NO 1
XXX XXXXXXXXXXX
NİTELİĞİ : 4 BLOKLU KARGİR APARTMAN
B.B. NİTELİĞİ : Bkz. Ek 1 (Taşınmazların Tapu Kayıtları)
BLOK NO : F2/A
KAT/ XX.XX : Bkz. Ek 1 (Taşınmazların Tapu Kayıtları)
ARSA ALANI : 6.217,50 m²
ARSA PAYI : Bkz. Ek 1 (Taşınmazların Tapu Kayıtları) YEVMİYE NO : Bkz. Ek 1 (Taşınmazların Tapu Kayıtları) CİLT NO : Bkz. Ek 1 (Taşınmazların Tapu Kayıtları)
SAHİFE NO : Bkz. Ek 1 (Taşınmazların Tapu Kayıtları)
TAPU TARİHİ : 31.12.1997
MÜLKİYET DURUMU : Kat mülkiyeti Kat İrtifakı Cins Tashihli
Xxxxx Xxxx Xxxx
Ek.1 (Taşınmazların Tapu Kayıtları)
X.X Xx | X.X Xxxxxxxx | Xxxx Xxxx | Xxxxxxx Xx | Xxxx Xx | Xxxxx Xx |
0 | Xxxxxx | 80/5900 | 5626 | 99 | 9734 |
2 | Dükkan | 80/5900 | 5626 | 99 | 9735 |
3 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9736 |
4 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9737 |
5 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9738 |
6 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9739 |
7 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9740 |
8 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9741 |
9 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9742 |
10 | Konut | 116/5900 | 5626 | 99 | 9743 |
3-3 Taşınmazın Tapu Tetkiki
07.12.2016 tarihinde, saat 11:00-11:04 itibariyle Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı’ndan alınan güncel takbis belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir değişikliğe ve takyidat kaydına rastlanmamıştır.
Beyan: Yönetim Planı: 09/06/1995 beyanı bulunmaktadır.
3-4 Taşınmazın Kullanımına Dair Yasal İzinler Ve Belgeler
-Tapu Senedi Fotokopisi
-İmar Durum Belgesi
-Mimari Proje
-Yapı Ruhsatı
-Yapı Kullanma İzin Belgesi
3-5 Taşınmazın Son Üç Yıl İçinde Mülkiyet Ve Diğer Hukuki Değişiklikler (Xxxx Xxxxxx, Kamulaştırma İşlemleri, Vb.)
Taşınmazlar son üç yıl içinde satışa konu olmamıştır.
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İle Mevcut Durumunun Uygunluğu
Tapu kayıtlarına göre “4 Bloklu Kargir Apartman” nitelikli ana taşınmazın içinde yer alan 2
adet “Dükkan” ve 8 adet “Konut” nitelikli taşınmazlara ilişkin resmi kurum incelemeleri yapılmıştır. Kat mülkiyetli taşınmazların tapu kayıt bilgileri ile mevcut durumlarının uygunluğu tespit edilmiştir.
3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/İmar Durumu Ve Kullanımına Dair Yasal İzin Ve Belgeler
Xxxx Xxxxxx
Beşiktaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazların bulunduğu 1472 ada, 1 parsel; “18.06.1993 onay tarihli 1/5000 Ölçekli Beşiktaş Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 10.12.1993 onay tarihli, 1/1000 Ölçekli Geri Görünüm Etkilenme Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında, 26.11.1973 onay tarihli, 1/500 Ölçekli mevzi imar planında, blok düzende H:15.50 m yükseklikte yapılanma hakkına sahip olup, “Konut” alanı”nda kalmaktadır.
Mimari Proje
Beşiktaş Tapu Müdürlüğü'nde mevcut kat irtifakına esas 30.03.1994 tarih, 94/1073 sayılı F2-A Bloka ait Mimari Uygulama Projesi incelenmiştir. Proje; 2 bodrum+zemin+4 normal katlı 2 dükkan ve 8 mesken olarak onaylanmıştır. Taşınmazlar kat, konum, alan bazında proje ile uyumlu olup, kısmi plan değişiklikleri bulunduğu belirlenmiştir. Taşınmazların konumlu olduğu F2-A blok için cephe tadilatı için tadilat projesi düzenlenmiş olup, söz konusu projenin Tapu Sicil Müdürlüğüne intikal etmediği tespit edilmiş ve esas proje olarak tapuda yer alan proje kabul edilmiştir.
Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri
Konu taşınmazların konumlu olduğu F2-A Blokla birlikte F2-B blok için verilmiş olan 30.03.1994 tarih ve B.01/61/200859-300838 sayılı “İnşaat Ruhsatı” ile 07.05.1994 tarih ve 97/1419- 400107 sayılı “Yapı Kullanma İzin Belgesi” görülmüştür.
Cezai Tutanak
Değerleme konusu taşınmazların yerinde yapılan inceleme sonucunda projesine uygun olarak inşa edildiği tespit edilmiş, Beşiktaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivindeki dosyasında değerleme konusu taşınmazın yer aldığı yapı ile ilgili olarak; 3194 S. İmar Kanunu Madde : 32 ve 42. ile ilgili herhangi bir yapı tatil tutanağı, encümen kararı ve cezaya rastlanmamıştır.
Yapı Denetim
Taşınmazlar 4708 sayılı Yapımı Denetimi Hakkındaki Kanun’un yürürlüğe girmesi öncesi ruhsatlandırılıp inşa edilmiştir.
3-8 Taşınmazın Tanıtılması
3-8-1 Ulaşım Özellikleri
Koordinatları: 41.083526 K – 29.021333 D
Değerlemeye konu taşınmazlar; Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxx Xxxxxx, X0-X Xxxx Xxx. Xx:00 Xxxxxx-Xxxxxxxx/Xxxxxxxx posta adresinde yer almaktadır. Taşınmazlara ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden olan Büyükdere Caddesi üzerinde kuzey istikametinde ilerlenirken sağa Levent 2 Kavşağına girilir ve cadde üzerinde kuzeydoğu istikametinde ~280 m ilerlenerek sağa Çilekli Caddesine dönülür. Bu cadde üzerinde kuzeydoğu istikametinde ~850 m ilerlenir ve sağa Ebulula Mardin Caddesine girilir ve bu cadde üzerinde güney istikametinde ~500 m ilerlenerek sol kolda konumlu konu taşınmazların bulunduğu xxx xxxx olan Park Maya Siteleri F2-A bloğa ulaşılır. Taşınmazların bulunduğu bölgenin ulaşım ve alt yapı problemi bulunmamaktadır. Taşınmazların yer aldığı bölge, semt merkezine yakın konumda yaya ve taşıt sirkülasyonun yoğun olduğu ve genellikle ticari yapılaşmanın mevcut olduğu bir yerleşim bölgesidir. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde; Türkiye Spor Yazarları Derneği, Özel Şişli Terakki Fen Lisesi, Mayadrom AVM ve Beşiktaş Koleji yer almaktadır.
Beşiktaş Kaymakamlığı | 6.3 km |
Beşiktaş Belediyesi | 1.3 km |
Beşiktaş Vapur İskelesi | 5.0 km |
Zincirlikuyu Metrobüs Durağı | 2.3 km |
15 Temmuz Şehitler Koprüsü | 4.6 km |
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx Köprüsü | 3.6 km |
3-8-2 Taşınmazın Teknik, Fiziksel ve Yapısal Özellikleri
Xxx Xxxxxxxxxxx
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu ana gayrimenkul; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumeli Hisarı Mahallesi, 1472 ada, 6.217,50 m² alanlı 1 parsel üzerinde kayıtlı “4 Bloklu Kargir Apartman” vasıflı taşınmazdır. Parsel; geometrik olarak amorf bir yapıya ve topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel üzerinde 4 adet blok bulunmakta olup, değerlemeye konu taşınmazlar F2-A blokta yer almaktadırlar. Taşınmazların bulunduğu blok; ayrık nizamda, betonarme yapı tarzında, 3-B yapı sınıfında, 2 Bodrum+ zemin+ 4 normal kat olmak üzere toplam 7 kat olarak projelendirilip inşa edilmiştir. Binanın kat dağılımı 2. Bodrum katta kapalı otopark, 1. bodrum katta arşiv odası ve kazan dairesi, zemin katında 2 dükkan, 4 normal katın her birinde ikişer adet daire olmak üzere toplam (2 dükkan +8 mesken) 10 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Binaya Ebulula Caddesi yönünden girişte 1. Bodrum kat seviyesinden 2. Bodrum kata kot seviyesindeki fark nedeniyle giriş yapılabilmekte olup, ana girişi 1. Bodrum kattan sağlanmaktadır. Binada asansör mevcut olup, ısınma sistemi doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer düzenlidir. Güvenlik kamerası ve yangın söndürme sistemi mevcuttur.
Binanın dış cephesi mantolama üzeri akrilik esaslı dış cephe boyası ile kaplıdır. Bina giriş kapıları alüminyum doğrama ve elektronik cam kapı, pencereleri ise pvc ısıcamlıdır. Binanın giriş holleri ve kat holleri doğal granit, merdivenler mermer kaplıdır. Taşınmazların yer aldığı binanın inşaat kalitesi ve işçilik kalitesi iyidir.
Taşınmazların Onaylı Mimari Projesine göre kullanımı ve alanları:
Binanın 1. ve 2. bodrum katında ortak alanlar bulunmaktadır.
-2. Bodrum kat: Kapalı otopark katı olarak kullanılmakta ve ~353 m² kullanım alanlıdır.
-Bodrum kat: Kazan dairesi, sığınak hacimleri yer almakta olup, ~200,00 m² kullanım alanlıdır.
-Zemin kat: Projesine göre ana giriş site iç ulaşımı yönünde ve Ebulula Mardin Caddesi yönünde bu kattan yapılmakta, katta iki adet dükkan yer almaktadır. Bu kat 200 m² toplam kullanım alanlıdır. Bu katta konumlu dükkanlar yaklaşık ~81 m² brüt kullanım alanlıdır.
-1-2-3 ve 4. normal kat: Binanın normal katlarında her katta ikişer mesken yer almaktadır. Meskenler 2+1 özellikte olup, mutfak, wc-banyo, antre ve koridor hacimlerinden oluşmaktadır. Merdiven sahanlıkları, depo v.b ortak alanlar dahil normal kat alanları her bir kat için toplam 291 m² olarak hesaplanmıştır.
Site iç ulaşım yolu olan Orkide Sokak ile Ebulula Mardin Caddesi arasında oldukça fazla kot farkı olması nedeniyle taşınmazların yer aldığı F2-A Blok ana girişi Ebulula Mardin Caddesi yönünde 2. bodrum kata isabet etmektedir. Bu nedenle Ebulula Mardin Caddesi‟nden kapalı otoparka yol seviyesinden düz giriş yapılabilmektedir. 1. bodrum kattan ana giriş yapılmakta, projesinde ortak alanların yer aldığı bu kat yerinde bir adet müşteri odası, doktor odası ile giriş holü şeklinde düzenlenmiştir.
Zemin katta dükkanların olduğu kısım ofis olarak kullanılmaktadır. 1. normal kat: mahallinde hisse senetleri, operasyon, vadeli işlemler, teftiş odası düzenindedir. 2. normal kat: mahallinde Genel Müdür Odası, Genel Müdür Yardımcısı Odası, Toplantı Odası, Sekreterlik ve Çay Ofisi olarak düzenlenmiştir. 3. Normal kat: mahallinde bilgi işlem tahvil, bono servisi, sistem odası ve Yönetici Odası olarak düzenlenmiştir. 4. Normal kat: mahallinde takas odası, muhasebe, yemekhane ve mutfak alanından oluşmaktadır. Binanın asansör yanlarında her katta bay veya bayan wc/lavabo alanı mevcuttur. Bina toplam 1.917 m² alanlıdır
Bina içerisinde Genel Müdür katı olan 2. kat dışında diğer katlar ofis düzeninde olup, döşemeler yükseltilmiş döşeme üzeri antistatik karo halı kaplıdır. Yönetici odaları döşemesi xxxxxx xxxxx kaplı, bölme duvarları camlı alüminyum bölmelidir. Yemekhane döşemesi xxxxxx xxxxx, mutfak, wc lavabo alanları ile arşiv kısımları seramik kaplıdır. Duvarlar saten alçı üzeri saten boyalıdır. Tavanlar alçı asma tavan üzeri spot aydınlatmalıdır.
BÖLÜM 4-PİYASA ARAŞTIRMASI
4-1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
EMSAL 1: NEOS GAYRİMENKUL: 0532 695 75 08
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede konumlu 5 katlı binanın 5. normal katında konumlu 3+1, 120 m² daire 1.375.000,-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmazın konumu ve bakımsız olması nedeniyle pozitif yönde % 10 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 120 m² | 11.458,-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 120 m² | 12.604,-TL/m2 |
EMSAL 2: BAYKAL EMLAK(DİLTAŞ BAYKAL): 0534 346 44 00
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu Maya Park Sitesi içerisinde konumlu olduğu beyan edilen 6 katlı binanın 1. normal katında konumlu 3+1, 160 m² olduğu belirtilen daire 3.250.000,-TL bedel ile pazarlıklı satılıktır. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlıklı olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın konut fonksiyonunu kaybetmemiş olması, site içerisindeki sosyal donatı alanlarına daha yakın olması ve fiziksel özellikleri itibariyle daha bakımlı olması göz önünde bulundurulmuş ve negatif yönde % 25 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 160 m² | 20.313,-TL/m2 |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 160 m² | 18.282,-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 160 m² | 13.711,-TL/m2 |
EMSAL 3: VERSATİE GAYRİMENKUL: 0532 497 95 42
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede site içerisinde konumlu 5 katlı binanın 2. normal katında konumlu 4+1, 200 m²2 daire 3.100.000,-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %5 pazarlıklı olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın konut fonksiyonunu kaybetmemiş olması, site içerisindeki sosyal donatı alanlarına daha yakın olması ve fiziksel özellikleri itibariyle daha bakımlı olması göz önünde bulundurulmuş ve negatif yönde % 10 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 200 m² | 15.500,-TL/m2 |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 200 m² | 14.725,-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 200 m² | 13.253,-TL/m2 |
EMSAL 4: XXXXXXX EMLAK: 0532 296 09 11
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Zeytinoğlu Caddesi üzerinde 4 katlı binanın zemin katında yer alan 2+1, 85 m² kullanım alanlı daire 800.000,-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konumlu ve fiziksel özellikleri itibariyle kısmen dezavantajlı olması nedeniyle pozitif yönde % 20 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 85 m² | 9.412,-TL/m2 |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 85 m² | 11.294,-TL/m2 |
EMSAL 5: PARTNER GAYRİMENKUL: 0533 612 43 00
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede site içerisinde konumlu 7 katlı binanın son katında konumlu 4+1, 240 m² daire 4.350.000,-TL bedel ile pazarlıklı satılıktır. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlıklı olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın konut fonksiyonunu kaybetmemiş olması, site içerisinde yer alan havuz ve sosyal donatı alanlarına daha yakın olması gibi faktörler göz önünde bulundurulmuş ve negatif yönde % 15 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 240 m² | 18.125,-TL/m2 |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 240 m² | 16.313,-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 240 m² | 13.865,-TL/m2 |
EMSAL 6: XXX XXXX: 0532 426 03 27
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu Maya Park Sitesi içerisinde konumlu olduğu beyan edilen 4 katlı binanın 2. normal katında konumlu 4+1, 185 m² olduğu belirtilen daire 3.500.000,-TL bedel ile pazarlıklı satılıktır. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlıklı olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın konut fonksiyonunu kaybetmemiş olması, site içerisindeki sosyal donatı alanlarına daha yakın olması ve fiziksel özellikleri itibariyle daha bakımlı olması göz önünde bulundurulmuş ve negatif yönde % 20 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 185 m² | 18.919,-TL/m2 |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 185 m² | 17.027,-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 185 m² | 13.622,-TL/m2 |
EMSAL 7: KETEN İNŞAAT: 0532 111 15 86
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 5 katlı binanın zemin katında konumlu 103 m² alanlı dükkan 2.250.000,-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmazın cadde cepheli olması, yeni yapıda bulunması nedeniyle pozitif yönde % 25 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 103 m² | 21.845,-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 103 m² | 16.384,-TL/m2 |
EMSAL 8: GÜNEŞLİ VİZYON GAYRİMENKUL: 0532 235 48 59
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 12 katlı binanın zemin katında konumlu 200 m² alanlı dükkan 3.650.000,-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmazın yeni yapı altında yer alması ve cadde cepheli olması negatif yönde % 10 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 200 m² | 18.250,-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 200 m² | 16.425,-TL/m2 |
EMSAL 9: ADA EMLAK: 0532 243 55 22
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan Büyükdere Caddesi üzerinde, binanın zemin katında konumlu 386 m² kullanım alanlı dükkanın 50.000,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmaz fiziksel özellikleri ve konumu itibariyle kısmen avantajlı olup, negatif yönde %20 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 386 m² | 129,53-TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 386 m² | 103,63-TL/m²/ay |
EMSAL 10: XXXX XXXXX(XXXXX XXX): 0542 773 78 77
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan cadde üzerinde ve cadde cepheli binanın zemin katında konumlu 350 m² kullanım alanlı dükkanın 50.000,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsalin kira bedeli üzerinden %5 pazarlık payının bulunduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz fiziksel özellikleri ve konumu itibariyle kısmen avantajlı olup, negatif yönde %20 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 350 m² | 142,86-TL/m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 350 m² | 135,71-TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 350 m² | 108,57-TL/m²/ay |
EMSAL 11: KAYA EMLAK: 0532 264 49 60
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Nispetiye Caddesi üzerinde yer alan binanın zemininde konumlu 100 m² kullanım alanlı dükkan 7500,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmaz fiziksel özellikleri ve konumu itibariyle kısmen dezavantajlı olup, pozitif yönde %25 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 100 m² | 75,-TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 100 m² | 93,75-TL/m²/ay |
EMSAL 12: XXXXXX XXXX: 0533 743 91 93
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan 5 katlı binanın 4.normal katında konumlu 3+1, 155 m² kullanım alanlı mesken 7.750,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmaz fiziksel özellikleri ve konumu itibariyle kısmen dezavantajlı olup, pozitif yönde %45 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 155 m² | 50,-TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 155 m² | 72,50-TL/m²/ay |
EMSAL 13: EMLAK DANIŞMANI XXXXX XXXXX: 0535 544 41 09
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan 7 katlı binanın 2.normal katında konumlu 2+1, 100 m² kullanım alanlı ofisin 5.000,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmaz fiziksel özellikleri ve konumu itibariyle kısmen dezavantajlı olup, pozitif yönde %45 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 100 m² | 50,-TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 100 m² | 72,50-TL/m²/ay |
EMSAL 14: MASTER GAYRİMENKUL(XXXX XXXX): 0530 422 11 11
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu Park Maya sitesi içerisinde yer alan 4 katlı binanın zemin katında konumlu 3+1, 145 m² kullanım alanlı daire 6.000,-TL/ay bedel ile kiralıktır. Emsal taşınmaz fiziksel özellikleri ve konumu itibariyle kısmen dezavantajlı olup, pozitif yönde
%50 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 145 m² | 41,38-TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 145 m² | 62,07-TL/m²/ay |
EMSAL 15: XXXXX XXXXX: 0531 203 19 19
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan 11 katlı binanın 7.normal katında konumlu 285 m² kullanım alanlı ofisin 17.500,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmaz fiziksel özellikleri ve konumu itibariyle kısmen dezavantajlı olup, pozitif yönde %25 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 285 m² | 61,40-TL/m2 |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 285 m² | 76,75-TL/m2 |
Yapılan piyasa araştırması sonucu taşınmazların bulunduğu site içerisinde ve yakın konumda yer alan benzer niteliğe sahip satışa ve kiraya sunulmuş mesken, dükkan ve büro emsalleri elde edilmiş, emsal mülklerin satışa arz bedelleri ile olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılmış ve şerefiye düzeltmeleri yapılmıştır.
BÖLÜM 5-VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5-1 Değerleme İşlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen Ve Sınırlayan Faktörler
Olumlu Etkenler:
• Ana ulaşım aklarına ve bağlantı yollarına yakın konumda köşe parsel olması,
• Merkezi konumlu olmaları,
• Site içinde konumlu olmaları,
• Nezih bir bölgede konumlu olmaları,
• Kat mülkiyetli olmaları,
• Otopark problemi oldukça fazla olan bölgede binaya ait kapalı otoparkın olması,
• Taşınmazların yer aldığı F2A Blok’un sitedeki konumu itibariyle reklamasyon özelliğinin bulunması,
Olumsuz etken:
• Taşınmaz üzerinde yer alan meskenlerin plan tertibi değiştirilerek ofis olarak kullanılması ve projesi ile uygun hale getirilebilmesi için tadilat gerektirmesi
5-2 En İyi ve En Verimli Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel
olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.
- Fiziksel olarak kullanımı mümkün,
- Yasal mevzuata uygun,
- Ekonomik açıdan faydalı,
- Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının “İş Yeri ve Konut-Ofis” olduğu düşünülmektedir.
5-3 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5-3-1 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri kullanılmaktadır.
Kullanılan bu yöntemler “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” Ve “Geliştirme Yaklaşımı” dır.
5-3-1-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini
dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
5-3-1-2 Gelir İndirgeme Yöntemi
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları
ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır.
5-3-1-3 Maliyet Yöntemi
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa
edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.
5-3-1-4 Geliştirme Yöntemi
Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler
varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır.
5-3-2 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan
gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır.
5-3-2-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Değer Analizi
Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı cadde üzerinde ve yakın
konumda yer alan benzer nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan, ofis ve mesken emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri KDV Hariç toplam satış değeri 14.477.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
BB No | Taşınmaz Tipi | Bağımsız Bölüm Bulunduğu Kat | Alanı (m2) | Birim Değeri(TL/m2) | Piyasa Değeri(TL) |
1 | Dükkan | Zemin | 81 | 16.500,00 | 1.336.500,00 |
2 | Dükkan | Zemin | 81 | 16.500,00 | 1.336.500,00 |
3 | Mesken | 1. Normal Kat | 113 | 13.000,00 | 1.469.000,00 |
4 | Mesken | 1. Normal Kat | 114 | 13.000,00 | 1.482.000,00 |
5 | Mesken | 2. Normal Kat | 113 | 13.000,00 | 1.469.000,00 |
6 | Mesken | 2. Normal Kat | 114 | 13.000,00 | 1.482.000,00 |
7 | Mesken | 3. Normal Kat | 113 | 13.000,00 | 1.469.000,00 |
8 | Mesken | 3. Normal Kat | 114 | 13.000,00 | 1.482.000,00 |
9 | Mesken | 4. Normal Kat | 113 | 13.000,00 | 1.469.000,00 |
10 | Mesken | 4. Normal Kat | 114 | 13.000,00 | 1.482.000,00 |
Toplam | 14.477.000,00 |
5-3-2-2 Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Değer Analizi
Değerleme konusu taşınmazların niteliği ve kullanım amacı göz önünde bulundurularak Direkt İndirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Konu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde yer alan binalarda konumlu dükkan, büro ve meskenlerin kira bedelleri incelenmiş; değerleme konusu taşınmazların zemin katının aylık kira bedelinin 101,- TL/m²/ay, normal katlarının aylık kira bedelinin 70,00-TL/m²/ay olabileceği kanaatine varılmıştır. Bölgede ticari amaçlı gayrimenkuller için brüt kira çarpanı 11 yıl olarak, konut ve normal kat konumlu ofisler için de 14 yıl olarak öngörülmüş ve değer hesaplanmıştır. KDV hariç toplam satış değeri 12.837.964,-TL olarak hesaplanmıştır.
Taşınmaz Tipi | Bağımsız Bölüm Bulunduğu Kat | Alanı (m2) | Birim Kira Değeri(TL/m2/ay) | Aylık Kira Değeri(TL) | Yıllık Kira Değeri(TL) | Bürüt Kira Çarpanı (Yıl) | Piyasa Değeri(TL) |
Dükkan | Zemin | 81 | 101 | 8.181,00 | 98.172,00 | 11 | 1.079.892,00 |
Dükkan | Zemin | 81 | 101 | 8.181,00 | 98.172,00 | 11 | 1.079.892,00 |
Mesken | 1. Normal Kat | 113 | 70 | 7.910,00 | 94.920,00 | 14 | 1.328.880,00 |
Mesken | 1. Normal Kat | 114 | 70 | 7.980,00 | 95.760,00 | 14 | 1.340.640,00 |
Mesken | 2. Normal Kat | 113 | 70 | 7.910,00 | 94.920,00 | 14 | 1.328.880,00 |
Mesken | 2. Normal Kat | 114 | 70 | 7.980,00 | 95.760,00 | 14 | 1.340.640,00 |
Mesken | 3. Normal Kat | 113 | 70 | 7.910,00 | 94.920,00 | 14 | 1.328.880,00 |
Mesken | 3. Normal Kat | 114 | 70 | 7.980,00 | 95.760,00 | 14 | 1.340.640,00 |
Mesken | 4. Normal Kat | 113 | 70 | 7.910,00 | 94.920,00 | 14 | 1.328.880,00 |
Mesken | 4. Normal Kat | 114 | 70 | 7.980,00 | 95.760,00 | 14 | 1.340.640,00 |
Toplam | 12.837.864,00 |
5-3-2-3 Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi
Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyeti kurulmuş binadaki 10 adet bağımsız bölümü kapsamaktadır. Bu nedenle Xxxxxxx Yöntemi kullanılmamıştır.
5-3-2-4 Geliştirme Yöntemine Göre Değer Analizi
Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyeti kurulmuş binadaki 10 adet bağımsız bölümü
kapsamaktadır. Bu nedenle Geliştirme Yöntemi kullanılmamıştır.
5-3-2-5 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.
5-3-2-6 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar
Konu çalışma; üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Değerleme işlemi kat
mülkiyeti kurulmuş binadaki 10 adet bağımsız bölümü kapsamaktadır. Bu nedenle proje geliştirme yöntemi uygulanmamıştır.
5-3-2-7 Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Konu taşınmazlar tek bir malike ait olup, müşterek veya bölünmüş bir kullanım
bulunmamaktadır.
5-3-2-8 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Hasılat paylaşımı ve kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
BÖLÜM 6 - ANALİZ SONUÇLARININ DEľERLENDİRİLMESİ
6.1 Farklı Değerleme Metotları ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması
Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve satışa arz edilmiş
olan gayrimenkuller ve kira gelirleri tespit edildiği için Emsal Karşılaştırma yöntemi ile Gelir İndirgeme Yöntemi uygulanmıştır. Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan tespitler, firma yetkililerinden ve resmi kuruluşlardan temin edilebilen bilgiler karşılaştırılarak elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması ile değerleme yapılmıştır. Her iki yöntem sonucu ulaşılan değerlerin ortalaması ile taşınmazların günümüz piyasa koşullarındaki TL cinsinden nakit veya nakit karşılığı KDV hariç peşin satış değeri belirlenmiştir.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ SONUCU ULAŞILAN SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 14.477.000,-TL |
GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ SONUCU ULAŞILAN SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 12.837.864,-TL |
UYUMLAŞTIRILMIŞ SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 13.657.432,-TL ~13.657.000,-TL |
AYLIK KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 79.922,-TL |
6.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Rapor içerisinde asgari bilgilerden yer verilmemiş bir unsur bulunmamaktadır.
6-3 Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup, projesi ile uyumludur. Kat mülkiyetine
geçmiş yasal sürecini tamamlamıştır.
6.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu gayrimenkuller kat mülkiyetli olup, proje ile uyumlu olmaları, tapu kayıtları ile fiili
kullanım şeklinin uyumlu olması nedeniyle GYO portföyüne “Bina” olarak alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Şirketimizce Daha Önce Yapılmış Değerleme Çalışmaları Hakkında Bilgi
Konu taşınmaz için firmamızca geçmiş tarihte hazırlanmış değerleme raporuna ilişkin bilgiler şu
şekildedir.
RAPOR ADI | RAPOR TARİHİ | KDV HARİÇ SATIŞ DEĞERİ |
2015-ÖZEL-0168/8 | 25.12.2015 | 13.000.000,-TL |
BÖLÜM 7 - SONUÇ
Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’ne ait olan İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumeli Hisarı Mahallesi, 1472 ada, 1 parselde kayıtlı 10 adet bağımsız bölümün rapor tarihindeki değerinin; taşınmazların nitelikleri, kullanım amaçları, konumları, yaşları, fiziki ve mimari özellikleri, alanları, günümüz ekonomik koşulları ve bölgedeki gayrimenkullerin satış bedelleri göz önünde bulundurularak;
Toplam KDV Hariç Satış Değerinin;
13.657.000,-TL (ONÜÇMİLYONALTIYÜZELLİYEDİBİNTÜRKLİRASI)
Toplam KDV Dahil Piyasa Değerinin; 14.204.792,96,-TL ~ 14.205.000,-TL
(ONDÖRTMİLYONİKİYÜZBEŞBİNTÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
Toplam KDV Hariç Xxxx Xxxxxxxxx;
79.922,-TL (YETMİŞDOKUZBİNDOKUZYÜZYİRMİİKİTÜRKLİRASI)
Toplam KDV Dahil Piyasa Değerinin;
~84.308,-TL (SEKSENDÖRTBİNÜÇYÜZSEKİZTÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
Taşınmazların Sigortaya Esas Değerleri;
BB No | Taşınmaz Tipi | Bağımsız Bölüm Bulunduğu Kat | Alanı (m2) | Birim Sigorta Değeri(TL/m2 | Sigortaya Esas Değeri(TL) |
1 | Dükkan | Zemin | 81 | 750,00 | 60.750,00 |
2 | Dükkan | Zemin | 81 | 750,00 | 60.750,00 |
3 | Mesken | 1. Normal Kat | 113 | 750,00 | 84.750,00 |
4 | Mesken | 1. Normal Kat | 114 | 750,00 | 85.500,00 |
5 | Mesken | 2. Normal Kat | 113 | 750,00 | 84.750,00 |
6 | Mesken | 2. Normal Kat | 114 | 750,00 | 85.500,00 |
7 | Mesken | 3. Normal Kat | 113 | 750,00 | 84.750,00 |
8 | Mesken | 3. Normal Kat | 114 | 750,00 | 85.500,00 |
9 | Mesken | 4. Normal Kat | 113 | 750,00 | 84.750,00 |
10 | Mesken | 4. Normal Kat | 114 | 750,00 | 85.500,00 |
Toplam | 802.500,00 |
Rapor tanzim tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası Döviz Kurları;
Alış; 1 USD: 3,5135-TL, 1 EURO: 3,6711-TL, Satış; 1 USD: 3,5198-TL 1 EURO: 3,6777-TL
Xxxxxx ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporunu bilgilerinize saygıyla sunarız.
A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN | RAPORU KONTROL EDEN | ONAYLAYAN FİRMA YÖNETİCİSİ |
XXX YUMUŞAK | H. XXXX XXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX XXXXXXXX |
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 402973) | Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400364) | Yönetim Kurulu Başkanı Ve Genel Müdür Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400814) |
BÖLÜM 8 - EKLER
8-1 Uydu Fotoğrafı
8-2 Fotoğraflar
Dış Cephe Görünüşleri
2. Bodrum Kat
1.Bodrum Kat
Zemin Kat 1 Ve 2 Bağımsız Bölümler
1.Normal Kat 3 Ve 4 Bağımsız Bölümler
2.Normal Kat 5 Ve 6 Bağımsız Bölümler
3.Normal Kat 7 Ve 8 Bağımsız Bölümler
4.Normal Kat 9 Ve 10 Bağımsız Bölümler
8-3 BELGELER
Tapu Senetleri
Tapu Kayıtları
Proje Görselleri
İmar Durum Belgesi
Ruhsatlar
8-4 Raporu Hazırlayan Uzmanın Lisansı
8-5 Raporu Kontrol Eden Uzmanın Lisansı
8-6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisansı
8-7 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. SPK Yetki Belgesi
8-8 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. BDDK Yetki Belgesi
8-9 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı Xxxx Xxxxxxxxx