SİNPAŞ GAYRİMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ'NDE YER ALAN 1 ADET TAŞINMAZIN GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ'NDE YER ALAN 1 ADET TAŞINMAZIN |
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU |
RAPOR BİLGİLERİ | |
SÖZLEŞME TARİHİ | 03.04.2017 |
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ | 04.04.2017 |
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ | 29.09.2017 |
RAPOR TARİHİ | 02.10.2017 |
RAPOR NO | SNP-1707009 |
KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET TAŞINMAZIN DEĞER TESPİTİ (METRO LİFE PROJESİ GELİŞTİRİLECEĞİ ARSA) |
DEĞERLEME ADRESİ | XXXXXXXXXXXXXXX XXX. XXXXXXXX XX. XX:00 XXXXXXXXXX/XXXXXXXX UAVT: 2196419911 |
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR | Xxxxx Xxxxx XXXXXX - Xxxxxleme Uzmanı (Lisans No:402487) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans N0:402003) |
İÇİNDEKİLER | |||||
İçindekiler | |||||
Ekler | |||||
1 | - | Değerleme Hizmeti Bilgileri | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |||
1.3 | - | Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler | |||
1.4 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler | |||
1.5 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler | |||
2 | - | Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri | |||
2.1 | - | Tapu Kayıtları | |||
2.2 | - | Takyidat Bilgileri | |||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |||
3 | - | Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler | |||
3.1 | - | Tanımı | |||
3.2 | - | Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri | |||
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri | |||
3.4 | - | Taşınmazın Fiziki Özellikleri | |||
4 | - | Değerleme İle İlgili Analizler | |||
4.1 | - | Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri | |||
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler | |||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı | |||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |||
5 | - | Değerleme Yöntemleri | |||
5.1 | - | Emsal Karşılaştırma ( Piyasa ) Yaklaşımı | |||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı | |||
6 | - | Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler | |||
6.1 | - | Emsal Karşılaştırma ( Piyasa ) Yaklaşımı | |||
6.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
6.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı | |||
6.4 | - | En Etkin ve Verimli Kullanımı | |||
6. | 5 | - | Verilerin Değerlendirilmesi | ||
7 | - | Sonuç | |||
EKLER | |||||
Ek | 1 | - | Fotoğraflar | ||
Ek | 2 | - | Tapu suretleri (kopya) | ||
Ek | 3 | - | Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) | ||
Ek | 4 | - | İmar durum yazısı(kopya) | ||
Ek | 5 | - | Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) | ||
Ek | 6 | - | KAP Bildirimi | ||
Ek | 7 | - | İNA (İndirgenmiş Nakit Akımları) Tablosu | ||
UYGUNLUK BEYANI | |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır. | |
* | Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur |
* | Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. |
* | Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır. |
* | Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir. |
* | Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. |
* | Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir. |
* | Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur. |
* | Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir. |
* | Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır. |
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet imalethane ve müştemilatı olan arsa nitelikli taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. | |||
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |
1.2.1 | - | Hizmeti Alan Kurum Bilgisi | |
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
Sinpaş Plaza Barbaros Bulvarı Yenidoğan Sok. No:36 Darphane Beşiktaş / İSTANBUL | |||
1.2.2 | - | Hizmeti Veren Kurum Bilgisi | |
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | |||
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL | |||
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655 | |||
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. | |||
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. | |||
1.3 | - | Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler | |
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet imalathane ve müştemilatı olan arsa nitelikli taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır. | |||
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmaz için iş bu rapor 02.10.2017 tarih ve SNP-1707009 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Xxxxx Xxxxx XXXXXX ve Xxxx XXXX değerleme işleminde görev almıştır.
1.5 -
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul için daha önce şirketimiz tarafından aşağıda bilgileri verilen rapor düzenlenmiştir.
RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
Rapor Numarası | SNP-1608003 | SNP-1611006 | |
Rapor Tarihi | 25.08.2016 | 15.12.2016 | |
Rapor Konusu | 1 ADET İMALETHANE VE MÜŞTEMİLATI OLAN ARSA DEĞER TESPİTİ | 1 ADET İMALETHANE VE MÜŞTEMİLATI OLAN ARSA DEĞER TESPİTİ | |
Raporu Hazırlayanlar | Onur BÜYÜK- Xxxx XXXX | Xxxx BÜYÜK- Xxxx XXXX | |
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) | 75.000.000 | 75.850.000 |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ | ||||
2.1 | - | Tapu Kayıtları | ||
TAPU KAYITLARI | ||||
İli | : | İSTANBUL | ||
İlçesi | : | SANCAKTEPE | ||
Bucağı | : | |||
Mahallesi | : | SAMANDIRA | ||
Köyü | : | |||
Sokağı | : | |||
Mevkii | : | ÇUKUR ALÇAĞI | ||
Pafta No | : | G22A05B1C G22A05B1D | ||
Ada No | : | |||
Parsel No | : | 1991 | ||
Alanı | : | 18.962,47 m² | ||
Vasfı | : | İMALETHANE VE MÜŞTEMİLATI OLAN ARSA | ||
Sınırı | : | PLANINDADIR | ||
Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ | ||
Sahibi | : | SAMANDIRA MOBİLYA SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/1)* | ||
Yevmiye No | : | 31890 - 31999 | ||
Cilt No | : | 275 | ||
Sayfa No | : | 27443 | ||
Tapu Tarihi | : | 30.12.2016 | ||
*Samandıra Mobilya San ve Tic. X.X'xxx hisselerinin tamamı 26/09/2016 tarihli yönetim kurulu kararı ile Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarafından satın alınmıştır. (KAP Bildirimi eklerde sunulmuştur) | ||||
2.2 | - | Takyidat Bilgileri | |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 01.08.2017 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır. Taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır. | |||
Şerhler hanesinde *Tedaş Genel Müdürlüğü Lehine 34,65 M2 Lik Kısımda Trafo Yeri 47,95 Kısımda Kablo Geçiş Yeri Olmak Üzere Toplam 82,60 M2 Lik Kısımda Xxxx Xxxxx: 09/10/1997 Yev: 3698 (Söz konusu şerh kurumun rutin uygulaması niteliğinde olup parsel üzerindeki trafo yeri ve kablo geçiş yeri için yapılan uygulamayı ifade etmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının “c” ve “j” bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır. ) | |||
Beyanlar hanesinde *Ebubekir Caddesi no:14 deki yapı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 04.04.2017 Yev: 8391 (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği MADDE 3 – Aynı Tebliğin 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “r) Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz.”)denmekte olup parsel üzerinde yer alan gelir getirmeyen ve riskli yapı şerhi alınmış yapı değerlemede dikkate alınmamıştır. Tebliğde belirtildiği üzere durumun kurula beyan edilmesi gerekmektedir. | |||
2.2.1 | - | Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri | |
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; tapu bilgilerinde şu değişiklikler olmuştur: Ürosan Mobilya Sanayi ve Ticaret A.Ş. olan, tüzel kişiliklerin ünvan değişikliği sebebi 18.09.2014 tarih 18302 yev. no ile Samandıra Mobilya Sanayi ve Ticaret A.Ş. değişikliği bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın maliki olarak görülen Samandıra Mobilya San ve Tic. X.X'xxx hisselerinin tamamı 26/09/2016 tarihli yönetim kurulu kararı ile Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarafından satın alınmıştır. 30.12.2016 tarihinde parsel numarası 272 iken parselin yola, parka terki, tevhid ve ihdas işlemlerinden dolayı parsel numarası 1991 olarak tescil edilmiştir. | |||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |
2.3.1 | - | İmar Durumuna İlişkin Veriler | |
Sancaktepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınmış olan 04.01.2017 tarih 1339855 - 121 sayılı belgeleye istinaden ; G22A05B1C-G22A05B1D pafta 1991 parsel; 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planında ''Ticaret+Konut'' (T+K4) Alanında kalmaktadır. Yapılaşma koşulları plan notlarında verilmiştir. T+K4 Alanlarında; Xxx.XXXXx0.00, max. KAKS= 1.65, max.h=6 kat (18.50 m.), min bina cephesi 6 m. , min. bina derinliği 7 m., maksimum bina cephesi 50 m.olarak belirtilmiştir. Parsel net olup, alınan imar durumu yazısında; sosyal ve teknik donatı alanı için ayrılan alanların ilçe belediyesinin talebi üzerine parsel sahibi tarafından rızaen bedelsiz olarak kamuya terk edilmesi durumunda brüt parsel alanının %40'ının üstünde kalan kısımları inşaat emsaline dahil edilir. (madde 31) (Dosyasında yapılan inceleme neticesinde şu bilgilere ulaşılmıştır: Parselin kök parsel hali 36.880 m² ve yoldan ihdas edilen alan 502,20 m²’dir. 37.382 m² alan üzerinden %60 oranında emsale tabi olduğu bilgisi alınmıştır. ) | |||
Plan Notları: T+K4 Alanlarında; Bu alanda Max.TAKS=0.50, max. KAKS= 1.65, max.h=6 kat (18.50 m.), min bina cephesi 6 m. , min. bina derinliği 7 m., maksimum bina cephesi 50 m. | |||
Planda; Konut ve Ticaret + Konut fonksiyonundaki yapı adalarında, üzerinde ruhsatlı veya plana göre ruhsat alabilecek (KAKS değerini sağlıyorsa) yapılar bulunan parsellerde imar planı daha fazla kat adedi veya inşaat alanı getirmişse, yol ve komşu parsele tecavüzlü olmamak kaydıyla, çekme mesafelerini Konut, Ticaret+Konut ve Ticaret alanlarındaki yapılaşmanın fonksiyonlarına göre dış cephe şeklini ve rengini belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir. Plan kapsamında ‘‘Mania Planı Kriterlerine ’’ uyulacaktır. Mania Planı kapsamında kalan yapılaşmalar ile ilgili olarak 15. Kolordu Komutanlığı 4. Kara Havacılık Alay Komutanlığı ve Muhabere Hizmet Eğitim Destek Komutanlığı’nın (Kocaeli/İzmit) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına verdiği kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Parsel büyüklüğü 750 m² ve altında olan parsellerde bağımsız bölümsayısını arttırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir. 22.08.2010 T.T. | |||
Parsel büyüklüğü 5000 m²den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, emsal değeri üzerinden uygulama yapılacak parsellerde, mania kriterlerini aşmamak şartı ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Ticaret + Konut alanlarında tamamen konut fonksiyonu veya tamamen ticaret fonksiyonu yer alabileceği gibi konut ve ticaret fonksiyonu bir arada da yer alabilir. Ticaret + Konut alanlarında zemin üstü katlarda ofis olarak kullanılabilir. Tamamen ticaret fonksiyonu olması durumunda Maksimum Emsal: 0,25’i geçmeyecektir. Ticaret + Konut alanları içerisinde Maksimum Emsal: 0,25’i geçmemek koşulu ile katlı otopark, iş merkezi, çarşı, alışveriş merkezi, otel v.b. konaklama tesisi, banka, finans kurumu ve benzeri fonksiyonlar yer alabilir. | |||
Plan lejantında Konut, Konut+Ticaret alanına ayrılan alanlarda planda verilen yapılaşma değerlerinde artış olmaması şartıyla; Xxxx Xxxxxx Kültürel, Özel Temel Eğitim, Özel Ortaöğretim, Özel Sağlık Tesis Alanları yapılabilir, ancak Özel Eğitim, Özel Sağlık ve Xxxx Xxxxxx Kültürel Tesisi yapılan parsellerde konut ve ticaret birimleri yer alamaz. | ||
2.3.2 | - | Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler |
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; taşınmazın imar planı bilgilerinde bir değişiklik bulunmamaktadır. | ||
2.3.3 | - | Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi | |
Taşınmazın imar dosyası incelemesi Sancaktepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde dijital sistemde taranmış belgeler vasıtası ile yapılmıştır. Parsel üzerinde yapılacak projeye ilişkin başvuların yapıldığı, ruhsat almak için gerekli evrakların düzenlendiği görülmüş olup belediye yetkililerinden alınan bilgiye göre proje onay ve ruhsat onay süreçleri devam etmekte olduğu görülmüştür. Parsel üzerindeki riskli yapı ilan edilmiş bina henüz yıkılmamıştır. | |||
2.3.4 | - | Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş | |
Parsel üzerinde yapılacak projeye ilişkin başvuların yapıldığı, ruhsat almak için gerekli evrakların düzenlendiği görülmüş olup belediye yetkililerinden alınan bilgiye göre proje onay ve ruhsat onay süreçleri devam etmekte olduğu görülmüştür. İnşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır. | |||
2.3.5 | - | Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler | |
Ruhsat alınmamış olması nedeni ile yapı denetim bulunmamaktadır. | |||
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ BİLGİLER | |||
3.1 | - | Tanımı | |
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi, Ebubekir Caddesi'nde cepheli 14 kapı numaralı " İmalathene ve Müştemilatı olan Arsa" nitelikli 18.962,47 m² yüzölçümlü 0 ada 1991 parsel üzerindeki Metro Life isimli projenin geliştirileceği yerdir. | |||
Parsel geometrik olarak yamuk dikdörtgen şeklinde, topoğrafik olarak düz yapıya sahiptir. Parsel çevresi beton duvar ve demir korkuluklar ile çevrili olup parsel üzerinde riskli bina şerhi bulunan eski fabrika binası yıkıntıları ve bina oturumu dışında kalan alanlarında, parke taş, çim ve bakımsız otlar ile kaplıdır. Parsel içinde 1 adet trafo binası ve eski fabrikaya ait 1 adet bekçi kulubesi de mevcuttur. | |||
Söz konusu parsel üzerine Metro Life isimli projenin inşa edileceği bilgisi alınmıştır. | |||
3.2 | - | Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri |
Taşınmaz Ebubekir Caddesi üzerinde yer almakta olup, taşınmaz köşe konumda yer almaktadır. Batısında Ebubekir Caddesi, Kuzeyinde Xxxxxxxxx Caddesi, Güneyinde Osmanpaşa Caddesi, Doğusunda da park alanı gözükmektedir. Bu alanda fabrikanın mevcutta bahçesi olarak kullanılmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Sinpaş Ege Boyu projesi, Ağaoğlu My Village projesi, Elysium projesi, Sinpaş Lagün projesi, Sinpaş Köyceğiz projesi, Sinpaş Kelebekia projesi bulunmaktadır. İnşaası yeni tamamlanan Sancaktepe belediyesi binasıda taşınmazın yanında yer alıp, belediye binası önünde meydan şeklinde projelendirilmiş olup, meydana yakın konumda metro projesinin olacağı bilgisi de öğrenilmiştir. Bölgeye yapılması planlanan Sancaktepe Şehir Hastanesi gayrimenkul fiyatlarını olumlu yönde etkilemiş durumdadır. | ||
KÖYCEĞİZ PROJESİ
KELEBEKİA PROJESİ
ELYSİUM PROJESİ
LAGÜN PROJESİ
SANCAKTEPE
YENİ BELEDİYE BİNASI
AĞAOĞLU MY
VİLLAGE PROJESİ
DEĞERLEMESİ YAPILAN
TAŞINMAZIN KONUMU
EGE BOYU PROJESİ
YAPILMASI BEKLENEN
METRO DURAĞI YAKLAŞIK KONUMU
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri |
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım Atatürk Caddesi üzerinden Sevenler Caddesi aracılığı Ebubekir Caddesi ile ulaşım sağlanabilmektedir. Özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile rahat bir şekilde ulaşım sağlanabilmektedir. | ||
ŞİLE YOLU
OTOBAN YOLU
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi’nde yer alan ve tapuda; G22A05B1C - G22A05B1D pafta, 0 ada, 1991 parsel numarasında kayıtlı, 18.962,47 m² yüzölçümlü arsa üzerinde konumlanmış olan (tapuda imalethane ve müştemilatı olan arsa tescilli) “Sinpaş Metro Life” olarak isimlendirilen projedir. Tarafımızca incelenen tasarım Proje kapsamında 7 adet blok da 554 adet konut 64 adet ticaret üniteleri olmak üzere toplam 618 adet ünitede bulunmaktadır. Projede ticaret üniteleri G blok da yer almakta olup, diğer bloklar konut ünitelerinden oluşmaktadır. Ruhsat aşamasında söz konusu blok sayıları ve alanlar değişebilecektir.
Mevcut da parsel üzerinde riskli yapı ilan edilmiş eski fabrikaya ait yıkıntılar yer almakta olup, bu yapının riskli yapı olması ve yıkılacak olması,her hangibir gelir getirici nitelikte olmaması, ayrıca yeni yapılacak projenin yapı ruhsatlarının alınmış olması nedeni mevcuttaki yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır. Yapılacak Metro life projesinde yer alan bloklar ile ilgili olarak inşaat alanları aşağıda tabloda belirtilmiştir.
BLOK | Bağımsız Bölümlerin Alanı (m²) | Ortak Alan (m²) | Toplam İnşaat Alanı (m²) |
A | 7.738,90 | 3.058,27 | 10.797,17 |
B | 7.869,84 | 3.621,46 | 11.491,30 |
C | 8.089,25 | 2.996,45 | 11.085,70 |
D | 4.580,61 | 2.045,43 | 6.626,04 |
E | 5.299,07 | 2.542,01 | 7.841,08 |
F | 7.954,05 | 3.384,32 | 11.338,37 |
G | 28.633,51 | 45.982,98 | 74.616,49 |
TOPLAM | 70.165,23 | 63.630,92 | 133.796,15 |
3.4.2 - İç Mekan Özellikleri
Yapılacak olan Metro life projesi ile ilgili olarak fiziki olarak inşaat çalışmalarına başlanmamıştır. Yakın zamanda inşatına başlanacağı bilgisi alınmıştır.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER | |||
4.1 | - | Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri | |
4.1.1 | - | İstanbul İli | |
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. | |||
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 14 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. | |||
Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin yaklaşık %55 üretimine ve yaklaşık %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî xxxxxx'xxx yaklaşık %21.2'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45,2, ithalâttaki payı ise %52,2'dir. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) 2015 yılında yaklaşık $ 10.390 iken İstanbul'da $ 18.000 düzeyindedir. 2016 yılı için hedeflenen ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaşık $ 11.540 dir. | |||
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2015 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 14.657.434 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2015 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Küçükçekmece, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur. | |||
Harita 1 - İzmir'in Konumu
4.1.2 | - | Sancaktepe İlçesi |
Sancaktepe İlçesi; 2008 yılında Ümraniye ilçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilmesi ile ilçe yapılmıştır. Denize kıyısı olmayan Sancaktepe, güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve güneydoğusunda Sultanbeyli ilçelerine komşudur. 2010 yılında yapılan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt sonuçlarına göre İlçenin nüfusu 256.442' dir. Bu veriye göre, İstanbul’da km²’ye 2.427 kişi düşerken, ilçede km²’ye 4.144 kişi düşmektedir. Sancaktepe nüfus yoğunluğu bakımından, İstanbul ortalamasının üzerindedir. İlçe 61,90 kilometrekaredir ve sınırları dahilinde toplam 18 mahalle ve 1 köy vardır. Havza niteliği taşıması nedeniyle son derece hassas bir yerleşim alanı olan bölge, Kurtköy Xxxxxx Xxxxxx Havalimanı'na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolunun sağladığı ulaşım olanakları nedeniyle konumsal önemini arttırmaktadır. | ||
4.1.3 | - | Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi |
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. | ||
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur. | ||
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür. | ||
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir. 2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir. | ||
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır. 2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir. | ||
2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür. 2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır. | |||
2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan bir hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde Ortadoğu' da yaşanan terör eylemlerinin artması ve Türkiye' nin güney sınırında yaşanan olumsuzluklar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür. Özellikle 2015 ve 2016 yılının mart ayında yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim ve haziran ayında yapılan genel seçimlerin sonucunda doların gelişmekte olan ülke para birimleri karşısında değer kazanması, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği görülmüştür. Konut fiyatlarındaki değişimler için özellikle maliyetlerdeki artışın, konut fiyatlarına yansıdığını göstermiştir. 2017 yılının geneline bakıldığında gerçekleşecek siyasi gelişmelerin olumlu yönde olması ile piyasaların yeniden hareketlenebileceği, kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir. | |||
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler | |
Değerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır. | |||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı | |
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sancaktepe Belediyesi İmar Müdürlüğü, Sancaktepe Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur. | |||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |
4.4.1 | - | Olumlu Faktörler | |
* | Ana yollar ve bağlantı yollarına yakın konumdadır. | ||
* | Köşe konumda yer alıp, xxx xxxxx üzerindedir. | ||
* | Çevresinde sosyal donatılı korunaklı projeler yer almaktadır. | ||
4.4.2 | - | Olumsuz Faktörler | |
* | İnşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır. | ||
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | ||
5.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yöntemi |
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır. | ||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı |
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur. | ||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı |
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. | ||
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER | ||||||||
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Parselin arsa değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminden yararlanılmıştır. | ||||||||
6.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı | ||||||
Satılık Emsaller | ||||||||
Arsa Emsalleri | ||||||||
1 | BASINDAN | |||||||
Tel | 0000 000 00 00 | |||||||
Taşınmazın çok yakınında Osmangazi Caddesi üzerinde yer alan net 17.518,17 m², Emsal:1.65, taks:0.50 Konut+Ticaret (T+K4) alanında kalan arsayı 2016 yılı sonunda Vakıf GYO 62.500.000.+KDV'ye satın almıştır. | ||||||||
SATILIK | 17518 | .-M² | 62.500.000 | .-TL | 3.568 | .-TL/M² | ||
2 | KALENDER EMLAK | |||||||
Tel | 0000 000 00 00 | |||||||
Taşınmazın yakınında Xxxxx Xxxxx Caddesi üzerinde yer alan, konum olarak değerleme konusu taşınmaza göre içeride yer alan, içinde ülker deposu olarak kullanılan brüt 11.842,96 m², neti de yaklaşık 7.000 m² olduğu bilgisi alınan yapılaşma koşulları Emsal:1.10, taks:0.50 Konut+Ticaret (T+K1) alanında kalan arsa 20.000.000.-TL pazarlanmaktadır. | ||||||||
SATILIK | 7000 | .-M² | 20.000.000 | .-TL | 2.857 | .-TL/M² | ||
3 | COLDWELL BANKER ERKAY GAYRİMENKUL | |||||||
Tel | 0000 000 00 00 | |||||||
Taşınmazın yakınında Hızır Caddesi üzerinde yer alan, konum olarak değerleme konusu taşınmaza göre içeride yer alan, boş durumda net olan 1.272 m², Emsal:0.90, taks:0.40 Konut alanında kalan arsa 3.500.000.-TL pazarlanmaktadır. | ||||||||
SATILIK | 1272 | .-M² | 3.500.000 | .-TL | 2.752 | .-TL/M² | ||
4 | YUVA GRUP GAYRİMENKUL | |||||||
Tel | 0000 000 00 00 | |||||||
Yetkili kişiden alınan bilgiye göre bölgede ortalama kat karşılığı oranlarının % 45- %50 civarında olduğu, kurumsal firmaların %30-40 civarında oranlarla aldığı görüşü alınmıştır. | ||||||||
5 | BÖLGE GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0000 000 00 00 | |||||
Bölgede bulunan emlakçıdan alınan bilgiye göre, otobana cepheli konumda Konut+Ticaret (T+K2) imarlı arsa için 2016 yıl içinde Sur Yapı firması tarafından %35 oranında hasılat paylaşımı oranı verdiği bilgisi alınmıştır. (Lavender projesinin geliştirildiği yer) | ||||||
6 | HATİPOĞLU GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0000 000 00 00 | |||||
Taşınmazın yakınında yer alan, ancak lokasyon olarak daha iç kısımda bulunan, net 29.000 m², Emsal:1.65, ticaret+konut alanında kalan arsa 30.000.000.-USD pazarlanmaktadır.(Bölgede yapılan araştırmalar neticesinde taşınmazların dolar kuru üzerinden satılmakta olduğu bölge genelinde dolar kur sabitinin 3.20 TL civarında olduğu bilgisi alınmıştır.) | ||||||
SATILIK | 29000 | .-M² | 96.000.000 | .-TL | 3.310 | .-TL/M² |
EMSAL 3
EMSAL 2
EMSAL 1
Değerleme
Konusu Taşınmaz
Ticari Emsaller | |||||||
1 | PROJE GAYRİMENKUL | ||||||
Tel | 0000 000 00 00 | ||||||
Değerleme konusu taşınmazın sırasında belediye binası karşısında 2 katlı depolu 130 m² kullanımlı dükkan kiralıkdır. (giriş 65 m², depo 65 m²) | |||||||
KİRALIK | 130 | .-M² | 6.500 | .-TL | 50 | .-TL/M² | |
2 | PROJE GAYRİMENKUL | ||||||
Tel | 0000 000 00 00 | ||||||
Taşınmazın yakınında Sevenler caddesi üzerinde konumlu giriş dükkandır. | |||||||
SATILIK | 60 | .-M² | 785.000 | .-TL | 13.083 | .-TL/M² | |
3 | OZC YAPI EMLAK | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Taşınmazın yakınında bir arka cadde paralelinde bulunan giriş dükkandır. | |||||||
SATILIK | 170 | .-M² | 850.000 | .-TL | 5.000 | .-TL/M² | |
4 | SAHİBİNDEN | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Değerleme konusu taşınmazın yakınında sokak içinde konumlu 2 katlı depolu 140 m² kullanımlı dükkan kiralıkdır. (giriş 70 m², depo 70 m²) | |||||||
SATILIK | 140 | .-M² | 400.000 | .-TL | 2.857 | .-TL/M² | |
5 | TURYAP SANCAKTEPE | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Belediye binasının karşısında Begüm sokak üzerinde 2 katlı 250 m² dükkan satılıktır. Deposu 125 m², giriş 125 m² olduğu bilgisi alınmıştır. | |||||||
SATILIK | 250 | .-M² | 1.825.000 | .-TL | 7.300 | .-TL/M² | |
6 | TURYAP SANCAKTEPE | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Belediye binasının karşısında Begüm sokak üzerinde 2 katlı 250 m² dükkan kiralıkdır. Deposu 125 m², giriş 125 m² olduğu bilgisi alınmıştır. | ||||||
KİRALIK | 250 | .-M² | 9.000 | .-TL | 36 | .-TL/M² |
7 | REM2 GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Değerleme konusu taşınmazın sırasında belediye binası karşısında giriş katından oluşan dükkan kiralıkdır. | ||||||
KİRALIK | 60 | .-M² | 4.000 | .-TL | 67 | .-TL/M² |
8 | EMİR GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Değerleme konusu taşınmazın yakınında sokak içinde konumlu 2 katlı depolu 200 m² kullanımlı dükkan kiralıkdır. (giriş 100 m², depo 100 m²) | ||||||
SATILIK | 200 | .-M² | 550.000 | .-TL | 2.750 | .-TL/M² |
9 | TURYAP SANCAKTEPE | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Değerleme konusu taşınmazın yakınında sokak içinde konumlu 2 katlı depolu 130 m² kullanımlı dükkan kiralıkdır. (giriş 65 m², depo 65 m²) | ||||||
SATILIK | 130 | .-M² | 760.000 | .-TL | 5.846 | .-TL/M² |
7 | XXXX XXXX GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Değerleme konusu taşınmazın yakınında cadde üzerinde konumlu giriş dükkan kiralıkdır. | ||||||
KİRALIK | 100 | .-M² | 3.000 | .-TL | 30 | .-TL/M² |
Konut Emsaller | ||||||
1 | SEEWORLD GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Ege boyu projesinde 5. katta 78 m² brüt kullanımlı 1+1 dairedir. | ||||||
SATILIK | 78 | .-M² | 340.000 | .-TL | 4.359 | .-TL/M² |
2 | REXART GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Ege boyu projesinde 2. katta bulunan 125 m² brüt kullanımlı 2+1 dairedir. | ||||||
SATILIK | 125 | .-M² | 505.000 | .-TL | 4.040 | .-TL/M² |
3 | REALTY WORD GARANTİ GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Lagün projesinde 3. katında bulunan dubleks 300 m² brüt kullanım alanlı 4+1 dairedir. | ||||||
SATILIK | 260 | .-M² | 1.270.000 | .-TL | 4.885 | .-TL/M² |
4 | SEEWORLD GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Lagün projesinde bulunan 320 m² brüt kullanım alanlı 5+1 villadır. Müstakil havuzu bulunmaktadır. | ||||||
SATILIK | 320 | .-M² | 2.450.000 | .-TL | 7.656 | .-TL/M² |
5 | NEVO GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Köyceğiz projesinde 5. katta bulunan 169 m² brüt kullanım alanlı 3+1 dairedir. | ||||||
SATILIK | 169 | .-M² | 880.000 | .-TL | 5.207 | .-TL/M² |
6 | REXART GAYRİMENKUL | |||||
Tel | 0 000 000 00 00 | |||||
Kelebekia projesinde bahçe katında bulunan 73 m² brüt kullanım alanlı 1+1 dairedir. | ||||||
SATILIK | 73 | .-M² | 329.000 | .-TL | 4.507 | .-TL/M² |
7
Tel
TRİO REALTY GAYRİMENKUL
0 216 398 93 90
Kelebika projesinde 1. katta bulunan 156 m² brüt kullanım alanlı 3+1 dairedir.
156 .-M²
785.000 .-TL
5.032 .-TL/M²
SATILIK
8
Tel
REMAX ABC
0 000 000 00 00
Yakınında my village projesinde 268 m² brüt kullanım alanlı 4+2 villadır.
268 .-M²
1.400.000 .-TL
5.224 .-TL/M²
SATILIK
9
Tel
Realty New Gayrimenkul
0530 704 79 58
Evora Park Projesinde yer xxxx xxxxx 40 m² olarak pazarlanmaktadır. 10. katta konumlanmıştır. 3-4 yıllık bir projede benzer donatılara sahip durumdadır.
SATILIK | 40 | .-M² | 205.000 | .-TL | 5.125,00 | .-TL/M² |
* Rings İstanbul
İstanbul Sancaktepe’de konumlanan Rings İstanbul,1500 konut, AVM ve sosyal tesislerin yer aldığı projedir. 238.000 metrekarelik alana sahip projenin sosyal tesisi 40.000 m²'dir. Rings İstanbul projesinde 1+0'dan 5+2'ye kadar farklı daire seçenekleri bulunmaktadır. Rings İstanbul Sancaktepe'nin sosyal imkanları arasında basketbol sahaları, fitness center, tenis kortları, mini golf sahası, futbol sahaları, teraslar, yüzme havuzu ve spa mevcuttur.
Em
Değeri
Birim Değeri
lakçı Daire Tipi Alanı (TL) (TL/m²) | |||
rld Piramit 1+1-5.kat 85m² 315.000 3.706 56 96 96 | |||
21 Koza 1+1 - 2. kat 81m² 305.000 3.765 69 42 90 | |||
21 Koza 2+1 157m² 640.000 4.076 69 42 90 | |||
21 Koza 1+0 - 5. kat | 61m² | 275.000 | 4.508 |
Reality Wo 0 216 4
Century 0 216 9
Century 0 216 9
Century
0 216 969 42 90
ORTALAMA
4.014
* | Sinpaş Lagün Projesi | |||||
Ağırlıklı olarak düşük katlı villa tipinde yerleşim birimlerinden oluşmaktadır. Bahçe payları, peyzaj alanı diğer projelere göre daha elverişli olup doluluk oranı yüksek bir proje olarak bilinmektedir. | ||||||
Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) | Birim Değeri (TL/m²) | ||
Remax Terminal 0 216 526 07 00 | 4+1 | 233m² | 1.750.000 | 7.511 | ||
Artı1 0 216 939 82 41 | 5+2 | 730m² | 4.000.000 | 5.479 | ||
SeeWorld 0 216 939 94 74 | 4+1 | 260m² | 1.350.000 | 5.192 | ||
ORTALAMA | 6.061 | |||||
* | Nef Sancaktepe | |||||
Nef Sancaktepe projesi Rings İstanbul projesi ile karşılıklı olarak konumlanmıştır. Aralık 2018 itibarı ile anahtar teslimi yapılacağı beyan edilmiştir. 6 blok ve 439 adet daireden oluşacağı belirtilmiştir. Sosyal donatılarının yanı sıra patenti alınmış olan fold home kullanım tipi ile proje pazarlanmaktadır. | ||||||
Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) | Birim Değeri (TL/m²) | ||
Satış Ofisi 444 9 633 | 1+1 | 107m² | 480.000 | 4.486 | ||
Satış Ofisi 444 9 633 | 2+1 | 95m² | 487.000 | 5.126 | ||
ORTALAMA | 4.806 | |||||
6.1.1 | - | Emsallerin Değerlendirilmesi | ||||
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. | ||||||
ORAN ARALIĞI | ||||||
ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri | ||||
KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% | ||||
ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% | ||||
BENZER | BENZER | 0% | ||||
ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) | ||||
İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) | ||||
ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri | ||||
ARSA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (TL) | ||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 |
SATIŞ FİYATI | 62.500.000 | 20.000.000 | 3.500.000 | |
SATIŞ TARİHİ | 2016 sonu | |||
ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER | BENZER | BENZER | |
5% | 0% | 0% | ||
XXXX* | 18.962,47m² | 17.518 | 7.000 | 1.272 |
BİRİM M² DEĞERİ | 3.568 | 2.857 | 2.752 | |
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | ORTA KÜÇÜK | KÜÇÜK | |
0% | -10% | -15% | ||
İMAR KOŞULLARI | E=1,65 | BENZER | KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ |
YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME | E=1,65- NET PARSEL | E=1,10- NET PARSEL | E=0,90- NET PARSEL | |
0% | 20% | 30% | ||
FONKSİYON | T+K4 | BENZER | BENZER | ORTA KÖTÜ |
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME | TİCARET+KONUT | TİCARET+KONUT | KONUT | |
0% | 0% | 10% | ||
MANZARA | BENZER | KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | |
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 20% | 30% | |
KONUM | BENZER | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 10% | 10% | |
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | -5% | -5% | |
TOPLAM DÜZELTME | 5% | 35% | 60% | |
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 4.000 | 3.746 | 3.857 | 4.403 |
Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki arsa nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 2.500-4.400 TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Yapılaşma koşulları, konum ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında arsa birim m² değeri 4.000-TL olarak takdir edilmiştir.
Konut emsalleri değelendirildiğinde aynı lokasyonda benzer donatılara sahip projelerde elde edilen m² değeri 4.000-5.250 TL/m² arasında değişmekte olup ortalama birim m² değeri olarak 4.600 TL/m² takdir edilmiştir.
Dükkan emsaller ise değerlendirildiğinde benzer donatılara sahip projelerde elde edilen m² değeri 5.500- 12.000 TL/m² arasında değişmekte olup ortalama birim m² değeri olarak 7.000 TL/m² takdir edilmiştir.
Projede yer alan depo nitelikli ticari taşınmazlar için, dükkan emsalleri ile karşılaştırıldığında daha değeriz olacağı ve m² değeri 2.000- 3.000 TL/m² arasında olabileceği düşünülmekte olup ortalama birim m² değeri olarak 2.500 TL/m² takdir edilmiştir.
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) | ||||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | Rings İstanbul | Nef Sancaktepe | Evora Park | ||
SATIŞ FİYATI | 275.000 | 480.000 | 205.000 | |||
SATIŞ TARİHİ | - | |||||
ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER | BENZER | BENZER | |||
0% | 0% | 0% | ||||
ALAN | 100 | 61 | 107 | 40 | ||
BİRİM M² DEĞERİ | 4.508 | 4.486 | 5.125 | |||
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | BENZER | BENZER | |||
0% | 0% | 0% | ||||
KAT | 5.kat | 3.kat | ||||
KATA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | BENZER | BENZER | |||
0% | 0% | 0% | ||||
FONKSİYON | konut | konut | konut | konut | ||
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | BENZER | BENZER | |||
0% | 0% | 0% | ||||
MANZARA | BENZER | BENZER | BENZER | |||
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | |||
KONUM | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |||
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 8% | 8% | 7% | |||
DİĞER BİLGİLER | ||||||
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | BENZER | BENZER | |||
0% | 0% | 0% | ||||
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | -10% | -10% | |||
TOPLAM DÜZELTME | -2% | -2% | -3% | |||
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 4.600 | 4.418 | 4.396 | 4.986 | ||
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU | ||||||
Alanı (m²) | Birim M² Değeri (TL/m²) | Toplam Değeri (TL) | ||||
18.962,47m² | 4.000 TL/m² | 75.849.880,00 TL | ||||
YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 75.850.000,00 | |||||
YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (.-USD) | 21.197.000,00 | |||||
6.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | ||||||||
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için 4.000.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir. | ||||||||||
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapılacak projenin ruhsat, proje, pazarlama vb. diğer gerçekleşmiş maliyetler için toplam inşaat alanı üzerinden 50.-TL/m² olarak hesap edilerek toplam değer ulaşılmıştır. | ||||||||||
Arsa Değeri | 4.000 | .-TL/M² | X | 18.962,47 | M² | = | 75.849.880 | .-TL | ||
Proje için Gerçekleşmiş Maliyet | 50 | .-TL/M² | X | 133.796,15 | M² | = | 6.689.808 | .-TL | ||
TOPLAM | = | 82.539.688 | .-TL | |||||||
TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | = | 82.540.000 | .-TL | |||||||
6.3 | - | Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) | |
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan ruhsatlı yapıların, mevcut imar koşullarına göre en etkin ve verimli kullanımı e olmadığı düşünülmekte olup, mevcut imar koşullarına göre ve bölgedeki potansiyele göre konut+ticaret projesi yapılması daha uygun olacağı düşünülmektedir. Elde edilen veriler ve imar durumu bilgileri ve plan notlarına istinaden gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. | |||
6.3.1 | - | Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar | |
Genel Kabul ve Varsayımlar | |||
Mevcut imar durumuna göre TAKS=0.50, KAKS=1.65, Ticaret+Konut Alanında kalmaktadır. Parsel üzerine lejantına ve çevre kullanımına uygun olarak konut projesi ve projeye ait zemin katında çarşı dükkanlar ve depolar yapılacağı bilgisine ulaşılmıştır. | |||
Emsal İnşaat Alanı: BRÜT PARSELİN (36.880 M²) %60 LIK KISMINDAN EMSALE TABİ OLACAĞI 22.128 m² X1.65 =36.511,2 m² olarak hesaplanmıştır. İncelenen avan proje ve onaya sunulan ruhsatlar ve projeler kapsamında parsel üzerinde gerçekleştirilecek projenin toplam inşaat alanının 133.796,15 m2 olacağı öngörülmüştür. 1991 parsel için alınan bilgilere, Sinpaş GYO A.Ş.tarafından hazırlanan icmal listelere ve projelere istinaden toplam satışa esas alanın 78.140,00 m² olacağı hesaplanmıştır. | |||
Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Aşağıdaki nakit akışı tablolarında, değerleme tarihinden sonraki 1 Yıllık periyotlar 1. dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden inşa edilecek binada konutların %45 sinin 1. dönemde , % 35 ının 2. dönemde % 20 unın 3. dönemde sonunda satılacağı kabul edilmiştir. | |||
Projede yer alan ticari ünitelerin ise %35 sinin 1. dönemde , % 35 ının 2. dönemde % 30 unın 3. dönemde sonunda satılacağı kabul edilmiştir. | |||
Satış birim değerinin konutlar için ortalama 1.dönemde ortalama 4.600.-TL/m² ile gerçekleşeceği, izleyen dönemlerde %10 oranında artacağı varsayılmıştır. | |||
Satış birim değerinin dükkanlar için ortalama 1.dönemde ortalama 7.000.-TL/m² ile gerçekleşeceği, izleyen dönemlerde %10 oranında artacağı varsayılmıştır. | |||
Projede yer alan depo birim değerinin ortalama 1.dönemde ortalama 2.500.-TL/m² ile gerçekleşeceği, izleyen dönemlerde %10 oranında artacağı varsayılmıştır. | |||
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. | |||
Projeksiyon ile arsa değerinin belirlenmesi amaçlandığından inşaat maliyetleri ve diğer maliyetler dikkate alınmamış olup gelir üzerinden projeksiyon yapılmıştır. | |||
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. | |||
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir. | |||
Gelirlere ilişkin Kabul ve Varsayımlar |
İskonto Oranının Hesaplanması Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi |
Risksiz Getiri Oranı Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır.Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli (24.02.2027) sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %10,32 civarındadır. Risk Primi Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Söz konusu projenin inşa faliyetlerinin henüz başlamamış olması, kat irtifakının kurulmamış olması, parsel üzerindeki riskli binanın yıkılmamış olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %4,68 olarak kabul edilmiştir |
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: % 10,32 Risksiz Oran + % 4,68 Risk Primi = %15 İskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %15 olarak kabul edilmiştir |
1991 PARSEL İÇİN PROJE GELİŞTİRME HESAPLARI | |||
NET Arsa Alanı | 18.962,47m² | Emsal / KAKS | 1,65 |
Emsal Alınacak Alan | 22.128,00m² | ||
Toplam Emsal İnşaat Alanı | 36.511,20m² | ||
Satışa Esas Alanı | 78.140,00m² | ||
NAKİT AKIŞI
YATIRIM SÜRECİ | 36 |
TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²) | 51.319,00 |
TOPLAM SATILABİLİR DÜKKAN ALANI (m²) | 10.556,00 |
TOPLAM SATILABİLİR DEPO ALANI (m²) | 16.265,00 |
TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 78.140,00 |
TOPLAM |
1.dönem 2.dönem 3.dönem
NAKİT GİRİŞLERİ | |||||
Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Konut) | 45,00% | 35,00% | 20,00% | ||
Satılan Brüt Xxxx (Konut) | 23.094 | 17.962 | 10.264 | 51.319 | |
Ortalama Birim Satış Fiyatı (Konut) | 4.600 | 5.060 | 5.566 | ||
Satış Geliri (Konut) | 106.230.330 | 90.885.949 | 57.128.311 | ||
Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Dükkan) | 35,00% | 35,00% | 30,00% | ||
Satılan Brüt Xxxx (Dükkan) | 3.695 | 3.695 | 3.167 | 10.556 | |
Ortalama Birim Satış Fiyatı (Dükkan) | 7.000 | 7.350 | 7.718 | ||
Satış Geliri (Dükkan) | 25.862.200 | 27.155.310 | 24.439.779 | ||
Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Depo) | 35,00% | 35,00% | 30,00% | ||
Satılan Brüt Xxxx (Depo) | 5.693 | 5.693 | 4.880 | 16.265 | |
Ortalama Birim Satış Fiyatı (Depo) | 2.500 | 2.625 | 2.756 | ||
Satış Geliri (Depo) | 14.231.875 | 14.943.469 | 13.449.122 | ||
Satış Gelirleri ( Toplam ) | 290.269.532 TL | 146.324.405 TL | 132.984.728 TL | 95.017.212 TL | 374.326.344 TL |
Nakit Akım | 146.324.405 TL | 132.984.728 TL | 95.017.212 TL | 374.326.344 TL |
Net Bugünkü Değer (NPV) | 294.816.082 TL 290.269.532 TL 285.844.550 TL | |||
İNDİRGEME ORANI | 14,00% | 15,00% | 16,00% | |
6.3. 2 -
Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Öngörülen Projenin Tamamlanması Durumundaki Net BugünküToplam Değeri
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablolarından da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları indirgeme oranı ile indirgenerek bu varsayımlara göre oluşturulacak projenin net bugünkü değeri 290.269.532.-TL olarak hesaplanmıştır.
Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Toplam Değeri (TL) | 290.269.532 | .-TL |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Toplam Değeri (USD) | 81.117.128 | .-TL |
6.4 | - | Hasılat/Kat Karşılığı Paylaşımı Yöntemi | ||
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablolarından da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %15,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazın değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. İnderginmiş Nakit Akımları Tablosundaki hesaplamalara istinaden 3. dönem sonunda oluşacak toplam hasılat bedeli 374.326.344 -TL dir. Oluşturulan nakit akımları %15,00 indirgeme oranı ile indirgenerek projenin net bugünkü değeri 290.269.532.-TL. olarak hesaplanmıştır. Taşınmazın bulunduğu ilçede ve bölgede yapılan incelemelerde, bölgede inşaat yapan kişilerle yapılan görüşmelerde küçük ölçekli parsellerde kat karşılığı paylaşım oranının %40-%50 civarında olduğu, büyük ölçekli ve proje geliştirmeye müsait parsellerde %30-%40 aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Yine yapılan araştırmalar neticesinde büyük ölçekli proje yapımına müsait parsellerde hasılat paylaşım oranının %30 ila %40 civarında olabileceği bilgisine ulaşılmıştır. | ||||
Bu oran üzerinden elde edilen değerin geliştirilmiş arsa değeri olduğu kabul edilmiş geliştirilmiş arsa değerinin % 80' inin bugünkü arsa değeri olduğu öngörülmüştür.(Bölgede yapılan projelerde ortalama %10- 20 kar elde edildiği gözlemlenmiştir) | ||||
Nakit akışı tablosundan elde edilmiş Proje Hasılatının/kat karşılığının Bugünkü değeri üzerinden yapılan Hasılat Paylaşımı Yöntemi uygulaması aşağıdaki gibidir. Proje özelinde hasılat karşılığı pay oranları arsa sahipleri için %35, yüklenici için %65 olarak kabul edilmiştir. Bu kabul bölgede ve İstanbul genelinde yapılmış olan projeler göz önünde bulundurularak belirlenmiştir. | ||||
Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Toplam Değeri (TL) | 290.269.532 | .-TL | ||
HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞERİ | ||
Toplam Satış Hasılatı | 290.269.532 | .-TL |
Hasılat Payı Oranı | 35% | |
Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 101.594.336 | .-TL |
Proje Geliştirilen Arsa (Bugünkü) Değeri | 81.275.469 | .-TL |
Toplam Proje Geliştirilen Arsa Alanı | 18.962,47 | .-M² |
Bugünkü Ortalama Arsa Birim Değeri (TL) | 4.286 | .-TL |
Hasılat Paylaşımı Yöntemine göre;
Üzerinde proje geliştirilebilen parselin toplam değeri 81.275.469-TL olarak hesaplanmıştır.
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN ARSASINI DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||
Alanı (m²) | Birim M² Değeri (TL/m²) | Toplam Değeri (TL) |
18.962,47m² | 4.286 TL/m² | 81.275.468,91 TL |
YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 81.275.000,00 | |
YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (.-USD) | 22.712.664,88 | |
Gelir İndirgeme Yaklaşımı yöntemine göre bulunan arsa değeri üzerinden taşınmazın mevcut durum değeri hesabı aşağıda sunulmuştur.
Arsa Değeri | 4.286 .-TL/M² | X | 18.962,47 M² | = | 81.275.469 | .-TL |
Proje için | ||||||
Gerçekleşmiş Maliyet | 50 .-TL/M² | X | 133.796,15 M² | = | 6.689.808 | .-TL |
TOPLAM = | 87.965.276 | .-TL | ||||
TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ = | 87.966.000 | .-TL | ||||
6. 5 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu taşınmazın en etkin ve verimli kullanım şeklinin halihazırda bölgede mevcut kullanımların türüne ve mevcut yapılaşma koşullarına göre konut+ ticaret fonksiyonu ile karma bir proje geliştirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına göre; | |
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 82.539.687,50 |
TAŞINMAZIN TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 82.540.000,00 |
Değerlemeye konu olan taşınmazın toplam değeri iki farklı yöntem ile takdir edilmiş olup elde edilen değerler aşağıdaki gibidir.
■
Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre Bulunan Arsa Değeri Dikkate Alınarak ; | |
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 87.965.276,41 |
TAŞINMAZIN TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 87.966.000,00 |
■
■ Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti için iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değer arasında farklılıklar görülmektedir. Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımına göre daha fazla veriye ulaşılmış olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulması ve emsal karşılaştırma yönteminde ise rayiçlerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olması nedeni ile sonuç bölümüne Emsal Karşılaştırma Yaklaşım yöntemi (Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımına göre ) ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
6.5.1 | - | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi |
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, eski yapıya ait cins tahsihi yapılmıştır. Bu nedenle parsel ve üzerinde geliştirilecek proje dikkate alınarak taşınmazın tamamı için toplam değer takdir edilmiştir. | ||
6.5.2 | - | Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları |
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi direkt olarak kullanılmamış olup bölgedeki genel verilere dikkate alınarak nakit akışı yönteminde varsayımsal olarak hasılat paylaşımı öngörülmüştür. Proje özelinde hasılat karşılığı pay oranları arsa sahipleri için %35, yüklenici için %65 olarak kabul edilmiştir. Bu kabul bölgede ve İstanbul genelinde yapılmış olan projeler göz önünde bulundurularak belirlenmiştir. | ||
6.5.3 | - | Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi |
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. | ||
6.5.4 | - | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
Alınan bilgiye göre parsel üzerinde inşa edilecek olan projenin onay ve ruhsat onay süreçleri devam etmekte olup,parsel üzerindeki riskli yapı ilan edilmiş bina henüz yıkılmamıştır. Yasal gereklerin yerine getirilme işlemlerinin devam ettiği, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak tamamlanmamış olduğu görülmüştür. Bu kapsamda ruhsatların ve projelerin onaylanması ve riskli yapının yıkılıp inşaata başlanması aşamasından sonra proje başlığında portfoye alınabilecek niteliğe ulaşacaktır. | ||
6.5.5 | - | Xxxx Xxxxxx Analizi |
Kira değeri analizi yapılmamıştır. | ||
6.5.6 | - | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. | ||
Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede; taşınmazın beyanlar hanesinde "Ebubekir Caddesi no:14 deki yapı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 04.04.2017 Yev: 8391" beyanı bulunmaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği MADDE 3 – Aynı Tebliğin 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “r) Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz.”) denmekte olup parsel üzerinde yer alan gelir getirmeyen ve riskli yapı şerhi alınmış yapı değerlemede dikkate alınmamıştır. Tebliğde belirtildiği üzere durumun kurula beyan edilmesi gerekmektedir. İmar ve yapılaşma bilgilerinde yapılan incelemede; parsel üzerinde inşa edilecek olan projeye ilişkin süreçleri devam etmekte olup,parsel üzerindeki riskli yapı ilan edilmiş bina yıkıntıları arsa üzerinde atıl bir şekilde durmaktadır. | ||
Yasal gereklerin yerine getirilme işlemlerinin devam ettiği, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak tamamlanmamış olduğu görülmüştür. Bu kapsamda ruhsatların ve projelerin onaylanması ve riskli yapının ilan edilmiş binanın yıkıntılarınını taşınması aşamasından sonra proje başlığında portfoye alınabilecek niteliğe ulaşacaktır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ'e göre " söz konusu taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "ARSA" olarak bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. | ||
7 - SONUÇ | ||||||||
Rapor konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, imar ve yapılaşma durumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın | ||||||||
02.10.2017 | tarihli toplam değeri için ; | |||||||
82.540.000 | .-TL | |||||||
(Seksen İki Milyon Beş Yüz Kırk Bin TürkLirası ) | ||||||||
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için; | ||||||||
97.397.200 | .-TL | |||||||
kıymet takdir edilmiştir. | ||||||||
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | ||||||||
TL | USD | EURO | TL | |||||
( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |||||
82.540.000 | 23.066.175 | 19.606.166 | 97.397.200 | |||||
1 USD = | 3,5784 | .-TL | 29.09.2017 | Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru | ||||
1 EURO = | 4,2099 | .-TL | 29.09.2017 | Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru | ||||
Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||||
Xxxxx Xxxxx HERGÜL | Xxxx XXXX | |||||||
Xxxxxx No: | 402487 | Lisans No: | 402003 | |||||
* | Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. | |||||||
* | Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir. | |||||||
* | Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır. | |||||||
* | Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. | |||||||
* | Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez. Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. | |||||||