本期发行金额 人民币 3.3 亿元 增信情况 本期债券由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 发行人 长沙天心城市建设投资开发集团有限公司 主承销商 财信证券有限责任公司 债权代理人 华融湘江银行股份有限公司 信用评级机构名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 主体信用评级结果 主体信用等级 AA，评级展望稳定 债券信用评级结果 本期债券信用级别为 AAA
2021 年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（第一期）
募集说明书
x期发行金额 | 人民币 3.3 亿元 |
增信情况 | x期债券由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 |
发行人 | 长沙天心城市建设投资开发集团有限公司 |
主承销商 | 财信证券有限责任公司 |
债权代理人 | 华融湘江银行股份有限公司 |
信用评级机构名称 | 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 |
主体信用评级结果 | 主体信用等级 AA，评级展望稳定 |
债券信用评级结果 | x期债券信用级别为 AAA |
签署日期： 年 月 日
声明
本期债券已在国家发展改革委注册，国家发展改革委同意本期债券注册并不代表其对本期债券的投资价值作出任何评价，也不表明对本期债券的投资风险作出任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《企业债券管理条例》《公司信用类债券信息披露管理办法》及其他现行法律、法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。
发行人董事会已批准本募集说明书，发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务，发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏。
发行人全体董事、监事和高级管理人员已按照《公司信用类债券信息披露管理办法》的要求履行了相关内部程序，并已签字确认。
发行人不承担政府融资职能，发行本期债券不涉及新增地方政府债务。
发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书中财务会计报告真实、完整。
主承销商保证其已按照中国相关法律、法规的规定及行业惯例，遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，独立地对发行人进行了尽职调查，确认本募集说明书不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应、的法律责任。
信用评级机构、会计师事务所、律师事务所等中介机构已确认债券募集说明书所引用内容与其就本期债券发行出具的相关报告或意见不存在矛盾，对所引用的内容无异议，确认募集说明书不致因引用上述内容出现虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对所确认的债券募集说明书引用内容承担相应法律责任。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括《债权代理协议》《债券持有人会议规则》《募集资金账户监管协议》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债权代理人等主体权利义务的相关约定。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
发行人承诺根据法律法规和募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息或对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应审慎地考虑本募集说明书第一节所述的各项风险因素。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险提示及说明”等有关章节。
一、近年来，发行人进行基础设施建设的资金除资本金外，主要来自债务融资。由于发行人投资项目的数量及规模持续快速增长，发行人的债务规模不断扩大。最近三年及一期末，发行人的负债总额分别为863,722.20万元、1,256,505.99万元、1,513,407.61万元和1,515,507.10万元，资产负债率分别为59.15%、68.45%、 66.98%和66.94%。随着发行人城市建设力度的不断加大，总负债和资产负债率持续上升，融资规模将进一步扩大，债务负担有所加重，如果不能进一步强化融资管理能力，提高资金使用效率，发行人将存在因负债规模扩张较快引起的债务管理风险。
二、截至2020年末，公司对外担保余额合计为152,606.24万元，公司对外担保余额占净产的比例为20.45%。公司上述对外担保均已履行了公司执行担保的必要程序，符合《公司章程》及相关法律法规的规定。上述担保对象主要为天心区地方国有企业，被担保企业生产经营正常。但未来不排除被担保企业受经济周期影响或因经营环境发生变化出现经营风险，发行人将面临代偿风险，使发行人对外担保转化为实际负债的可能性。
三、最近三年及一期末，公司其他应收款账面价值余额分别为123,088.06万元、426,472.81万元、544,781.01万元和519,035.61万元，占总资产的比例分别为 8.43%、23.23%、24.11%和22.93%，占比较大。若公司其他应收账款项长期大额存在将影响公司整体资产的流动性，从而在一定程度上对公司的资金xx造成压力。截至2020年末，公司非因生产经营直接产生的对其他企业或机构的往来占款为91,342.75万元，占最近一年经审计总资产的4.04%。主要是应收天心区财政局往来款，发行人往来款或资金拆借遵循平等、自愿、公允的原则，不损害股东和债权人的合法权益，并履行了内部审批程序。但若未来发行人非经营性往来款无法及时回收，可能会对发行人生产经营及本期债券的本息偿付造成影响。发行人存在其他应收款无法及时回款的风险。
四、最近三年及一期末，发行人流动负债分别为132,155.06万元、258,229.27万元、464,006.75万元和439,487.56万元，发行人流动比率分别为10.02倍、6.78倍、4.69倍及4.96倍，发行人速动比率分别为2.93倍、2.91倍、1.93倍和1.90倍。发行人流动比率及速动比率均呈现出了下降的趋势。最近两年，发行人EBITDA分别为10,694.99万元和13,317.19万元；EBITDA利息倍数分别为0.21倍和0.24倍，发行人EBITDA利息倍数小于1，主要系公司利息支出金额相对较高所致。同时，根据有息负债压力测算，未来三年发行人的有息负债本息合计偿还规模（包括本期债券）预计将达到317,123.90万元、450,675.69万元及250,706.96万元。发行人存在短期偿债压力较大的风险。
五、在本期债券存续期内，受宏观经济运行状况、货币政策、国际环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性，市场利率的波动将会给投资者实际投资收益水平带来一定程度的不确定性。
六、本期债券发行结束后拟向国家有关主管部门提出在经批准的证券交易所上市或交易流通申请。由于本期债券具体交易流通的事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人无法保证本期债券能够按照预期交易流通，也无法保证本期债券能够在二级市场有活跃的交易，可能会出现公司债券在二级市场交易不活跃甚至无法持续成交的情况，投资者可能会面临债券流动性风险。
七、凡通过认购、购买或其他合法方式取得并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书规定的《债券持有人会议规则》、《债权代理协议》等对本期债券各项权利和义务的约定。
目录
七、未来业务目标 102
八、有息负债分析 102
九、关联方关系及交易情况 110
十、其他重要事项 113
第六节 发行人信用状况 118
一、资信评级机构对发行人及本期债券的信用评级情况 118
二、公司的资信状况 121
第七节 x期债券担保增信情况 127
一、担保人基本情况 127
二、担保人主要财务指标 128
三、担保人资信情况 128
四、担保人对外担保情况 128
五、担保函的主要内容 129
第八节 法律意见 131
第九节 税项 134
一、增值税 134
二、所得税 134
三、印花税 134
四、税项抵销 134
第十节 信息披露安排 136
一、发行信息披露安排 136
二、存续期内定期信息披露 136
三、重大事项信息披露 136
四、本金兑付和付息事项 138
五、发行人制定的信息披露事务管理制度 138
第十一节 投资者保护机制 147
一、违约责任及解决机制 147
二、债券持有人会议机制 149
第十二节 债权代理人 152
一、债权代理人 152
二、《债权代理协议》主要事项 152
第十三节 发行有关机构 161
一、本期债券发行的有关机构 161
二、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 164
第十四节 发行人、中介机构及相关人员声明 165
第十五节 备查文档 175
一、备查文件目录 175
二、查询方式 175
附表一： 177
释义
本募集说明书中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：
发行人/本公司/公司/天心城投 | 指 | 长沙天心城市建设投资开发集团有限公司 |
本次债券 | 指 | 经过发行人董事会及股东批准，并经国家发展改革委文件（发改企业债券〔2021〕10号）同意注册发行的总额为人民币3.3亿元的“2021年长沙天心城市建设投资开 发集团有限公司公司债券” |
本期债券 | 指 | x次债券项下第一期发行的总额3.3亿元的“2021年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（第一 期）” |
本次发行 | 指 | 经有关主管部门正式批准，本期债券在中国境内公开发 行 |
募集说明书 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的 《2021年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（第一期）募集说明书》 |
主承销商 | 指 | 财信证券有限责任公司 |
簿记管理人 | 指 | 财信证券有限责任公司 |
簿记建档 | 指 | 通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间依据有关法律法规，由发行人和 主承销商根据市场情况充分协商后确定 |
偿债账户 | 指 | 发行人在监管银行开立的专项用于偿付本期债券本息 的账户 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日修订通过， 2020年3月1日起施行） |
《企业债券管理条例》 | 指 | 国务院于1993年8月2日颁布的《企业债券管理条例》 |
《债券管理通知》 | 指 | 《国家发展改革委关于进一步改进和加强企业债券管 理工作的通知》（发改财金〔2004〕1134号） |
《企业债券简化程序的通知》 | 指 | 《关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关 事项的通知》（发改财金〔2008〕7号） |
《强化企业债风险防范管理的通知》 | 指 | 《国家发展改革委办公厅关于进一步强化企业债券风 险防范管理有关问题的通知》（发改办财金〔2012〕3451号） |
《改进企业债券发行审核工作 的通知》 | 指 | 国家发展改革委办公厅关于进一步改进企业债券发行 审核工作的通知（发改办财金〔2013〕957号） |
《公司信用类债券信息披露管 理办法》、《信息披露管理办法》 | 指 | 《公司信用类债券信息披露管理办法》（中国人民银行 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中国证券监督管理委员会公告〔2020〕第22号） |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 发行人签署的《2020年长沙天心城市建设投资开发集团 有限公司公司债券持有人会议规则》 |
《债权代理协议》 | 指 | 发行人与债权代理人签署的《2020年长沙天心城市建设 投资开发集团有限公司公司债券债权代理协议》 |
《关联交易管理制度》 | 《长沙天心城市建设投资开发集团有限公司关联交易 |
决策及风险防范制度》 | ||
余额包销 | 指 | 主承销商在发行期结束后，将未售出的债券全部自行购 入，并按时、足额划拨本期债券各自承销份额对应的款项 |
国家发改委 | 指 | 中华人民共和国国家发展和改革委员会 |
最近三年 | 指 | 2018年度、2019年度、2020年度 |
报告期/最近三年及一期 | 指 | 2018年度、2019年度、2020年度及2021年1-3月 |
报告期各期末/最近三年及一 期末 | 指 | 2018年末、2019年末、2020年末及2021年3月末 |
中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
天心区 | 指 | 长沙市天心区 |
区政府 | 指 | 长沙市天心区人民政府 |
区财政局 | 指 | 长沙市天心区财政局 |
中央国债登记公司 | 指 | 中央国债登记结算有限责任公司 |
中国证券登记公司上海分公司 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
债券持有人 | 指 | x期债券的投资者 |
债权代理人 | 指 | 华融湘江银行股份有限公司 |
工作日 | 指 | 指北京市的商业银行的对公营业日（不包括国家规定的 法定节假日及休息日） |
法定节假日或休息日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定 节假日或休息日） |
元 | 指 | 如无特别说明，指人民币元 |
湖南省担、保证人、担保人 | 指 | 湖南省融资担保集团有限公司 |
天悦公司 | 指 | 长沙天悦投资有限责任公司 |
天泰公司 | 指 | 长沙天泰投资有限责任公司 |
长银天投 | 指 | 长沙长银天投投资合伙企业（有限合伙） |
顺之安公司 | 指 | 长沙顺之安棚户区改造投资有限公司 |
注：本募集说明书中的元、千元、万元、百万元、亿元，如无特别说明，指人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币百万元、人民币亿元。
本募集说明书中，部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一节 风险提示及说明
投资者在评价和投资本期债券时，除募集说明书披露的其他数据外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本期债券相关的投资风险
（一）利率风险
在本期债券存续期内，受宏观经济运行状况、货币政策、国际环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性，市场利率的波动将会给投资者实际投资收益水平带来一定程度的不确定性。
对策：本期债券的利率水平已经适当考虑了对债券存续期内可能存在的利率 风险补偿，通过合理确定本期债券的票面利率，能够保证投资人获得长期合理的 投资收益。投资者可以根据自己对利率风险的判断，有选择地做出投资。此外，本期债券拟在发行结束后申请在国家批准的交易场所上市交易，如申请获得批准，本期债券的流动性将得到增强，在一定程度上分散可能的利率风险，为投资者提 供一个管理风险的手段。
（二）流动性风险
发行人计划本期债券发行结束后一个月内，申请在国家批准交易场所上市交易流通。由于具体上市申请事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在合法的交易场所上市交易或流通，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在债券转让和临时性变现时出现困难。
对策：发行人正筹备有关向有关主管部门提出本期债券上市申请的工作，经批准后在本期债券将在国家批准的交易场所上市。另外，随着债券市场的发展，债券交易和流通条件也会随之改善，未来的流动性风险将会有所降低。
（三）偿付风险
由于本期债券期限较长，在本期债券存续期内，公司所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在着一定的
不确定性，可能导致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金按期、足额支付本期债券本息，可能会使投资者面临一定的偿付风险。
对策：首先，发行人及下属企业目前经营状况良好，在所处行业均具有显著的主导地位和较强的竞争优势，偿债能力较强。其次，发行人财务稳健、运行状况良好，未来经营所产生的现金流可以满足本期债券的偿付压力。发行人为本期债券制定了切实可行的偿付计划，设置了募集资金监管账户，聘请债权代理人以加强本期债券募集资金使用管理，确保募集资金按约定用途使用，确保发行人的可持续发展。
（四）违规使用债券资金的风险
x期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还发行人 2020 年度到期企业债券本金及利息，若发行人违规挪用本期债券资金，可能导致本期债券募集资金未按照约定用途使用的风险。
对策：发行人已聘请华融湘江银行股份有限公司为本期债券的募集资金监管银行，并签订了相应的监管协议，可确保发行人合规使用本期债券资金。如确实根据实际情况需要变更募集资金用途，发行人将严格按照发改委相关规定履行变更手续。
二、与发行人相关的风险
（一）财务风险
1、有息负债规模较大的风险
近年来，发行人进行基础设施建设的资金除资本金外，主要来自债务融资。由于发行人投资项目的数量及规模持续快速增长，发行人的债务规模不断扩大。最近三年及一期末，发行人的负债总额分别为 863,722.20 万元、1,256,505.99 万元、1,513,407.61 万元和 1,515,507.10 万元，资产负债率分别为 59.15%、68.45%、 66.98%和 66.94%。未来随着公司业务规模的扩大，自有资金无法满足项目建设需求，对外融资需求会有所上升，如果公司未来无法有效控制债务规模，将对公司的偿债带来一定压力，公司将可能面临较大的财务风险。如果公司债务管理不当或者未来公司运营情况出现不利波动，将可能影响到公司的生产经营业务，对公司资产状况、持续经营能力产生不利影响，从而给公司的资金流动性和偿债能
力带来一定的风险。
对策：近年来，随着城市化进程加快，发行人业务规模不断扩大，融资规模也不断扩大，债务规模因此上升。目前发行人经营状况良好，财务状况稳健，作为当地最主要的基础设施建设主体，发行人得到了政府多方面的大力支持。发行人在所处行业具有较强的竞争优势，具有较强的自身债务偿付能力。随着发行人管理和运营效率不断提升，发行人严格控制成本支出。随着未来业绩释放，发行人偿债保障能力将进一步增强。
2、经营活动现金流波动风险
最近三年及一期， 发行人经营性现金流净额分别为-148,592.66 万元、 20,099.42 万元、52,715.46 万元和-45,960.11 万元，由于公司收入回款相比成本支出存在滞后性，经营活动产生的现金流量存在一定波动风险。经营活动现金流量是发行人偿债资金的最直接来源，若发行人不能产生持续稳定的现金流，则会对发行人的生产经营和本期债券偿付产生不利影响。
对策：发行人通过编制经营性现金流预算，引导各项经营性现金平稳有序地发生，建立完善的收支管理制度与体系。同时，发行人严格控制项目账期，提高存货变现能力，应对流动性风险。
3、对外担保导致的或有负债风险
截至2020年末，公司对外担保余额合计为152,606.24万元，公司对外担保余额占净资产的比例为20.45%。公司上述对外担保均已履行了公司执行担保的必要程序，符合《公司章程》及相关法律法规的规定。上述担保对象主要为天心区地方国有企业，被担保企业生产经营正常。但未来不排除被担保企业受经济周期影响或因经营环境发生变化出现经营风险，发行人将面临代偿风险，使发行人对外担保转化为实际负债的可能性。
对策：发行人对外担保主要为天心区域范围内的其他国有企业，被担保公司经营状况良好，收益能力稳定，发生经营困难的可能性较小，发行人未来代偿风险小。发行人已经开始采取对外担保的压减措施，原则上不再新增对外担保，可以预期发行人对外担保规模将有效压减。
4、应收账款回款风险
最近三年及一期末， 发行人应收账款账面价值分别为96,710.57 万元、 170,056.83万元、150,266.45万元和150,266.45万元。截至2020年末，发行人应收账款主要为应收天心区财政局基础设施项目及土地开发整理业务款项，占应收账款的99.67%。虽然欠款方为政府，无法回收的风险较小，但若发行人无法及时收回应收账款，可能对发行人未来经营及现金流产生一定影响，发行人存在一定的应收账款回款风险。
对策：发行人应收财政局代建工程款项系因受天心区人民政府之委托进行基础设施工程建设所形成的，系正常的经营性活动。天心区财政局根据年度预算之安排及与公司签订的代建协议之约定，按计划分期支付代建款项，近年来天心区经济日益发展的同时，区财政收入也保持了较好的增长，区政府兑付发行人款项的能力也不断提升，应收账款回款具有保障。
5、发行人其他应收款回款的风险
最近三年及一期末，公司其他应收款账面价值余额分别为123,088.06万元、
426,472.81万元、544,781.01万元和519,035.61万元，占总资产的比例分别为8.43%、
23.23%、24.11%和22.93%，占比较大。若公司其他应收账款项长期大额存在将影响公司整体资产的流动性，从而在一定程度上对公司的资金xx造成压力。截至2020年末，公司非因生产经营直接产生的对其他企业或机构的往来占款为 91,342.75万元，占最近一年经审计总资产的4.04%。主要是应收天心区财政局往来款，发行人往来款或资金拆借遵循平等、自愿、公允的原则，不损害股东和债权人的合法权益，并履行了内部审批程序。但若未来发行人非经营性往来款无法及时回收，可能会对发行人生产经营及本期债券的本息偿付造成影响。发行人存在其他应收款无法及时回款的风险。
对策：发行人因项目建设形成的应收原子公司湖南天信文创发展有限公司、长沙天晖医疗投资有限责任公司的款项，在公司市场化转型及股权划转工作完成后，已向天心区政府作出请示并得到了批复，根据长沙市天心区人民政府出具的
《关于明确长沙天心城市建设投资开发集团有限公司股权无偿划转后续事项的批复》，相关往来款项将由长沙市天心国资经营集团有限公司及其下属子公司在 3年内安排偿还。
对于发行人应收天心棚改的相关款项，系发行人子公司长沙顺之安棚户区改造投资有限公司与天心棚因就古道巷有机棚改、坡子街棚户改造、火宫殿棚改等多个棚户区改造及配套工程项目进行共同开发建设形成的项目往来款，双方在棚改项目全部完成后将会就往来款及其孳息进行结算。目前棚户区改造项目均运行良好，预计将于今年内开始陆续产生收益，应收款项的回款存在保障。
对于非经营性往来款项部分：发行人往来款或资金拆借遵循平等、自愿、公允的原则，不损害股东和债权人的合法权益。发行人就大额资金往来事项采用分级审批、各负其责的原则，具体决策程序为：财务部门提出申请—风险控制部审核—财务部负责人审核—业务分管领导审批—财务分管领导审批—总经理审批
—董事长审批通过。
此外，近年来天心区经济日益发展的同时，区财政收入也保持了较好的增长，区政府兑付发行人款项的能力也不断提升。同时，发行人一直与政府保持良好的沟通、协商，获得当地政府部门的大力扶持和政策支持，公司管理不断加强、公司整体运营实力不断提高。
6、盈利能力波动风险
发行人主营业务主要由基础设施代建、土地开发整理、物业租赁及房屋销售四个板块构成，最近三年，发行人代建项目收入分别为 36,813.42 万元、86,466.09万元和 0.00 万元，受疫情影响，2020 年未有代建项目进行竣工验收结算；发行人土地开发整理收入分别为 0.00 万元、0.00 万元和 124,027.00 万元，2020 年之前受当地规划影响，暂未形成土地开发整理收入；物业租赁收入分别为 2,941.53万元、2,188.78 万元和 659.79 万元，受天信文创股权划转影响，发行人物业租赁收入下滑；房屋销售收入分别为 14,047.08 万元、4,718.53 万元和 473.11 万元。发行人盈利能力波动较大，如政策和市场发生变化将对发行人的盈利状况带来一定的影响。
对策：发行人一直积极开展市场化转型工作，于2019年在确保国有资产保值增值的前提下，对现有资产进行了全面排查梳理，将天成实业、天晖医疗、天信文创等公司股权划转至天心区人民政府，同时整合合并了顺之安公司，市场化转型工作取得阶段性进展，也巩固了发行人在天心区作为主要基础设施建设、安置
房建设及土地整理开发业务实施主体的重要地位，一直以来发行人积极参与全区基础设施项目的建设运营及城中村改造等工程，随着业绩释放，发行人的盈利能力将得到进一步保障。
7、发行人净利润波动较大风险
最近三年及一期， 发行人净利润分别为18,999.92 万元、5,969.79 万元、 10,728.97万元及2,340.87万元，净利润波动较大，尤其是2019年净利润下滑明显。一方面是由于2019年底发行人进行转型整合，湖南天信文创发展有限公司从发行人划出，连带的相关租赁及房屋销售板块同时划出，同时导致2019年营业利润及净利润同比下降造成。另一方面，受市场化转型及改制整合的影响，一系列联营公司股权划出后，2019年度公司的投资收益大幅减少，从而导致净利润下降。
对策：发行人目前已全面完成了转型升级，业务定位更加清晰，明确了公司作为天心区最主要的基础设施建设主体的战略定位，发行人的基础设施建设业务及土地开发整理业务范围覆盖天心区全域，未来将持续带来稳定的收入。此外，过去三年受大托铺军用机场影响，区域内土地规划限高限用途较为严格，土地价格偏低，发行人暂缓土地出让计划，故并未实现土地出让收益。2020年随着大托铺军用机场的整体搬迁计划的推进，发行人的土地出让业务迎来业绩释放，成为公司新的利润增长点。
8、发行人短期偿债压力较大风险
最近三年及一期末，发行人流动负债分别为 132,155.06 万元、258,229.27 万元、464,006.75 万元和 439,487.56 万元，发行人流动比率分别为 10.02 倍、6.78
倍、4.69 倍及 4.96 倍，发行人速动比率分别为 2.93 倍、2.91 倍、1.93 倍和 1.90倍。发行人流动比率及速动比率均呈现出了下降的趋势。最近两年，发行人 EBITDA 分别为 10,694.99 万元和 13,317.19 万元；EBITDA 利息倍数分别为 0.21倍和 0.24 倍，发行人 EBITDA 利息倍数小于 1，主要系公司利息支出金额相对较高所致。同时，根据有息负债压力测算，未来三年发行人的有息负债本息合计偿还规模（包括本期债券）预计将达到 317,123.90 万元、450,675.69 万元及 250,706.96 万元。发行人存在短期偿债压力较大的风险。
对策：近年来随着发行人市场化转型进程的持续推进，公司基础设施建设业
务、土地开发整理业务及安置房建设业务的持续开展，公司的债务规模呈一定上升趋势。截至2020年末，发行人流动比率为4.69倍，速动比率为1.93倍，均大于1，基本高于行业平均水平，表明流动资产在覆盖当期流动负债后仍有余额可用于偿还长期债务，发行人的短期偿债能力有一定保障。此外，截至2020年末，公司存货中自有证照齐全的土地资产16宗，账面价值328,915.89万元，未来将为公司带来可观的土地出让收入，是公司偿债的有力保障。截至2020年末，发行人在金融机构的授信额度133.67亿元，实际已使用额度为105.25亿元，未使用授信额度为 28.42亿元。发行人资信情况良好，一直与各大银行等金融机构保持紧密的联系，间接债务融资能力较强。
（二）经营风险
1、宏观经济波动的风险
国家宏观经济政策的调整可能会影响发行人的经营活动，不排除在一定的时期内对发行人的经营环境和经营业绩产生不利影响的可能。
对策：针对未来国家宏观经济政策调整风险，发行人加强对国家宏观经济政策的分析预测，加强与国家各有关部门，尤其是行业主管部门的沟通，建立信息收集和分析系统，做到及时了解政策、掌握政策，制定应对策略。
2、产业政策风险
国家关于基础设施建设、土地开发整理等政策变化将会在一定程度上影响发行人的正常经营活动与盈利能力。其次，地方政府支持力度对发行人的经营稳定性将会产生显著的影响。
对策：针对未来政策变动风险，发行人与主管部门保持密切的联系，积极收集与研究最新政策信息，及时了解和判断政策的变化，以积极的态度适应新的环境。同时，发行人将密切注意政策变化，根据国家政策变化制定应对策略，对可能产生的政策风险予以充分考虑，并采取相应措施，在现有政策条件下加强综合经营与技术、管理创新能力，提升公司的可持续发展能力，尽量降低产业政策变动风险对公司经营带来的不确定性影响。
3、区域经济风险
发行人的基础设施工程施工、土地整理开发及房屋销售等业务取得的收益与经济周期、国际市场环境有着比较明显的相关性。如果未来经济增长放慢或出现衰退，基础设施工程施工、土地整理开发及房屋销售等业务需求可能同时减少，从而对发行人盈利能力产生不利影响。发行人所在地区的经济发展水平及未来发展趋势也会对发行人业务经营效益产生影响。
对策：随着长沙市经济发展的转型升级及天心区产业经济和区域环境的进一步提升和改善，发行人所在地基础设施建设、土地整理开发以及保障房等房屋销售业务等方面的需求也将日益增长，预计发行人各项业务未来将得到持续稳定发展，业务规模和盈利水平将随之提高，因而发行人抵御经济周期风险的能力也将逐步增强。同时，发行人依托其综合经济实力，不断提高管理水平和运营效率，提升各项业务的核心竞争力，最大限度地降低经济周期对发行人盈利能力造成的不利影响以实现可持续发展。
（三）管理风险
1、内控管理风险
发行人成立以来不断加强制度建设，强化内控管理。发行人完善了分级授权体系，总公司对于子公司的财务、人事、项目均具有较强的指导能力和管理能力。但公司子公司数量逐步增多，项目规模亦不断扩大，这对内部控制制度的有效性提出了越来越高的要求，如发行人不能进一步理顺内部管理流程，提高内部管理效率，随着公司经营范围的进一步扩大以及项目的进一步增加，可能引发内控管理效率降低的风险，进而导致发行人发展战略难以顺利实施。
对策：发行人通过进一步加强对集团子公司的管理，不断完善内控制度，定期举办集团会议，增强集团上下的沟通效率，提高执行效力。
2、项目管理风险
发行人主要从事土地开发整理和城市基础设施建设业务，这些业务存在周期长、投资大、组织工作复杂等特点，项目管理存在一定难度。如果公司在高速发展过程中，不能妥善、有效地提高应对业务和资产规模扩张的管理能力以及及时应对市场竞争和行业发展变化的反应能力，解决高速成长带来的管理风险，将对公司生产经营造成不利影响。
对策：发行人已建立健全的管理制度，将继续加强内控管理，加强项目管理，建立应急管理机制。
（四）政策风险
目前国家宏观经济政策强调保持政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时扩大居民消费需求，保持适度的财政赤字和国债规模，并将根据新形势提高宏观经济政策的针对性和灵活性。宏观经济政策可以影响居民消费需求和公司客户业务需求情况，进而对发行人的经营产生重大影响。如果未来国家宏观经济政策发生变化，而发行人未能及时调整经营策略和方向，则可能对其正常运营产生不利影响。同时，发行人从事的业务所属行业受到国家产业政策的支持，行业面临良好的发展前景。但如果国家产业政策发生变化，可能对公司的业务发展产生影响。
对策：针对未来政策变动的风险，发行人与主管部门保持密切的联系，积极收集与研究最新政策信息，及时了解和判断政策变化，并根据国家政策变化制定应对策略，加快企业的市场化进程，提升企业的可持续发展能力，尽可能降低产业政策变化对公司经营和盈利造成的不利影响。同时，公司一直致力于加强与政府的沟通、协商，争取稳定有利的政策环境。
第二节 发行条款
一、本期债券发行依据
本期债券业经国家发展和改革委员会“发改企业债券〔2021〕10 号”文件批准注册公开发行。
2020 年 5 月 14 日，发行人召开董事会会议，决议同意申报发行本期债券。
2020 年 5 月 16 日，经发行人股东长沙市天心区人民政府出具《关于同意长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公开发行公司债券的股东决议》文件，同意发行人公开发行总额不超过 3.40 亿元（含 3.40 亿元）、期限不超过 5 年期（含
5 年）的公司债券。
二、本期债券发行的发行条款
一、债券名称：2021 年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券
（第一期）（简称“21 天心城投 01”）。
二、发行人全称：长沙天心城市建设投资开发集团有限公司。
三、注册文件：本次债券于 2021 年 1 月 14 日经《国家发展改革委关于长沙天心城市建设投资开发集团有限公司发行公司债券注册的通知》（发改企业债券
〔2021〕10 号）注册成功，注册金额为 3.3 亿元。
四、发行规模：本期债券为第一期发行，发行规模为人民币 3.3 亿元。
五、债券期限：本期债券期限为 5 年期，在债券存续期的第 3 个计息年度末附设发行人调整票面利率选择权（发行人有权决定是否上调或下调本期债券的票面利率，调整的幅度为 0 至 300 个基点（含本数））和投资者回售选择权。回售部分债券可选择转售或予以注销。
六、债券利率：本期债券采用固定利率形式，票面利率通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定，在本期债券存续期内前 3 年固定不变。
在本期债券存续期的第 3 个计息年度末，发行人可选择调整票面利率，调整
后的票面利率在债券存续期第 3 至第 5 个计息年度固定不变。投资者有权选择在本期债券的第三年末是否将持有的全部或部分本期债券按面值回售给发行人。发行人可选择将回售部分债券转售或予以注销。
本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。
七、发行人调整票面利率选择权：在本期债券存续期的第 3 个计息年度末，
发行人有权决定是否上调或下调本期债券的票面利率，调整的幅度为 0 至 300 个基点（含本数）。
八、发行人调整票面利率和回售实施办法公告日期：发行人将于本期债券的第三个计息年度的付息日前的第 20 个工作日在相关媒体上刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告和本期债券回售实施办法公告。
九、投资者回售选择权：发行人刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调 整幅度的公告和本期债券回售实施办法公告后，投资者有权选择在本期债券的投 资者回售登记期内进行登记，将持有的全部或部分本期债券按面值回售给发行人，或放弃投资者回售选择权而继续持有本期债券。发行人有权选择将回售的债券进 行转售或予以注销。
十、投资者回售登记期：投资者选择将持有的全部或部分本期债券回售给发行人的，须于发行人刊登本期债券回售实施办法公告之日起 5 个工作日内进行登记；若投资者未做登记，则视为接受上述调整并继续持有债券。
十一、还本付息方式：本期债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付。每年付息时按债权登记日日终在托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。
十二、发行价格：本期债券的债券面值为 100 元，平价发行。
十三、发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过中央国债登记结算有限责任公司的簿记建档场所和系统向机构投资者公开发行。
十四、发行范围及对象：本期债券通过主承销商在银行间市场的发行对象为在中央国债登记结算有限责任公司开户的中国境内机构投资者（国家法律、法规
另有规定的除外）；在上海证券交易所发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立合格基金证券账户或 A 股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
十五、托管安排：本期债券在中央国债登记结算有限责任公司进行总登记托管，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行分托管。
十六、簿记建档日：本期债券的簿记建档日为 2021 年【7】月【23】日。
十七、发行首日：本期债券发行期限的第 1 日，即【2021】年【7】月【26】日。
十八、发行期限：本期债券的发行期限为【2】个工作日，自发行首日起至
2021 年【7】月【27】日止。
十九、起息日：自【2021】年【7】月【27】日开始计息，本期债券存续期限内每年的【7】月【27】日为该计息年度的起息日。
二十、计息期限：本期债券计息期限为【2021】年【7】月【27】日起至【2026】年【7】月【26】日止；若投资者于本期债券存续期第三年末行使回售选择权，并且发行人选择将回售部分债券进行注销，则注销部分债券的计息期限为【2021】年【7】月【27】日起至【2024】年【7】月【26】日止。
二十一、付息日：【2022】年至【2026】年每年的【7】月【27】日为上一个计息年度的付息日；若投资者于本期债券存续期第三年末行使回售选择权，并且发行人选择将回售部分债券进行注销，则注销部分债券的付息日为【2022】年至【2024】年每年的【7】月【27】日。如遇国家法定节假日或休息日则顺延至其后的第一个工作日。
二十二、兑付日：本期债券的兑付日为【2026】年【7】月【27】日；若投资者于本期债券存续期第三年末行使回售选择权，并且发行人选择将回售部分债券进行注销，则注销部分债券的兑付日为【2024】年【7】月【27】日，兑付款项自兑付日起不另计利息。如遇国家法定节假日或休息日则顺延至其后的第一个工作日。
二十三、本息兑付方式：通过本期债券登记机构和有关机构办理。
二十四、兑付价格：在第 5 年末按面值兑付。
二十五、偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
二十六、承销方式：主承销商以余额包销方式进行承销。
二十七、信用评级：经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，发行人主体长期信用级别为 AA，本期债券信用级别为 AAA。
二十八、债权代理人：华融湘江银行股份有限公司。
二十九、募集资金监管银行：华融湘江银行股份有限公司。三十、偿债资金监管银行：华融湘江银行股份有限公司。
三十一、增信方式：本期债券由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
三十二、上市或交易流通安排：本期债券发行结束后一个月内，发行人将向有关主管部门提出本期债券交易流通申请。经批准后，尽快实现本期债券在相关债券交易场所的交易流通。
三十三、税务提示：根据国家有关法律、法规的规定，投资者投资本期债券应缴纳的税款由投资者自行承担。
三、发行安排
本期债券采用实名制记账方式发行，簿记管理人为财信证券有限责任公司，拟通过簿记建档、集中配售的方式面向机构投资者配售，具体时间安排如下：
发行文件刊登日期：2021 年【7】月【20】日簿记建档日期：2021 年【7】月【23】日
发行期限：2021 年【7】月【26】日至 2021 年【7】月【27】日
获得配售的投资者需按要求缴纳认购款项，具体要求详见发行人公告的
《2021 年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（第一期）申购和配售办法说明》
四、托管与认购
（一）本期债券采用实名制记账方式，投资者认购的本期债券在证券登记机构托管记载。
本期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行。投资者参与本期债券簿记、配售的具体办法和要求将在簿记管理人公告的《2021 年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（第一期）申购和配售办法说明》中规定。
（二）通过主承销商在银行间市场发行的债券由中央国债登记公司登记托管，具体手续按中央国债登记公司《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的 要求办理。该规则可在中国债券信息网（xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx）查阅或向本期 债券主承销商索取。认购方法如下：
境内法人凭企业法人营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证认购本期债券；境内非法人机构凭有效证明复印件、经办人身份证认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
（三）通过上海证券交易所公开发行的债券由中国证券登记公司上海分公司登记托管。认购方法如下：
认购本期债券通过上海证券交易所公开发行部分的投资者须持有中国证券登记公司上海分公司合格的基金证券账户或 A 股证券账户，在发行期间与本期债券主承销商设置的发行网点联系，凭营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证，在中国证券登记公司上海分公司开立的合格基金证券账户或 A 股证券账户卡复印件认购本期债券。
（四）参与本期债券发行、登记和托管的各方，均须遵循《企业债券簿记建档发行业务指引》及中央国债登记结算有限责任公司的有关规定。
（五）本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法律、法规进行债券的转让和质押。
五、上市流通安排
本期债券发行结束后，发行人将尽快就本期债券向国家有关主管部门提出在经批准的证券交易场所上市或交易流通申请，投资者可按照国家有关法规进行债
券的转让和质押。具体上市时间将另行公告。
六、债券发行网点
一、本期债券通过主承销商在银行间市场公开发行的部分，具体发行网点见附表一。
二、本期债券通过上海证券交易所公开发行的部分，具体发行网点见附表一中标注“▲”的发行网点。
七、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买者和二级市场的购买者，下同）被视为做出以下承诺：
（一）认购人接受本募集说明书对本期债券各项权利义务的所有规定并受其约束。
（二）本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
（四）在本期债券的存续期限内，发行人依据有关法律法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让：
1、本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的批准部门对本期债券项下的债务转让承继无异议；
2、就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告；
3、原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
4、原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
（五）投资者同意华融湘江银行股份有限公司作为本期债券债权代理人，与发行人签订的《债权代理协议》、《债券持有人会议规则》、《募集资金专项账户监管协议》和《偿债资金专项账户监管协议》等文件，接受该等文件对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。
（六）本期债券的债权代理人、监管银行依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
（七）对于债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定做出的有效决议，所有投资者（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权，以及在相关决议通过后受让本期债券的投资者）均接受该决议。
八、债券本息兑付办法
（一）利息的支付
1、本期债券在存续期内每年付息一次，年度付息款项自付息日起不另计利息。每年付息时按债权登记日日终在债券登记托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值所应获利息进行支付。【2022】年至【2026】年每年的【7】月【27】日为上一个计息年度付息日；若投资者于本期债券存续期第三年末行使回售选择权，并且发行人选择将回售部分债券进行注销，则注销部分债券的付息日为【2022】年至【2024】年每年的【7】月【27】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日）。本期债券采用单利按年计息，不计复利。
2、未上市债券利息的支付通过债券托管人办理；上市债券利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体办法将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的付息公告中加以说明。
3、根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税费由投资者自行承担。
（二）本金的兑付
1、本期债券到期一次性还本。本期债券本金的兑付日为【2026】年【7】月
【27】日；若投资者于本期债券存续期第三年末行使回售选择权，并且发行人选择将回售部分债券进行注销，则注销部分债券的兑付日为【2024】年【7】月【27】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日）。
2、未上市债券本金的兑付通过债券托管人办理；上市债券本金的兑付通过证券登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体办法将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的公告中加以说明。
第三节 募集资金运用
一、本期债券募集资金总额及用途
2020 年 2 月 8 日，国家发改委印发了《国家发展改革委办公厅关于疫情防控期间做好企业债券工作的通知》（发改办财金〔2020〕111 号），多措并举支持疫情地区和疫情防控企业的债券融资需求。通知明确对于自身资产优良、募投项目运营良好，但受疫情影响严重的企业，允许申请发行新的企业债用于偿还 2020 年内即将到期的企业债券本金及利息。发行人位于xxxxxx，xxx作为湖南省省会城市，是人口热门迁入地，是湖南省内受疫情影响最为严重的城市。
本次债券的注册规模为 3.3 亿元，本期债券为第一期发行，本期债券募集资
金 3.3 亿元，扣除发行费用后拟全部用于偿还发行人 2020 年内到期的企业债券本金及利息。具体如下表：
单位：万元
序号 | 债券名称 | 发行金额 | 发行利率 | 发行时主体评级/债项 评级 | 2020 年 内到期本金 | 2020 年 内到期利息 | 2020 年 内到期本息和 |
1 | 15 天心 01 | 80,000.00 | 4.20% | AA/AAA | 16,000.00 | 2,016.00 | 18,016.00 |
2 | 15 天心 02 | 70,000.00 | 3.43% | AA/AAA | 14,000.00 | 1,920.80 | 15,920.80 |
合计 | 15,000.00 | - | 30,000.00 | 3,936.80 | 33,936.80 | ||
发行人已安排资金偿还上述债券 2020 年度本息，拟以本期债券资金用于其他债务偿还或项目建设。
本期债券募集资金未用于弥补亏损、房地产买卖、股票买卖和期货交易等与企业生产经营无关的风险性投资，未用于具有完全公益性的社会事业项目如体育中心、艺术馆、博物馆、图书馆等项目建设。
发行人不承担政府融资职能，发行本期债券不涉及新增地方政府债务。
二、募集资金拟用于偿还的企业债券情况
（一）企业债券基本情况
2015 年第一期长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（简称“15
天心 01”）：经国家发展和改革委员会发改财金〔2015〕2240 号文件批准，发行人于 2015 年 11 月 6 日公开发行“15 天心 01”，债券募集资金 8 亿元，扣除发行费用后全部用于省府新区新型城镇化建设项目。债券发行利率 4.20%，债券期限 7 年，同时设置本金提前偿付条款，分次还本，在债券存续期的第 3 年至第 7 年末每年分别偿还债券发行总额的 20%。“15 天心 01”由中合中小企业融资担保股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任担保。经上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪评级”）综合评定，该债券发行时发行人长期主体信用等级为 AA，该期债券信用评级为 AAA。截至 2020 年末，“15 天心 01”募集资金已使用完毕，发行人严格按照募集说明书承诺的投向和投资金额安排使用募集资金，实行专款专用；在使用募集资金时，严格履行申请和审批手续，做到募集资金按计划使用。
2015 年第二期长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（简称“15天心 02”）：经国家发展和改革委员会发改财金〔2015〕2240 号文件批准，发行人于 2016 年 8 月 8 日公开发行“15 天心 02”，债券募集资金 7 亿元，扣除发行费
用后全部用于省府新区新型城镇化建设项目。债券发行利率 3.43%，债券期限 7
年，同时设置本金提前偿付条款，分次还本，在债券存续期的第 3 年至第 7 年末每年分别偿还债券发行总额的 20%。“15 天心 02”由中合中小企业融资担保股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任担保。经上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪评级”）综合评定，该债券发行时发行人长期主体信用等级为 AA，该期债券信用评级为 AAA。截至 2020 年末，“15 天心 02”募集资金已使用完毕，发行人严格按照募集说明书承诺的投向和投资金额安排使用募集资金，实行专款专用；在使用募集资金时，严格履行申请和审批手续，做到募集资金按计划使用。
（二）募投项目基本情况
“15 天心 01”、“15 天心 02”的募投项目均为省府新区新型城镇化建设项目，该项目的建设地点位于省府新区黑石村、九峰村、新路村、披塘村等村等区域。建设内容主要包括省府新区新型城镇化建设中的农民安置房及配套基础设施建设。项目总用地面积 633,203.17 平方米（949.80 亩），共安置人口 10,638 人，
户数 3,039 户。项目建设主体为发行人子公司长沙天悦投资有限责任公司，项目
计划建设周期为 3 年，于 2015 年 2 月正式开工，因受国家宏观政策影响项目尚
未建设完毕，截至 2021 年 3 月末累计已完成投资约 33.28 亿元，占计划总投资的 82.97%。项目的总投资为 34.59 亿元，拟使用“15 天心 01”、“15 天心 02”募集资金共计 15 亿元，募集资金占项目总投资的资金使用比例为 43.37%，截至 2019年末，“15 天心 01”、“15 天心 02”两只企业债券募集资金已经按照募集说明书承诺的投向和投资金额安排使用完毕。截至 2020 年末，省府新区新型城镇化项目
已实现收入 17.49 亿元，其中安置房销售收入 5.08 亿元，2、3 号地收入 12.4 亿元。
根据省府新区新型城镇化建设项目可行性研究报告（工咨甲 12420070003），扣除目前已实现收入后，省府新区新型城镇化建设项目预计可实现不含税收入为
40.73 亿元，主要来自于安置房销售收入、门面销售收入、车库销售收入及土地出让收入等，扣除项目投资额后仍有盈余。
发行人承诺本次募集资金拟用于偿还本息的企业债原募投项目收益将优先用于偿还本次发行企业债券本息。
（三）企业债偿还情况
发行人债券存续期内按时还本付息，“15 天心 01”已于 2018 年 11 月 6 日、
2019 年 11 月 6 日及 2020 年 11 月 6 日分别偿还了债券发行总额的 20%。“15 天
心 02”已于 2019 年 8 月 8 日及 2020 年 8 月 8 日分别偿还了债券发行总额的 20%。截至本募集说明书出具之日，“15 天心 01”债券余额为 3.20 亿元，“15 天心 02”债券余额为 4.20 亿元。
三、本期债券发行的必要性
2020 年春节期间，新型冠状病毒感染肺炎疫情迅速向全国蔓延，湖南省较快出现了确诊和疑似病例。长沙市作为湖南省省会城市，也是人口热门迁入地，是湖南省内受疫情影响最为严重的城市。截至 2021 年 6 月，湖南省累计确诊病
例 1,051 例，其中长沙市确诊病例 242 例，确诊人数排在全省第一位。疫情发生后，长沙市委、市政府高度重视，坚决贯彻落实习近平总书记关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的重要讲话重要指示批示精神，坚持“外防输入、内防感染”的防控策略下，多措并举应对新冠肺炎疫情，因此受疫情管控影响，发行
人的盈利能力、短期偿债能力都出现了阶段性下滑的情况。所以本期债券的发行对公司而言显得尤为重要。
（一）可有效缓解发行人阶段性收入下降对短期偿债能力造成的不利影响
x次新冠肺炎疫情传播速度较快、隐蔽性强。为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，打赢疫情防控阻击战，国家和湖南省均出台了相关文件，延长了春节假期，延迟了企业复工和学校开学，发行人整体的项目施工进度受到了一定程度的影响，营业收入及项目回款预期有所滞后。
同时，为有效降低新型冠状病毒肺炎疫情造成的影响，全面落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求，统筹疫情防控与经济社会秩序恢复，通过减少财政收入并加大财政支出的方式，包括为受疫情影响严重的企业实行各种减税降费的优惠政策、为科技型中小微企业减免租金、加大就业补贴、加大对工业企业技术改造的支持力度、加快兑现各级相关资金扶持政策等。力求保证经济平稳运行状态下打赢疫情防控狙击战。
基于疫情防控和全面建成小康社会双目标的情况下，考虑到发行人工程代建以及土地整理开发业务的交易对手主要为当地政府部门，相关政府机构因疫情影响可能会在 2020 年临时调整上述发行人业务板块的结算进度，影响发行人回款及时性，进而对发行人短期偿债能力产生一定不利影响。因此发行本期债券，可有效补充发行人因短期内收入下降可能出现的偿债资金需求缺口。
（二）可有效防范已发行债券募集资金投资项目短期收益不及预期而造成的兑付风险
“15 天心 01”和“15 天心 02”的募投项目收益主要来自于安置房销售收入、门面销售收入、车库销售收入和项目xx地块出让收入。但受到新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，区域经济短期内存在一定下行压力；同时，为响应习近平总书记重要指示精神，地方政府将对财政性资金支出适当调整，加大了对重点项目的投资力度。因此，存在存量债券募投项目收益实现进度不及预期的可能性。
因此，发行本期债券对于防范可能出现的兑付风险具有重大意义。
（三）本期债券发行有利于优化发行人债务结构，降低财务风险
x期债券成功发行后，预计发行人非流动负债占负债总额的比例将会提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力将得到提升，这将进一步优化发行人的负债结构，增强公司短期偿债能力，有利于发行人中长期资金的统筹安排和战略目标的稳步实施。
综上，本期债券的发行将有效缓解发行人短期的债务偿付压力，缓解发行人生产经营所需流动资金紧张局面，为有序有力推动区域复工复产以及经济发展形成重要支撑。
四、本期债券发行的可行性
（一）本期债券的发行符合《证券法》的有关要求
根据《证券法》（2019 年修订）第十五条，公开发行公司债券，应当符合下列条件：
1、具备健全且运行良好的组织机构；
2、最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；
3、国务院规定的其他条件。
公开发行公司债券筹集的资金，必须按照公司债券募集办法所列资金用途使用；改变资金用途，必须经债券持有人会议作出决议。公开发行公司债券筹集的资金，不得用于弥补亏损和非生产性支出。
发行人按照现代企业制度建立了完善的法人治理结构及健全的组织结构；发行人 2018-2020 年三年平均净利润为 11,899.56 万元，能够有效覆盖本期债券一
年的利息；本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还发行人 2020 年度到期企业债券本金及利息，未用于弥补亏损和非生产性支出。综上所述，本期债券的发行符合《证券法》（2019 年修订）相关规定。
（二）本期债券的发行符合国家发改委的有关要求
根据《国家发展改革委关于企业债券发行实施注册制有关事项的通知》（发改财金〔2020〕298 号）文件对于企业债券发行条件的要求，“企业债券发行人应当具备健全且运行良好的组织机构，最近三年平均可分配利润足以支付企业债
券一年的利息，应当具有合理的资产负债结构和正常的现金流量。”
发行人按照现代企业制度建立了完善的法人治理结构及健全的组织结构；发行人 2018-2020 年三年平均净利润为 11,899.56 万元，能够有效覆盖本期债券一
年的利息；2020 年末，发行人流动比率为 4.69 倍，速动比率为 1.93 倍，资产负
债率为 66.98%，均保持在行业正常水平，具有合理的负债结构。发行人 2018-2020
年经营活动现金流入分别为 79,880.84 万元、62,061.85 万元和 318,102.00 万元，发行人经营活动现金流入充裕，能够满足本期债券本息偿付的需要。
根据《国家发改委办公厅关于疫情防控期间做好企业债券工作的通知》（发改办财金〔2020〕111 号）文件，“对于自身资产质量优良、募投项目运营良好，但受疫情影响严重的企业，允许申请发行新的企业债券专项用于偿还 2020 年内
即将到期的企业债券本金及利息。”截至 2020 年 9 月，湖南省累计确诊人数 1019人，属于疫情较为严重的地区；同时，发行人主营业务为工程建设、土地整理以及安置房建设，新冠肺炎疫情的爆发影响了发行人项目的建设和完工进度，使得主营业务项目收入的实现以及募投项目销售回款受到了一定程度影响。为巩固国内疫情防控成效，以及海外疫情持续发酵，预计将对发行人的短期偿债能力产生影响。本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还发行人 2020 年度到期企业债券本金及利息，本期债券的发行及募集资金的使用符合上述文件要求。综上所述，本期债券的发行符合国家发改委的有关要求。
五、募集资金使用计划及管理
发行人将严格按照国家发改委关于债券募集资金使用的相关制度和要求对 债券募集资金进行管理和使用，并通过加强资金使用规划，引入多方的监督管理，达到专款专用，确保本期债券的募集资金严格按照本募集说明书约定的用途使用。
（一）公司设立本期债券募集资金专户，并与债券募集资金监管银行签署监管协议，资金的使用、调拨接受监管银行的监督。
（二）成立专项资金管理小组，并制定债券募集资金管理制度，募集资金统一由管理小组管理，严格执行募集资金的使用计划，按照制度使用资金，定期汇总募集资金使用情况并向相关部门披露。
（三）公司监事会有权对募集资金使用情况进行监督，对违法使用募集资金的情况有权予以制止。
六、偿债保障措施
发行人将采取以下偿债保障措施，以保证按时足额兑付债券本息：
（一）发行人较强的盈利能力为本期债券按期偿付奠定了坚实基
础
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 3 月末，发行人资产总计分别为 1,460,306.55 万元、1,835,649.56 万元、2,259,479.47 万元和 2,263,946.08 万元，
资产规模稳步增长，综合实力不断增强。2018 年度、2019 年度及 2020 年度，发行人分别实现营业总收入 54,077.41 万元、93,401.70 万元和 125,159.90 万元，实
现净利润 18,999.92 万元、5,969.79 万元和 10,728.97 万元，发行人主营业务收入和净利润情况良好，具有较强的偿债能力。
（二）担保人为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保
x期债券由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。湖南省担保经东方金诚国际信用评估有限公司评定其主体长期信用等级为 AAA，2020 年末，湖南省担保资产总计 762,440.95 万元，所有者权益总计 577,293.76 万元。若公司不能按期足额偿付本期债券本息时，湖南省担保有足够的资金实力履行清偿责任，从而为偿还本期债券本息提供保障。
（三）其他偿债保障措施
1、偿债保证的制度性安排
（1）设置偿债资金专项账户
发行人聘请华融湘江银行股份有限公司担任本期债券偿债资金监管银行，并与该行签订了本期债券《偿债资金专项账户监管协议》、开立了偿债资金专项账户。偿债资金专项账户专项用于偿付本期债券本息，该账户资金来源为发行人日常经营所产生的现金流和项目经营现金流等。
在本期债券存续期内，发行人应于年度付息日、本金兑付日前第 10 个工作
日将当年应付本息存入专户。在本期债券存续期内，在每年兑付日前 10 个工作
日内，如专户内资金数额不足以支付当期本息，监管银行应在 1 个工作日内书面
通知发行人。发行人在接到通知后，将通过出售短期投资和票据，使用银行贷款，出售存货或其他流动资产以获得足额资金来弥补差额；专户账户未能完全补足前，发行人将暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；调减或暂缓发 放高级管理人员的奖金，以确保本期债券当期应付本息能够完全偿付。
（2）偿债计划的人员安排
发行人将安排专门人员负责还本付息工作，自设立起至付息期限或兑付期限结束，全面负责利息支付、本金兑付及相关事务，并在需要的情况下继续处理付息或兑付期限结束后的有关事宜。
（3）偿债计划的财务安排
针对自身未来的财务状况、本期债券的特点，发行人已建立一个多层次、互为补充的财务安排，以提供充分、可靠的资金来源用于还本付息，并根据实际情况进行调整。
（4）建立了募集资金监管制度，以有效规范募集资金的使用
为保证全体债券持有人的最大利益，确保募集资金被规范使用，发行人制定了《募集资金管理制度》，并与华融湘江银行股份有限公司签订了《募集资金专项账户监管协议》，由其担任本期债券募集资金监管银行。协议中对募集资金的存储、支取、监管职责等方面进行了约定，以切实保证本期债券募集资金的规范使用。
（5）聘请债券债权代理人和建立债券持有人会议制度，最大程度保护债券持有人利益
为了维护全体债券持有人的合法利益，发行人制定了《债券持有人会议规则》，建立债券持有人会议制度。同时，与华融湘江银行股份有限公司签订了本期债券
《债权代理协议》，聘请该公司为本期债券债权代理人，在本期债券存续期限内代表债券持有人，依照协议的约定维护债券持有人的最大利益。
2、发行人优良的资信为本期债券的本息偿付提供了进一步的流动性支撑 发行人经营稳健，资信状况优良并具有较强的融资能力，自成立以来从未出
现逾期贷款现象。发行人与金融机构建立了稳定的合作关系，即使发生意外风险导致发行人不能从预期的还款来源获得足够的资金，发行人完全可以凭借自身良好的资信状况及与金融机构良好的合作关系，获得多家商业银行的流动性支持，通过间接融资筹措债券还本付息所需资金。
（四）本期债券偿债保障措施及偿债能力综合评价
综上所述，发行人资本实力雄厚、盈利能力及可持续经营能力不断提高、资产变现能力较强、业务发展前景良好、短期和长期偿债能力强。发行人具有较强的偿债能力，本期债券偿债保障措施到位，到期不能兑付本息的风险很小。发行人已承诺严格按照约定使用募集资金，募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还发行人发行的“15 天心 01”和“15 天心 02”两只存续企业债券在 2020 年度应兑付的本金及利息，不用于弥补亏损、房地产买卖、股票买卖和期货交易等与企业生产经营无关的风险性投资，不用于具有完全公益性的社会事业项目如体育中心、艺术馆、博物馆、图书馆等项目建设。不擅自变更募集说明书条款，不对抵质押物一物多押，资产重组严格履行规定义务，按时还本付息。
七、发行人相关承诺
发行人已承诺严格按照约定使用募集资金，募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还发行人发行的“15 天心 01”和“15 天心 02”两只存续企业债券在 2020 年度应兑付的本金及利息，不用于弥补亏损、房地产买卖、股票买卖和期货交易等与企业生产经营无关的风险性投资，不用于具有完全公益性的社会事业项目如体育中心、艺术馆、博物馆、图书馆等项目建设。不擅自变更募集说明书条款，不对抵质押物一物多押，资产重组严格履行规定义务，按时还本付息。
第四节 发行人基本情况
一、发行人概况
发行人名称：长沙天心城市建设投资开发集团有限公司注册资本：142,000.00 万元
实缴资本：142,000.00 万元
住所：xxxxxxxxxxxx 000 x法定代表人：张勇刚
成立日期：2002 年 7 月 23 日信息披露事务负责人：xxx
办公地址：xxxxxxxxxxxx 000 x统一社会信用代码：9143010032057162XE
联系电话：0000-00000000传真：0731-81829519
邮编：410002
所属行业：E 建筑业-48 土木工程建筑业
公司经核准的经营范围包括：投资与资产管理；土地管理服务；房屋建筑业；其他土木工程建筑；企业管理服务；城市基础设施建设；建材、装饰材料的批发；计算机、软件及辅助设备的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二、发行人历史沿革及实际控制人变更情况
（一）发行人历史沿革
1、公司的成立情况
长沙天心城市建设投资开发集团有限公司前身为“长沙市天心城市建设投资有限责任公司”，公司成立于 2002 年 7 月 23 日，是经长沙市人民政府《长沙市人民政府关于同意成立长沙市天心城市建设投资有限责任公司的批复》（长政函
〔2002〕47 号）、长沙市天心区人民政府《关于成立城市建设投资开发有限公司的决定》（天政发〔2002〕34 号）、长沙市财政局《关于长沙市天心城市建设投资有限责任公司章程的批复》（长财国资字〔2002〕41 号）等文件批准，由长沙市天心区政府出资组建的有限责任公司（国有独资）。公司初始注册资本为人民币 6,500.00 万元，实收资本 6,500.00 万元，xxxxxxxxxxxxx
xx，xx：0000 年 6 月 12 日投入房地产两幢，评估值为 6,502.6942 万元，经
股东确认的价值为 6,500.00 万元。湖南英特有限责任会计师事务所对其所出资的
房地产进行了评估，并出具了湘英特（2002）评字第 015 号资产评估报告。上述
出资经湖南英特有限责任会计师事务所审验，并出具湘英特（2002）验字第 052
号验资报告予以验证。发行人于 2002 年 7 月 23 日经长沙市工商管理局批准完成工商注册登记，工商营业执照号 430100000052279。
2、公司增资情况
2012 年 4 月，长沙市天心区政府的决定将公司注册资本由 6,500.00 万元增
加至 12,000.00 万元，新增注册资本由长沙市天心区政府以货币形式出资，增资
后实收资本为 12,000.00 万元，由湖南鹏程有限责任会计师事务所对本次出资情
况进行了审验，并出具了湘鹏程验字（2012）第 2017 号验资报告予以验证，并
于 2012 年 4 月 23 日办理完毕工商变更登记。
2014 年 10 月 20 日，根据区政府决定，公司名称由“长沙市天心城市建设投资有限责任公司”变更为“长沙天心城市建设投资开发集团有限公司”，注册地址由“长沙市天心区新姚南路 188 号区国土分局办公楼四楼”变更为“长沙市天心区
湘府中路 298 号”；经营范围由“城市基础建设项目投资及开发建设；建筑材料、计算机软硬件的销售。”变更为“土地管理服务；城市基础设施建设；房屋建筑业；其他土木工程建筑；投资与资产管理；企业管理服务；建材、装饰材料批发；计算机、软件及辅助设备批发与零售”；同时，注册资本、实收资本由 12,000.00 万
元增资为 142,000.00 万元，新增注册资本以资本公积转增。公司上述变更于 2014
年 10 月 28 日经长沙市工商管理局批准完成工商变更登记，工商营业执照号
430100000052279。
2016 年 7 月 8 日，公司注册地址变更为xxxxxxxxxxxx 000 x,并完成公司章程修正案的工商注册登记。
截至本募集说明书出具日，发行人未发生其他重大变更。
（二）发行人股东及股东持股情况
发行人为有限责任公司（国有独资），长沙市天心区人民政府持有发行人 100%股权。截至本募集说明书签署之日，发行人股东持有的发行人股份不存在被质押及权属争议的情况。
（三）报告期内发行人实际控制变化情况
发行人的实际控制人为长沙市天心区人民政府，报告期内发行人的实际控制人未发生变化。
（四）报告期内重大资产重组情况
报告期内，发行人未发生过重大资产重组情况。
三、发行人重要权益投资情况
（一）全资及控股子公司情况
截至本募集说明书签署之日，发行人纳入合并报表的一级子公司共 4 家，具体如下：
表 4-1：发行人纳入合并报表的子公司
单位：万元、%
序号 | 公司名称 | 注册资本 | 持股比例 | 表决权比例 |
1 | 长沙天悦投资有限责任公司 | 71,238.00 | 73.84 | 100.00 |
2 | 长沙天泰投资有限责任公司 | 22,000.00 | 54.55 | 100.00 |
3 | 长沙长银天投投资合伙企业（有限合伙） | 408,900.00 | 63.62 | 99.98 |
4 | 长沙顺之安棚户区改造投资有限公司 | 20,000.00 | 100.00 | 100.00 |
发行人主要子公司情况如下：
1、长沙天悦投资有限责任公司
长沙天悦投资有限责任公司（以下简称“天悦公司”）成立于 2009 年 3 月
27 日，现有注册资本 71,238.00 万元。发行人直接持有天悦公司 28.07%股权，长沙长银天投投资合伙企业（有限合伙）直接持有天悦公司 71.93%股权。由于长沙长银天投投资合伙企业（有限合伙）为发行人持有 63.62%股权及 100.00%表
决权的子公司，故发行人合计持有天悦公司 73.84%股权及 100.00%实际表决权。公司现有经营范围：农业产业化及基础设施投资；房地产开发；建筑装饰材料、五金水暖器材、计算机软硬件的销售；土地整理、市政道路清扫保洁、维护；绿化养护。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
截至 2020 年 12 月 31 日，长沙天悦投资有限责任公司资产总计 995,400.12
万元，负债总计 377,055.74 万元，所有者权益合计 618,344.38 万元。2020 年度
实现营业收入 124,701.21 万元，净利润 14,390.86 万元。
2、长沙天泰投资有限责任公司
长沙天泰投资有限责任公司（以下简称“天泰公司”）成立于 2013 年 7 月 30日，现有注册资本 22,000.00 万元，发行人持股比例为 54.55%，长沙城市发展基金有限公司持股比例为 45.45%。根据投资协议，长沙市城市发展基金有限公司不参与公司的生产、经营与管理，不参与目标公司利润分配，亦不承担天泰公司经营亏损，发行人的实际表决权为 100.00%。公司现有经营范围：城市道路管网建设、产业园区建设；垃圾污水处理；城市景观保护与营造；土地综合整治；安置房建设；旧城区改造；农村生态环境建设的投资；生态治理；建材、装饰材料、物流装备的销售；物流园运营服务；物流信息服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2020 年 12 月 31 日，长沙天泰投资有限责任公司资产总计 260,887.58
万元，负债总计 188,248.25 万元，所有者权益合计 72,639.33 万元。2020 年度实现营业收入 0.00 万元，净利润-112.44 万元。
3、长沙长银天投投资合伙企业（有限合伙）
长沙长银天投投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“长银天投”）成立于 2015年4月29日，现有注册资本408,900.00万元，发行人直接持股比例为20.00%，天泰公司直接持股比例为79.97%，长沙天晖医疗投资有限责任公司直接持股比例为0.02%。由于天泰公司为发行人持有54.55%股权及100.00%表决权的子公司，故发行人合计持有长银天投63.62%股权及99.98%的表决权。公司现有经营范围：股权投资；实业投资；投资咨询服务；企业管理咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至2020年12月31日，长沙长银天投投资合伙企业（有限合伙）资产总计
26,410.82万元，负债总计3.61万元，所有者权益合计26,407.21万元。截至2020年
12月31日，长银天投未有实际业务开展，未产生收益。
4、长沙顺之安棚户区改造投资有限公司
长沙顺之安棚户区改造投资有限公司（以下简称“顺之安公司”）成立于2009年2月27日，现有注册资本20,000.00万元，发行人持股比例100.00%。公司现有经营范围：天心区区域范围内棚户区、旧城区改造建设的投资；房地产开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。顺之安公司合并财务报表范围内有4家全资子公司，分别为长沙市顺然置业有限责任公司、长沙顺融土地规划有限公司、长沙顺民建设工程有限公司和长沙长银天心棚改合伙企业
（有限合伙），其中长沙长银天心棚改合伙企业（有限合伙）已经于2020年12月16日注销。
截至0000 x00 x00 x， xxxxx棚户区改造投资有限公司资产总计 600,779.30万元，负债总计563,953.93万元，所有者权益合计36,825.37万元。2020年度实现营业收入458.69万元，净利润-402.38万元。
（二）参股公司情况
截至2020年末，发行人有1家参股公司，具体情况如下：
长沙市棚改投资有限责任公司成立于2014年5月22日，注册资本为60,480.00万元，发行人通过长沙顺之安棚户区改造投资有限公司持股8.27%。该公司的现有经营范围为：长沙市棚户区改造投资、建设。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
四、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
截至本募集说明书签署之日，发行人共有董事会成员 3 名，监事会成员 7 名，
高级管理人员 3 名，具体情况如下表：
（一）董事、监事、高级管理人员基本情况
表 4-2：发行人董监高情况表
类别 | 姓名 | 现任职务 | 性别 | 出生年份 | 任期 | 备注 |
董事会 | 张勇刚 | 董事长 | 男 | 1977 年 | 2019年9月3日－ 2022年9月3日 | — |
彭野战 | 董事 | 男 | 1970 年 | 2020年3月2日－ 2023年9月3日 | — | |
xx | 董事 | 男 | 1986 年 | 2020年3月2日－ 2023年9月3日 | 职工董事 | |
监事会 | xx | 监事会主席 | 女 | 1984年 | 2018年10月23日－ 2021年10月23日 | — |
xxx | 监事 | 女 | 1982年 | 2018年10月23日－ 2021年10月23日 | — | |
xx | 监事 | 男 | 1974年 | 2018年10月23日－ 2021年10月23日 | — | |
xxx | 监事 | 男 | 1972年 | 2018年10月23日－ 2021年10月23日 | — | |
xxx | 监事 | 男 | 1973年 | 2018年10月23日－ 2021年10月23日 | 职工监事 | |
xxx | 监事 | 男 | 1968年 | 2018年10月23日－ 2021年10月23日 | 职工监事 | |
xx | 监事 | 女 | 1980年 | 2018年10月23日－ 2021年10月23日 | 职工监事 | |
经理层 | xxx | 总经理 | 男 | 1970 年 | 2020 年 3 月 2 日－至今 | — |
周浪 | 副总经理 | 男 | 1986 年 | 2020 年 3 月 2 日－ 至今 | — | |
xxx | 财务总监 | 女 | 1974 年 | 2016 年 3 月 23 日 －至今 | — |
（二）董事、监事、高级管理人员简历
1、董事会成员简介
xxx，x，xx，0000 xx，xxxxxxx，xx公司董事长。2000年 10 月在湖南省公路桥梁建设总公司道路八公司担任财务负责人，2003 年 12月起在长沙市天心城市建设投资有限责任公司、长沙市南湖新城建设开发有限责任公司任副总经理，2012 年 12 月起在长沙现代服务产业示范区管理办公室任主任一职，2016 年 4 月至今担任公司董事长。
xxx，男，汉族，1970 年生，本科学历，现任天泰公司总经理。1990 年
7 月至 1998 年 7 月任职于宁乡县审计局审计师事务所，1998 年 7 月至 1999 年 7
月任天心xxx审计师事务所所长，1999 年 7 月至 2004 年 4 月任职于天心区审
计局内审监督站，2004 年 8 月至 2005 年 7 月任天心区坡子街太平街社区支部书
记、主任（挂职），2005 年 7 月至 2009 年 3 月任天心区审计局党组成员、副局
长，2009 年 3 月至 2017 月 5 月任天心区财政局党组成员、副局长，2017 年 6 月
至 2019 年 5 月任天心区财政局党组副书记、副局长，2019 年 5 月至今任长沙顺之安棚户区改造投资有限公司党委委员、书记。2020 年 3 月至今任公司董事、总经理兼长沙顺之安棚户区改造投资有限公司董事长。
xx，男，汉族，1986 年生，本科学历，现任公司董事、公司副总经理。
2008 年毕业于xxxxxx，0000 xxxxxxxxx，0000 年 9 月至 2020
年 3 月任长沙市天心区旧城建设开发公司、长沙顺之安棚户区改造投资有限公司副经理，2020 年 3 月至今任公司董事、副总经理及天泰公司董事长。
2、监事会成员简介
xx，女，汉族，1984 年生，硕士研究生学历，现任公司监事。2007 年 6月至 2010 年 5 月任中南林业科技大学学生辅导员；2010 年 6 月至 2017 年 5 月任天心区城管执法局办公室副主任、主任；2017 年 6 月至今任天心城投纪检组长。2018 年至今，任天心城投监事。
xxx，女，汉族，1982 年生，本科学历，现任公司监事。2003 年 7 月至
2008 年1 月在湖南路桥建设集团公司道路六公司任财务会计；2008 年2 月至2011
年 11 月在湖南路桥建设集团公司湘筑工程有限公司任财务会计；2011 年 12 月进入长沙市天心城市建设集团有限责任公司工作，任财务部会计、行政部档案专员；2015 年 12 月至 2016 年 8 月在天心区造绿复绿指挥部任宣传专员；2016 年
8 月至 2017 年 8 月在长沙天涵建材有限责任公司任行政专员；2017 年 8 月至今任长沙天悦投资有限责任公司社保专员。2018 年至今，任天心城投监事。
xx，男，汉族，1974 年生，本科学历，现任公司监事。1996 年至 2001 年任天心区市政局市政监察员、市政监察科副科长和市政维护科副科长；2001 年至 2005 年任天心区建设局拆迁工作人员、公房拆迁组长和信访维稳科科长；2005年至 2008 年任天心区重点办综合科科长；2008 年底至今，就职于天心城投，从事重点工程综合报建及相关协调工作。2008 年至今，任天心城投监事。
xxx，男，汉族，1972 年生，高中学历，现任公司监事。1992 年至 2011年分别在空军雷达兵训练 4 团、空军 87029 部队和空军 95333 部队服役；2011年至今任天心城投纪检监察室主任兼任监事。
xxx，男，汉族，1973 年生，本科学历，现任公司监事。1992 年至 2003年，分别在武警湖南省郴州支队、武警湖南省边防总队长沙边防检查站、武警湖南省总队机关服役；2003 年进入长沙市天心城市建设投资有限责任公司工作，任投资部员工；2007 年调入长沙天凯置业有限公司担任执行经理；2009 年至今，xxx公司副总经理、兼任监事。
xxx，男，汉族，1968 年生，大专学历，现任公司监事、公司发展规划部经理。1988 年 9 月至 1995 年 9 月，在空军第一航空学院学习；1998 年 12 月
至 2007 年 1 月，在空 18 师 54 团机务大队服役；2007 年 1 月，进入天心城投工作，先后在公司投资部、前期部任职，现任公司发展规划部经理、兼任监事。
xx，女，汉族，1980 年生，本科学历，现任公司监事。1997 年 12 月至 2009 年 2 月，在湖南龙骧交通发展集团有限责任公司长西分公司人事劳资科工作；2009 年 3 月至今，先后在天心城投办公室、人力资源部任职。
3、高级管理人员xx
xxx，总经理，详见“董事简介”。xx，副总经理，详见“董事简介”。
xxx，女，汉族，1974 年生，本科学历，现任公司财务总监。1993 年毕业于xxxxxxxxx；0000 年 8 月至 1996 年 7 月，在宁乡沙田中学任教；
1996 年 8 月至 2006 年 3 月，在湖南省路桥集团工作；2006 年 3 月至今，进入天心城投工作，先后任主办会计、财务部经理、财务总监。
（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况
表 4-3：发行人董监高人员在控股子公司以外单位兼职情况
姓名 | 在本公司任职 | 兼职情况 | |
企业名称 | 职务 | ||
彭野战 | 董事、总经理 | 长沙市天心棚改投 资有限责任公司 | 执行董事、总经理 |
周浪 | 董事、副总经理 | 长沙市天心棚改投 | 董事 |
资有限责任公司 | |||
xxx | 监事 | 湖南天长置业有限 责任公司 | 董事 |
发行人设立了董事会、监事会、经营管理层等组织机构，发行人的董事会、监事会及其他机构的设置符合《公司法》等相关法律法规及《公司章程》的规定，高级管理人员的任职符合《公司法》等相关法律法规及《公司章程》的相关规定。在公司董事会、监事会、高级管理层担任职务的管理人员不存在公务员兼职高管和违规领取薪酬的问题，其任职符合中组部《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职）问题的意见》、《公务员法》及公司章程等相关规定。
（四）持有发行人股权及债券情况
截至本募集说明书签署之日，发行人董事、监事和高级管理人员均不持有发行人股权及债券。
（五）涉嫌违法违规被有权机关调查、采取强制措施或者存在严重失信行为的情况
发行人董事、监事、高级管理人员报告期内不存在涉嫌违法违规被有权机关调查、采取强制措施或者存在严重失信行为的情况。
五、发行人主要业务情况
（一）发行人主营业务结构
发行人是长沙天心区人民政府出资成立的国有独资公司，作为长沙天心区城市基础设施建设主体，承担着区域内城市基础设施建设、安置房建设、土地整理等业务。报告期内，发行人营业收入主要来自土地开发整理业务、基础设施代建业务、房屋销售业务和物业租赁业务。近年来，发行人业务主要包括工程建设及土地开发整理业务板块。报告期内发行人营业收入、营业成本、毛利润及毛利率情况如下表：
表 4-4：发行人最近三年营业收入、营业成本及毛利情况表
单位：万元、%
业务板块 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利润 | 毛利率 |
业务板块 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利润 | 毛利率 |
2020 年业务收入、成本和利润情况
土地开发整理业务 | 124,027.00 | 108,066.97 | 15,960.03 | 12.87 |
房屋销售业务 | 473.11 | 1,323.40 | -850.29 | -179.72 |
物业租赁业务 | 659.79 | 293.86 | 365.93 | 55.46 |
其他 | - | - | - | - |
合计 | 125,159.90 | 109,684.23 | 15,475.67 | 12.36 |
2019 年业务收入、成本和利润情况
基础设施代建业务 | 86,466.09 | 86,466.09 | - | - |
房屋销售业务 | 4,718.53 | 5,735.67 | -1,017.14 | -21.56 |
物业租赁业务 | 2,188.78 | 962.08 | 1,226.70 | 56.04 |
其他 | 28.30 | 31.01 | -2.71 | -9.58 |
合计 | 93,401.70 | 93,194.84 | 206.85 | 0.22 |
2018 年业务收入、成本和利润情况
基础设施代建业务 | 36,813.42 | 36,813.42 | - | - |
房屋销售业务 | 14,047.08 | 12,639.17 | 1,407.91 | 10.02 |
物业租赁业务 | 2,941.53 | 1,414.90 | 1,526.63 | 51.90 |
其他 | 275.38 | - | 275.38 | 100.00 |
合计 | 54,077.41 | 50,867.49 | 3,209.92 | 5.94 |
公司报告期的主营业务收入主要来自于土地开发整理业务及基础设施代建业务。2018年度、2019年度和2020年度，公司实现的营业收入分别为54,077.41万元、93,401.70 万元和125,159.90 万元。2019 年度较2018 年度营业收入增长 39,324.29万元，主要系公司代建项目竣工决算所致。2020年度营业收入较2019年度增加31,758.20万元，涨幅34.00%，主要系2020年因大托铺军用机场搬迁，公司账面土地价值提升，土地资产逐渐盘活，实现了让土地开发整理业务收入所致。
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，公司实现的营业毛利润分别为 3,209.92万元、206.85 万元和 15,475.67 万元，实现的营业毛利率分别为 5.94%、0.22%和 12.36%。2018-2020 年，发行人基础设施代建业务毛利润为 0，主要系当地政府围绕“政企分离、转型做实”的基本思路，对公司政府代建项目结算模式进行了调整所致。2020 年度公司营业毛利润相较 2019 度年增加 15,268.82 万元，主要系土地开发整理业务收入增加所致。
（二）发行人主营业务情况
1、基础设施代建业务
发行人是长沙市天心区范围内的土地开发整理、城市基础设施建设和国有资产运营主体，主要负责承接天心区各项工程建设任务。
根据长沙市天心区政府《长沙市天心区人民政府关于长沙天心城市建设投资开发集团有限公司基础设施代建工程项目的说明》授权，发行人作为天心区土地开发整理、城市基础设施建设和国有资产运营管理主体，负责承接天心区各项工程建设任务。
发行人开展城市基础设施建设业务的模式为委托代建模式，主要由发行人及其子公司天泰公司负责具体建设运营。根据公司与长沙市天心区人民政府签订市政基础设施建设项目《委托代建协议》，在项目达到完工条件后，由天心区人民政府安排有关部门组织验收，并由有关部门依法进行竣工决算及评审，区财政将按照相关约定安排资金向发行人支付项目结算款，项目结算款为有关部门审定的投资总额及投资回报。根据合同约定，项目具体回款年限一般在项目完工后 10年内。部分投资规模极大的项目，采用滚动开发模式，即在项目开工建设后，根据具体的项目进度及有关部门的评审、验收结果，分批安排回款。
发行人基础设施代建业务毛利润为 0，主要系区政府围绕“政企分离、转型做实”的基本思路，于 2017 年出台了《关于明确长沙市天心城市建设投资开发集团有限公司代建业务收入确认的通知》，通知表明代建协议中约定之投资回报将以财政补贴形式自项目结算款确定之日起 1-10 年递延发放。
2018 年度、2019 年度和2020 年度，发行人工程建设板块收入分别为36,813.42万元、86,466.09 万元和 0 万元。报告期内确认收入的基础设施代建项目情况如下：
表 4-5：2018 年工程建设项目收入情况表
项目名称 | 委托方 | 2018 年确认收入 |
披塘路（书院路-芙蓉南路） | 天心区人民政府 | 9,072.80 |
豹山路（衫木冲路-湘府路） | 天心区人民政府 | 8,954.57 |
青山路（新姚路-新联路） | 天心区人民政府 | 8,074.95 |
新联北路（湘府路-豹子岭路） | 天心区人民政府 | 6,849.64 |
丽江路（书院路-新开路） | 天心区人民政府 | 3,114.90 |
环保大道（中意二路-芙蓉南路）、芙 蓉南路（托子冲路-环保大道）绿化提质改造工程 | 天心区人民政府 | 603.55 |
仙姑岭公园山体保护工程 | 天心区人民政府 | 143.01 |
合计 | - | 36,813.42 |
表 4-6：2019 年工程建设项目收入情况表
单位：万元
项目名称 | 委托方 | 2019年确认收入 |
书院南路（新开铺路） | 天心区人民政府 | 51,411.94 |
芙蓉南路绿化提质 | 天心区人民政府 | 11,783.59 |
融城广场 | 天心区人民政府 | 11,261.54 |
新姚北路 | 天心区人民政府 | 6,444.04 |
先锋公园 | 天心区人民政府 | 5,564.98 |
合计 | - | 86,466.09 |
2020 年因受新冠肺炎疫情影响，工程进度受到了一定影响，有关部门暂未
统筹进行项目评审结算，故 2020 年未确认基础设施代建业务收入。
2、土地开发整理业务
发行人作为天心区内最重要的城市基础设施建设主体，一直以来都致力于天心区内重点片区的开发，将土地整理开发作为公司发展的主要着力点，充分发掘天心区内土地资源潜力，拓展公司未来盈利空间。
发行人土地整理开发业务主要分为由天悦公司进行的土地整理开发及城中村改造业务和由顺之安公司进行的土地整理开发及棚户区改造业务，其中天悦公司主要负责省府片区和暮云片区，顺之安公司主要负责长沙外滩板块等。自 2019年顺之安公司划入公司名下后，公司土地整理开发业务基本涵盖天心区全域（园区范围除外），在区域内具有垄断性经营优势。
发行人与长沙市天心区人民政府签署《土地委托开发协议》，承担土地开发整理项目的征地拆迁、场地平整等前期工作，待土地整理完成并经由专业机构进行验收，办理结算手续确认投资总额后，由当地政府按照项目投资总额和项目投资总额的一定比例作为投资回报支付委托开发报酬。原则上土地委托开发报酬在
双方结算确认金额后 3-5 年内分期或一次性支付到位。发行人未承担土地储备职能，且未开展土地储备工作，发行人土地开发整理业务符合国发〔2010〕19 号文、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4 号文）等相关法律法规与有关政策规定。
发行人的棚户区改造业务主要由顺之安公司负责，主要在建项目包括天心区古道巷地区有机棚改项目、火宫殿xx棚改项目、天心区南湖路两厢地块棚改项目等，上述项目均经过长沙市发改委立项批复授权实施，目前主要的开发资金已基本由湖南省发行的棚户区改造专项债解决。发行人棚户区改造业务主要是土地开发整理，根据前述《土地委托开发协议》约定的开发报酬实现收益。发行人未承担土地储备职能，且未开展土地储备工作，发行人土地开发整理业务符合国发
〔2010〕19 号文、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综
〔2016〕4 号文）等相关法律法规与有关政策规定。
发行人的城中村改造项目主要由天悦公司负责，包括黑石村城中村改造项目、新开管委会城中村改造项目和新天村城中村改造项目等。发行人的城中村改造的 项目均系受天心区人民政府委托，项目均通过竞争性磋商或公开招标流程，可研 批复、省住建厅批复等均齐全，并与天心区住房保障局签署《政府购买社会公共 服务项目协议》，购买服务内容包括项目资产及后续经营管理，合同期限均为 25 年，购买服务价款纳入天心区财政预算，分期拨付给公司。发行人承建项目 证照齐全合规，均签订了合法合规且要素清晰的合同或协议，符合财预〔2017〕 87 号等文件和国家政策要求，不存在替政府项目垫资的情形；政府购买服务所 涉及的相关事宜符合国发〔2015〕37 号、国办发〔2015〕40 号、财综〔2016〕 11 号、财预〔2017〕87 号、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政 府采购法》、《国务院关于实行中期财政规划管理的意见》等法律法规实体和程 序要求。发行人自身经营情况符合国发〔2014〕43 号文等国家有关政策规定号 文等国家有关政策规定。
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人土地开发整理收入分别 0 万元、
为 0 万元和 124,027.00 万元，详情如下：
表 4-7：2020 年土地开发整理项目收入情况表
单位：万元、平方米
地块名称 | 面积 | 土地位置 | 收入 | 成本 | 已回款金额 |
黑石村 2、3 号地块 | 77,847.60 | 天心区黑石村 | 124,027.00 | 108,066.97 | 80,804.10 |
3、房屋销售业务
发行人的房屋销售业务为安置房建设与销售，开展安置房建设开发的实施主体为发行人子公司天悦公司和顺之安公司，天悦公司具备长沙市住房和城乡建设委员会颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，证书编号：湘建房开（长）字第 0250332 号。
作为天心区城市基础设施建设开发首要实施主体，发行人承担了天心区范围内拆迁居民安置房建设开发任务，具有较强的区域专营性。发行人所建设开发的顺安大厦、凯悦荣城、凯悦名城的主要安置的对象主要是城市居民被拆迁户。发行人所建设开发的安置房天悦嘉园、天悦和苑属于农民安置房，根据长沙市人民政府《关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》（长政办发〔2009〕16 号）、
《长沙市征地补偿实施办法》（长沙市人民政府 103 号令）等文件精神，天悦嘉园、天悦和苑按房屋建筑面积每人80 平方米由被征地农户购买，购买均价按1,200元/平方米计算。安置房竣工验收达到交房条件后，发行人组织需安置的村民按分得的指标集体选房，选定房源后交付购房款。发行人所建的安置房建设项目的主要收入来源主要包括两方面：一是拆迁农民安置住房的销售收入；二是拆迁农民安置住房建设的配套商业设施的销售收入，以解决拆迁农民货币补贴、拆迁农民安置住房建设的资金缺口。除上述两类主要的收入来源之外，发行人开展安置房建设业务的收入还包括政府拨付的安置补贴收入。
2018 年度、2019 年度和2020 年度，发行人实现房屋销售收入分别为14,047.08万元、4,718.53 万元和 473.11 万元。
截至 2020 年末，发行人已完工在售安置房项目天悦嘉园、凯悦荣城、天悦
和苑及凯悦名城累计已投资 15.08 亿元，已售面积 23.91 万平方米，累计已售金
额 5.71 亿元，剩余可售面积 37.84 万平方米。具体情况如下表所示：表 4-8：截至 2020 年末发行人安置房项目明细
单位：万平方米、亿元
项目状态 | 项目状态 | 总投资 | 已投资 | 总建筑面 积 | 可售面积 | 已售面积 | 已售金额 |
天悦嘉园 | 已完工 | 5.00 | 5.00 | 17.38 | 15.57 | 14.30 | 1.84 |
天悦和苑 | 已完工 | 2.55 | 2.35 | 6.38 | 4.90 | 4.20 | 0.51 |
顺安大厦 | 已完工 | 2.40 | 2.15 | 4.10 | 3.07 | 2.44 | 1.30 |
xx荣城 | 已完工 | 1.96 | 1.96 | 4.08 | 2.04 | 1.65 | 1.34 |
xx名城 | 已完工 | 1.04 | 1.04 | 2.39 | 1.94 | 1.32 | 0.72 |
天悦和苑二期 | 在建 | 5.65 | 2.58 | 15.05 | 10.32 | - | - |
合计 | 18.60 | 15.08 | 49.38 | 37.85 | 23.91 | 5.71 | |
4、物业租赁业务
发行人物业租赁业务主要由发行人原子公司湖南天信文创发展有限公司（以下简称“天信文创公司”）将其名下的长沙天心文化（广告）产业园创谷园区进行对外出租，获取经营性租金收益。天信文创公司与房屋租赁方签订租赁合同，租赁合同期限为1-3 年不等，天信文创公司将办公用房及厂房等出租给房屋租赁方，并按合同约定收取租金并确认收入，业务开展符合天信文创公司营业执照约定的业务经营范围，满足合规性要求。
长沙天心文化（广告）产业园创谷园区项目是首批国家级广告创意产业园区，由天信文创公司负责建设及运营，其法人代表为xxx，注册资本 6,000.00 万元，房地产开发资质为叁级。2019 年11 月1 日，发行人将所持有的天信文创公司100%股权无偿划转至天心区人民政府，预计未来物业租赁业务收入将有所减少。
六、发行人所处行业状况
（一）城市基础设施建设行业
1、我国城市基础设施建设行业的现状和发展趋势
近年来，国家在保持财政资金对基础设施建设大力扶持的基础上，又相继出台了一系列优惠和引导政策，改革投融资体制，引入竞争机制，有效促进了城市基础设施建设的快速发展。根据第七次全国人口普查结果，截至 2020 年末，全
国大陆人口已超过 14 亿人，城镇人口达到 9.02 亿人，城镇化率达到 63.89%。我国已逐渐转变为城镇人口占多数的城市型社会。到本世纪中期，我国将建成中等发达的现代化国家，城镇化率有望达到 70%以上，城镇总人口将超过 10 亿人，成为一个高度城镇化的国家。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划的建议》中指出：
“构建系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。系统
布局新型基础设施，加快第五代移动通信、工业互联网、大数据中心等建设。加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通通达深度”。
伴随着经济稳定发展以及政府大力支持，我国城市基础设施建设规模将不断扩大。城市基础设施的建设和完善，对于改善城市投资环境、提高全社会经济效率、发挥城市经济核心区辐射功能等有着积极的作用。
2、天心区基础设施建设行业的现状和发展趋势
近年来，天心区城市基础设施建设成效显著，城市形态不断优化，紧紧围绕 “融城核心、璀璨天心”建设，大力实施“北提南进、服务引领、民生造福”发展战略，重点落实省、市、区三级“民生实事工程”。截至 2019 年末，全区人口总户
数为 19.36 万户，户政人口数 50.66 万人，常住人口数 66.60 万人，常住人口城镇化率达到 96.6%，全年城镇居民人均可支配收入 62,293 元，比上年增长 5.3%，高于全市平均水平 4,322 元。
随着湖南省政府南迁至天心区，天心区城市形象加速升级，区域内重要的基础设施工程包括湘府文化公园、中南大学湘雅五医院、新姚路、长沙市第七水厂等。天心区地处“长株潭一体化”核心区，区位优势明显，未来随着长沙市人民政府的大力支持，天心区城市基础设施建设将持续蓬勃发展。
（二）土地开发整理行业的现状和前景
1、我国土地开发整理行业的现状和前景
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。与其他行业不同，土地开发行业对市场的变化敏感性较低，受国家政策影响较大。
土地一级开发的盈利模式主要有以下三种：（1）采用工程总承包的模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设，土地储备中心按照总建设成本的一定
百分比作为经营利润；（2）采用利润分成模式，即土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行 “招、拍、挂”出让，出让所得扣除开发成本、相关税费后，由政府和企业按照一定的比例进行分成；（3）采用土地补偿的模式，即土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿。
土地实行“招、拍、挂”制度后，开发商在公开市场上获取增量廉价土地储备的机会越来越少，土地总供给受城市规划与耕地面积限制，新增供给压力越来越大。供给方面，土地总的供给受城市规划与耕地面积限制，且国家对耕地占补的要求趋严，土地新增供给压力较大。总体来看，土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益可观的经营业务，未来随着我国经济持续快速发展，城市化进程的不断推进，土地整理与开发的需求仍然将继续保持旺盛，土地作为一种稀缺资源，土地开发与整理行业的前景依然十分广阔。
2、天心区土地开发与整理行业的现状和前景
根据《天心区国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要（2021-2025）（草案）》“十四五”期间，天心区将以“智慧天心、融城核心”为总目标，坚持“北优南融、数字赋能、民生为本”三大战略，全面建设“现代化长沙示范区、中部一流的现代服务业集聚区、长株潭一体化引领区”。重点准确把握当前战略机遇期与建设转型期叠加、功能完善期与品质提升期交汇并行的阶段特点，加强区域空间发展战略研究，结合城区区位特点，构建“三轴三片六组团”的空间发展格局。按照整体布局、专业集聚、区域融合、功能完善的思路，细分区域功能定位，实施差异化建设，积极谋划区域发展新空间，形成经济和城市转型升级新支撑。
根据“十四五”规划，天心区将大力推进城市现代化，实施城市更新行动，致力改善城区环境，推进城市管理精细化，探索可持续的城市发展方式，提高现有城市空间土地利用效率，为经济社会发展提供良好的载体。统筹发力精准规划，以国土空间规划为核心，推进“多规合一”，绘制城市发展的“一张蓝图”。着力推进精美建设，把新的设计理念融入到现代化城区建设中，聚焦城市设计、综合功能、文化底蕴抓提升，优化城市绿化、彩化、亮化，打造最美滨江天际线，建设高颜值的精美城区。纵深推进城市有机更新，打造城市更新示范区，重点推进西
文庙坪片区品质提升，加强历史文化步道网络体系建设，全面提升城市综合功能，进一步增加城市公共活动空间，改善群众居住环境。继续推进实施一批老旧小区改造，开展建筑节能、加装电梯、增加停车位等工作，扩大社区管理物业化、环境综合整治和交通疏导工程实施范围，改善居民生活环境，提升城区现代化水平。加快盘活老城区存量土地资源，培植新兴业态，焕发老城区活力，到 2025 年，
完成老旧小区（片区）改造 179 个，实施棚户区（含城中村）改造项目 16 个。
（三）保障性住房建设行业现状和前景
1、我国保障性住房建设行业的现状和前景
从 2011 年起我国已进入保障性住房建设快速发展阶段，保障形式主要包括公共租赁住房、经济适用房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障，同时结合租金补贴。根据中华人民共和国住房和城乡建设部统计数据显示，2019 年全国城镇棚户区住房改造开工 316 万套。
保障性住房建设对房地产市场具有深远影响，不仅能够优化房地产发展结构、抑制全国房价过快上涨，还能在房地产开发投资增速显著下降时起到拉动房地产 投资的作用。此外，加大保障性住房建设对缩小居民收入差距、完善社会保障制 度具有重要作用。从中长期来看，我国保障性住房的建设力度将随着国民经济的 增长不断加大，由此带动我国整个房地产行业朝着更加健康和谐的方向发展，保 障房与商品房建设相得益彰、齐头并进将会开创我国房地产行业发展的新局面。
2、天心区保障性住房建设行业的现状和前景
近年来，天心区保障性住房建设行业有序推进。根据《长沙市天心区国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》（以下简称《天心区十四五规划》），“一带一路”倡议和“一带一部”、中部崛起、长江经济带等多重国家重大战略全面推进，创新发展成为主要动力，有利于天心区实现借力发展，促进全区发展动力转换，推动经济转型升级。《天心区十四五规划》还指出，“十四五”时期，天心区大力实施“北优南融、数字赋能、民生为本”三大发展战略，全区将紧紧围绕“智慧天心、融城核心”的总目标。全面优化提升北部片区，优化重组片区用地的功能结构，优化交通条件，优化商业环境，增加绿色空间，优化历史人文资源。
《天心区十四五规划》要求继续推进实施一批老旧小区改造，开展建筑节能、加装电梯、增加停车位等工作，扩大社区管理物业化、环境综合整治和交通疏导
工程实施范围，改善居民生活环境，提升城区现代化水平。加快盘活老城区存量土地资源，培植新兴业态，焕发老城区活力，到 2025 年，完成老旧小区（片区）
改造 179 个，实施棚户区（含城中村）改造项目 16 个。加快交通基础设施建设，进一步优化路网，加强各交通设施的无缝化连接，积极构建内联外拓的立体化交通体系。要求强化城市品质提升，抓住棚户区、城中村“两改”机遇，以改善群众居。有鉴于此，发行人保障性住房建设行业有着广阔的发展前景。
七、发行人行业地位和竞争优势
（一）发行人的行业地位
发行人是天心区最重要的城市基础设施建设主体，目前主要从事天心区内市政基础设施建设、安置房建设以及土地整理开发等业务。城市基础设施是我国新型城镇化的物质基础，未来建设需求持续存在，作为城市基础设施投资建设的主要参与者，发行人在区域发展建设中的职能重要性仍将继续保持，且随着政府预算管理等制度的逐步完善，城投企业的业务开展模式将渐趋规范，公司市场化转型的进度也将不断推进。
天心区在基础设施建设领域仅有发行人及发行人子公司作为建设主体，在区域内具有一定的垄断优势和较强的业务竞争力。除发行人外，长沙市天心区人民政府于 2019 年 10 月新设长沙市天心国资经营集团有限公司，注册资本 15.00 亿元，该公司主要负责区域内国有资产经营及产业投资等，与发行人业务竞争关系很小。未来，随着天心区城市基础设施建设的推进，公司获得政府支持的力度将继续加大。
（二）发行人的竞争优势
1、区位优势和产业聚集优势明显
天心区地处长沙市主城区南部、南扩战略前沿，是湖南省政府所在地，也是长株潭三市融城的核心区域。截至2020年末，全区人口总户数为19.36万户，户政人口数50.66万人，常住人口数66.60万人，常住人口城镇化率达到96.6%。天心区产业发展以服务业为主导，2017年以来全区服务业保持较快发展态势，工业经济增速显著放缓，全区经济总量持续扩张，增速略有下滑。2020年全年实现地区生产总值（GDP）1,120.64亿元，比上年增长3.70%。
2、管理优势
发行人建立了清晰的公司治理结构，制定了相对完善财务、经营、决策管理机制，有效提升管理效率，降低管理成本，并在一定程度上抵御风险。发行人制定规范的人才管理机制，优质的人力资源及人才储备，为发行人业务的开展及长期发展奠定了基础，也是发行人各业务板块项目获得效益的保证。
3、融资渠道优势
作为长沙市天心区区域建设开发首要实施主体，公司资质优良，获各家银行业等金融机构支持力度较大，截至2020年末，发行人共获得银行等金融机构授信 133.67亿元。截至目前，发行人银行授信额度充足，间接融资渠道及直接融资渠道均较为畅通。良好的资信条件和强大的融资能力为发行人进一步开展资本市场融资奠定了坚实的基础，很好的保障了发行人业务的持续拓展和债务如期偿还。
（三）发行人经营方针和战略
未来几年内，发行人将按照天心区发展规划要求，紧紧围绕中央、省、市、区“十四五”规划，须紧扣“智慧天心、融城核心”总目标、“北优南融、数字赋能、民生为本”三大战略，做到“四新四有”。坚持“化解债务保稳定、改革创新促发展”这一主线，分阶段逐步实现转型改革。第一阶段整合布局期，做大资产规模，进行内部改革改组，使之适应国有资本的运行架构。第二阶段投资发展期，提升经营、投资、融资能力，形成合理的产业业态布局。第三阶段创效跨越期，实现全面的增收盈利。
（四）发行人地域经济情况
1、长沙市概况
长沙市是湖南省省会，地处湖南东部偏北，既是内陆通向两广、东部沿海及西南边陲的枢纽地带，又是长江经济带和华南经济圈的结合部，同时还是京珠高铁和沪昆高铁的交汇点。长沙市地理条件优越，拥有丰富的资源、广阔的市场和良好的经济基础。现辖长沙县、浏阳市、宁乡市和雨花、芙蓉、天心、岳麓、开福、望城六个城区。长沙市幅员面积 1.1819 万平方公里，其中城区面积 2,185 平
方公里。辖 6 个区、1 个县、代管 2 个县级市。新设立的湘江新区，是打造“一
带一部”的核心增长极和长江经济带的重要区域。根据《长沙市 2020 年国民经济
和社会发展统计公报》，2020 年长沙市全市地区生产总值达 12,142.52 亿元，同比增长 4.0%；全年全部工业增加值比上年增长 4.9%，其中规模以上工业增加值增长 5.1%；全年固定资产投资比上年增长 6.2%。全年社会消费品零售总额 4,469.76 亿元，比上年下降 2.6%，剔除物价因素实际下降 4.3%；全年城镇居民人均可支配收入 57,971 元，比上年增长 5.0%。
整体看，长沙市近年来经济实力稳步增长，相关经济指标位居中部地区前列，为城市的现代化建设提供了重要保障。
2、天心区情况
发行人所属区域为湖南省长沙市天心区。天心区隶属于长沙市，处于长沙、株洲和湘潭三市融城的核心区域，也是湖南省政府所在地，区内有京广铁路和
107 国道过境，距黄花国际机场 20 公里。
2014 年 11 月，长沙市常委会议决定，通过行政区划调整的方式，将长沙县
暮云街道、南拖街道成建制地划入天心区，新增面积 64.1 平方公里、人口 14.6
万。天心区总面积 141 平方公里，下辖 14 个街道和 70 个社区，截至 2018 年末，
全区常住人口为 66.96 万人，较 2017 年末增加 5,300 人，常驻人口城镇化率达
96.60%。
根据《长沙市天心区 2020 年国民经济和社会发展统计公报》，2020 年度，全年实现地区生产总值（GDP）1,120.64 亿元，比上年增长 3.6%。分产业看，第
一产业实现增加值 1.50 亿元，下降 4.3%；第二产业实现增加值 342.22 亿元，增长 3.1%；全年完成一般公共预算收入 150.18 亿元，比上年增长 5.5%，其中，地方一般公共预算收入 63.60 亿元，增长 6.2%。一般公共预算支出 68.05 亿元，增长 7.7%。
从经济驱动力看，投资和消费仍是天心区经济增长的重要驱动力。2020 年 度全区计划总投资超过 5,000 万元的建设项目（不含房地产开发）107 个，完成 投资占固定投资总额的 63.5%。分产业看，第二产业实现增加值 342.22 亿元，增 长 3.1%；第三产业实现增加值 776.91 亿元，增长 3.8%。第一、第二、三产业分 别拉动GDP 增长0、1.0 和2.6 个百分点，三次产业对GDP 增长贡献率分别为-0.2%、 29.2%和 71.0%。第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为 0.1%、
30.5%和 69.3%。房地产市场方面，自 2016 年楼市销售火爆后，长沙市陆续出台限购、限贷、限售等调控措施，近年全市持续贯彻以调控为主政策基调，2018-2019年全区商品房销售面积降幅分别为 14.0%和 30.7%；2020 年度，天心区房地产开发投资比上年增长 9.1%；商品房销售面积 120.59 万平方米，下降 11.4%，其中住宅销售面积 95.79 万平方米，下降 17.9%。
整体来看，天心区区域经济社会发展呈现稳中有进、稳中向好的态势，为发行人经营业务开展创造了良好的外部环境。
3、发行人地域财政状况
报告期内，发行人所在地域主要财政及经济指标如下表所示：
表 4-9：2018-2020 年长沙市和长沙市天心区经济指标
单位：亿元
项目 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | |||
长沙市 | 天心区 | 长沙市 | 天心区 | 长沙市 | 天心区 | |
地区生产总值 | 12,142.52 | 1,120.64 | 11,574.22 | 1,080.64 | 11,003.41 | 1,019.15 |
GDP 同比增速（%） | 4.0 | 3.6 | 8.10 | 8.50 | 7.77 | 13.46 |
财政收入 | 1,642.96 | 150.18 | 1,592.74 | 142.33 | 1,544.95 | 137.91 |
其中：一般公共预算收入 | 1,100.09 | 63.60 | 950.23 | 46.19 | 879.71 | 41.34 |
一般公共预算支出 | 1,480.24 | 68.05 | 1,425.98 | 63.19 | 1,329.52 | 60.68 |
注：1、长沙市经济指标来源于 2018-2020 年长沙市国民经济和社会发展统计公报；
2、长沙市天心区经济指标来源于 2018-2020 年国民经济和社会发展统计公报。
八、发行人法人治理结构及其运行情况
（一）发行人组织结构
图 4-1 发行人组织结构图
目前，发行人总部下设纪检监察室、行政部、人力资源部、计划财务部、融资部、审计法务部6个部门，进行公司日常经营管理。各部门具体职责分工如下所述：
1、纪检监察室
负责集团的纪律监督、党建工作。
2、行政部
主要负责办文办会、档案管理、党务、宣传、员工活动组织、内部资产管理、服务保障、对外协调等。
3、人力资源部
主要负责绩效考核、人事薪酬管理、业务培训等。
4、计划财务部
负责集团公司日常财务管理，负责编制和执行年度预算方案，负责集团公司及各子公司财务状况及重大财务活动分析，对各子公司实行会计派遣，财务统管。
5、融资部
负责集团公司及各子公司的投资决策管理、融资业务开展；负责参股公司、托管公司和合作公司事务的管理。
6、审计法务部
负责集团的法律事务，审计相关业务开展；负责投资项目和工程项目的事中监管、跟踪审计，负责集团合同与资金支付审核审批；负责集团公司历史项目的结算工作及督促各子公司对在建项目的成本控制、造价管理；负责工程勘察、设计、施工、监理、设备供应单位的确定和招投标管理。
（二）内部控制制度
发行人通过借鉴国内外集团管理体制的经验，结合发行人所处的发展阶段，建立了作为集团总部内部控制所需的基本制度体系，并在实际工作中逐渐丰富和完善，为企业持久、稳健发展奠定了基础。
1、人事管理制度
发行人制定了《人力资源管理制度》、《绩效考核管理制度》、《考勤管理制度》、《员工奖惩管理制度》、《员工奖惩管理制度》、《员工培训制度》、
《薪酬管理制度》，对集团本部的机构设置、部门职能和全公司员工的招聘录用、劳动合同管理、薪酬福利、考勤休假等进行了明确规定。
2、项目管理制度
发行人为加强项目管理，建立健全项目管理制度，先后出台了《重点工程管理办法》、《合同管理制度》、《项目工程安全生产管理办法》、《施工现场管理制度》等规范性文件，确保工程质量和施工安全。同时，建立项目台帐，实行动态管理，及时自查自纠，严格按建设程序办事。重点加强对合同履行、资金支付、招投标等进行有效监督和管理。发行人承建的城建项目的所有投资，包括项目化运作资金、各级政府项目补助资金等，都必须通过发行人统筹管理，统一按工程进度支付，以确保项目投资的完整性。
3、财务管理制度
为加强财务管理，规范财务行为，控制成本支出，防范经营风险，实现发行人利润最大化的目标，发行人根据《发行人法》、《企业会计准则》等有关法律、法规、规范性文件和《发行人章程》的规定，制定了《财务管理制度》、《预算管理制度》、《财务档案管理制度》、《资金支付审批制度》及《费用报销制度》，主要内容包括资产管理、对外投资、收入管理、支出管理、经费管理、项目发行人财务管理、负债管理、票据及凭证印章管理、会计报表和财务档案管理等具体制度。
4、子公司管理制度
发行人主要履行宏观财务管理职能，子公司实行独立核算，集团公司对所属企业实行财务人员统一委派。发行人通过制定《财务管理制度》等制度对资金使用、对外投资、费用控制、固定资产采购等方面进行了规定。
项目发行人使用集团资金需进行申报、按程序和审批权限办理，并填写工程 项目拨款审批表。企业债募集资金主要用于项目投资和补充流动资金，申报的项 目需有完整的基础资料和还款计划，经发行人审议小组审核通过后才能提请决策，用款单位需开立专用资金账户，进行网上银企直联。
5、行政管理制度
发行人在行政管理方面制定了《档案管理办法》、《公章使用管理规定》、
《会议管理办法》及《公文处理制度》等制度，对发行人日常运转中除财务、业务及发行人治理外的各行政环节进行控制。发行人办公室为其主要执行部门，部门内根据需要进行了岗位职责划分，具有较好的执行力及执行效果，能够满足发行人的经营管理需要。总体看，发行人已建立了比较规范的法人治理结构，内部管理制度基本具备，管理风险较低。随着集团管理不断健全和加强，发行人管理水平及效率有望进一步提高。
6、担保管理制度
发行人为规范对外担保行为、防范财务风险，确保发行人稳健经营，发行人制定了《担保管理办法》，建立严格的管理流程和风险预警机制。发行人规定对外提供担保必须经董事会审核、大额对外担保需报区政府批准。控股子公司不得
擅自对外提供担保，若有需要必须报经集团发行人批准。对需要提供的对外担保，必须经过发行人提供材料、财务审计部审查及董事会审批流程。经董事会审议通过后，由董事长或授权代表人签署书面对外担保合同。
7、合同管理制度
为完善经济合同管理机制，加强对发行人经济合同的管理，根据《中华人民 共和国合同法》及相关法律法规，发行人制定了《经济合同管理暂行办法》，办 法明确了发行人董事长办公会议是经济合同工作的决策机构，对经济合同的签订、经济合同的履行、经济合同的担保、经济合同的变更及解除、经济合同纠纷的处 理以及经济合同的档案管理做出了明确的规定，以合理控制合同缔结的法律风险。
8、信息披露事务管理制度
发行人为规范公司的信息披露行为，加强信息披露事务管理，促进公司依法规范运作，维护公司和投资者的合法权益，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国人民银行法》《中华人民共和国证券法》《企业债券管理条例》《公司信用类信息披露管理办法》等国家有关法律、法规及公司信用类债券监督管理部门制定的相关规定，结合公司实际情况及《公司章程》的有关规定，制订信息披露管理制度。该制度内容包括：信息披露的基本原则和一般规定、信息披露事务管理部门、负责人和职责、信息披露对象及标准、信息披露流程、董事、监事和高级管理人员等在信息披露中的职责、保密措施。
9、关联交易管理制度
发行人下属企业众多，下属企业之间关联交易往来比较普遍。此类关联交易的价格、持续性及总金额等因素的变化可能对公司的收益产生重大影响，存在关联交易风险。公司按照下列原则进行关联交易定价：①交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；②交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交易价格；③除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价格或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；
④关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方与独立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；⑤既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可以合理的构成价格作为定价的依据，构成
价格为合理成本费用加合理利润。
公司各业务部门在经营管理过程中，如遇到与关联人之间交易的或拟与关联人之间进行交易的，相关部门须将有关关联交易情况（即交易各方的名称、住所，具体关联交易内容和金额，交易价格、定价的原则和依据，该项交易的必要性等事项）报告计划财务部。计划财务部在收到报告后，应及时对该关联交易进行了解和审核，并提交董事会就关联交易的必要性、合理性、定价的公平性进行审查。
10、突发事件应急制度
公司为有效应对突发事件给公司经营带来影响，建立和完善了相关应急制度：
（1）建立权责清晰、职责恰当划分的组织架构；（2）建立重大事项集体决策制度；制度规定：重大事项决策会议，包括公司监事在内的领导班子成员和与决策的具体事项相关的子公司或部门的正、副职领导必须参加。公司通过相关应急制度，确保公司正常经营的开展和公司治理机制的运行；（3）发行人设立了针对发行人或发行人的高级管理层（包括但不限于董事长即实际控制人、总经理等）因重大疾病、重大交通事故、被司法机关采取强制措施等而缺位，暂时不能履行职责的情形的突发事件应急预案；（4）公司为有效应对债券兑付时给公司经营带来影响，建立和完善了相关短期资金调度应急预案：若债券偿付资金不足时，公司将提前一个月启用银行授信或变现土地，以保障兑付。
11、预算管理制度
为了促进公司实现发展战略和经营目标，发挥全面预算管理作用，发行人制定了《全面预算管理制度》。根据公司发展战略和年度经营目标，由计划财务部负责牵头，各部门将投资计划提交融资部，融资部完成年度投融资预算后提交计划财务部编制年度经营预算，同时融资部将年度投融资预算上报上级管理部门。年度预算草案经预算领导小组审议通过后正式生效，下达至各部门。
12、重大投、融资决策制度
在重大投资决策方面，发行人制定了《投资管理规定》，明确公司董事会是项目投资的决策机构，公司投资管理实行“集体决策、多家监管”的管理体制，所有投资必须经过市场调查、实地勘察、项目论证、可行性分析、董事会决策等程序。公司投资均实行追溯责任制。投资项目监管部门要及时将监管信息反馈给公
司经营班子和董事会，对因投资决策造成经济损失的，公司将追究相关决策者的责任。
在重大融资决策方面，发行人制定了《融资管理制度》，明确了公司向商业银行进行贷款融资和其他融资项目的审批程序，以对公司及下属控股子公司的融资行为进行管理。公司融资管理秉持战略管理、预算管理、融资规模适度性、融资事件合理性、优化融资方式、降低融资成本和控制融资风险等原则，由公司董事会对融资工作负责，公司总经理等高级管理人员负责具体的融资管理，公司财务及融资管理部负责拟订融资方案及开展具体融资工作，监事会则有权对公司及控股子公司的有关融资事项及其过程进行监督，以降低整体融资风险。
13、资金运营管理制度
根据国家相关会计法律法规，结合实际情况，发行人制定了《资金运营管理制度》，对资金管理做出了规范要求，涵盖了对公司及其子公司资金管理的内容和要求。资金管理最高决策机构是发行人董事会，职能部门是发行人计划财务部，发行人计划财务部负责对公司及并表子公司资金的归集管理和所属公司资金规划的管理，所属公司计划财务部负责对本公司资金的管理。资金管理必须遵循统一规划、分级管理、合理配置、适时调控的原则。该制度详细规定了资金计划管理、内部资金拆借管理、融资管理、投资管理、贷款管理等，以提高资金使用效率，降低财务风险。
14、短期资金调度应急预案
在短期资金调度方面，发行人由计划财务部专门负责管理集团整体现金流的规划和管理，以满足集团短期资金调度的灵活性。集团会根据月度还款计划，提前三个月统筹安排调度短期资金，确保账面上保留较为充足的货币资金应对短期流动性。同时，公司拥有较为充足银行授信，为短期资金调度打下扎实基础。公司短期资金调度应急预案包括：（1）小额计划外支出：由集团负责短期资金调度；（2）大额计划外支出：可适时通过银行贷款解决。
总体看，发行人管理制度健全，内部控制制度能够约束发行人内部所有人员，任何个人都不得拥有超越内部控制的权力，能够约束发行人内部各项经济业务及相关岗位，并针对业务处理过程的关键控制点落实到决策、执行、监督、反馈等
各个环节。内部控制制度能够保证本发行人内部机构、岗位的合理设置及其职责权限的合理划分，坚持不相容职务分离。确保不同机构和岗位之间职责分明、相互制约、相互监督。制度设计遵循成本效益原则，以合理的控制成本达到最佳的控制效果。同时，本发行人内部控制制度随着外部环境的变化、单位业务职能的调整和管理要求的提高，不断修订和完善。
（三）发行人法人治理结构
发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和国家有关法律、行政法规、政府的有关政策，制订了《长沙天心城市建设投资开发集团有限公司章程》（以下简称《章程》），按照现代企业制度建立并完善法人治理结构。
1、股东
公司不设股东会，长沙市天心区人民政府是长沙市天心城市建设投资有限责任公司的出资人（股东），依法行使长沙市天心城市建设投资有限责任公司股东的权利、义务。根据《章程》，股东享有以下权利：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）委派和更换公司董事、监事会成员、制定董事长，决定有关董事、监事的报酬；
（3）审议批准董事会、监事会的报告；
（4）审议批准公司年度财务预算方案、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案；
（5）对公司增加或减少注册资本作出决议；
（6）对公司合并、分立、变更公司形式，解散和清算等事项作出决议；
（7）分得红利权，但所分红利仍须用对于城建基础设施的投入；
（8）修改公司章程。
2、董事会
公司设董事会，成员为3人，由出资者按照董事会的任期委派或更换，其中职工董事1名，由公司职工民主选举产生。设董事长1名。董事的任期每届为3年，任期届满，可连选连任。根据公司章程，董事会行使下列职权：
（1）制订公司章程，审定公司规章制度；
（2）决定公司经营计划和投融资方案；
（3）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（5）制订公司增加或减少注册资本的方案；作出对子公司增加或减少注册资本作出决定；依法制定国有资产产权转让、产权收购方案；
（6）拟订公司合并、分立、变更公司的形式，解散的方案；
（7）决定公司内部管理机构的设置；
（8）聘任或解聘公司总经理，决定其报酬和奖惩事项；根据总经理提名，聘请副总经理、财务负责人，决定其报酬及奖惩事项；
（9）定期向出资者报告并执行出资者的决定；
（10）出资者授予的其他职权。
3、监事会
公司设监事会，成员7人，监事会设主席1人，由出资者从监事会成员中指定，职工监事3名，由公司职工代表大会选举产生。监事的任期每届为三年，任期届满可以连任。监事会行使下列职权：
（1）检查公司财务；
（2）对董事、经理履行职务时遵守法律、法规、公司章程的情况进行监督；
（3）当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正；
（4）法律法规赋予的其他职权。
4、总经理
公司设总经理1人，由董事会聘任或者解聘，总经理对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作、组织实施董事会决议；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司融资计划及资本运营方案；
（4）拟订公司年度财务预、决算方案、利润分配及弥补亏损方案；
（5）拟订公司内部的劳动用工方案和内部分配方案；
（6）拟订公司的内部管理机构设置方案；
（7）拟订公司的基本管理制度；
（8）制订公司的具体规章；
（9）提名聘任或解聘公司的副总经理、财务负责人；
（10）聘任或解聘除应由董事会聘任或解聘以外的管理人员；
（11）决定公司副总经理以下职工的奖惩；
（12）董事会授予的其他职权。
（四）董事会和监事会最近三年的运行情况
最近三年内，发行人董事会和监事会等机构严格按照《公司法》、《公司章程》的规定行使自己的权利、履行自己的职责，严格规范运行。
（五）发行人独立运营情况
发行人具备独立的企业法人资格，拥有独立完整的法人治理结构和组织机构，公司与实际控制人在资产、人员、机构、财务、业务五方面保持相对独立，主要 情况如下：
1、业务独立
公司是由长沙市天心区人民政府控股的企业，在政府授权的范围内实行自主经营、独立核算、自负盈亏，与控股股东在业务经营方面已经分开，独立从事营业执照核准的经营范围内的业务，具有独立的业务体系和自主经营的能力。
2、人员独立
公司已建立劳动、人事、工资及社保等人事管理制度并具备独立的人事管理部门，独立履行人事管理职责。公司的董事、监事及高级管理人员均按照公司章程等有关规定通过合法程序产生。公司经理、副经理等高级管理人员均专职在公司工作并领取薪酬；公司的财务人员未在控股股东及其控制的其他企业中兼职。
3、资产独立
公司根据国家法律法规及相关规定建立了董事会、监事会、经营管理层等决策、监督及经营管理机构，明确了职权范围，建立了规范的法人治理结构。公司已建立适合自身业务特点的组织机构，各部门运作正常有序，能独立行使经营管理职权。发行人经营和办公机构与控股股东及其控制的其他企业相互分开，不存在混合经营的情况。
4、机构独立
公司根据国家法律法规及相关规定建立了董事会、监事会、经营管理层等决
策、监督及经营管理机构，明确了职权范围，建立了规范的法人治理结构。公司已建立适合自身业务特点的组织机构，各部门运作正常有序，能独立行使经营管理职权。发行人经营和办公机构与控股股东及其控制的其他企业相互分开，不存在混合经营的情况。
5、财务独立
公司设有独立的财务管理部门，聘有专职的财务会计人员，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，依法独立核算并独立进行财务决策；公司在银行独立开户，不存在与控股股东及下属子公司共用银行账户的情况；公司执行的税率均严格按照国家有关税收法律、法规的规定，依法独立纳税。
九、发行人报告期内违法违规情况
报告期内，发行人不存在重大违法违规行为而受到主管机关行政处罚的情况。
第五节 发行人主要财务情况
本节中信息主要摘自发行人财务报告，关于发行人 2018 年度、2019 年度和 2020 年度的财务会计资料摘自发行人已披露的经审计财务报告，发行人 2021 年一季度的财务会计资料摘自发行人未经审计的财务报表。本节的财务会计资料及有关指标反映了发行人最近三年及一期各期末的财务状况和最近三年及一期的经营成果和现金流量情况。
投资者如需了解发行人的详细财务会计信息，请参阅发行人 2018 年、2019
年和 2020 年经审计的财务报告及 2021 年一季度未经审计的财务报表，可于本募集说明书披露的查阅地点查阅。
一、财务报表的编制基准及注册会计师意见
本募集说明书中的公司财务数据来源于发行人 2018 年、2019 年、2020 年经审计的年度合并及母公司财务报表和发行人 2021 年一季度未经审计的合并及母公司财务报表。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人 2018 年、2019 年和 2020年的财务报告进行了审计，并分别出具了标准无保留意见的《审计报告》（众环审字（2019）110019 号）、《审计报告》（众环审字（2020）110031 号）和《审计报告》（众环审字（2021）1100031 号）。中审众环认为：公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天心城投 2018 年末、2019年末、2020 年末的合并及母公司财务状况以及 2018 年度、2019 年度、2020 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、最近三年及一期的财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表
表 5-1：发行人最近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 55,640.59 | 92,201.08 | 56,575.70 | 59,508.72 |
以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 | - | - | - | - |
衍生金融资产 | - | - | - | - |
应收票据 | - | - | - | - |
应收账款 | 150,266.45 | 150,266.45 | 170,056.83 | 96,710.57 |
预付款项 | 110,037.97 | 109,285.84 | 99,381.36 | 106,615.72 |
其他应收款 | 519,035.61 | 544,781.01 | 426,472.81 | 123,088.06 |
存货 | 1,346,250.02 | 1,280,097.90 | 998,930.29 | 936,573.15 |
持有待售资产 | - | - | - | - |
一年内到期的非流动资产 | - | - | - | - |
其他流动资产 | 121.92 | 121.92 | 37.38 | 1,630.03 |
流动资产合计 | 2,181,352.56 | 2,176,754.20 | 1,751,454.38 | 1,324,126.25 |
非流动资产： | ||||
可供出售金融资产 | 5,000.00 | 5,000.00 | 5,000.00 | - |
持有至到期投资 | - | - | - | - |
长期应收款 | 2,336.73 | 2,364.28 | 1,564.43 | 1,435.92 |
长期股权投资 | - | - | - | 63,762.30 |
投资性房地产 | 2,698.81 | 2,715.90 | 2,787.84 | - |
固定资产 | 54,572.00 | 54,657.77 | 56,850.13 | 52,726.45 |
在建工程 | 1,931.62 | 1,931.62 | 1,931.62 | 1,931.62 |
生产性生物资产 | - | - | - | - |
油气资产 | - | - | - | - |
无形资产 | 16,054.35 | 16,055.71 | 16,061.15 | 16,162.53 |
开发支出 | - | - | - | - |
商誉 | - | - | - | - |
长期待摊费用 | - | - | - | 161.48 |
递延所得税资产 | - | - | - | - |
其他非流动资产 | - | - | - | - |
非流动资产合计 | 82,593.52 | 82,725.28 | 84,195.17 | 136,180.31 |
资产总计 | 2,263,946.08 | 2,259,479.47 | 1,835,649.56 | 1,460,306.55 |
流动负债： | ||||
短期借款 | 10,000.00 | 10,000.00 | 20,000.00 | 19,990.00 |
以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债 | - | - | - | - |
衍生金融负债 | - | - | - | - |
应付票据 | - | - | - | - |
应付账款 | 3,681.57 | 3,837.95 | 3,958.83 | 7,376.04 |
预收款项 | 3,360.60 | 3,369.53 | 3,342.33 | 5,328.98 |
应付职工薪酬 | 5.98 | 14.76 | 16.94 | 33.02 |
应交税费 | 226.86 | 534.21 | 528.77 | 2,910.16 |
其他应付款 | 218,788.96 | 218,086.71 | 57,866.22 | 16,059.18 |
持有待售负债 | - | - | - | - |
一年内到期的非流动负债 | 203,423.59 | 208,163.59 | 172,516.19 | 80,457.68 |
其他流动负债 | - | 20,000.00 | - | - |
流动负债合计 | 439,487.56 | 464,006.75 | 258,229.27 | 132,155.06 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 750,036.11 | 642,380.48 | 635,688.78 | 337,568.29 |
应付债券 | 225,298.39 | 195,088.62 | 121,589.51 | 150,332.68 |
其中：优先股 | - | - | - | - |
永续债 | - | - | - | - |
长期应付款 | 64,685.04 | 69,654.76 | 98,721.44 | 101,389.18 |
预计负债 | - | - | - | - |
递延收益 | - | - | - | - |
递延所得税负债 | - | - | - | - |
其他非流动负债 | 36,000.00 | 142,277.00 | 142,277.00 | 142,277.00 |
非流动负债合计 | 1,076,019.54 | 1,049,400.86 | 998,276.72 | 731,567.15 |
负债合计 | 1,515,507.10 | 1,513,407.61 | 1,256,505.99 | 863,722.20 |
所有者权益： | ||||
实收资本 | 142,000.00 | 142,000.00 | 142,000.00 | 142,000.00 |
资本公积 | 434,943.84 | 434,917.60 | 278,718.27 | 301,642.46 |
减：库存股 | - | - | - | - |
其他综合收益 | - | - | - | - |
专项储备 | - | - | - | - |
盈余公积 | 9,656.95 | 9,656.95 | 9,656.95 | 10,143.33 |
未分配利润 | 161,838.19 | 159,497.31 | 148,768.35 | 142,798.56 |
归属于母公司所有者权益 | 748,438.98 | 746,071.87 | 579,143.57 | 596,584.35 |
合计 | ||||
少数股东权益 | - | - | - | - |
所有者权益合计 | 748,438.98 | 746,071.87 | 579,143.57 | 596,584.35 |
负债和所有者权益总计 | 2,263,946.08 | 2,259,479.47 | 1,835,649.56 | 1,460,306.55 |
2、合并利润表
表 5-2：发行人最近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 | 2021 年一季 度 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、营业总收入 | 154.69 | 125,159.90 | 93,401.70 | 54,077.41 |
其中：营业收入 | 154.69 | 125,159.90 | 93,401.70 | 54,077.41 |
二、营业总成本 | 958.82 | 114,515.44 | 101,462.88 | 61,802.93 |
其中：营业成本 | - | 109,684.23 | 93,194.84 | 50,867.49 |
税金及附加 | 6.35 | 67.13 | 397.42 | 593.20 |
销售费用 | - | - | 616.45 | 697.19 |
管理费用 | 1,018.26 | 4,698.67 | 5,413.25 | 5,649.98 |
研发费用 | - | - | - | - |
财务费用 | -65.80 | 65.41 | 1,840.92 | 3,995.06 |
其中：利息费用 | - | 305.47 | 2,059.12 | 4,321.48 |
利息收入 | - | 246.04 | 224.50 | 332.93 |
加：其他收益 | 3,145.00 | 335.23 | 13,929.43 | 5,687.97 |
投资收益（损失以“－”号填 列） | - | - | 979.57 | 7,118.24 |
其中：对联营企业和合营企 业的投资收益 | - | - | - | - |
公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） | - | - | - | - |
资产减值损失（损失以“－” 号填列） | - | - | -200.53 | -120.35 |
资产处置收益（损失以“－” 号填列） | - | - | - | 13,992.63 |
三、营业利润（亏损以“－” 号填列） | 2,340.87 | 10,979.69 | 6,647.29 | 18,952.96 |
加：营业外收入 | - | - | 21.93 | 304.90 |
减：营业外支出 | - | 250.72 | 131.74 | 5.49 |
四、利润总额（亏损总额以 “－”号填列） | 2,340.87 | 10,728.97 | 6,537.48 | 19,252.37 |
减：所得税费用 | - | - | 567.69 | 252.45 |
五、净利润（净亏损以“－” 号填列） | 2,340.87 | 10,728.97 | 5,969.79 | 18,999.92 |
（一）按经营持续性分类 | ||||
1.持续经营净利润（净亏损 以“－”号填列） | 2,340.87 | 10,728.97 | 5,969.79 | 18,999.92 |
2.终止经营净利润（净亏损 以“－”号填列） | - | - | - | - |
（二）按所有权归属分类 | ||||
1.归属于母公司所有者的净 利润 | 2,340.87 | 10,728.97 | 5,969.79 | 18,999.92 |
2.少数股东损益 | - | - | - |
3、合并现金流量表
表 5-3：发行人最近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 | 2021 年一季 度 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、经营活动产生的现金流量： | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 24,964.59 | 101,829.12 | 19,613.68 | 59,826.69 |
收到的税费返还 | - | - | 3.75 | - |
收到其他与经营活动有关的现金 | 615.20 | 216,272.88 | 42,444.41 | 20,054.15 |
经营活动现金流入小计 | 25,579.79 | 318,102.00 | 62,061.85 | 79,880.84 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 49,813.82 | 235,565.59 | 29,689.64 | 169,533.42 |
支付给职工以及为职工支付的现金 | 856.45 | 2,119.34 | 2,190.40 | 2,152.62 |
支付的各项税费 | 336.61 | 66.53 | 1,176.28 | 881.36 |
支付其他与经营活动有关的现金 | 20,533.02 | 27,635.08 | 8,906.11 | 55,906.09 |
经营活动现金流出小计 | 71,539.90 | 265,386.54 | 41,962.43 | 228,473.50 |
经营活动产生的现金流量净额 | -45,960.11 | 52,715.46 | 20,099.42 | -148,592.66 |
二、投资活动产生的现金流量： | ||||
收回投资收到的现金 | - | - | - | - |
取得投资收益收到的现金 | - | - | - | - |
处置固定资产、无形资产和其他长 期资产收回的现金净额 | - | - | - | - |
处置子公司及其他营业单位收到的 现金净额 | - | - | 963.11 | - |
收到其他与投资活动有关的现金 | - | - | 3,433.13 | - |
投资活动现金流入小计 | - | - | 4,396.24 | - |
购建固定资产、无形资产和其他长 期资产支付的现金 | - | 13.11 | 265.34 | 5,963.46 |
投资支付的现金 | - | - | - | - |
取得子公司及其他营业单位支付的 现金净额 | - | - | 10,000.00 | 831.47 |
支付其他与投资活动有关的现金 | - | 81,319.64 | 36,225.75 | - |
投资活动现金流出小计 | - | 81,332.75 | 46,491.09 | 6,794.93 |
投资活动产生的现金流量净额 | - | -81,332.75 | -42,094.85 | -6,794.93 |
三、筹资活动产生的现金流量： | ||||
吸收投资收到的现金 | - | 30,000.00 | - | - |
其中：子公司吸收少数股东投资收 到的现金 | - | - | - | - |
取得借款收到的现金 | 155,000.00 | 229,002.00 | 218,700.80 | 244,190.00 |
发行债券收到的现金 | 30,000.00 | 109,000.00 | 50,000.00 | - |
收到其他与筹资活动有关的现金 | 16.08 | 11,500.00 | 12,340.00 | - |
筹资活动现金流入小计 | 185,016.08 | 379,502.00 | 281,040.80 | 244,190.00 |
偿还债务支付的现金 | 162,184.71 | 247,262.42 | 209,138.35 | 144,099.99 |
分配股利、利润或偿付利息支付的 现金 | 13,431.75 | 66,417.72 | 47,740.03 | 42,985.22 |
其中：子公司支付给少数股东的股 利、利润 | - | - | - | - |
支付其他与筹资活动有关的现金 | - | 1,579.20 | 5,100.00 | - |
筹资活动现金流出小计 | 175,616.47 | 315,259.34 | 261,978.38 | 187,085.21 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 9,399.62 | 64,242.66 | 19,062.42 | 57,104.79 |
四、汇率变动对现金及现金等价物 的影响 | - | - | - | - |
五、现金及现金等价物净增加额 | -36,560.49 | 35,625.37 | -2,933.01 | -98,282.80 |
加：期初现金及现金等价物余额 | 92,201.08 | 56,575.70 | 59,508.72 | 157,791.51 |
六、期末现金及现金等价物余额 | 55,640.59 | 92,201.08 | 56,575.70 | 59,508.72 |
（二）母公司财务报表
1、母公司资产负债表
表 5-4：母公司最近三年及一期资产负债表
单位：万元
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 29,386.83 | 61,620.97 | 5,695.64 | 7,640.16 |
应收账款 | 40,265.79 | 40,265.79 | 60,265.79 | 63,321.75 |
预付款项 | 3.21 | 3.21 | 3.21 | 3.21 |
其他应收款 | 232,963.19 | 224,831.14 | 154,469.17 | 110,347.40 |
存货 | 146,572.35 | 137,828.30 | 130,840.30 | 128,409.97 |
其他流动资产 | 84.53 | 84.53 | - | - |
流动资产合计 | 449,275.90 | 464,633.94 | 351,274.11 | 309,722.48 |
非流动资产： | ||||
长期应收款 | 250,265.48 | 144,456.65 | 153,164.12 | 113,630.13 |
长期股权投资 | 85,749.25 | 85,749.25 | 91,377.25 | 121,597.82 |
固定资产 | 49,079.42 | 49,082.56 | 50,952.03 | 52,830.07 |
在建工程 | 1,931.62 | 1,931.62 | 1,931.62 | 1,931.62 |
无形资产 | 16,054.35 | 16,055.71 | 16,061.15 | 16,066.58 |
非流动资产合计 | 403,080.11 | 297,275.78 | 313,486.16 | 306,056.22 |
资产总计 | 852,356.01 | 761,909.73 | 664,760.27 | 615,778.70 |
流动负债： | ||||
短期借款 | 10,000.00 | 10,000.00 | - | - |
应付账款 | 3,431.87 | 3,588.25 | 3,710.15 | 3,858.48 |
应付职工薪酬 | 1.64 | 3.49 | 0.78 | 3.36 |
应交税费 | 41.82 | 41.83 | 41.84 | 41.85 |
其他应付款 | 11,375.86 | 9,818.13 | 8,897.18 | 6,932.55 |
一年内到期的非流 动负债 | 103,738.31 | 103,738.31 | 110,164.19 | 50,342.68 |
其他流动负债 | - | 20,000.00 | - | - |
流动负债合计 | 128,589.50 | 147,190.01 | 122,814.15 | 61,178.93 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 247,009.11 | 164,347.23 | 131,153.52 | 58,787.03 |
应付债券 | 202,423.90 | 172,267.81 | 121,589.51 | 150,332.68 |
长期应付款 | 8,321.77 | 11,600.67 | 29,547.60 | 47,319.46 |
非流动负债合计 | 457,754.78 | 348,215.71 | 282,290.63 | 256,439.17 |
负债合计 | 586,344.28 | 495,405.72 | 405,104.78 | 317,618.10 |
所有者权益(或股东 权益)： | ||||
实收资本(或股本) | 142,000.00 | 142,000.00 | 142,000.00 | 142,000.00 |
资本公积 | 33,579.17 | 33,579.17 | 23,579.17 | 59,591.08 |
盈余公积 | 9,656.95 | 9,656.95 | 9,656.95 | 9,656.95 |
未分配利润 | 80,775.60 | 81,267.88 | 84,419.37 | 86,912.57 |
所有者权益合计 | 266,011.72 | 266,504.01 | 259,655.50 | 298,160.61 |
负债和所有者权益 总计 | 852,356.01 | 761,909.73 | 664,760.27 | 615,778.70 |
2、母公司利润表
表 5-5：母公司最近三年及一期利润表
单位：万元
项目 | 2021 年一季度 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、营业总收入 | - | - | 6,444.04 | 36,388.32 |
其中：营业收入 | - | - | 6,444.04 | 36,388.32 |
二、营业总成本 | 492.28 | 3,146.99 | 9,877.05 | 39,441.81 |
其中：营业成本 | - | - | 6,444.04 | 36,297.98 |
税金及附加 | - | - | 15.07 | 26.48 |
管理费用 | 523.37 | 2,915.68 | 3,197.52 | 3,187.30 |
财务费用 | -31.09 | 231.31 | 220.42 | -69.95 |
其中：利息费用 | - | 305.47 | 287.08 | 142.06 |
利息收入 | - | 76.33 | 68.74 | 72.11 |
投资收益 | - | - | 979.57 | 7,118.24 |
资产处置收益 | - | - | - | |
资产减值损失 | - | - | - | |
三、营业利润 | -492.28 | -3,146.99 | -2,453.43 | 4,064.75 |
加：营业外收入 | - | - | - | 300.00 |
减：营业外支出 | - | 4.50 | 39.76 | 0.28 |
四、利润总额 | -492.28 | -3,151.49 | -2,493.20 | 4,364.47 |
五、净利润 | -492.28 | -3,151.49 | -2,493.20 | 4,364.47 |
归属于母公司所有者的净利润 | -492.28 | -3,151.49 | -2,493.20 | 4,364.47 |
3、母公司现金流量表
表 5-6：母公司最近三年及一期现金流量表
单位：万元
项目 | 2021 年一季度 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、经营活动产生的现金流量： | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 24,500.00 | 20,000.00 | 9,500.00 | 30,898.15 |
收到其他与经营活动有关的现金 | - | 10,037.61 | 6,312.23 | 5,723.74 |
经营活动现金流入小计 | 24,500.00 | 30,037.61 | 15,812.23 | 36,621.88 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 469.01 | 860.40 | 436.39 | 6,455.00 |
支付给职工以及为职工支付的现金 | 438.55 | 787.01 | 931.48 | 991.11 |
支付的各项税费 | 0.14 | - | 15.07 | 2.92 |
支付其他与经营活动有关的现金 | 140,879.01 | 53,488.48 | 50,128.37 | 38,253.97 |
经营活动现金流出小计 | 141,786.72 | 55,135.89 | 51,511.31 | 45,703.01 |
经营活动产生的现金流量净额 | -117,286.72 | -25,098.28 | -35,699.08 | -9,081.12 |
二、投资活动产生的现金流量： | ||||
收回投资收到的现金 | - | 5,628.00 | 4,191.00 | 4,181.00 |
处置固定资产、无形资产和其他长期资 产收回的现金净额 | - | - | - | - |
处置子公司及其他营业单位收到的现 金净额 | - | - | 963.11 | - |
投资活动现金流入小计 | - | 5,628.00 | 5,154.11 | 4,181.00 |
购建固定资产、无形资产和其他长期资 产支付的现金 | - | 9.43 | 0.97 | 3,009.84 |
取得子公司及其他营业单位支付的现 金净额 | - | - | 10,000.00 | 6,831.47 |
支付其他与投资活动有关的现金 | - | 1,600.00 | 24,290.00 | - |
投资活动现金流出小计 | - | 1,609.43 | 34,290.97 | 9,841.31 |
投资活动产生的现金流量净额 | - | 4,018.57 | -29,136.86 | -5,660.31 |
三、筹资活动产生的现金流量： | ||||
吸收投资收到的现金 | - | 10,000.00 | - | - |
取得借款收到的现金 | 105,000.00 | 132,002.00 | 210,300.00 | 84,100.00 |
发行债券收到的现金 | 30,000.00 | 80,000.00 | - | - |
收到其他与筹资活动有关的现金 | - | - | 5,000.00 | - |
筹资活动现金流入小计 | 135,000.00 | 222,002.00 | 215,300.00 | 84,100.00 |
偿还债务支付的现金 | 45,738.12 | 124,340.42 | 126,522.98 | 75,399.99 |
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 4,209.31 | 20,556.54 | 20,785.59 | 17,310.76 |
支付其他与筹资活动有关的现金 | - | 100.00 | 5,100.00 | - |
筹资活动现金流出小计 | 49,947.43 | 144,996.96 | 152,408.57 | 92,710.75 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 85,052.57 | 77,005.04 | 62,891.43 | -8,610.75 |
五、现金及现金等价物净增加额 | -32,234.14 | 55,925.33 | -1,944.52 | -23,352.18 |
加：期初现金及现金等价物余额 | 61,620.97 | 5,695.64 | 7,640.16 | 30,992.34 |
六、期末现金及现金等价物余额 | 29,386.83 | 61,620.97 | 5,695.64 | 7,640.16 |
三、最近三年及一期内合并财务报表范围变化情况
（一）2018 年度合并报表范围的变化
x期合并范围未变更。
（二）2019 年度合并报表范围的变化
1、2019 年新增纳入合并报表范围的公司：
2019 年 11 月 1 日长沙市天心区人民政府同意并作出决定，将其所持有的长沙顺之安棚户区改造投资有限公司 100%的股权划转给本公司。
2、2019 年度不再纳入合并报表范围的公司：
2019 年 11 月 1 日，长沙市天心区人民政府同意并作出决定，将本公司持有
的长沙天诚实业发展有限责任公司 100%股权、长沙天安置业有限责任公司 100%股权、长沙天晖医疗投资有限责任公司 100%股权、湖南天信文创发展有限公司 100%股权、湖南天长置业有限责任公司 51%股权无偿划转至天心区人民政府。
（三）2020 年合并报表范围的变化
x期合并范围未发生变化。
四、最近三年及一期三会计政策和会计变更
1、2018 年度会计政策和会计估计变更
2018 年财务报告审计过程中，财政部颁布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15 号）的规定，因发行人尚未执行新金融准则和新收入准则，应采用通知附件 1 的要求编制财务报表，并对比较报表的列报进行相应调整：（1）原“应收票据”和“应收账款”项目，合并为“应收票据及应收账款”项目；（2）原“应收利息”、“应收股利”项目并入“其他应收款”项目列报；（3）原“固定资产清理”项目并入“固定资产”项目中列报；（4）原“工程物资”项目并入“在建工程”项目中列报；（5）原“应付票据”和“应付账款”项目，合并为“应付票据及应付账款”项目；（6）原“应付利息”、“应付股利”项目并入“其他应付款”项目列报；（7）原“专项应付款”项目并入“长期应付款”项目中列报；（8）进行研究与开发过程中发生的费用化支出，列示于“研发费用”项目，不再列示于“管理费用”项目；（9）在财务费用项目下分拆“利息费用”和“利息收入”明细项目；（10）股东权益变动表中新增“设定受益计划变动额结转留存收益”项目。
本次会计政策变更，仅对财务报表项目列示产生影响，对公司财务状况、经营成果和现金流量无重大影响。发行人根据通知要求，同步追溯重述了比较报表。
2、2019 年度会计政策和会计估计变更
2019 年财务报告审计过程中，因财政部颁布了《财政部关于修订印发 2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6 号）的规定，因发行人尚未执行新金融准则、新收入准则和新租赁准则，应采用通知附件 1 的要求编制财务报表，并对比较报表的列报进行相应调整。（1）将“应收票据及应收账款”行项目拆分为“应收票据”及“应收账款”行项目；将“应付票据及应付账款”行项目拆分为“应付票据”行项目及“应付账款”行项目；（2）将“资产减值损失”行项目自“其他收益”行项目前下移至“公允价值变动收益”行项目后。
本次会计政策变更，仅对财务报表项目列示产生影响，对公司财务状况、经营成果和现金流量无重大影响。发行人根据通知要求，同步追溯重述了比较报表。
3、2020 年度会计政策和会计估计变更
公司在 2020 年度无会计政策和会计估计变更。
五、最近三年及一期主要财务指标
表 5-7：发行人最近三年及一期主要财务指标情况表
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末/度 | 2019 年末/度 | 2018 年末/度 |
流动比率（倍） | 4.96 | 4.69 | 6.78 | 10.02 |
速动比率（倍） | 1.90 | 1.93 | 2.91 | 2.93 |
资产负债率（%） | 66.94 | 66.98 | 68.45 | 59.15 |
债务资本比率（%） | 61.36 | 58.59 | 62.12 | 49.65 |
营业毛利率（%） | - | 12.36 | 0.22 | 5.94 |
平均总资产回报率（%） | 0.10 | 0.54 | 0.52 | 1.69 |
净资产收益率（%） | - | 1.62 | 1.02 | 3.23 |
EBITDA（万元） | - | 13,317.19 | 10,694.99 | 25,580.80 |
EBITDA 全部债务比 | - | 0.01 | 0.01 | 0.04 |
EBITDA 利息倍数（倍） | - | 0.24 | 0.21 | 0.58 |
应收账款xx率（次） | 0.00 | 0.78 | 0.70 | 0.65 |
存货xx率（次） | 0.00 | 0.10 | 0.10 | 0.06 |
注：流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债资产负债率=负债总额/资产总额
营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
平均总资产回报率=（利润总额+利息支出）/[（资产总额期初数+资产总额期末数）/2]净资产收益率=净利润/[（期初所有者权益+期末所有者权益）/2]
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销 EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务
EBITDA 利息倍数=EBITDA/（资本化利息支出+计入财务费用的利息支出）应收账款xx率=营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2] 存货xx率=营业成本/[（期初存货余额+期末存货余额）/2]
六、公司财务状况分析
公司管理层以最近三年及一期的财务报表为基础，对公司资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、营运能力等进行讨论与分析。为完整、真实地反应公司的财务状况，以下管理层讨论和分析以合并财务报表数据为基础。
（一）资产结构分析
表 5-8：发行人最近三年及一期末资产结构表
单位：万元、%
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
流动资产： | ||||||||
货币资金 | 55,640.59 | 2.46 | 92,201.08 | 4.08 | 56,575.70 | 3.08 | 59,508.72 | 4.08 |
应收账款 | 150,266.45 | 6.64 | 150,266.45 | 6.65 | 170,056.83 | 9.26 | 96,710.57 | 6.62 |
预付款项 | 110,037.97 | 4.86 | 109,285.84 | 4.84 | 99,381.36 | 5.41 | 106,615.72 | 7.30 |
其他应收款 | 519,035.61 | 22.93 | 544,781.01 | 24.11 | 426,472.81 | 23.23 | 123,088.06 | 8.43 |
存货 | 1,346,250.02 | 59.46 | 1,280,097.90 | 56.65 | 998,930.29 | 54.42 | 936,573.15 | 64.14 |
其他流动资产 | 121.92 | 0.01 | 121.92 | 0.01 | 37.38 | 0.00 | 1,630.03 | 0.11 |
流动资产合计 | 2,181,352.56 | 96.35 | 2,176,754.20 | 96.34 | 1,751,454.38 | 95.41 | 1,324,126.25 | 90.67 |
非流动资产： | ||||||||
可供出售金融资产 | 5,000.00 | 0.22 | 5,000.00 | 0.22 | 5,000.00 | 0.27 | - | - |
长期应收款 | 2,336.73 | 0.10 | 2,364.28 | 0.10 | 1,564.43 | 0.09 | 1,435.92 | 0.10 |
长期股权投资 | - | - | - | - | - | - | 63,762.30 | 4.37 |
投资性房地产 | 2,698.81 | 0.12 | 2,715.90 | 0.12 | 2,787.84 | 0.15 | - | - |
固定资产 | 54,572.00 | 2.41 | 54,657.77 | 2.42 | 56,850.13 | 3.10 | 52,726.45 | 3.61 |
在建工程 | 1,931.62 | 0.09 | 1,931.62 | 0.09 | 1,931.62 | 0.11 | 1,931.62 | 0.13 |
无形资产 | 16,054.35 | 0.71 | 16,055.71 | 0.71 | 16,061.15 | 0.87 | 16,162.53 | 1.11 |
长期待摊费用 | - | - | - | - | - | - | 161.48 | 0.01 |
非流动资产合计 | 82,593.52 | 3.65 | 82,725.28 | 3.66 | 84,195.17 | 4.59 | 136,180.31 | 9.33 |
资产总计 | 2,263,946.08 | 100.00 | 2,259,479.47 | 100.00 | 1,835,649.56 | 100.00 | 1,460,306.55 | 100.00 |
报告期各期末，公司总资产分别 1,460,306.55 万元、1,835,649.56 万元、 2,259,479.47 万元和 2,263,946.08 万元。报告期内，公司资产规模基本稳定，其中流动资产是公司资产的主要构成部分。
1、流动资产分析
表 5-9：发行人最近三年及一期末流动资产结构表
单位：万元、%
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
货币资金 | 55,640.59 | 2.55 | 92,201.08 | 4.24 | 56,575.70 | 3.23 | 59,508.72 | 4.49 |
应收账款 | 150,266.45 | 6.89 | 150,266.45 | 6.90 | 170,056.83 | 9.71 | 96,710.57 | 7.30 |
预付款项 | 110,037.97 | 5.04 | 109,285.84 | 5.02 | 99,381.36 | 5.67 | 106,615.72 | 8.05 |
其他应收款 | 519,035.61 | 23.79 | 544,781.01 | 25.03 | 426,472.81 | 24.35 | 123,088.06 | 9.30 |
存货 | 1,346,250.02 | 61.72 | 1,280,097.90 | 58.81 | 998,930.29 | 57.03 | 936,573.15 | 70.73 |
其他流动资产 | 121.92 | 0.01 | 121.92 | 0.01 | 37.38 | 0.00 | 1,630.03 | 0.12 |
流动资产合计 | 2,181,352.56 | 100.00 | 2,176,754.20 | 100.00 | 1,751,454.38 | 100.00 | 1,324,126.25 | 100.00 |
报告期各期末，公司的流动资产分别为 1,324,126.25 万元、1,751,454.38 万元、2,176,754.20 万元和 2,181,352.56 万元，占总资产的比例分别为 90.67%、 95.41%、96.34%和 96.35%。流动资产占总资产比例较高，公司资产流动性较好。公司的流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货等。
（1）货币资金
报告期各期末，公司的货币资金余额分别为 59,508.72 万元、56,575.70 万元、 92,201.08 万元和 55,640.59 万元，占流动资产的比例分别为 4.49 %、3.23%、4.24%和 2.55%。发行人货币资金全部为银行存款。
（2）应收账款
报告期各期末，公司应收账款净额分别为 96,710.57 万元、170,056.83 万元、
150,266.45 万元和 150,266.45 万元，占流动资产的比例分别为 7.30%、9.71%、
6.90%和 6.89%。发行人 2020 年末应收账款主要为应收天心区财政局基础设施项目及土地开发整理业务款项，占应收账款的 99.67%，发行人 2020 年末应收账款主要明细如下：
表 5-10：发行人 2020 年末应收账款余额情况表
单位：万元、%
单位名称 | 期末余额 | 账龄 | 占应收账款的比例 | 是否为关联方 | 计提的坏账准备年 末余额 |
长沙市天心区财政局 | 149,766.55 | 注 1 | 99.67 | 否 | - |
长沙市住房保障局 | 279.90 | 3 年以上 | 0.19 | 否 | - |
天悦嘉园项目-业主 | 10.38 | 2-3 年 | 0.01 | 否 | - |
天悦嘉园租金 | 209.62 | 1 年以内 | 0.14 | 否 | - |
合计 | 150,266.45 | - | 100.00 | - | - |
注 1：1 年以内 6,500.00 万元；1-2 年 118,806.09 万元；2-3 年 3,821.75 万元；3 年以上
20,638.72 万元。
表 5-11：发行人报告期内应收账款回款情况
单位：万元
年份 | 回款金额 |
2018年 | 53,844.02 |
2019年 | 17,652.31 |
2020年 | 101,829.12 |
（3）其他应收款
报告期各期末，公司其他应收款金额分别为 123,088.06 万元、426,472.81 万元、544,781.01 万元和 519,035.61 万元，占流动资产的比例分别为 9.30%、24.35%、 25.03%和 23.79%。发行人 2020 年末其他应收款较 2019 年末增加了 118,308.20万元，涨幅 27.74%，主要系因与长沙市天心棚改投资有限责任公司共同开发建设新增项目往来款所致。发行人 2020 年末前五大其他应收款情况如下：
表 5-12：发行人 2020 年末其他应收账款前五大情况表
单位：万元、%
序号 | 单位名称 | 入账价值 | 账龄 | 占其他应收款余额合计 数的比例 | 款项性质 | 形成原因 |
1 | 长沙市天心棚改投资有限责任公司 | 296,800.44 | 注 1 | 54.48 | 经营性 | 棚改项目开发建设 资金 |
2 | 长沙市天心区财政 局 | 91,342.75 | 注 2 | 16.77 | 非经营性 | 往来款 |
3 | 湖南天信文创发展 有限公司 | 70,541.01 | 注 3 | 12.95 | 经营性 | 项目往来 款 |
4 | 建信（北京）投资 基金管理有限责任公司 | 26,282.91 | 3 年以上 | 4.82 | 经营性 | 基金投资款 |
5 | 长沙天晖医疗投资 有限责任公司 | 25,505.10 | 注 4 | 4.68 | 经营性 | 项目往来 款 |
- | 合计 | 510,472.20 | - | 93.70 | - | - |
注 1：1 年以内 125,354.63 万元，1-2 年 34,977.17 万元，2-3 年 82,146.70 万元，3-4 年
54,321.94 万元；
注 2:1 年以内 21,339.32 万元，1-2 年 26,054.05 万元，2-3 年 11,266.44 万元，3 年以上
32,682.94 万元；
注3:1 年以内4,888.69 万元，1-2 年51,102.48 万元，2-3 年11,332.13 万元，3 年以上3,217.72
万元；
注 4:1 年以内 2,958.82 万元，1-2 年 852.19 万元，2-3 年 9,079.73 万元，3 年以上 12,614.36
万元；
2020 年末，发行人其他应收款前五名金额合计 510,472.20 万元，占其他应收款余额比例为 93.70%。
2020 年末，发行人应收长沙市天心棚改投资有限责任公司（以下简称“天心棚改”）296,800.44 万元，系项目往来款。天心棚改系长沙市棚改投资有限责任公司出资设立的国有独资公司，主要负责长沙市天心区属棚户区改造、旧城改造项目建设投资，系天心区多个棚户区改造项目的业主单位。发行人子公司长沙顺之安棚户区改造投资有限公司与天心棚因就碧湘街、新建西路、长沙机床厂等多个棚户区改造及配套工程项目进行共同开发建设产生了项目往来款，双方在棚改项目全部完成后将会就往来款及其孳息进行结算。
2020 年末，发行人应收长沙市天心区财政局 91,342.75 万元，系往来款。发行人往来款或资金拆借遵循平等、自愿、公允的原则，不损害股东和债权人的合法权益。发行人就大额资金往来事项采用分级审批、各负其责的原则，具体决策程序为：计划财务部门提出申请—审计法务部审核—计划财务部负责人审核—业务分管领导审批—财务分管领导审批—总经理审批—董事长审批通过。
2020 年末，发行人应收湖南天信文创发展有限公司（以下简称“天信文创”）
70,541.01 万元。天信文创原是发行人全资子公司，2019 年根据城投集团市场化转型的统一部署，在确保国有资产保值增值的前提下，发行人对现有资产进行了全面排查梳理，并于 2019 年 11 月将天信文创 100%股权无偿划转至天心区人民政府。股权划转后，根据《企业会计准则》，天信文创不再是公司财务报表合并范围内的子公司，双方原因长沙天心文化产业示范园区等项目形成的内部项目往来款，亦不再进行合并抵消。根据长沙市天心区人民政府出具的《关于明确长沙天心城市建设投资开发集团有限公司股权无偿划转后续事项的批复》，相关往来款项将由长沙市天心国资经营集团有限公司及其下属子公司在 3 年内安排偿还。
2020 年末，发行人应收建信（北京）投资基金管理有限责任公司 26,282.91
万元，系基金投资款。
2020 年末，发行人应收长沙天晖医疗投资有限责任公司（以下简称“天晖医疗”）25,505.10 万元。天晖医疗原是发行人全资子公司，2019 年根据城投集团市场化转型的统一部署，在确保国有资产保值增值的前提下，发行人对现有资产进行了全面排查梳理，并于 2019 年 11 月将天信文创 100%股权无偿划转至天心区人民政府。股权划转后，根据《企业会计准则》，天晖医疗不再是公司财务报表合并范围内的子公司，双方原因湘雅五医院等项目形成的内部项目往来款，亦不再进行合并抵消。根据长沙市天心区人民政府出具的《关于明确长沙天心城市建设投资开发集团有限公司股权无偿划转后续事项的批复》，相关往来款项将由长沙市天心国资经营集团有限公司及其下属子公司在 3 年内安排偿还。
表 5-13：发行人报告期内其他应收款回款情况
单位：万元
年份 | 回款金额 |
2018年 | 18,048.74 |
2019年 | 38,199.97 |
2020年 | 28,293.64 |
2020 年末，发行人其他应收款金额为 544,781.01 万元，按照经营性、非经营性应收款项分类情况如下：
表 5-14：发行人报告期内其他应收款分类情况
单位：万元、%
类型 | 金额 | 占比 | 占总资产比例 |
经营性其他应收款 | 453,438.26 | 83.23 | 20.07 |
非经营性其他应收款 | 91,342.75 | 16.77 | 4.04 |
合计 | 544,781.01 | 100.00 | 24.11 |
根据《长沙天心城市建设投资开发集团有限公司资金支付审批流程》，公司往来款或资金拆借等应收款项的规定如下：
公司资金支付需经过业务环节、风控环节、财评环节、管理层审定环节及公司外部审批环节，公司往来款或资金拆借等应收款项支付均需经过部门负责人、业务协管领导、风控部门负责人、风控协管领导、财务负责人、财务总监、集团主要领导、集团总经理的审批。单笔支付 50 万元以上须经董事长审批，特殊事
项须经班子成员集体审议。
报告期内，公司往来款或资金拆借均履行了相关程序，没有发生损害公司和股东利益的情形。发行人承诺在本期债券存续期内，严格把控资金调拨，将按照
《公司法》及公司相关内部管理制度的规定依法履行相关决策程序，并及时按照
《募集说明书》中规定的信息披露安排履行信息披露义务。
（4）存货
报告期各期末，公司存货金额分别为 936,573.15 万元、998,930.29 万元、
1,280,097.90 万元和 1,346,250.02 万元，占流动资产的比例分别为 70.73%、57.03%、
58.81%和 61.72%。2020 年末发行人存货较上年末增加 281,167.61 万元，主要系
2020 年，发行人对湖南机床厂棚改项目投入增加所致。最近三年末，发行人存货构成情况如下：
表 5-15：发行人报告期各期末存货明细表
单位：万元、%
项目 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
土地开发 | 400,667.31 | 31.30 | 343,410.63 | 34.38 | 294,181.10 | 31.41 |
土地 | 328,915.89 | 25.69 | 268,099.77 | 26.84 | 268,099.77 | 28.63 |
代建项目 | 219,283.36 | 17.13 | 195,132.96 | 19.53 | 256,323.26 | 27.37 |
开发成本 | 278,541.51 | 21.76 | 157,342.75 | 15.75 | 15,547.78 | 1.66 |
安置房建设 | 52,689.83 | 4.12 | 34,944.18 | 3.50 | 37,788.69 | 4.03 |
开发商品 | - | - | - | - | 64,632.54 | 6.90 |
合计 | 1,280,097.90 | 100.00 | 998,930.29 | 100.00 | 936,573.14 | 100.00 |
注：土地开发主要为发行人子公司天悦公司进行土地开发整理业务形成的成 本。开发成本主要为发行人子公司顺之安公司进行土地开发整理业务形成的成本。
截至 2020 年末，发行人土地资产账面价值为 328,915.89 万元，包括 16 宗土地使用权。发行人土地资产主要通过划拨方式取得，入账依据为由经认可第三方土地评估机构所出具的土地评估报告评估价值，具体情况如下表：
2021 年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（第一期）募集说明书
表 5-16：发行人 2020 年末存货中土地资产明细表
单位：万元
序号 | 取得方式 | 土地面积 （平方米） | 单价（元/平方米） | 入账价值 （万元） | 土地证号 | 使用权类型 | 土地位置 | 用途 | 入账方式 | 是否抵押 | 是否缴纳出让 x |
1 | 政府注入 | 26,878.37 | 5,132.26 | 13,794.68 | 长国用（2011）第 074455 号 | 划拨 地 | 天心区黑 石村 | 住宅用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
2 | 政府注入 | 41,774.45 | 6,157.49 | 25,722.57 | 长国用（2011）第 107162 号 | 划拨 地 | 天心区黑 石村 | 商业住宅 | 评估 法 | 否 | 否 |
3 | 政府注入 | 18,877.20 | 6,075.98 | 11,469.75 | 长国用（2011）第 107164 号 | 划拨 地 | 天心区黑 石村 | 商业住宅 | 评估 法 | 否 | 否 |
4 | 政府注入 | 15,457.57 | 6,026.90 | 9,316.12 | 长国用（2011）第 107165 号 | 划拨 地 | 天心区黑 石村 | 商业住宅 | 评估 法 | 否 | 否 |
5 | 政府注入 | 33,037.50 | 1,414.57 | 4,673.37 | 长国用（2011）第 107163 号 | 划拨 地 | 天心区黑 石村 | 教育用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
6 | 政府注入 | 28,536.64 | 6,082.04 | 17,356.10 | 长国用（2011）第 107161 号 | 划拨 地 | 天心区黑 石村 | 商业住宅 | 评估 法 | 否 | 否 |
7 | 政府注入 | 17,903.32 | 6,729.51 | 12,048.05 | 长国用（2012）第 065891 号 | 划拨 地 | 天心区大 托镇 | 农民社保住宅用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
8 | 政府注入 | 19,155.97 | 6,797.22 | 13,020.73 | 长国用（2012）第 065892 号 | 划拨 地 | 天心区大 托镇 | 农民社保住宅用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
9 | 政府注入 | 33,253.02 | 6,711.96 | 22,319.28 | 长国用（2012）第 065893 号 | 划拨 地 | 天心区大 托镇 | 农民社保住宅用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
10 | 政府注入 | 28,074.58 | 7,897.22 | 22,171.12 | 长国用（2014）第 094300 号 | 划拨 地 | 天心区黑 黎路 | 农民安置房用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
86
2021 年长沙天心城市建设投资开发集团有限公司公司债券（第一期）募集说明书
11 | 政府注入 | 13,754.30 | 4,706.63 | 6,473.64 | 长国用（2016）第 005764 号 | 划拨 地 | 天心区新 路村 | 农民安置用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
12 | 政府注入 | 66,840.83 | 4,706.63 | 31,459.50 | 长国用（2016）第 005765 号 | 划拨 地 | 天心区新 路村 | 农民安置用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
13 | 政府注入 | 11,353.56 | 4,924.31 | 5,590.84 | 长国用（2016）第 005766 号 | 划拨 地 | 天心区新 路村 | 教育用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
14 | 政府注入 | 104,894.16 | 4,622.20 | 48,484.14 | 长国用（2014）第 095690 号 | 划拨 地 | 天心区披 塘村 | 农民安置房用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
15 | 政府注入 | 70,399.58 | 4,572.17 | 32,187.88 | 长政自然字 〔2020〕132 号 | 划拨 地 | 天心区莲 华村 | 农民社保住宅用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
16 | 政府注入 | 107,658.21 | 4,907.02 | 52,828.12 | 长政自然字 〔2020〕128 号 | 划拨 地 | 天心区莲 华村 | 农民社保住宅用地 | 评估 法 | 否 | 否 |
合计 | 537,639.07 | - | 328,915.89 | - | - | - | - | - | - | - | |
87
公司的经营范围包括城市基础设施建设、土地开发整理、安置房建设等。截至 2020 年末，发行人代建项目账面价值为 219,283.36 万元，主要为发行人前期所承建市政基础设施项目完工后经政府相关部门评审认定后的投资建设成本，其明细情况如下表所示：
代建项目 | 协议签订时间/自建开工时 间 | 建设期 限 | 账面价值 |
地铁轨道项目 | 2012 年 | 6 年 | 95,018.75 |
新xxx(木莲冲路-韶洲路) | 2015 年 | 3 年 | 11,589.23 |
豹山路北段（湘府路-青山路） | 2015 年 | 3 年 | 6,130.65 |
石人冲水库公园 | 2016 年 | 3 年 | 4,459.27 |
新姚路 | 2015 年 | 3 年 | 4,077.15 |
新联南路（湘府西路-杉木冲路） | 2015 年 | 3 年 | 3,348.82 |
滨江公园 | 2017 年 | 3 年 | 2,313.85 |
竹塘西路（书院路-芙蓉南路） | 2015 年 | 4 年 | 2,171.17 |
中信新城 487 亩地 | 2007 年 | 3 年 | 1,515.99 |
银杏路 | 2015 年 | 4 年 | 1,471.18 |
豹子岭路（书院路-新联路） | 2009 年 | 3 年 | 1,172.30 |
xxxxx（xxxxx） | 0000 年 | 3 年 | 970.80 |
xxxx西段（书院路-新姚路） | 2009 年 | 3 年 | 620.17 |
新昌路（书院路-石竹路） | 2015 年 | 3 年 | 499.59 |
南部新城 | 2018 年 | 3 年 | 412.21 |
汇丰路（木莲冲路-玉兰路） | 2015 年 | 3 年 | 383.77 |
蓝天路（书院路-工程路） | 2009 年 | 3 年 | 240.26 |
长株潭商圈建设及南大门提质改造 | 2014 年 | 2 年 | 222.31 |
省政府住宅小区东北角绿化广场工程 | 2010 年 | 2 年 | 213.14 |
韶高北路 | 2006 年 | 3 年 | 194.36 |
黑石游园 | 2017 年 | 3 年 | 161.17 |
新联北路(友谊路-湘府路) | 2015 年 | 3 年 | 155.16 |
石人冲路（韶州路-青山路） | 2009 年 | 3 年 | 134.83 |
披塘东路 | 2015 年 | 1 年 | 4,201.60 |
书院南路（新开铺路） | 2015 年 | 10 年 | 4,568.81 |
融城广场 | 2015 年 | 10 年 | 10.00 |
先锋公园 | 2015 年 | 10 年 | 137.09 |
碧云路 | 2016 年 | 3 年 | 2,854.44 |
大托路 | 2016 年 | 3 年 | 2,762.17 |
环保大道（芙蓉南路-汇金路）绿化提 质 | 2015 年 | 2 年 | 1,192.92 |
芙蓉南路绿化提质 | 2015 年 | 10 年 | 1,299.63 |
环城林带 | 2016 年 | 2 年 | 40,975.71 |
港湾式公交站台 | 2016 年 | 3 年 | 148.06 |
雀园路口绿化广场 | 2016 年 | 1 年 | 260.29 |
港子河项目 | 2016 年 | 3 年 | 13,177.80 |
九峰公园 | 2018 年 | 1 年 | 2,496.47 |
新联路（杉木冲路-春明路） | 2014 年 | 3 年 | 124.57 |
市民活动中心建设项目 | 2017 年 | 3 年 | 1,931.79 |
雀园路（书院路-芙蓉路）提质改造项 目 | 2017 年 | 1 年 | 2,363.50 |
园艺公园 | 2017 年 | 3 年 | 2,118.25 |
双管子河黑臭水体整治项目 | 2016 年 | 1 年 | 469.39 |
零星项目 | - | - | 714.75 |
合计 | - | - | 219,283.36 |
截至 2020 年末，发行人土地开发成本账面价值为 400,667.31 万元，主要为发行人子公司天悦公司进行土地开发整理业务所投入的成本，具体情况如下表：
表 5-17：截至 2020 年末发行人土地开发成本情况
单位：万元
土地开发片区 | 金额 |
省府片区 | 169,825.86 |
暮云片区 | 13,168.11 |
天心区城区片区 | 217,673.34 |
合计 | 400,667.31 |
截至 2020 年末，发行人开发成本账面价值为 278,541.51 万元，主要为发行人子公司顺之安公司进行土地开发整理业务形成的有关的成本。其明细情况如下表所示：
表 5-18：截至 2020 年末发行人土地开发成本情况
单位：万元
项目 | 金额 |
古道巷有机棚改项目 | 149,849.74 |
湖南机床厂棚改项目 | 100,978.08 |
火宫殿项目 | 16,613.06 |
其他项目 | 11,100.63 |
合计 | 278,541.51 |
（5）预付账款
报告期各期末，公司预付账款分别为 106,615.72 万元、99,381.36 万元、
109,285.84 万元和 110,037.97 万元，占流动资产的比例分别为 8.05%、5.67%、
5.02%和 5.04%。发行人是天心区范围内城中村改造和拆迁项目承接主体，主要负责新开片区城中村改造项目、黑石村城中村改造项目、新开管委会城中村改造项目、新天村城中村改造项目，项目内容主要包括征地拆迁、安置住房筹集及拆迁人员货币化安置等。2020 年末，发行人的预付账款主要为预付项目拆迁款，因项目尚未完工，需国土局出具拆迁报告后才能结算。截至 2021 年 3 月末，无预付持发行人 5%（含 5%）以上股份的股东欠款，无预付关联方款项。截至 2020年末，发行人预付账款前五名情况如下：
表 5-19：截至 2020 年末发行人预付账款前五大情况表
单位：万元、%
单位名称 | 期末余额 | 占预付款项余额合计数的比 例 | 未结算原因 | 款项性质 |
长沙市天心区国土局 | 84,878.96 | 77.67 | 征拆未完工 | 预付拆迁款 |
湖南正昊置业发展有限公司 | 13,689.76 | 12.53 | 垫付安置房 款 | 预付房款 |
湖南中悦发展置业有限公司 | 5,149.57 | 4.71 | 垫付安置房 款 | 预付房款 |
长沙市天心区征地办公室 | 3,352.79 | 3.07 | 征拆未完工 | 预付拆迁款 |
长沙凯富房地产开发有限公司 | 2,209.61 | 2.02 | 垫付安置房 款 | 预付房款 |
合计 | 109,280.69 | 99.99 | - | - |
2、非流动资产分析
表 5-20：发行人最近三年及一期末非流动资产明细表
单位：万元、%
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
可供出售金融资产 | 5,000.00 | 6.05 | 5,000.00 | 6.04 | 5,000.00 | 5.94 | - | - |
长期应收款 | 2,336.73 | 2.83 | 2,364.28 | 2.86 | 1,564.43 | 1.86 | 1,435.92 | 1.05 |
长期股权投资 | - | - | - | - | - | - | 63,762.30 | 46.82- |
投资性房地产 | 2,698.81 | 3.27 | 2,715.90 | 3.28 | 2,787.84 | 3.31 | - | - |
固定资产 | 54,572.00 | 66.07 | 54,657.77 | 66.07 | 56,850.13 | 67.52 | 52,726.45 | 38.72 |
在建工程 | 1,931.62 | 2.34 | 1,931.62 | 2.33 | 1,931.62 | 2.29 | 1,931.62 | 1.42 |
无形资产 | 16,054.35 | 19.44 | 16,055.71 | 19.41 | 16,061.15 | 19.08 | 16,162.53 | 11.87 |
非流动资产合计 | 82,593.52 | 100.00 | 82,725.28 | 100.00 | 84,195.17 | 100.00 | 136,180.31 | 100.00 |
报告期各期末，公司非流动资产分别 136,180.31 万元、84,195.17 万元、 82,725.28 万元和 82,593.52 万元，占总资产的比例分别为 9.33%、4.59%、3.66%和 3.65%。公司非流动资产主要包括固定资产和无形资产。
（1）可供出售金融资产
报告期各期末，发行人可供出售金融资产主要为按成本计量的可供出售权益工具，即公司对长沙市棚改投资有限责任公司的投资，详情如下：
表 5-21：发行人 2020 年末可供出售金融资产构成明细表
单位：万元、%
项目 | 2020 年末 | ||
金额 | 占比 | 在被投资单位持股比例 | |
长沙市棚改投资有限责任公司 | 5,000.00 | 100.00 | 8.27 |
合计 | 5,000.00 | 100.00 | 8.27 |
（2）固定资产
报告期各期末，发行人固定资产账面价值分别为 52,726.45 万元、56,850.13万元、54,657.77 万元和 54,572.00 万元，占非流动资产的比例分别为 38.72%、 67.52%、66.07%和 66.07%。固定资产主要由房屋及建筑物构成。固定资产 2020
年末金额较 2019 年末变化不大，报告期内固定资产没有发生减值的情形，故未计提固定资产减值准备。公司最近三年末固定资产明细如下：
表 5-22：发行人最近三年末固定资产明细表
单位：万元
项目名称 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | |||
账面原值 | 累计折旧 | 账面原值 | 累计折旧 | 账面原值 | 累计折旧 | |
房屋及建筑物 | 70,438.61 | 15,846.40 | 70,438.61 | 13,664.86 | 64,525.36 | 11,917.36 |
机器设备 | - | - | - | - | 52.2 | 13.22 |
运输工具 | 14.98 | 14.23 | 14.98 | 14.23 | 103.52 | 74.48 |
办公室设备及其他 | 223.74 | 158.93 | 210.72 | 135.09 | 195.89 | 145.46 |
合计 | 70,677.33 | 16,019.56 | 70,664.31 | 13,814.18 | 64,876.97 | 12,150.52 |
（3）无形资产
报告期各期末，公司无形资产的账面价值分别为 16,162.53 万元、16,061.15万元、16,055.71 万元和 16,054.35 万元，占非流动资产的比例分别为 11.87%、 19.08%、19.41%和 19.44%。2020 年末无形资产主要为划拨办公楼用地，位于长沙市天心区湘府中路 298 号，权证号为长国用（2009）第 023674 号，账面价值
16,049.82 万元，使用面积 76,464.14 平方米。
（二）负债结构分析
表 5-23：发行人最近三年及一期末负债结构表
单位：万元、%
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
短期借款 | 10,000.00 | 0.66 | 10,000.00 | 0.66 | 20,000.00 | 1.59 | 19,990.00 | 2.31 |
应付账款 | 3,681.57 | 0.24 | 3,837.95 | 0.25 | 3,958.83 | 0.32 | 7,376.04 | 0.85 |
预收款项 | 3,360.60 | 0.22 | 3,369.53 | 0.22 | 3,342.33 | 0.27 | 5,328.98 | 0.62 |
应付职工薪酬 | 5.98 | 0.00 | 14.76 | 0.00 | 16.94 | 0.00 | 33.02 | 0.00 |
应交税费 | 226.86 | 0.01 | 534.21 | 0.04 | 528.77 | 0.04 | 2,910.16 | 0.34 |
其他应付款 | 218,788.96 | 14.44 | 218,086.71 | 14.41 | 57,866.22 | 4.61 | 16,059.18 | 1.86 |
一年内到期的 非流动负债 | 203,423.59 | 13.42 | 208,163.59 | 13.75 | 172,516.19 | 13.73 | 80,457.68 | 9.32 |
其他流动负债 | - | - | 20,000.00 | 1.32 | - | - | - | - |
流动负债合计 | 439,487.56 | 29.00 | 464,006.75 | 30.66 | 258,229.27 | 20.55 | 132,155.06 | 15.30 |
长期借款 | 750,036.11 | 49.49 | 642,380.48 | 42.45 | 635,688.78 | 50.59 | 337,568.29 | 39.08 |
应付债券 | 225,298.39 | 14.87 | 195,088.62 | 12.89 | 121,589.51 | 9.68 | 150,332.68 | 17.41 |
其中：优先股 | - | - | - | - | - | - | - | - |
永续债 | - | - | - | - | - | - | - | - |
长期应付款 | 64,685.04 | 4.27 | 69,654.76 | 4.60 | 98,721.44 | 7.86 | 101,389.18 | 11.74 |
其他非流动负 债 | 36,000.00 | 2.38 | 142,277.00 | 9.40 | 142,277.00 | 11.32 | 142,277.00 | 16.47 |
非流动负债合 计 | 1,076,019.54 | 71.00 | 1,049,400.86 | 69.34 | 998,276.72 | 79.45 | 731,567.15 | 84.70 |
负债合计 | 1,515,507.10 | 100.00 | 1,513,407.61 | 100.00 | 1,256,505.99 | 100.00 | 863,722.20 | 100.00 |
报告期各期末，公司总负债分别为 863,722.20 万元、1,256,505.99 万元、
1,513,407.61 万元和 1,515,507.10 万元，其中，2021 年 3 月末公司流动负债总额
为 439,487.56 万元，占负债总额的 29.00%；非流动负债总额为 1,076,019.54 万元，占负债总额的 71.00%。2021 年 3 月末公司流动负债中一年内到期的非流动负债和其他应付款占比较高，其占总负债比例分别为 13.42%和 14.44%；2021 年 3 月末，发行人非流动负债以长期借款和应付债券为主，两者分别占总负债的 49.49%和 14.87%。
1、流动负债分析
表 5-24：发行人最近三年及一期末流动负债情况表
单位：万元、%
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
短期借款 | 10,000.00 | 2.28 | 10,000.00 | 2.16 | 20,000.00 | 7.75 | 19,990.00 | 15.13 |
应付账款 | 3,681.57 | 0.84 | 3,837.95 | 0.83 | 3,958.83 | 1.53 | 7,376.04 | 5.58 |
预收款项 | 3,360.60 | 0.76 | 3,369.53 | 0.73 | 3,342.33 | 1.29 | 5,328.98 | 4.03 |
应付职工薪酬 | 5.98 | 0.00 | 14.76 | 0.00 | 16.94 | 0.01 | 33.02 | 0.02 |
应交税费 | 226.86 | 0.05 | 534.21 | 0.12 | 528.77 | 0.20 | 2,910.16 | 2.20 |
其他应付款 | 218,788.96 | 49.78 | 218,086.71 | 47.00 | 57,866.22 | 22.41 | 16,059.18 | 12.15 |
一年内到期的非流动负债 | 203,423.59 | 46.29 | 208,163.59 | 44.86 | 172,516.19 | 66.81 | 80,457.68 | 60.88 |
其他流动负债 | - | - | 20,000.00 | 4.31 | - | - | - | - |
流动负债合计 | 439,487.56 | 100.00 | 464,006.75 | 100.00 | 258,229.27 | 100.00 | 132,155.06 | 100.00 |
报告期各期末，公司流动负债分别为 132,155.06 万元、258,229.27 万元、 464,006.75 万元和 439,487.56 万元，占总负债比例分别为 15.30%、20.55%、30.66%和 29.00%。2020 年末，公司流动负债主要由短期借款、应付账款、其他应付款、
一年内到期的非流动负债和其他流动负债构成。
（1）短期借款
报告期各期末，公司短期借款金额分别为 19,990.00 万元、20,000.00 万元、
10,000.00 万元和 10,000.00 万元，占流动负债的 15.13%、7.75%、2.16%和 2.28%。
报告期各期末，发行人短期借款明细情况如下所示：
表 5-25：报告期各期末发行人短期借款类别明细
单位：万元
借款类别 | 2021 年 3 月 31 日 | 2020 年 12 月 31 日 | 2019 年 12 月 31 日 | 2018 年 12 月 31 日 |
保证借款 | - | 20,000.00 | 19,990.00 | |
信用借款 | 10,000.00 | 10,000.00 | - | |
合 计 | 10,000.00 | 10,000.00 | 20,000.00 | 19,990.00 |
（2）应付账款
报告期各期末，公司应付账款分别为 7,376.04 万元、3,958.83 万元、3,837.95万元和 3,681.57 万元，占流动负债的比例分别为 5.58%、1.53%、0.83%和 0.84%。发行人应付账款主要系应付施工企业工程款。
（3）其他应付款
报告期各期末，公司其他应付款分别为 16,059.18 万元、57,866.22 万元、
218,086.71 万元和 218,788.96 万元，占流动负债的比例分别为 12.15%、22.41%、
47.00%和 49.78%。2020 年末发行人其他应付款主要为往来款。
2020 年末，公司其他应付款前五名情况如下：
表 5-26：截至 2020 年末发行人其他应付款前五大情况表
单位：万元、%
单位名称 | 款项性质 | 年末余额 | 占其他应付款 年末余额合计数的比例 | 款项性质 |
中建信和地产有限公 司 | 预收拆迁款 | 112,565.78 | 51.45 | 湖南机床厂项目 拆迁款 |
中国电建地产集团有 限公司 | 保证金 | 25,000.00 | 11.43 | 九峰村整村招商 项目保证金 |
长沙天长置业有限责 任公司 | 往来款 | 10,018.60 | 4.58 | 往来款 |
湖南旺福投资有限公 司 | 应付购房款 | 4,620.00 | 2.11 | 安置房购房款尾 款 |
湖南大韵置业投资有 限公司 | 预收拆迁款 | 2,841.24 | 1.30 | 中青广场项目拆 迁款 |
合 计 | - | 155,045.62 | 70.87 |
（4）一年内到期的非流动负债
报告期各期末，公司一年内到期的非流动负债分别为 80,457.68 万元、
172,516.19 万元、208,163.59 万元和 203,423.59 万元，占流动负债的比例分别为
60.88%、66.81%、44.86%和 46.29%。发行人 2020 年末一年内到期的非流动负债增长主要系长期借款进入还款期所致。
（5）其他流动负债
报告期各期末，公司其他流动负债分别为 0.00 万元、0.00 万元、20,000.00万元和 0.00 万元，占流动负债的比例分别为 0.00%、0.00%、4.61%和 0.00%。2020年末，发行人其他流动负债主要系公司于 2020 年 4 月发行的超短期融资券“20天心城投 SCP001”，发行规模为 2 亿元，截至募集说明书出具之日，已经到期偿还。
2、非流动负债分析
表 5-27：发行人最近三年及一期末非流动负债情况表
单位：万元、%
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
长期借款 | 750,036.11 | 69.70 | 642,380.48 | 61.21 | 635,688.78 | 63.68 | 337,568.29 | 46.14 |
应付债券 | 225,298.39 | 20.94 | 195,088.62 | 18.59 | 121,589.51 | 12.18 | 150,332.68 | 20.55 |
其中：优先股 | - | - | - | - | - | - | - | - |
永续债 | - | - | - | - | - | - | - | - |
长期应付款 | 64,685.04 | 6.01 | 69,654.76 | 6.64 | 98,721.44 | 9.89 | 101,389.18 | 13.86 |
其他非流动负债 | 36,000.00 | 3.35 | 142,277.00 | 13.56 | 142,277.00 | 14.25 | 142,277.00 | 19.45 |
非流动负债合计 | 1,076,019.54 | 100.00 | 1,049,400.86 | 100.00 | 998,276.72 | 100.00 | 731,567.15 | 100.00 |
报告期各期末，公司非流动负债余额分别为 731,567.15 万元、998,276.72 万元、1,049,400.86 万元和 1,076,019.54 万元，占总负债的比例分别为 84.70%、 79.45%、69.34%和 71.00%，发行人 2020 年末非流动负债主要由长期借款和应付债券构成。
（1）长期借款
报告期各期末，公司长期借款余额分别为 337,568.29 万元、635,688.78 万元、
642,380.48 万元和 750,036.11 万元，占非流动负债的比例分别为 46.14%、63.68%、
61.21%和 69.70%。
截至 2020 年末，发行人长期借款明细情况如下所示：
表 5-28：截至 2020 年末发行人长期借款类别明细
单位：万元
项目 | 2020 年末 | 2019 年末 |
质押借款 | 228,865.00 | 246,095.00 |
抵押借款 | 3,352.61 | 3,687.03 |
保证借款 | 308,044.00 | 254,286.00 |
信用借款 | 213,100.00 | 168,290.00 |
委托贷款 | 37,006.25 | 39,006.25 |
减：一年内到期的长期借款 | 147,987.39 | 75,675.51 |
合计 | 642,380.48 | 635,688.78 |
（2）应付债券
报告期各期末，公司应付债券余额分别为 150,332.68 万元、121,589.51 万元、
195,088.62 万元和 225,298.39 万元，占非流动负债的比例分别为 20.55%、12.18%、
18.59%和 20.94%。2020 年末应付债券金额较上年末增长 73,499.11 万元，主要系公司于 2020 年新发行中期票据及债权融资计划所致。2020 年末，公司应付债券构成情况具体如下：
表 5-29：2020 年末发行人已发行债券明细表
单位：万元、年、%
债券简称 | 发行时间 | 发行金额 （面值） | 账面余额 | 期限 | 票面年 利率 | 担保方式 |
15 天心 01 | 2015 年 11 月 6 日 | 80,000.00 | 31,547.31 | 7 | 4.20 | 第三方担保 |
15 天心 02 | 2016 年 8 月 8 日 | 70,000.00 | 41,296.65 | 7 | 3.43 | 第三方担保 |
19 天心城投 PPN001 | 2019 年 4 月 23 日 | 50,000.00 | 49,848.41 | 3 | 5.60 | 信用 |
20 天心城投 MTN001 | 2020 年 9 月 22 日 | 50,000.00 | 49,921.95 | 3+2 | 4.46 | 信用 |
20 湘天心城投 ZR001 | 2020 年 7 月 30 日 | 14,000.00 | 13,843.22 | 3 | 5.00 | 信用 |
20 湘天心城投 ZR002 | 2020 年 9 月 21 日 | 16,000.00 | 15,810.26 | 3 | 5.40 | 信用 |
20 湘长沙天悦 ZR001 | 2020 年 5 月 26 日 | 29,000.00 | 26,820.81 | 4 | 5.51 | 信用 |
20 湘长沙天悦 ZR002 | 2020 年 6 月 3 日 | 4 | 5.51 | 信用 | ||
小计 | 309,000.00 | 229,088.62 | - | - | - | |
其中一年内到期部分 | - | 34,000.00 | - | - | - | |
合计 | - | 195,088.62 | - | - | - | |
（三）现金流量情况分析
表 5-30：发行人最近三年及一期现金流量情况
单位：万元
项目 | 2021 年一季 度 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
经营活动现金流入小计 | 25,579.79 | 318,102.00 | 62,061.85 | 79,880.84 |
经营活动现金流出小计 | 71,539.90 | 265,386.54 | 41,962.43 | 228,473.50 |
经营活动产生的现金流量净额 | -45,960.11 | 52,715.46 | 20,099.42 | -148,592.66 |
投资活动现金流入小计 | - | - | 4,396.24 | - |
投资活动现金流出小计 | - | 81,332.75 | 46,491.09 | 6,794.93 |
投资活动产生的现金流量净额 | - | -81,332.75 | -42,094.85 | -6,794.93 |
筹资活动现金流入小计 | 185,016.08 | 379,502.00 | 281,040.80 | 244,190.00 |
筹资活动现金流出小计 | 175,616.47 | 315,259.34 | 261,978.38 | 187,085.21 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 9,399.62 | 64,242.66 | 19,062.42 | 57,104.79 |
现金及现金等价物净增加额 | -36,560.49 | 35,625.37 | -2,933.01 | -98,282.80 |
1、经营活动现金使用分析
最近三年及一期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-148,592.66 万元、 20,099.42 万元、52,715.46 万元和-45,960.11 万元。报告期内公司经营活动现金流 入分别为 79,880.84 万元、62,061.85 万元、318,102.00 万元和 25,579.79 万元，主 要为代建项目结算收入及房屋销售收入及租金等；报告期内公司经营活动现金流 出分别为 228,473.50 万元、41,962.43 万元、265,386.54 万元和 71,539.90 万元，
主要系工程款项及工程建设中的原材料采购。
2、投资活动现金使用分析
最近三年及一期，投资活动产生的现金流量净额分别为-6,794.93 万元、
-42,094.85 万元、-81,332.75 万元及 0.00 万元。近三年投资活动现金流为净流出，主要系发行人支付其他与投资活动有关的现金形成。
3、筹资活动现金使用分析
最近三年及一期，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 57,104.79 万元、
19,062.42 万元、64,242.66 万元和 9,399.62 万元。2020 年公司筹资活动产生的现金流量净额增加较多，系发行人为筹集建设资金，加大融资力度所致。
（四）偿债能力分析
表 5-31：发行人最近三年及一期偿债能力财务指标情况表
项目 | 2021 年 3 月末 /2021 年一季度 | 2020 年末/ 2020 年度 | 2019 年末/ 2019 年度 | 2018 年末/2018 年度 |
流动比率（倍） | 4.96 | 4.69 | 6.78 | 10.02 |
速动比率（倍） | 1.90 | 1.93 | 2.91 | 2.93 |
资产负债率（%） | 66.94 | 66.98 | 68.45 | 59.15 |
EBITDA（万元） | - | 13,317.19 | 10,694.99 | 25,580.80 |
EBITDA 利息倍数 （倍） | - | 0.24 | 0.21 | 0.58 |
最近三年及一期末，公司流动比率分别 10.02 倍、6.78 倍、4.69 倍和 4.96 倍，速动比率分别为 2.93 倍、2.91 倍、1.93 倍和 1.90 倍。速动比率与流动比率相差较大的原因在于公司流动资产中存货规模较大所致。公司 2020 年末流动比率及
速动比率较 2019 年末有所下降，主要系公司 2020 年其他应付款增长较快所致。报告期内，公司的流动比率和速动比率较高，流动资产对流动负债的保障程度较好。
最近三年及一期末，公司资产负债率分别为 59.15%、68.45%、66.98%和 66.94%，报告期各期末发行人资产负债率较为稳定且处于行业内较为合理水平。
最近三年，发行人EBITDA 分别为25,580.80 万元、10,694.99 万元和13,317.19万元；EBITDA 利息倍数分别为0.58 倍、0.21 倍和0.24 倍，报告期内，公司EBITDA利息倍数较低，主要系公司利息支出金额相对较高所致。随着发行人在建项目陆续完成并确认收入及回款，预计发行人长期偿债能力将逐步提高。