（六）发行范围和对象：在承销团成员设置的发行网点发行对象为在中央国债登记公司开户的境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）；在上海证券交易所发行对象为在中 国证券登记公司上海分公司开立基金证券账户或A 股证券账户的机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。
2021 年第二期上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券募集说明书摘要
发行人
上海陆家嘴（集团）有限公司
（住所：xxxxxxxx 000 x）
主承销商、簿记管理人、债权代理人
（住所：xxxxxx 000 x）
二〇二一年 月
0
声明及提示
一、发行人声明
发行人总经理办公会已批准本期债券募集说明书及其摘要，发行人领导成员承诺其中不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
二、发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计部门负责人声
明
发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计部门负责人保证本期债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整。
三、主承销商勤勉尽责声明
主承销商海通证券股份有限公司按照《中华人民共和国公司法》、
《中华人民共和国证券法》、《企业债券管理条例》等法律法规的规定及有关要求，已对本期债券发行材料的真实性、准确性、完整性进行了充分核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
四、律师声明
上海市锦天城律师事务所及经办律师保证由锦天城同意发行人在募集说明书及其摘要中引用的法律意见书的内容已经锦天城审阅，确认募集说明书及其摘要不致因上述内容出现虚假记载、误导性xx及重大遗漏引致的法律风险，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
五、投资提示
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读募集说明书及有关的信
息披露文件，并进行独立投资判断。主管部门对本期债券发行所作出的任何决定，均不表明其对债券风险作出实质性判断。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。
债券依法发行后，因发行人经营变化引致的投资风险，投资者自行承担。
六、其他重大事项或风险提示
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视为同意本期债券
《2020 年上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券债权代理协议》、
《2020 年上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券持有人会议规则》、
《2020 年上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券账户及资金监管协议》中的权利及义务安排。
除发行人和主承销商外，发行人未委托或授权任何其他人或实体提供未在募集说明书及其摘要中列明的信息和对募集说明书及其摘要作任何说明。
投资者若对募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
七、本期债券基本要素
（一）债券名称：2021 年第二期上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券（债券简称“21 陆嘴债 02”）。
（二）发行总额：本期债券发行总规模为人民币 20.00 亿元。
（三）债券期限：本期债券为 3 年期。
（四）债券利率：本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
（五）发行方式：本期债券为实名制记账式，采用簿记建档、集中配售的方式，通过中央国债登记结算有限责任公司的簿记建档场所和系统，向机构投资者公开发行。
（六）发行范围和对象：在承销团成员设置的发行网点发行对象为在中央国债登记公司开户的境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）；在上海证券交易所发行对象为在中国证券登记公司上海分公司开立基金证券账户或A 股证券账户的机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。
（七）还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
（八）债券担保：本期债券无担保。
（九）信用等级：经上海新世纪资信评估投资服务有限公司评定，发行人的主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA。
目 录
第十一条 已发行尚未偿付的债券 93
第十三条 偿债保障措施 99
第十四条 投资者保护条款 103
第十五条 风险揭示 125
第十六条 信用评级 139
第十七条 法律意见 144
第十八条 其他应说明的事项 156
第十九条 备查文件 157
释 义
在本募集说明书摘要中，除非另有所指，下列词语具有如下含义：一、常用名词释义
陆家嘴集团/公司/发 行人/本公司/集团 | 指 | 上海陆家嘴（集团）有限公司 |
本次债券、本次企业债 | 指 | 发行人发行的总额不超过人民币 60 亿元（含 60 亿元）的“2020 年上海陆家嘴（集团）有限公司公司 债券” |
本期债券、本期企业 债 | 指 | 发行人发行总额为人民币 20.00 亿元的“2021 年第 二期上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券” |
本次发行 | 指 | 本期债券的发行 |
报告期/近三年及一期 | 指 | 2017 年度、2018 年度、2019 年度、2020 年 1-9 月 |
募集说明书 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为本期债券的发行而制 作的《2021 年第二期上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券募集说明书》 |
募集说明书摘要 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为本期债券的发行而制 作的《2021 年第二期上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券募集说明书摘要》 |
簿记建档 | 指 | 由发行人与主承销商确定本期债券的基本利差上限，投资者直接向簿记管理人发出申购订单，簿记管理人负责记录申购订单，最终由发行人与主承销商根据申购情况确定本期债券最终发行规模及发行 利率的过程，是国际上通行的债券销售形式 |
主承销商 | 指 | 海通证券股份有限公司 |
簿记管理人 | 指 | 制定簿记建档程序及负责实际簿记建档操作者，海 通证券股份有限公司 |
债权代理人 | 指 | 海通证券股份有限公司 |
监管银行、浦发银行 陆家嘴支行 | 指 | 本期债券的资金监管银行，上海浦东发展银行股份 有限公司陆家嘴支行 |
债券持有人 | 指 | 本期债券的投资者 |
承销团 | 指 | 由主承销商为本次发行组织的，由主承销商和分销 商组成的承销团 |
承销协议 | 指 | 发行人与主承销商为本期债券发行签署的《2020 年 上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券承销协议》 |
承销团协议 | 指 | 主承销商与承销团其他成员签署的《2020 年上海陆 |
家嘴（集团）有限公司公司债券承销团协议》 | ||
余额包销 | 指 | 承销团成员按照承销团协议所规定的承销义务销售本期债券，并承担相应的发行风险，即在规定的发行期限内将各自未售出的本期债券全部自行购入的 承销方式 |
债权代理协议 | 指 | 发行人与债权代理人签署的《2020 年上海陆家嘴 （集团）有限公司公司债券债权代理协议》 |
会议规则 | 指 | 《2020 年上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券债 券持有人会议规则》 |
中央国债登记公司 | 指 | 中央国债登记结算有限责任公司 |
中国证券登记公司 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司 |
国家发展改革委/发改 委 | 指 | 国家发展和改革委员会 |
上海市政府/市政府 | 指 | 上海市人民政府 |
浦东新区/新区 | 指 | 上海市浦东新区 |
浦东新区国资委/区国 资委 | 指 | 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 |
浦东新区区政府/区政 府 | 指 | 上海市浦东新区人民政府 |
住建部 | 指 | 中华人民共和国住房和城乡建设部 |
审计机构 | 指 | 立信会计师事务所（特殊普通合伙）、天职国际会计 师事务所（特殊普通合伙） |
立信 | 指 | 立信会计师事务所（特殊普通合伙） |
天职 | 指 | 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） |
评级机构/新世纪 | 指 | 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 |
律师事务所/锦天城 | 指 | 上海锦天城律师事务所 |
《公司章程》 | 指 | 《上海陆家嘴（集团）有限公司章程》 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》 |
《管理条例》 | 指 | 《企业债券管理条例》（中华人民共和国国务院令第 121 号） |
《管理通知》 | 指 | 《国家发展改革委关于进一步改进和加强企业债券 管理工作的通知》（发改财金[2004]1134 号） |
陆金发公司 | 指 | 上海陆家嘴金融发展有限公司 |
股份公司/陆家嘴股份 | 指 | 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 |
人才公寓开发公司 | 指 | 上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 |
陆家嘴信托 | 指 | 陆家嘴国际信托有限公司 |
前绣实业 | 指 | 上海前绣实业有限公司 |
前滩实业 | 指 | 上海前滩实业发展有限公司 |
陆津房产 | 指 | 天津陆津房地产开发有限公司 |
爱建证券 | 指 | 爱建证券有限责任公司 |
前滩/前滩地区/地块 | 指 | 上海市浦东新区世博前滩地区 |
御桥地块 | 指 | 上海市北蔡镇御桥地区 |
开发区 | 指 | 上海陆家嘴金融贸易区 |
浦东/浦东新区 | 指 | 上海市浦东新区 |
元 | 指 | 人民币元 |
交易日 | 指 | 上海证券交易所的营业日 |
法定及政府指定节假日或休息日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日或休息日） |
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
二、专业术语释义
土地批租 | 指 | 国家土地使用权有偿使用的一种形式，即将若干年 内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位 |
去化率 | 指 | 某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比 |
GOP | 指 | “Gross Operating Profit”，即营业毛利 |
CBD | 指 | “Central Business District”，即中央商务区 |
CRIC | 指 | 中国房产信息集团 |
第一条 债券发行依据
本期债券已经国家发展改革委发改企业债券〔2020〕62 号文件同意注册公开发行。
2019 年 10 月 25 日，发行人总经理办公会召开 2019 年第 11 次会议（决议编号：2019-032），同意发行人申请发行总额不超过人民币 60.00 亿元优质企业债。
2019 年 12 月 12 日，发行人股东上海市浦东新区国有资产监督管理委员会出具《关于上海陆家嘴（集团）有限公司申请发行优质企业债的批复》（编号：浦国资委〔2019〕178 号），同意发行人申请发行总额不超过人民币 60.00 亿元的优质企业债。
第二条 本期债券发行的有关机构
一、发行人：上海陆家嘴（集团）有限公司法定住所：xxxxxxxx 000 x
法定代表人：xxx
联系人：xxx
电话：000-00000000传真：021-33848898
邮政编码：200120
二、承销团：
（一）主承销商/簿记管理人/债权代理人：海通证券股份有限公
司
住所：xxxxxx 000 x法定代表人：xx
联系人：xx、xxx、xxx、xxx、xxx
联系地址：xxxxxxxxx 0 xxxxxxx 00 x电话：000-00000000
传真：010-88027190
邮政编码：100029
（二）分销商：申港证券股份有限公司
住所：xx（xx）xxxxxxxxxxx 0000 xxxxx
金融大厦 16/22/23 楼
法定代表人：xxx联系人：xxx
联系地址：xx（xx）xxxxxxxxxxx 0000 x长泰
国际金融大厦 22 楼
联系电话：000-00000000传真：021-20639423
邮政编码：200122
三、托管机构：
（一）中央国债登记结算有限责任公司住所：xxxxxxxxxx 00 x
法定代表人：xxx
联系人：xx、xxx
联系地址：xxxxxxxxxx 00 x电话：000-00000000、000-00000000
传真：010-66061875
邮政编码：100033
（二）中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 住所：xx（xx）xxxxxxxxxxx 000 x负责人：xx
联系人：xx
联系地址：xx（xx）xxxxxxxxxxx 000 x电话：000-00000000
传真：021-58754185
邮政编码：200120
四、交易所交易流通场所：上海证券交易所住所：xxxxxxx 000 x
法定代表人：xxx
联系人：xxx
联系地址：xxxxxxx 000 x电话：000-00000000
传真：021-68802819
邮政编码：200120
五、发行人审计机构：
（一）立信会计师事务所（特殊普通合伙）注册地址：xxxxxxxxxx 00 xxx负责人：xxx、xxx
联系人：xx、xxx电话：000-00000000
传真：021-63392558
邮政编码：200002
（二）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
注册地址：xxxxxxxxxxx 00 x 00 xx X-0 x X-0
区域
负责人：xxx联系人：xxx
电话：000-00000000传真：021-58402702
邮政编码：200120
六、信用评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司住所：xxxxxxxxx 0000 xX x 000 xX-00
法定代表人：xxx
联系人：xx
电话：000-00000000-000传真：021-64610539
邮政编码：200001
七、发行人律师：上海市锦天城律师事务所
注册地址：xxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 00、 00 x
负责人：xxx联系人：xxx
电话：000-00000000传真：021-20511999
邮政编码：200120
第三条 发行概要
一、发行人：上海陆家嘴（集团）有限公司。
二、债券名称：2021 年第二期上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券。（债券简称为“21 陆嘴债 02”）。
三、发行总额：本期债券发行总额为人民币 20.00 亿元。四、债券期限：本期债券为三年期。
五、债券利率：本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
六、还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
七、发行价格：债券面值 100 元，平价发行。
八、发行方式：本期债券为实名制记账式，采用簿记建档、集中配售的方式，通过中央国债登记结算有限责任公司的簿记建档场所和系统，向机构投资者公开发行。
九、发行对象：在承销团成员设置的发行网点发行对象为在中央 国债登记公司开户的境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）；在上海证券交易所发行对象为在中国证券登记公司上海分公司开立 基金证券账户或 A 股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止 购买者除外）。
十、债券形式及托管方式：本期债券在中央国债登记结算有限公司进行总登记托管，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行
分托管。
十一、簿记建档日：本期债券的簿记建档日为 2021 年 3 月 24
日。
十二、发行首日：本期债券发行期限的第 1 日，即 2021 年 3 月
25 日。
十三、发行期限：本期债券发行的期限为 3 个工作日，自 2021
年 3 月 25 日起至 2021 年 3 月 29 日止。
十四、起息日：本期债券存续期限内每年的 3 月 29 日为该计息年度的起息日。
十五、付息日：付息日为 2022 年至 2024 年间每年的 3 月 29 日
（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
十六、兑付日：兑付日为 2024 年的 3 月 29 日（如遇非交易日，
则顺延至其后的第 1 个交易日）。
十七、承销方式：本期债券由主承销商海通证券股份有限公司负 责组织承销团，与分销商申港证券股份有限公司组建承销团余额包销。
十八、债券担保：本期债券无担保。
十九：账户及资金监管人：上海浦东发展银行股份有限公司陆家嘴支行。
二十、信用等级：经新世纪综合评定，发行人主体长期信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA。
二十一、募集资金投向：本期债券募集资金均用于补充营运资金。
二十二、税务提示：投资本期债券应缴纳的有关税款，按国家有关法律、法规规定，由投资者自行承担。
二十三、信用安排：在本期债券存续期间内，评级机构每年都将对发行人的主体信用和本期债券进行跟踪评级，动态地反映评级主体和本期债券的信用状况。
第四条 认购与托管
一、本期债券采用实名制记账式发行，投资者认购的本期债券在证券登记机构托管记载。本期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行，具体申购配售办法请参见《2021 年第二期上海陆家嘴（集团）有限公司公司债券申购和配售办法说明》中的规定。
二、本期债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者公开发行部分由中央国债登记公司登记托管，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理，该规则可在中国债券信息网（xxxx://xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx）查阅或在本期债券承销团成员设置的发行网点索取。认购办法如下：
境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
三、本期债券通过上海证券交易所发行部分由中国证券登记公司上海分公司登记托管，具体手续按《中国证券登记结算有限责任公司债券登记、托管与结算业务细则》的要求办理，该规则可在中国证券登记公司网站（xxx.xxxxxxxxxx.xx）查阅。认购办法如下：
认购本期债券上海证券交易所公开发行部分的机构投资者须持有中国证券登记公司上海分公司合格的基金证券账户或 A 股证券账户，在发行期间与本期债券主承销商设置的发行网点联系，凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书、在中国证券登记公司上海分公司开立的合格基金证券账户卡或A 股证券账户卡复印件认购本期债券。
四、参与本期债券发行、登记和托管的各方，均须遵循《企业债券簿记建档发行业务指引》及中央国债登记结算有限责任公司的有关规定。
五、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法律、法规进行债券的转让和质押。
第五条 债券发行网点
一、本期债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者
（国家法律、法规另有规定除外）公开发行部分，其具体发行网点见附表一。
二、本期债券上海证券交易所公开发行部分的具体发行网点见附表一中标注“▲”的发行网点。
第六条 认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买者和二级市场的购买者，下同）被视为做出以下承诺：
一、投资者接受募集说明书及其摘要对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。
二、本期债券的发行人依照有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
三、投资者同意债权代理人代表本期债券持有人与发行人签订
《债权代理协议》、制定《债券持有人会议规则》，同意账户及资金监管人与发行人签订《账户及资金监管协议》，接受该等文件对本期债券项下权利业务的所有规定并受其约束。投资者购买本期债券即被视为接受上述协议之权利及义务安排。
四、本期债券发行结束后，通过上海证券交易所发行的部分将申请在上海证券交易所上市交易，通过承销团成员设置的发行网点公开发行的部分将申请在全国银行间债券市场交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
五、本期债券债权代理人及/或账户及资金监管人依据有关法律、法规的规定发生合法变更并依法就该变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
六、本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
七、在本期债券的存续期限内，若发行人将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让：
（一）本期债券发行与上市（如已上市）或交易流通（如已交易流通）的批准部门同意本期债券项下的债务转让。
（二）就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告。
（三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务。
（四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
第七条 债券本息兑付方法
一、利息的支付
（一）本期债券在存续期限内每年付息一次，最后一个计息年度的应付利息随本金的兑付一起支付，每年付息时按债权登记日日终在托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。本期债券的付息日为 2022 年至 2024 年间每年的 3 月 29 日
（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
（二）未上市债券的利息的支付通过债券托管人办理；已上市或交易流程债券的利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的付息公告中加以说明。
（三）根据国家税收法律法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税款由投资者自行承担。
二、本金的兑付
（一）本期债券到期一次还本。本期债券的兑付日为 2024 年的
3 月 29 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
（二）未上市的债券本金的兑付由债券托管人办理；上市债券本金的兑付通过登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的兑付公告中加以说明。
第八条 发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：上海陆家嘴（集团）有限公司公司类型：有限责任公司（国有独资） 法定住所：xxxxxxxx 000 x
法定代表人：xxx
注册资本：人民币 235,731.00 万元
成立日期：1990 年 8 月 29 日
统一社会信用代码：91310000132206713C
经营范围：房地产开发经营，市政基础设施，建设投资，投资咨询，实体投资，国内贸易（除专项规定），资产管理经营、信息。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
二、发行人历史沿革及重大资产重组情况
（一）历史沿革
1、公司设立
上海陆家嘴（集团）有限公司的前身为上海市陆家嘴金融贸易区开发公司，成立于 1990 年 8 月 29 日，注册资本为人民币 10,000.00
万元，企业性质为全民所有制，取得了注册号为 1500438 的《企业法人营业执照》。
2、公司增资
（1）第一次增资
1992 年 2 月 24 日，上海市陆家嘴金融贸易区开发公司向上海市
工商行政管理局申请将注册资本增加至 7 亿元，其中上海市投资信托
公司出资 3,000.00 万元，上海市财政局以 1.51 平方公里土地使用权
出让金作为股本金出资，出让金共计 67,000.00 万元。该次变更公司注册资本经交通银行上海浦东分行出具的《资金信用证明》和《验资证明书》审验，变更后的注册资本金额为人民币 70,000.00 万元。
（2）第二次增资
1997 年 12 月 10 日，经上海市经济体制改革委员会作出的《关于上海市陆家嘴金融贸易区开发公司改建为有限责任公司并组建陆家嘴集团的审核情况的函》及上海市人民政府市府专题会议纪要 1997-40 批准，转制更名为上海陆家嘴（集团）有限公司。上海市浦
东新区国有资产管理委员会出资人民币 174,320.00 万元作为注册资本，企业性质由全民所有制变更为国有独资的有限责任公司。该次改制增资事宜经上海市浦东新区国有资产管理委员会于 1997 年 11 月
26 日出具浦国资（1997）3 号文批准。
（3）第三次增资
2011 年 1 月 12 日，根据上海市浦东新区国有资产监督管理委员会作出的《关于上海陆家嘴（集团）有限公司增加资本金的决定》，陆家嘴集团通过资本公积转增注册资本 61,411.00 万元，变更后的注
册资本为人民币 235,731.00 万元。该次增资由上海宏大东亚会计师事务所出具的沪宏会师报字（2011）第HB0020 号《验资报告》验证。
截至本募集说明书摘要出具之日，发行人注册资本为人民币
235,731.00 万元。
（二）发行人报告期内重大资产重组情况
截至本募集说明书摘要出具之日，发行人不存在对本次发行主体
资格及发行决议的有效性产生影响的重大资产重组情况。三、发行人股东情况
（一）发行人股权结构
截至本募集说明书摘要出具之日，上海陆家嘴（集团）有限公司注册资本总额为人民币 235,731.00 万元，股东为上海市浦东新区国资委，出资比例占公司实收资本的 100.00%。发行人股权结构图如下所示：
发行人股权结构图
上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
100%
上海陆家嘴（集团）有限公司
（二）发行人控股股东和实际控制人情况
发行人系上海市浦东新区国有资产监督管理委员会出资组建的国有独资有限责任公司，控股股东及实际控制人均为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
截至本期债券募集说明书摘要出具之日，实际控制人未发生变化，上海市浦东新区国资委持有的公司股份均为直接持有，不存在质押、争议。
四、发行人的公司治理和组织结构
（一）发行人公司治理机制
按照公司《章程》的有关规定，发行人建立了现代化法人治理结构，由董事长、监事会、总经理及副总经理组成公司管理层。
1、关于董事长
公司严格按照《公司法》、《公司章程》的规定程序选举董事长一名，由浦东新区国资委按照目前干部管理权限进行委派。董事长每届任期三年，可以连任。董事长是公司的法定代表人。
2、关于监事会
公司设立监事会，监事会成员五名，由浦东新区国资委委派。监事每届任期三年，连选可以连任。监事会中应有职工代表，该职工代表由公司职工民主选举产生。
3、总经理及副总经理
公司设总经理一名，副总经理若干名，由新区国资委委派。
（二）组织结构
公司以提高管理决策效率为宗旨，在内部组织结构上实行三大原则：1）决策和执行分开的原则。集团体现投资决策、投资管理的功能，实行公司管理层集体决策。集团内设部门主要行使决策参谋、决策执行和检查职能。集团委派到投资企业的董事贯彻股东意见，由经营管理层执行。2）前后台联动的原则。集团内设 10 余个部门，保持相对独立而又相互支持协作的关系。3）精简、高效的原则。坚持人员编制适度从紧，一人多岗，努力体现精简、高效。
发行人管理架构情况
（三）内部控制制度
为了保证各项管理工作的规范化、流程化和制度化运作，发行人制定并实施了一系列内部管理制度，对重大事项决策、对外担保、对外投资与融资等事项做出了详细规定，建立了一套较为完善的内部管理制度体系。
五、发行人独立性
本公司严格按照《公司法》、《证券法》等法律法规与规章制度的要求，规范公司运作，设立了总经理办公会与监事会等组织机构，内部管理制度较为完善。在业务、人员、资产、机构、财务等方面做到了与控股股东分开，符合独立性的要求。
（一）业务方面独立情况
发行人为国有独资企业，在出资人浦东新区国资委的授权范围内，进行国有资产的经营和管理，独立从事《企业法人营业执照》核准的 经营范围内的业务，具有独立完整的业务及自主经营能力，独立核算，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。
（二）人员方面独立情况
发行人的董事长、监事会成员、总经理、副总经理均由浦东新区国资委委派，董事长、总经理、副总经理在公司领取薪酬；监事会对出资人负责，向出资人汇报工作，并对董事长、总经理、副总经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；发行人的董事长、监事会成员、总经理、副总经理无在其他公司兼任职务的情况；发行人其他人员的劳动、人事及工资管理独立于出资人。
（三）资产方面独立情况
发行人拥有独立于出资人的资产，能够保持资产的完整性；公司的资金、资产和其他资源由自身独立控制并支配。目前其实际控制人浦东新区国资委未占用、支配公司的资产。公司的资产均有明确的资产权属，并拥有相应的处置权。
（四）机构方面独立情况
发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全独立于出资人，发行人的办公机构和办公场所与出资人完全分开，不存在合署办公等情形，出资人的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。公司依据法律法规、规范性文件及公司章程的规定设立了总经理办公会、董事长、监事会等职位与机构，同时建立了独立的内部组织结构，各部门之间职责分明、相互协调，独立行使经营管理职权。
（五）财务方面独立情况
发行人与出资人在财务方面相互独立，公司设立了独立的财务会计部门，具有独立的会计核算体系和财务管理制度，依法独立核算并独立进行财务决策；公司拥有独立的银行账号和税务登记号，依法独
立纳税。
六、发行人重要子公司情况
截至 2020 年 9 月末，纳入发行人合并范围的一级子公司共有 20
家，简要情况如下：
截至 2020 年 9 月末纳入发行人合并范围一级子公司情况
单位：万元、%
序号 | 企业名称 | 层级 | 实收资本 | 直接持 股比例 | 表决权 | 投资额 |
1 | 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 | 一级 | 403,419.74 | 56.42 | 56.78 | 242,208.55 |
2 | 上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 | 一级 | 44,716.38 | 70.00 | 70.00 | 31,301.46 |
3 | 上海陆家嘴临港城市投资有限公司 | 一级 | 20,000.00 | 100.00 | 100.00 | 20,000.00 |
4 | 上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 | 一级 | 20,953.65 | 100.00 | 100.00 | 20,953.65 |
5 | 上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 | 一级 | 3,500.00 | 100.00 | 100.00 | 3,883.99 |
6 | 上海陆家嘴城市建设管理有限公司 | 一级 | 1,000.00 | 100.00 | 100.00 | 1,000.00 |
7 | 上海陆家嘴荣成房地产开发有限公司 | 一级 | 5,168.00 | 100.00 | 100.00 | 5,168.00 |
8 | 上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司 | 一级 | 15,280.00 | 100.00 | 100.00 | 15,280.00 |
9 | 一级 | 12,000.00 | 90.00 | 100.00 | 12,000.00 | |
10 | 上海东荟实业有限公司 | 一级 | 250.00 | 100.00 | 100.00 | 250.00 |
11 | 上海东磬实业有限公司 | 一级 | 250.00 | 100.00 | 100.00 | 500.00 |
12 | 上海东袤置业有限公司 | 一级 | 1,000,000.00 | 70.00 | 86.93 | - |
13 | 上海陆家嘴东益实业有限公司（原上海陆家 嘴御桥人才公寓建设开发有限公司） | 一级 | 500.00 | 100.00 | 100.00 | 500.00 |
14 | 东达（香港）投资有限公司 | 一级 | 6,450.00 | 100.00 | 100.00 | 6,450.00 |
15 | 上海陆家嘴至茂投资有限公司 | 一级 | 107,250.00 | 100.00 | 100.00 | 107,250.00 |
16 | 上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 | 一级 | 16,360.00 | 100.00 | 100.00 | 16,360.00 |
17 | 上海xx房地产开发有限公司 | 一级 | 1,000.00 | 100.00 | 100.00 | 1,000.00 |
18 | 上海浦东美术馆经营管理有限公司 | 一级 | 1,000.00 | 100.00 | 100.00 | 1,000.00 |
19 | 上海秀锦浦至房地产开发有限公司 | 一级 | 60,900.00 | 100.00 | 100.00 | 60,900.00 |
20 | 上海市浦东第八房屋征收服务事务所有限 公司 | 一级 | 1,000.00 | 100.00 | 100.00 | 1,000.00 |
七、发行人董事长、监事及高级管理人员情况
截至本募集说明书摘要出具之日，发行人董事长、监事、高级管理人员基本情况如下表所示：
1 上海陆家嘴乐园房产开发有限公司持股 10%的股东为发行人全资子公司上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司，因此发行人对其持有 100.00%的表决权。
姓名 | 性别 | 出生年月 | 职务 | 本期任职期限 |
xxx | x | 1962 年 1 月 | 党委书记、董事长 | 2015 年 7 月起 |
xxx | 男 | 1968 年 4 月 | 党委副书记、总经理 | 2017 年 9 月起 |
xx | x | 1963 年 12 月 | 监事会主席 | 2020 年 8 月起 |
xx | 男 | 1970 年 8 月 | 党委副书记 | 2019 年 9 月起 |
xxx | x | 1972 年 9 月 | 专职监事 | 2018 年 9 月起 |
xx梅 | 女 | 1976 年 11 月 | 专职监事 | 2019 年 11 月起 |
xx | x | 1979 年 11 月 | 职工监事 | 2020 年 12 月起 |
夏静 | 女 | 1972 年 2 月 | 职工监事 | 2020 年 12 月起 |
xxx | 女 | 1967 年 2 月 | 副总经理 | 2012 年 11 月起 |
xx | x | 1961 年 11 月 | 党委委员、副总经理 | 2017 年 11 月起 |
xxx | x | 1966 年 6 月 | 党委委员、副总经理 | 2015 年 11 月起 |
xxx | x | 1972 年 9 月 | 党委委员、副总经理 | 2018 年 5 月起 |
xxx | x | 1970 年 10 月 | 党委委员、副总经理 | 2020 年 1 月起 |
xxx | x | 1973 年 8 月 | 党委委员、财务副总监、职工 董事 | 2019 年 5 月起 |
注：发行人为国资控股公司，公司管理层由浦东新区国资委任免，暂无明确的届满日期。
截至本募集说明书摘要出具之日，发行人董事长、监事和高级管理人员不涉及公务员兼职、领薪情况。发行人董事长、监事和高级管理人员的设置与任命符合《公司法》、公司章程及《公务员法》等相关要求。
第九条 发行人业务情况
一、发行人经营范围及所属行业
陆家嘴集团经营范围：房地产开发经营、市政基础设施、建设投资、投资咨询，实体投资、国内贸易（除专项规定），资产管理经营、信息。
自成立以来，公司主要从事陆家嘴地区土地的批租和商业地产开发及租赁业务。随着行业环境变化和公司自身发展策略的调整，公司业务逐渐从单一的一级土地开发业务发展为一级土地开发和二级市场开发并重的业务模式，同时公司自持的商业地产给公司带来的稳定租赁收入有利于增强公司资本实力，给后续项目开发提供现金支持。近年来，公司一级土地开发的业务比重逐渐降低，正全面转变成长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的经营模式。
二、发行人主营业务情况
发行人作为上海市浦东新区的大型国有独资企业集团，是陆家嘴 金融贸易区重点工程和重大项目市场化运作的投资、建设和管理主体，以及浦东新区国有资产的重要经营管理单位。公司自成立以来，先后 承担了陆家嘴金融区大量成片土地及商业地产项目的开发、世博前滩 地区 2.83 平方公里的开发、在陆家嘴金融区的商业地产业务发展和 世博前滩地区开发中起着重要的作用。
三、发行人未来规划
发行人已经确立了将集团打造成国内领先的综合型股权投资经营公司，将股份公司打造成中国高端商业地产领头羊和将陆金发公司打造成浦东新区重要的金融控股公司三个战略目标。
“十三五”是陆家嘴集团进入战略转型的关键时期，公司将紧紧抓住自贸区“扩区”、上海科创中心建设、新一轮国资国企改革、“一带一路”等重大机遇，积极应对经济增速放缓、房地产市场调整等各类挑战、审时度势、趋利避害、与时俱进，围绕“整合、协同、转型”三大关键词，推动公司各业务板块的整合、产业环节的协同和业务转型的全面深化，持续提升资产质量、投融资能力和开发运营能力。
未来五年，公司将进一步加强对各个业务板块的整合，促进公司各业务板块有机结合，优化内部管控能力和运营能力，形成独特的行业价值标准以及企业价值创造。同时，公司将按照产业链分工协作、垂直协同、价值延伸的发展规律，加强集团下属各企业在业务领域的协同和拓展。
公司将以“开放”为核心，坚持“股权开放、产业开放、区域开放和机制开放”的战略导向，积极推进“混合所有”、拓展产业领域、开拓地理空间、优化治理机制，全面深化公司转型。
第十条 发行人财务情况
本募集说明书摘要引用的发行人的财务数据均来源于发行人
2017 年度经审计的财务报表、2018 年度经审计的财务报表和 2019 年
度经审计的财务报表和 2020 年 1-9 月未经审计的财务报表。
发行人自 2011 年 1 月 1 日起，开始执行财政部 2006 年 2 月 15日颁布的《企业会计准则》。立信会计师事务所（特殊普通合伙）已依据中国注册会计师独立审计准则对发行人 2017 年度合并及本部财务报表进行了审计，并出具了编号为信会师报字[2018]第 ZA21760 号的标准无保留意见的审计报告。
由于立信对发行人提供的审计服务期限到期，发行人通过公开招投标方式对其 2018 年财务决算审计会计师事务所进行审计机构选聘，根据浦东新区国资委《2018 年度陆家嘴集团、金桥集团、浦东商业集团财务决算审计会计师事务所选聘中标公告》，自 2018 年度报告审计开始，发行人合并、本部及约定的子公司（不含陆家嘴股份公司）由天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）负责有关审计工作。
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）已按照选聘公告的要求，依据中国注册会计师独立审计准则对发行人 2018 年度、2019 年度合并及本部财务报表进行了审计，并出具了编号为天职业字[2019]8220号和天职业字[2020]14683 号的标准无保留意见的审计报告。
发行人 2020 年 1-9 月的财务报表未经审计。一、 发行人财务总体情况
（一）发行人近三年及一期主要财务数据
发行人近三年及一期主要财务数据
单位：万元
项目 | 2020 年 9 月末/ 2020 年 1-9 月 | 2019 年末/2019 年度 | 2018 年末/度 | 2017 年末/度 |
资产总计 | 16,867,961.38 | 16,300,837.80 | 14,337,846.82 | 14,002,867.69 |
流动资产 | 7,642,306.62 | 6,902,954.42 | 6,553,171.59 | 6,817,137.95 |
负债合计 | 12,225,840.24 | 11,972,506.04 | 10,339,125.33 | 10,373,783.37 |
流动负债 | 8,336,839.65 | 8,015,408.24 | 6,483,329.67 | 6,104,813.16 |
所有者权益 | 4,642,121.15 | 4,328,331.76 | 3,998,721.49 | 3,629,084.32 |
归属母公司所有者权益 | 2,758,931.74 | 2,636,437.12 | 2,459,287.28 | 2,308,428.50 |
营业收入 | 1,701,990.43 | 1,694,103.21 | 2,652,973.58 | 981,965.88 |
营业成本 | 567,670.05 | 823,454.42 | 993,261.34 | 542,622.49 |
利润总额 | 664,745.13 | 636,914.87 | 656,067.99 | 497,296.13 |
净利润 | 486,733.85 | 506,363.43 | 489,952.07 | 371,437.61 |
经营活动产生的现金流 量净额 | -325,444.40 | 698,139.07 | -167,440.80 | -1,000,770.68 |
投资活动产生的现金流 量净额 | 94,326.56 | -788,309.12 | -74,162.24 | 1,006,615.50 |
筹资活动产生的现金流 量净额 | 290,772.58 | -91,263.12 | 447,308.22 | -141,833.42 |
（二）发行人财务分析
1、偿债能力分析
近三年及一期，发行人主要偿债能力指标如下：
发行人主要偿债能力指标
财务指标 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
流动比率 | 0.92 | 0.86 | 1.01 | 1.12 |
速动比率 | 0.29 | 0.26 | 0.37 | 0.36 |
资产负债率 | 72.48% | 73.45% | 72.11% | 74.08% |
EBITDA 利息保障倍数 | - | 4.14 | 5.14 | 3.43 |
财务指标 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
贷款偿还率 | 100.00% | 100.00% | 100.00% | 100.00% |
利息偿付率 | 100.00% | 100.00% | 100.00% | 100.00% |
注：1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债
3、资产负债率=负债总额/资产总额
4、EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销）/（利息支出+资本化利息支出）
5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
从短期偿债能力看，2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，发行人短期借款分别为 1,173,500.00 万元、1,346,463.00 万元、1,747,347.96 万
元和 1,952,859.32 万元，发行人的流动比率分别为 1.12、1.01、0.86和 0.92；速动比率分别为 0.36、0.37、0.26 和 0.29。由于发行人存货中资产规模大，且土地资产占比较高，故资金回流速度较慢，实际资产流动性较弱。
发行人近三年及一期短期债务情况
单位：万元、%
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
短期借款 | 1,952,859.32 | 79.59 | 1,747,347.96 | 86.82 | 1,346,463.00 | 78.69 | 1,173,500.00 | 89.70 |
一年内到期的非流动 负债 | 500,833.34 | 20.41 | 265,303.26 | 13.18 | 364,593.73 | 21.31 | 134,700.00 | 10.30 |
合计 | 2,453,692.66 | 100.00 | 2,012,651.22 | 100.00 | 1,711,056.73 | 100.00 | 1,308,200.00 | 100.00 |
从长期偿债能力来看，2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司资产负债率分别为 74.08%、72.11%、73.45%和 72.48%；2017-2019 年
末，公司利息保障倍数分别为 3.43、5.14 和 4.14。公司资产负债率基
本维持在 73%左右，利息保障倍数有所波动，主要原因是公司近年来处于项目的集中投入期，单靠企业内部自有资金难以满足发展需要，外部融资规模的增加和负债的上升是公司现阶段发展的合理需求。长期来看，公司资产负债率处于稳定水平，现有资产负债水平不会对公司持续经营和偿债能力产生负面影响。发行人近三年及一期利息保障倍数略有波动，但利息支付压力一般。
2、营运能力分析
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
存货xx率（次/年） | 0.15 | 0.19 | 0.23 | 0.15 |
应收账款xx率（次/年） | 39.02 | 31.30 | 63.51 | 46.81 |
流动资产xx率（次/年） | 0.31 | 0.25 | 0.42 | 0.18 |
固定资产xx率（次/年） | 8.05 | 5.70 | 7.18 | 2.58 |
总资产xx率（次/年） | 0.14 | 0.11 | 0.20 | 0.08 |
2017 年末-2019 年末和2020 年1-9 月，发行人营运能力指标如下：发行人近三年及一期营运能力指标
注：
1、存货xx率=报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
2、应收帐款xx率=报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]
3、流动资产xx率=报告期营业收入/[(期初流动资产余额+期末流动资产余额)/2]
4、固定资产xx率=报告期营业收入/[(期初固定资产余额+期末固定资产余额)/2]
5、总资产xx率=报告期营业收入/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]
近三年及一期，公司存货xx率较低，是因为公司承担了城市基础设施建设、土地开发和一些商品房开发项目，这些项目运转周期较长，资金回收速度较慢。2017 年，公司通过收购苏州绿岸 95%的股权和上海申万置业有限公司（简称“申万置业”）100%股权增加存货
规模，存货xx率大幅下降，推动营业周期显著拉长。2018 年销售收入同比去年有所上升，存货周转变快。
2017 年，公司营业总收入有所下降，应收账款有所增加，导致应收账款xx率降低。2018 年，应收账款xx率继续增加，公司运营情况良好。2019 年，公司营业收入下降较多，应收账款xx率有所下降。
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，流动资产xx率分别为 0.18 次/年、0.42 次/年、0.25 次/年和 0.31 次/年，固定资产xx率分别为 2.58 次/年、7.18 次/年、5.70 次/年和 8.05 次/年，总资产xx率分别为 0.08 次/年、0.20 次/年、0.11 次/年和 0.14 次/年。 2018 年三项指标有较大幅度提高，主要是由于当年度营业收入大幅增长所致。综上所述，发行人业务发展较快，营运情况稳定，有一定的抗风险能力。
3、盈利能力分析
近三年及一期，发行人盈利状况指标如下：
发行人近三年及一期盈利状况指标
单位：万元
财务指标 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
营业收入 | 1,701,990.43 | 1,694,103.21 | 2,652,973.58 | 981,965.88 |
营业成本 | 567,670.05 | 823,454.42 | 993,261.34 | 542,622.49 |
营业利润 | 659,815.65 | 628,712.93 | 649,381.98 | 483,794.59 |
营业外收入 | 5,067.61 | 8,398.99 | 10,359.33 | 14,844.28 |
利润总额 | 664,745.13 | 636,914.87 | 656,067.99 | 497,296.13 |
净利润 | 486,733.85 | 506,363.43 | 489,952.07 | 371,437.61 |
2017-2019 年度和 2020 年 1-9 月， 发行人营业收入分别为
981,965.88 万元、2,652,973.58 万元、1,694,103.21 万元和 1,701,990.43
万元；发行人营业成本分别为 542,622.49 万元、993,261.34 万元、 823,454.42 万元和 567,670.05 万元。2017 年度，发行人营业收入及营业成本均较上年同期有所下降，主要系当年房地产销售板块结转的房产销售收入减少所致。2018 年度，发行人营业收入及营业成本较上年同期大幅增长，主要系当年房产销售业务大幅增长所致。2019 年度，发行人营业收入和营业成本较上年同期有所回落，主要系去年同期确认大额房产销售收入，而当年度未有大额收入结转所致。
报告期内，发行人主营业务利润主要来自于房产销售业务和房产租赁业务。
发行人近三年及一期各业务板块利润情况
单位：万元、%
分类 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | |
土地批租 | - | - | - | - | -1,653.82 | - | -1,451.90 | - |
房产销售 | 762,434.31 | 72.36 | 653,783.55 | 65.74 | 1,389,730.02 | 68.10 | 189,053.58 | 44.31 |
其中：办公销售 | 112,793.79 | 67.97 | 106,828.41 | 47.69 | 270,698.38 | 51.36 | -2,302.49 | - |
住宅销售 | 643,207.60 | 73.04 | 514,815.58 | 69.95 | 1,117,748.52 | 74.13 | 208,788.34 | 52.80 |
其他销售 | 6,432.93 | 91.63 | 32,139.56 | 93.03 | 1,277.84 | 23.13 | -17,432.28 | -35.80 |
房产租赁 | 202,709.41 | 69.30 | 280,988.86 | 69.38 | 262,250.39 | 73.94 | 254,119.04 | 77.65 |
服务 | -1,086.97 | -35.39 | 2,896.83 | 48.28 | 1,239.02 | 14.51 | -831.24 | -11.81 |
工程 | 836.74 | 2.16 | -13,213.86 | -46.37 | -1,691.39 | -5.53 | -725.74 | -4.19 |
酒店 | -305.21 | -6.06 | 4,392.92 | 30.94 | 6,532.53 | 41.26 | 8,473.49 | 66.91 |
土地租赁 | - | - | 1,007.98 | 100.00 | 1,156.09 | 83.61 | 1,450.36 | 90.60 |
物业管理 | 21,836.59 | 19.76 | 16,939.97 | 10.24 | 13,314.02 | 10.12 | 13,145.37 | 12.78 |
金融业务 | 129,788.54 | 75.73 | -45,070.75 | -121.03 | -23,437.85 | -46.35 | -42,965.10 | -87.89 |
其他 | 19,198.16 | 78.51 | -29,279.06 | -79.12 | 10,053.58 | 69.09 | 3,805.56 | 38.75 |
主营业务毛利 | 1,135,411.57 | 66.82 | 872,446.45 | 51.66 | 1,657,492.60 | 62.59 | 424,073.40 | 44.44 |
分类 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | |
其他业务毛利 | -1,091.19 | -39.29 | -1,797.66 | -34.89 | 2,219.65 | 46.84 | 15,269.98 | 54.94 |
营业毛利 | 1,134,320.38 | 66.65 | 870,648.79 | 51.39 | 1,659,712.24 | 62.56 | 439,343.39 | 44.74 |
2017-2019 年度，发行人营业毛利合计分别为 439,343.39 万元、
1,659,712.24 万元和 870,648.79 万元。从营业毛利结构来看，报告期 内房产销售和房产租赁业务为发行人主要的利润来源：2017 年度， 公司房产租赁和房产销售板块实现毛利润分别为 254,119.04 万元和 189,053.58 万元，占当期营业毛利合计的比例分别为57.84%和43.03%。
2018 年度， 公司房产销售和房产租赁板块实现毛利润分别为
1,389,730.02 万元和 262,250.39 万元，占当期营业毛利合计的比例分别为 83.73%和 15.80%。2019 年度，公司房产销售和房产租赁板块实现毛利润分别为 653,783.55 万元和 280,988.86 万元，占当期营业毛利合计的比例分别为 75.09%和 32.27%。
报告期内，发行人投资收益分别为 290,723.70 万元、127,492.92万元、109,756.29 万元和-43,862.10 万元，波动较大。
发行人近三年内投资收益明细如下：
单位：万元
产生投资收益的来源 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
权益法核算的长期股权投资收益 | 69,593.89 | -14,395.01 | 20,324.22 |
处置长期股权投资产生的投资收益 | - | 130,699.71 | 231,729.13 |
以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产在持有期间的投资收益 | 15,596.23 | 173.91 | - |
处置以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产确定的投资收益 | 15,215.48 | 37.96 | 33.74 |
可供出售金融资产等取得的投资收益 | 5,094.07 | 1,118.23 | 23,366.04 |
处置可供出售金融资产取得的投资收益 | - | 42.59 | 386.74 |
银行理财产品收益 | 3,415.48 | 8,742.95 | - |
委托贷款取得的投资收益 | 841.14 | 1,072.58 | 793.08 |
其他 | - | - | 1,409.75 |
合计 | 109,756.29 | 127,492.92 | 290,723.70 |
2018 年度公司投资收益较 2017 年度减少 163,230.78 万元，主要为出售子公司前绣实业 50%股权而产生股权转让收益，其剩余股权按照公允价值计量。2019 年度公司投资收益中用权益法核算的长期股权投资收益较多，主要来源于上海新国际博览中心有限公司、陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司、上海悦耀置业发展有限公司。
近三年，发行人资产减值损失主要为 26,059.84 万元、449,373.86万元和-7,632.21 万元，主要为可供出售金融资产和固定资产的的减值损失。2018 年度，发行人资产减值损失大幅增加，主要是由于持股 80%的上海财居投资管理合伙企业（有限合伙）在当年对其持有的可供出售金融资产计提了 21.22 亿元的大额减值损失，且公司对不能产
生经济效益的市政资产计提了 21.39 亿元的减值损失。
报告期内，发行人政府补贴2主要来源于计入营业外收入的政府对其建设浦东新区公共设施的补助与其他扶持资金，和计入其他收益中的政府补贴。2017-2019 年度，发行人政府补贴合计为 14,139.76万元、8,100.35 万元和 10,088.72 万元，明细如下：
单位：万元
项目 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
计入营业外收入的政府补助 |
2 根据财会[2017]30 号修订的一般企业财务报表格式，2017 年起，与公司日常活动无关的政府补助计入营业外收入，与公司日常活动相关的政府补助中计入了其他收益。
三林镇专项扶持资金 | 1,095.00 | 3,699.00 | 5,400.00 |
旅游发展专项资金 | - | 484.88 | - |
扶持基金 | - | 12.40 | 24.30 |
档案科研项目 | - | 1.00 | - |
地方厕所项目建设补贴 | - | 8.88 | - |
购置税控盘及系统服务 | - | - | 0.13 |
浦东新区社会领域信息化资助资金 | 90.00 | - | - |
政府税收贡献奖 | 15.00 | - | - |
小计 | 1,200.00 | 4,206.16 | 5,424.43 |
计入其他收益中的政府补贴 | |||
政府扶持基金 | 1,991.95 | 1,688.03 | 4,157.45 |
金融业扶持基金等 | 6,120.44 | 1,520.93 | 3,939.28 |
老小区物业管理达标补助 | 624.79 | 620.47 | 616.88 |
稳岗补贴 | 54.46 | 59.44 | - |
地方教育附加专项资金 | - | 5.32 | - |
购置房产补贴 | 68.42 | - | 1.71 |
临港专项补贴 | 24.40 | - | - |
丹阳丘陵山区农业综合开发项目财政 补贴款 | 4.28 | - | - |
小计 | 8,888.72 | 3,894.19 | 8,715.33 |
合计 | 10,088.72 | 8,100.35 | 14,139.76 |
4、现金流量分析
近三年及一期，发行人现金流量情况如下：
发行人近三年及一期现金流情况指标
单位：万元
财务指标 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
经营活动产生的现金流量净额 | -325,444.40 | 698,139.07 | -167,440.80 | -1,000,770.68 |
投资活动产生的现金流量净额 | 94,326.56 | -788,309.12 | -74,162.24 | 1,006,615.50 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 290,772.58 | -91,263.12 | 447,308.22 | -141,833.42 |
现金及现金等价物净增加额 | 59,368.10 | -181,701.37 | 206,530.56 | -136,978.73 |
（1）经营活动产生的现金流量
2017-2019 年度和 2020 年 1-9 月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-1,000,770.68 万元、-167,440.80 万元、698,139.07 万元和
-325,444.40 万元；公司经营活动产生的现金流入分别为 1,979,358.78
万元、2,609,920.87 万元、3,530,525.49 万元和 2,882,236.86 万元；公
司经营活动产生的现金流出分别为 2,980,129.46 万元、2,777,361.68万元、2,832,386.42 万元和 3,207,681.27 万元。
2017 年度经营活动现金流入 1,979,358.78 万元，较去年同期减少
8,049.98 万元，下降 0.41%。公司收到其他与经营活动有关的现金为
497,290.77 万元，较去年同期增加 227,384.37 万元，同比增长 84.25%，主要系项目往来款有所上升所致。2017 年度经营活动现金流出主要以购买商品、接受劳务支付的现金为主。公司购买商品、接受劳务支付的现金为 1,893,100.03 万元，较去年同期增加 787,832.83 万元，同比增长 71.28%，主要是由于购入申万置业和苏州绿岸项目支付 77 亿元所致。
2018 年度，公司经营活动现金流入 2,609,920.87 万元，经营活动现金流出 2,777,361.68 万元。 2018 年经营活动现金净流出为 167,440.80 万元，较去年同期减少 833,329.87 万元，同比下降 83.27%，
主要系苏州绿岸购买商品接受劳务 90 亿元。
2019 年度，公司经营活动现金流入 3,530,525.49 万元，经营活动现金流出 2,832,386.42 万元。2019 年度经营活动现金净流入为 698,139.07 万元，较去年同期增加 865,579.88 万元，主要系发行人本期购买商品、接受劳务支付的收取现金较多。
2020 年 1-9 月，公司经营活动现金流入 2,882,236.86 万元，经营
活动现金流出 3,207,681.27 万元。2020 年 1-9 月经营活动现金净额为
-325,444.40 万元，较去年同期增加 57.79%，主要系 2020 年前三季度
较 2019 年度同期建设支出投入金额减少所致。
（2）投资活动产生的现金流量
2017-2019 年度和 2020 年 1-9 月，公司投资活动产生的现金流量分别为 1,006,615.50 万元、-74,162.24 万元、-788,309.12 万元和
94,326.56 万元；公司投资活动产生的现金流入分别为 3,414,033.97 万元、1,697,416.14 万元、2,035,043.30 万元和 2,997,295.95 万元；公司
投资活动产生的现金流出分别为 2,407,418.48 万元、1,771,578.38 万元、2,823,352.41 万元和 2,902,969.38 万元。
公司投资活动现金流出较大，投资支付的现金较多，一方面，由于公司的多元化经营战略，报告期内公司扩大了对企业投资、改制的投资。另一方面，公司对政府性重大投资项目的资金投入使得公司投资性活动产生的现金流出较大，公司作为浦东新区国资委下属国有独资公司，担负浦东新区多项重大项目的建设投资。
2017 年度，公司投资活动现金流入 3,414,033.97 万元，投资活动
现金流出 2,407,418.48 万元，净流入 1,006,615.50 万元，投资性现金
净流量较去年同期增加 1,271,602.44 万元，主要是由于当年收回投资金额有所增加、投资支付现金大幅下降所致。
2018 年度，公司投资活动现金流入 1,697,416.14 万元，投资活动
现金流出 1,771,578.38 万元，净流出 74,162.24 万元，投资资金流向主要为金融板块日常业务及银企专项合作产品等投资。2018 年度公
司投资性现金净流量较去年同期减少 1,080,777.74 万元，主要是由于
2018 年陆家嘴集团购买财兢基金 10 亿，2017 年陆家嘴集团赎回理财
同比 2018 年约多 58 亿，2017 年股份公司赎回理财同比 2018 年多 39
亿。
2019 年度，公司投资活动现金流入 2,035,043.30 万元，投资活动
现金流出 2,823,352.41 万元，净流出 788,309.12 万元。2019 年度公司
投资性现金净流量较去年同期减少 714,146.87 万元，主要是由于 2019
年度发行人购建固定资产支付的现金较多，主要是xx中区项目 91
亿元和川沙地块 30 亿元，而去年同期未有此项大额投资。
2020 年 1-9 月，公司投资活动现金流入 2,997,295.95 万元，投资
活动现金流出 2,902,969.38 万元，净流入 94,326.56 万元。2020 年 1-9
月公司投资性现金净流量较去年同期减少 80.95%，主要是由于 2019
年投资 30 亿元川沙项目和 18 亿元xx项目。
（3）筹资活动产生的现金流量
2017-2019 年度和 2020 年 1-9 月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-141,833.42 万元、447,308.22 万元、-91,263.12 万元和 290,772.58 万元；公司筹资活动产生的现金流入分别为 2,473,225.35万元、3,633,512.49 万元、4,140,499.45 万元和 3,305,255.49 万元；公
司筹资活动产生的现金流出分别为 2,615,058.77 万元、3,186,204.27 万元、4,231,762.57 万元和 3,014,482.92 万元。在国家对房地产行业 的宏观调控影响下，公司担负金融城深度开发和前滩开发建设的重任，重大项目的建设对外融资力度较大。2010 年开始，公司对基础设施 建设和优质项目的投资较多，同时对于宏观调控和市场资金面的预期
有所调整，因此通过银行贷款等融资渠道加大了对外筹资力度，筹资活动现金流有较大净流入，为公司经营发展提供了有力的资金支持。
2017 年度，公司筹资活动现金流入 2,473,225.35 万元，筹资活动
现金流出 2,615,058.77 万元，净流出 141,833.42 万元，筹资性现金净
流量较去年同期减少 164,121.01 万元，主要是由于新增借款大幅减少所致。
2018 年度，公司筹资活动现金流入 3,633,512.49 万元，筹资活动
现金流出 3,186,204.27 万元，净流入 447,308.22 万元，筹资活动现金流入主要来源xxx借款。2018 年度，公司筹资活动现金流净额较去年同期增加 589,141.65 万元，主要是由于 2018 年同比多发行债券
14 亿，2017 年发行人下辖股份公司及爱建证券因产品到期清退支付
20 亿元、国资委增资陆家嘴集团 15 亿元，2018 年无上述 2 项。
2019 年度，公司筹资活动现金流入 4,140,499.45 万元，筹资活动
现金流出 4,231,762.57 万元，净流出 91,263.12 万元，筹资活动现金流入主要来源于股东投资和新增借款。2019 年度，公司筹资活动现金流净额较去年同期减少 538,571.35 万元，主要是由于发行人本年度
为降低有息负债，于 2019 年底有大额还款。
2020 年 1-9 月，公司筹资活动现金流入 3,305,255.49 万元，筹资
活动现金流出 3,014,482.92 万元，净流入 290,772.58 万元。2020 年
1-9 月，公司筹资活动现金流净额较去年同期减少 18.84%。
总体来看，公司筹资活动产生的现金流较好地补充了经营活动与 投资活动现金流之间的缺口，有效地支持了公司各项业务的迅速发展。
（三）资产负债结构分析
1、资产结构分析
发行人近三年及一期主要资产构成情况
单位：万元、%
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
货币资金 | 672,249.81 | 3.99 | 591,421.74 | 3.63 | 776,214.05 | 5.41 | 552,875.53 | 3.95 |
结算备付金 | 59,636.66 | 0.35 | 81,056.64 | 0.50 | 71,884.28 | 0.50 | 56,911.21 | 0.41 |
拆出资金 | 90,290.08 | 0.54 | - | - | - | - | - | - |
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产 | - | - | 34.81 | 0.00 | - | - | - | - |
交易性金融资产 | 185,931.72 | 1.10 | 174,427.41 | 1.07 | 325,583.13 | 2.27 | 300,951.33 | 2.15 |
应收账款 | 62,136.82 | 0.37 | 54,189.20 | 0.33 | 54,063.00 | 0.38 | 29,477.38 | 0.21 |
预付款项 | 53,560.97 | 0.32 | 45,260.96 | 0.28 | 27,526.77 | 0.19 | 44,140.17 | 0.32 |
其他应收款 | 300,046.30 | 1.78 | 265,045.41 | 1.63 | 283,253.13 | 1.98 | 162,463.71 | 1.16 |
买入返售金融资 产 | 142,042.15 | 0.84 | 92,124.60 | 0.57 | 139,616.00 | 0.97 | 331,275.87 | 2.37 |
存货 | 5,191,128.71 | 30.78 | 4,825,359.46 | 29.60 | 4,131,198.40 | 28.81 | 4,599,069.44 | 32.84 |
其他流动资产 | 880,283.40 | 5.22 | 774,034.20 | 4.75 | 743,832.84 | 5.19 | 739,973.31 | 5.28 |
一年内到期的非 流动资产 | 5,000.00 | 0.03 | - | - | - | - | - | - |
流动资产合计 | 7,642,306.62 | 45.31 | 6,902,954.42 | 42.35 | 6,553,171.59 | 45.71 | 6,817,137.95 | 48.68 |
发放贷款及贷款 | 49,934.11 | 0.30 | ||||||
债权投资 | 92,408.05 | 0.55 | 149,752.34 | 0.92 | - | - | - | - |
可供出售金融资 产 | 294,142.07 | 1.74 | 289,641.01 | 1.78 | 760,905.79 | 5.31 | 674,842.16 | 4.82 |
其他非流动金融 资产 | 436,829.70 | 2.59 | 471,233.73 | 2.89 | - | - | - | - |
长期应收款 | - | - | - | - | - | 0.00 | 248.08 | 0.00 |
长期股权投资 | 2,079,861.94 | 12.33 | 2,169,866.57 | 13.31 | 2,009,953.84 | 14.02 | 1,922,558.69 | 13.73 |
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
投资性房地产 | 5,137,224.83 | 30.46 | 5,148,864.31 | 31.59 | 3,778,149.49 | 26.35 | 2,936,713.08 | 20.97 |
固定资产 | 278,669.19 | 1.65 | 285,374.58. | 1.75 | 308,916.31 | 2.15 | 472,415.43 | 3.37 |
在建工程 | - | - | - | - | 14.05 | 0.00 | 55,824.13 | 0.40 |
无形资产 | 3,393.13 | 0.02 | 3,903.62 | 0.02 | 3,433.47 | 0.02 | 3,387.94 | 0.02 |
开发支出 | 52.87 | 0.00 | 52.87 | - | 112.45 | - | - | - |
商誉 | 87,092.20 | 0.52 | 87,092.20 | 0.53 | 87,092.20 | 0.61 | 87,092.20 | 0.62 |
长期待摊费用 | 20,260.68 | 0.12 | 22,341.97 | 0.14 | 21,997.48 | 0.15 | 12,752.60 | 0.09 |
递延所得税资产 | 733,250.98 | 4.35 | 759,925.16 | 4.66 | 719,395.20 | 5.02 | 534,220.42 | 3.82 |
其他非流动资产 | 12,535.00 | 0.07 | 9,835.00 | 0.06 | 94,704.96 | 0.66 | 485,675.01 | 3.47 |
非流动资产合计 | 9,225,654.76 | 54.69 | 9,397,883.37 | 57.65 | 7,784,675.23 | 54.29 | 7,185,729.74 | 51.32 |
资产总计 | 16,867,961.38 | 100.00 | 16,300,837.80 | 100.00 | 14,337,846.82 | 100.00 | 14,002,867.69 | 100.00 |
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，发行人总资产规模总体保持持续增长态势， 分别为 14,002,867.69 万元、14,337,846.82 万元、 16,300,837.80 万元和 16,867,961.38 万元。发行人流动资产以存货为主，非流动资产以长期股权投资、投资性房地产为主。2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司流动资产占总资产比例分别为 48.68%、 45.71%、42.35%和 45.31%，公司非流动资产比例略高于流动资产，占总资产比例分别为 51.32%、54.29%、57.65%和 54.69%，公司流动资产主要以存货为主。
（1）货币资金
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司货币资金金额分别为
552,875.53 万元、776,214.05 万元、591,421.74 万元和 672,249.81 万
元，占当期总资产比例分别为 3.95%、5.41%、3.63%和 3.99%，发行人的货币资金主要以银行存款为主。
发行人货币资金明细
单位：万元、%
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | ||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
库存现金 | 7.63 | 0.00 | 7.03 | 0.00 |
银行存款 | 669,506.73 | 99.59 | 586,896.23 | 99.23 |
其他货币资金 | 2,735.45 | 0.41 | 4,518.48 | 0.76 |
合计 | 672,249.81 | 100.00 | 591,421.74 | 100.00 |
截至 2017 年末，公司货币资金金额为 552,875.53 万元，较去年同期减少 134,721.75 万元，减幅 19.59%，主要系公司收购了苏州绿岸、申万置业以及陆金发少数股权，货币资金相应减少。截至 2018
年末， 公司货币资金金额为 776,214.05 万元， 较去年同期增加
223,338.52 万元，增幅 40.40%，主要系公司下属上海仁耀置业有限公
司及上海仁陆置业有限公司 2018 年出售房产收入大幅增加所致。截
至 2019 年末，公司货币资金金额为 591,421.74 万元，较 2018 年末减少 184,792.31 万元，减幅 23.81%，主要系公司为进军xx科技城核心区的建设，购买了相应地块的国有建设用地使用权，导致货币资金减少。
总体趋势上看，公司始终保持与经营规模及资产规模相匹配的货币资金，以保障正常经营活动的有序开展，同时充裕的货币资金为公司寻找商机及快速拓展提供了可靠的资金支持。
截至 2020 年 9 月末，公司无受限货币资金。
（2）交易性金融资产
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司交易性金融资产分别为
300,951.33 万元、325,583.13 万元、174,427.41 万元和 185,931.72 万
元，占总资产比率分别为 2.15%、2.27%、1.07%和 1.10%。
发行人交易性金融资产明细
单位：万元、%
项目 | 2019 年末 | |
金额 | 占比 | |
债务工具投资 | 37,871.67 | 27.73 |
权益工具投资 | 136,555.73 | 72.27 |
合计 | 174,427.41 | 100.00 |
截至 2017 年末，发行人交易性金融资产 300,951.33 万元，占总资产比重的 2.15%，较 2016 年末下降 42.93%，主要是以公允价值计量的金融资产的减少所致。截至 2018 年末，发行人交易性金融资产
325,583.13 万元，占总资产比重的 2.27%，较 2017 年末增长 8.18%。
截至 2019 年末，发行人交易性金融资产 174,427.41 万元，占总资产比重的 1.07%，较 2018 年末减少 151,155.72 万元，减幅 46.43%，主要是由于子公司陆家嘴股份首次执行新金融工具准则导致的变化。截至 2020 年 9 月末，发行人交易性金融资产 185,931.72 万元，占总资产比重的 1.10%，较 2019 年末增长 6.60%。
（3）应收账款
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司应收账款分别为 29,477.38万元、54,063.00 万元、54,189.20 万元和 62,136.82 万元。公司的应收账款主要为物业租赁形成的应收租金款和应收房产销售款、应收资管管理费及代垫资管流动资金，均为经营性应收账款。
公司最近一年末应收账款期限结构
单位：万元、%
账龄 | 2019 年 12 月 31 日 | ||
原值 | 坏账准备 | 占比 | |
1 年以内 | 54,370.77 | 236.31 | 99.19 |
1 年以上 | 444.46 | 389.72 | 0.81 |
合计 | 54,815.23 | 626.03 | 100.00 |
2017 年末，公司应收账款为 29,477.38 万元，较 2016 年末增加
16,999.52 万元，增幅 136.24%，主要是由于近塘东、世纪大都会等新项目租赁合同增加，并桉权责发生制确认收入。
2018 年末，公司应收账款为 54,063.00 万元，较 2017 年末增加
24,585.62 万元，增幅 83.41%，主要是由于公司陆家嘴金融广场，陆家嘴金控广场和L+MALL 均于 2018 年度投入运营，故按照权责发生制确认收入。
2019 年末，公司应收账款为 54,189.20 万元，较 2018 年末增加
126.20 万元，增幅 0.23%。
2020 年 9 月末，公司应收账款为 62,136.82 万元，较 2019 年末增加 7,947.62 万元，增幅 14.67%。
（4）预付账款
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司预付账款分别为 44,140.17万元、27,526.77 万元、45,260.96 万元和 53,560.97 万元，占总资产比率分别为 0.32%、0.19%、0.28%和 0.32%。
公司最近一年末预付账款期限结构
单位：万元、%
账龄 | 2019 年 12 月 31 日 | |
金额 | 占比 | |
1 年以内 | 20,028.09 | 44.25 |
账龄 | 2019 年 12 月 31 日 | |
金额 | 占比 | |
1 年至 2 年（含 2 年） | 73.24 | 0.16 |
2 年至 3 年（含 3 年） | 1,710.00 | 3.78 |
3 年以上 | 23,449.63 | 51.81 |
合计 | 45,260.96 | 100.00 |
预付账款主要为预付工程建设款项以及其他预付款项。2017 年末，公司预付账款 44,140.17 万元，较上年同期减少 20,979.35 万元，下降 32.22%，主要原因为预付工程款项的减少。
2018 年末公司预付账款 27,526.77 万元， 较上年同期减少
16,613.40 万元，下降 37.64%，主要系上海前滩国际商务区投资（集
团）有限公司 2018 年支付总包结转企业天地二期和前滩 29-03 地块
至存货科目所致，且上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 2018 年支付
总包款因此结转预付账款 0.7 亿元。
2019 年末公司预付账款 45,260.96 万元， 较上年同期增加
17,734.20 万元，增幅 64.43%，主要是由于 2019 年向子公司上海陆家嘴荣成房地产开发有限公司、上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司支付征收安置房定向供应预付 1.78 亿元。
2020 年 9 月末，公司预付账款 53,560.97 万元，较 2019 年末增加 8,300.01 万元，增幅 18.34%。
（5）其他应收款
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末， 公司其他应收款分别为
153,432.46 万元、280,121.30 万元、265,045.41 万元和 300,046.30 万
元，占总资产比率分别为 1.10%、1.95%、1.63%和 1.78%。
其他应收款主要是应收浦东新区土地储备中心的土地储备账户应收款项以及押金、保证金、关联方往来款等其他应收款项。2017年末，公司其他应收款为 162,463.71 万元，较上年末减少 38,653.00万元，减少 19.22%；2018 年末，公司其他应收款为 283,253.13 万元，较上年末增加 120,789.42 万元，增加 74.35%，主要由于 2018 年集团新增预付xx土地保证金3.65 亿，前滩新增应收仁远7.6 亿（预分红）。 2019 年末， 公司其他应收款为 265,045.41 万元， 较上年末减少
18,207.72 万元，减幅 6.43%。2020 年 9 月末，公司其他应收款为
300,046.30 万元，较上年末增加 35,000.89 万元，增幅 13.21%。
发行人2019年末其他应收款前五大单位
单位：万元、%
序号 | 单位名称 | 期末余额 | 占比 | 账龄 | 款项性质 | 与发行人关系 | 类型 | 截至 2019 年末回款情况 | 未来回款计划 |
1 | 上海仁远投资合 伙企业（有限合伙） | 172,900.00 | 65.01 | 2 年以内 （含 2 年） | 关联方往来款 | 关联方 | 经营性 | 未回款 | |
2 | 中国信托业保障 基金有限责任公司 | 37,298.61 | 14.02 | 1-2 年（含 2 年） | 往来款 | 非关联方 | 经营性 | 未回款 | 2020 年可收回 |
3 | 浦东新区土地储 备中心 | 23,720.79 | 8.92 | 3 年以上 | 垫付款 | 非关联方 | 经营性 | 未回款 | 暂无 |
4 | 中国华源集团有 限公司 | 10,989.61 | 4.13 | 3 年以上 | 担保款 | 非关联方 | 经营性 | 未回款 |
3 该笔其他应收款由发行人子公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司以往来款形式为该上海仁远投资合伙企业（有限合伙）投资形成，拟在 2020 年一季度完成 1.5 亿元-2 亿元的回款，剩余金额将视该公司资金需求而定。
4 发行人作为债权人之一，继续与其他债权人一起，等待清算组分配华源公司财产。截至本募集说明书摘要出具之日，华源公司可供分配数额尚未完成清算。
序号 | 单位名称 | 期末余额 | 占比 | 账龄 | 款项性质 | 与发行人关系 | 类型 | 截至 2019 年末回款情况 | 未来回款计划 |
5 | 上海港城开发（集团）有限公司 | 2,710.74 | 1.02 | 1 年以内 （含 1 年） | 代收代付款项 | 关联方 | 经营性 | 未回款 | 2020-2022 年陆续回款 |
合计 | 247,619.75 | 93.10 | - | - | - | - | - | - | |
发行人 2020 年 9 月末其他应收款前五大单位
单位：万元、%
序 号 | 单位名称 | 期末余额 | 占比 | 账龄 | 款项性质 | 与发行人 关系 | 类型 | 未来回款 计划 |
1 | 上海仁远投资合伙 企业（有限合伙） | 170,629.76 | 56.87 | 2 年以内 （含 2 年） | 关联方往来款 | 关联方 | 经营性 | |
2 | 中国信托业保障基 金有限责任公司 | 20,158.28 | 6.72 | 1-2 年（含 2 年） | 往来款 | 非关联方 | 经营性 | 2020 年可 收回 |
3 | 浦东新区土地储备 中心 | 23,720.79 | 7.91 | 3 年以上 | 垫付款 | 非关联方 | 经营性 | 暂无 |
4 | 中国华源集团有限 公司 | 10,989.61 | 3.66 | 3 年以上 | 担保款 | 非关联方 | 经营性 | |
5 | 上海港城开发（集团）有限公司 | 4,641.11 | 1.55 | 1 年以内 （含 1 年） | 代收代付款项 | 关联方 | 经营性 | 2020-2022 年陆续回款 |
合计 | 230,139.55 | 76.70 | - | - | - | - | - | |
（6）存货
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司存货分别为 4,599,069.44
万元、4,131,198.40 万元、4,825,359.46 万元和 5,191,128.71 万元，占
5 该笔其他应收款由发行人子公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司以往来款形式为该上海仁远投资合伙企业（有限合伙）投资形成，回笼金额将视该公司资金需求而定。
6 发行人作为债权人之一，继续与其他债权人一起，等待清算组分配华源公司财产。截至本募集说明书摘要出具之日，华源公司可供分配数额尚未完成清算。
总资产比率分别为 32.84%、28.81%、29.60%和 30.78%，为公司资产结构的重要组成部分。总体来看，公司存货规模整体呈现不断增长的态势。
2017 年末，发行人存货为 4,599,069.44 万元，较上年同期增加
1,897,408.53 万元，增长 70.23%，主要由于公司公共建筑建设支出和
商品房建设支出持续投入7。2018 年末，发行人存货为 4,131,198.40万元，较上年同期减少 467,871.04 万元，下降 10.17%，主要由于房价受宏观调控影响，发行人房产销售量上升，去库存速度较快。2019年末，发行人存货为 4,825,359.46 万元，较上年同期增加 694,161.06万元，增幅 16.80%，主要系公司为进军xx科技城核心区的建设，购买了相应地块的国有建设用地使用权所致。2020 年 9 月末，发行人存货为 5,191,128.71 万元，较上年同期增加 365,769.25 万元，增幅 7.58%。
公司分项目核算开发成本，在成本核算前根据开发规模、开发周期和产品形态的不同确定成本核算对象。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和各项开发间接费等。房屋开发项目竣工验收后，开发成本将结转至开发产品科目，待销售后转入主营业务成本科目。库存商品金额较小，主要代表公司除上述两项存货以外的将用于项目建设的其他存货。
发行人近一年末存货分类明细如下：
发行人近一年末存货分类明细表
7公共建筑建设支出绝大部分为已开工尚处于建设期办公项目，极少部分为办公项目相应配套的商业设施等
单位：万元
项目 | 2019 年末 | ||
账面余额 | 跌价准备 | 账面价值 | |
库存商品（产成品） | 794,082.73 | 255.96 | 793,826.77 |
自制半成品及在产品 | 3,789,149.61 | 377.00 | 3,788,772.61 |
其他 | 242,726.91 | - | 242,726.91 |
合计 | 4,825,992.42 | 632.96 | 4,825,359.46 |
发行人近一年末存货的主要明细如下：
发行人近一年末主要存货明细
单位：万元
项目 | 2019 年末余额 |
苏地 2008-G-6 号地块 | 996,007.79 |
申港街道 1 街坊 139/31 丘、139/32 丘、139/33 丘、139/35 丘、139/36 丘、139/37 丘 | 288,792.37 |
御桥 11 地块 | 287,688.98 |
xxx 000 xx 0/00 x | 000,000.00 |
xx 06-01B 地块住宅项目 | 205,346.07 |
xxxx 000 xx 0/0 x | 000,000.00 |
xxx 000 xx 0/00 x | 000,000.00 |
祝桥 E2-1 | 161,795.34 |
xxxx 000 x 0/0 x | 000,000.00 |
xxxx 0 xx 000/00 x | 000,000.00 |
xxxxxxxxx X00-00 住宅 | 147,213.00 |
祝桥 E3-1 | 134,389.35 |
xxx 000 xx 0/00 x | 000,000.00 |
前滩 41#42#47#53 地块 | 121,570.49 |
xxx 000 xx 0/00 x | 120,071.36 |
xxxxxxxxxxx 00 x | 115,594.88 |
xxxxxxxxxxx | 000,000.00 |
xxx 000 xx 0/00 x | 000,000.00 |
陆家嘴中心区 | 102,954.87 |
合计 | 3,927,461.88 |
（7）其他流动资产
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司其他流动资产余额分别为
739,973.31 万元、743,832.84 万元、774,034.20 万元和 880,283.40 万
元，占总资产的比例分别为 5.28%、5.19%、4.75%和 5.22%。
2018 年末，公司其他流动资产余额较 2017 年末增加 3,859.53 万元，增幅 0.52%。2019 年末，公司其他流动该资产余额较 2018 年度增加 30,201.36 万元，增幅 4.06%。2020 年 9 月末，公司其他流动该资产余额较 2019 年末增加 106,249.20 万元，增幅 13.73%。
发行人近三年其他流动资产构成情况
单位：万元
项目 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
融出资金 | 82,573.46 | 65,679.19 | 95,761.29 |
可供出售金融资产（一年以内 部分） | - | 64,815.00 | 490,512.60 |
待抵扣进项税 | 113,397.26 | 90,525.27 | 44,852.200 |
预缴各项税费 | 85,690.86 | 54,799.43 | 106,422.35 |
理财产品 | 140,000.00 | 251,723.00 | - |
委托贷款 | 5,994.83 | 28,787.36 | - |
应收款项类投资 | 103,081.33 | 184,900.00 | - |
债权投资 | 238,875.30 | - | - |
其他 | 4,421.16 | 2,603.59 | 2,424.87 |
合计 | 774,034.20 | 743,832.84 | 739,973.31 |
（8）可供出售金融资产
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司可供出售金融资产分别为
674,842.16 万元、760,905.79 万元、289,641.01 万元和 294,142.07 万
元，占总资产比率分别为 4.82%、5.31%、1.78%和 1.74%。可供出售
金融资产主要由可供出售债券和可供出售权益工具构成。
近三年及一期发行人可供出售金融资产分类明细
单位：万元
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
可供出售债券 | - | - | 163,850.00 | 9,775.00 |
可供出售权益工具 | 294,142.07 | 289,641.01 | 597,055.79 | 665,067.16 |
其中：按公允价值计量 | 208,357.65 | 97,771.77 | 374,724.53 | 251,983.64 |
按成本计量 | 85,784.43 | 191,869.24 | 222,331.26 | 413,083.52 |
合计 | 294,142.07 | 289,641.01 | 760,905.79 | 674,842.16 |
2017 年末，发行人可供出售金融资产为 674,842.16 万元，较上年同期减少 732,864.89 万元，下降 52.06%，主要由于理财产品投资额减少。2018 年末，发行人可供出售金融资产为 760,905.79 万元，较上年同期增长 12.75%，主要由于可供出售权益工具较上年末增加 86,063.63 万元所致。2019 年末， 发行人可供出售金融资产为
289,641.01 万元，较 2018 年末减少 471,264.78 万元，减幅为 61.93%，主要是发行人子公司陆家嘴股份首次执行新金融工具准则导致的变化。2020 年 9 月末，发行人可供出售金融资产为 294,142.07 万元，
较 2019 年末增加 4,501.06 万元，增幅为 1.55%。
近年来，发行人可供出售金融资产期末余额增速较快，其主要是由于发行人子公司陆金发公司的金融业务有较为快速的发展，其增加了对债券类金融工具的投资，导致了发行人可供出售债券期末余额的增长。同时，发行人通过投资于具有较为稳定收益的金融产品以提高资金的使用效率，使得其可供出售权益工具增加。
（9）长期股权投资
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司长期股权投资分别为
1,922,558.69 万元、2,009,953.84 万元、2,169,866.57 万元和2,079,861.94
万元，占总资产比率分别为 13.73%、14.02%、13.31%和 12.33%。
公司近三年长期股权投资分类
单位：万元
项目 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
对合营/联营企业投资 | 2,156,412.56 | 1,996,499.83 | 460,004.63 |
对成本法企业投资 | - | - | 1,449,100.04 |
股权分置流通权 | 18,395.15 | 18,395.15 | 18,395.15 |
小计 | 2,174,807.70 | 2,014,894.97 | 1,927,499.82 |
减：长期股权投资减值准备 | 4,941.13 | 4,941.13 | 4,941.13 |
合计 | 2,169,866.57 | 2,009,953.84 | 1,922,558.69 |
公司长期股权投资金额较大，主要是对合营及联营企业的投资活动。近三年公司长期股权投资总体呈现增长态势，在公司多元化经营战略的背景下，长期股权投资的持续增长反映了公司良好的扩张态势和经营管理模式。
2017 年末，发行人长期股权投资余额为 1,922,558.69 万元，较上年同期增长 15.98%，主要是对陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司、上海浦东嘉里城房地产有限公司、上海中心大厦建设发展有限公司、上海富都世界发展有限公司、上海新国际博览中心有限公司等联营、合营公司的投资。2018 年末，发行人长期股权投资余额为 2,009,953.84万元，较上年同期增长 4.55%，变动不大。2019 年末，发行人长期股权投资余额为 2,169,866.57 万元，较上年同期增长 159,912.73 万元，较 2018 年末上升 7.96%，主要是由于该年度按照权益法核算的公司确认的投资收益较多。2020 年 9 月末，发行人长期股权投资余额为 2,079,861.94 万元，较 2019 年末减少 90,004.63 万元，减幅 4.15%。
最近三年末发行人长期股权投资余额明细
单位：万元
被投资单位 | 投资成本 | 2017 年末 | 2018 年末 | 2019 年末 |
1．合营企业 | ||||
信德前滩（上海）文化置业有限公司 | 130,000.00 | 124,971.00 | 129,938.15 | 149,862.49 |
上海耀雪置业有限公司 | 40,000.00 | 39,761.17 | 39,919.02 | 39,897.88 |
上海富都世界发展有限公司 | 17,068.93 | 20,947.53 | 16,592.84 | 14,075.04 |
上海新国际博览中心有限公司 | 59,150.58 | 94,251.15 | 97,184.08 | 97,762.75 |
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上 海）有限公司 | 150.00 | 291.91 | 299.63 | 286.41 |
陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 | 175,000.00 | 179,781.87 | 180,110.26 | 191,082.10 |
上海前绣实业有限公司 | - | - | 134,090.49 | 131,560.90 |
小计 | 421,369.51 | 460,004.63 | 598,134.46 | 624,527.56 |
2．联营企业 | ||||
上海地产三林滨江生态建设有限公司 | 80,000.00 | 79,939.12 | 79,791.43 | 79,620.72 |
上海前滩新能源发展有限公司 | 4,200.00 | 4,200.00 | 4,200.00 | 4,234.20 |
上海悦耀置业发展有限公司 | 93,092.18 | 119,726.53 | 120,759.49 | 164,564.87 |
上海企华医院有限公司 | 8,010.00 | 7,905.02 | 7,895.66 | 7,826.50 |
上海市xx江行人隧道联合发展有限 公司 | 4,750.00 | 6,514.67 | 6,338.59 | 6,558.01 |
湖南长沙会展中心投资有限责任公司 | 20,000.00 | 29,568.85 | 28,645.04 | 27,425.51 |
上海东方明珠游乐有限公司 | 750.00 | 785.36 | 784.44 | 918.17 |
上海申迪（集团）有限公司 | 920,279.25 | 831,453.39 | 800,529.36 | 793,375.80 |
上海钻石交易所有限公司 | 979.43 | 2,318.09 | 2,827.09 | 3,218.51 |
上海益陆望投资咨询有限公司 | 500.00 | 399.53 | - | - |
上海浦东嘉里城房地产有限公司 | 27,344.68 | 34,928.35 | 35,578.29 | 35,160.45 |
上海中心大厦建设发展有限公司 | 307,898.24 | 283,494.44 | 269,799.95 | 262,063.78 |
上海陆家嘴xxx资产管理有限公司 | 30.00 | 30.85 | 30.89 | 31.01 |
上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 | 49.00 | 119.99 | 269.22 | 434.36 |
上海绿岛阳光置业有限公司 | 450.00 | 1,786.21 | 1,786.21 | 1,729.72 |
上海中心大厦世邦xxx物业管理有 限公司 | 150.00 | 218.56 | 292.79 | 249.87 |
上海陆家嘴投资发展有限公司 | 3,250.37 | 14,801.66 | 10,703.10 | 9,807.54 |
被投资单位 | 投资成本 | 2017 年末 | 2018 年末 | 2019 年末 |
上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 | 201.20 | 565.69 | 628.44 | 596.86 |
上海陆家嘴野村资产管理有限公司 | 900.00 | 892.94 | 897.43 | 883.74 |
上海自贸区股权投资基金管理有限公 司 | 200.00 | 792.20 | 817.18 | 948.44 |
上海新高桥开发有限公司 | 16,956.52 | 28,658.58 | 25,790.77 | 19,366.93 |
上海国和现代服务业股权投资管理有 限公司 | - | - | - | 1,819.24 |
中银消费金融有限公司 | - | - | - | 107,784.18 |
上海浦东新区亚联财小额贷款有限公 司 | - | - | - | 2,994.43 |
亚联财信息咨询（上海）有限公司 | - | - | - | 182.17 |
小计 | 1,489,990.87 | 1,449,100.04 | 1,398,365.36 | 1,531,885.00 |
3．股权分置流通权 | - | 18,395.15 | 18,395.15 | 18,395.15 |
小计 | - | 18,395.15 | 18,395.15 | 18,395.15 |
合计 | 1,911,360.37 | 1,927,499.82 | 2,014,894.97 | 2,714,807.70 |
（10）投资性房地产
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司投资性房地产余额分别为
2,936,713.08 万元、3,778,149.49 万元、5,148,864.31 万元和5,137,224.83
万元，占总资产比率分别为 20.97%、26.35%、31.59%和 30.46%。
公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
2018 年末，投资性房地产余额为 3,778,149.49 万元，较 2017 年末增长 28.65%，主要系发行人对企业天地二期及星展银行大厦的投
资所致。2019 年末，投资性房地产余额为 5,148,864.31 万元，较 2018年末增长 36.28%，主要是由于发行人 2019 年度竣工项目较多。2020年 9 月末，投资性房地产余额为 5,137,224.83 万元，较 2019 年末减少 11,639.48 万元，减幅 0.23%。
投资性房地产中用于出租以及用于增值后转让的土地使用权通 过股权转让和土地出让的方式获得，均拥有产证且已足额缴纳出让金。
截至 2019 年末， 发行人产证尚在办理中投资性房地产合计
627,557.95 万元，无法取得产证的投资性房地产中不涉及无证土地，
合计 32,079.90 万元，总计 958,613.33 万元，明细如下：
截至2019年末发行人未办妥产证证书的投资性房地产情况
单位：万元
序号 | 资产名称 | 账面价值 | 备注 |
1 | xx E5-5、5-6 地块办公项目 （xxxx 000 x） | 17,404.27 | |
2 | 陆家嘴金融广场（原“SN1 地 块项目”）（除拟销售部分） | 441,965.95 | 尚在办理中 |
3 | 前滩中心 25-02 地块办公楼 | 279,851.96 | 未完工建成 |
4 | 金控大厦（原“2-16-2 地块办 公楼”） | 111,546.26 | 尚在办理中 |
5 | 富汇广场（原 SB1-1 地块工 程） | 51,720.46 | 尚在办理中 |
6 | 软件园 13 号楼 | 1,719.25 | 在建 |
7 | 天津惠灵顿国际学校 | 22,193.48 | 尚在办理中 |
0 | xxx 000 x | 44.00 | 新项目，尚在办理中 |
0 | xxx 000 x | 00.00 | 新项目，尚在办理中 |
00 | xxx 0000 x | 17.78 | 新项目，尚在办理中 |
8 自 2017 年上半年起，浦东新区建交委放缓了类住宅项目的认定工作，暂时无法办理该项目产证。
11 | 锦绣前城二期人才公寓 | 29,332.66 | 无产证 |
12 | 锦绣前城二期地下车位 | 774.09 | 无产证 |
13 | 锦绣前城二期商铺 | 1,217.34 | 无产证 |
14 | 软件园汽零厂 | 673.73 | 无产证 |
15 | 新国际博览中心临房 | 82.07 | 无产证 |
16 | 浦东公园管理用房 A 幢 | 0.00 | 无产证 |
17 | 浦东公园管理用房 B 幢 | 0.00 | 无产证 |
18 | 浦东公园管理用房 C 幢 | 0.00 | 无产证 |
合计 | 958,613.33 | - | |
（11）递延所得税资产
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司递延所得税资产分别为
534,220.42 万元、719,395.20 万元、759,925.16 万元和 733,250.98 万
元，分别占公司资产总额的 3.82%、5.02%、4.66%和 4.35%，其中 2017年末较同期无较大变化，2018 年末，公司内部交易未实现利得、资产减值准备、预提土地增值税及预售房等形成较大规模的递延所得税资产，规模为 719,395.20 万元，较 2017 年末增长 185,174.78 万元，同比增长 34.66%。2019 年末，规模为 759,925.16 万元，较 2018 年末增长 40,529.97 万元，同比增长 5.63%。2020 年 9 月末，公司递延所得税资产规模为 733,250.98 万元，较 2019 年末减少 26,674.18 万元，减幅 3.51%。
（12）其他非流动资产
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司其他非流动资产余额分别为 485,675.01 万元、94,704.96 万元、9,835.00 万元和 12,535.00 万元，
分别占总资产的 3.47%、0.66%、0.06%和 0.07%。公司 2017 年末其他非流动资产余额较上年增加 210,552.74 万元，增幅 76.53%，主要
是应收款项类投资一年以上部分增加所致。2018 年末，公司其他非流动资产余额较上年下降 390,970.05 万元，减幅 80.50%，主要是由于子公司陆家嘴信托应收款项类投资增加，金融板块可供出售金融资产一年内到期的部分减少，以及子公司前滩实业向联营合营公司前绣实业提供委托贷款所致。2019 年末，公司其他非流动资产余额较上年末下降 84,869.96 万元，减幅 89.62%，主要是发行人子公司陆家嘴股份首次执行新金融工具准则导致的变化。2020 年 9 月末，公司其他非流动资产余额较上年末增加 2,700.00 万元，增幅 27.45%。
（13）在建工程
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司在建工程分别为 55,824.13万元、14.05 万元、0.00 万元和 0.00 万元，分别占总资产的 0.40%、 0.00%、0.00%和 0.00%。公司 2017 年末在建工程较上年增加 7,303.66
万元，变动不大。公司 2018 年末余额较上年下降 55,810.09 万元，减幅 99.97%，主要是由于公司自营项目陆家嘴明城酒店竣工转出在建工程至固定资产科目所致。公司 2019 年末余额较上年下降 14.05 万元，减幅 100.00%，主要是由于发行人在建工程已竣工转入至固定资产。
2、负债结构分析
发行人近三年及一期主要负债构成情况
单位：万元、%
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
短期借款 | 1,952,859.32 | 15.97 | 1,747,347.96 | 14.59 | 1,346,463.00 | 13.02 | 1,173,500.00 | 11.31 |
应付账款 | 281,836.99 | 2.31 | 465,682.12 | 3.89 | 415,798.54 | 4.02 | 432,069.05 | 4.17 |
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
预收款项 | 1,599,272.22 | 13.08 | 1,651,458.32 | 13.79 | 915,484.24 | 8.85 | 1,477,096.73 | 14.24 |
应付职工薪酬 | 46,902.95 | 0.38 | 74,065.67 | 0.62 | 64,641.27 | 0.63 | 59,939.65 | 0.58 |
应交税费 | 593,764.45 | 4.86 | 901,547.80 | 7.53 | 772,351.98 | 7.47 | 319,102.93 | 3.08 |
其他应付款 | 1,795,808.84 | 14.69 | 1,981,878.34 | 16.55 | 1,856,718.66 | 17.96 | 1,859,917.69 | 17.93 |
一年内到期的非流 动负债 | 500,833.34 | 4.10 | 265,303.26 | 2.22 | 364,593.73 | 3.53 | 134,700.00 | 1.3 |
其他流动负债 | 900,870.52 | 7.37 | 684,823.06 | 5.72 | 544,512.69 | 5.27 | 35,764.64 | 0.34 |
流动负债合计 | 8,336,839.65 | 68.19 | 8,015,408.24 | 66.95 | 6,483,329.67 | 62.71 | 6,104,813.16 | 58.85 |
长期借款 | 1,717,593.45 | 14.05 | 1,919,869.89 | 16.04 | 1,954,713.15 | 18.91 | 1,995,399.39 | 19.24 |
应付债券 | 1,746,306.57 | 14.28 | 1,596,211.94 | 13.33 | 1,049,945.27 | 10.16 | 1,191,686.15 | 11.49 |
长期应付款 | 94,943.41 | 0.78 | 125,179.58 | 1.05 | 100,825.82 | 0.98 | 104,611.98 | 1.01 |
长期应付职工薪酬 | 6,225.04 | 0.05 | 6,235.51 | 0.05 | 6,921.66 | 0.07 | 6,910.22 | 0.07 |
预计负债 | 246,127.88 | 2.01 | 246,127.88 | 2.06 | 246,195.06 | 2.38 | 246,072.88 | 2.37 |
递延所得税负债 | 37,576.43 | 0.31 | 43,140.40 | 0.36 | 58,887.72 | 0.57 | 56,001.44 | 0.54 |
递延收益-非流动 负债 | 2,010.04 | 0.02 | 2,162.60 | 0.02 | 2,589.96 | 0.03 | 5,017.43 | 0.05 |
其他非流动负债 | 38,217.76 | 0.31 | 18,170.00 | 0.15 | 435,717.02 | 4.21 | 663,270.52 | 6.39 |
非流动负债合计 | 3,889,000.58 | 31.81 | 3,957,097.80 | 33.05 | 3,855,795.66 | 37.29 | 4,268,970.21 | 41.15 |
负债合计 | 12,225,840.24 | 100.00 | 11,972,506.04 | 100.00 | 10,339,125.33 | 100.00 | 10,373,783.37 | 100.00 |
近三年及一期发行人负债总额总体呈现上升趋势，负债规模基本与资产规模的变动保持同步。2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，发行人负债总额分别为 10,373,783.37 万元、 10,339,125.33 万元、 11,972,506.04 万元和 12,225,840.24 万元，资产负债率分别为 74.08%、
72.11%、73.45%和 72.48%。
从发行人的负债结构来看，流动负债在负债总额中所占的比重较高，2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司流动负债规模分别为
6,104,813.16 万元、6,483,329.67 万元、8,015,408.24 万元和8,336,839.65
万元，在当期总负债中占比分别为58.85%、62.71%、66.95%和68.19%；
非流动负债规模分别为 4,268,970.21 万元、3,855,795.66 万元、
3,957,097.80 万元和 3,889,000.58 万元，在当期总负债中占比分别为
41.15%、37.29%、33.05%和 31.81%。公司流动负债主要由短期借款、预付账款和其他应付款构成；非流动负债主要由长期借款和应付债券构成。
（1）短期借款
发行人的短期借款主要为信用借款。2017-2019 年末和 2020 年 9月末，公司短期借款分别为 1,173,500.00 万元、1,346,463.00 万元、 1,747,347.96 万元和 1,952,859.32 万元，占总负债比率分别为 11.31%、
13.02%、14.59%和 15.97%。
发行人的短期借款基本全部用于归还他行贷款。近三年及一期末，发行人短期借款的增减变动，主要受到公司短期资金需求变化的影响。其中 2019 年增幅较大，是因为发行人为扩大业务发展，导致贷款增 加。
（2）预收账款
公司预收账款主要为预收的售房款和工程款。2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司预收款项分别为 1,477,096.73 万元、915,484.24万元、1,651,458.32 万元和 1,599,272.22 万元，占总负债比率分别为 14.24%、8.85%、13.79%和 13.08%。
2017 年末，发行人预收账款较去年同期增加 141,870.48 万元，增幅为 10.63%，主要是由于预收房屋销售款增加所致。2018 年末，发行人预收账款较去年同期减少 561,612.49 万元，减幅为 38.02%，
其主要是由于集团公司梧桐公寓减少预收 87.74 亿元，结转晶耀名邸
减少 41.34 亿元，新增晶耀名邸三期预收 37.8 亿元，新增前滩实业东
方逸品预收账款 41.5 亿元所致。2019 年末，发行人预收账款较 2018
年末增加 735,974.07 万元，增幅为 80.39%，主要是由于 2019 年预收
的住宅房款较多。2020 年 9 月末，发行人预收账款较 2019 年末减少
52,186.10 万元，降幅为 3.16%。
公司 2019 年末账龄超过一年的大额预收款项
单位：万元
债权单位 | 期末余额 | 未结转原因 |
海上花苑二期预售业主 | 143,826.47 | 尚未完工交付 |
上海浦东轨道交通投资有限公司 | 5,565.96 | 动迁房尚未入户 |
上海市黄浦区土地储备中心 | 1,534.93 | 动迁房尚未入户 |
上海市住宅建设发展中心 | 987.63 | 动迁房尚未入户 |
合计 | 151,914.99 | - |
（3）应交税费
2017-2019 年末和2020 年9 月末，公司应交税费分别为319,102.93万元、772,351.98 万元、901,547.80 万元和 593,764.45 万元，占总负债比率分别为 3.08%、7.47%、7.53%和 4.86%。
2017 年末，发行人应交税费较去年同期减少 82,170.52 万元，下降 20.48%。2018 年末，发行人应交税费较去年同期增加 453,249.05万元，增幅 142.04%，主要由于新增梧桐公寓土地增值税 29.17 亿元、晶耀名邸等计提土地增值税 18 亿元所致。2019 年末，发行人应交税费较 2018 年末增加 129,195.82 万元，增幅 16.73%。2020 年 9 月末，
发行人应交税费较 2019 年末减少 307,783.35 万元，下降 34.14%，主
要系公司及其子公司支付了 2019 年度预提的所得税和土地增值税。
（4）其他应付款
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末， 公司其他应付款分别为
1,859,917.69 万元、1,856,718.66 万元、1,981,878.34 万元和1,795,808.84
万元，占总负债比率分别为 17.93%、17.96%、16.55%和 14.69%。2017年末，公司其他应付款较去年同期增加 49,224.68 万元，增长 2.78%，增幅较小。2018 年末，公司其他应付款较去年同期基本持平。2019年末，公司其他应付款较 2018 年末增加 125,159.68 万元，增幅 6.74%。
2020 年 9 月末，公司其他应付款较 2019 年末减少 186,069.50 万元，减幅 9.39%。
截至 2019 年末其他应付款前五大客户情况
单位：万元
债权单位 | 期末余额 | 账龄 | 款项性质或内容 | 与发行人关系 |
上海市浦东新区财政局 | 115,207.53 | 1 年以上 | 财力代垫前期投入 | 非关联方 |
上海浦东土地控股（集团）有 限公司 | 88,916.39 | 1 年以上 | 前期投入尚未结算 | 非关联方 |
上海市浦东新区土储中心 | 20,325.63 | 1 年以上 | 土地储备金 | 非关联方 |
上海浦东新区国有资产管理委 员会 | 11,384.79 | 1 年以上 | 未支付的补地价款 | 关联方 |
预提费用 | 11,221.08 | 1 年以上 | 预提费用尚未结算 | 非关联方 |
合计 | 247,055.42 | - | - | - |
（5）长期借款
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末， 公司长期借款分别为
1,995,399.39 万元、1,954,713.15 万元、1,919,869.89 万元和1,717,593.45
万元，占总负债比率分别为 19.24%、18.91%、16.04%和 14.05%。公司长期借款主要由质押借款、抵押借款及信用借款组成。公司长期借款保持较高水平，主要原因为公司优质项目开发对于资金的需求。公
司目前主要的资金投向包括前滩区域整体开发以及金融投资板块，前滩区域是浦东新区未来重点发展的中心商务区，未来还需公司持续的资金投入，使得公司加大对外筹资力度，长期借款较高。
2019 年末长期借款情况
单位：万元
项目 | 期末余额 | 年初余额 | 期末利率区间（%） |
质押借款 | 800,262.89 | 733,025.30 | 3.8-5.225 |
抵押借款 | 390,407.00 | 494,877.26 | 3.8-5.225 |
保证借款 | 280,000.00 | - | 3.8-5.225 |
信用借款 | 449,200.00 | 726,810.59 | 3.8-5.225 |
合计 | 1,919,869.89 | 1,954,713.15 | - |
（6）应付债券
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末， 公司应付债券分别为
1,191,686.15 万元、1,049,945.27 万元、1,596,211.94 万元和 1,746,306.57
万元，占总负债比率分别为 11.49%、10.16%、13.33%和 14.28%。2019
年末，发行人应付债券较 2018 年末增加 546,266.67 万元，增幅 52.03%，
主要是由于发行人及其子公司于 2019 年度新增发行债券所致。
最近三年末应付债券情况
单位：万元
项目 | 2019 年末余额 | 2018 年末余额 | 2017 年末余额 |
14 陆嘴 01 | - | 64,036.57 | 112,003.86 |
14 陆嘴 02 | - | 40,024.19 | 70,003.69 |
14 陆金开 MTN001 | - | 100,000.00 | 100,000.00 |
14 陆金开 MTN002 | 400,000.00 | 400,000.00 | 400,000.00 |
16 陆嘴 01 | 496,211.94 | 499,945.27 | 499,678.60 |
18 陆债 01 | 50,000.00 | 50,000.00 | - |
18 陆债 02 | 100,000.00 | 100,000.00 | - |
项目 | 2019 年末余额 | 2018 年末余额 | 2017 年末余额 |
19 陆债 01 | 280,000.00 | - | - |
19 陆债 03 | 70,000.00 | - | - |
19 陆嘴 MTN001 | 100,000.00 | - | - |
19 陆嘴 MTN002 | 100,000.00 | - | - |
收益凭证 | - | 10,000.00 | 10,000.00 |
合 计 | 1,596,211.94 | 1,264,006.02 | 1,191,686.15 |
减：一年内到期的应付债券 | - | 214,060.75 | - |
14 陆金开 MTN001 | - | 100,000.00 | - |
收益凭证 | - | 10,000.00 | - |
14 陆嘴 01 | - | 64,036.57 | - |
14 陆嘴 02 | - | 40,024.19 | - |
合 计 | 1,596,211.94 | 1,049,945.27 | 1,191,686.15 |
注1：经国家发改委发改财金[2013]962号文核准，本公司于2014年2月25日与 2014年3月11日发行票面金额为100元的公司债券共计26,000,000张。债券票面年利率分别为5.79%与5.98%，每年付息一次，自第三年起每年分别偿还30%、30%、 40%本金。
注2：本公司下属子公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行的 2014年度第一期中期票据（简称：14陆金开MTN001，代码：101451021，期限5年，每张面值为人民币100元，票面利率为5.90%）合计人民币10亿元，以及2014年度第二期中期票据（简称：14陆金开MTN002，代码：101451039，期限10年，每张面值为人民币100元，发行票面利率为6%）合计人民币40亿元。
注3：经上海证券交易所上证债（审）[2016]136号文核准，本公司于2016年
7月5日发行票面金额为100元的公司债券共计50,000,000张。债券票面年利率为
3.01%，每年付息一次，无担保。债券期限为5年期，附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，票面利率询价预设区间为2.80%-3.30%。
注4：本公司发行的2019年度第一期中期票据（简称：19陆嘴MTN001，代
码101900987，期限3年，每张面值为人民币100元，票面利率为3.67%）合计10亿元，以及2019年第二期中期票据（简称：19陆嘴MTN002，代码101901301，期限3年，每张面值为人民币100元，票面利率为3.58%），合计10亿元。
注5：收益凭证系本公司下属子公司爱建证券有限责任公司发行的“陆家嘴金融城2号”，票面年利率5.3%，为固定利率付息债券，按单利计息，期限2年，到期一次还本付息。
（7）其他非流动负债
2017-2019 年末和 2020 年 9 月末，公司其他非流动负债分别为
663,270.52 万元、435,717.02 万元、18,170.00 万元和 38,217.76 万元，
占总负债的比例分别为 6.39%、4.21%、0.15%和 0.31%。
2017 年末，公司其他非流动负债较 2016 年末增加 556,489.31 万元，增幅 521.15%，主要是由于发行人子公司陆家嘴股份为收购苏州绿岸而部分参与了华宝信托的信托计划，从而增加债务 44.76 亿元，以及公司子公司陆家嘴信托待支付的底层项目的收益增加而导致其他非流动负债增加。
2018 年末，公司其他非流动负债较 2017 年末减少 227,553.50 万元，减幅 34.31%，主要系子公司陆家嘴信托应收款项类投资流动性变化，一年以上的部分减少了 30 亿元；子公司爱建证券因一年以上
的买入返售金融资产减少了 10 亿元所致。
2019 年末，公司其他非流动负债较 2018 年末减少 417,547.02 万元，减幅 95.83%，主要是由于发行人子公司陆家嘴股份首次执行新金融工具准则导致的变化。
2020 年 9 月末，公司其他非流动负债较 2019 年末增加 20,047.76
万元，增幅 110.33%，主要系发行人子公司金融产品重分类所致。二、 资产情况分析
（一）应收款项
发行人应收账款主要为公司的应收账款主要为物业租赁形成的 应收租金款和应收房产销售款、应收资管管理费及代垫资管流动资金，均为经营性应收账款。
截至 2019 年末，发行人应收账款前五大情况如下：
发行人 2019 年末应收账款前五大单位
单位：万元、%
单位名称 | 账面余额 | 占应收账款合计比例 | 坏账准备 | 账龄 | 款项性质 | 类型 | 截至 2019 年 末回款情况 | 未来回款计划 |
东北特殊钢铁集团 | 3,241.08 | 5.48 | 3,241.08 | 一年以上 | 逾期未偿还股票质押式回购转应收 款项 | 经营性 | - | 2018 年末已全额计提坏账准备 |
洋槐商务信息 咨询（上海）有限公司 | 2,858.11 | 4.84 | - | 一年以内 | 应收租金 | 经营性 | - | 将按合同约定回款 |
苹果采购运营 管理（上海）有限公司 | 2,492.61 | 4.22 | - | 一年以内 | 应收租金 | 经营性 | - | 将按合同约定回款 |
财通证券股份 | 2,363.22 | 4.00 | - | 一年以 | 应收租 | 经营性 | - | 将按合同约 |
有限公司 | 内 | 金 | 定回款 | |||||
苹果电脑贸易 （上海）有限公司 | 2,298.93 | 3.89 | - | 一年以内 | 应收租金 | 经营性 | - | 将按合同约定回款 |
合计 | 13,253.94 | 22.43 | 3,241.08 | - | - | - | - | - |
发行人其他应收款主要是应收浦东新区土地储备中心的土地储备账户应收款项以及押金、保证金、关联方往来款等其他应收款项。
截至 2019 年末，发行人其他应收款均为经营性。截至 2019 年末，发行人其他应收款前五大单位情况见“第十条 发行人财务情况”之 “（三）资产负债结构分析”中“其他应收款”科目。
截至 2019 年末，发行人“长期应收款”科目余额为 0 元。
截至 2019 年末，发行人的政府性应收账款主要来源于浦东新区
土地储备中心的垫付款，合计 23,720.79 万元。
（二）公益性资产情况
发行人存在计入固定资产的市政及公益性资产，已遵循上海市浦东新区财政局《关于新区五大开发公司待调整资产会计处理的暂行办法》（浦财企【2000】145 号）的规定进行初始确认和初始计量，并依据经上海市浦东新区国有资产监督管理委员会批准的会计政策进行后续计量，在此基础上编制财务报表。截至 2019 年末，发行人公
益性资产余额为 94,806.50 万元。三、负债情况分析
（一）有息债务明细
公司合并口径有息债务包括短期借款、一年内到期的非流动负债、
长期借款和应付债券。截至 2019 年末和 2020 年 9 月末，公司有息债
务分别为 5,528,733.05 万元和 5,917,592.68 万元。
发行人近一年及一期有息债务结构
单位：万元、%
项目 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | ||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
短期借款 | 1,952,859.32 | 33.00 | 1,747,347.96 | 31.60 |
一年内到期的非流动负债 | 500,833.34 | 8.46 | 265,303.26 | 4.80 |
长期借款 | 1,717,593.45 | 29.03 | 1,919,869.89 | 34.73 |
应付债券 | 1,746,306.57 | 29.51 | 1,596,211.94 | 28.87 |
合计 | 5,917,592.68 | 100.00 | 5,528,733.05 | 100.00 |
除应付债券外，短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款为银行借款，不存在非传统融资情况。
近一年有息借款担保结构
单位：万元、%
担保结构 | 2019 年末 | |
金额 | 占比 | |
信用借款 | 2,163,854.93 | 55.49 |
保证借款 | 320,000.00 | 8.21 |
质押借款 | 811,462.89 | 20.81 |
抵押借款 | 604,510.26 | 15.50 |
合计 | 3,899,828.08 | 100.00 |
（二）债务偿还压力测算
本期企业债按照发行额度为 20.00 亿元测算，假设该额度于 2021
年 12 月 31 日全部发行。本期债券期限 3 年，存续期为 2022 年-2024年，保守测算采用 4.50%作为该品种的票面利率，压力测算如下：
债券存续期有息负债偿还压力测算
单位：亿元
年份 | 2021 年 | 2022 年 | 2023 年 | 2024 年 |
有息负债当年偿付规模 | 303.18 | 187.54 | 25.98 | 59.28 |
银行借款偿还规模 | 204.26 | 87.79 | 13.04 | 16.88 |
信托、租赁、资管计划偿还规模 | 27.69 | 36.80 | - | - |
已发行债券偿还规模 | 71.13 | 60.88 | 23.94 | 42.40 |
其他债务偿还规模 | 0.10 | 2.06 | - | - |
本期债券偿付规模 | - | 0.90 | 0.90 | 23.59 |
合计 | 303.18 | 188.44 | 37.88 | 82.87 |
发行人在本期债券存续期内有息债务较大，主要因到期需兑付的银行借款及债券金额较大所致，考虑到发行人良好的经营状况和畅通的融资渠道，发行人整体偿债压力可控。
四、对外担保情况
截至 2020 年 9 月末，发行人无对合并范围外公司担保。五、受限资产情况
截至 2020 年 9 月末，公司受限资产账面价值合计为 233.28 亿元，具体情况如下：
发行人截至2020年9月末受限资产情况
单位：亿元
受限资产 | 账面价值 | 受限原因 |
陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦房产 | 5.72 | 抵押 |
三林镇 107 街坊 1/26 丘土地使用权及在建工程 | 29.83 | 抵押 |
前滩企业天地一期现房抵押 | 17.71 | 抵押 |
前滩四方城 20-01 地块土地使用权 | 5.99 | 抵押 |
前滩地区 41-01、42-01、47-01、53-01 地块使用权 | 6.93 | 抵押 |
耀体路 190、212、230 号，耀龙路 1359 号，江耀路 56 号房屋 | 12.46 | 抵押 |
耀体路 276、290、308 号，平家桥路 36、50 号房屋 | 15.53 | 抵押 |
前滩纽大 45-01 地块土地使用权 | 3.63 | 抵押 |
受限资产 | 账面价值 | 受限原因 |
三林镇 107 街坊 1/17 丘土地使用权 | 6.90 | 抵押 |
三林镇 107 街坊 1/27 丘土地使用权 | 8.90 | 抵押 |
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司所持上海陆家嘴金融发展 有限公司 100%股权 | 92.03 | 质押 |
上海纯景实业发展有限公司所持上海申万置业有限公司 100%股权 | 27.65 | 质押 |
合计 | 233.28 | - |
六、关联交易情况
（一）关联方关系
1、母公司
发行人系上海市浦东新区国有资产监督管理管理委员会全资控股企业。
2、子公司
具体情况请见第五章发行人基本情况。
3、合营企业及联营企业
截至2019年末，公司合营和联营公司名单及所占股权比例和享受表决权比例如下。
发行人合营企业及联营企业
被投资单位 | 成立时间 | 持股比例 （%） | 表决权比例 （%） | 注册资本 （万元） |
一、合营企业 | ||||
信德前滩（上海）文化置业有限公司 | 2016/12/16 | 35.00 | 50.00 | 300,000.00 |
上海耀雪置业有限公司 | 2017/6/19 | 40.00 | 40.00 | 100,000.00 |
上海富都世界发展有限公司 | 1992/7/18 | 28.21 | 50.00 | 3,000 万美元 |
上海新国际博览中心有限公司 | 2000/2/1 | 28.21 | 50.00 | 12,150 万美元 |
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司 | 2008/4/3 | 33.82 | 60.00 | 250.00 |
被投资单位 | 成立时间 | 持股比例 （%） | 表决权比例 （%） | 注册资本 （万元） |
陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 | 2004/12/29 | 28.21 | 50.00 | 300,000.00 |
上海前绣实业有限公司 | 2015/11/27 | 30.93 | 50.00 | 154,977.70 |
二、联营企业 | ||||
上海东方明珠游乐有限公司 | 1995/2/14 | 25.00 | 25.10 | 3,000.00 |
上海申迪（集团）有限公司 | 2010/8/8 | 45.00 | 45.00 | 2,045,065.00 |
上海钻石交易所有限公司 | 2000/10/26 | 25.00 | 25.00 | 500 万美元 |
上海浦东嘉里城房地产有限公司 | 2006/5/18 | 11.28 | 20.00 | 17,136.14 万美元 |
上海中心大厦建设发展有限公司 | 2007/12/5 | 25.39 | 45.00 | 860,000.00 |
上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 | 2008/9/12 | 25.39 | 50.00 | 60.00 |
上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 | 2011/4/12 | 27.65 | 49.00 | 100.00 |
上海绿岛阳光置业有限公司 | 2005/2/5 | 8.63 | 30.00 | 1,500.00 |
上海中心大厦世邦魏理仕物业管理有限公司 | 2014/11/18 | 16.93 | 30.00 | 500.00 |
上海陆家嘴投资发展有限公司 | 1996/12/31 | 16.93 | 30.00 | 10,000.00 |
上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 | 2009/3/24 | 16.93 | 30.00 | 1,000.00 |
上海陆家嘴野村资产管理有限公司 | 2014/5/29 | 16.93 | 30.00 | 3,000.00 |
上海自贸区股权投资基金管理有限公司 | 2015/2/28 | 8.06 | 14.29 | 3,360.00 |
上海市黄浦江行人隧道联合发展有限公司 | 1997/4/14 | 31.67 | 31.67 | 15,000.00 |
湖南长沙会展中心投资有限责任公司 | 2014/3/27 | 28.57 | 28.57 | 70,000.00 |
上海地产三林滨江生态建设有限公司 | 2014/3/27 | 14.00 | 20.00 | 400,000.00 |
上海前滩新能源发展有限公司 | 2013/3/26 | 21.00 | 30.00 | 14,000.00 |
上海悦耀置业发展有限公司 | 2014/2/17 | 35.00 | 50.00 | 186,293.42 |
上海企华医院有限公司 | 2015/5/5 | 21.00 | 30.00 | 26,700.00 |
上海新高桥开发有限公司 | 2002/1/17 | 16.24 | 28.26 | 60,000.00 |
（二）关联交易定价原则
发行人关联交易参照市场价格以及协议相结合的方式定价，关联交易定价公允。
（三）重要关联方交易
1、向关联方接受劳务
向关联方接受劳务情况
单位：万元
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
铁狮门投资咨询（上海）有限公司 | 5,526.89 | 5,505.23 | 13,586.14 |
上海新国际博览中心有限公司 | 1,646.37 | 1,018.15 | 1,112.03 |
Tishman Speyer China Manager LLC | - | - | 784.38 |
陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 | - | 2,396.23 | 21.41 |
上海富都物业有限公司 | 831.95 | 1,721.12 | - |
上海富都世界发展有限公司 | 150.91 | - | - |
上海悦耀置业发展有限公司 | 2,128.19 | - | - |
上海临港城市运营管理有限公司 | 15.13 | - | - |
上海前滩体育发展中心 | 9.43 | - | - |
合计 | 10,308.88 | 12,992.25 | 15,503.95 |
2、向关联方提供劳务
向关联方提供劳务情况
单位：万元
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海新国际博览中心有限公司 | 9,778.52 | 9,175.53 | 8,803.41 |
信德前滩（上海）文化置业有限公司 | 207.99 | 721.93 | 315.85 |
上海地产三林滨江生态建设有限公司 | - | - | 37.75 |
上海前滩新能源发展有限公司 | 79.93 | - | 7.50 |
上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 | 2.14 | - | 23.58 |
上海悦耀置业发展有限公司 | 68.47 | - | 36.65 |
上海富都物业管理有限公司 | 236.75 | - | - |
上海陆家嘴投资发展有限公司 | 363.71 | - | - |
上海鸿淮置业有限公司 | 72.76 | 56.60 | - |
上海耀雪置业有限公司 | 671.92 | 198.11 | - |
上海前绣实业有限公司 | 1,495.93 | 1.15 | - |
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上 海）有限公司 | - | 26.42 | - |
铁狮门投资咨询（上海）有限公司 | 363.31 | - | - |
上海企华医院有限公司 | 1.69 | - | - |
合计 | 13,343.11 | 10,179.73 | 9,224.74 |
3、房产出租
向关联方房产出租情况
单位：万元
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海前滩新能源发展有限公司 | - | - | 83.61 |
上海地产三林滨江生态建设有限公司 | - | - | 176.50 |
上海悦耀置业发展有限公司 | 68.47 | 127.19 | 66.56 |
信德前滩（上海）文化置业有限公司 | 207.99 | 208.45 | 7.81 |
上海前绣实业有限公司 | 842.06 | 545.34 | - |
上海富都物业管理有限公司 | - | 7.37 | - |
上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 | 2.14 | - | - |
上海企华医院有限公司 | 1.69 | - | - |
铁狮门投资咨询（上海）有限公司 | 363.31 | - | - |
合计 | 1,485.66 | 888.35 | 334.48 |
4、利息收入
利息收入情况
单位：万元
公司名称 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
上海耀雪置业有限公司 | - | - | 212.39 |
上海前绣实业有限公司 | - | 1,072.58 | - |
合计 | - | 1,072.58 | 212.39 |
5、利息支出
利息支出情况
单位：万元
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海陆家嘴富都世界发展有限公司 | - | 693.54 | 699.69 |
上海悦耀置业发展有限公司 | - | 1,686.63 | - |
上海港城开发（集团）有限公司 | - | 2,142.07 | - |
合计 | - | 4,521.23 | 699.69 |
6、应收、应付关联方款项情况
发行人应收、应付关联方款项情况
单位：万元
应收账款 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
信德前滩（上海）文化置业有限公司 | - | - | 334.80 |
上海前滩体育发展中心 | - | - | - |
铁狮门投资咨询（上海）有限公司 | 36.27 | - | - |
小计 | 36.27 | - | 334.80 |
应收股利 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海绿岛阳光置业有限公司 | - | - | - |
小计 | - | - | - |
预收账款 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海悦耀置业发展有限公司 | - | 16.19 | 8.45 |
上海前滩新能源发展有限公司 | - | - | - |
信德前滩（上海）文化置业有限公司 | - | 47.98 | 47.98 |
上海前绣实业有限公司 | - | 181.04 | - |
小计 | - | 245.20 | 56.43 |
其他应收款 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海仁远投资合伙企业（有限合伙） | 172,900.00 | 129,500.00 | 49,000.00 |
上海港城开发（集团）有限公司 | 2,710.74 | 1,124.75 | 744.76 |
上海绿岛阳光置业有限公司 | 2,690.97 | 2,690.97 | 2,690.97 |
上海富都物业管理有限公司 | - | 252.60 | - |
上海耀雪置业有限公司 | 210.00 | 210.00 | - |
上海前绣实业有限公司 | 423.67 | - | - |
小计 | 178,725.37 | 133,778.32 | 52,435.72 |
其他应付款 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海浦东土地控股（集团）有限公司 | 88,916.39 | 88,916.39 | 23,283.89 |
上海港城开发（集团）有限公司 | 1,373.54 | 4,623.08 | 3,030.72 |
信德前滩（上海）文化置业有限公司 | 54.48 | 54.48 | 54.48 |
上海悦耀置业发展有限公司 | 18.95 | 34.75 | 37.46 |
上海前滩新能源发展有限公司 | 21.65 | 11.60 | 36.84 |
上海富都物业管理有限公司 | 0.03 | 0.03 | 0.03 |
上海前绣实业有限公司 | 221.04 | 221.04 | - |
铁狮门投资咨询（上海）有限公司 | 103.79 | 103.79 | - |
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司 | 551.01 | 231.51 | - |
上海耀雪置业有限公司 | 33.47 | - | - |
上海企华医院有限公司 | 4.76 | - | - |
小计 | 91,299.13 | 94,196.68 | 26,443.42 |
应付账款 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
铁狮门投资咨询（上海）有限公司 | 1,166.33 | 1,637.08 | 1,884.38 |
上海新国际博览中心有限公司 | - | 280.00 | 330.26 |
Tishman Speyer China Manager LLC | - | - | 272.86 |
小计 | 1,166.33 | 1,917.08 | 2,487.50 |
短期借款 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海悦耀置业发展有限公司 | 100,000.00 | 110,000.00 | - |
小计 | 100,000.00 | 110,000.00 | - |
长期借款 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海港城开发（集团）有限公司 | 19,200.00 | - | 40,000.00 |
小计 | 19,200.00 | - | 40,000.00 |
应付利息 | |||
公司名称 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
上海港城开发（集团）有限公司 | 30.65 | 65.61 | 65.61 |
上海悦耀置业发展有限公司 | 9.72 | - | - |
小计 | 40.38 | 65.61 | 65.61 |
七、发行人 2017 年至 2019 年经审计的合并财务报表，2020 年前三季度未经审计的合并财务报表（见附表二、三、四、五、六、七）
八、其他重要事项
（一）重大期后事项说明
自本次债券取得发行注册后至本募集说明书摘要出具日，发行人重大事项情况如下：
序 号 | 内容 | 是否发生 所述情况 |
1 | 发行人生产经营状况（包括但不限于名称、经营方针、 经营反馈或者生产经营外部条件等）发生重大变化 | 否 |
2 | 发行人主要资产被查封、扣押、冻结 | 否 |
3 | 发行人出售、转让主要资产或者发生重大资产重组 | 否 |
4 | 发行人放弃债权、财产或者其他导致发行人发生超过上 年末净资产百分之十的重大损失 | 否 |
5 | 发行人发生未能清偿到期债务的违约情况 | 否 |
6 | 发行人涉及重大诉讼、仲裁事项，受到重大行政处罚、 行政监管措施或者自律组织纪律处分 | 是 |
7 | 发行人减资、合并、分立、解散、申请破产或者依法进 行破产程序 | 否 |
8 | 发行人或者其董事、监事、高级管理人员或者履行同等职责的人员涉嫌犯罪或者其他违法、失信行为，或者发行人董事、监事、高级管理人员或者履行同等职责的人 员无法履行职责或者发生重大变动 | 否 |
9 | 发行人控股股东或者实际控制人涉嫌犯罪被立案调查或 者发生变更 | 否 |
10 | 发行人主体或者债券信用评级发生变化 | 否 |
11 | 其他对投资者做出投资决策有重大影响的事项 | 否 |
自本次债券取得发行注册后至本募集说明书摘要出具日，发行人合并报表口径内子公司新增重大诉讼和仲裁，情况如下。
（1）上海陆家嘴金融发展有限公司诉黑石（上海）等五被告合同纠纷
2010年6月，上海陆家嘴金融发展有限公司与黑石（中国）股权投资管理有限公司（以下简称“黑石（中国）”）等合伙人投资设立上
海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“黑石（有限合伙）”），并由黑石（中国）任普通合伙人及执行事务合伙人，黑石（有限合伙）聘请黑石（上海）股权投资管理有限公司（以下简称“黑石（上海）”）任基金管理人。2013年6月11日，黑石（有限合伙）与江苏丰泰流体机械科技有限公司（以下简称“江苏丰泰”）、侯晓冬、侯晓莉、侯敏
（以下合称“侯氏家族成员”）等签署《股权转让及增资协议》，以1.5亿元认购江苏丰泰15.99%的股权。同日，黑石（有限合伙）作为投资人，与侯氏家族成员及江苏丰泰前轮投资人高飞签署《股东协议》，约定如江苏丰泰在股权交割后3年内未完成IPO，投资人有权要求侯氏家族成员以每年8%的复合回报率单独/共同回购投资人股权。因江苏丰泰未能如期完成IPO，2016年7月，黑石（有限合伙）要求侯氏家族成员回购其所持江苏丰泰全部股权。其后，在黑石（中国）、黑石（上海）、侯晓冬、侯晓莉、侯敏五被告的合意下，侯氏家族成员的回购义务被免除，在未征求陆金发公司等投资人的意见下，五被告操纵黑石（有限合伙）仅以400万的对价退出江苏丰泰，损害了包含陆金发公司在内的黑石（有限合伙）投资人的利益。故此，陆金发公司于2020年6月诉至上海金融法院，要求五被告向陆金发连带赔偿其应分配而未分配收益及违约金合计104,255,436.70元，并承担本案诉讼费、保全费和保全担保费。
截至本募集说明书摘要出具之日，该案尚在审理过程中。
（2）子公司爱建证券系列诉讼与仲裁
自本次债券取得发行注册后至本募集说明书摘要出具日，发行人合并报表口径内子公司爱建证券重大诉讼更新进展，情况如下。
序 号 | 类 型 | 原告 | 被告 | 诉讼基本情况 | 案号 | 涉及金额 | 受理时 间 |
1 | 诉讼 | 国元证券股份有限公司 | 爱建证券有 限责任公司、毕马威华振 会计师事务 所（特殊普通合伙）、厦门国际银行股 份有限公司 泉州分行、厦门银行股份 有限公司漳 州分行 | 原告管理的“国元浦江1 号债券分级集合资管计划”因购买和持 有 “16 富 贵 01”公司债券而遭受损失，诉请四被告对原告管理的资管计划之损失承担连带赔偿责任、承担律师费和本案诉讼费。 | （202 0）京 02 民 初 133 号 | 连带赔偿损失人民币 76,806,68 7.24 元、 律 师 费 180,000 元及本案诉讼费。 | 2020 年2 月 20 日 |
2020年3月，爱建证券收到应诉通知书，国元证券股份有限公司以爱建证券为四个被告人之一，要求四被告向原告管理的“国元浦江1号债券分级集合资管计划”连带赔偿因购买“16富贵01”债券导致的损失人民币76,806,687.24元、律师费180,000元及本案诉讼费。具体情况如下：
根据北京市第二中级人民法院于2020年4月9日出具的民事裁定书，因当事人之间存在仲裁条款，且并未发现该条款存在不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的情形，故该起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，驳回原告国元证券股份有限公司对爱建证券有限责任公司、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）的起诉。
国元证券公司不服一审法院裁定，向北京市高级人民法院提起上诉。根据北京市高级人民法院于2020年7月30日出具的民事裁定书，国元证券公司要求爱建证券公司、毕马威事务所承担赔偿责任应通过仲裁程序解决，提交上海国际经济贸易仲裁委员会进行仲裁。上诉人
国元证券公司的上诉理由均不成立，不予支持。一审法院裁定驳回国
元证券公司对爱建证券公司、毕马威事务所的起诉，并无不当，予以维持。驳回上诉，维持原裁定，该裁定为终审裁定。
类型 | 申请人 | 被申请人 | 仲裁基本情况 | 案号 | 涉及金额 | 受理时间 | 受理机构 |
仲裁 | 2018 年 5 月 9 日，“16 | 华融证券 要求爱建 证券有限 责任公司 赔偿华融 证券尚未 偿付本金、利息及违 约金共计 104,769,93 9.56 元，且 同时承担本案诉讼费、保全费和保全担保费。 | |||||
富贵 01”公司债发生实 | |||||||
质违约。2019 年 8 月 | |||||||
23 日，“16 富贵 01”公 | |||||||
司债券的发行人被福 | |||||||
建省泉州市中级人民 | |||||||
法院裁定破产。2020 | |||||||
年 1 月 3 日，《富贵鸟 | 上海 | ||||||
华融 | 股份有限公司破产财 | 国际 | |||||
证券股份 有限 | 爱建证券有限责任公司 | 产第一次分配方案》经福建省泉州市中级人 民法院裁定通过，普通 | FTZD 20201 50 | 2020. 9.21 | 经济贸易 仲裁 | ||
公司 | 破产债券的清偿率为 | 委员 | |||||
1.8096%。“华融融盛 1 | 会 | ||||||
号集合资产管理计划” | |||||||
可获得的破产财产分 | |||||||
配金额为 1,930,857.63 | |||||||
元，尚有本金、利息、 | |||||||
违约金等无法获得偿 | |||||||
付，损失共计 104,769， | |||||||
939.56 元。 | |||||||
仲裁 | 创金 | 2018 年 5 月 9 日，“16富贵 01”公司债发生实质违约。2019 年 8 月 23 日，“16 富贵 01”公司债券的发行人被福建省泉州市中级人民 法院裁定破产。2020 | FTDZ 20201 51 | 创 金 合 信基 金 管 理公 司 要 求爱 建 证 券有 限 责 任公 司 赔 偿 华 融 证 券 | 上海国际经济贸易仲裁委员 会 | ||
合信 | |||||||
基金 管理 | 爱建证券有 限责任公司 | 2020. 9.21 | |||||
有限 | |||||||
公司 |
自本次债券取得发行注册后至本募集说明书摘要出具日，发行人合并报表口径内子公司爱建证券新增系列仲裁，情况如下：
年 1 月 3 日，《富贵鸟 | 尚 未 偿 付 | ||||||
股份有限公司破产财 | 本金、利息 | ||||||
产第一次分配方案》经 | 及 违 约 金 | ||||||
福建省泉州市中级人 | 共 计 | ||||||
民法院裁定通过，普通破产债券的清偿率为 | 157,154,90 9.34 元，且 | ||||||
1.8096%。“创金合信华 | 同 时 承 担 | ||||||
融莱商 2 号资产管理计 | 本 案 诉 讼 | ||||||
划”可获得的破产财产 | 费、保全费 | ||||||
分 配 金 额 为 | 和 保 全 担 | ||||||
2,896,286.44 元，尚有 | 保费。 | ||||||
本金、利息、违约金等 | |||||||
无法获得偿付，损失共 | |||||||
计 157,154,909.34 元。 | |||||||
仲裁 | 2018 年 5 月 9 日，“16 | 嘉 实 资 本要 求 爱 建证 券 有 限责 任 公 司赔 偿 华 融证 券 尚 未偿付本金、利 息 及 违约 金 共 计 31,430,981. 96 元，且同 时 承 担 本案诉讼费、保 全 费 和保 全 担 保费。 | |||||
富贵 01”公司债发生实 | |||||||
质违约。2019 年 8 月 | |||||||
23 日，“16 富贵 01”公 | |||||||
司债券的发行人被福 | |||||||
建省泉州市中级人民 | |||||||
法院裁定破产。2020 | |||||||
年 1 月 3 日，《富贵鸟 | 上海 | ||||||
嘉实 | 股份有限公司破产财 | 国际 | |||||
资本管理 有限 | 爱建证券有限责任公司 | 产第一次分配方案》经 福建省泉州市中级人民法院裁定通过，普通 | FTDZ 20201 52 | 2020. 9.21 | 经济贸易 仲裁 | ||
公司 | 破产债券的清偿率为 | 委员 | |||||
1.8096%。“嘉实资本— | 会 | ||||||
华融稳赢 32 号资产管 | |||||||
理计划”可获得的破产 | |||||||
财 产 分 配 金 额 为 | |||||||
579,257.29 元，尚有本 | |||||||
金、利息、违约金等无 | |||||||
法获得偿付，损失共计 | |||||||
31,430,981.96 元。 |
仲裁 | 2018 年 5 月 9 日，“16 | ||||||
富贵 01”公司债发生实 | |||||||
质违约。2019 年 8 月 | 华 润 深 国 | ||||||
23 日，“16 富贵 01”公 | 投 信 托 有 | ||||||
司债券的发行人被福 | 限 公 司 要 | ||||||
建省泉州市中级人民 | 求 爱 建 证 | ||||||
法院裁定破产。2020 | 券 有 限 责 | ||||||
华润深国投信托有限公司 | 爱建证券有限责任公司 | 年 1 月 3 日，《富贵鸟股份有限公司破产财产第一次分配方案》经福建省泉州市中级人民法院裁定通过，普通破产债券的清偿率为 1.8096%。“华融融盛 1 | FTZD 20201 53 | 任 公 司 赔偿 尚 未 偿付本金、利息 及 违 约金 共 计 20,953,987. 91 元，且同 | 2020. 9.21 | 上海国际经济贸易仲裁委员 会 | |
号集合资产管理计划” | 时 承 担 本 | ||||||
可获得的破产财产分 | 案诉讼费、 | ||||||
配 金 额 为 386,171.53 | 保 全 费 和 | ||||||
元，尚有本金、利息、 | 保 全 担 保 | ||||||
违约金等无法获得偿 | 费。 | ||||||
付 ， 损 失 共 计 | |||||||
20,953,987.91 元。 |
截至本募集说明书摘要出具之日，该案尚在审理过程中。
（3）上海申万置业有限公司诉绿地控股集团有限公司纠纷
自本次债券取得发行注册后至本募集说明书摘要出具日，发行人 合并报表口径内子公司上海申万置业有限公司（以下简称“申万置业”）新增重大诉讼，情况如下。
2016年12月，上海申万置业有限公司（以下简称“申万置业”）与绿地控股集团有限公司（以下简称“绿地集团”）及上海纯景实业发展有限公司、绿地金融投资控股集团有限公司签订《黄浦江沿岸E16-2地块新建商业办公楼项目建设项目委托代建合同》，约定申万置业将黄浦江沿岸E16-2地块新建商业办公楼建设项目委托给绿地集团实施代建管理。因绿地集团逾期履行合同义务（逾期办理预售许可证、逾
期竣工、逾期办理不动产权证），申万置业于2020年10月诉至上海市第一中级人民法院， 要求绿地集团向申万置业支付违约金合计 463,917,027元（暂计至2020年10月金额）。
截至本募集说明书摘要出具之日，该案尚未开庭。
（4）上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司与亿城集团上海投资有限公司、海航投资集团股份有限公司仲裁案
自本次债券取得发行注册后至本募集说明书摘要出具日，发行人合并报表口径内子公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（以下简称“前滩公司”）新增仲裁，情况如下。
2013 年9 月12日，就转让浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区
（Z000801单元）40-01地块事宜，上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（以下简称“前滩公司”）与海航投资集团股份有限公司（以下简称“海航集团”）签订《上海市成片开发国有建设用地使用权转让合同》（以下简称“《土地转让合同》”），转让价格为1,670,000,000元；此后，前滩公司与亿城集团上海投资有限公司（以下简称“亿城上海”）等签订《上海市成片开发国有建设用地使用权转让合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定《土地转让合同》项下海航集团所有权利义务转由亿城上海承担，但海航集团就其所有义务承担连带责任。
鉴于亿城上海逾期履行《土地转让合同》及补充协议中规定的义务（逾期开工、逾期竣工），且亿城上海、海航集团均未向前滩公司承担违约责任。前滩公司向上海仲裁委员会提出仲裁申请，要求亿城上海、海航集团支付逾期开工违约金人民币16,700,000元，逾期竣工违约金人民币501,000,000元（违约金合计人民币517,700,000元），并
承担案件仲裁费用。上海仲裁委员会于2020年10月26日受理仲裁申请，并于2021年3月11日首次开庭审理。
截至本募集说明书摘要出具之日，该案尚在审理中。
（2）上海陆家嘴至茂投资有限公司、上海鸿滨置业有限公司与
KOP Northern Lights Pte Ltd.仲裁案
自本次债券取得发行注册后至本募集说明书摘要出具日，发行人合并报表口径内子公司上海陆家嘴至茂投资有限公司新增仲裁，情况如下：
2016年11月，上海陆家嘴至茂投资有限公司（以下简称“陆家嘴至茂”）、上海港城开发（集团）有限公司与KOP Northern Lights Pte Ltd.
（以下简称“KOP”）签订《关于“Wintastar冰雪之星”项目的合作框架协议》（以下简称“《合作框架协议》”）。2017年1月，陆家嘴至茂、上海港城开发（集团）有限公司、KOP签订《<合作框架协议>之主体变更协议》，将《合作框架协议》的主体由上海港城开发（集团）有限公司变更为上海鸿滨置业有限公司（以下简称“鸿滨置业”）。2017年6月，陆家嘴至茂、鸿滨置业与KOP签署《上海耀雪置业有限公司合资合同》（以下简称“《合资合同》”）。
此后，“Wintastar冰雪之星”项目投资额提升，但KOP未履行《合作框架协议》与《合资合同》下规定的股东借款义务。因此，陆家嘴至茂、鸿滨置业向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，要求裁决《合作框架协议》与《合资合同》解除，KOP按市场评估价向陆家嘴至茂、鸿滨置业按出资比例转让在上海耀雪置业有限公司的30%股权，并向陆家嘴至茂、鸿滨置业分别支付解约金1亿元，且承担案
件律师费和仲裁费用。上海国际经济贸易仲裁委员会于2021年1月4日受理仲裁申请。
截至本募集说明书摘要出具之日，该案尚未开庭。
根据发行人确认及律师核查，发行人目前各项业务经营正常，上述未决诉讼、仲裁事项对公司日常经营、偿债能力等事项无重大不利影响，不会对本期发行构成实质性障碍。
（二）关于发行人仍然符合发行条件发行人仍然符合以下发行条件：
1、根据发行人《公司章程》，发行人系由浦东国资委履行出资人 职责的有限责任公司，发行人已根据《公司法》等有关法律法规的规 定，建立了总经理办公会、监事会及其他经营管理机构，设置了法务 部、审计与风险控制部、战略投资部、人事部等十余个职能部门，并 制定了包括但不限于“总经理办公会”会议制度、“三重一大”决策制度、对外担保相关制度、对外投资管理办法、资金管理试行办法、安全生 产监督管理制度、固定资产管理暂行办法、子公司控制管理暂行办法、信息披露事务管理制度在内的内部管理制度。
发行人组织机构健全且运营良好，符合《证券法》第十五条第一款第（一）项的规定。
2、根据发行人审计报告，2017年度、2018年度和2019年度，发行人合并口径净利润分别为371,437.61 万元、489,952.07 万元和 506,363.43万元，连续三年盈利，发行人合并口径近三年平均净利润为人民币455,917.70万元。本期债券发行规模为人民币20.00亿元，按
照合理利率水平计算，发行人近三年平均可分配利润（净利润）预计足以支付本期债券一年的利息。
3、本期债券发行规模为人民币20.00亿元，全部用于补充营运资金。
发行人承诺本期发行的募集资金不借予他人，不用于房地产投资和过剩产能投资，不用于项目中独立的商业地产部分，不用于不符合国家产业的领域，不用于金融板块业务投资，不用于境外收购，不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，不用于弥补亏损和非生产性支出。
4、截至2017年末、2018年末和2019年末，发行人合并口径下资产负债率分别为74.08%、72.11%和73.45%，负债水平整体保持稳定；经营活动产生的现金流量净额分别为-1,000,770.68万元、-167,440.80万元和698,139.07万元，符合发行人主营业务特点。发行人财务状况稳健，具有合理的资产负债结构和正常的现金流量。
5、本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。发行人本期债券发行利率不超过国务院限定的利率水平。
6、截至本募集说明书摘要出具之日，发行人没有已发行债券或其他债务处于违约或延迟支付本息的情况。
综上，发行人发行本期债券符合《证券法》、《公司法》等法律、法规和规范性文件规定的公司发行债券的实质条件，发行人不存在可能对本期债券发行产生重大不利影响的重大期后事项。
第十一条 已发行尚未偿付的债券
一、已发行尚未偿付的债券及债务融资工具
截至本募集说明书摘要出具之日，公司及其下属子公司已发行的债券和其他债务融资工具均为公开发行，情况如下：
债券简称 | 债券类型 | 发行日期 | 到期日期 | 债券 期限 | 发行 规模 | 债券余 额 | 票面 利率 | 主体 评级 | 债项 评级 | 是否已 兑付 |
陆家嘴债（1） | 企业债 | 2000/4/5 | 2003/4/5 | 3 年 | 2 亿 | 0 | 3.65% | AAA | AAA | 是 |
陆家嘴债（2） | 企业债 | 2000/4/5 | 2005/4/5 | 5 年 | 6 亿 | 0 | 4.00% | AAA | AAA | 是 |
14 陆家嘴 01 | 企业债 | 2014/2/25 | 2019/2/25 | 5 年 | 16 亿 | 0 | 5.79% | AAA | AAA | 是 |
14 陆家嘴 02 | 企业债 | 2014/3/11 | 2019/3/11 | 5 年 | 10 亿 | 0 | 5.98% | AAA | AAA | 是 |
14 陆家嘴 CP001 | 短融 | 2014/9/17 | 2015/9/17 | 1 年 | 30 亿 | 0 | 4.98% | AAA | A-1 | 是 |
15 陆家嘴 CP001 | 短融 | 2015/12/21 | 2016/12/21 | 1 年 | 10 亿 | 0 | 3.00% | AAA | A-1 | 是 |
16 陆家嘴 CP001 | 短融 | 2016/6/23 | 2017/6/23 | 1 年 | 20 亿 | 0 | 2.88% | AAA | A-1 | 是 |
16 陆嘴 01 | 公司债 | 2016/7/5 | 2021/7/5 | 3+2 | 50 亿 | 49.60 亿 | AAA | AAA | 否 | |
14 陆金开 MTN001 | 中期票据 | 2014/5/22 | 2019/5/22 | 5 年 | 10 亿 | 0 | 5.90% | AAA | AAA | 是 |
14 陆金开 MTN002 | 中期票据 | 2014/9/4 | 2024/9/4 | 10 年 | 40 亿 | 40 亿 | 6.00% | AAA | AAA | 否 |
15 陆金开 CP001 | 短融 | 2015/6/12 | 2016/6/12 | 1 年 | 12 亿 | 0 | 3.68% | AAA | A-1 | 是 |
16 陆家嘴 SCP001 | 超短融 | 2016/7/22 | 2017/4/18 | 270 天 | 20 亿 | 0 | 2.75% | AAA | - | 是 |
18 陆债 01 | 公司债 | 2018/3/26 | 2023/3/26 | 5 年 | 5 亿 | 5 亿 | 5.08% | AAA | AAA | 否 |
18 陆债 02 | 公司债 | 2018/10/26 | 2023/10/26 | 5 年 | 10 亿 | 10 亿 | 4.15% | AAA | AAA | 否 |
18 陆家嘴 SCP001 | 超短融 | 2018/7/16 | 2018/10/14 | 90 天 | 20 亿 | 0 | 4.00% | AAA | - | 是 |
18 陆家嘴 SCP002 | 超短融 | 2018/9/17 | 2019/6/14 | 270 天 | 10 亿 | 0 | 3.60% | AAA | - | 是 |
18 陆家嘴 SCP003 | 超短融 | 2018/10/09 | 2019/4/8 | 180 天 | 20 亿 | 0 | 3.50% | AAA | - | 是 |
18 陆家嘴 SCP004 | 超短融 | 2018/10/31 | 2019/7/30 | 270 天 | 10 亿 | 0 | 3.65% | AAA | - | 是 |
19 陆家嘴 SCP001 | 超短融 | 2019/3/28 | 2019/9/28 | 180 天 | 10 亿 | 0 | 2.90% | AAA | - | 是 |
19 陆债 01 | 公司债 | 2019/3/1 | 2024/3/3 | 5 年 | 28 亿 | 28 亿 | 3.95% | AAA | AAA | 否 |
19 陆债 03 | 公司债 | 2019/5/10 | 2024/5/13 | 5 年 | 7 亿 | 7 亿 | 3.88% | AAA | AAA | 否 |
19 陆金开 SCP001 | 超短融 | 2019/7/17 | 2020/4/14 | 270 天 | 10 亿 | 0 | 3.20% | AAA | - | 是 |
19 陆家嘴 MTN001 | 中期票据 | 2019/7/26 | 2022/7/25 | 3 年 | 10 亿 | 10 亿 | 3.67% | AAA | AAA | 否 |
9 “16 陆嘴 01”于 2019 年 7 月 5 日进行回售，当前发行利率为 3.95%。
债券简称 | 债券类型 | 发行日期 | 到期日期 | 债券 期限 | 发行 规模 | 债券余 额 | 票面 利率 | 主体 评级 | 债项 评级 | 是否已 兑付 |
19 陆家嘴 MTN002 | 中期票据 | 2019/9/23 | 2022/9/25 | 3 年 | 10 亿 | 10 亿 | 3.58% | AAA | AAA | 否 |
19 陆金开 SCP002 | 超短融 | 2019/10/11 | 2020/7/10 | 270 天 | 8 亿 | 0 | 2.98% | AAA | - | 是 |
20 陆金开 SCP001 | 超短融 | 2020/3/26 | 2020/12/18 | 270 天 | 20 亿 | 0 | 2.36% | AAA | - | 是 |
20 陆金开 SCP002 | 超短融 | 2020/6/8 | 2020/12/7 | 180 天 | 15 亿 | 0 | 2.48% | AAA | - | 是 |
20 陆嘴债 01 | 企业债 | 2020/6/16 | 2023/6/18 | 3 年 | 20 亿 | 20 亿 | 3.13% | AAA | AAA | 否 |
20 陆金开 SCP003 | 超短融 | 2020/7/8 | 2020/12/30 | 175 天 | 15 亿 | 0 | 1.98% | AAA | - | 是 |
20 陆金开 SCP004 | 超短融 | 2020/10/23 | 2021/7/20 | 270 天 | 20 亿 | 20 亿 | 3.30% | AAA | - | 否 |
20 陆金开 SCP005 | 超短融 | 2020/12/22 | 2021/3/24 | 90 天 | 15 亿 | 15 亿 | 2.60% | AAA | - | 否 |
21 陆金开 SCP001 | 超短融 | 2021/1/22 | 2021/2/26 | 35 天 | 15 亿 | 0 亿 | 2.40% | AAA | - | 是 |
21 陆嘴债 01 | 企业债 | 2021/2/1 | 2024/2/3 | 3 年 | 20 亿 | 20 亿 | 3.78% | AAA | AAA | 否 |
21 陆金开 MTN001 | 中期票据 | 2021/2/24 | 2021/2/26 | 3+2 年 | 10 亿 | 10 亿 | 3.80% | AAA | AAA | 否 |
21 陆金开 MTN002 | 中期票据 | 2021/3/19 | 2025/3/19 | 2+2 年 | 40 亿 | 40 亿 | 3.65% | AAA | AAA | 否 |
截至本募集说明书摘要出具之日，发行人共发行过六只企业债券，四只已完成兑付，两只尚在存续期内，情况如下：
债券简称 | 批文取 得日期 | 发行日期 | 到期日期 | 债券 期限 | 发行 规模 | 票面 利率 | 主体评 级 | 债项 评级 | 募集资金用途 | 增信方式 |
陆家嘴债（1） | 2000 年 | 2000/4/5 | 2003/4/5 | 3 年 | 2 亿 | 3.65% | AAA | AAA | 用于上海世纪大道、烂泥渡路、北护塘路工程、北护塘路、陆家嘴路处立交桥、浦城路一期一标段工程、浦城路一期二标段工程、浦城路一期三标段工程、浦城路一期四标段工程、东宁路道路排水工程、规划四路道路及市政综合 工程 | 上海张江高科技园区开发公司、上海金桥(集团)有限公司、上海外高桥保税区有限公司提供不可撤销连带责 任担保 |
陆家嘴债（2） | 2000/4/5 | 2005/4/5 | 5 年 | 6 亿 | 4.00% | AAA | AAA | |||
14 陆家嘴 01 | 2013 年 5 月 22 日 | 2014/2/25 | 2019/2/25 | 5 年 | 16 亿 | 5.79% | AAA | AAA | 15.677 亿元用于上海市前滩 ES4 单元基础设施建设项目；0.323 亿元用于补充 公司营运资金 | 无 |
14 陆家嘴 02 | 2014/3/11 | 2019/3/11 | 5 年 | 10 亿 | 5.98% | AAA | AAA | 9.798 亿元拟用于上海市前 滩 ES4 单元基础设施建设 | 无 |
债券简称 | 批文取 得日期 | 发行日期 | 到期日期 | 债券 期限 | 发行 规模 | 票面 利率 | 主体评 级 | 债项 评级 | 募集资金用途 | 增信方式 |
项目，包括 ES4 单元黄浦江滨江大道及绿化工 程,ES4 单元市政道路及管线工程，ES4 单元小黄浦河道改造工程和 ES4 单元新建雨水泵站工程；0.202 亿元拟用于补充公司营运资 金 | ||||||||||
20 陆嘴债 01 | 2020 年 4 月 2 日 | 2020 年 6 月 16 日 | 2023 年 6 月 18 日 | 3 年 | 20 亿 | 3.13% | AAA | AAA | 保障性安居工程项目 | 无 |
21 陆嘴债 01 | 2020 年 4 月 2 日 | 2021 年 2 月 1 日 | 2024 年 2 月 3 日 | 3 年 | 20 亿 | 3.78% | AAA | AAA | 租赁住房项目和补充营运 资金 | 无 |
截至本期债券发行前，发行人存在两只已发行未兑付的企业债券，按照募集说明书中约定的用途投入使用，目前募集资金已使用完毕。发行人其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状况。
截至募集说明书摘要出具之日，发行人及其下属子公司不存在违反证券法规定，改变公开发行公司债券募集资金的用途的情况。
截至募集说明书摘要出具之日，除本期债券外，发行人存在 43.82
亿元的公司债券尚未发行，发行人子公司陆家嘴股份存在 35.00 亿元的超短期融资券尚未发行。除此之外，发行人陆家嘴集团及其除陆家嘴股份之外的下属子公司不存在仍在批文有效期内而尚未发行的债券。
截至募集说明书摘要出具之日，发行人及其下属子公司不存在为 其他企业发行债券提供担保或差额补偿的情况，不存在高利融资情形。
二、其他融资产品
无。
第十二条 募集资金用途
一、募集资金投向概况
本期债券总发行规模为人民币20.00亿元全部用于补充营运资金。本期债券用于补充公司及其下属公司业务发展的营运资金需求的募集资金，可优化公司债务结构和满足公司日常经营活动的需求，同时有助于进一步优化资本结构，提高公司的抗风险能力。
发行人承诺本期债券募集资金不借予他人，不用于除租赁住房项目之外的房地产投资和过剩产能投资，不用于项目中独立的商业地产部分，不用于不符合国家产业的领域，不用于金融板块业务投资，不用于境外收购，不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，不用于弥补亏损和非生产性支出。
发行人承诺在项目开展过程中遵守固定资产管理相关规定，履行相关手续，确保项目合法合规开展，项目资本金及相关资金将随债券资金同步到位。
发行人承诺不承担政府融资职能，发行本次企业债券不涉及新增地方政府债务。
二、募集资金使用计划及管理制度
发行人将通过多种方式规范本期债券发行募集资金的管理、使用和偿还，以保障投资者的利益。
（一）募集资金的存放
为方便募集资金的管理、使用及对使用情况进行监督，发行人将实行募集资金的专项账户存储制度，在监管银行设立募集资金使用专项账户。
（二）募集资金使用计划
发行人已按照国家财经法规、制度的要求和公司章程的规定，制 定了完善的资金管理制度，在经营过程中，将严格按照国家发展改革 委同意注册的投向和募集说明书明确的投资金额安排使用募集资金，实行专款专用。如果发行人未按照募集说明书中披露的经国家发展改 革委同意注册的用途使用募集资金，监管银行有权拒绝发行人的提款 要求。发行人在使用募集资金时，将严格履行相应手续，禁止对发行 人拥有实际控制权的个人、法人或其他组织及其关联人占用募集资金。
（三）募集资金使用情况的监督
发行人将安排专门部门负责本期债券募集资金的总体调度和安排，对募集资金使用情况及时做好相关会议记录。专门部门将定期对各募集资金使用项目的资金使用情况进行现场检查核实，确保资金做到专款专用。监管银行将与发行人签订专项账户监管协议，本期债券拟分期发行，发行人有权更换监管银行。
发行人将与资金监管银行签订《专项账户监管协议》，募集资金监管银行将负责监督募集资金专项账户的情况，保证募集资金做到专款专用。如果出现发行人挪用募集资金的情况，监管银行将拒绝发行人的提款要求。本期债券募集资金使用情况将由发行人指定专门部门进行日常监督，对募集资金支取及使用情况进行不定期检查核实，并
将检查核实情况报告公司总经理办公会，保证募集资金使用的有效性和安全性。发行人承诺募投项目未来收入优先用于偿还本期债券；承诺已发合规使用募集资金并按照相关要求报告和披露债券资金使用情况；承诺债券存续期内如变更募集资金用途，将按照相关规定履行变更手续。