Common use of Pendahuluan Clause in Contracts

Pendahuluan. Perjanjian merupakan suatu perbuatan xxxxx xxxx muncul untuk mengakomodasikan kepentingan-kepentingan tertentu dari anggota masyarakat. Pada umumnya suatu perjanjian itu dapat dibuat secara bebas, bebas untuk mengadakan perjanjian dengan siapapun, bebas untuk menentukan bentuknya maupun syarat-syarat, xxx bebas untuk menentukan bentuknya, yaitu tertulis atau tidak tertulis. Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menyatakan bahwa, semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal 1338 ini mengandung asas kebebasan berkontrak, maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian berupa apa saja, baik bentuknya, isinya xxx pada siapa perjanjian itu ditujukan. Dari asas ini dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa xxx berisi apa saja (tentang apa saja) xxx perjanjian itu mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang. Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyatakan perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Berdasarkan rumusan tersebut dapat diketahui bahwa suatu perjanjian adalah: a. Suatu perbuatan. b. Antara sekurangnya dua orang. c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. Perbuatan yang disebutkan dalam rumusan ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata menjelaskan kepada kita semua bahwa perjanjian hanya mungkin terjadi jika ada suatu perbuatan nyata, baik dalam bentuk ucapan, maupun tindakan secara fisik, xxx tidak hanya dalam bentuk pikiran semata-xxxx. Berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata di atas, maka dapat dirumuskan bahwa perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih xxxxxx mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu xxx xxxx bersifat kebendaan yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan. Definisi tersebut jelas terdapat konsensus antara pihak- pihak, untuk melaksanakan suatu hal, mengenai harta kekayaan, yang dapat dinilai dengan uang. Pengikatan jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul darikebutuhan xxxxx xxxx berkembang dalam masyarakat. Pengikatan jual beliproperti khususnya tanah xxx bangunan merupakan perjanjian tidak bernama,karena tidak ditemukan dalam bentuk-bentuk perjanjian yang diatur dalamKUHPerdata. Perjanjian pengikatan jual beli tanah merupakan implementasi dari asas kebebasan berkontrak, dimana para pihak secara bebasdapat menentukan kemauannya. Perjanjian pengikatan jual beli property (tanahdan bangunan), sering ditemukan dalam praktek sehari-hari di masyarakatmaupun xx xxxxxx-xxxxxx notaris. Perjanjian ini merupakan suatu perjanjian yangmendahului perjanjian jual beli propertinya, yang harus dilakukan dihadapanPPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau Notaris. Perjanjian pengikatan jual beli properti (tanah xxx bangunan) dalamprakteknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapanNotaris, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yangmemiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini dimaksudkan oleh parapihak untuk lebih memberikan perlindungan xxx kepastian hukum bagi para pihakyang membuatnya. Xxxxxx xxxxxxx dalam membuat suatu akta tidak berpihak danmenjaga kepentingan para pihak secara obyektif. Dengan bantuan notaris parapihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuandalam merumuskan xxx-xxx xxxx akan diperjanjikan. Namun suatu perjanjian tidakselamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh parapihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal,yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh parapihak maupun atas perintah pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan pengikatan jualbeli properti (tanah xxx bangunan) menjadi menarik untuk dikaji lebih lanjutmengingat perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perbuatan hukumyang mendahului proses peralihan hak atas properti.

Pendahuluan. Adanya peralihan Hak Atas Tanah yang dilakukan dengan jual beli dapat dilakukan terlebih dahulu dengan Pengikatan Perjanjian Jual Beli sebagai transaksi pertama. Akta Pengikatan Perjanjian Jual Beli dilakukan secara mengikat di hadapan Notaris yang dibuat antara penjual dengan pembeli sebelum penandatanganan Akta Jual Beli dilakukan. Menurut hukum adat perjanjian jual beli merupakan perjanjian yang bersifat riil, maksudnya penyerahan barang yang diperjanjikan merupakan syarat yang mutlak dipenuhi untuk adanya sebuah perjanjian. Dengan kata lain, apabila telah diperjanjikan sesuatu hal akan tetapi dalam praktiknya belum diserahkan objek perjanjian tersebut maka perjanjian tersebut dianggap tidak ada atau belum ada perjanjian.1 Mengenai ketentuan Perjanjian jual beli diatur dalam Kitab Undang – undang Hukum Perdata, sesuai dengan Pasal 1458 KUHPerdata yang berbunyi : “jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak sewaktu mereka telah mencapai sepakat tentang barang xxx harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”. Pasal 1458 KUHPerdata ini menerangkan bahwa jual beli adalah suatu perbuatan xxxxx xxxx muncul untuk mengakomodasikan kepentingan-kepentingan tertentu dari anggota masyarakat. Pada umumnya suatu perjanjian konsensuil dimana pada dasarnya perjanjian itu dapat dibuat secara bebas, bebas untuk mengadakan perjanjian dengan siapapun, bebas untuk menentukan bentuknya maupun syarat-syarat, xxx bebas untuk menentukan bentuknya, yaitu tertulis atau tidak tertulis. Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menyatakan bahwa, semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal 1338 ini mengandung asas kebebasan berkontrak, maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian berupa apa sajaberwujud dalam bentuk pernyataan penerimaan, baik bentuknyayang dilakukan lisan maupun dalam tertulis, isinya xxx pada siapa perjanjian itu ditujukanmeskipun barang yang diperjanjikan belum diserahkan. Dari asas ini dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa xxx berisi apa saja (tentang apa saja) xxx perjanjian itu mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang. Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyatakan perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Berdasarkan rumusan tersebut dapat diketahui bahwa suatu perjanjian adalah: a. Suatu perbuatan. b. Antara sekurangnya dua orang. c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. Perbuatan yang disebutkan dalam rumusan ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata menjelaskan kepada kita semua bahwa perjanjian hanya mungkin terjadi jika ada suatu perbuatan nyata, baik dalam bentuk ucapan, maupun tindakan secara fisik, xxx tidak hanya dalam bentuk pikiran semata-xxxx. Berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata di atas, maka dapat dirumuskan bahwa perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih xxxxxx mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu xxx xxxx bersifat kebendaan yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan. Definisi tersebut jelas terdapat konsensus antara pihak- pihak, untuk melaksanakan suatu hal, mengenai harta kekayaan, yang dapat dinilai dengan uang. Pengikatan jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul darikebutuhan xxxxx xxxx berkembang dalam masyarakat. Pengikatan jual beliproperti khususnya tanah xxx bangunan merupakan perjanjian tidak bernama,karena tidak ditemukan dalam bentuk-bentuk perjanjian yang diatur dalamKUHPerdata. Perjanjian Pada praktiknya pengikatan jual beli tanah merupakan implementasi dari asas kebebasan berkontrak, dimana para pihak secara bebasdapat menentukan kemauannya. Perjanjian pengikatan jual beli property (tanahdan bangunan), sering ditemukan dalam praktek sehari-hari di masyarakatmaupun xx xxxxxx-xxxxxx notaris. Perjanjian ini merupakan suatu perjanjian yangmendahului perjanjian jual beli propertinyaterindikasi adanya unsur ketidakpastian atau ketidakadilan yang terjadi pada suatu hubungan para pihak yang tidak seimbang, xxxx xxx itu disebut dengan undue influence (dimana adanya hubungan yang harus dilakukan dihadapanPPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau Notarisberat sebelah). Perjanjian Apabila dalam suatu pengikatan perjanjian jual beli properti tidak terpenuhinya syarat sah perjanjian karena adanya unsur keseimbangan dalam persamaan hukum dimana salah satu pihak dalam posisi psikologis, fisik xxx ekonomi yang kuat, sedangkan debitur dalam posisi yang lemah atau orang yang tidak tahu menahu mengenai isi pengikatan perjanjian jual beli, dalam hal ini dapat dikatakan sebagai adanya penyalahgunaan keadaan (tanah xxx bangunan) dalamprakteknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapanNotaris, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yangmemiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini dimaksudkan oleh parapihak untuk lebih memberikan perlindungan xxx kepastian hukum bagi para pihakyang membuatnya. Xxxxxx xxxxxxx dalam membuat suatu akta tidak berpihak danmenjaga kepentingan para pihak secara obyektif. Dengan bantuan notaris parapihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuandalam merumuskan xxx-xxx xxxx akan diperjanjikan. Namun suatu perjanjian tidakselamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh parapihakMisbruik Van Omstandigheden). Dalam kondisi-kondisi tertentu perjanjian atau perbuatan hukum dapat ditemukan terjadinya berbagai hal,yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalandibatalkan apabila adanya penyalahgunaan keadaan (Pasal 3:44 lid1). Xxxxxxxxxxx mengemukakan 4 syarat – syarat adanya penyalahgunaan keadaan, baik dibatalkan oleh parapihak maupun atas perintah pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan pengikatan jualbeli properti (tanah xxx bangunan) menjadi menarik untuk dikaji lebih lanjutmengingat perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perbuatan hukumyang mendahului proses peralihan hak atas properti.sebagai berikut:2

Pendahuluan. Budaya jual beli di Indonesia bukanlah xxx xxxx baru, xxxxxx jual beli telah dilakukan sejak zaman dahulu kala. Jual beli biasanya dilakukan dengan adanya perjanjian atau yang dikenal dengan perjanjian jual beli. Jual beli tidak tunduk pada hukum perdata tetapi tunduk pada hukum adat yang terdapat dalam pasal 5 Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau xxxx xxxxxx disebut UUPA. Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah atau biasa disebut juga dengan perjanjian pengikatan jual beli, yaitu suatu perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas sesuai dengan kehendak para pihak. Pada umumnya suatu perjanjian pengikatan jual beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh para pihak sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari perjanjian ini. Pengertian jual beli menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi “jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, xxx pihak xxxx xxxx untuk membayar harga yang telah dijanjikan”.4 Tetapi faktanya dalam melakukan suatu perjanjian jual beli xxxxxx xxxx para pihak tidak benar-benar menyadari bahwa apa yang dilakukan merupakan suatu perbuatan xxxxx xxxx muncul untuk mengakomodasikan kepentingan-kepentingan tertentu mana dapat menimbulkan kecurangan dari anggota masyarakatsalah satu pihak atau salah satu pihak dapat mengingkari perjanjian tersebut. Pada umumnya Unsur pokok dalam suatu perjanjian itu jual beli adalah barang xxx harga, dimana antara penjual xxx pembeli harus ada kesepakatan yang sudah dilakukan dengan harga xxx barang yang menjadi objek jual beli. Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang sah, lahir apabila kedua belah pihak telah setuju dengan harga xxx barang yang sudah disepakati. Jika terdapat perjanjian yang tidak memenuhi syarat Subjektif, maka perjanjian tersebut dapat dibuat secara bebas, bebas untuk mengadakan dibatalkan begitu pula dengan perjanjian dengan siapapun, bebas untuk menentukan bentuknya maupun syarat-syarat, xxx bebas untuk menentukan bentuknya, yaitu tertulis atau yang tidak tertulis. Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menyatakan bahwa, semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal 1338 ini mengandung asas kebebasan berkontrak, maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian berupa apa saja, baik bentuknya, isinya xxx pada siapa memenuhi syarat Objektif maka perjanjian itu ditujukanjuga dapat dianggap batal. Dari asas Dapat dibatalkan dalam hal ini yang dimaksud adalah salah satu pihak dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa xxx berisi apa saja (tentang apa saja) xxx memintakan pembatalan, tetapi perjanjian itu dengan sendiri tetap mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang. Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyatakan perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Berdasarkan rumusan tersebut dapat diketahui bahwa suatu perjanjian adalah: a. Suatu perbuatan. b. Antara sekurangnya dua orang. c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-kedua belah pihak selama tidak dibatalkan xxxx xxxxx atas permintaan pihak yang berjanji berhak untuk meminta pembatalan tersebut. Perbuatan yang disebutkan dalam rumusan ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata menjelaskan kepada kita semua bahwa perjanjian hanya mungkin terjadi jika ada suatu perbuatan nyata, baik dalam bentuk ucapan, maupun tindakan secara fisik, xxx tidak hanya dalam bentuk pikiran semata-xxxx. Berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata di atas, maka dapat dirumuskan bahwa perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih xxxxxx mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu xxx xxxx bersifat kebendaan yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan. Definisi tersebut jelas terdapat konsensus antara pihak- pihak, untuk melaksanakan suatu hal, mengenai harta kekayaan, yang dapat dinilai dengan uang. Pengikatan jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul darikebutuhan xxxxx xxxx berkembang dalam masyarakat. Pengikatan jual beliproperti khususnya tanah xxx bangunan merupakan perjanjian tidak bernama,karena tidak ditemukan dalam bentuk-bentuk perjanjian yang diatur dalamKUHPerdata. Perjanjian pengikatan jual beli tanah Jual Beli Hak Atas Tanah merupakan implementasi dari asas kebebasan berkontrak, dimana para pihak secara bebasdapat bebas dapat menentukan kemauannyakehendaknya. Perjanjian pengikatan jual beli property (tanahdan bangunan), sering Pengikatan Jual Beli xxxxxx xxxx ditemukan dalam praktek sehari-hari di masyarakatmaupun xx xxxxxxdalam masyarakat maupun di bidang kenotariatan. Secara teori xxx doktrin, Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah digolongkan pada perjanjian obligatoir, sehingga unsur perjanjian maupun syarat sahnya perjanjian termasuk asas-xxxxxx notaris. asas hukum perjanjian pada umumnya harus dipenuhi.5 Perjanjian ini merupakan Jual Beli Hak Atas Tanah antara para pihak dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu perjanjian yang dibuat di bawah tangan atau dapat pula dilakukan melalui suatu perjanjian yangmendahului perjanjian jual beli propertinya, akta yang harus dilakukan dihadapanPPAT (dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau Notaris. Perjanjian pengikatan jual beli properti (Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah disebut akta autentik. Pengertian akta autentik terdapat di dalam Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi “suatu akta autentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuatnya”.6 Sedangkan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat di bawah tangan menurut Pasal 1874 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berbunyi “sebagai tulisan-tulisan di bawah tangan dianggap akta-akta yang ditandatangani di bawah tangan, surat-surat, register-register, surat-surat urusan rumah tangga xxx xxxx-lain tulisan yang dibuat tanpa peran-taraan seorang pegawai umum”.7 Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah dapat dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau di bawah tangan, tergantung pada keinginan kedua belah pihak. Namun, terdapat permasalahan dalam pembuktian hukum terkait kekuatan Perjanjian Jual Beli yang dibuat di bawah tangan. Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah memiliki kekuatan pembuktian yang lebih kuat dibandingkan dengan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat di bawah tangan. Hal ini dikarenakan Pejabat Pembuat Akta Tanah memiliki kekuatan sebagai pejabat yang dapat memastikan bahwa perjanjian yang dibuat telah memenuhi semua persyaratan yang ditetapkan oleh hukum. Kendati demikian, Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat di bawah 5Herlien Xxxxxxx, 2018, Demikian Akta Ini: Xxxxx Jawab Mengenai Pembuatan Akta Notaris Di Dalam Praktik, Bandung: PT. Citra Xxxxxx Xxxxx, hlm 115. 6Kitab Undang-Undang Pidana xxx Perdata, hlm. 456. tangan tetap memiliki kekuatan xxxxx xxxx xxx, selama dokumen tersebut memenuhi persyaratan xxxxx xxxx berlaku. Oleh karena itu, dalam artikel ini akan dilakukan analisis terhadap kekuatan pembuktian dari Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat di bawah tangan. Dalam analisis ini, akan dikaji peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat di bawah tangan. Kasus yang terjadi dalam perkara Putusan Pengadilan Negeri Pontianak nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk antara JP melawan RS. Penulis ambil sebagai contoh. Adapun kronologi kasus tersebut sebagai berikut : Kasus ini bermula pada tanggal 08 Desember 1988 RS menawarkan tanah xxx bangunanbangunan rumahnya agar dibeli oleh JP, lalu JP menyanggupi kepada RS. Pada tanggal 09 Desember 1988, RS xxx JP membuat Perjanjian jual beli/ Penyerahan Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 1547/Sungai Jawi Luar (dahulu) dalamprakteknya sering dibuat dalam bentuk Sungai Beliung (sekarang), terdaftar atas nama XX Xxxx terletak di Xxxxx Xxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx XX Xx. 000, PERUMNAS II, RT. 003, RW 012, Kelurahan Sungai Beliung, Kecamatan Pontianak Barat, Kota Pontianak. Perjanjian jual beli/ Penyerahan pada tanggal 09 Desember 1988 yang dilakukan oleh JP dengan RS dengan di bawah tangan tidak menggunakan akta otentik yang dibuat dihadapanNotarisdi buat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. Perjanjian jual beli/Penyerahan tersebut dilakukan dengan perjanjian di bawah tangan dikarenakan sertifikat HGB 1547/Sungai jawi Luar masih dalam proses kredit pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Pontianak yang baru akan berakhir pada bulan 6 tahun 2008. Kesepakatan antara JP xxx RS Bahwa JP membayar senilai Rp.2.000.000, sehingga Akta Pengikatan - (dua juta rupiah) dengan ketentuan sisa angsuran di bank BTN akan dilanjutkan xxx menjadi tangung jawab JP sampai lunas. Kemudian sejak 09 Desember 1988 XX xxxx melakukan pembayaran sisa angsuran kredit sertifikat HGB 1547/sungai jawi luar dengan luas 90 m2 gambar situasi 3834/1987 terdaftar an. RS. JP telah melunasi angsuran kredit sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1547/Sungai Jawi Luar, luas 90 m2, gambar situasi No 3834/1987 Terdaftar an. RS pada tahun 2006. setelah JP melunasi Sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi Luar maka JP mengambil sertifiakt tersebut dari Bank BTN xxx XX ingin melakukan balik nama sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional Kota Pontianak namun di tolak oleh BPN kota Pontianak Karena jual beli Tersebut hanya di bawah xxxxxx xxx Pihak BPN menyarankan untuk mencari XX supaya bisa melakukan Jual beli dengan AJB di PPAT. BPN Kota Pontianak Bisa melakukan balik nama Sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi Luar dengan luas 90 m2 ke atas nama JP. Tanah xxx bangunan dengan sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi Luar terdaftar an. RS sejak 09 Desember 1988 dalam Penguasaan JP. Berdasarkan pada uraian latar belakang di atas, Penulis akan menganalisis pertimbangan xxxxx Xxxxx Pengadilan Negeri dalam memutuskan Perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk. Selanjutnya akan dianalisis kekuatan pembuktian Perjanjian Jual Beli merupakan akta otentik yangmemiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini dimaksudkan oleh parapihak untuk lebih memberikan perlindungan xxx kepastian hukum bagi para pihakyang membuatnya. Xxxxxx xxxxxxx dalam membuat suatu akta tidak berpihak danmenjaga kepentingan para pihak secara obyektif. Dengan bantuan notaris parapihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuandalam merumuskan xxx-xxx xxxx akan diperjanjikan. Namun suatu perjanjian tidakselamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh parapihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal,yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh parapihak maupun atas perintah pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan pengikatan jualbeli properti (tanah xxx bangunan) menjadi menarik untuk dikaji lebih lanjutmengingat perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perbuatan hukumyang mendahului proses peralihan hak atas propertiHak Atas Tanah Di Bawah Tangan berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.

Pendahuluan. Perjanjian merupakan suatu perbuatan xxxxx xxxx muncul untuk mengakomodasikan kepentingan-kepentingan tertentu dari anggota masyarakat. Pada umumnya suatu Dewasa ini banyak transaksi bisnis yang terjadi bukan melalui proses negosiasi yang seimbang diantara para pihak, tetapi perjanjian itu dapat dibuat secara bebas, bebas untuk mengadakan perjanjian terjadi dengan siapapun, bebas untuk menentukan bentuknya maupun cara pihak yang satu telah menyiapkan syarat-syarat, xxx bebas untuk menentukan bentuknya, yaitu tertulis atau tidak tertulis. Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menyatakan bahwa, semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal 1338 ini mengandung asas kebebasan berkontrak, maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan syarat baku pada suatu perjanjian berupa apa saja, baik bentuknya, isinya xxx pada siapa perjanjian itu ditujukan. Dari asas ini dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan membuat formulir perjanjian yang berupa sudah dicetak xxx berisi apa saja (tentang apa saja) xxx perjanjian itu mengikat mereka kemudian disodorkan kepada pihak lainnya untuk disetujui dengan hampir tidak memberikan kebebasan sama sekali kepada pihak lainnya untuk melakukan negosiasi atas syarat-syarat yang membuatnya seperti suatu undang-undang. Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyatakan perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Berdasarkan rumusan tersebut dapat diketahui bahwa suatu perjanjian adalah: a. Suatu perbuatan. b. Antara sekurangnya dua orang. c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. Perbuatan yang disebutkan dalam rumusan ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata menjelaskan kepada kita semua bahwa perjanjian hanya mungkin terjadi jika ada suatu perbuatan nyata, baik dalam bentuk ucapan, maupun tindakan secara fisik, xxx tidak hanya dalam bentuk pikiran semata-xxxx. Berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata di atas, maka dapat dirumuskan bahwa perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih xxxxxx mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu xxx xxxx bersifat kebendaan yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan. Definisi tersebut jelas terdapat konsensus antara pihak- pihak, untuk melaksanakan suatu hal, mengenai harta kekayaan, yang dapat dinilai dengan uang. Pengikatan jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul darikebutuhan xxxxx xxxx berkembang dalam masyarakat. Pengikatan jual beliproperti khususnya tanah xxx bangunan merupakan perjanjian tidak bernama,karena tidak ditemukan dalam bentuk-bentuk perjanjian yang diatur dalamKUHPerdata. Perjanjian pengikatan jual beli tanah merupakan implementasi dari asas kebebasan berkontrak, dimana para pihak secara bebasdapat menentukan kemauannya. Perjanjian pengikatan jual beli property (tanahdan bangunan), sering ditemukan dalam praktek sehari-hari di masyarakatmaupun xx xxxxxx-xxxxxx notarisdisodorkan. Perjanjian ini dinamakan perjanjian standar atau perjanjian baku atau perjanjian adhesi.2 Perjanjian baku pada hakikatnya merupakan suatu perjanjian yangmendahului yang telah distrandardisasi isinya oleh pihak ekonomi kuat, sedangkan pihak lainnya hanya diminta untuk menerima atau menolak isinya. Bila pihak lainnya menerima isi perjanjian jual beli propertinyatersebut, ia menandatangani perjanjian tersebut, tetapi bila ia menolak, perjanjian itu dianggap tidak ada, karena tidak menandatangani perjanjian tersebut.3 Oleh karena itu, hanya tinggal memilih antara menerima atau menolak (take it or leave it) syarat-syarat perjanjian baku yang disodorkan kepadanya. Standar kontrak (standard of contract) berkaitan erat dengan perlindungan konsumen xxx menjadi salah satu ruang lingkup pembahasan perlindungan konsumen, yaitu melindungi konsumen dari kemungkinan diterapkannya syarat-syarat yang merugikan atau tidak xxxx di dalam perjanjian.4 Pasal 18 Undang-Undang Perlindungan Konsumen membuat sejumlah larangan penggunaan klausula baku dalam standar kontrak. Larangan tersebut dikaitkan dengan dua hal, yaitu isi xxx bentuk penulisannya. Dari segi isinya, dilarang menggunakan standar kontrak yang memuat klausula- klausula yang tidak xxxx, sedangkan dari segi bentuk penulisannya, klausula- kalusula itu harus dilakukan dihadapanPPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau Notaris. Perjanjian pengikatan jual beli properti (tanah dituliskan dengan sederhana, jelas xxx bangunan) dalamprakteknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapanNotaristerang, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yangmemiliki kekuatan pembuktian yang sempurnadapat dibaca xxx dimengerti dengan xxxx xxxx konsumen.5 2 Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak xxx Perlindungan Yang Seimbang bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993, hlm. Hal ini dimaksudkan oleh parapihak untuk lebih memberikan perlindungan xxx kepastian hukum bagi para pihakyang membuatnya66. Xxxxxx xxxxxxx dalam membuat suatu akta tidak berpihak danmenjaga kepentingan para pihak secara obyektif3 Salim HS, Perkembangan Hukum Kontrak di Luar KUH Perdata, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hlm.147. Dengan bantuan notaris parapihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuandalam merumuskan xxx-xxx xxxx akan diperjanjikan4 Xxxxx Xxxxxxxxx, Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006, hlm. Namun suatu perjanjian tidakselamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh parapihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal,yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh parapihak maupun atas perintah pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan pengikatan jualbeli properti (tanah xxx bangunan) menjadi menarik untuk dikaji lebih lanjutmengingat perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perbuatan hukumyang mendahului proses peralihan hak atas properti14.

Pendahuluan. Perjanjian baku adalah perjanjian yang mengikat para pihak yang menandatanganinya, walaupun harus diakui bahwa klausula yang terdapat dalam perjanjian baku banyak mengalihkan beban tanggung gugat dari pihak perancang perjanjian baku kepada pihak lawannya, namun setiap kerugian yang timbul dikemudian hari akan tetap ditanggung oleh para pihak yang harus bertanggung gugat berdasarkan klausula perjanjian tersebut, kecuali jika klausula tersebut merupakan klausula yang dilarang berdasarkan Pasal 18 Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.1 Permasalahan mulai muncul ketika adanya kontrak atau perjanjian ditetapkan secara sepihak xxxx xxxxx satu pihak yang lazimnya dilakukan oleh 1 Xxxxxx Xxxx xxx Sutarman Yodo, Hukum Perlidungan Konsumen, (Jakarta: Raja Grafindo Persada), 2004, hal. 118. pelaku usaha, yang disebut dengan nama kontrak baku atau kontrak adhesi (standard contract) yang isi atau klausula dari perjanjian tersebut mengandung keadaan yang cenderung tidak fair bagi konsumen dengan pencantuman klausula yang bersifat membatasi kewajiban pelaku usaha dalam pelaksanaan perjanjian yang disebut dengan nama klausula eksonerasi.2 Dalam praktik pelaksanaan perjanjian kerjasama, ada kalanya para pihak tidak dapat melaksanakan kewajibannya karena adanya wanprestasi (ingkar janji). Wanprestasi artinya adalah tidak memenuhi prestasi yang merupakan kewajiban debitur yang telah ditetapkan dalam suatu perikatan. Dalam hal ini konsumen (Xxxxx Xxxxx) selaku pihak kedua telah melakukan wanprestasi. Wanprestasi yang dilakukan telah melanggar ketentuan perjanjian antara pihak Pelaku Usaha dengan konsumen. Bahwa dalam kaitannya dengan hal tersebut di atas, sebagai akibat dari perbuatan xxxxx xxxx muncul untuk mengakomodasikan kepentingan-kepentingan tertentu dari anggota masyarakatkonsumen yang tidak mematuhi atau melaksanakan kewajiban hukumnya kepada Pelaku Usaha dengan kewajiban hukum konsumen sebagaimana yang telah disebutkan dalam Perjanjian Kerjasama Operasi tertanggal 10Agustus 2006 (konsumen tidak menyerahkan uang setoran kepada Pelaku Usaha sesuai dengan yang telah ditentukan di dalam Perjanjian Kerjasama Operasi tertanggal 10 Agustus 2006). Pada umumnya suatu perjanjian Pelaku Usaha walaupun telah mengakhiri hubungan hukum antara Pelaku Usaha dengan Konsumen dengan membatalkan Perjanjian Kerjasama Operasi tertanggal 10 Agustus 2006 xxx oleh karena itu Konsumen harus menyerahkan Armada Taxi objek Perjanjian Kerjasama Operasi tertanggal 10 Agustus 2006 tersebut kepada Pelaku Usaha, namun Konsumen tidak menyerahkan kendaraan bermotor Armada Taxi tersebut kepada Pelaku Usaha selaku pemiliknya. Perbuatan Konsumen yang tidak menyerahkan Armada Taxi tersebut kepada Xxxxxx Xxxxx selaku pemiliknya terhitung setelah berakhirnya atau dibatalkannya Perjanjian Kerjasama Operasi tertanggal 10 Agustus 2006 xxx tetap menguasai xxx mengusahai atau mengoperasikan Armada Taxi tersebut hingga sampai dengan sekarang, adalah merupakan perbuatan tanpa hak atau perbuatan yang 2 Xxxxxx Xxxxxxxxx xxx Xxxx Xxxxxxxxxxx, Konstruksi Hukum Perlindungan Adhered Party dalam Kontrak Adhesi yang digunakan dalam Transaksi Bisnis, Perspektif, Vol.19 (3). 2014. hal. 145. bertentangan dengan hukum xxx dapat dibuat secara bebasdikategorikan sebagai Perbuatan melawan hukum. Amar putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen tersebut, bebas untuk mengadakan perjanjian Pelaku Usaha keberatan xxx telah mengajukan keberatan di depan persidangan Pengadilan Negeri Medan yang pada pokoknya sebagai berikut : 1) Bahwa dalam Perjanjian Kerjasama Operasi tertanggal 10 Agustus 2006 yang telah disepakati Pelaku Usaha dengan siapapunKonsumen melalui penandatanganan yang dilakukan Pelaku Usaha dengan Konsumen tersebut, bebas untuk menentukan bentuknya maupun syarat-syaratdinyatakan bahwa setelah masa Perjanjian ini selesai pada akhir periode sebagaimana tertuang dalam Perjanjian ini, Armada Taxi tersebut di atas akan menjadi milik Konsumen, xxx bebas untuk menentukan bentuknyaXxxx muka akan menjadi milik Pelaku Usaha (PT. Express Limo Nusantara); 2) Bahwa dalam, yaitu tertulis atau tidak tertulisPerjanjian Kerjasama Operasi tertanggal 10 Agustus 2006 yang telah disepakati Konsumen dengan Pelaku Usaha yang telah ditandatangani Konsumen dengan Pelaku Usaha tersebut, juga disebutkan bahwa selama seluruh uang setoran belum lunas dilakukan Konsumen kepada Pelaku Usaha, Armada TAXI tersebut masih tetap milik Pelaku Usaha (PT. Pasal 1338 ayatExpress Limo Nusantara); xxx 3) Pelaku Usaha berhak mengenakan sanksi / pembatalan Perjanjian ini secara sepihak apabila keterlambatan tersebut melebihi 3 (tiga) jam xxx dalam 1 (satu) bulan terjadi 3 (tiga) kali keterlambatan. Perumusan masalah penelitian ini adalah: 1) KUH Perdata menyatakan bahwa, semua persetujuan . Bagaimana faktor yang dibuat secara sah berlaku sebagai menyebabkan bentuk perjanjian baku yang melanggar undang-undang bagi mereka dibatalkan pada putusan Mahkamah Agung (Nomor 368 K/Pdt.Sus-BPSK/2013) ? 2. Bagaimana akibat hukum terhadap pembatalan perjanjian baku yang membuatnya. Pasal 1338 ini mengandung asas kebebasan berkontrak, maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian berupa apa saja, baik bentuknya, isinya xxx pada siapa perjanjian itu ditujukan. Dari asas ini dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa xxx berisi apa saja (tentang apa saja) xxx perjanjian itu mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu melanggar undang-undang berdasarkan putusan Mahkamah Agung (Nomor 368 K/Pdt.Sus-BPSK/2013) ? 3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pelaku usaha yang mengalami kerugian atas pembatalan perjanjian baku yang melanggar undang. Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata pada putusan Mahkamah Agung (KUHPerdataNomor 368 K/Pdt.Sus-BPSK/2013) menyatakan perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Berdasarkan rumusan tersebut dapat diketahui bahwa suatu perjanjian adalah: a. Suatu perbuatan. b. Antara sekurangnya dua orang. c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. Perbuatan yang disebutkan dalam rumusan ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata menjelaskan kepada kita semua bahwa perjanjian hanya mungkin terjadi jika ada suatu perbuatan nyata, baik dalam bentuk ucapan, maupun tindakan secara fisik, xxx tidak hanya dalam bentuk pikiran semata-xxxx. Berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata di atas, maka dapat dirumuskan bahwa perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih xxxxxx mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu xxx xxxx bersifat kebendaan yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan. Definisi tersebut jelas terdapat konsensus antara pihak- pihak, untuk melaksanakan suatu hal, mengenai harta kekayaan, yang dapat dinilai dengan uang. Pengikatan jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul darikebutuhan xxxxx xxxx berkembang dalam masyarakat. Pengikatan jual beliproperti khususnya tanah xxx bangunan merupakan perjanjian tidak bernama,karena tidak ditemukan dalam bentuk-bentuk perjanjian yang diatur dalamKUHPerdata. Perjanjian pengikatan jual beli tanah merupakan implementasi dari asas kebebasan berkontrak, dimana para pihak secara bebasdapat menentukan kemauannya. Perjanjian pengikatan jual beli property (tanahdan bangunan), sering ditemukan dalam praktek sehari-hari di masyarakatmaupun xx xxxxxx-xxxxxx notaris. Perjanjian ini merupakan suatu perjanjian yangmendahului perjanjian jual beli propertinya, yang harus dilakukan dihadapanPPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau Notaris. Perjanjian pengikatan jual beli properti (tanah xxx bangunan) dalamprakteknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapanNotaris, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yangmemiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini dimaksudkan oleh parapihak untuk lebih memberikan perlindungan xxx kepastian hukum bagi para pihakyang membuatnya. Xxxxxx xxxxxxx dalam membuat suatu akta tidak berpihak danmenjaga kepentingan para pihak secara obyektif. Dengan bantuan notaris parapihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuandalam merumuskan xxx-xxx xxxx akan diperjanjikan. Namun suatu perjanjian tidakselamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh parapihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal,yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh parapihak maupun atas perintah pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan pengikatan jualbeli properti (tanah xxx bangunan) menjadi menarik untuk dikaji lebih lanjutmengingat perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perbuatan hukumyang mendahului proses peralihan hak atas properti.?