Vzájemná závislost smluv obsažených v rezervační smlouvě. S ohledem na výše uvedené mám za to, že vzniká praktická otázka týkající se vzájemné závislosti smluv v rezervační smlouvě. Dle § 1727 OZ jsou smlouvy uzavřené při témže jednání nebo zahrnuté do téže listiny zásadně nezávislé. Vzájemná závislost smluv může plynout z jejich (objektivní) povahy nebo (subjektivního) účelu známého stranám při uzavření smlouvy. Závislost může existovat i mezi smlouvami uzavřenými různými stranami, „byť zpravidla minimálně jeden subjekt bude stranou obou dotčených smluv“.27 Tímto subjektem bude typicky zájemce o koupi nemovitosti. O závislost naopak nejde v případě, kdy se jedná „pouze o jistou ekonomickou spjatost určitých smluv (např. smlouvy kupní a smlouvy leasingové)“.28 Rovněž „z pouhé skutečnosti, že strany upravily více smluv v jedné listině, nelze dovozovat, že by smlouvy měly být na sobě závislé“.29 Podle mého názoru, oba stěžejní závazky obsažené v rezervační smlouvě - rezervace a povinnost uzavřít budoucí smlouvu, mají svůj samostatný hospodářský smysl (objektivní hledisko).30 Ostatně i v praxi jsou uzavírány rezervační smlouvy bez povinnosti uzavřít budoucí smlouvu a smlouvy o smlouvě budoucí bez nutnosti „rezervace“ nemovitosti ze strany realitního zprostředkovatele. Rovněž smluvní strany zpravidla budou mít „zájem na uzavření jen některé ze smluv (…) v situaci, kdy by zbylé smlouvy uzavřeny nebyly“.31 Například převodce bude mít zájem na prodeji nemovitosti zájemci i poté, co se zájemce dovolá neplatnosti rezervační smlouvy ve vztahu k realitnímu zprostředkovateli. Nevyplývá-li proto něco jiného z konkrétních okolností případu (subjektivní hledisko), jsou závazky obsažené v rezervační smlouvě na sobě vzájemně nezávislé. Zanikne-li proto smlouva ve vztahu k realitnímu zprostředkovateli, nedochází k automatickému zániku všech práv a povinností z rezervační smlouvy (srov. § 1727 věta poslední OZ). Dojde-li proto například k zániku smlouvy ve vztahu k realitnímu zprostředkovateli v důsledku aplikace některých 27 XXXXX, Xxxx. XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxx. VÝTISK, Xxxxxx. XXXXX, Xxxxxxxx a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: X. X. Xxxx, 2023, komentář k § 1727, m. č. 7.
