Komentář vybraných témat
Nový občanský zákoník
Komentář vybraných témat
1. Xxxxxxx o dílo
• Nový občanský zákoník (NOZ) slučuje dosavadní úpravu podle
občanského a obchodního zákoníku
• Doporučujeme sjednávání písemných smluv, ale písemná
forma není podmínkou platnosti smlouvy
• Základní náležitosti smlouvy o dílo: předmět díla, úplatnost
• NOZ posiluje smluvní volnost, lze se odchýlit od zákona
Sjednání ceny
- dostatečně určité, postačí i odhad nebo způsob určení ceny
- strany mohou projevit vůli uzavřít smlouvu bez uvedení ceny
(cena za stejné / srovnatelné dílo)
Cena určená odhadem
- podstatné překročení ceny je zhotovitel povinen oznámit,
objednatel může od smlouvy odstoupit (náhrada část.plnění)
- obě práva musí být učiněna bezodkladně
Cena určená podle rozpočtu
- zhotovitel nemůže požadovat zvýšení ceny při překročení rozpočtu
- posílení práv zhotovitele: sjednání rozpočtu s výhradou
neúplnosti (další práce) nebo nezávaznosti (překročení nákladů);
- nutnost navýšení rozpočtu musí zhotovitel bezodkladně oznámit
- při zvýšení ceny díla o více než 10% má objednatel právo odstoupit od smlouvy
Věci k provedení díla
- věci opatřené zhotovitelem jsou zahrnuty v ceně díla; věci dodané objednatelem cenu díla nesnižují
- důsledky nevhodné povahy věcí /příkazů předaných
objednatelem, na které zhotovitel upozornil:
• prodlužuje se lhůta pro splnění díla
• objednatel nemá práva z vad díla vzniklých pro nevhodnost předaných věcí/příkazu
• možnost odstoupení zhotovitele od smlouvy
Provedení díla
- dílo je dokončeno, pokud je předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu
- objednatel přebírá dílo bez výhrad nebo s výhradami
- pokud objednatel převezme dílo bez výhrad, soud mu nepřizná nároky ze zjevných vad
- dokončením a předáním díla vzniká zhotoviteli právo na zaplacení ceny díla
Dvě základní kritéria:
1. charakter předmětu díla (nově)
2. místo, kde je dílo prováděno
Věc individuálně určená - vlastnické právo objednatel
Výjimky:
- zpracování věci jinde než u objednatele, na jeho pozemku nebo
pozemku opatřeném objednatelem
- cena díla je stejná nebo vyšší než cena věci poskytnuté
objednatelem
Věc druhově určená - vlastnické právo zhotovitel
Výjimka:
- věc je zhotovená u objednatele, na jeho pozemku nebo pozemku
opatřeném objednatelem
Xxxxxxxxxx převádí vlastnické právo na objednatele okamžikem
předání díla
Vlastnické právo ke stavbě
- od 1. 1. 2014 se stavba stává součástí pozemku
- výhrada vlastnického práva zhotovitele není možná - stavba není
samostatnou věcí v právním smyslu
- výjimku představuje právo stavby
Nebezpečí škody
- zhotovuje-li se stavba na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání
- vlastnické právo nabývá objednatel, do doby předání však za
škodu ručí zhotovitel
- možnost vyvinění zhotovitele: pokud by ke škodě došlo i jinak (např. živelné pohromy)
Právo na vyúčtování
- pokud je cena určena podle skutečného rozsahu díla, zhotovitel je povinen na žádost objednatele vyúčtovat cenu prací a výši nákladů
- odpovídá zásadě určitosti ceny díla, chrání práva objednatele
Kontrola provádění díla
- pokud si strany sjednají průběžnou kontrolu, zhotovitel je povinen pozvat objednatele ke kontrole
- opožděná pozvánka nebo kontrola v nevhodnou dobu – právo na
dodatečnou kontrolu na náklady zhotovitele
- objednatel se ke kontrole nedostaví - zhotovitel může pokračovat v provádění díla; objednatel má právo na dodatečnou kontrolu, ale hradí náklady s tím spojené
Skryté překážky místa
- zhotovitel musí oznámit objednateli skryté překážky místa a navrhnout změnu díla
- do dosažení dohody o změně díla může jeho provádění přerušit- nedohodnou-li se strany na změně smlouvy v přiměřené lhůtě, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit
- zhotovitel má právo na úhrady části ceny za část díla provedenou do doby, než překážku mohl při vynaložení potřebné péče odhalit
Převzetí stavby
- objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují
- drobné vady lze definovat ve smlouvě
- při převzetí stavby doporučujeme vždy sepsat protokol
Vady stavby a odpovědnost zhotovitele
2. Odpovědnost za vady stavby
jako díla
Provedení a převzetí stavby jako díla
• Je-li předvedena způsobilost stavby sloužit svému účelu, vzniká objednateli povinnost provedenou stavbu převzít
• Stavba je způsobilá sloužit svému účelu i přes drobné vady, které nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují
• Nepřevezme-li objednatel takové dílo, přechází na něj nebezpečí
škody
Doporučení: co nejpřesněji specifikovat ve smlouvě účel
stavby
Převzetí díla s výhradami a bez výhrad
Zjevné vady staveb
- je bezpodmínečně nutné uplatnit je jako výhradu již při převzetí stavby
Skryté vady staveb a projektové dokumentace
- je nutné je oznámit bez zbytečného odkladu poté, co je objednatel po převzetí díla mohl při vynaložení dostatečné péče zjistit, nejpozději však do pěti let
Převzetí díla s výhradami a bez výhrad
Doporučení
- důkladné posouzení souladu stavby s požadavky smlouvy
- včasná komunikace vad díla
- komunikace v písemné podobě (protokol o převzetí stavby, uplatnění vad)
Vady díla
Provedená stavba má vadu, neodpovídá-li smlouvě a tedy
a) sjednanému účelu (např. bydlení, sklad, škola)
b) sjednaným vlastnostem (např. nízkoenergetický či pasivní standard)
c) sjednaným charakteristikám (např. stanoveným v projektu)
Není-li ujednána jakost a provedení stavby, plní zhotovitel v jakosti a provedení, které je vhodné
a) z hlediska účelu stavby, zakotvenému ve smlouvě
b) pro účel obvyklý
Podstatné porušení smlouvy
– porušení povinnosti, které znehodnocuje celý smluvní vztah, znemožní naplnění účelu smlouvy
Nepodstatné porušení smlouvy
– jiné porušení závazků
Podstatné porušení smlouvy (právo včasné volby nároku)
- odstranění vady (od dodání nového díla, chybějící části díla nebo jeho opravu)
- přiměřená sleva z ceny díla
- odstoupení od smlouvy (právo na vydání bezdůvodného
obohacení)
Nepodstatné porušení smlouvy
- odstranění vady
- přiměřená sleva z ceny
– zhotovitele, subdodavatele, projektanta a stavebního dozoru
Možnost objednatele domáhat se práva z vad stavby u kterékoliv ze
spoluzodpovědných osob – vady lze uplatnit vůči kterékoliv z nich .
Odpovědnost za vady vzniká ze zákona i osobám, které nemají smluvní vztah k objednateli stavby.
Společná odpovědnost
– zhotovitele, subdodavatele, projektanta a stavebního dozoru
Odpovědnost dalších osob nelze vyloučit smluvně.
Omezený výběr nároků z vad, které lze uplatnit vůči spoluzodpovědným subjektům.
Společná odpovědnost
– zhotovitele, subdodavatele, projektanta a stavebního dozoru
Výluky z odpovědnosti za vady ve smlouvě se zhotovitelem se
vztahují i na ostatní.
Včasné uplatnění nároků – nelze se odvolávat na to, že se o spoluzodpovědné osobě dozvěděl objednatel později.
Projektanti: riziko paralelní odpovědnosti ze smlouvy o zhotovení
dokumentace s objednatelem a ze zákona.
Záruka (za jakost)
• jen jestliže se k ní zhotovitel zavázal ve smlouvě
• zavazuje se, že věc bude mít po dobu záruky obvyklé vlastnosti a bude způsobilá k použití pro obvyklý účel
• záruka běží od převzetí provedené stavby
3. Předsmluvní odpovědnost
• odpovědnost za určité kroky při jednání o uzavření smlouvy
• realizace zásady poctivého jednání a zásady „daný slib zavazuje“
• porušení může vést k uplatnění náhrady škody a ušlého zisku
Je nepřípustné navrhnout uzavření smlouvy, aniž by navrhovatel měl
v úmyslu smlouvu skutečně uzavřít.
Typický příklad: zabránit konkurenci v uzavření smlouvy vlastním
protinávrhem.
smlouvy
Přerušení jednání o smlouvě ve fázi, kdy její uzavření bylo vysoce pravděpodobné, aniž pro to má dotyčná strana spravedlivý důvod.
Spravedlivý důvod = objektivní překážka u jedné ze stran jednání o
smlouvě.
Náhrada škody a ušlého zisku (z neuzavřené smlouvy). Maximální výše ušlého zisku má odpovídat ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.
Strany jsou během jednání o uzavření smlouvy povinny sdělit si všechny okolnosti, aby se každá mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu.
Zatajení informací o schopnosti splnit závazek (dodat dílo v termínu,
mít oprávnění dílo provádět apod.)
Otázka jednání o smlouvě s jinými zájemci vs. exkluzivita
Nesdělení veřejně dostupných informací (např. z katastru nemovitostí) nelze považovat za zatajení informací.
Povinnost dbát na ochranu informací o partnerovi v jednání o
uzavření smlouvy
Vztahuje se, na rozdíl od ochrany obchodního tajemství, i na
informace, které nejsou jako důvěrné označené.
• smlouva může být uzavřena v jakékoliv formě, na které se strany
dohodnou.
• menší počet případů povinné písemné formy (věcná práva k nemovitostem)
doporučení: chci-li, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě, musím si to v komunikaci s druhou stranou písemně vymínit (§1758)
• právní úprava typových smluv, jako např. smlouva o dílo, se použije na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti základních ustanovení typových smluv
• smlouva je uzavřena okamžikem, kdy se strany dohodnou na
jejím obsahu
• může být platně uzavřena i smlouva, která neobsahuje některou základní náležitost (jestliže lze rozumně přepokládat, že by strany takovou smlouvu uzavřeli, zejména s ohledem na to, že se podle ní chovají)
• to neplatí, pokud jedna ze stran před uzavřením smlouvy dala najevo, že dosažení shody na určité náležitosti je předpokladem pro její uzavření
• akceptace návrhu, který obsahuje podstatné náležitosti smlouvy
(ústně, mailem, písemně)
• ve lhůtě v návrhu stanovené, jinak v době přiměřené povaze navrhované smlouvy
• akceptace návrhu s podstatnou odchylkou či dodatkem není
uzavřením smlouvy, ale novým návrhem
• akceptace s odchylkou, která nemění podstatně podmínky nabídky, je přijetím nabídky a uzavřením smlouvy, ledaže:
• navrhovatel bez zbytečného odkladu takové přijetí neodmítne,
• navrhovatel si předem vymínil, že návrh smlouvy musí být akceptován beze změn
4. Stavba jako součást
pozemku
„Superficies solo cedit – povrch ustupuje půdě“
Superficiální zásada: stavba není samostatnou nemovitou věcí, ale součástí pozemku.
§ 506 NOZ: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“
„Superficies solo cedit – povrch ustupuje půdě“
Superficiální zásada: stavba není samostatnou nemovitou věcí, ale součástí pozemku
• tradiční zásada, vychází z římského práva, platí ve většině evropských zemí
• byla součástí československého práva až do 50. let (kolektivizace zemědělství, posílení role státu), poté nahrazena zásadou opačnou – stavba a pozemek pod ní jsou samostatné věci v právním smyslu
1) Stavby zřízené do 31. 12. 2013
Součástí pozemku se stávají stavby, u nichž je ke dni účinnosti NOZ vlastník totožný s vlastníkem pozemku nebo u kterých
dojde ke splynutí vlastnických práv později
Stavba ve spoluvlastnictví se stane součástí pozemku, jestliže titíž
spoluvlastníci stavby jsou i spoluvlastníky pozemku
Výjimky: - na pozemku a stavbě váznou různá zástavní práva
- dočasné stavby, inženýrské sítě, pozemní komunikace
1) Stavby zřízené do 31. 12. 2013
Samostatné zůstávají stavby zřízené na cizím pozemku
- stavba zůstává samostatnou věcí, nestává se součástí pozemku
- vlastníkem stavby je osoba odlišná od vlastníka pozemku (stavebník)
- ze zákona vzniká předkupní právo vlastníka stavby k pozemku a
vlastníka pozemku ke stavbě
2) Stavby zřízené po 1. 1. 2014
Nově zřízené stavby se stávají součástí pozemku
- i v případě, že stavby jsou zřízeny na cizím pozemku
Výjimky ze superficiální zásady:
- dočasné stavby, inženýrské sítě a jiné stavby, které podle zákona zůstávají samostatnými objekty právních vztahů (stavby provozně související s inženýrskými sítěmi, pozemní komunikace atd.)
- stavby zřízené na základě práva stavby
Co je právo stavby
- věcné právo stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem cizího pozemku stavbu
- právo stavby je věc nemovitá - lze jej zcizit, je předmětem dědického práva
- představuje prolomení superficiální zásady
Vznik a doba trvání práva stavby
- nabývá se smlouvou s vlastníkem pozemku, vydržením, nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci
- vzniká zápisem do katastru nemovitostí
- lze zřídit na dobu max. 99 let, trvání lze prodloužit
Obsah práva stavby
- stavebník má co do stavby stejná práva jako vlastník pozemku
- právo stavby lze sjednat za úplatu, opětující se dávky = stavební plat
- vlastník pozemku si může ve smlouvě vyhradit schválení určitých jednání stavebníka
- stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má
předkupní právo ke stavbě
Zánik práva stavby
- stavebník se může práva stavby zřeknout, právo však nezaniká, lze jej převést na jinou osobu
- právo stavby zaniká výmazem z katastru nemovitostí, pro výmaz před uplynutím sjednané doby musí dát souhlas stavebník
- zánikem práva stavby dochází ke splynutí vlastnického práva
pozemku a stavby
- při zániku uplynutím doby má stavebník právo na náhradu ve výši
½ hodnoty stavby – lze smluvně vyloučit
Co je neoprávněná stavba
- stavba zřízená na cizím pozemku bez občanskoprávního titulu
- není totéž, co tzv. „černá“ stavba (tj. stavba bez povolení)
Vlastnictví k neoprávněné stavbě
- stavba připadá vlastníkovi pozemku, většina staveb se stane
součástí pozemku
- vlastník pozemku je povinen nahradit stavebníkovi náklady
Práva poctivého stavebníka
= stavebník v dobré víře, že má oprávnění ke zřízení stavby na pozemku
- vyšší nároky na náhradu nákladů za zřízení stavby
- pokud vlastník pozemku o zřízení stavby věděl a bezodkladně ji nezakázal, má poctivý stavebník právo domáhat se odkupu pozemku za obvyklou cenu; soud na návrh přikáže pozemek do vlastnictví stavebníka za náhradu
Převod pozemku se stavbou
- je-li nabyvatel pozemku v dobré víře, že stavba na pozemku je součástí pozemku, přestane být stavba v okamžiku převodu samostatnou věcí a stává se součástí pozemku
- původní vlastník má vůči převodci pozemku právo na náhradu ve výši ceny stavby
- týká se staveb nezapsaných v KN nebo případů chybných zápisů KN
Stavba zřízená na několika pozemcích
- pravidla ve vztahu spojení stavby s pozemkem nebo vzniku předkupního práva u samostatné stavby se uplatní jen k
pozemku, na němž je převážná část stavby
- stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o tzv. přestavku - stavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře, část cizího pozemku zastavěného přestavkem se stává vlastnictvím zřizovatele stavby
• již nebude možné, aby vlastník prodal stavbu a pozemek pod stavbou si ponechal
• odstranění sporů mezi vlastníkem pozemku a stavby na něm umístěné (např. pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní)
• věcné předkupní právo u staveb, které se nestaly součástí pozemku z důvodu odlišného vlastnictví: bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svojí věcí (stavbou či pozemkem), musí ji nabídnout nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení
• právo stavby umožňuje využít pozemek ke stavbě bez nutnosti jeho převodu na stavebníka
Děkujeme za pozornost!