ZNALECKÝ POSUDEK
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1302-74/12
o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na těchto nemovitostech: - rodinného domu čp. 101 na parcele č. 203/1, pozemků parc.č. 203/1 a 204, se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v obci Praha, k.ú. Březiněves a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostmi spojených
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha - východ, 149 EX 2348/11
Xxxxxxxxxx 0000/0 000 00 Xxxxx 0
Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny
Podle stavu ke dni 15.11.2012 znalecký posudek vypracovala:
Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx 0
130 00 Praha 3
telefon: 000 000 000, 000 000 000
Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 26.11.2012
A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na těchto nemovitostech: - rodinného domu čp. 101 na parcele č. 203/1, pozemků parc.č. 203/1 a 204, se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v obci Praha, k.ú. Březiněves a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostmi spojených.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: | Rodinný dům čp. 101 |
Adresa předmětu ocenění: | V Xxxxxx 000/0 |
000 00 Xxxxx 0 | |
Kraj: | Hl.m. Praha |
Okres: | Hl.m. Praha |
Obec: | Praha |
Katastrální území: | Březiněves |
Počet obyvatel: | 1 257 158 |
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : | |
2 250,- Kč/m2 | |
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.11.2012 za přítomnosti paní Xxxxxxx.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 203
- výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 386
- kopie mapy katastrální nahlížením do katastru
- část původní projektové dokumentace na stavbu rodinného domu z roku 1968
- kolaudační rozhodnutí na rodinný dům z 21.11.1968
- kolaudační rozhodnutí na kanalizační přípojku z roku 1997
- smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 6.3.2009, včetně geometrického plánu
- rozhodnutí o změně v užívání stavby cukrářské výrobny
- opravné rozhodnutí- dočasné stavby cukrářské výrobny na stavbu trvalou
- znalecký posudek č. 000-00-0000
- informace a údaje sdělené na Obecním úřadu Březiněves
- informace a údaje sdělené paní Šimkovou
- vlastní fotografická dokumentace ze dne 15.11.2012
- skutečnosti zjištěné na místě
- informace a údaje sdělené makléři realitních kanceláří
- průzkum situace v místě a okolí
- různé odborné publikace
- realitní časopisy, informace na internetu a realitních kancelářích
- vlastní databáze porovnávacích cen
- různé metodiky bankovních ústavů ČR
- odborné semináře Komory soudních znalců, Ústavu soudního inženýrství Brno, České komory odhadců majetku, Ministerstva financí ČR, UniCreditBank, a.s.
- cenové zprávy, cenové věstníky, finanční zpravodaje
- rozpočtové ukazatele stavebních objektů
- platné oceňovací a stavební předpisy
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby: | Xxxxxxxx Xxxxxxxx, V Lánech 101/8, 182 00 Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 |
Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx 1872/20, 148 00 Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 | |
Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx 606, 199 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 | |
Vlastníci pozemků: | Xxxxxxxx Xxxxxxxx, V Lánech 101/8, 182 00 Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 |
Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx 1872/20, 148 00 Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 | |
Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx 606, 199 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 |
6. Dokumentace a skutečnost
Projektová dokumentace, získaná na Obecním úřadu Březiněves, rámcově odpovídá skutečnosti.
7. Celkový popis nemovitosti
Nemovitosti sestávají z rodinného domu (poloviny dvojdomu), vedlejších staveb, studny, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků.
Oceňované nemovitosti jsou umístěny v Březiněvsi, okrajové čtvrti v severní části Prahy, ve vilkové čtvrti. Přístup je po zpevněné komunikaci ze zámkové dlažby, nemovitosti jsou napojeny na elektřinu, kanalizaci a studnu. Je však možné se napojit i na vodovod a plynovod.
Na pozemcích vázne věcné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby elektropřípojky, kanalizační přípojky, plynové přípojky a vodovodní přípojky, vše k objektu cukrářské výrobny.
V roce 2003 (právní moc 2004) byla postavena na části dvou pozemků patřících k rodinnému domu provozní budova - výrobna cukrářských produktů. Tato výrobna je nyní umístěna na vlastním pozemku, parc.č. 203/2 o výměře 106 m2. Věcná břemena byla zřízena kvůli této provozovně.
Podle přiloženého geometrického plánu bylo provedeno i rozdělení pozemků a změna hranic pozemků, patřících k druhé polovině dvojdomku. Rozsah zasažení pozemků věcnými břemeny je na tomto geometrickém plánu vyznačen šrafováním a orientačně činí 275 m2.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1a) Rodinný dům čp. 101
1.2. Příslušenství
1.2a) Studna
2. Ocenění pozemků
2a) Pozemky
3. Ocenění trvalých porostů
3a) Trvalé porosty
B. Znalecký posudek
1) Výpočet podle vyhlášky
Popisy objektů, výměra, hodnocení
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1a) Rodinný dům čp. 101
Popis:
Celková situace:
Jedná se o samostatnou polovinu dvoudomu, s částečným podsklepením, přízemím a podkrovím. Dům je přístupný z ulice V Lánech.
Dispoziční řešení:
1.PP.: sklad, schodiště
0.XX: dva pokoje, kuchyně, koupelna, WC, spíž, chodba, veranda, schodiště Podkroví: dva pokoje, chodba
Základní konstrukce a vybavení:
Dům je zděný, oboustranně omítnutý, střecha sedlová dřevěná s asfaltovou šindelovou krytinou, klempířské prvky pozinkované, běžné dveře do kovových zárubní, okna dřevěná, stropy rovné, podlahy PVC, textil a dlažba, schody betonové, vytápění lokální na tuhá paliva, v kuchyni sporák elektrický a na TP, ohřev TUV bojlerem, keramické obklady, v koupelně vana a umyvadlo, záchod samostatný splachovací.
Stáří a stavebně technický stav:
Stavba byla kolaudována v roce 1968. Mimo výměny střešní krytiny a klempířských prvků (provedeno před několika lety) se žádné podstatné stavební úpravy nedělaly (kromě kanalizační přípojky v roce 1997), dům je v tzv. původním stavu. To znamená, že je potřebné celý objekt zrekonstruovat na současný standard. Stavebně technický stav odpovídá stáří a špatné údržbě. To se týká nejen morálně i technicky zastaralých materiálů, ale i problémům s vlhkostí spodní části stavby.
Součástí ceny rodinného domu jsou i vedlejší stavby - zděná kůlna, pergola, chlívek apod., venkovní úpravy - přípojky, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy.
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu: | Rodinný dům § 26a porovnávací metoda |
Poloha objektu: | Praha 15 |
Stáří stavby: | 44 let |
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): | 6 557,- Kč/m3 |
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
1.PP: | 6,80*5,55 | = | 37,74 m2 |
0.XX: | 6,80*10,50+6,00*2,50+1,80*3,00 | = | 91,80 m2 |
Název podlaží | Zastavěná plocha | Konstrukční výška |
1.PP: | 37,74 m2 | 2,40 m |
0.XX: | 91,80 m2 | 2,80 m |
Obestavěný prostor:
1.PP: | (6,80*5,55)*(2,50) | = | 94,35 m3 |
0.XX: | ((6,80*10,50+6,00*2,50+1,80*3,00)-37,74)*(3, 50)+37,74*2,80 | = | 294,88 m3 |
Podkroví vč. zastřešení: | 6,80*10,50*(1,30+3,90/2)+(4,10*1,80*2,20/2) *2 | = | 248,29 m3 |
Obestavěný prostor - celkem: | = | 637,52 m3 | |
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: | ZP1 | = | 91,80 m2 |
Zastavěná plocha všech podlaží: | ZP | = | 129,54 m2 |
Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,41
Název znaku | č. | Vi |
0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 0.XX - se šikmou nebo strmou střechou | I | typ A |
1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový | II | -0,01 |
2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo | III | 0,00 |
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm | II | 0,00 |
4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně | II | 0,01 |
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna | IV | 0,04 |
6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva | I | -0,08 |
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení | III | 0,00 |
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení | I | 0,00 |
9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení | III | 0,00 |
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 | III | 0,05 |
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem | II | 0,00 |
12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - úzký prostor mezi původní a novou stavbou | II | -0,05 |
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení:
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) | IV | 0,65 |
Koeficient pro stáří 44 let: 0,80
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,80 = 0,499
i = 1
Index polohy:
Název znaku | č. | Pi |
1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území | III | 0,00 |
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu | II | 0,00 |
3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení | III | 0,00 |
4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení | II | 0,00 |
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti – omezené | II | 0,00 |
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí | II | 0,00 |
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu | III | 0,00 |
8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - v blízkosti skládka odpadu Ďáblice a rychlostní komunikace R 8 | I | -0,10 |
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,900
i = 1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku | č. | Ti |
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka | II | -0,05 |
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) | II | 0,00 |
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce, věcné břemeno | I | -0,05 |
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900
i = 1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,499 * 0,900 * 0,900 = 0,404 Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 6 557,- Kč/m3 * 0,404 = 2 649,03 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 649,03 Kč/m3 * 637,52 m3 = 1 688 809,61 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem | = | 1 688 809,61 Kč |
1.2. Příslušenství 1.2a) Studna
Popis:
Dle sdělení paní Šimkové je studna ve společném vlastnictví s majiteli druhé poloviny dvoudomku.
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Studna § 9
Typ studny: | Kopaná |
Hloubka studny: | 8,00 m |
Elektrické čerpadlo: | 1 ks |
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: | 2222 |
Ocenění:
Základní cena dle přílohy č. 10:
prvních 5,00 m hloubky: | 5,00 m * 1 950,- Kč/m | + | 9 750,- Kč |
další hloubka: | 3,00 m * 3 810,- Kč/m | + | 11 430,- Kč |
elektrické čerpadlo: | 1 ks * 10 780,- Kč/ks | + | 10 780,- Kč |
Základní cena celkem: | = | 31 960,- Kč | |
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): | * | 1,2000 | |
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): | * | 2,3230 | |
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): | * | 1,3080 | |
Plná cena: | = | 116 531,94 Kč | |
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří (S): 46 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 46 / 100 = 46,000 % | - | 53 604,69 Kč |
= | 62 927,25 Kč |
Výpočet vlastnického podílu:
Úprava ceny vlastnickým podílem | * | 1 / 2 |
Studna - zjištěná cena | = | 31 463,63 Kč |
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky
Popis:
Pozemky sestávají ze zastavěné plochy a zahrady, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Pozemky budou oceněny podle platné cenové mapy na rok 2012.
Ocenění:
Ostatní stavební pozemky:
Typ | Název | Parcelní číslo | Výměra [m2] | Jedn. cena [Kč/m2] | Cena [Kč] |
§ 27 cenová mapa | zastavěná plocha a nádvoří | 203/1 | 300,00 | 3 000,00 | 900 000,- |
§ 27 cenová mapa | zahrada | 204 | 477,00 | 3 000,00 | 1 431 000,- |
Ostatní stavební pozemky – celkem | 2 331 000,- | ||||
Pozemky - zjištěná cena | = | 2 331 000,- Kč | |||
3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42
Celková cena pozemku: | Kč | 1 431 000,00 |
Celková výměra pozemku | m2 | 477 |
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: | m2 | 80 |
Cena pokryvné plochy porostů | Kč | 240 000,00 |
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: | * | 0,065 |
Cena smíšeného porostu: | = | 15 600,00 |
Trvalé porosty - zjištěná cena | 15 600,- Kč |
Rekapitulace výsledných cen podle vyhlášky
1. Ocenění staveb | |
1.1. Hlavní stavby | |
1.1a) Rodinný dům čp. 101 | 1 688 809,60 Kč |
1.2. Příslušenství | |
1.2a) Studna | 31 463,60 Kč |
1. Ocenění staveb celkem | 1 720 273,20 Kč |
2. Ocenění pozemků | |
2a) Pozemky | 2 331 000,- Kč |
2. Ocenění pozemků celkem | 2 331 000,- Kč |
3. Ocenění trvalých porostů | |
3a) Trvalé porosty | 15 600,- Kč |
3. Ocenění trvalých porostů celkem | 15 600,- Kč |
Celkem | 4 066 873,20 Kč |
Rekapitulace výsledných cen, celkem | 4 066 873,20 Kč |
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: | 4 066 870,- Kč |
slovy: Čtyřimilionyšedesátšesttisícosmsetsedmdesát Kč
2) Věcná hodnota
Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci.
Věcná hodnota staveb se určuje s přihlédnutím k opotřebení, které se stanoví s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání pomocí některé ze známých metod.
1. Rodinný dům čp. 101
Reprodukční jednotková cena (JCO):
Reprodukční cena se zjistí vynásobením počtu obestavěného prostoru základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití, a to např. s využitím rozpočtových ukazatelů vydaných URS Praha. Průměrná reprodukční jednotková cena vybraných obdobných objektů se následně koriguje aktuálními informacemi stavebních a developerských firem, s ohledem na konkrétní stav, vybavení, konstrukční řešení a umístění oceňovaného objektu s tímto výsledkem:
JCO = 4 200,- Kč/m3
Výpočet věcné hodnoty
Reprodukční cena 4 200,- Kč/m3 * 638 m3 = 2 679 600,- Kč
Opotřebení odb. odhadem 50 % - 1 339 800,- Kč
Věcná hodnota rodinného domu 1 339 800,- Kč
Zaokrouhleně 1 340 000,- Kč
2. Venkovní úpravy, vedlejší stavby, studna a trvalé porosty
Odhadem 10 % z ceny hlavních staveb
1 340 000 * 0,10 = zaokr. 134 000,- Kč
3. Pozemek
Pozemky jsou stavební o celkové výměře 777 m2
Hodnota pozemků bude odhadnuta porovnávací metodou s pozemky obdobných kvalit v místě.
Nabídkové ceny pozemků v Březiněvsi a okolí, zasíťované, se pohybují většinou v rozmezí 2 200 až 3800,- Kč/m2. Jedná se o velmi pěkné místo se všemi sítěmi, ale poblíž, tj. na jihozápadní straně obce, se nachází skládka odpadů Ďáblice (vzdušnou čarou asi 500 m) a na doslech je komunikace R 8 - E 55 (vzdušnou čarou asi 150 m) a také vzhledem ke zvláštnímu tvaru pozemků, odhaduji reálnou cenu na 3 000,- Kč/m2, což také odpovídá i cenové mapě.
3 000,- Kč/m2
Výpočet ceny pozemku:
777 m2 x 3 000,- Kč/m2 = zaokr. 2 331 000,-Kč Rekapitulace věcné hodnoty
Nemovitost | Věcná hodnota v Kč |
Rodinný dům | 1 340 000,- |
Venkovní úpravy, vedl. stavby, studna, trvalé porosty | 134 000,- |
Pozemky | 2 331 000,- |
Věcná hodnota celkem | 3 805 000,- |
Celkem věcná hodnota zaokr. | 3 800 000,- Kč |
3) Porovnávací hodnota
Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitostí srovnatelných lokalitou, velikostí a charakterem s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu nemovitostí a vlastní databáze, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, internetu, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Základní parametry oceňované nemovitosti:
Starší rodinný dům (polovina dvoudomu) Přízemí, podkroví, částečně podsklepeno Byt 4+1 s příslušenstvím, koupelna, WC Zastavěná plocha domu 92 m2
Užitná (podlahová) plocha domu 140 m2 Vytápění místností kamny na tuhá paliva
Stavebně technický stav odpovídá stáří a špatné údržbě - tzv. původní stav, tedy před rekonstrukcí Sítě: elektřina, kanalizace, vlastní studna
Možno napojit na vodovod a plynovod
Ve střední části parcely se nachází zánovní výrobní budova v cizím vlastnictví. Pozemek pod touto budovou je také v tomto cizím vlastnictví.
Na pozemcích váznou věcná břemena
Pozemek 777 m2
Rovinatý pozemek přibližně obdélníkového, nepravidelného tvaru Přístup: zpevněná komunikace ze zámkové dlažby
Umístění: na okraji zástavby. Podle územního plánu se již nepočítá s další zástavbou západně od ulice V Lánech (pravděpodobně kvůli dálnici)
Příklady nabízených srovnávaných nemovitostí:
Analýza reálné srovnávací ceny:
Porovnávací nemovitosti | Realiz. cena | Užitková plocha Kč/m2 | Velikost | Stav, vytápění, sítě, poloha | Poze- mek m2 | Koef. porovn ávací | Vá- ha | Uprave -ná cena Kč/m2 |
1) Březiněves, Nad Hřištěm | Nabídka 4,69 mil. Kč | 43 027 | Řadový koncový cihlový dům, byt 2+1, balkon, částečně podsklepený, půda, samostatná garáž a dílna, UP 109 m2 | Před rekonstrukcí, vytápění lokální, Vrtaná studna+možnost napojení na všechny sítě, obdobná poloha | 1526 | 0,90 | 0,90 | 34 852 |
2) Březiněves, Na Hlavní | Nabídka 6,5 mil. Kč | 19 877 | Samostatný dům , malý sklep +dvě nadzemní podlaží, byt 4+1, terasa, dílna, garáž, UP (obytná) 327 m2 | 76 let starý dům po částečné rekonstrukci, vytápění ústřední plynové, všechny sítě, špatná poloha-na hlavní frekventované třídě | 745 | 1,30 | 0,90 | 23 256 |
3) Březiněves, Chráněná | Nabídka 4,849 mil. Kč | 24 245 | Samostatný dům, 2 nadzemní podlaží+sklep, dva byty 2+1 a 3+kk, UP 200 m2 | Starší dům po částečné rekonstrukci, vytápění ústřední plynové, napojeno na všechny sítě + studna, obdobná poloha | 615 | 0,95 | 0,95 | 21 881 |
4) Březiněves, V Křepelkách | Nabídka 5,7 mil. Kč | 28 217 | Polovina dvoudomu, 2 byty, přízemí, podkroví a půdička, 3 koupelny a WC, garáž | Novější dům, nadstandardně vybavený, vytápění ústřední plynové, mírně lepší poloha | 223 | 0,90 | 0,90 | 22 855 |
Průměr | 25 711 |
V porovnávacím koeficientu je zohledněna zejména lokalita, stav a vybavení domu, sítě, velikost pozemku.
Váha znamená předpokládané snížení nabídkové ceny na cenu reálnou. Porovnání:
Průměr upravené ceny činí 25 711,- Kč/m2 užitné plochy.
Znalkyně má ve svém archivu i další příklady prodávaných nemovitostí, které byly pro hodnocení rovněž částečně využity. Příklady slouží pro hrubou orientaci a k případné korekci vypočtených hodnot. Každý prodej je individuální záležitostí, ovlivněnou mnoha faktory.
Všechny porovnávací nemovitosti mají vůči nemovitosti oceňované určité klady i zápory. Mají různé velikosti pozemku, větší či menší užitnou, popř. obytnou plochu, různý stavebně technický stav a různou možnost přípojek inženýrských sítí, různou polohu.
Porovnávací hodnota
140 m2 x 25 711,- Kč/m2 = 3 599 540,- Kč
Zaokrouhleně 3 600 000,- Kč
Rekapitulace:
Odhad rozmezí obvyklé ceny na základě výpočtů ceny vyhláškové, věcné a porovnávací, bez vlivu existence cizí stavby
3 600 000 až 4 050 000,- Kč
Odhad obvyklé ceny bez vlivu existence cizí stavby
(cukrářské výrobny) 3 800 000,- Kč
Cukrářská výrobna
Výrobna je umístěna uprostřed areálu oceňovaného rodinného domu s pozemky a je v jiném vlastnictví. Stavba byla kolaudována v roce 2004 jako dočasná, s dobou trvání do 31.10.2008. Dle sdělení paní Šimkové byla později změněna na stavbu trvalou. To bylo dodatečně doloženo příslušnými doklady – rozhodnutím o změně užívání stavby ze dne 1.12.2011, právní platnost 30.1.2012 a opravným rozhodnutím ze dne 19.12.2011, právní platnost 30.1.2012 (v příloze posudku).
Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí odhaduji na 3,8 mil. Kč za předpokladu, že by tam žádná cizí stavba nebyla postavena. Protože výrobna tam postavena je, a to nyní jako stavba trvalá, řeším tuto situaci jako újmu, závadu, která snižuje hodnotu nemovitostí.
Žádná z výše uvedených porovnávacích nemovitostí nemá takovou závadu, jako je existence cizí stavby v areálu rodinného domu. Vyhláškový posudek takovou závadu obtížně stanovuje. Na věcnou hodnotu nemá vliv vůbec. Tato závada (újma) se nedá nijak vypočítat, jen odhadnout na základě znalecké praxe. Nesouvisí s výpočtem věcného břemena na pozemcích, protože v tomto případě se jedná zejména o ztrátu soukromí. Tuto závadu odhaduji na 15 až 20 % z výsledné ceny nemovitosti, tj. snížení ceny o 540 000 až 720 000,- Kč.
Obvyklá cena s uplatněním vlivu závady (újmy)
3 800 000 – (540 000 až 720 000) = 3 080 000 až 3 260 000,- Kč
Odhad obvyklé ceny s uplatněním závady (újmy)
vlivu cizí stavby v areálu 3 150 000.- Kč
4) Práva a závady s nemovitostí spojené
Právní závady
Znalkyni nejsou známy žádná jiná práva a závady s nemovitostí spojená, kromě těch, které jsou zapsány ve výpisu z katastru nemovitostí.
V přiloženém aktuálním výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána tato omezení vlastnického práva:
- věcné břemeno chůze a jízdy, opravy a údržby přípojek
- nařízení exekuce
- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
- zástavní právo exekutorské
Všechny výše uvedené závady, kromě věcných břemen, se vyřeší dražbou (zaniknou v souvislosti s dražbou).
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.
Věcná břemena
Dne 6.3.2009, s právními účinky k datu 12.3.2009, byla sepsána smlouva o zřízení těchto věcných břemen:
1)Věcné břemeno spočívající v právu chůze a jízdy
2) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby el. přípojky
3) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby kanalizační přípojky
4) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby plynové přípojky
5) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky
Rozsah těchto věcných břemen byl popsán ve smlouvě, vymezen geometrickým plánem č.446-112/2008 a potvrzen příslušným Katastrálním úřadem (viz příloha). Věcná břemena zasahují do obou pozemků, tj. parc.č. 203/1 a parc.č. 204.
Každý vlastník budovy bez čp/če – způsob využití výroba na pozemku parc.č. 203/2 je oprávněn užívat pozemky parc.č. 203/1 a 204 ve vymezení podle citovaného geometrického plánu, v takovém rozsahu, v jakém to je a bude potřeba k užívání budovy bez čp/če na pozemku parc.č. 203/2. Toto právo zahrnuje i přijímání návštěv, případně dalších osob zabezpečujících opravy a údržbu nemovitosti oprávněného.
Vlastník nemovitostí – pozemků parc.č. 203/1 a parc.č. 204, je povinen práva odpovídající věcnému břemeni trpět a vlastník nemovitosti –budovy bez čp/če na pozemku parc.č. 203/2 práva odpovídající věcnému břemeni přijímá.
Výměra zasaženého území není na geometrickém plánu napsána a xxxx Xxxxxxx (oprávněná) tuto výměru nezná. Proto byla určena odborným odhadem z geodetického výkresu takto:
Na pozemku parc.č. 203/1: 121 m2 Na pozemku parc.č. 204: 154 m2
Celkem 275 m2
Podle uvedené smlouvy jsou všechna věcná břemena po dobu jejich trvání spojena s vlastnictvím nemovitosti. ( čili se změnou vlastníka přecházejí na nabyvatele).
Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Toto věcné břemeno omezuje vlastníka v právu tuto nemovitost užívat jinak. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje zpravidla výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Z toho vyplývá nutnost zjistit roční užitek, který má oprávněný z věcného břemene za rok, a to v úrovni cen obvyklých.
Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku je dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Roční užitek z výkonu vlastnického práva k nemovitostem lze zpravidla ztotožnit s výší ročního nájemného za jeho užívání.
Odhad obvyklého nájmu
Pro odhad obvyklého nájemného je nejvhodnější použít porovnávací metodu, tj. srovnání s pronájmy obdobných pozemků v daném místě a čase, s tím, že při vyhodnocení bude brán ohled na jednotlivé parametry.
Na místě bylo zjištěno, že příjezdový pozemek za vraty je z větší části zatravněn, cesty pro pěší na vymezeném pozemku jsou z větší části betonové. Na příslušné části pozemku za výrobnou je umístěna zděná kůlna, mobilní bazén a skladován různý materiál. Vymezené pozemky jsou tedy užívány povinným i oprávněným. Příjezdová cesta, která musí zůstat volná pro průjezd vozidel k výrobně, neumožňuje vlastníkům rodinného domu parkovat trvale na vlastním pozemku, ale jen na ulici.
Výše nájmů obdobných nemovitostí na obdobných místech byla zjišťována z vlastní databáze, z nabídky na trhu podle inzertního tisku a konzultacemi s realitními kancelářemi a dále odhadnuta a upravena s ohledem na konkrétní stav v daném místě.
Aktuální nabídky na pronájem pozemků:
Přímo v Březiněvsi není v realitních nabídkách uváděn žádný pronájem pozemku, proto bylo hledáno v okruhu do 5 km, s tímto výsledkem.
Praha 8 - Ládví
Oplocený částečně zpevněný pozemek, vhodný pro skladování materiálů a výrobků, parkování apod. Elektřina a vodovod v místě.
15,- Kč/m2/měsíc
Praha 9 – Kostelecká
Zatravněná nezpevněná oplocená plocha s malou chatkou. Pozemek je neupravený, částečně porostlý trvalými porosty. Elektřina a studna. Příjezd jen po úzké cestě. Původně 12,- Kč/m2, po slevě
8,33 Kč/m2/měsíc
Mratín
Zpevněná betonová plocha ve větším uzavřeném areálu, pro skladování nebo parkování.
36,- Kč/m2/měsíc
Jako odpovídající nájem, zkonzultovaný ještě s realitními kancelářemi, považuji částku
15,- Kč/m2/měsíc
Obvyklý roční nájem
15 * 12 * 275 m2 = 49 500,- Kč
Rozsah užívání zasažených pozemků pro věcné břemeno chůze a jízdy odhaduji na 80 % pro oprávněného a 20 % pro povinného.
Stupeň omezení vlastnického práva: 80 %
49 500,- Kč/rok * 80 % = 39 600,- Kč
Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 39 600,- Kč
Věcné břemeno na dobu neurčitou.
Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 39 600,- Kč * 5 let = 198 000,- Kč
Ad 1)Věcné břemeno spočívající v právu chůze a jízdy zaokr. 200 000,- Kč
Na pozemcích váznou i další 4 věcná břemena, a to v podobě práva na vedení, opravy a údržbu přípojek – elektropřípojky, kanalizační přípojky, plynovodní přípojky a vodovodní přípojky. Tyto přípojky byly kolaudovány v roce 2004 a nepředpokládám jejich opravy dříve než za 20 až 30 roků. Tato věcná břemena nijak výrazně neovlivňují zasažené pozemky a roční užitek je obtížné vypočítat. Proto budou oceněna paušální částkou ve výši 10 000,- Kč.
Ad 2) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby el. přípojky 10 000,- Kč
Ad 3) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby kanalizační přípojky 10 000,- Kč
Ad 4) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby plynové přípojky 10 000,- Kč
Ad 5) Věcné břemeno práva vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky 10 000,- Kč
Hodnota všech pěti věcných břemen 240 000,- Kč
Nájemní práva:
V uvedeném domě bydlí dle sdělení spoluvlastníků sestra pana Xxxxxxxx, též spolumajitelka nemovitostí – xxxx Xxxxxxxx. Nemovitost není pronajatá.
Práva s nemovitostí spojená:
Žádná mimořádná práva kromě výše uvedených nejsou s nemovitostí spojená.
Cena práv a závad, které v dražbě nezaniknou 240 000,- Kč
C. Rekapitulace cen
Starší dům, s bytem 4+1, s koupelnou, WC a lokálním topením na TP, ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Nutná je rekonstrukce na současný standard.
V areálu rodinného domu s pozemky (uprostřed tohoto funkčního celku) je umístěna budova cukrářské výrobny s pozemkem, která není předmětem posudku, protože je ve vlastnictví jiné fyzické osoby. Existenci této stavby posuzuji jako závadu (újmu).
Věcná břemena váznoucí na oceňovaných pozemcích jsou zde právě kvůli této výrobně, která by jinak nemohla být provozována.
Administrativní cena (podle platné vyhlášky) | 4 066 870,- Kč |
Věcná (nákladová) hodnota | 3 800 000,- Kč |
Porovnávací hodnota | 3 600 000,- Kč |
Odhad rozmezí obvyklé ceny nemovitosti | 3 600 000 až 4 050 000,- Kč |
Odhad obvyklé ceny nemovitosti Bez uplatnění závady - vliv existence cizí stavby v areálu | 3 800 000,- Kč |
Odhad obvyklé ceny nemovitosti S uplatněním závady - vliv existence cizí stavby v areálu | 3 150 000,- Kč |
Odhad ceny práv a závad, která v dražbě nezaniknou – věcná břemena | 240 000,- Kč |
Odhad výsledné ceny nemovitosti | 2 910 000,- Kč (slovy:Dvamilionydevětsetdesettisíc Kč) |
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/3
Odhad obvyklé ceny nemovitosti | 1 050 000,- Kč |
Odhad ceny práv a závad, která v dražbě nezaniknou – věcná břemena | 80 000,- Kč |
Odhad výsledné ceny nemovitosti | 970 000,- Kč (slovy: Devětsetsedmdesáttisíc Kč) |
V Praze 26.11.2012
Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx 0
130 00 Praha 3
telefon: 000 000 000, 000 000 000, e-mail: xxxxxxxxxxx@xxx.xx
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 12. 1995 pod č.j. Spr. 5430/95 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1302-74/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1302-74/12.
E. Seznam příloh
počet stran A4 v příloze: | |
Fotodokumentace | 1 |
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 203 | 3 |
Kopie mapy katastrální | 1 |
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 386 | 2 |
Kolaudační rozhodnutí na rodinný dům čp. 101 | 1 |
Projektová dokumentace na rodinný dům čp. 101 | 3 |
Smlouva o zřízení věcného břemene vč. geoplánu | 5 |
Rozhodnutí o změně užívání stavby cukrářské výrobny | 2 |
Opravné rozhodnutí ke stavbě cukrářské výrobny | 1 |
Mapa oblasti | 1 |
Fotodokumentace | |