REPÚBLICA DE COLOMBIA

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.

Contra REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. S.

LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., dieciséis (16) de julio de dos mil doce (2012).

Agotado el trámite legal y estando dentro de la oportunidad para el efecto, procede este Tribunal de Arbitramento a proferir en derecho el laudo que resuelve las diferencias planteadas por EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A., como parte convocante y demandante, y REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. S., como parte convocada y demandada.

I. CAPÍTULO PRIMERO. ANTECEDENTES

1.1. Las controversias

Las controversias que se deciden mediante el presente laudo se originan en el Contrato de Arrendamiento que consta en la Segunda Parte de la Escritura Pública No. 2437 del 24 de noviembre de 1997 otorgada en la Notaría 26 del círculo de Bogotá, contrato que fue celebrado entre XXXXXX S.A., como arrendador, y ESSO COLOMBIANA LIMITED, como arrendataria, el cual versa sobre el inmueble conocido como Vacuum Concreto consistente en un lote de terreno ubicado en la ciudad de Bogotá distinguido con los números

57 H 49 Sur de la Carrera 64, con matrícula inmobiliaria No. 50S-206450 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá.

1.2. Las partes del proceso

La convocante y demandante dentro del presente trámite es EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. (en adelante será designada por ese nombre o como EMC), sociedad comercial, legalmente existente y con domicilio en Bogotá.

La convocada y demandada es REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. S. (en adelante será designada por ese nombre o como RSM), sociedad comercial, legalmente existente y con domicilio en Bogotá.

Como consta en la Escritura Pública No. 5112 del 19 de noviembre de 2002 otorgada en la Notaría 2 del círculo de Bogotá, XXXXXX S.A. vendió el mencionado inmueble a RSM y le cedió el contrato de arrendamiento contenido en la segunda parte de la escritura pública 2439 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá (folio 31 vuelto del cuaderno de pruebas No. 1). A su vez, la sociedad ESSO COLOMBIANA LIMITED fue absorbida dentro de un proceso de fusión por la convocante EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.

1.3. El pacto arbitral.

En la demanda se adujo como tal el contenido en la cláusula décima tercera del Contrato de Arrendamiento que consta en la Segunda Parte de la Escritura Pública No. 2437 del 24 de noviembre de 1997 otorgada en la Notaría 26 del círculo de Bogotá. El texto de dicho pacto es el siguiente:

“DECIMA TERCERA.- Cualquier diferencia o controversia relativa a este contrato o que surja en desarrollo del mismo, su ejecución, y liquidación se resolverá por un Tribunal de Arbitramento, designado por la Cámara de Comercio de Bogotá mediante sorteo entre los árbitros inscritos en las listas que lleva dicha Cámara. El Tribunal así constituido, se sujetará a lo dispuesto por el Decreto 2279 de 1989 y las demás disposiciones legales que lo modifiquen o adicionen, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal

estará integrado por tres (3) árbitros; b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá; c) El Tribunal decidirá en derecho; y d) El Tribunal funcionará en la ciudad de Santafé de Bogotá, D.C. en el Centro de Conciliación y Arbitraje de dicha ciudad”.

1.4. El trámite del proceso.

1. El día 28 xx xxxxx de 2011 EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. solicitó la convocatoria de este Tribunal de Arbitramento y formuló demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá contra REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. S. (folios 1 a 11 del cuaderno principal No. 1).

2. La demanda fue sustituida por la parte convocante en dos ocasiones, siendo la última la contenida en el escrito radicado el 31 xx xxxxxx de 2011 (folios 339 a 377 del cuaderno principal No. 1), el cual se considera como demanda definitiva para todos los efectos de este proceso.

3. De conformidad con el pacto arbitral, los suscritos árbitros fuimos designados mediante sorteo público realizado por de la Cámara de Comercio de Bogotá el día 12 de julio de 2011.

4. El día 2 de septiembre de 2011 tuvo lugar la audiencia de instalación en la cual, mediante Auto No. 1, el Tribunal admitió la demanda y de ella ordenó correr traslado a RSM.

5. La convocada fue notificada ese mismo día y se le corrió el traslado xx xxx.

6. RSM dio respuesta a la demanda mediante escrito radicado el día 15 de septiembre de 2011.

7. Mediante fijación en lista del día 21 de septiembre de 2011 se corrió traslado de las excepciones de mérito, y en forma oportuna se pronunció la

parte demandante con escrito del 28 de septiembre siguiente, en el cual pidió pruebas adicionales.

8. En cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 141 del Decreto 1818 de 1998 el Tribunal citó a las partes a audiencia de conciliación, la cual se inició el 20 de octubre de 2011 y se dio por terminada el día 31 del mismo mes, sin lograrse acuerdo alguno.

9. En esta última oportunidad el Tribunal señaló las sumas a cargo de las partes por concepto de gastos y honorarios, las cuales fueron oportunamente consignadas por la parte demandante. No obstante, junto con escrito radicado el 16 xx xxxxx del presente año el apoderado de la parte demandada allegó prueba del rembolso efectuado por RSM a EMC por aquel concepto.

10. La primera audiencia de trámite se inició el 24 de noviembre de 2011 y se dio por terminada el 1º de febrero de 2012. En aquella oportunidad, mediante Auto No. 10, confirmado por Auto No. 11, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir las controversias surgidas entre las partes. Igualmente, mediante Auto No. 12 el Tribunal negó la solicitud de suspensión de este proceso por supuesta prejudicialidad penal, que había efectuado el apoderado de la parte demandada el 29 de septiembre anterior.

Mediante Auto No. 16 proferido en la continuación de dicha Primera Audiencia de Trámite, el Tribunal decretó pruebas del proceso.

11. Entre el 14 de febrero de 2012 y el 4 de julio de 2012 se instruyó el proceso.

12. El día 12 de julio del presente año tuvo lugar la audiencia de alegaciones, en la cual los apoderados de las partes expusieron sus argumentos de manera oral y al final presentaron sendos resúmenes escritos.

13. El presente proceso se tramitó en veintitrés (23) audiencias, en las cuales el Tribunal se instaló y admitió la demanda; integró el contradictorio; surtió los traslados xx xxx; asumió competencia; decretó y practicó pruebas; resolvió

las solicitudes de las partes; recibió sus alegaciones finales; y ahora profiere el fallo que pone fin al proceso.

14. Corresponde al Tribunal mediante el presente laudo, decidir en derecho las controversias planteadas, lo cual hace en tiempo oportuno. En efecto, como la primera audiencia de trámite se dio por terminada el día el 1º de febrero de 2012, el plazo legal y contractual para fallar, establecido en seis (6) meses, vencería el 1º xx xxxxxx de este mismo año.

1.5. La demanda y su contestación.

1.5.1. Las pretensiones de la demanda.

En su demanda EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. formuló las siguientes declaraciones y pidió las siguientes condenas:

1.5.1.1. Pretensiones principales.

Las pretensiones principales están encaminadas a que el Tribunal concluya que la parte convocada incumplió con sus obligaciones como arrendadora derivadas del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá, y que ordene a la Parte Convocada cumplir con tales obligaciones (ejecución forzada del contrato de arrendamiento) e indemnice a la parte actora los daños y perjuicios sufridos a resultas del incumplimiento.

4.1.1. Que se declare que entre las partes existieron dos negocios jurídicos independientes, así: (i) Un contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 00X-00 Xxx, identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 50S-206450 que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá y (ii) Un contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO que se encuentra ubicada en el Inmueble arrendado antes señalado.

4.1.2. Que se declare que los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO, de fechas marzo de 1998, 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000 x 00 xx xxxxxxx de 2003, no modificaron el término de vigencia del Contrato de Arrendamiento celebrado por escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá, de fecha 24 de noviembre de 1997.

4.1.3. Que se declarare que el Contrato de Arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá se encuentra vigente y terminará el 1º xx xxxxx de 2018.

4.1.4. Que se declarare que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. es la arrendataria del inmueble hasta el 1º xx xxxxx de 2018, en virtud del Contrato de Arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá.

4.1.5. Que se declare que REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S incumplió el Contrato de Arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá, al desconocer el término de vigencia del mismo y despojar de la tenencia a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en su calidad de arrendataria.

4.1.6. Que se declare que REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S abusó de sus derechos al dar un alcance distinto al contrato de transacción celebrado el 6 xx xxxxx de 2008 y al acta de conciliación de fecha 7 xx xxxxx de 2008, por cuanto dichos documentos versaron única y exclusivamente sobre los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO de fechas: marzo de 1998, 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000

x 00 xx xxxxxxx de 2003 y no sobre el Contrato de Arrendamiento del Inmueble donde funciona la estación INCONCENTRO de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá.

4.1.7. Que se ordene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. a cumplir el término de duración y vigencia del Contrato de Arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá.

4.1.8. Que se condene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C

S. a restituir a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. el Inmueble ubicado en la ciudad de Bogotá en la Xxxxxxx 00 Xx. 00X-00 Xxx e identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 50S-206450.

4.1.9. Que se condene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S en su condición de arrendadora en virtud del Contrato de Arrendamiento por escritura pública celebrado el 00 xx xxxxxxxxx xx 0000, xx xxxx xx xxx xxxxxxxxxx materiales por daño emergente y lucro cesante que le causaron a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en su calidad de arrendataria.

Estimamos el valor de los perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante) en no menos de la suma de CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS M/CTE

($4.398.207.975) o en la cuantía que resulte probada dentro de este proceso.

4.1.10. Que se condene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S al pago de las costas, agencias en derecho y gastos del proceso, que se causen como consecuencia del mismo.

4.1.11. Que se condene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S al pago de los intereses xx xxxx liquidados sobre el valor de la indemnización de perjuicios correspondiente, liquidados a la tasa más alta permitida en la ley y en los reglamentos a partir de la fecha en que el Tribunal lo determine.

1.5.1.2. Pretensiones subsidiarias.

Las pretensiones subsidiarias están encaminadas a que el Tribunal concluya que la parte convocada incumplió con sus obligaciones como arrendadora derivadas del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá, de por terminado dicho contrato y ordene a la Parte Convocada indemnizar a la parte actora los daños y perjuicios sufridos a resultas del incumplimiento.

4.2.1. Que se declare que entre las partes existieron dos negocios jurídicos independientes, así: (i) Un Contrato de Arrendamiento del Inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 00X-00 Xxx, identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 50S-206450 que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá y (ii) Un contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO que se encuentra ubicada en el Inmueble arrendado antes señalado.

4.2.2. Que se declare que los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO de fechas marzo de 1998, 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000 x 00 xx xxxxxxx de 2003, no modificaron el término de vigencia del Contrato de Arrendamiento celebrado por escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá, de fecha 24 de noviembre de 1997.

4.2.3. Que se declarare que el Contrato de Arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del

Círculo de Bogotá se encuentra vigente y terminará el 1º xx xxxxx de 2018.

4.2.4. Que se declarare que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. es la arrendataria del inmueble hasta el 1º xx xxxxx de 2018, en virtud del Contrato de Arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá.

4.2.5. Que se declare que REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S incumplió el Contrato de Arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá, al desconocer el término de vigencia del mismo y despojar de la tenencia a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en su calidad de arrendataria.

4.2.6. Que se declare que REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C abusó de sus derechos al dar un alcance distinto al contrato de transacción celebrado el 6 xx xxxxx de 2008 y al acta de conciliación de fecha 7 xx xxxxx de 2008, por cuanto dichos documentos versaron única y exclusivamente sobre los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO de fechas marzo de 1998, 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000 x 00 xx xxxxxxx de 2003 y no sobre el Contrato de Arrendamiento del Inmueble donde funciona la estación INCONCENTRO de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá.

4.2.7. Que se declarare la terminación del Contrato de Arrendamiento por escritura pública celebrado el 00 xx xxxxxxxxx xx 0000 xxx xx xxxxxxxx XXXX XXXXXXXXXX LIMITED quien fue absorbida en un proceso de fusión por la sociedad EXXONMOBIL DE COLOMBIA

S.A. derivada del incumplimiento de las obligaciones allí establecidas por parte de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S.

4.2.8. Que se condene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S en su condición de arrendadora en virtud del Contrato de Arrendamiento por escritura pública celebrado el 00 xx xxxxxxxxx xx 0000 xx xxxx xx xxx xxxxxxxxxx materiales por daño emergente y lucro cesante que le causaron a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en su calidad de arrendataria.

Estimamos el valor de los perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante) en no menos de la suma de CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS M/CTE

($4.398.207.975) o en la cuantía que resulte probada dentro de este proceso.

4.2.9. Que se condene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C al pago de las costas, agencias en derecho y gastos del proceso, que se causen como consecuencia del mismo.

4.2.10. Que se condene a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C al pago de los intereses xx xxxx liquidados sobre el valor de la indemnización de perjuicios correspondiente, liquidados a la tasa más alta permitida en la ley y en los reglamentos a partir de la fecha en que el Tribunal lo determine.

1.5.2. Fundamentos de hecho de la demanda.

En su demanda EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. expuso los siguientes hechos en que funda sus pretensiones:

3.1. El 00 xx xxxxxxxxx xx 0000 xx xxxxxxxx XXXX XXXXXXXXXX LIMITED -hoy EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.- suscribió con la sociedad XXXXXX S.A. un Contrato de Arrendamiento del bien

inmueble ubicado en la ciudad de Bogotá en la Xxxxxxx 00 Xx. 00X-00 Xxx, identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 50S-206450. el cual consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá.

El inmueble tiene una extensión de cinco mil cuatrocientos ochenta y uno punto sesenta y siete metros cuadrados (5.481.67 M2), y sus linderos se encuentran plenamente identificados en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá. El término de duración del arrendamiento por escritura pública se pactó por veinte (20) años contados a partir de la terminación de las obras que se efectuaron en el lote de terreno, por lo cual la vigencia de dicho contrato de arrendamiento termina el próximo 1° xx xxxxx de 2018.

3.2. ESSO COLOMBIANA LIMITED construyó a su xxxxx un Servicentro ESSO de acuerdo a los planos y diseños correspondientes. Las obras que corresponden al pago anticipado del canon por todo el término del Contrato de Arrendamiento por escritura pública.

3.3. El valor de las obras con las cuales ESSO COLOMBIANA LIMITED pagó de forma anticipada el monto total del canon de arrendamiento equivale a la suma de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTE PESOS M/CTE ($1.389.318.420) tal como consta en el acta de entrega de obras, que se anexa a este escrito.

Las obras comprenden:

a) Tienda de conveniencias

b) Techo (canopy)

c) Cinco (5) tanques de 10.000 galones y líneas, ambos doblemente contenidos

d) Pavimento en concreto.

e) Seis (6) islas de tres metros.

3.4. Tal como consta en la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento por escritura pública del 24 de noviembre de 1997, las edificaciones y construcciones ejecutadas por ESSO COLOMBIANA LIMITED quedaron comprendidas dentro del arrendamiento del bien Inmueble.

3.5. La devolución del inmueble por parte de ESSO COLOMBIANA LIMITED con todas las obras y construcciones levantadas en el mismo se pactó al vencimiento del Contrato de Arrendamiento por escritura pública, es decir para el 1º xx xxxxx de 2018.

3.6. El 1º xx xxxxx de 1998, ESSO COLOMBIANA LIMITED le entregó en arrendamiento –subarriendo- al señor XXXX XXX XXXXXX, identificado con cédula de ciudadanía No. 19.467.071 de Bogotá, única y exclusivamente la operación de la estación de servicio a partir del 1º xx xxxxx de 1998 y por término indefinido.

En este contrato para efecto de la operación ESSO COLOMBIANA LIMITED actuó como arrendadora de la mencionada estación y el señor XXXX XXX XXXXXX como arrendatario de la misma.

3.7. El canon de arrendamiento mensual de la estación de servicio denominada INCOCENTRO derivado del contrato del 1º xx xxxxx de 1998 se pactó en la suma xx XXXX MIL PESOS M/CTE ($10.000) que XXXX XXX XXXXXX debía cancelar mensualmente a ESSO COLOMBIANA LIMITED.

El señor XXXX XXX XXXXXX era el representante legal de la sociedad XXXXXX S.A., pero en este contrato actuó como persona natural.

3.8. El señor XXXX XXX XXXXXX le manifestó a ESSO COLOMBIANA LIMITED que no se encontraba interesado en continuar operando la estación de servicio denominada INCOCENTRO, y por tanto ofreció entregarle la operación de la mencionada estación a ESSO

COLOMBIANA LIMITED, de lo cual se deriva el contrato mencionado en el hecho siguiente.

3.9. El 23 de septiembre de 1999 XXXXXX S.A. actuando en calidad de arrendadora le entregó en arrendamiento a ESSO COLOMBIANA LIMITED la operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO ubicada en la ciudad de Bogotá en la Xxxxxxx 00 Xx. 00X-00 Xxx.

3.10. En el contrato de arrendamiento de fecha 23 de septiembre de 1999 celebrado para la operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO se pactó por un término de 5 años y seis meses, iniciando el 1º de octubre de 1999 y terminando el 31 xx xxxxx de 2005.

Como canon de arrendamiento del contrato celebrado el 23 de septiembre de 1999 se pactó la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES VEINTICINCO MIL CIENTO DIECIOCHO PESOS

M/CTE ($379.025.118) que la sociedad ESSO COLOMBIANA LIMITED pagó de forma anticipada a la sociedad XXXXXX S.A.

En dicho documento las Partes intervinientes señalaron expresamente que entre las mismas existía además un Contrato de Arrendamiento por escritura pública sobre el mismo Inmueble, es decir el mencionado en el numeral 3.1. anterior.

3.11. En el contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO celebrado el 23 de septiembre de 1999, expresamente se señaló que:

“las demás cláusulas de la Escritura Pública de Arrendamiento quedan vigentes hasta el vencimiento, es decir hasta el 1º xx xxxxx de 2018”.

3.12. Así las cosas, el contrato suscrito el 23 de septiembre de 1999 versa única y exclusivamente sobre el arrendamiento de la operación de la estación de servicio y no puede alegarse que mediante este las Partes cambiaron de forma la duración del Contrato de Arrendamiento por escritura pública celebrado el 24 de noviembre de 1997.

3.13. Mediante el contrato de arrendamiento para la operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO se suspendió el término del Contrato de Arrendamiento por escritura pública entre el 30 de septiembre de 1999 hasta el 1º xx xxxxx de 2005, fecha en la cual en Contrato de Arrendamiento por escritura pública volvió a regir. Lo anterior se encuentra establecido en la cláusula décima primera de dicho documento, la cual señala:

“Teniéndose en cuenta que entre EL ARRENDADOR y LA ESSO existen en la actualidad dos contratos de concesión para a operación de un C-Store o tienda de conveniencia y de un cambio de aceite o SOEX, al igual que un contrato de arrendamiento, las partes de común acuerdo convienen por el presente documento declarar suspendidos ambos contratos de concesión y el contrato de arrendamiento y sus anexos, los cuales quedarán suspendidos a partir del 30 de septiembre de 1999, hasta el 1 xx xxxxx de 2005, fecha en la cual volverán a regir en su integridad.”

3.14. El 15 de febrero de 2000 XXXX XXX XXXXXX y ESSO COLOMBIANA LIMITED suscribieron un documento denominado Acta de Entrega de Obras mediante el cual:

a. Se reconoció la existencia de un Contrato de Arrendamiento por Escritura Pública sobre el Inmueble.

b. Se reconoció la existencia de un documento privado de fecha 23 de septiembre de 1999 sobre el Inmueble.

c. Se reconoció que el término del Contrato de Arrendamiento por escritura pública es de veinte años (20) y que mediante el

documento privado de fecha 23 de septiembre de 1999 y que terminará 1º xx xxxxx de 2018.

d. Se reconoció que el valor del canon de arrendamiento ascendió a la suma de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTE PESOS M/CTE ($1.389.318.420), que corresponde al valor final de las obras que se efectuaron por parte de ESSO COLOMBIANA LIMITED sobre el bien Inmueble.

e. Se reconoció que los términos y condiciones pactados tanto en la escritura pública como en el documento privado de fecha 23 de septiembre de 1999 se mantendrían vigentes.

3.15. El 31 de octubre de 2002 la sociedad XXXXXX S.A. cedió a favor de la sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S el contrato de arrendamiento para la operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO celebrado el 23 de septiembre de 1999 entre el señor XXXX XXX XXXXXX y ESSO COLOMBIANA LIMITED dicho contrato de arrendamiento –el cedido- para la operación de la estación se pactó por un término de cinco (5) años y seis (6) meses contados a partir del 1º de octubre de 1999 y hasta el 31 xx xxxxx de 2005.

3.16. El 19 de noviembre de 2002 la sociedad XXXXXX S.A. mediante escritura pública cinco mil doscientos doce (5212) de la Notaría Segunda del Círculo de Bogotá D.C. enajenó a título de compraventa el bien Inmueble a la sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S.

3.17. En dicho contrato de compraventa la sociedad XXXXXX S.A. también cedió a la sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C

S. el Contrato de Arrendamiento por escritura pública. Señala el parágrafo de la cláusula tercera de la mencionada escritura pública:

“PARÁGRAFO. El inmueble descrito, tiene vigente Contrato de arrendamiento a favor de ESSO COLOMBIAN LIMITED

S.A., en los términos de la escritura pública Número dos mil cuatrocientos treinta y siete (2.437) del veinticuatro (24) de Noviembre de mil novecientos noventa y siete (1.997) de la Notaría Veintiséis (26) de Bogotá, registrada al Folio de Matricula Inmobiliaria No. 50S-206450, contrato que vence el primero (1ºo.) xx Xxxxx de dos mil dieciocho (2.018). En la fecha hace cesión del referido contrato a la sociedad compradora, con la debida aceptación del arrendatario.”

3.18. El 28 de febrero de 2003 REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S, prorrogó el término del contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO celebrado el 23 de septiembre de 1999, por cinco años contados a partir del 31 xx xxxxx de 2002 y hasta el 00 xx xxxxx xx 0000. Xx xxxxxxxx mencionada se celebró con EXXONMOBIL DE COLOMBIA

S.A. (sociedad que absorbió en un proceso de fusión a ESSO COLOMBIANA LIMITED).

3.19. Como canon de arrendamiento de la prórroga del contrato celebrado el

28 de febrero de 2003 se pactó la suma de CUATROCIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS M/CTE ($420.000.000) que la sociedad EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A canceló por adelantado a la sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S.

3.20. Dentro de la prórroga al contrato de arrendamiento para la operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO celebrada el 28 de febrero de 2003, se señaló expresamente:

“En todo lo demás continuará vigente lo estipulado en la escritura pública número dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) del veinticuatro (24) de noviembre de mil novecientos noventa y siete (1997) de la Notaria Veintiséis (26) de Bogotá y en el documento privado de fecha veintitrés (23) de septiembre de mil novecientos noventa y nueve”.

3.21. La prórroga tuvo por objeto modificar el término del contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio de fecha 28 de febrero de 2003 y no el Contrato de Arrendamiento por escritura pública.

3.22. El 13 xx xxxxxx de 2007, mediante comunicación dirigida a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S le informó a la primera que no se daría renovación del contrato de arrendamiento de operación de la estación de servicio denominada INCOCENTRO. La comunicación se refería al vencimiento del contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO y no a la renovación del Contrato de Arrendamiento por escritura pública, pues dicho contrato vence el 1º xx xxxxx de 2018.

3.23. EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. solicitó una licencia para realizar en el Inmueble ampliaciones, modificaciones y demoliciones, la cual fue aprobada e impugnada por parte de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S.

3.24. REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. solicitó audiencia de conciliación ante el CENTRO DE CONCILIACIÓN TOURING AUTOMÓVIL CLUB DE COLOMBIA EN SEGUROS Y SEGURIDAD SOCIAL. con el fin de:

“Llegar a un acuerdo sobre la indebida obtención y la imposibilidad de ejecución de las ampliaciones, modificaciones y demoliciones aprobadas en la licencia de construcción LC-07-10547 18/12/07 actualmente impugnada y no resulta la reposición) e igualmente llegar a un acuerdo frente a otros asuntos que rodean la ejecución del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes REPRESENTACIONES XXXXX XXXXX X XX X X. x

XXXXXXXXXX XX XXXXXXXX S.A. el 28 de febrero de 2003 sobre el inmueble de matrícula inmobiliaria No. 50S-

206450 AC 57R SUR No. 64-46 (DIRECCIÓN CATASTRAL).”

3.25. La solicitud de conciliación versó única y exclusivamente sobre el contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio celebrado por las partes el 28 de febrero de 2003, y en ningún momento la mencionada conciliación se solicitó para tratar temas referentes al Contrato de Arrendamiento por escritura pública.

3.26. El 6 xx xxxxx de 2008 EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. y REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. celebraron un contrato de transacción que hace parte integrante del Acta de Conciliación Total celebrada por las mismas partes el día 7 xx xxxxx de 2008.

3.27. En el contrato de transacción de fecha 6 xx xxxxx de 2008 ambas partes reconocieron la existencia del Contrato de Arrendamiento por escritura pública sobre el bien inmueble ubicado en la ciudad de Bogotá en la Carrera 64 No. 57H-49 Sur. Tan es así, que en el parágrafo segundo de la cláusula segunda del mencionado contrato de transacción las partes expresamente señalaron que:

“En virtud de que el contrato de arrendamiento contenido en la escritura pública 2.437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaria Veintiséis de Bogotá continúa vigente, no habrá lugar a cobro ni pago alguno de canon de arrendamiento adicional alguno a partir del 01 xx xxxxx de 2010 hasta su finalización y en consecuencia continua siendo el mismo pagado inicialmente.”

3.28. En el contrato de transacción de fecha 6 xx xxxxx de 2008 las Partes acordaron que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. renunciaba a continuar desde el 1º xx xxxxx de 2010.

“con la operación directa de la estación de servicio que en virtud del otrosí comentado en esta cláusula detenta y por ende renuncia expresamente a continuar con dicha operación” (Marca fuera del texto).

La renuncia hace referencia única y exclusivamente a la operación de la estación de servicio pero no altera en forma alguna las condiciones del Contrato de Arrendamiento por escritura pública. La cláusula completa señala:

“Considerando que EXXONMOBIL y REPRESENTACIONES SANTA XXXXX mediante el otrosí del 28 de febrero de 2003, acordaron modificar el valor del canon de arrendamiento hasta el 31 xx xxxxx de 2010 en virtud que EXXONMOBIL operará de manera directa hasta esa fecha la estación de servicio Incocentro. EXXONMOBIL de manera irrevocable renuncia a continuar desde el 1º xx xxxxx de 2010 con la operación directa de la estación de servicio que en virtud del otrosí comentado en esta cláusula detenta y por ende renuncia expresamente a continuar con dicha operación alegando derecho alguno derivado del artículo 518 del Código de Comercio. En consecuencia se obliga a entregar a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX la tenencia del inmueble que ostenta en desarrollo del contrato de arrendamiento atrás mencionado con el fin de que ésta opere directamente la estación de servicio Incocentro hasta la fecha de vencimiento del mentado contrato de arrendamiento, para estos propósitos las partes convienen que a más tardar seis meses antes del 31 xx xxxxx de 2010 comenzarán a negociar para acordar los términos del contrato mediante el cual EXXONMOBIL entregue a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX el inmueble aquí mencionado.

PARÁGRAFO PRIMERO. El contrato de operación que celebrarán las partes dentro del plazo atrás aludido deberá estar acorde con los parámetros jurídicos y comerciales que para esa época EXXONMOBIL utilice en el normal desarrollo de este tipo de relaciones comerciales con terceros y que por ningún motivo EXXONMOBIL cobrará contraprestación pecuniaria alguna por la celebración del susodicho contrato de operación.

PARÁGRAFO SEGUNDO. En virtud de que el contrato de arrendamiento contenido en la escritura 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaria Veintiséis de Bogotá continúa vigente, no habrá lugar al cobro ni pago de canon de arrendamiento adicional alguno a partir del 01 xx xxxxx de 2010 hasta su finalización y en consecuencia continúa siendo el mismo pagado inicialmente”. (Marcas fuera de texto).

3.29. En el contrato de transacción de fecha 6 xx xxxxx de 2008 las partes acordaron que a más tardar seis meses antes del 31 xx xxxxx de 2010 comenzarían a negociar para acordar los términos mediante los cuales EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. entregaría a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. la operación de la estación de servicio, hasta la fecha de terminación del Contrato de Arrendamiento por escritura pública, es decir hasta el 1º xx xxxxx 2018.

3.30. El 7 xx xxxxx de 2008 REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. y EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. suscribieron un Acta de Conciliación en la cual dentro de los acuerdos conciliatorios se estableció lo siguiente:

“Adicionalmente las partes manifiestan que dan alcance al contrato de transacción aportado para aclarar que para todos los efectos a que hay lugar el contrato de operación

que negociarán y celebraran las mismas partes antes del 31 xx xxxxx de 2010 versará solo y exclusivamente para la compra y expendio de lubricantes y combustibles líquidos que serán proveídos por EXXONMOBIL DE COLOMBIA

S.A. a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento aludido en el contrato de transacción, es decir hasta el 2018”.

3.31. La sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. no realizó en 2009 intentos de contactarse con EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en aras de iniciar la negociación del contrato de operación.

3.32. El 00 xx xxxxxxx xx 0000 XXXXXXXXXX XX XXXXXXXX S.A. remitió un “Contrato de Operación de Estaciones de Servicio para Vehículos Automotores y Distribución de Combustibles y Lubricantes” al apoderado de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S.

3.33. El 8 xx xxxxx de 2010 mediante comunicación dirigida a la representante legal de la sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S., EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. remitió un “Contrato de Operación de Estaciones de Servicio para Vehículos Automotores y Distribución de Combustibles y Lubricantes”. El mismo documento ya había sido remitido al apoderado de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. el día 15 de febrero de 2010.

3.34. Los términos y condiciones del proyecto de contrato enviado el 15 de febrero de 2010 y el 8 xx xxxxx de 2010 correspondían a aquellos que para el momento de la negociación eran utilizados por EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. con terceros, dándole estricto cumplimiento al parágrafo segundo de la cláusula segunda del acuerdo de transacción que hace parte integral del Acta de Conciliación suscrita por las partes el 7 xx xxxxx de 2008.

3.35. El 15 xx xxxxx de 2010 mediante comunicación dirigida a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A., REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. expresó la intención de negociar entre otros la compra mínima de galones de gasolina para la estación de servicio.

Sin embargo, en ningún momento REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S manifestó su desacuerdo con las cláusulas y condiciones establecidas en el documento enviado por EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.

3.36. El 23 xx xxxxx de 2010 en comunicación dirigida a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. la sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S solicitó un descuento sobre los productos (Gasolina, Diesel, y Lubricantes). REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. a estos como los “productos que nos suministraría ExxonMobil de Colombia S.A. a partir xx xxxxx de 2010”.

La comunicación prueba que efectivamente la sociedad

REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. conocía que el

Contrato de Arrendamiento por escritura pública sobre el Inmueble el cual vence en el 0x xx xxxxx xx 0000.

3.37. El 00 xx xxxxx xx 0000 XXXXXXXXXX XX XXXXXXXX S.A. le expresó a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S que existía voluntad para continuar con la negociación respecto al contrato de operación, y en dicha oportunidad propuso fecha y lugar para seguir acordando los términos del acuerdo. En la comunicación mencionada EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. indicó que:

- El

contrato para la operación de la estación de servicio

INCOCENTRO remitido a REPRESENTACIONES SANTA

XXXXX X EN C S. los días 15 de febrero (mediante correo electrónico, dirigido al apoderado de la sociedad) y 8 xx xxxxx de

2010, correspondía a los términos y condiciones que para la época se utilizaban con terceros en desarrollo de relaciones comerciales similares, dándole así cumplimiento al contenido del Acta de Conciliación.

- Los volúmenes de compra eran parte de las condiciones generales del contrato y por tanto no eran negociables, pues las partes acordaron sujetarse a los términos y condiciones establecidos para terceros.

- No era posible pactar descuentos pues este tipo de términos varían según la negociación de la estación de servicio. Para el caso de la estación de servicio INCOCENTRO se pagó anticipadamente por parte de EXXONMOBIL DE COLOMBIA

S.A. la suma de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTE PESOS M/CTE ($1.389.318.420) lo que le impedía negociar descuentos adicionales que en todo caso son accesorios a los términos y condiciones generales de los contratos de operación.

- No se estaba imponiendo por parte de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. ningún impedimento para que REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. adelantara con cualquier proveedor el expendio de gas en la estación de servicio.

3.38. El 31 xx xxxxx de 2010 REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. respondió la comunicación de fecha 26 xx xxxxx de 2010 y realizó una interpretación errónea y conveniente para sus interés del Acta de Conciliación suscrita por las Partes en particular lo relacionado con la entrega del inmueble para la operación de la estación de servicio y la suscripción del contrato de operación necesario para adelantar la mencionada entrega. En esta comunicación le solicitó a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. la entrega del bien de acuerdo a lo estipulado en el Acta de Conciliación suscrita entre las Partes y expresó que la celebración del contrato de operación era una obligación independiente a la de la entrega de la tenencia del inmueble.

3.39. Conforme lo establece el Acta de Conciliación la entrega de la operación de la estación de servicio estaba ligada a la negociación y celebración de un contrato de operación mediante el cual EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. y la sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. fijarían los términos y condiciones para que la primera le suministrara a la segunda el combustible y derivados que iban a ser comercializados en la estación de servicio.

La reclamación de la entrega de la tenencia no encuentra sustento puesto que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. detenta la calidad de ARRENDATARIA del inmueble hasta el 1º xx xxxxx de 2018, en virtud del Contrato de Arrendamiento por escritura pública No. 2437 de fecha 00 xx xxxxxxxxx xx 0000, xxxx contenido no ha sido modificado. En ese orden de ideas y teniendo en cuenta que el pago del canon de arrendamiento derivado del mentado contrato por escritura pública se canceló en su totalidad de forma anticipada, es dable entender que la sociedad EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. tiene y pretende proteger los intereses económicos derivados de la operación directa o través de un tercero de la estación de servicio.

3.40. El mismo 00 xx xxxxx xx 0000 XXXXXXXXXX XX XXXXXXXX S.A. contestó la comunicación señalándole a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. que estaba efectuando una lectura errada del Acta de Conciliación. No significando lo anterior, que de la comunicación pudiera desprenderse la intención de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. de continuar con la operación sin ninguna justificación sino muy por el contrario, EXXONMOBIL DE COLOMBIA

S.A. fue xxxxx y expresa en señalar que en virtud de la mentada Acta de Conciliación la entrega del inmueble para la operación de la estación de servicio estaba ligada a la suscripción de un contrato de operación para dicho fin.

3.41. El 00 xx xxxxx xx 0000 XXXXXXXXXX XX XXXXXXXX S.A. dirigió comunicación al CENTRO DE CONCILIACIÓN TOURING AUTOMÓVIL CLUB DE COLOMBIA EN SEGUROS Y SEGURIDAD SOCIAL, en la cual le comunicó al mencionado centro que:

- Se habían presentado una serie de inconvenientes para la negociación del contrato de operación, negociación que no había podido concluirse única y exclusivamente por la negativa y las exigencias por parte de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S., las cuales no correspondían a lo pactado en el Acta de Conciliación.

- El 15 de febrero de 2010 se le había enviado a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. un modelo del contrato de operación, de acuerdo a lo pactado en el Acta de Conciliación.

- El día 2 xx xxxxx se había llevado a cabo una reunión entre REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. y EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en la cual REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. planteó una serie de exigencias fuera de los términos del Acta de Conciliación.

- El contrato enviado por EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. cumplía con las condiciones establecidas en el Acta de Conciliación.

- Las actuaciones de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. ponían a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en un panorama que podría terminar en un incumplimiento del Acta de Conciliación por causas no imputables a esta última.

- De acuerdo al Acta de Conciliación, no podía entenderse que la misma versara sobre el contrato de arrendamiento celebrado por las partes mediante escritura pública, sino que por el contrario en dicho documento consta que el señalado contrato de arrendamiento vence en el 2018.

“En consecuencia no habrá lugar, a la aplicación por parte de ustedes a lo establecido en el artículo 5 del Capítulo I del Título I

de la Parte Primera del Decreto 1818 de 1998, por cuanto esta norma solo se refiere a Conciliación sobre inmueble arrendado y lo relativo a la entrega de un bien arrendado, materia bien distinta a la del Acta de Conciliación total objeto de esta comunicación versa sobre acordar los términos contractuales en los cuales se entrega la tenencia a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. a través del contrato de operación que las aportes se obligaron a firmar”. (Marca fuera del texto).

3.42. El 8 xx xxxxx de 2010 REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C

S. le comunicó al CENTRO DE CONCILIACIÓN TOURING AUTOMÓVIL CLUB DE COLOMBIA EN SEGUROS Y SEGURIDAD SOCIAL que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. había incumplido el Acta de Conciliación y que en virtud de dicho incumplimiento solicitara la comisión de un inspector de policía para llevar a cabo la diligencia de restitución de la tenencia del inmueble.

Sin embargo, debe señalarse que fue REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. quien incumplió el Acta de Conciliación de fecha 7 xx xxxxx de 2008 al negarse a suscribir el contrato de operación remitido por EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. el cual cumplía con los términos y condiciones establecidos en el Acta de Conciliación.

3.43. El 14 xx xxxx de 2010 CENTRO DE CONCILIACIÓN TOURING AUTOMÓVIL CLUB DE COLOMBIA EN SEGUROS Y SEGURIDAD SOCIAL posterior a una solicitud de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. elevó petición al Juez Civil Municipal de Bogotá (Reparto) para que en virtud del artículo 69 de la Ley 640 de 2001 comisionara a los inspectores de policía para realizar la diligencia de entrega de la tenencia del inmueble arrendando. Sin embargo, en ningún momento el Centro de Conciliación señaló que encontraba razonada la solicitud de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S.

3.44. El 13 de julio de 2010 el Juzgado Treinta y Nueve (39) Civil Municipal de Bogotá comisionó al Inspector de Policía para que llevara a cabo la diligencia de entrega acordada en la audiencia de conciliación. La diligencia se efectuó en virtud del artículo 69 de la Ley 446 de 1998.

3.45. El 1º de octubre de 2010 la Inspección Séptima F Distrito de Policía dio inicio a la comisión conferida por el despacho comisorio con el fin de adelantar la diligencia de entrega de inmueble. La diligencia fue suspendida por petición del apoderado de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.

3.46. Como consecuencia de la vulneración de sus derechos EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. instauró una acción de tutela contra el Juzgado 39 Civil Municipal, REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. y la Inspección 7F Distrital de Policía.

3.47. El 5 de octubre de 2010 el Juzgado Sexto Civil del Circuito admitió el trámite de la acción de tutela interpuesta por EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. contra el Juzgado 39 Civil Municipal, REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. y la Inspección 7F Distrital de Policía. Mediante dicha acción la sociedad pretendía obtener la suspensión de la práctica de la diligencia de restitución, pues dicha diligencia configuraba una violación al derecho a la defensa y al debido proceso.

3.48. El 5 de octubre el Inspector Séptimo “F” Distrital de Policía continuó la diligencia de entrega del inmueble donde opera la estación de servicio.

Asistió a la diligencia un representante de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. el cual en efecto aun cuando no se opuso al desarrollo de la diligencia le señaló en varias ocasiones al Inspector de Policía que los actos y providencias que dieron origen a la orden judicial fueron ilegales y atentaron contra los intereses de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.

Así mismo, en el desarrollo de la diligencia el representante de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. le solicitó al Inspector de Policía un plazo adicional para la entrega de la estación de servicio teniendo en cuenta las características particulares de este tipo de operación comercial y los riesgos que implicaba la manipulación de productos tales como la gasolina.

Lo anterior evidencia que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. se opuso a la diligencia en la medida que le advirtió al Inspector de Policía que ésta había sido obtenida mediante actos y providencias ilegales.

3.49. El 6 de octubre de 2010 el Juez Sexto Civil del Circuito ofició al Juzgado 39 Civil Municipal, a REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. y a la Inspección 7F Distrital de Policía con el fin de comunicarles la admisión de la acción de tutela.

3.50. El 12 de octubre de 2010 el Juez Sexto Civil del Circuito negó la procedencia de la acción de tutela y señaló que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. contó con medios diferentes para ejercer su derecho a la defensa.

3.51. El 19 de octubre de 2010 EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. interpuso recurso de Impugnación en contra de la providencia dictada por el Juez Sexto Civil del Circuito desestimando la sentencia del 12 de octubre de 2010, recurso fundamentado en (a) que en la providencia no se definieron los supuestos mecanismos adicionales para ejercer el derecho a la defensa y (b) se había configurado una vía de hecho en el caso particular.

3.52. Una vez REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C obtuvo de forma no acorde con la ley la tenencia del bien inmueble ubicado en la ciudad de Bogotá en la Carrera 64 No. 57H-49 Sur, la mencionada sociedad procedió a cambiar la bandera de la estación y en la

actualidad opera allí una estación de servicio de la sociedad

PETROBRAS DE COLOMBIA COMBUSTIBLES S.A.

3.53. El 20 de octubre de 2010 EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. dirigió una comunicación a la sociedad PETROBRAS DE COLOMBIA COMBUSTIBLES S.A. con el fin de informarle a esta última que sobre la estación de servicio denominada ESSO INCOCENTRO existe en la actualidad un Contrato de Arrendamiento por escritura pública, el cual estará vigente hasta el 0x xx xxxxx xx 0000.

3.54. El 27 de octubre el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá confirmó la sentencia del Juez Sexto Civil del Xxxxxxxx xx xxxxx 00 xx xxxxxxx xx 0000.

3.55. El 3 de noviembre de 2010 REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S dirigió comunicación a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. en la cual estimó una serie de perjuicios sin ningún tipo de fundamento, pues la operación directa de la estación de servicio continuó por parte de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. únicamente por el incumplimiento de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S. en la suscripción del contrato de operación que acordaron suscribir en los términos y condiciones que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. tuviera para terceros al momento de la negociación tal como consta en el Acta de Conciliación suscrita por las Partes.

3.56. La sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S inició un proceso ordinario de mayor cuantía contra EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A., derivado del supuesto incumplimiento del Acta de Conciliación. La acción ordinaria no está llamada a prosperar pues el juez carece de competencia debido a la existencia de cláusula compromisoria tanto en el Contrato de Arrendamiento por escritura pública como en el contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio.

3.57. La sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S

despojó abusivamente a la sociedad EXXONMOBIL DE COLOMBIA

S.A. de la tenencia del inmueble ubicado en la ciudad de Bogotá en la Xxxxxxx 00 Xx. 00X-00 Xxx e identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 50S-206450, incumpliendo lo dispuesto en el contrato de arrendamiento que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá y se encuentra vigente.

3.58. La sociedad REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S EN C S se benefició indebidamente de la restitución del inmueble al dar un alcance distinto al contrato de transacción celebrado el 6 xx xxxxx de 2008 y al acta de conciliación de fecha de fecha 7 xx xxxxx de 2008, por cuanto dichos documentos versaron única y exclusivamente sobre los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO de fecha marzo de 1998, 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000 x 00 xx xxxxxxx de 2003 y no sobre el contrato de arrendamiento del inmueble donde funciona la estación INCONCENTRO de fecha 24 de noviembre de 1997, que consta en la escritura pública No. dos mil cuatrocientos treinta y siete (2437) de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá.

1.5.3. La oposición de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. S.

REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. S. se opuso a las

pretensiones de la demanda principal y formuló las siguientes excepciones de mérito (las cuales se revisan en detalle en el capítulo segundo de este Laudo):

1. “Inexistencia de un proceder ilegal, indebido y abusivo de parte de Representaciones Santa Xxxxx X. En C. para obtener la restitución del inmueble”.

2. “Inexistencia de incumplimiento del contrato de arrendamiento de inmueble de parte de Representaciones Santa Xxxxx S. En C.”.

3. “El contrato de arrendamiento de la escritura pública 2437 de la Notaría 26 de Bogotá del 24 de noviembre de 1997 terminó e 31 xx xxxxx de 2010”.

4. “Cosa Juzgada”.

5. “Inexistencia de cláusula compromisoria”.

6. “La pretensión de la actora le generaría un enriquecimiento sin causa”.

1.5.4. La respuesta a los hechos de la demanda.

REPRESENTACIONES XXXXX XXXXX X. EN C. aceptó como ciertos los hechos números 16, 17, 19, 23, 26, 32, 33, 37, 40, 43, 44, 49, 50, 51, 53 y 54;

como parcialmente ciertos los números 1, 5, 18, 27, 35, 36, 38, 42, 45, 46, 47,

48, 55 y 56; dijo no constarle los hechos números 2, 3, 4, 6, 7, 8, 34 y 41; señaló que el hecho número 14 es intrascendente dentro de este proceso; que el 39 no es un hecho; y negó los demás.

De la respuesta de la parte demandada el Tribunal destaca las siguientes manifestaciones que revelan su posición dentro del proceso:

1. En la escritura 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría 26 de Bogotá las partes no sólo convinieron un contrato de arrendamiento sino adicionalmente uno de compraventa, hipoteca y mutuo. El contrato de arrendamiento no termina el 1º xx xxxxx de 2018 sino que ya terminó el pasado 31 xx xxxxx de 2010, en virtud de los otrosíes que suscribieron el 23 de septiembre de 1999 y el 28 de febrero de 2003 y del contrato de transacción que hizo parte de la conciliación extrajudicial celebrada el 7 xx xxxxx de 2008, que hizo tránsito a cosa juzgada y prestó mérito ejecutivo. Gracias a esta última la demandada obtuvo legalmente la devolución de la tenencia del inmueble. Aunque ese proceder judicial fue atacado judicialmente por la vía de la tutela el Juez 6 Civil del Circuito y el Tribunal Superior de Bogotá no vieron razón para acatar las pretensiones del accionante y consideraron que dicha vía no era la llamada a prosperar frente a su negligencia.

2. Mediante documento del 23 de septiembre de 1999 las partes ampliaron el objeto del contrato de arrendamiento agregando más bienes, modificando el canon y el término de duración del contrato. Luego, mediante documento del 28 de febrero de 2003 nuevamente modificaron el término de duración del contrato.

3. Conforme documento de cesión de contrato de arrendamiento entre XXXXXX S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED, que la primera suscribió con la demandada el 31 de octubre de 2002, en ninguna parte se hace alusión al contrato de 1º xx xxxxx de 1998. El contrato mencionado en el hecho 6º nació y murió entre aquellos y jamás tuvo trascendencia en relación con REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C.

4. El documento del 23 de septiembre de 1999 no es un contrato de arrendamiento de operación que haya coexistido con el de arrendamiento de inmueble de la escritura 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría 26 de Bogotá, sino un otrosí de éste.

5. La demandante pretende convencer al Tribunal que lo que terminó el 31 xx xxxxx de 2010 fue solamente el contrato de arrendamiento de la operación y no el contrato de arrendamiento del inmueble. Si ello fuera cierto en el contrato de transacción del 6 xx xxxxx de 2008 se habría hecho la aclaración de que los documentos suscritos el 23 de septiembre y el 28 de febrero de 2003 hacían alusión exclusivamente a modificaciones del contrato de arrendamiento de la operación de la estación. La verdad es que estos contratos fueron otrosíes del contrato de arrendamiento de inmueble. Además el contrato de arrendamiento de operación jamás pudo existir porque REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. no es bandera que otorgue operación a terceros.

6. XXXXXX S.A. jamás entregó en arrendamiento la operación de la estación. Es jurídicamente imposible que en el año 1998 ESSO COLOMBIANA LIMITED hubiere dado en subarriendo a XXXX XXX XXXXXX el contrato de operación y lo que ocurrió fue que aquella dio en subarriendo el inmueble a éste y, simultáneamente, suscribió un contrato de

operación en el mismo documento. REPRESENTACIONES SANTA XXXXX

S. EN C. no conoce el documento o acto mediante el cual XXXX XXX XXXXXX hubiere cedido el contrato de arriendo de operación x XXXXXX

S.A. como tampoco que ESSO COLOMBIANA LIMITED hubiere celebrado un contrato de operación con XXXXXX S.A.

7. Lo que ocurrió en este asunto fue que el arrendador puso a disposición de ESSO COLOMBIANA LIMITED un inmueble para que ésta con fundamento en los permisos otorgados por las autoridades competentes creara un establecimiento de comercio a su nombre para que desarrollara la operación de la estación de servicio como empresa.

8. La cláusula Quinta del contrato revela un elemento de la esencia del contrato de arrendamiento de bien inmueble porque no se arrienda por un lado el bien y por otro el uso y goce.

9. En virtud de la vigencia del contrato de arrendamiento del inmueble que le dio a la demandante el derecho de usarlo hasta el 31 xx xxxxx de 2010, se derivó igualmente el derecho de operar la estación si así lo consideraba.

10. Mediante las comunicaciones del 00 xx xxxxxxx x xxx 0 xx xxxxxxxxxx xx 0000 REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. en forma perentoria y clara indica que el contrato de arrendamiento que vencía el 28 de febrero de 2003 vencía el 31 xx xxxxx de 2010 y que no sería renovado al tenor del numeral 2º del artículo 518 del Código de Comercio y en ellas no se hace alusión a contratos de arrendamiento de operación sino a contratos de arrendamiento de inmuebles, por lo que es falsa la afirmación de la demandante en cuanto a que la comunicación del 13 xx xxxxxx de 2007 se refiere a la terminación del contrato de arrendamiento de operación.

11. No cabe duda que parte del objeto de la conciliación fue precisamente el contrato de arrendamiento por escritura pública ya que se buscó la restitución del inmueble y en ningún momento se hizo mención a operación alguna.

12. De conformidad con la cláusula Xxxxxx xxx Xxxxxx xxx 00 xx xxxxxxx xx 0000 XXXXXXXXXX XX XXXXXXXX S.A. renunció no solo a continuar operando directamente la estación de servicio, sino que se comprometió a restituir la tenencia del inmueble.

13. El contrato para la operación que las partes debían negociar seis meses antes de 00 xx xxxxx xx 0000 xx xxx hasta la fecha de finalización del contrato de arrendamiento porque éste terminó en esa misma fecha. Lo que las partes establecieron fue que el contrato de operación a celebrarse iría hasta el 1º xx xxxxx de 2018 como fecha de referencia.

14. Desde noviembre de 2009 REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. intentó contactarse con la demandante para empezar las negociaciones referidas a la operación sin respuesta oportuna de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A., quien, finalmente, quiso imponer el contrato a su antojo sin negociarlo.

15. Este no es el momento ni el procedimiento para que la demandante pretenda demostrar que el Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá se equivocó en su interpretación al impartir la orden a las autoridades de policía para proceder con la diligencia de restitución y entrega del inmueble ni el Tribunal de Arbitramento tiene competencia para pronunciarse sobre el particular.

16. Al tenor de las providencias de los jueces de tutela no cabe duda ni reproche sobre la legalidad del procedimiento de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. para obtener la restitución de la tenencia del inmueble, lo cual está amparado por la institución de la cosa juzgada. Es indiscutible que EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. fue negligente frente al proceso judicial que se adelantó para la obtención de la restitución del inmueble y que no sólo incumplió con esa obligación sino que continuó lucrándose con la operación de la estación a pesar de haber renunciado a ello, motivo por el cual REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. la demandó ante el Juzgado 24 Civil del Circuito de Bogotá

1.6. Pruebas practicadas.

Como prueba de los hechos que sirven de fundamento a sus pretensiones o excepciones, las partes aportaron varios documentos. Otros fueron allegados al expediente como consecuencia de los oficios que a petición de las partes remitieron las Notarías 2a, 26 y 35 del Círculo de Bogotá y 1ª del Círculo xx Xxxxxxx y los Juzgados 6º Civil del Xxxxxxxx xx Xxxxxx x 00 Xxxxx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx.

A solicitud de las partes se recibieron los testimonios de XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXX, XXXXXX XXXXX XXXXXX XXXX, XXXXX XXXXX XXXXX XXXX, XXXXXXX XXXXXXXX XXXXX y XXXXXXXX XXXXXX

XXXXX. Todos los testimonios a excepción del de Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx fueron tachados de sospechosos por la parte que no los había solicitado. El Tribunal se pronuncia sobre estas tachas en el acápite sobre valoración de las pruebas.

Atendiendo la solicitud de REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C.

S. se recibió el interrogatorio al representante legal de EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.

Finalmente, por solicitud de la parte demandante se practicó un dictamen pericial por parte de un perito contador, el cual fue objetado por la demandada. A su vez, como prueba de la objeción se decretó y practicó un segundo dictamen xx xxxxxx contador.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil el Tribunal decretó de oficio la inspección judicial del predio Vacuum Concreto y la estación de servicio Incocentro. La audiencia de inspección se efectuó el día 28 de febrero de 2012 en presencia de los apoderados de las partes.

En esta forma se concluyó la instrucción del proceso durante la cual las partes tuvieron plenamente la oportunidad de controvertir las pruebas en los términos xx xxx.

1.7. Presupuestos procesales.

Los presupuestos procesales están dados. En efecto, como se señaló en la primera audiencia de trámite, las partes son plenamente capaces y están debidamente representadas.

Las partes tienen capacidad para transigir y han actuado en este proceso por intermedio de sus apoderados judiciales oportunamente reconocidos.

Al analizar su competencia, el Tribunal encontró que la cláusula compromisoria pactada reúne los requisitos legales en la medida en que consta por escrito en el cuerpo del mencionado contrato y en ella las partes acordaron someter las eventuales diferencias que pudieran surgir con ocasión del mismo, a la decisión de un tribunal de arbitramento, conforme a lo previsto en el artículo 118 del Decreto 1818 de 1998.

Así mismo, las pretensiones formuladas por la parte convocante corresponden a lo previsto en el pacto arbitral y son transigibles. Finalmente, las partes suscriptoras de dicha cláusula compromisoria son capaces de transigir, y han puesto de presente que no pudieron arreglar amigablemente las diferencias sometidas a decisión del Tribunal.

Finalmente, el proceso se adelantó con el cumplimiento de las normas previstas sin que obre causal de nulidad que afecte la presente actuación.

II. CAPÍTULO SEGUNDO. LA CONTROVERSIA.

2.1. Demanda.

2.1.1. Fundamentos Normativos:

Como fundamentos de derecho de las pretensiones invocadas en la demanda EMC invoca las siguientes normas:

Artículos 515, 516, 517, 518, 520, 521, 522, 523, 524, 822, 823, 829, 830,

831, 833, 835, 864, 867, 870, 871, 884, 887, 888, 890, del Código de

Comercio. Artículos 1973, 1974, 1975, 1976, 1982, 1985, 1988, 1989, 1995,

2008, 2020, del Código Civil. Artículos 66, 67 de la Ley 45 de 1990.

2.1.2. Líneas argumentales de la demanda.

2.1.1.1. Existencia de Negocios Jurídicos Independientes:

Afirma la parte convocante que en este caso “nos encontramos en presencia de negocios jurídicos independientes, que aún cuando recaen sobre el mismo inmueble, tienen origen en dos relaciones separadas”. Éstas son, de una parte, un contrato de arrendamiento de un inmueble en el que funciona la estación INCOCENTRO, en el cual (afirma la convocante) EMC “ostenta hasta el 2018 la calidad de arrendataria” y de la otra un contrato de arriendo de “la operación de la estación de servicio INCOCENTRO” en la que EMC igualmente “ostentó la calidad de arrendataria”. Luego enumera los contratos que hicieron parte de cada una de estas relaciones jurídicas y los revisa por separado.

La primera relación es el arrendamiento por escritura pública del inmueble en el que opera la estación de servicio INCOCENTRO, que tuvo lugar mediante escritura pública 2437 de la Notaría Veintiséis del Círculo de Bogotá, de fecha 00 xx xxxxxxxxx xx 0000 xxxxx XXXXXX X.X. como arrendador y ESSO COLOMBIANA LIMITED como arrendatario. La convocante afirma que esta relación continúa vigente.

La segunda relación es el “arrendamiento de la operación de la estación de servicio”.

“Una vez se construyeron las obras pactadas la sociedad ESSO COLOMBIANA LIMITED le entregó en arrendamiento al señor XXXX XXX XXXXXX, única y exclusivamente la operación de la estación de servicio a partir del 1º xx xxxxx de 1998 y por término indefinido. En este contrato ESSO COLOMBIANA LIMITED actuó

como arrendadora de la operación de la mencionada estación y el señor XXXX XXX XXXXXX como arrendatario de operación de la misma”.

El arrendatario de la operación de la estación de servicio acordó pagar una suma xx xxxx mil pesos ($10.000) mensuales por tal arrendamiento.

Como se presentaron determinadas circunstancias “ajenas a ESSO COLOMBIANA LIMITED” EMC, ésta tomó la operación de la estación de servicios.

Posteriormente (en contrato del 23 de septiembre de 1999) la sociedad XXXXXX S.A. “obrando en calidad de arrendadora de la operación de la estación le entregó en arrendamiento a ESSO COLOMBIANA LIMITED la operación de la estación de servicio INCOCENTRO, por un término de cinco

(5) años y seis (6) meses”. A la firma de tal contrato EMC acordó pagar x XXXXXX S.A. un canon de arrendamiento la suma de trescientos setenta y nueve millones veinticinco mil ciento dieciocho pesos ($379.025.118) en la forma indicada en el mismo. De este modo EMC “inició de manera directa la operación de la estación de servicio INCOCENTRO, cancelando para dicha actividad un canon adicional al inicialmente pactado en el Contrato de Arrendamiento por escritura pública, pues la obligación emanaba de un contrato diferente”.

El 28 de febrero de 2003 las partes (RSM y EMC) resolvieron prorrogar el contrato de arrendamiento de la operación de la estación de servicio contenido en el contrato del 23 de septiembre de 1999 por un término de cinco (5) años contados a partir del 31 xx xxxxx de 2005 hasta el 31 xx xxxxx de 2010. “Como canon de arrendamiento de la operación de la estación de servicio las partes pactaron la suma de CUATROCIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS M/CTE ($420.000.000) la cual fue pagada en su totalidad” por EMC de manera anticipada.

La convocante afirma que la convocada en este otrosí reconoció la existencia del Contrato de Arrendamiento por escritura pública de 1997 y del documento privado celebrado en 1999 y que ambas partes “en la cláusula tercera

expresamente reconocieron que el documento celebrado en 1999 había tenido por objeto la operación de la estación de servicio y no como ahora pretenden hacerlo parecer habían pactado una modificación del término del Contrato de Arrendamiento por escritura pública”. Finalmente, “las partes declararon que los términos y condiciones del Contrato de Arrendamiento por escritura pública se mantendrían vigentes hasta su vencimiento, es decir hasta el 2018”.

2.1.2.2. Incumplimiento del contrato de arrendamiento por escritura pública.

Afirma la actora que

“encontrándonos frente a un Contrato de Arrendamiento por escritura pública vigente, las conductas adelantadas por [RSM] - quien a través de maniobras malintencionadas logró la errónea restitución del bien inmueble- configuran sin lugar a dudas un incumplimiento sustancial del mismo, en la medida que se ha despojado a la ARRENDATARIA de la tenencia del bien arrendado de la que goza en virtud del Contrato de Arrendamiento por escritura pública sin que exista causal alguna para ello… Del incumplimiento antes descrito, se deriva la posibilidad que [EMC] solicite la resolución del Contrato de Arrendamiento por escritura pública o el cumplimiento del mismo con la debida indemnización de perjuicios… Teniendo en cuenta lo anterior, es posible asegurar que [RSM] se encuentra en la actualidad incumpliendo el Contrato de Arrendamiento por escritura pública No. 2437 de la Notaría Veintiséis de Bogotá desde el día 5 de octubre de 2010 fecha en la cual se adelantó la diligencia de restitución de inmueble arrendado solicitada por [RSM]”.

A diferencia de la convocada, afirma la convocante que EMC “ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones [a su cargo] derivadas del Contrato de Arrendamiento por escritura pública”, razón por la cual en este caso no sería aplicable la exceptio non adimpleti contractus.

2.1.2.3. RSM tiene conocimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento por escritura pública.

La parte convocante considera que RSM se contradice, puesto que en el

pasado conoció de la existencia de ambas relaciones jurídicas (la de arrendamiento del inmueble por escritura pública y la de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO) y ahora “se niega a reconocer que el Contrato de Arrendamiento por escritura pública de fecha 24 de noviembre de 1997 estará vigente hasta el 1 xx xxxxx de 2018”.

2.1.2.4. Interpretación indebida y abusiva de los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO por parte de RSM.

La parte actora considera que RSM

“ha intentando hacer una interpretación errónea, mal intencionada y descontextualizada de los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO con el fin de establecer que estos últimos supuestamente modificaron el plazo del Contrato de Arrendamiento por escritura pública del Inmueble donde se encuentra ubicada la estación de servicio”.

Para desvirtuar este malentendido, que habría sido generado por la parte convocada, la actora revisa las “declaraciones de las partes en las que reconocen la existencia de dos negocios jurídicos independientes” y hace una “[i]nterpretación del contenido de los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio”.

2.1.2.5. Abuso del derecho por parte de RSM:

En criterio de la actora la convocada “excediendo los límites fijados por la buena fe y la ley, abusó del derecho que la ampara como propietaria del inmueble a fin de obtener beneficios económicos desconociendo derechos adquiridos por terceros”.

Este abuso se habría configurado por dos razones:

 “Aun sabiendo que la entrega del bien estaba sujeta a la celebración de un contrato de operación, la sociedad demandada a través de

actos abusivos persuadió a las autoridades para conseguir una restitución de la tenencia que como ya se mencionó no operaba en este caso particular”.

Concretamente el abuso relacionado con el despojo de la tenencia del inmueble consistió en que la parte convocada:

“a) Realizó una interpretación equivocada de los contratos de arrendamiento y de operación de la estación;

b) Le dio un alcance distinto al contrato de transacción celebrado y al acta de conciliación celebrada el 7 xx xxxxx de 2008.

c) El 8 xx xxxxx de 2010 mediante escrito dirigido al [CC AUTOMÓVIL CLUB], la sociedad [RSM] manifestó que la “obligación de hacer la restitución de la tenencia sobre inmueble arrendado cuya dirección oficial es la AC 57 R SUR 64-46 de Bogotá, identificado con Matricula (sic) Inmobiliaria No 50S-206450 no se realizó” y que solicitaba la “aplicación del Art 69 de la Ley 446 de 1998 y el Art 5 del Decreto 1818 de 1988” tal como consta en la petición del Centro de Conciliación dirigida al Juez Civil Municipal de Bogotá D.C. (Reparto)

En virtud de lo anterior, el 14 xx xxxx el mencionado Centro de Conciliación elevó petición al Juez Civil Municipal de Bogotá, D.C. (Reparto) para comisionar a los inspectores de policía para realizar la diligencia de entrega de la tenencia del inmueble arrendado y darle cumplimiento al acta de conciliación de REF 08-1167.

Como resultado de esta petición se comisionó al Inspector de Policía 7 F quien en virtud del artículo 69 de la Ley 446 de 1998 le entregó erróneamente la tenencia del bien a [RSM].”

 “Pero el abuso no solo se deriva del engaño a la administración a través de interpretaciones alejadas de la realidad, sino también de la explotación económica de una estación de servicio en la cual [EMC] ostenta la calidad de arrendataria”.

Esta explotación económica consistiría particularmente en que

“[u]na vez lograda la restitución irregular del inmueble, la sociedad

[RSM] como la sociedad PETROBRAS DE COLOMBIA S.A. se

encuentran lucrándose de bienes que deberían ser explotados económicamente por [EMC], teniendo en cuenta que la infraestructura de la estación de servicio fue instalada por [EMC] como canon de arrendamiento del inmueble hasta el 1º xx xxxxx de 2018”.

2.1.2.6. Cumplimiento del acuerdo conciliatorio por parte de EMC:

Rechaza la actora la alegación de la convocada, de que EMC incumplió lo acordado en el Acta de Conciliación del 7 xx xxxxx de 2010, puesto que “no entregó el bien inmueble de acuerdo a lo estipulado en dicho documento” y afirma que no puede RSM “alegar incumplimiento alguno cuando la obligación no ha nacido en el mundo jurídico”.

Sustenta tal rechazo en que, en su criterio, existía una condición suspensiva en dicho contrato de transacción, la cual consistía en que “[l]a entrega de la operación de la estación de servicio estaba sujeta a la celebración de un contrato de para (sic) dicha operación”. Ésta era la forma como ambas partes obtenían beneficios del Acta de Conciliación: “los de [EMC] están representados en el suministro de combustibles y derivados y los de [RSM] en la comercialización final de dichos productos y en la explotación de negocios adicionales relacionados con la operación normal de una estación de servicio”.

Y concluye esta línea argumental de este modo:

“Así las cosas, teniendo en cuenta que las partes condicionaron la entrega del bien a la suscripción de un contrato de operación y que el mentado contrato de operación no pudo efectuarse porque [RSM] desconoció las condiciones a las que se había comprometido en virtud del mencionado contrato de transacción, la obligación de la entrega de la operación de la estación de servicio no ha nacido aún para la sociedad [EMC].”

Luego, la convocante sostiene que el contrato de operación propuesto por ella a la convocada “cumplía con los requisitos pactados en el contrato de transacción” puesto que, afirma, fue “acorde con los parámetros jurídicos y

comerciales que para esa época [EMC] utilice en el normal desarrollo de este tipo de relaciones comerciales con terceros” (parágrafo primero contrato de transacción del 6 xx xxxxx de 2008). Luego revisa el caso de otra estación de servicio y concluye que en éste EMC “no ofreció descuento alguno al operador de la estación de servicio, pues con dicho operador había celebrado con anterioridad un contrato de arrendamiento en el cual había pagado por adelantado el canon total con la infraestructura de la estación de servicio”, para luego extrapolar de este caso a otros y concluir que en los casos en los que EMC ya había pagado por adelantado por un periodo largo el canon de arrendamiento mediante la edificación de una estación de servicio, no era su costumbre pactar descuentos con los operadores respectivos.

2.2. Contestación de la demanda.

Notificada legalmente la entidad convocada del auto admisorio de la solicitud de convocatoria, oportunamente manifestó su oposición a las pretensiones aducidas por la convocante, en escrito de contestación a la misma, solicitando la práctica de las diligencias de prueba que consideró útiles y planteando además excepciones de fondo.

2.2.1. Frente a los hechos.

La contestación a los hechos de la demanda ya se resumió en la presentación de los hechos que arriba se hizo.

2.2.2. Frente a las pretensiones.

La convocada afirma que se opone a todas las pretensiones contenidas en la demanda “por ser improcedentes, carentes de fundamento fáctico y legal, válido y suficiente para la prosperidad de la acción”.

2.3 Excepciones.

La parte convocada invoca la siguientes excepciones de fondo:

2.3.1. Inexistencia de un proceder ilegal, indebido y abusivo de parte de RSM para obtener “restitución del inmueble”.

En su criterio, la convocada “procedió a la restitución del inmueble con base en providencia judicial librada como consecuencia de un debido proceso”, por lo que no hubo fraude procesal o prevaricato ni se vulneró en forma alguna el debido proceso “con el fin de obstaculizar el derecho de contradicción de la actora”. Cita in extenso tanto al a quo como al ad quem en las providencias que profirieron en la acción de tutela interpuesta por EMC por su lanzamiento del inmueble de la estación de servicio y la entrega del mismo a RSM.

Concluye con el siguiente párrafo:

“En consecuencia, habiendo mi representada obtenido la restitución del inmueble en los términos y condiciones aquí indicados, o sea en ejecución de providencias judiciales, bajo los procedimientos establecidos en la Ley, el Honorable Tribunal de Arbitramento no tiene competencia para desconocer ni modificar lo ordenado por el Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá y emitir un laudo al tenor de las pretensiones del libelo activo, es decir un laudo que cuestiones (sic), juzgue y modifique una providencia judicial en firme. Acceder a lo pretendido por la actora configuraría entonces la presunta y eventual comisión de los delitos de fraude a resolución judicial y prevaricato”.

2.3.2. Inexistencia de incumplimiento del contrato de arrendamiento de inmueble de parte de RSM.

Como la “restitución del inmueble” por parte de la convocada “se obtiene mediante providencia judicial ordenando la restitución del inmueble, es jurídicamente inaceptable contrariarla, por lo cual, por sustracción de materia, entonces no puede existir un incumplimiento contractual por parte de mi representada”, motivo por el cual “el Honorable Tribunal de Arbitramento no tiene competencia frente al asunto materia del presente proceso ya que la cláusula compromisoria no abarca las diferencias o controversias entre las partes con relación a la terminación de acuerdo con la Ley del susodicho

contrato de arrendamiento” (se refiere al contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 otorgado el 24 de noviembre de 2007 ante la Notaría 26 de Bogotá).

2.3.3. El contrato de arrendamiento de la escritura pública 2437 de la Notaría 26 de Bogotá del 24 de noviembre de 1997 terminó el 31 xx xxxxx de 2010.

Sostiene la convocada que dicho contrato terminó en virtud de lo acordado entre las partes en el contrato de transacción de fecha 6 xx xxxxx de 2008 “en el cual se convino que la entrega de la tenencia del inmueble se haría el

00 xx xxxxx xx 0000”, xxxxxxxxxx a la que igualmente llegaron el CC AUTOMÓVIL CLUB, el Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá y el Tribunal Superior de Bogotá. Por esta razón “el Honorable Tribunal de Arbitramento no tiene competencia sobre este asunto por cuanto que (sic) el contrato está debidamente terminado y la Cláusula Compromisoria del mismo invocada por la actora no abarca diferencia o controversias entre las partes relacionadas con la terminación legal del contrato de arrendamiento de inmueble por escritura pública”.

2.3.4. Cosa juzgada.

La convocada considera que los hechos sobre los cuales versa la demanda han sido objeto de cosa juzgada en virtud de la providencia proferida por el Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá del 13 de julio de 2009 y que “[n]o existe norma que faculte a un Tribunal de Arbitramento a revocar o modificar una providencia judicial debidamente ejecutoriada, y eso es lo que pretende la actora con el presente trámite arbitral”. Con base en esta y otras consideraciones afirma que “de seguir adelante el presente trámite arbitral se configuraría la presunta comisión de los delitos de fraude a resolución judicial, fraude procesal y en últimas hasta prevaricato” y que

“[s]i en realidad mi poderdante en forma abusiva obtuvo la restitución del inmueble materia del presente proceso, entonces para que ello tenga sustento dentro del mismo es menester que se adelante la correspondiente investigación penal, pongo de presente al H. Tribunal que abría (sic) sin

lugar a dudas una prejudicialidad penal, de lo contrario como puede sin que exista una determinación de la Justicia Penal el H. Tribunal desconocer la existencia, firmeza y obligatoriedad de la providencia judicial del 13 de julio de 2010 del Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá”.

Y para esclarecer su línea argumental la convocada cita el artículo 454 del Código Penal (“Fraude a Resolución Judicial”).

Finalmente resume su pensamiento del siguiente modo:

“En últimas, aceptar que es un abuso del derecho incoar acciones judiciales y como resultado de ello obtener resoluciones judiciales a favor, que quedan en firme, y que con ello entonces la parte afectada por dichas resoluciones pueda acudir a otras instancias judiciales a reabrir el debate entre las partes que terminó con la providencia judicial en comento, es un atentado contra la seguridad jurídica del Estado amparada por la institución de la cosa juzgada. El debido proceso a seguirse en estos casos a prima-facie (sic) sería mediante el ejercicio del Recurso Extraordinario de Revisión para el cual sin lugar a dudas el H. Tribunal no es competente”.

2.3.5. Inexistencia de la cláusula compromisoria.

La convocada considera que la cláusula compromisoria invocada para convocar a este Tribunal de Arbitramento ha dejado de existir porque en su sentir, el contrato del que hacía parte ha “legalmente terminado por conciliación que hizo tránsito a cosa juzgada, ejecutada por un juez de la República y confirmada por dos Jueces de Tutela.” Por este motivo estima que “habida cuenta de que no existe Cláusula Compromisoria entre las partes, el Honorable Tribunal de Arbitramento no es competente para adelantar el presente proceso”.

2.3.6. Las pretensiones de la actora le generarían un enriquecimiento sin causa.

Esta excepción de mérito consiste en que si la actora obtuviera la indemnización que solicita sin que previamente se declarara la “inexistencia, invalidez (sic) del contrato de Transacción del 6 xx xxxxx de 2008 entre las

partes y del acta de conciliación del 7 xx xxxxx del mismo año” (lo cual no puede ocurrir porque la convocante no lo solicita), “sería un enriquecimiento sin soporte legal y contrario a lo establecido en los aquí citados actos, lo cual configura sin lugar a dudas un enriquecimiento sin causa”.

2.3.7. Oposición al señalamiento y cuantía de los perjuicios.

Si bien no se trata propiamente de una excepción de mérito, se resume aquí la oposición de la convocada al señalamiento y cuantía de los perjuicios. Se trata esencialmente de una reiteración de argumentos anteriores, en particular el del enriquecimiento sin causa que ya había propuesto como excepción y tiene por objeto que no se declare probada la estimación de perjuicios realizada por la actora.

2.3.8. Oposición al decreto y práctica de pruebas.

Sostiene la convocada que el Tribunal debe abstenerse de decretar, practicar o tener como tales pruebas solicitadas por el demandante “por encontrarnos ante un caso incontrovertible de COSA JUZGADA, que no puede ser ni demostrado ni desvirtuado con interrogatorios, testimonios ni pruebas periciales, por ser medios de prueba impertinentes, inconducentes e innecesarios para el efecto”.

En caso de que esta solicitud no sea atendida favorablemente, la convocada se opone particularmente a la práctica del dictamen pericial solicitado por la actora por diversas razones que serán revisadas en detalle en el aparte correspondiente.

2.4. Traslado de excepciones propuestas por EMC.

El apoderado de EMC se pronunció sobre la contestación de la demanda y solicitó al Tribunal desestimar la procedencia eventual de las excepciones de mérito, así:

2.4.1. Sobre la excepción “De la inexistencia de un proceder ilegal, indebido y abusivo de parte de [RSM] para obtener la restitución del inmueble”.

La excepción es improcedente, afirma la convocante, porque la restitución del inmueble la obtuvo la convocada

“alegando un supuesto e inexistente incumplimiento de un Acta de Conciliación por parte de [EMC] cuando en realidad quien desconoció los acuerdos a que llegaron las partes en el Acta de Conciliación de fecha 7 xx xxxxx de 2008 fue única y exclusivamente [RSM], al negarse a celebrar el contrato de operación –condición para la entrega de la tenencia de la estación para su operación hasta el vencimiento del Contrato de Arrendamiento por escritura pública, es decir hasta el 2018”.

Y anota que la orden judicial mencionada repetidamente por la convocada “se basó… en el supuesto incumplimiento del Acta de Conciliación celebrada entre las partes y en nada se pronunció respecto al Contrato de Arrendamiento por escritura pública, el cual es objeto de este proceso”.

2.4.2. Sobre la excepción “De la inexistencia de incumplimiento del contrato de arrendamiento de inmueble” por parte de RSM.

Afirma que el contrato de arrendamiento por escritura pública realizado mediante la escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 2007 de la Notaría 26 de Bogotá no terminó por el contrato de transacción suscrito entre las partes el 6 xx xxxxx de 2008, sino que éste específicamente lo dejó vigente (parágrafo segundo de la cláusula segunda), puesto que no se relacionaba con el alquiler del inmueble sino con arriendo de la operación de la estación de servicio INCOCENTRO de fecha 22 de septiembre de 1999.

Afirma igualmente que el contrato de arrendamiento de la estación de servicio INCOCENTRO “de fecha 1998” fue cedido por Xxxx Xxx Xxxxxx x XXXXXX S.A. mediante documento del 22 de septiembre de 1999 (el cual aporta con el escrito que se reseña), por lo que le es oponible a RSM.

2.4.3. Sobre la excepción “El Contrato de arrendamiento de la escritura pública 2437 de la Notaría 26 de Bogotá el 24 de noviembre de 1997 terminó el 00 xx xxxxx xx 0000”.

Xx xxxxxxxxxx estima, tras revisar en detalle el contrato de transacción celebrado entre las partes el 6 xx xxxxx de 2008 y el acta de conciliación 08- 1167 suscrita el 7 xx xxxxx de 2008, que el contrato de arrendamiento del 24 de noviembre de 1997 no terminó el 31 xx xxxxx de 2010 y que es un error de la convocada afirmar que los contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio de fechas 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000 x 00 xx xxxxxxx de 2003 son otrosíes al mismo. En una línea argumental conexa, afirma que tales contratos no modificaron el canon del contrato de arrendamiento por escritura pública.

Concluye igualmente que no es cierto, como lo afirma la convocada,

“que la terminación del Contrato de Arrendamiento por escritura pública fue ratificada por el Centro de Conciliación, el Juzgado 39 Civil Municipal, el Juez 6 Civil del Circuito y el Tribunal Superior de Bogotá a través de la comisión del Inspector de Policía para llevar a cabo la diligencia de restitución de tenencia de inmueble donde se encuentra ubicada la estación de servicio”.

Basa esta conclusión en que el CC AUTOMÓVIL CLUB elevó petición al Juez Civil Municipal “por un supuesto e inexistente incumplimiento del Acta de Conciliación celebrada por las partes el 0 xx xxxxx xx 0000”, xxxx no por aspectos relacionados con el contrato de arrendamiento por escritura pública, para lo cual carecería de competencia teniendo en cuenta las razones para las que RSM convocó a una audiencia de conciliación bajo los auspicios del CC AUTOMÓVIL CLUB. Como las sentencias de tutela proferidas a solicitud de EMC versaron sobre el pronunciamiento del Juzgado Civil Municipal, ellas igualmente se refirieron a este aspecto y no a otros.

Afirma igualmente que la renuncia de las partes (en contrato de transacción) versó exclusivamente sobre el contenido del contrato de transacción y no

sobre el contrato de arrendamiento por escritura pública, ni sobre otra materia.

Rechaza el argumento de la convocada de que, como la escritura pública 2437 de la Notaría 26 de Bogotá del 24 de noviembre de 1997 contenía varios negocios jurídicos además del arriendo de un inmueble, cuando RSM “hizo referencia al contrato no se refería al arrendamiento, sino a la compraventa, mutuo o a la hipoteca”. Dice que tanto el mutuo como la hipoteca “se dieron por terminados con la celebración del contrato para la operación de la estación de servicio de fecha 23 de septiembre de 1999” y que la compraventa se perfeccionó y ejecutó con la propia escritura, su inscripción en el registro y la entrega del inmueble, todo lo cual ocurrió en 1998.

Finalmente niega que la referencia al artículo 518 del Código de Comercio que aparece en el contrato de transacción del 6 xx xxxxx de 2008 pueda entenderse “como una declaración de la terminación del Contrato de Arrendamiento por escritura pública”.

2.4.4. Sobre la excepción “Cosa Juzgada”.

EMC niega que, como lo afirma la convocada, “existe cosa juzgada respecto de i) el Acta de Conciliación celebrada por las partes el 0 xx xxxxx xx 0000 x

xx) xx xxxxxxxxxxx proferida por el Juzgado 39 Civil Municipal” mediante la cual se le entregó a RSM la tenencia del inmueble. Este proceso arbitral no se inició para dirimir controversias surgidas del Acta de Conciliación referida ni de la providencia del Juzgado 39 Civil Municipal “sino que por el contrario el objetivo del mismo es dirimir las diferencias existentes entre las partes durante la ejecución del Contrato de Arrendamiento por escritura pública celebrado el 24 de noviembre de 1997”. Tras citar el artículo 332 del Código de Procedimiento Civil, concluye la actora que la excepción “Cosa Juzgada” es improcedente porque el trámite arbitral no tiene el mismo objeto, ni la misma causa que las actuaciones aludidas al inicio de este párrafo.

2.4.5. Sobre la excepción “De la inexistencia de la cláusula compromisoria”.

A este respecto la convocante estima improcedente la excepción porque en su opinión el contrato de arrendamiento por escritura pública continúa vigente con su respectiva cláusula compromisoria. En todo caso, dicha cláusula es autónoma y subsiste independientemente “de la existencia y validez del contrato del cual forma parte” (art. 118, decreto 1818 de 1998).

Y rechaza un argumento según el cual la cláusula compromisoria hubiera perdido vigencia debido a las sustituciones de la demanda que la convocante realizó en la oportunidad procesal prevista en el artículo 88 del Código de Procedimiento Civil.

2.4.6. Sobre la excepción “Las pretensiones de la actora le generarían un enriquecimiento sin causa”.

A este respecto señala la convocante que sus pretensiones derivan del contrato de arrendamiento por escritura pública celebrado el 24 de noviembre de 1997 (el cual, a diferencia de la convocada, estima que se encuentra vigente, como ya se ha visto), con lo que por principio sus pretensiones no pueden generarle enriquecimiento sin causa.

2.4.7. Sobre la “Oposición al señalamiento y cuantía de los perjuicios”.

La actora estima inadmisible esta oposición, que en esencia es una reiteración de la excepción de enriquecimiento sin justa causa.

2.4.8. Sobre la “Oposición al decreto y práctica de pruebas”.

Afirma que, contra lo sostenido por la convocada, “[e]l dictamen pericial solicitado en la demanda cumple con los requisitos exigidos por la ley y en él se determinan concretamente las cuestiones sobre las cuales debe pronunciarse el perito”.

III. CAPÍTULO TERCERO. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL.

3.1. Competencia.

Del recuento efectuado en los apartes precedentes resulta que la relación procesal existente en este caso se ha configurado regularmente y que en su desenvolvimiento no se incurrió en defecto alguno que, por tener relevancia legal para invalidar lo actuado en todo o en parte y no encontrarse saneado, imponga darle aplicación al artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, motivo por cuya virtud corresponde ahora decidir acerca del mérito de la controversia sometida a arbitraje por las compañías convocante y convocada en el presente proceso, propósito en orden al cual son conducentes las siguientes consideraciones.

Además de las valoraciones puestas de presente en el numeral 7º de los anteriores antecedentes, al asumir competencia el Tribunal tomó en consideración que en varias oportunidades previas la parte convocada y demandada alegó que ella no podía asumirse en la medida en que la cláusula compromisoria sería inexistente porque el contrato de arrendamiento que la contenía fue terminado mediante conciliación que hizo tránsito a cosa juzgada, fue ejecutada por un juez de la República y confirmada por dos jueces de tutela y, al amparo de esas alegaciones, formuló varias excepciones de mérito.

En efecto, ha puesto de presente la convocada que el contrato de arrendamiento en su criterio no termina el 1º xx xxxxx de 2018 sino que terminó el 31 xx xxxxx de 2010, en virtud de una transacción que hizo parte de la conciliación extrajudicial que al amparo de la Ley 640 de 2001 celebraron las partes el 6 xx xxxxx de 2008, según consta en el Acta No. 08- 1167, la cual hizo tránsito a cosa juzgada y presta mérito ejecutivo. Agrega que, en virtud de lo anterior, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 69 de la Ley 446 de 1998 obtuvo legalmente la devolución de la tenencia del

inmueble por parte del Juzgado 39 Civil Municipal y que, ante una acción de tutela iniciada por la convocante, ese proceder judicial fue avalado por el Juez 6º Civil del Circuito y por el Tribunal Superior de Bogotá.

Al respecto el Tribunal pone de presente que, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo del artículo 118 del Decreto 1818 de 1998, la cláusula compromisoria es autónoma con respecto de la existencia y la validez del contrato del cual forma parte, lo que ciertamente implica que “podrán someterse al procedimiento arbitral los procesos en los cuales se debatan la existencia y la validez del contrato y la decisión del tribunal será conducente aunque el contrato sea nulo o inexistente”. En este proceso se discute, entre otros aspectos, la existencia del mencionado contrato de arrendamiento, en la medida en que la demandante la sostiene y pide su declaración, al paso que la demandada la niega. De manera que si el Tribunal llegara a la conclusión de que el contrato de xxxxxx se dio por terminado antes de la convocatoria de este trámite, por transacción, conciliación o por cualquier otra causa, así deberá declararlo sin que esa circunstancia implique que habría actuado sin competencia, pues como se ha advertido, la cláusula compromisoria es autónoma.

En efecto, ese principio de la autonomía de la cláusula compromisoria no está en absoluto circunscrito a los eventos en que se alegue la inexistencia o la invalidez del contrato sino que también implica que el pacto arbitral subsiste a la terminación del mismo, en la medida en que, a pesar de ser accesorio al contrato mismo, no sigue su misma suerte. Lo que ocurre es que ese sentido de la autonomía, es decir, la subsistencia del pacto arbitral a la terminación del contrato, resulta mucho más evidente. En el enfoque de la demandada la terminación del contrato no implica únicamente que la cláusula compromisoria se extingue sino que también se extinguirían los eventuales derechos que pudieran reclamar las partes, nacidos al amparo de aquel. En ese enfoque, ningún juez de la República tendría competencia para conocer de pretensiones sobre contratos terminados, lo cual evidentemente es en un todo contrario a la realidad y a la justicia. ¿Dónde quedarían los litigios vinculados con el desequilibrio contractual causado con un contrato estatal terminado?, ¿los relacionados con los vicios ocultos en las prestaciones

cumplidas?, ¿los defectos encontrados en las cosas suministradas? De manera que no es la terminación del contrato el límite del derecho a demandar ni el límite de un tribunal de arbitramento – si se pacta cláusula compromisoria – o de un juez ordinario – en caso contrario – para conocer de las controversias nacidas de aquel. Ahora bien, es precisamente la circunstancia sobre si el contrato se encuentra vigente o no, una de las cuestiones que el Tribunal habrá de definir en este laudo.

De otra parte, el Tribunal puso de presente en esa oportunidad que los argumentos en que la demandada funda sus excepciones de mérito, que implican se reconozca el efecto de cosa juzgada, solo podían resolverse en el laudo, por lo cual los árbitros habrán de analizar en esta oportunidad si se dan las condiciones previstas, entre otras disposiciones, en el artículo 332 del Código de Procedimiento Civil.

La misma ley ha contemplado expresamente que la parte demandada dentro de cualquier proceso puede oponer a la demanda la referida excepción de cosa juzgada, así como la de transacción. Igualmente puede formular las excepciones de inexistencia o nulidad del contrato y cualesquiera otras, como las planteadas en la contestación de la demanda. Esa sola circunstancia pone de presente que no resulta un exabrupto, ni una ilegalidad, ni supone el patrocinio de una acción delictiva. que el juez del contrato hubiera asumido el conocimiento de la litis para que, luego de la instrucción del proceso, resuelva lo pertinente, como lo hará en este fallo. Si ello no fuera así, el legislador no habría autorizado la formulación de tales figuras como medios exceptivos de fondo. Y si bien el inciso final del artículo 97 del Código de Procedimiento Civil, buscando darle agilidad al proceso, permite proponer como previas las excepciones evidentemente perentorias de cosa juzgada y transacción, entre otras, el inciso segundo del numeral 2º del artículo 141 del Decreto 1818 de 1998 establece que en el proceso arbitral no proceden excepciones previas.

Estos razonamientos se desarrollan y fundamentan ulteriormente a continuación.

Si bien la parte convocada no opuso de modo expreso las excepciones de falta de jurisdicción y falta de competencia, reiteradamente insistió en que el Tribunal no podía pronunciarse sobre las pretensiones de la demanda por no tener competencia para ello. Aunque tales razonamientos aparecen como excepciones de fondo es pertinente revisarlos ahora para dejar establecida su relevancia respecto de la competencia del Tribunal.

3.1.1. Inexistencia de cláusula compromisoria.

Como se vio, XXX afirma que no se cumple el “presupuesto básico” para la convocatoria a la integración e instalación de este Tribunal, que es, en su sentir, la existencia de una cláusula compromisoria. En su criterio, tal cláusula no existe porque haría parte de un “contrato de arrendamiento entre las partes legalmente terminado” por razones ya expuestas.

En este momento no habrá de pronunciarse el Tribunal sobre si el contrato de arrendamiento a que se refiere la convocada sigue o no vigente (aspecto que, por ser el meollo de la cuestión, será objeto de consideración detallada más adelante), sino sobre si su vigencia tiene alguna relevancia para establecer la competencia del Tribunal.

La Constitución Política en su artículo 116 establece que los particulares pueden ser investidos transitoriamente de la función de administrar justicia en la condición de conciliadores o de árbitros habilitados por las partes para proferir fallos en derecho o en equidad, en los términos que determine la ley.

En desarrollo de tal principio el artículo 116 de la Ley 446 de 1998, dispone:

“ARTICULO 116. CLÁUSULA COMPROMISORIA. El Decreto 2279

de 1989 tendrá un artículo nuevo del siguiente tenor:

“Art. 2A.- Se entenderá por cláusula compromisoria, el pacto contenido en un contrato o en documento anexo a él, en virtud del cual los contratantes acuerdan someter las eventuales diferencias que puedan surgir con ocasión del mismo, a la decisión de un Tribunal Arbitral.

Si las partes no determinaren las reglas de procedimiento aplicables en la solución de su conflicto, se entenderá que el arbitraje es legal.

PARÁGRAFO. La cláusula compromisoria es autónoma con respecto de la existencia y la validez del contrato del cual forma parte. En consecuencia, podrán someterse al procedimiento arbitral los procesos en los cuales se debatan la existencia y la validez del contrato y la decisión del tribunal será conducente aunque el contrato sea nulo o inexistente.”” (Resaltado del Tribunal).

Cuando la Corte Constitucional se pronunció sobre la exequibilidad del artículo 116 observó:

“Si bien tradicionalmente se ha entendido que la cláusula compromisoria es accesoria respecto del contrato que da origen a los conflictos sobre los cuales habría de fallar el tribunal de arbitramento, el legislador colombiano, siguiendo la senda de la doctrina internacional, ha decidido conferirle un carácter autónomo a la cláusula compromisoria. De esta manera, una decisión del legislador varía - ciertamente, en forma válida - el entendimiento general existente acerca de la relación entre el contrato y la cláusula compromisoria. En consecuencia, por obra de la resolución legislativa, la máxima jurídica que consagra que "lo accesorio sigue la suerte de lo principal" ya no sería aplicable a la cláusula compromisoria, por cuanto ésta ya no tendría un carácter accesorio. La decisión acerca de la accesoriedad o la independencia de la cláusula compromisoria le corresponde al legislador, en el marco de su libertad de configuración normativa. Esa decisión puede ser considerada como inadecuada o equivocada. Sin embargo, ello no amerita que sea declarada inexequible por la Corte Constitucional, a la cual le corresponde únicamente establecer si la norma es compatible con la Carta Política.” (Sentencia C-248 del 21 xx xxxxx de 1999, Magistrado Ponente: Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx).

A la luz del artículo 116 de la ley 446 de 1998 una cláusula compromisoria conserva su virtualidad para transferir a un tribunal de arbitramento la competencia jurisdiccional en la materia a que ella se refiera, independientemente de lo que ocurra con el contrato del que tal cláusula haga parte.

Por lo tanto, la competencia de esta Tribunal en las materias que han sido sometidas a su criterio no está supeditada a la vigencia del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 otorgada el 24 de noviembre de 2007 ante la Notaría Veintiséis de Bogotá. Es decir que en este caso existe una cláusula compromisoria con base en la cual este Tribunal ha sido convocado, con lo cual la excepción de inexistencia de cláusula compromisoria no habrá de prosperar y así lo declarará este Tribunal.

3.1.2. Cosa juzgada.

La convocada estima que este Tribunal no puede pronunciarse sobre los asuntos sometidos a su consideración, porque con ellos la actora pretende que “profiera un Laudo abiertamente contrario a la providencia judicial del Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá de fecha 13 de julio de 2010, y con ello sustraerse a la orden impartida por dicho Despacho de entrega de la tenencia del inmueble objeto del presente proceso”.

Para prevenir un pronunciamiento inoficioso en materia ya resuelta judicialmente es indispensable en este punto establecer si en realidad existe la cosa juzgada argüida por la convocada y en tal caso, cuál es el verdadero alcance de la cosa juzgada.

Tenemos entonces, que las pretensiones de la actora versan sobre el contrato de arrendamiento suscrito por Escritura Pública No. 2437 otorgada el 24 de noviembre de 1997 ante la Notaría Veintiséis (26) de Bogotá. Afirma que en virtud de dicho contrato adquirió el derecho a edificar una estación de servicio en un predio y a disfrutar de dicho predio por un periodo de tiempo, para lo cual hizo un pago anticipado al dueño del predio. Sostiene que perdió la tenencia del bien a manos de la arrendadora del predio RSM en violación de lo previsto en el referido contrato, motivo por el cual solicita que se ordene a la convocada que le restituya la tenencia del inmueble o bien, subsidiariamente, le devuelva el valor de los cánones pagados anticipadamente a su cesionario XXXXXX S.A., correspondientes al periodo entre su pérdida de tenencia y el vencimiento del plazo pactado, en ambos

casos con los conceptos y recargos xx xxx.

De otro lado, cuando las partes suscribieron el acta de conciliación de referencia 08-1167 del 7 xx xxxxx de 2008 otorgada ante el CC AUTOMÓVIL Club mencionaron las siguientes pretensiones de RSM:

“PRETENSIONES

Quienes figuran como partes pretenden lograr un acuerdo conciliatorio en los siguientes asuntos:

1. La parte convocante solicita que de común acuerdo [EMC] la restitución del inmueble objeto del contrato de arrendamiento para el día 31 xx xxxxx de 2010 fecha pactada como vencimiento del contrato.

2. Que se desista de común acuerdo de la licencia de construcción en curso en la Curaduría Urbana No. 1 por la cual están solicitando autorización para realizar ampliaciones, modificaciones y demoliciones en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento”.

El contrato de arrendamiento a que se refiere la pretensión primera, cuyo vencimiento tenía lugar el 31 xx xxxxx de 2010, es el que aparece en el acápite de hechos: el “contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes REPRESENTACIONES XXXXX XXXXX X XX X X x XXXXXXXXXX XX

XXXXXXXX SA el 28 de febrero de 2003 sobre el inmueble de matrícula inmobiliaria No. 50S-206450 AC57R SUR No. 64-46 (DIRECCION CATASTRAL)”.

La convocada afirma que este contrato es un “otrosí” al contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997, de donde deduce se trata de un solo contrato, con lo que al haberse dirimido algunas controversias relacionadas con el primero queda obstruido el camino para cualesquiera otras que tengan que ver con el segundo. El Tribunal no comparte esta perspectiva, pues aunque se tratara efectivamente de un solo contrato de arrendamiento contenido en varios instrumentos sigue siendo posible la existencia de controversias entre las partes distintas de las que fueron objeto del Acta de Conciliación y del Contrato de Transacción.

Como las actuaciones procesales posteriores (la solicitud de declaratoria del incumplimiento del acta de conciliación 08-1167 formulada por RSM, la remisión de la misma por parte del CC AUTOMÓVIL CLUB al Juez Civil Municipal de Bogotá (Reparto), el despacho comisorio del Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá a la Inspección 7ª F Distrital de Policía, la “diligencia de restitución” y la tutela iniciada por EMC, así como las dos (2) sentencias que denegaron sus pretensiones) todas derivaron del acta de conciliación y de su contrato de transacción anexo, ellas deben forzosamente versar sobre la misma materia que ésta, es decir, sobre la restitución de un inmueble referido en un contrato de arrendamiento prorrogado el 28 de febrero de 2003, el cual vencía el 31 xx xxxxx de 2010.

Por lo tanto, si dicho contrato es distinto del que contiene la cláusula compromisoria que da lugar este proceso, o si la solicitud de convocatoria versa sobre pretensiones distintas de las que hicieron parte del acta de conciliación, no podrá afirmarse en modo alguno que haya cosa juzgada que quite competencia a este Tribunal para pronunciarse sobre las materias contenidas en la solicitud de convocatoria y en su contestación.

Sin entrar por ahora al fondo del asunto, basta señalar que para el Tribunal es claro que evacuar la excepción de cosa juzgada requiere un examen en detalle de los hechos materia del proceso, por lo que no puede ser considerada una cuestión susceptible de ser resuelta como previa. Como el Tribunal no podría realizar tal examen si careciera de competencia como lo afirma la parte convocada, es forzoso concluir que es competente para ello, al margen de que las pretensiones de la actora prosperen o no.

En la ley colombiana el artículo 332 del Código de Procedimiento Civil contiene los “principios tutelares” sobre la cosa juzgada, que son los siguientes: “Artículo 332.-Cosa juzgada. La sentencia ejecutoriada proferida en proceso contencioso tiene fuerza de cosa juzgada, siempre que el nuevo proceso verse sobre el mismo objeto, y se funde en la misma causa que el anterior, y que entrambos procesos haya identidad jurídica de las partes…”.

Vale la pena citar aquí a la Corte Constitucional, autoridad que precisa el

alcance de estos “principios”:

"Como quiera que el significado primigenio de los principios de non bis in idem y de cosa juzgada consiste en impedir que los hechos o conductas debatidos y resueltos en un determinado proceso judicial vuelvan a ser discutidos por otro funcionario en un juicio posterior, esta Corporación ha considerado que la relación que debe existir entre los hechos, el objeto y la causa de esos dos procesos debe ser de identidad. En efecto, la jurisprudencia señala que debe tratarse de motivos idénticos, de juicios idénticos, del mismo hecho, del mismo asunto o de identidad de objeto y causa. Así, por ejemplo, la Corte ha estimado que no se violan los principios constitucionales en comento cuando una misma conducta es juzgada por dos jurisdicciones diferentes con base en normas de categoría, contenido y alcance distintos.

5. El fenómeno de la cosa juzgada ocurre cuando entre dos procesos judiciales se presenta una serie de identidades procesales que determinan que, en el segundo juicio, al juez le resulte vedado pronunciarse sobre aquellas cuestiones sobre las que concurren las anotadas identidades. En Colombia, los criterios que permiten determinar si, en cierto caso, existe cosa juzgada se encuentran establecidos en los distintos códigos de procedimiento. Sin embargo, los "principios tutelares" - como los ha denominado el Consejo de Estado - de esta institución jurídica son los establecidos en el artículo 332 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son aplicables a otros procedimientos y, en especial, al contencioso administrativo. La norma señalada indica que existe cosa juzgada entre dos procesos judiciales y ésta puede ser declarada en el juicio posterior cuando:

(1) ambos procesos versan sobre el mismo objeto (eadem res); (2) ambos juicios se fundan en la misma causa (eadem causa petendi); y, (3) existe identidad jurídica de partes (eadem conditio personarum) entre ambos procesos. La jurisprudencia colombiana ha estimado que, mientras los dos primeros elementos constituyen el límite objetivo de la cosa juzgada y responden, respectivamente, a las preguntas acerca de sobre qué se litiga y porqué se litiga, el último elemento constituye el límite subjetivo de la cosa juzgada.

"Conforme a la jurisprudencia y la doctrina nacionales, el objeto de un proceso se encuentra definido tanto por las declaraciones que, en concreto, se solicitan de la administración de justicia (petitum), como por el pronunciamiento específico del órgano judicial en la parte resolutiva de la respectiva sentencia con respecto al petitum. En relación con la causa petendi o causa de pedir, las mismas fuentes señalan que ésta hace referencia a las razones que sustentan las peticiones del demandante ante

el juez. Es así como la causa petendi contiene, por una parte, un componente fáctico constituido por una serie de hechos concretos y, de otro lado, un componente jurídico, constituido no sólo por las normas jurídicas a las cuales se deben adecuar los hechos planteados sino, también, por el específico proceso argumentativo que sustenta la anotada adecuación. En suma, es posible afirmar que la causa petendi es aquel grupo de hechos jurídicamente calificados de los cuales se busca extraer una concreta consecuencia jurídica" (Sentencia T-162 del 30 xx xxxxx de 1998. Sala Tercera de Revisión. M.P.: Xx. Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx, citada por la sentencia T-048 del 1 de febrero de 1999. M.P.: Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx).

A la luz de la norma citada, es la opinión del Tribunal que no se presenta en este caso cosa juzgada, porque la decisión judicial citada por la parte convocada (que es la “providencia judicial del Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá de fecha 00 xx xxxxx xx 0000”) xx un simple auto y no una sentencia, y los autos en ningún caso tienen efecto de cosa juzgada, pues tal efecto se reserva a las sentencias cuando se cumplen los requisitos previstos en la ley. En este caso existe una confusión por parte de la convocada entre encontrarse ejecutoriada una providencia y tener la misma efectos de cosa juzgada. Esta confusión puede provenir del lenguaje empleado por las partes en el documento de transacción de fecha 6 xx xxxxx de 20081 pero no dará fundamento a que el Tribunal declare probada la excepción de cosa juzgada alegada por la convocada, por lo que la misma no ha de prosperar y así habrá de declararlo el Tribunal.

En todo caso, al margen de que no haya una sentencia previa (que no es un asunto de poca monta), los requisitos previstos en la ley para la existencia de cosa juzgada no se cumplen aquí porque:

 El objeto del trámite adelantado por el CC AUTOMÓVIL CLUB a petición de RSM ante el Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá era la entrega del bien inmueble Vacuum Concreto de acuerdo con lo previsto en el artículo 69 de la ley 446 de 1998. En tanto que el objeto del presente proceso arbitral es que se ordene, bien el

1 “TERCERA: Las partes renuncian mutuamente a iniciar cualquier acción de tipo judicial o administrativo ante cualquier autoridad con relación con los asuntos materia del presente contrato de transacción, el cual a su vez produce entre las partes efectos de cosa juzgada hasta la última instancia” (negrillas añadidas).

cumplimiento forzoso de este contrato o bien su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios a cargo de RSM.

 La causa de la actuación procesal adelantada por RSM ante el Juzgado 39 Civil Municipal de Bogotá fue un incumplimiento por parte de EMC a lo previsto en el acta de conciliación del 7 xx xxxxx de 2008. La causa en cambio, de que este Tribunal de Arbitramento haya sido constituido y esté actuando es que, en criterio de la parte convocante, RSM incumplió del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá por parte.

Finalmente, los hechos que aquí se consideran no han tenido debate ante las autoridades judiciales colombianas, con lo que no han sido objeto de juzgamiento ni menos aún de cosa juzgada.

 El auto del 13 de julio de 2010 no se refiere a tales hechos en modo alguno, sino que se limita a ordenar lo pedido por el CC AUTOMÓVIL CLUB, es decir que se practique “la diligencia de entrega acordada en la audiencia de conciliación”.

 La acción de tutela usada por EMC en procura de protección para ciertos derechos fundamentales se relaciona con el trámite adelantado por RSM para obtener la entrega del bien inmueble y no con los hechos que sustentan las actuaciones de este Tribunal ni con las pretensiones de la parte actora y las excepciones aducidas por la parte convocada.

 El proceso civil ordinario iniciado por RSM contra EMC busca que esta último indemnice perjuicios sufridos por la primera por la entrega del inmueble, la cual estima que fue tardía.

Se anota que estas consideraciones son igualmente aplicables al argumento de la parte convocada de que en este caso el Tribunal estaría violando el principio de non bis in ídem, puesto que este último es apenas una aplicación

de la regla de la cosa juzgada (ver sentencias T-652 del 27 de noviembre de 1996. M.P.: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx; T-162 del 30 xx xxxxx de 1998. M.P.: Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx; T-512 del 15 de julio de 1999. M.P.: Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx), con lo cual al no haberse infringido la cosa juzgada no pudo tampoco vulnerarse el principio de non bis in ídem.

Por todas estas razones en este caso no hay cosa juzgada que de lugar a la incompetencia del Tribunal de Arbitramento, por lo cual el Tribunal confirma su competencia para conocer de los hechos, pretensiones y excepciones que son la causa y el objeto de este proceso y deniega la excepción.

3.2. Revisión de las relaciones jurídicas entre las partes en la controversia.

A continuación el Tribunal hará algunas consideraciones generales sobre la forma como se suelen estructurar los contratos relacionados con estaciones de servicio en Colombia de acuerdo con sentencias judiciales y laudos arbitrales; acto seguido se pronunciará sobre el alcance y vigencia del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá y sobre el desarrollo de los hechos que condujeron a la entrega del bien a que se vio forzada EMC en virtud de una comisión proveniente de juez.

3.2.1. Consideraciones generales respecto de la contratación atinente a estaciones de servicio.

3.2.1.1. Normatividad.

En el periodo en el que se establecieron las principales relaciones contractuales entre las partes de este proceso y sus predecesoras hubo en Colombia reglamentación sobre “Los contratos de arrendamiento o de cualquier otra clase, cuyo objeto sea la explotación económica de una

estación de servicio”2.

El contenido de estos contratos de acuerdo con el decreto 1521 de 1998 era el siguiente:

Artículo 34º. Por tratarse de un servicio público para la distribución de combustibles líquidos derivados del petróleo, en todos los contratos que permitan la explotación económica de una estación de servicio, se incluirán como cláusulas esenciales las siguientes:

1. Prestación del servicio de acuerdo con los términos establecidos por las correspondientes normas y reglamentos expedidos por el Ministerio de Minas y Energía y/o por la autoridad respectiva;

2. Descripción general de los equipos y demás instalaciones, servicios, nombres y marcas comprendidos en el contrato;

3. Condiciones de seguridad de la estación de servicio;

4. Compromiso de brindar una eficiente prestación del servicio al usuario, en lo relacionado con volúmenes de entrega, oportunidad, seguridad, calibración de surtidores, precios, calidad del producto, etc.;

5. En los contratos se establecerá en forma expresa, la prohibición para las partes (distribuidores mayoristas y/o minoristas de combustibles gaseosos y/o líquidos derivados del petróleo) de acudir a prácticas que signifiquen competencia desleal, en los términos previstos en la Ley 256 de 1996 y demás disposiciones legales vigentes.

Parágrafo.- En cuanto a la calibración, el distribuidor mayorista colaborará y asesorará periódicamente al distribuidor minorista, con el fin de que éste mantenga los surtidores debidamente calibrados en cero (0), en perfecto estado de conservación y funcionamiento. A su vez, el distribuidor minorista estará obligado a permitir las acciones necesarias para que su distribuidor mayorista ejerza dicha actividad, so pena de hacerse acreedor a la imposición de sanción.

El distribuidor mayorista presentará -ante la autoridad competente- copia del acta o informe que contenga las anomalías que detecte en las calibraciones de los surtidores de los distribuidores minoristas.

2 Art. 33 del decreto 1521 de 1998; este artículo estuvo vigente hasta noviembre de 2005; si bien es xx xxxxxx de 1998, anteriormente hubo una norma semejante: decreto 283 del 20 de enero de 1990, arts. 78 y 79, aunque en éste se requería que el contrato fuera por escritura pública.

Se trata pues, de contratos “que permitan la explotación de una estación de servicio”, los cuales pueden estar contenidos en contratos de arrendamiento o de otro tipo. El decreto requiere que estos contratos tengan cierto contenido mínimo que coincide con el que observamos en el “Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio” del 1º xx xxxxx de 1998 y con el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de noviembre de 1999.

3.2.1.2. Antecedentes arbitrales.

Encuentra el Tribunal que la explotación de estaciones de servicio como la que es objeto de esta controversia, tiene abundantes antecedentes jurisprudenciales y doctrinales. Para el periodo 2001-2010 (que corresponde en su totalidad con el lapso 1998-2010 en que tuvieron lugar los hechos que nos ocupan) el Tribunal encontró al menos cinco (5) laudos arbitrales de tres

(3) jurisdicciones territoriales distintas (los centros de arbitraje y conciliación de las Cámaras de Comercio de Barranquilla, Bogotá y Cali), tres (3) de los cuales específicamente tienen a EMC como parte3.

Lo primero que debe observarse es que no sólo EMC sino también otras empresas distribuidoras mayoristas de combustibles y lubricantes han utilizado esquemas contractuales complejos, los cuales suelen incluir contratos de arrendamiento de inmuebles por escritura pública a largos plazos (normalmente 12 o más años) y pago anticipado del canon mediante la ejecución de la inversión requerida para edificar la estación de servicio de acuerdo con el modelo del distribuidor mayorista respectivo. A estos contratos de arrendamiento por Escritura Pública suelen suceder contratos que tiene por objeto la operación/explotación de la estación de servicio, usualmente por documento privado con forma de comodato o subarriendo. Éstos podían otorgarse a favor de terceros o bien del mismo propietario

3 El Tribunal no se referirá a tres de los laudos porque en ellos aparecen argumentos y consideraciones similares a las que aparecen en los dos laudos que sí se revisan en algún detalle: (1) Caribe S.A. v. ExxonMobil de Colombia

S.A. Laudo del 5 de diciembre de 2008. Xxxxxxxx: Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx (Presidente), Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxx Xxxxx Xxxxx. Centro de Conciliación y Arbitraje Cámara de Comercio de Cali.

(2) ExxonMobil de Colombia S.A. v. Juancamar y Cía. S. en X. Xxxxx del 21 de diciembre de 2008. Xxxxxxxx: Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx (presidente), Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx y Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx. Centro de Conciliación y Arbitraje Cámara de Comercio de Cali; (3) Organización Terpel v. Estación de Servicios Los Carruajes Ltda. Laudo del 13 de julio de 2010. Árbitros: Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxx Y Xxxx X. Xxxxxxx Xxxxxxx. Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla.

(hubo controversia sobre si era posible el subarriendo a favor del propietario y hay jurisprudencia al respecto de la Corte Suprema de Justicia, que luego se verá). En varios casos la controversia consistía en que una de las partes sustentaba sus pretensiones en confundir las dos relaciones contractuales (la de arrendamiento de inmueble por escritura pública con la de arrendamiento para operación de la estación de servicio) en cuanto a su vigencia o alcance, para extraer de ello determinadas conclusiones. De especial interés es el laudo sobre la controversia entre EMC y Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, el cual por lo tanto se citará in extenso.

El Tribunal concluye que el esquema de contratación en estos casos es complejo por cuanto pretende cubrir múltiples componentes de las relaciones jurídicas respectivas y además atender la evolución que se produce a lo largo de plazos que usualmente son muy prolongados, a lo largo de los cuales los intereses de las partes varían y pueden aparecer terceros que en ocasiones pretenden aprovecharse del crédito mercantil construido a lo largo de lustros por el distribuidor mayorista o minorista.

3.2.1.2.1. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx y Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxx v. Texas Petroleum Company.

Vale la pena citar parte de los hechos de este laudo4:

“Antecedentes y hechos de la demanda

Primero. En el mes xx xxxxxx de 1998 el señor Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx actuando en nombre propio, y Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx, como representante de la Texas Petroleum Company, adelantaban negociaciones comerciales con fundamento en el interés de la sociedad multinacional de construir y explotar una estación de servicio en el municipio de Itagüí, departamento de Antioquia.

Segundo. Dichas conversaciones dieron lugar a la celebración del contrato de arriendo y suministro —denominado subarriendo—, entre la Texas Petroleum Company representada por Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx, por una parte y Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx y Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxx,

4 Laudo del 30 de noviembre de 2001. Árbitros: Xxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx (presidente), Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx y Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx. Centro de Abitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

por la otra, convenio que debía durar el término xx xxxx años pactado para el contrato de arriendo sobre el inmueble.

Tercero. En el aludido contrato la Texas Petroleum Company, en la cláusula primera se obligó textualmente a lo siguiente: “Objeto. LA TEXAS da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO y este a ese título recibe a su entera satisfacción, una estación de servicio situada en el municipio de Itagüí (Antioquia) denominada “Itagüí” con sus mejoras y anexidades, distinguida con el 74 - 79 de la nomenclatura oficial del municipio de Itagüí, fracción Guayabal, paraje La Xxxxxxx y cuyos linderos son: Por el frente con la vía que conduce a Itagüí (carrera 52D); por un costado con una calle de servidumbre; y por el otro costado, pues tiene figura triangular, con terrenos de Xxxxxx Xxxxxxxxxx. Este inmueble se identifica con la matrícula inmobiliaria 001-34001 de la oficina de instrumentos públicos de Medellín. “LA TEXAS” lo ostenta a título de arrendamiento por escritura pública y se encuentra debidamente facultado para subarrendar. PAR.—Las partes acordarán las condiciones para modificar en cualquier momento, por solicitud de LA TEXAS, los linderos de este inmueble, sin que con ello se perjudique el objeto del establecimiento de comercia (sic) que allí funcionará”.

Cuarto. Igualmente en las cláusulas séptima y octava se plasmaron las obligaciones adquiridas por las partes derivadas del contrato de suministro incorporado en el acuerdo y en ellas, entre otras, se adquirieron por parte de los convocantes las obligaciones de compras mínimas de productos suministrados por la Texas, de exclusividad, etc.

Quinto. Para el cumplimiento de las obligaciones adquiridas la Texas Petroleum Company celebró con la Señora Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxx un contrato de arrendamiento sobre el lote de terreno descrito en el contrato antes mencionado, por medio de la escritura pública 2545 de 10 de noviembre de 1998 de la Notaría Diecisiete del Círculo de Medellín, aclarada por la escritura 1571 de 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000 xx xx xxxxx notaría.

En dicho inmueble la sociedad convocada construiría la estación de servicio dada en arrendamiento a mis mandantes.

La parte convocante pidió al Tribunal entre otras cosas que declarara la nulidad del subarriendo (“contrato de arriendo y suministro”) por carecer de uno de los elementos para su validez (inexistencia de la estación de servicio), por no haber sido ésta construida por la Texas Petroleum Company.

En este caso, entonces, había dos (2) contratos de arriendo: (a) uno, por escritura pública, que versaba sobre el lote de terreno en el que habría de edificarse la estación de servicio y que tenía por objeto tal edificación; (b) otro, por documento privado, que regía el “arriendo y suministro” (denominado subarriendo), el cual incluía “las obligaciones de compras mínimas de productos suministrados por la Texas, de exclusividad”. El objeto de este segundo era una estación de servicio aún no construida identificada con la matrícula inmobiliaria del predio en el que habría de edificarse. Este predio era el objeto del primer contrato y ambos tenían iguales linderos.

El Tribunal del caso no vio inconveniente en la coexistencia de estos dos (2) contratos y no consideró nulo el primero por el hecho de versar sobre una estación de servicio aún no construida (arriendo de cosa futura).

3.2.1.2.2. ExxonMobil de Colombia S.A. v. Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx.

La parte convocante en el trámite que culminó con este laudo5 quería recuperar la tenencia de dos estaciones de servicio (conocidas como Cazucá y San Xxxxx). La parte convocada declaró que había suscrito con la convocante tres tipos de contratos a partir xx xxxxx de 1999, de manera que se trató de una “relación que se materializó en tres tipos de contratos como lo fueron de tenencia de inmuebles, de explotación de establecimientos comerciales por cuenta de EXXONMOBIL y de distribución - agencia comercial con suministro”.

Este caso es de particular interés porque la parte convocante es la misma que en el pleito que ocupa a este Tribunal y porque la época de los hechos del arbitramento en el proceso EMC v. Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx es la misma en que ocurrieron los que son objeto de este trámite arbitral.

Dentro de sus consideraciones dicho Tribunal señaló:

5 Laudo del 15 xx xxxxx de 2008. Árbitros: Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx (Presidente), Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

Por lo expuesto, es nítido para el Tribunal que a pesar de existir el contrato de arrendamiento por escritura pública primeramente citado —y precisamente por ello— las relaciones cuyo incumplimiento se alega son las derivadas del segundo contrato, el de subarriendo del 3 xx xxxxx de 1999 y que es precisamente aquel al cual se refiere la cláusula compromisoria contenida en el pacto arbitral del 29 de enero de 2003.

En su análisis el Tribunal concluyó que no había objeto ilícito en que el propietario de un inmueble arrendado fuera el subarrendatario del mismo.

De igual interés y pertinencia son las siguientes consideraciones:

Como es bien sabido, el artículo 1602 del Código Civil establece que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales...”, disposición que sin embargo y según lo razonado en el acápite anterior no puede entenderse y aplicarse de manera aislada sino a la luz de todo el contexto negocial que como se expresará más adelante, involucra una estrecha relación de causalidad recíproca entre las diversas individualidades que integraron la operación económica.

De esta manera, resulta claro para el Tribunal que carecería de mayor sentido económico que EXXONMOBIL tomara en arrendamiento unos inmuebles y procediera a adecuarlos a través de cuantiosas inversiones para la venta de combustibles y lubricantes, a menos que fuera para el expendio de aquellos producidos o comercializados bajo su propia marca. En el mismo orden de ideas, no tendría justificación comercial que el señor XXXXX XXXXXXX arrendara sus inmuebles a la EXXONMOBIL y después los tomara de esta en arrendamiento, si no fuera bajo el entendido de que la adecuación que le proveía EXXONMOBIL le permitiría ampliar el radio de sus operaciones en el negocio suyo y de su familia, que es el de los combustibles y lubricantes. Así las cosas, las mutuas obligaciones de las partes estaban destinadas a servirse recíprocamente de causa y todas y cada una de ellas debían ser cumplidas a cabalidad por el deudor de la prestación para hacer viable y provechoso el negocio convenido.

A lo largo del proceso se probó hasta la saciedad que el señor XXXXX XXXXXXX quebrantó lo contractualmente pactado de diversas y reiteradas maneras: al no comprar a EXXONMOBIL los volúmenes de combustibles y

lubricantes convenidos; al abstenerse por largo tiempo de comprarle lo acordado; al adquirir productos de terceros y expenderlos bajo las marcas de EXXONMOBIL; al pagar a esta lo adquirido con cheques que en reiteradas ocasiones resultaron impagados por los bancos librados, etc.

Entonces, a más de constituir tales actos una violación a los principios de la buena fe contractual, entendida al decir de Xxxxxx Xxxxx como ‘... un criterio de conducta que se funda sobre la fidelidad del vínculo contractual y sobre el compromiso de satisfacer la legítima expectativa de la otra parte: un compromiso en poner todos los recursos propios al servicio del interés de la otra parte en la medida exigida por el tipo de relación obligatoria de que se trate; compromiso en satisfacer íntegramente el interés de la parte acreedora a la prestación’”.

…

11.3. Los elementos del contrato y su denominación.

Como antes se señaló, el artículo 1501 del Código Civil señala que ‘se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales a él se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial, y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales’.

Reconociendo la validez de esta premisa legal, el Tribunal debe sin embargo tener en cuenta que los actos jurídicos no pueden ser mirados, evaluados y juzgados de manera aislada sino en su contexto, como parte de un todo, pues fueron celebrados y ejecutados como una única operación económica. A lo largo del proceso y particularmente en las alegaciones finales, la parte convocada se ha empeñado en buscar la tipificación aislada de cada una de las figuras jurídicas involucradas en el negocio objeto de cuestionamiento y como es obvio, al analizar cada uno encuentra inconsistencias y hasta falencias que llevarían a descalificar la existencia, validez y eficacia de cada institución, se repite, mirada aisladamente. No obstante el Tribunal tiene otro criterio, pues considera que existen negocios jurídicos complejos que deben ser apreciados en su integralidad, pues ninguna de las individualidades que lo conforman tendría por sí sola explicación en el ámbito negocial y por ende, tampoco un tratamiento jurídico aislado. De ahí la función integradora del juez para aplicar la

normatividad al negocio jurídico globalmente considerado.

…

En el caso que hoy ocupa la atención del Tribunal, es nítida la existencia de una cadena contractual donde ninguno de los elementos negociales que la constituyen tendría una clara explicación si no tuviera como causa otro negocio anterior entre las mismas partes y si no fuera, a su turno, la causa de otro negocio subsiguiente entre ellas mismas.

En la secuencia contractual aludida, aplicable a las dos operaciones objeto del proceso, se observa:

i) EXXONMOBIL toma en arrendamiento por escritura pública y a largo plazo unos inmuebles hoy de propiedad del señor XXXXX XXXXXXX;

ii) EXXONMOBIL hace unas inversiones en infraestructura a los aludidos inmuebles, para adecuarlos como estaciones de servicio;

iii) Una vez adecuados entrega los inmuebles para su explotación al mismo señor XXXXX XXXXXXX, mediante documento privado, denominándolo también como un arrendamiento, en el cual este último, propietario y arrendador, queda también como arrendatario.

iv) Los costos de la inversión realizada por EXXONMOBIL, mencionados en el punto ii), las partes convienen imputarlos como cánones acumulados por el arrendamiento citado en el punto i);

v) Las partes convienen que como prestación por el subcontrato de arrendamiento mencionado en el punto iii), el arrendatario XXXXX XXXXXXX pague a su arrendador EXXONMOBIL un canon mensual, bien modesto por cierto y además, le compre ciertos volúmenes mínimos de combustible y lubricantes y promueva su marca y la de sus productos;

vi) El negocio del señor XXXXX XXXXXXX, globalmente considerado, consiste en: a) ser propietario de los inmuebles, con la valorización que ello entraña; b) valorizar los inmuebles con la infraestructura propia de una estación de servicio, negocio que constituye históricamente su actividad y la de su familia; c) explotar materialmente las estaciones de servicio lucrándose principalmente con el margen de intermediación en la venta de combustible y lubricantes provistos por EXXONMOBIL;

vii) El negocio de EXXONMOBIL, por su parte, se concreta en: a)

incrementar los volúmenes de venta de sus combustibles y lubricantes a través de un empresario con experiencia y tradición en la materia y b) darle mayor presencia a su marca Mobil y a la de sus combustibles y lubricantes en el mercado.

Como se aprecia, en resumen, se reitera que se trata de una operación económica, celebrada y ejecutada por profesionales, no solo del comercio sino del área específica de los combustibles, lubricantes y servicios conexos o complementarios, de mutuo beneficio y libremente pactada, comoquiera que responde a una estructura negocial clara y ampliamente conocida por ambas partes y ejecutada pacíficamente por ellas a través de varios años, por lo cual ninguno de los dos contratantes podría llamarse a engaño sobre los objetivos de la contraparte y sobre sus propias expectativas de negocio. (negrillas añadidas por el Tribunal).

En criterio del Tribunal, estas son consideraciones de gran pertinencia, pues confirman que la complejidad de la estructura negocial (en el caso EMC x. Xxxxx Xxxxxxx) era inherente al mismo y había sido aceptada por las partes, quienes comprendían el objeto de cada uno de los componentes.

3.2.1.3. Antecedentes jurisprudenciales.

Hay también varios antecedentes jurisprudenciales de la jurisdicción ordinaria relevantes en la época que nos ocupa (1998-2010) y confirman lo visto en los laudos arbitrales referidos. El juzgador en estos casos debe procurar entender la relación contractual –compleja y opaca- desde la óptica de la intención de las partes tal y como ella existió al tiempo de contratar y no en la forma en que alguna de ellas quiera presentarla para justificar actuaciones realizadas con posterioridad al variar los incentivos económicos.

3.2.1.3.2. Sentencias de casación civil.

La Corte Suprema de Justicia se ha pronunciado repetidamente sobre controversias que involucran a una entidad predecesora de EMC (Colombianos Distribuidores de Combustible S.A.- CODI- o ESSO COLOMBIANA LIMITED). A continuación se revisan las tres (3) más

relevantes, en opinión del Tribunal, para mostrar el criterio con el que la Sala de Casación Civil (dentro de las restricciones del recurso extraordinario de casación) ha entendido la estructura contractual en la explotación de estaciones de servicio.

 La interpretación judicial de los contratos tiene que reflejar la intención de las partes. El arriendo de cosa propia vale.6

En esta sentencia la Corte Suprema de Justicia absolvió favorablemente un recurso de casación y casó la sentencia del a quo (el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Popayán, Sala Civil) por haber incurrido en error fáctico en su apreciación de las pruebas.

Este proceso había sido iniciado por “Colombianos Distribuidores de Combustible S.A. –CODI-), entidad predecesora de EMC. La Corte diferenció entre los distintos contratos que regulaban la relación jurídica entre CODI y sus contratistas Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxx Xxxxxx xx Xxxxx y Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx y sostuvo que un contrato de suministro sobre una estación de gasolina no había extinguido por novación un anterior contrato de arriendo. Adicionalmente la sentencia revocada había sostenido que el subarriendo de un inmueble a quien es su propietario está prohibido por la ley, por analogía con la prohibición de compra de cosa propia (artículo 1872 del Código Civil).

La Corte rechazó el argumento atinente a la novación por estimar que no refleja la que fue la voluntad de las partes al tiempo de contratar:

4.- Acorde con los elementos de prueba relacionados, no hay duda que el contrato de suministro celebrado entre CODI y Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxx mediante la escritura 1806 de 28 de julio de 1983, antes que desaparecer, se afianzó cual lo dice la recurrente, con el acuerdo contenido en el documento suscrito el 10 de enero de 1986, porque de éste emerge claramente que la voluntad de los contratantes fue la de perseverar en esa negociación. Un primer yerro fáctico se evidencia entonces en la conclusión probatoria del Tribunal cuando al apreciar en su conjunto los elementos de

6 Sentencia del 27 de julio de 1995. Expediente No. 4471. Magistrado Ponente: Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx. "Colombianos Distribuidores de Combustible S.A. CODI" v. Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxx Xxxxxx xx Xxxxx y Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

convicción antecitados dedujo de ellos la existencia de una novación tácita respecto del contrato de suministro inicialmente celebrado entre XXXX y Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, pues ésta supone de manera invariable, como lo ha dicho la Corte, la sustitución de una obligación por otra, fruto del acuerdo de las partes (tanto en la subjetiva como la objetiva) en orden a dar por extinguida la obligación primitiva, para reemplazarla por otra nueva que difiere sustancialmente de aquella y en relación con la cual el deudor queda exclusivamente vinculado. Querer los efectos de la nueva obligación es, entonces, cual lo ha definido esta Sala, condición fundamental de la novación, bien sea porque así lo declaren expresamente las partes o porque sea circunstancia claramente deducible de la intención de las mismas; requisitos éstos que aquí no concurren no sólo porque al arrendar Xxxxx Xxxxxx el inmueble de su propiedad a CODI (escritura 3343 de 5 de diciembre de 1985) los contratantes pactaron que "en lo no previsto en esta escritura se seguirá aplicando lo estipulado en la escritura 1806 xx xxxxx 28 de 1983...", cuanto porque seguidamente, en el documento privado de 10 de enero de 1986 los mismos contratantes reiteraron expresamente su intención de continuar con el contrato de suministro, precisándolo de manera aún más evidente. De consiguiente, si al tenor del artículo 1693,

xxxxxxxx que lo declaren las partes o que aparezca indudablemente que su intención ha sido novar, porque la nueva obligación envuelve la extinción de la antigua" y si en interpretación de esa norma la jurisprudencia de esta Sala ha sido enfática en sostener que"...No hay novación si no hay sustitución de una obligación a otra anterior..." (G.J. XXXIV, Pág. 336), es palmario que aquí no se ha dado ese fenómeno jurídico, pues muy por el contrario lo que emerge con diamantina claridad de los documentos examinados es la indeclinable voluntad de Xxxxx Xxxxxx y de CODI en mantener vigente el contrato de suministro primitivamente pactado.

En cuanto al argumento referente a la prohibición del arrendamiento de cosa propia, la Corte lo desechó del siguiente modo:

6.- Admitiendo, como hay que admitir en la hipótesis de una correcta apreciación del documento de 10 de enero de 1986, que el contrato de suministro allí contenido tiene entidad autónoma no obstante coexistir con el contrato de subarriendo estipulado en el mismo documento, no resulta tampoco acertado deducir probatoriamente, según lo hizo el Tribunal, que siendo nulo este último contrato por ser "ilegal" el arrendamiento de cosa propia (conclusión a la que llega aplicando por analogía la prohibición legal respecto de la compra de cosa propia), ese vicio se extiende hasta aquella otra convención, como lo declaró, pues con esa conclusión el sentenciador

atribuyó los supuestos fácticos de un acuerdo (el arrendamiento) a otro (el suministro), negándole por ello existencia jurídica al último. En consecuencia, erró una vez más el Tribunal al apreciar el citado documento de 10 de enero de 1986 y no advertir en él que, por tener como se dijo configuración autónoma, el contrato de suministro allí mismo ratificado o, en su defecto acordado, no podía ser objeto de aplicación analógica de la prohibición legal en mención, pues no hacía parte del contrato de arrendamiento como erradamente lo advirtió. Adicionalmente, el ad-quem tampoco se percató, al apreciar el memorado documento, que éste también fue suscrito por Xxxxx Xxxxxx xx Xxxxx y Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, quienes allí adquirieron no sólo la calidad de arrendatarios de CODI, sino de suministrados de éste, con lo cual aún bajo el supuesto de la aplicación analógica hecha por el Tribunal, la nulidad advertida por éste dejaría en pie dichos contratos. Algo más, preciso es rectificar que lo prohibido en la ley es la compra de cosa propia, y que, como medida restrictiva que es, ella no tiene en principio aplicación en frente del arrendamiento de cosa propia. De manera que ni están indisolublemente unidos ni son, consecuentemente, nulos los contratos de arrendamiento y suministro contenidos en el documento de 10 de enero de 1986, como erradamente lo dedujo, con apreciación de las pruebas, el Tribunal.

 La interpretación judicial en estructuras contractuales complejas debe esmerarse especialmente para no apartarse de la que fue la intención de las partes según aparezca probada7

En este caso EMC recurrió en casación una sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín porque discrepaba de la interpretación que el Tribunal hizo de un “acta de entrega” de una estación de servicio, que el Tribunal entendió como un “mutuo disenso tácito” que ponía fin a un contrato de arrendamiento por escritura pública que, por plazo, aún estaba vigente. El Tribunal se refirió a la "abigarrada forma de contratación" utilizada por la actora. La Corte no casó la sentencia porque encontró que la interpretación del Tribunal era una de varias que razonablemente podían reflejar la intención de las partes.

 Si no consta que las partes pretendían que se alquilara un establecimiento de comercio, el juez no puede suponer que ésa

7 Sentencia del 19 de octubre de 2000. Expediente No. 6357. M.P.: Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx. ESSO COLOMBIANA LIMITED v. Servicentros la 45 Ltda., Planta Terminal de Distribución de Productos de Petróleo Antioquia S.A. Terpel Antioquia S.A.

hubiera sido su intención8

La demandante argüía que el contrato de subarriendo que suscribió con esta última en realidad versaba sobre un “establecimiento de comercio” y no sobre una serie de bienes individualizados, de lo cual pretendía extraer diversas consecuencias. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá no acogió esta interpretación y la Corte no casó la sentencia.

3.2.1.3.2. Sentencias de tutela.

En este caso la Corte Suprema de Justicia se pronunció9 sobre la impugnación de una sentencia de tutela que había sido proferida a solicitud del Xx. Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx, actuando en su propio nombre y como representante de la sociedad Juancamar & Cía. S. en C. porque en un proceso penal en el que ésta actuaba como parte civil contra Xxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx (presuntamente por los delitos de fraude procesal y fraude a resolución judicial), la primera en su calidad de representante legal de EMC y el segundo como asesor jurídico de la misma, la Fiscalía 69 Seccional ordenó la preclusión porque “los acusados no habían obrado con xxxx, dada la falta de claridad en las cláusulas del contrato de arrendamiento, especialmente la referida a su prórroga.” La sentencia del a quo no concedió lo pedido por el impugnante (que se reabriera el proceso penal, presuntamente por haberse violado el debido proceso) y dejó en firme la preclusión que favoreció a las personas denunciadas.

Hay otra sentencia similar de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia10 en la cual se rechaza otra tutela interpuesta por Xxxxxxxxx & Cía. S. en C. y su representante legal para reabrir un proceso penal (aparentemente distinta de la anterior) por el presunto delito de fraude procesal contra Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx.

8 Sentencia del 30 de septiembre de 2005. Expediente No. 0000-00000-00. M.P.: Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx. Servicampestre Limitada contra ESSO COLOMBIANA LIMITED.

9 Sentencia de tutela del 29 de septiembre de 2004. Sala de Casación Penal, Corte Suprema de Justicia. Magistrado Ponente: Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx.

10 Sentencia del 27 xx xxxxx de 2007. Expediente No. 110010204000 2007 01187 – 01. M.P. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxx.

3.3. Alcance y vigencia del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría 26 de Bogotá. Su relación con otros acuerdos entre las partes.

Lo que primero debe hacer el Tribunal es establecer el alcance y la vigencia del contrato de arrendamiento del que hace parte la cláusula compromisoria, dentro de cuyo marco ubica sus pretensiones la convocante, así como la relación de dicho contrato con otros acuerdos entre las partes.

3.3.1. Contenido de la escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá.

La escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 contiene varios actos jurídicos.

El primero es la compraventa del cincuenta por ciento (50%) del predio conocido como Vacuum Concreto entre Compañía Colombiana Vitálica (vendedor) y XXXXXX S.A. (comprador) (el dominio sobre el 50% restante del predio ya lo tenía XXXXXX S.A. desde su constitución en 1958). El precio de la compraventa fue de doscientos millones de pesos ($200.000.000) suma que XXXXXX S.A. pagaría al vendedor con un mutuo que en la misma escritura le confirió a ESSO COLOMBIANA LIMITED x XXXXXX S.A. como adelante se verá.

El segundo es el arrendamiento del predio Vacuum Concreto entre XXXXXX

S.A. (arrendador) y ESSO COLOMBIANA LIMITED (aquí se revisan los apartes relevantes del contrato de arrendamiento para efectos de este proceso). Este contrato incluye el predio y “las edificaciones y construcciones que serán levantados (sic) en el mismo y que se menciona en la cláusula quinta” (cláusula tercera).

La cláusula cuarta vale la pena citarla en su integridad, pues está en el corazón de este pleito:

“CUARTA: El término de duración del arrendamiento será de veinte (20) años contados a partir de la terminación de las obras de que trata la cláusula siguiente, fecha que se hará constar en el Acta de Entrega de Obras la cual será firmada por las partes. Si al vencimiento del término la estación de servicio que entrará a operar en el inmueble, siguiere funcionando como tal, EL ARRENDADOR dará opción preferencial a LA ESSO, en igualdad de condiciones con terceros para la renovación del contrato de arrendamiento. De esta opción podrá hacerse (sic) uso LA ESSO en el término de sesenta

(60) días contados desde el recibo de la comunicación enviada por correo certificado por parte de EL ARRENDADOR, quien deberá hacerla con una anticipación de 30 días, so pena de entenderse renovado automáticamente el contrato”.

La cláusula quinta ya fue citada arriba. Baste aquí resumirla: estipula como canon de arrendamiento el costo de las obras que ESSO COLOMBIANA LIMITED realice en el predio. El costo de las obras es un “pago anticipado por todo el término del arrendamiento”, el cual se estima aproximadamente en la suma de un mil veintitrés millones de pesos ($1.023.000.000) aunque este monto sería revisado de acuerdo con lo que resulte a la terminación de las obras y su valoración en el acta de entrega de las mismas (parágrafo).

La cláusula séptima estipula que durante la vigencia del arrendamiento el inmueble arrendado no podrá destinarse para usos distintos de los de la estación de servicio para vehículos automotores, “pero si podrán establecerse en el mismo, a juicio de LA ESSO, negocios afines o complementarios a dicha actividad y que no sean incompatibles con ella” y da ejemplos ilustrativos de éstos.

De acuerdo con la cláusula octava “LA ESSO devolverá a EL ARRENDADOR el inmueble a la terminación del arrendamiento, con todas las obras y construcciones levantadas en el mismo y que son objeto de este contrato”.

Mediante la cláusula décima el arrendador autorizó expresamente al arrendatario “para hacer las adiciones y mejoras que considere necesarias en el inmueble objeto del contrato”, mejoras que el arrendatario podría retirar

a la terminación del contrato a menos que el arrendador pague su costo, todo ello sin perjuicio del derecho de retención del arrendatario sobre lo que se le adeude.

La cláusula décima tercera es la cláusula compromisoria, ya citada.

El tercer acto que contiene la escritura 2437 es un contrato de mutuo que aparece en la cláusula décima cuarta. El prestamista es ESSO COLOMBIANA LIMITED y el prestatario es XXXXXX S.A., por el monto de trescientos veinte millones de pesos ($320.000.000), de los cuales doscientos millones ($200.000.000) serían desembolsados directamente a la Compañía Colombiana Vitálica (el vendedor en la primera parte de la escritura) “dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la presentación de la primera (1ª.) copia de esta escritura junto con un certificado de libertad actualizado del inmueble en el cual aparezcan registrados el arrendamiento y la hipoteca…”. XXXXXX S.A. pagaría el mutuo en 24 cuotas. El saldo (de ciento veinte millones de pesos -$120.000.000-) se desembolsaría en la misma oportunidad y se entregaría x XXXXXX S.A.

El cuarto acto es una hipoteca abierta de primer grado sin límite de cuantía que XXXXXX S.A. constituye a favor de ESSO COLOMBIANA LIMITED.

Los actos tercero y cuarto aparecen en la sección de la escritura atinente al arrendamiento del inmueble por parte xx XXXXXX S.A. a ESSO COLOMBIANA LIMITED, pero se trata de actos separados y distintos de éste.

3.3.2. Contrato de arrendamiento del 1º xx xxxxx de 1998.

En el expediente obra así mismo, un documento titulado “Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio”, entre ESSO COLOMBIANA LIMITED (arrendadora) y XXXX XXX XXXXXX X.

(arrendatario). En la hoja separadora que antecede a dicho contrato (folio

115 del cuaderno de pruebas No. 1) dice que se trata de uno de varios “Contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio”. En

varios escritos la convocante dice que se trata de un contrato de fecha 1º xx xxxxx de 1998, aunque en la versión adjuntada al expediente el contrato no tiene fecha salvo el año (1997), que aparece corregido manualmente para que se lea 1998. La cláusula segunda, sin embargo, dice que el contrato “entrará en vigencia a partir del 1º xx Xxxxx de 1998 y será para todos los efectos de término indefinido”.

La actora afirma que en este contrato del 1º xx xxxxx de 1998 ESSO COLOMBIANA LIMITED le entregó en arrendamiento a XXXX XXX XXXXXX, a título de subarriendo del arriendo efectuado mediante la escritura pública 2437, la operación de la estación de servicio a partir del 5 xx xxxxx y por término indefinido.

Sin embargo, según la cláusula primera “LA ESSO da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO y éste por su parte declara recibir en tal carácter, el inmueble que consiste en el lote de terreno cuya ubicación y linderos son los siguientes: [los enumera y coinciden con los del predio denominado Vacuum Concreto]. En el referido inmueble viene funcionando la Estación de Servicio ‘ESSO INCONCENTRO’ (sic)”. Este contrato estaría vigente desde el 1º xx xxxxx de 1998 con término indefinido. El canon mensual sería xx xxxx mil pesos ($10.000). La cláusula cuarta reitera las restricciones contenidas en la escritura pública 2437 sobre el uso que puede darse al inmueble a que se refiere este contrato de arrendamiento, incluyendo particularmente su uso como estacionamiento.

Según la cláusula sexta el arrendatario se obliga a mantener el inmueble y sus edificaciones “en perfecto estado de funcionamiento y aseo”, puesto que “manejará la estación de servicio” con el personal que el mismo vincule y destine al efecto (séptima). No podrá modificar “los edificios, patios, instalaciones, eléctricas, de acuerdo y equipos en general a los que se refiere este contrato” sin el visto bueno previo y escrito de ESSO COLOMBIANA LIMITED (octava) ni hacer mejoras de ninguna especie si no se cumple la misma condición (novena), facultad que conserva ESSO COLOMBIANA LIMITED. No puede subarrendar los bienes arrendados ni ceder el contrato en todo o en parte (décima). ESSO COLOMBIANA podrá mantener avisos

de propaganda de sus productos, mientras que el arrendatario no podrá fijar ni mantener otros avisos de propaganda distintos (décima primera).

A la terminación del contrato (la cual ocurriría por las causales previstas en la cláusula décima tercera) el arrendatario debía restituir a ESSO COLOMBIANA LIMITED “el inmueble objeto de este contrato, en el mismo estado en que fue arrendado, salvo el deterioro natural causado por el uso legítimo del mismo; por tanto, EL ARRENDATARIO es responsable de todo daño o pérdida de los mencionados bienes” (décima cuarta). La décima quinta contiene una cláusula penal “[s]i a la terminación del presente contrato, por cualquier causa, EL ARRENDATARIO se negare a hacer entrega de los bienes arrendados…”. La décima sexta contiene la autorización de ESSO COLOMBIANA LIMITED al arrendatario para el uso de ciertas marcas y nombres comerciales.

Las cláusulas posteriores aclaran los términos en que ESSO COLOMBIANA LIMITED arrienda los inmuebles a XXXX XXX XXXXXX. En la vigésima cuarta el arrendatario “se obliga a participar activamente durante la vigencia de este contrato, en los programas de Mercadeo que LA ESSO ha desarrollado o desarrolle en el futuro, para efectos de apoyar su red de Servicentros o estaciones de servicio.” En la vigésima quinta XXXXXX “se obliga a comprar exclusivamente a LA ESSO y ésta, dentro de las condiciones que adelanta (sic) se expresan, se obliga para con EL ARRENDATARIO a venderle los productos y artículos que fueren necesarios para mantener surtida la estación de servicio a que se refiere el presente contrato de arrendamiento” (negrillas añadidas por el Tribunal) y las partes cuantifican ciertos volúmenes (de gasolina corriente, diesel, gasolina extra y lubricantes) “como compras mínimas mensuales que EL ARRENDATARIO efectuará a LA ESSO”. Por la cláusula vigésima sexta “LA ESSO venderá a EL ARRENDATARIO los productos para surtir la estación de servicio a los precios y en las condiciones vigentes en la fecha de cada entrega…”. El arrendatario se obliga “a mantener registros adecuados para el control del inventario del combustible almacenado, incluyendo el revisar diariamente los tanques para evitar o para descubrir contaminación con agua, y el reconciliar los registros de inventario con los registros de ventas y de los productos

entregados…” (vigésima séptima) y los auditores de ESSO COLOMBIANA LIMITED están facultados para “verificar y examinar hasta por dos (2) años después de la terminación del contrato, cualquier suma facturada por EL ARRENDATARIO en relación con el presente contrato” (trigésima primera). Finalmente, el arrendatario se obliga constituir “[u]na póliza de seguro… contra todo riesgo para amparar el equipo entregado en comodato por LA ESSO…” (trigésima segunda literal a.).

Este contrato tiene dos anexos: El primero, titulado “Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio- Anexo No. 1” contiene el “Procedimiento para Control de Inventario de Combustibles en Estaciones de Servicio” y aparece firmado por ambas partes. El segundo se titula “Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio- Anexo 2” y contiene una lista de los bienes que “se entregan por LA ESSO a título de comodato o préstamo de uso, con el fin de utilizarlos por EL ARRENDATARIO, exclusivamente para la ejecución del contrato de arrendamiento”. Está igualmente firmado por ambas partes. No está fechado.

Este contrato es de una gran importancia porque de él desprende la parte actora una segunda cadena de relaciones jurídicas que denomina “Contratos de Arrendamiento de Operación de la Estación de Servicio”, distinta del arrendamiento del inmueble Vacuum Concreto contenido en la escritura pública 2436. La convocada sostiene que se trata de una sola cadena de relaciones jurídicas, puesto que, afirma, los contratos posteriores suscritos entre las partes, o entre EMC y los causantes de RSM (XXXX XXX XXXXXX y XXXXXX S.A.) son otrosíes del contrato de arrendamiento del inmueble por escritura pública. Sobre este argumento se pronunciará el Tribunal cuando considere las pretensiones de la parte actora, una de las cuales es precisamente que declare la existencia de dos relaciones jurídicas distintas entre las partes.

Por ahora el Tribunal precisará que el “Contrato de Arrendamiento de un Inmueble para Estación de Servicio” de 1998 contiene numerosas limitaciones que no están presentes en el contrato de arrendamiento por

escritura pública 2437 y que confirman que su objeto exclusivo es la operación de la estación de servicio y no otro distinto:

 sólo puede destinarse el inmueble a la “venta de combustibles, aceites y grasas lubricantes y demás productos y artículos relacionados con automotores o de otra índole que distribuya o venda LA ESSO o cuya venta autorice expresamente y por escrito LA ESSO” (cláusula cuarta);

 el arrendatario “manejará la estación sin que en ningún caso pueda considerarse como empleado, intermediario, agente o mandatario de LA ESSO” (séptima);

 no puede realizar modificaciones en ninguno de los componentes de la estación de servicio “a los que se refiere este contrato” sin el consentimiento del arrendador (octava);

 no puede hacer mejoras de ninguna especie sin la aprobación del arrendador (novena);

 no puede subarrendar ni ceder el contrato (décima);

 debe mantener en la estación los avisos que fije el arrendador y no puede fijar otros (décima primera);

 puede hacer uso de ciertas marcas y nombres comerciales de propiedad del arrendador (décima sexta);

 debe velar por los intereses del arrendador (décima séptima);

 debe asegurar que sus empleados o contratistas no se encuentren en las instalaciones bajo la influencia de sustancias sicotrópicas (vigésima primera);

 se obliga participar en programas promocionales del arrendador (vigésima cuarta);

 se obliga a adquirir exclusivamente del arrendador “los productos y artículos que fueren necesarios para mantener surtida la estación de servicio a que se refiere el presente contrato de arrendamiento” (vigésima quinta);

 se obliga a mantener actualizados ciertos registros y a permitir que el arrendador realice “reconciliaciones de inventario de productos suministrados en venta en el bien materia de este contrato cuando lo estime apropiado y necesario” (vigésima séptima); y

 a permitir que los auditores del arrendador verifiquen y examinen todos sus documentos “hasta dos (2) años después de la terminación del contrato” (trigésima primera).

La convocada afirma que este contrato le es inoponible, por cuanto fue suscrito entre ESSO COLOMBIANA LIMITED, hoy EMC, y XXXX XXX XXXXXX a título personal. El Tribunal optó por analizarlo en detalle porque obra en el expediente y no fue tachado por la convocada, porque es el primero de los que la convocante denomina contratos de arrendamiento de la operación de la estación de servicio, y porque muchos de estos razonamientos son igualmente relevantes para los contratos en que la convocada es parte.

Si bien este contrato es mucho más opaco de lo que hubiera podido ser, particularmente al contar con una parte (ESSO COLOMBIANA LIMITED) a la que debe suponerse adecuadamente asesorada y por tanto experta en estas materias, para el Tribunal es claro que se trata del subarriendo de la estación de servicio INCOCENTRO con las condiciones de operación de la misma.

En todo caso, para efectos de lo que se consignará en la parte resolutiva xxx Xxxxx, el Tribunal a estas alturas está en la posibilidad de concluir que este “Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio” no afectó la vigencia del contrato contenido en la escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá porque ambos

documentos versan sobre relaciones jurídicas diferentes.

3.3.3. Otrosí al “Contrato de arrendamiento de inmueble para estación de servicio” del 22 de septiembre de 1999.

Se trata de un documento innominado y breve titulado “Otrosí al ‘Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio’” suscrito entre ESSO COLOMBIANA LIMITED y XXXX XXX XXXXXX. En este documento “considerando que entre las partes existe a la fecha un contrato de arrendamiento vigente sobre el inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 00 H – 49 Sur del municipio anexo xx Xxxx en la (sic) cual funciona la Estación de Servicio denominada “INCOCENTRO”’ las partes acuerdan que la cláusula segunda del contrato “Primigenio” disponga que tal contrato “estará en vigencia a partir del 1º xx Xxxxx de 1998 hasta el 1º xx Xxxxx del 2018” (la parte subrayada es la modificada, anteriormente la cláusula decía que el contrato sería “para todos los efectos de término indefinido”). De lo anterior se concluye que el “contrato de arrendamiento vigente sobre el inmueble… en la (sic) cual funciona la Estación de Servicio ‘INCOCENTRO’” (subraya el Tribunal) es el “Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio” del 1º xx xxxxx de 1998 y no el contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá, el cual en consecuencia no fue modificado por este otrosí.

El otrosí igualmente autoriza a XXXX XXX XXXXXX para ceder el “Contrato de arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio” (contrato primigenio) x XXXXXX S.A.

3.3.4. “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999.

El denominado “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 entre XXXXXX S.A. (como arrendador) y ESSO COLOMBIANA LIMITED (como arrendatario) es un otrosí al contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997. Así lo definieron libremente las partes en el primer antecedente del acuerdo de transacción que suscribieron el 6 xx xxxxx de

2008. Esta designación es correcta, pero no tiene el alcance que la parte convocada le atribuye (de haber subrogado el contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997). El “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 modifica la escritura pública 2437 de 1997 en dos aspectos no relacionados con el contrato de arrendamiento contenido en la misma, a saber: (a) deroga la cláusula décima cuarta de la escritura pública 2437, en la que ESSO COLOMBIANA LIMITED otorgó un préstamo de dinero (mutuo) x XXXXXX S.A. y (b) autoriza x XXXXXX S.A. a levantar una hipoteca que debió constituir a favor de ESSO COLOMBIANA LIMITED de acuerdo con la cláusula décima quinta de la escritura pública 2437. De modo expreso dispone el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 que “[l]as demás cláusulas de la Escritura Pública de Arrendamiento quedan vigentes hasta el vencimiento, es decir hasta el 0x xx xxxxx xx 0000” (xxxxxxxxx primero de la cláusula décima).

Por lo tanto, el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 no modificó ni el inmueble arrendado, ni el canon pagado, ni el plazo de vigencia, ni ninguna otra de las condiciones del arrendamiento contenidas en la escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997.

El “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 tiene por objeto el arrendamiento del “inmueble que consiste en el lote de terreno junto con las edificaciones, equipos, instalaciones y anexidades en él existentes”; el inmueble referido es el mismo denominado Vacuum Concreto (cláusula primera). El plazo será de cinco (5) años y seis (6) meses contados a partir del 1 de febrero de 1999, es decir hasta el 31 xx xxxxx de 2005, “fecha en la cual LA ESSO entregará a EL ARRENDADOR el inmueble arrendado”. El canon de arrendamiento es la suma de trescientos setenta y nueve millones veinticinco mil ciento diez y ocho pesos ($379.025.118), pagaderos en dos contados, uno de trescientos cuarenta y dos millones trescientos setenta y cinco mil ciento diez y ocho pesos ($342.375.118) que se cruzaría con obligaciones adeudadas por el arrendador a LA ESSO, y un saldo de treinta y seis millones seiscientos cincuenta mil pesos ($36.650.000) a cancelarse el 30 de septiembre de 1999. El arrendador XXXXXX S.A. se compromete a entregar a LA ESSO el inmueble x xxx y salvo por concepto de impuestos,

servicios públicos mientras que LA ESSO se compromete a comprarle al arrendador los inventarios de combustible, lubricante y tienda que se encuentren en la estación de servicio el 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000 (xxxxxxxx xxxxxx). LA ESSO se reserva la facultad de modificar los bienes arrendados (quinta) y la subarrendar, ceder o traspasar el contrato, total o parcialmente (sexta). LA ESSO se compromete a levantar la hipoteca que había sido constituida a su favor en la escritura pública 2437 de 1997, con lo cual igualmente quedaría sin efecto la cláusula décima cuarta de dicha escritura pública (la cual se refiere al contrato de mutuo entre las partes) (décima). De especial interés es el parágrafo primero (y único) de la cláusula décima del contrato del 23 de septiembre de 1999, al tenor del cual “Las demás disposiciones de la Escritura Pública de Arrendamiento quedan vigentes hasta el vencimiento, es decir hasta el 0 xx xxxxx xx 0000” (xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxx).

La cláusula décima primera vale la pena citarla totalmente:

“DECIMA PRIMERA: Teniéndose en cuenta que entre EL ARRENDADOR y LA ESSO existen en la actualidad dos contratos de concesión para la operación de un C-Store o tienda de conveniente y de un cambio de aceite SOEX, al igual que un contrato de arrendamiento, las partes de común acuerdo convienen por el presente documento declarar suspendidos ambos contratos de concesión y el contrato de arrendamiento y sus anexos, los cuales quedarán suspendidos a partir del 30 de septiembre de 1999, hasta el 1 xx xxxxx del 2005, fecha en la cual volverán a regir en su integridad.”

El resto del contrato (con excepción de la cláusula vigésima segunda, sobre la cual se volverá) contiene cláusulas estándar11 y no reproduce el contenido del contrato de 1998 en lo referente a la operación de la estación de servicio.

En la cláusula vigésima segunda

“Las partes acuerdan de conformidad con el plano anexo, que no hace parte del contrato de arrendamiento el área identificada como “local”, pero

11 Décima segunda: destinación del inmueble; décima tercera: obligación de LA ESSO de mantener en buen estado los bienes arrendados; décima cuarta: la estación funcionará 24/7; décima quinta: causales de terminación del contrato; décima sexta: obligación de restituir el inmueble en el mismo estado en que se recibió; décima séptima: cláusula penal; décima octava: impuestos; décima novena: normatividad aplicable a la estación de servicios; vigésima: el inmueble arrendado está destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio; vigésima primera: exceptio non adimpleti contractus; vigésima tercera: responsable del impuesto de timbre; vigésima cuarta: dirección de las partes.

es de aclarar que cualquier construcción que se lleve a cabo, destino o uso que se le de en dicha área por parte de EL ARRENDADOR requerirá autorización previa por escrito de LA ESSO”.

Mediante este contrato XXXXXX S.A. entregó la operación de la estación de servicios (la cual había recibido en calidad de cesionario del arrendatario del contrato del 1º xx xxxxx de 1998) a ESSO COLOMBIANA LIMITED hasta el 31 xx xxxxx de 2005, fecha en la cual dicha operación volvería x XXXXXX

S.A. en los términos del contrato de 1998, el cual quedaba “suspendido”.

3.3.5. Documento innominado del 15 de febrero de 2000.

El 15 de febrero de 2000 XXXX XXX XXXXXX XXXXXX, a título personal, y ESSO COLOMBIANA LIMITED (LA ESSO) suscribieron un “documento” innominado, en el cual dejaron varias constancias:

 Que entre XXXX XXX XXXXXX, aquí llamado el arrendador, y LA ESSO hay un contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997, el cual se encuentra vigente, y un documento privado denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” de fecha 23 de septiembre de 1999, “sobre un bien inmueble de propiedad de EL ARRENDADOR, en el cual viene funcionando la estación de servicio INCOCENTRO…”.

 Que por medio de la escritura pública 2437 las partes convinieron que el término del contrato fuera de 20 años y en el parágrafo primero de la cláusula décima del documento privado de 23 de septiembre de 1999 “acordaron que su duración se extendería hasta el primero (1º) xx xxxxx de 2018 y que el pago del arrendamiento lo hiciere la ESSO en especie mediante obras efectuadas en el inmueble arrendado”.

 Que en este documento del 15 de febrero de 2000 las partes declaran que “una vez realizadas todas las obras que correspondieron al pago en especie del arrendamiento … [por escritura pública 2437 de 1997], el valor de las mismas ascendieron (sic) a la suma de MIL

TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTE PESOS

($1.389.318.420) m/cte y por lo tanto es dicha suma la que debe tenerse en cuenta para todos los efectos correspondientes”.

 Que permanecen vigentes las demás estipulaciones de que trata la Escritura Pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría 26 de Bogotá y el documento privado denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” suscrito el 23 de septiembre de 1999, que no son materia de modificación por el documento que aquí se comenta.

Claramente este “documento” comete al menos un error importante: el arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997 no tuvo por arrendador a XXXX XXX XXXXXX sino x XXXXXX S.A., al igual que el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999. Si bien es indiscutible que XXXX XXX XXXXXX y XXXXXX S.A. son jurídicamente distintas, este “documento” es de interés para el Tribunal puesto que aclara el entendimiento que respecto de las diversas relaciones jurídicas entre XXXXXX S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED tenían esta última y XXXX XXX XXXXXX, a su vez, representante legal de la primera.

Lo primero es que, para los suscriptores del “documento” de 2000, el arrendamiento por escritura pública 2437 y el “Contrato de Arrendamiento” están vigentes simultáneamente lo cual implica que deben versar sobre objetos distintos. El “documento” de 2000 no precisa estos objetos y de hecho señala que ambos contratos (o el último de éstos) versan “sobre un inmueble de propiedad de EL ARRENDADOR, en el cual viene funcionando la estación INCOCENTRO” (numeral 1). Pero en esto la contradicción es sólo aparente, puesto que pueden haber dos arrendamientos distintos que tengan por objeto el mismo inmueble siempre que el “uso” que es arrendado en cada caso sea distinto.

Lo segundo es que resultaba para los firmantes, que el arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997 vencería el 1º xx xxxxx de 2018, tal como ya lo había precisado el “Contrato de arrendamiento” del 23 de septiembre de

1999.

Lo tercero es que los firmantes dijeron que el monto de las inversiones realizadas por ESSO COLOMBIANA LIMITED en el predio Vacuum Concreto para edificar y poner en funcionamiento la estación de servicio INCOCENTRO fue la suma de $1.389.318.420. A pesar de su denominación el “documento” del 15 de febrero de 2000 equivale al “Acta de Entrega de Obras” que debía fijar “el valor exacto del arrendamiento” (parágrafo de la cláusula quinta, contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997).

Lo cuarto es que los firmantes reiteran que los dos contratos (el de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997 y el de “Arrendamiento” de 1999 “permanecen vigentes y en los términos pactados”, en las partes no modificadas por el “documento”. En realidad, el “documento” no hubiera podido modificar ninguno de los dos contratos, porque para ello hubiera sido necesario que las partes de todos ellos coincidieran (XXXXXX S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED). Sin embargo, incluso asumiendo tal coincidencia, el “documento” no hubiera modificado a ninguno de los contratos, puesto que simplemente precisa dos aspectos que el contrato de arrendamiento por escritura pública dejó abiertos (el plazo de vigencia, que era de 20 años “a partir de la terminación de las obras” y el canon del arrendamiento, que era la valoración de tales obras, en ambos casos según apareciera en el acta de entrega) y los supeditó a la realización de ciertas obras. Sobre la fecha de vencimiento no hay controversia, porque otro documento suscrito por las partes del contrato de arrendamiento por escritura pública, es decir el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 ya la había precisado (1 xx xxxxx de 2018) y el “documento” del 15 de febrero de 2000 simplemente la reitera.

Sobre el valor de las obras, que es el monto del canon pagado anticipadamente por ESSO COLOMBIANA LIMITED, lo mínimo que puede decirse es que esta última declara dicho valor en el “documento” de 2000 y que, si bien es posible (aunque muy improbable) que XXXXXX S.A. no haya tenido conocimiento de un documento suscrito por su representante legal

XXXX XXX XXXXXX XXXXXX, ello no quita que el “documento” del 15 de febrero de 2000 hace parte de los libros y papeles del comerciante ESSO COLOMBIANA LIMITED (art. 68 Código de Comercio), que fue aportado a este proceso por la parte actora y que la convocada no lo tachó de falso, aunque declara que en su sentir, le es “inoponible” (respuesta de RSM al hecho 3.14), que es cosa distinta.

Por lo tanto se trata de un documento auténtico según las voces del artículo

252.3 del Código de Procedimiento Civil y este Tribunal lo utilizará como insumo en su proceso de decisión. A pesar de sus deficiencias, ya advertidas, las cuales claramente reflejan “la confusión que imperó con relación a la distinción jurídica de las partes intervinientes en los contratos en comento” (según las voces de la parte convocada), el documento contiene un entendimiento sobre la naturaleza de las relaciones entre XXXXXX S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED que coincide con el que este Tribunal obtiene de la revisión de documentos suscritos por estas partes y precisa al menos un aspecto relevante, que es el valor del canon del arrendamiento acordado en el contrato por escritura pública 2437 de 1997.

Se reitera que este documento innominado no modificó en modo alguno el objeto del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis, aunque subsanó una omisión de las partes (XXXXXX S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED) que fue no haber suscrito el “Acta de Entrega de Obras” necesaria para establecer el valor del canon y el momento en que comenzaba a contarse el plazo veinteñal de vigencia del contrato.

3.3.6. “Cesión de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad XXXXXX

S.A. y la Esso Colombiana Limited” del 31 de octubre de 2002.

En el documento del encabezado XXXXXX S.A. manifestó que cedía y traspasaba a RSM a partir del 31 de octubre de 2003 (lo cual debe ser un error y el año correcto debió ser el 2002, teniendo en cuenta que en noviembre de 2002 XXXXXX S.A. vendió el inmueble Vacuum Concreto a RSM, como luego se verá) el contrato de arrendamiento celebrado con

ESSO COLOMBIANA LIMITED

“respecto del inmueble y el establecimiento de comercio donde funciona la Estación de Servicio ICOCENTRO (sic) xx xxxxxxx de la ESSO COLOMBIANA,… el cual se pactó por el término de cinco (5) años y seis (6) meses es decir del primero (1º) de Octubre de 1.999 hasta el treinta y uno

(31) xx xxxxx de 2.005”.

El documento está firmado por XXXX XXX XXXXXX XXXXXX, representante legal xx XXXXXX S.A. y por Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, representante legal de RSM. El espacio correspondiente al “arrendatario aceptante” (ESSO COLOMBIANA LIMITED) no está firmado, pero como el documento fue aportado a este proceso por EMC, que es la causahabiente de ESSO COLOMBIA LIMITED es razonable suponer que contó con su conformidad aunque no con su firma, y así habrá de entenderlo este Tribunal.

Esta cesión se refiere al “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 y no al contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997, como lo muestran las referencias al arrendamiento del establecimiento de comercio y al periodo de vigencia de cinco (5) años y seis (6) meses entre el 1º de octubre de 1999 y el 31 xx xxxxx de 2005. Por lo tanto, se tiene que no modifica ni pretendió modificar al aludido contrato de arrendamiento por escritura pública. Como el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 se refiere al “Contrato de Arrendamiento de Inmueble para Estación de Servicio” del 1º xx xxxxx de 1998 (ver encabezado del “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 y cláusula décima primera del mismo) es razonable suponer que RSM lo conoció, bien porque XXXXXX

S.A. le entregó copia con la demás documentación del negocio, bien porque al leer el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 (del cual era cesionario) se percató de la existencia del otro contrato de 1998 y, suponiéndolo relevante, le solicitó copia o explicaciones al respecto a su cesionario XXXXXX S.A. o a su co-contratante ESSO COLOMBIANA LIMITED. Sin embargo, aunque sea una suposición razonable, no hay evidencias al respecto en el acervo probatorio aportado a este proceso.

3.3.7. Escritura Pública 5112 del 19 de noviembre de 2002 de la Notaría Segunda (2ª) del Círculo de Bogotá.

Mediante esta escritura XXXXXX S.A. vendió a RSM el predio denominado Vacuum Concreto con la estación de servicios INCOCENTRO.

La cláusula cuarta del contrato de compraventa contenido en la escritura pública 5112 contiene el siguiente aparte que el Tribunal cita, por encontrarlo relevante:

“PARAGRAFO.- El inmueble descrito tiene vigente contrato de Arrendamiento a favor de ESSO COLOMBIANA LIMITED, en los términos de la escritura pública dos mil cuatrocientos treinta y siete (2.437) del veinticuatro (24) de Noviembre de mil novecientos noventa y siete (1.997) de la Notaría Veintiséis de Bogotá, registradad (sic) al Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 50S-206450, contrato que vence el primero (1o.) xx Xxxxx de dos mil dieciocho (2.018). En la fecha hace cesión del referido contrato a la sociedad compradora, con la debida aceptación del arrendatario”. (Negrillas del Tribunal). (No hay evidencia de la aceptación de ESSO COLOMBIANA LIMITED, pero como esta escritura fue aportada como prueba por EMC, causahabiente de ESSO COLOMBIA LIMITED, es razonable asumir que la cesión fue consentida por tal empresa).

Por lo tanto, mediante la cesión del 31 de octubre de 2002 XXXXXX S.A. cedió a RSM su posición en el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 (con referencia expresa a su vencimiento el 31 xx xxxxx de 2005) y mediante la escritura pública de compraventa 5112 del 19 de noviembre de 2002 XXXXXX S.A. cedió a RSM su posición en el contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997 (con referencia expresa a su vencimiento el 1º xx xxxxx de 2018). Por lo tanto las dos relaciones contractuales que había entre XXXXXX S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED subsistieron sin cambios entre esta última y RSM como arrendador.

Operó pues una cesión de las posiciones contractuales xx XXXXXX S.A. en favor de RSM, cesión ésta que fue conocida y a la postre aceptada por parte de EMC.

La cesión de contratos, como se sabe, es una forma de sustitución consistente en un acto jurídico por medio de la cual un contratante (cedente) hace que un tercero (cesionario) ocupe su lugar en el contrato, transmitiéndose tanto los derechos como las obligaciones derivadas del mismo, en todo o en parte.

Tenemos que la cesión de contrato es una figura aplicable a contratos bilaterales de tracto sucesivo o de ejecución instantánea con obligaciones pendientes para ambas partes y produce efectos entre el cedente y el cesionario desde que ésta se celebra, pero respecto del contratante cedido y de terceros solo produce efectos desde la notificación de la cesión o desde su aceptación por parte del contratante cedido en los contratos intuitu personae. El cesionario tiene en relación con el contratante cedido las mismas acciones, privilegios y beneficios que tenía el cedente; y el contratante cedido tiene frente al cesionario todas aquellas excepciones inherentes a la naturaleza y condiciones del contrato que tenía contra el cedente.

En resumen, el Tribunal encuentra que lo que sucedió en este caso fue que RSM adquirió la universalidad de la posición contractual que en los dos contratos referidos ostentaba XXXXXX S.A., situación ésta que fue conocida y consentida por EMC.

3.3.8. Documento innominado del 28 de febrero de 2003.

Mediante este contrato RSM y EMC acordaron prorrogar la vigencia del “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999.

En lo relevante, el contenido de este documento innominado es el siguiente:

 Mediante la escritura pública 2437 de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá XXXXXX S.A. arrendó a ESSO COLOMBIANA LIMITED12 el inmueble Vacuum Concreto “por el término de veinte (20) años y con

12 Este documento se refiere a la entidad arrendataria como “EXXONMOBIL” cuando en realidad previamente a 2003 los otros documentos aludían a ESSO COLOMBIANA LIMITED. Sin embargo, este uso extemporáneo no genera confusión puesto que EMC es la entidad sucesora de ESSO COLOMBIANA LIMITED.

un canon total por todo el término del contrato de MIL VEINTITRES MILLONES DE PESOS m/l. ($1.023.000.000), el cual fue pagado en forma anticipada por parte” del arrendatario. Nótese que el valor del canon mencionado no es el correspondiente al costo efectivamente incurrido por ESSO COLOMBIANA LIMITED de acuerdo con el documento innominado del 15 de febrero de 2000, sino el mismo estimado que aparecía en el contrato de arrendamiento por escritura pública 2437.

 Mediante el documento privado del 23 de septiembre de 1999 XXXXXX S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED acordaron adicionar al canon pagado en la escritura pública 2437 de 1997 la suma de trescientos setenta y nueve millones veinticinco mil ciento dieciocho pesos ($379.025.118).

 “Como contraprestación, al canon adicional pagado, mencionado en la cláusula anterior, XXXXXX S.A. concedió a EXXONMOBIL la operación de la estación de servicio ‘Incocentro’… por el término de cinco (5) años y seis (6) meses” a partir del 1º de octubre de 1999 y hasta el 00 xx xxxxx xx 0000 (xxxxxxxx xxxxxxx).

 Mediante escritura pública 5112 de 2002 XXXXXX S.A. vendió a RSM el inmueble Vacuum Concreto “y le cedió todos y cada (sic) de los contratos suscritos con EXXONMOBIL mediante documentos fecha (sic) treinta y uno (31) de octubre de dos mil dos (2002)” (cláusula cuarta).

 Mediante el documento que se reseña las partes acuerdan “prorrogar la vigencia del convenio de fecha veintitrés (23) de septiembre de mil novecientos noventa y nueve (1999) por cinco (5) años más” contados a partir del 31 xx xxxxx de 2005 y hasta el 31 xx xxxxx de 2010. “En virtud de esta prórroga del acuerdo, EXXONMOBIL gozará de manera exclusiva de la calidad de arrendataria, lo que implica la operación directa de la estación y el uso del inmueble con todas las actividades que desee realizar hasta el treinta y uno xx xxxxx de

dos mil diez (2010)” (negrillas del Tribunal).

 A cambio de esta prórroga EMC acordó pagar a RSM “como canon adicional” la suma de cuatrocientos veinte millones de pesos ($420.000.000).

 En todo lo demás continuaría vigente lo estipulado en la escritura pública 2437 de 1997 “y en el documento privado de fecha veintitrés

(23) de septiembre de mil novecientos noventa y nueve (1999)” (séptima).

En este documento quedan claros para el Tribunal varios puntos:

 Entre RSM (arrendadora) y EMC (arrendataria) hay dos relaciones jurídicas diferentes, cada una con su propio canon de arrendamiento y su propia vigencia.

 La primera, acordada en la escritura pública 2437 de 1997, versa sobre el inmueble Vacuum Concreto, contiene un canon que fue pagado anticipadamente y tiene una duración veinteñal.

 La segunda, contenida en el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999 “implica la operación directa de la estación y el uso del inmueble” por parte de EMC en todas sus actividades. Esta segunda relación, que hubiera vencido el 31 xx xxxxx de 2005, fue prorrogada por las partes por 5 años adicionales, hasta el 31 xx xxxxx de 2010, a cambio de lo cual EMC acordó pagar a RSM un canon de

$420.000.000. Por lo tanto este documento aclara que el objeto propio del “Contrato de Arrendamiento” de 1999, que lo diferenciaba del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997, era “la operación directa de la estación” de servicio INCOCENTRO, como ya quedó dicho.

 Por lo tanto la prórroga del 28 de febrero de 2003 no modificó el contrato de arrendamiento por escritura pública en ninguno de sus elementos esenciales (objeto, canon, plazo) sino que sólo afectó el

“Contrato de Arrendamiento” de 1999 en dos aspectos (plazo y canon de alquiler).

Éste es el último documento suscrito por ambas partes que obra en el expediente y que antecede al contrato de transacción del 6 xx xxxxx de 2008. Por lo tanto hasta esa fecha, las dos relaciones contractuales (la contenida en el contrato de arrendamiento mediante escritura pública 2437 de 1997 y la prevista en el “Contrato de Arrendamiento” de 1999 con sus prórrogas) entre RSM y EMC subsistieron.

3.3.9. Conclusión.

De este modo han sido precisados el alcance y la vigencia del contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis de Bogotá, y su relación con otros acuerdos entre las partes, particularmente el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999, que era el objeto de esta sección. Con anterioridad a 2008 las partes no habían subrogado el contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997, sino que éste se encontraba vigente hasta el 1º xx xxxxx de 2018 (de acuerdo con el parágrafo de la cláusula cuarta de la escritura pública 5112 de 2002 y varios otros documentos ya revisados).

3.4. La controversia entre las partes sobre la tenencia de la estación de servicio INCOCENTRO.

3.4.1. Antecedentes en los años 2007-2008.

En algún momento anterior al 13 xx xxxxxx de 2007 EMC solicitó a la Curaduría No. 1 de Bogotá una licencia de construcción para realizar ampliaciones, modificaciones y demoliciones en el inmueble conocido como Vacuum Concreto (antecedente 2 del contrato de transacción 6 xx xxxxx de 2008).

Esta licencia fue concedida y posteriormente impugnada por RSM, la cual consideraba que no hubiera debido concederse a EMC sin contar con el previo consentimiento de RSM.

En parte por esta razón el 13 xx xxxxxx de 2007 RSM informó a EMC por escrito que

“el Contrato de Arrendamiento de fecha (28) de Febrero de Dos Mil (sic) (2003), celebrado entre REPRESENTACIONES XXXXX XXXXX X XX X X. X

XXXXXXXXXX XX XXXXXXXX S.A. Con vencimiento el (31) Treinta y Uno xx Xxxxx de Dos Mil Diez (2.010) el susodicho contrato No será renovado al tenor de lo expresado en el numeral 2º del artículo 518 del Código de Comercio”.

Por lo anterior solicitó a EMC “revisar todas las cláusulas plasmadas en el contrato, para que realicen una correcta y oportuna entrega del inmueble (E/S INCOCENTRO) que consiste en el lote de terreno junto con las edificaciones, equipos, instalaciones y anexidades en el (sic) existentes”.

Como se vio arriba, el “contrato” de 00 xx xxxxxxx xx 0000 xxx xx xxxxxxxx xx xxxxxxxx por 5 años (hasta el 31 xx xxxxx de 2010) del “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1999. Como el contrato de arrendamiento por escritura pública 2437 del 24 de noviembre de 1997 de la Notaría Veintiséis vencería el 1º xx xxxxx de 2018 es claro que la decisión de no renovar contenida en la comunicación citada se refiere a “la operación directa” de la estación de servicio de que trataban el “Contrato de Arrendamiento” de 1999 y su prórroga del 28 de febrero de 2003 y no al arrendamiento del inmueble Vacuum Concreto regulado en el aparte respectivo de la escritura pública 2437 de 1997.

Posteriormente, en comunicación del 4 de septiembre de 2007 RSM reiteró que

“a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento entre REPRESENTACIONES SANTA XXXXX S. EN C. S. y EXXONMOBIL DE

COLOMBIA S.A., esto es el día treinta y uno (31) xx xxxxx de 2.010, el susodicho contrato no será renovado al tenor de lo expresado en el numeral

2º del artículo 518 del Código de Comercio”

Por lo anterior solicitó que “el inmueble objeto del contrato” le fuera restituido “en el mismo estado en que fue arrendado, salvo el deterioro natural por el uso legítimo del mismo”.

Esta carta evidencia que RSM entendía que el contrato que no sería renovado era exclusivamente el “Contrato de Arrendamiento” del 23 de septiembre de 1997, prorrogado el 28 de febrero de 2003, puesto que éste era el contrato que efectivamente vencía el 31 xx xxxxx de 2010, argumento que se ve confirmado por la segunda cita, puesto que si EMC debe restituir el inmueble “en el mismo estado en que fue arrendado” y se tratara del arrendamiento por escritura pública 2437 de 1997, EMC debería desmantelar la estación de servicio INCOCENTRO y remover las obras y mejoras hechas en la misma en cumplimiento del aludido contrato de arrendamiento por escritura pública, para poder restituirlo a RSM “en el mismo estado en que fue arrendado”. Pero es evidente que tal no podía ser la intención de RSM al pedir la devolución del inmueble (“E/S INCOCENTRO), sino que lo que pretendía era que éste le fuera devuelto en el estado en que fue arrendado el 23 de septiembre de 1999. Ésta fue la fecha en que le fue entregada a ESSO COLOMBIANA LIMITED la “operación directa de la estación”, según las voces del documento de prórroga del 28 de febrero de 2003, que constituye una interpretación legítima que las propias partes hicieron del objeto del contrato prorrogado.

3.4.2. Solicitud de conciliación, conciliación y transacción.

RSM presentó ante el CC AUTOMÓVIL CLUB la solicitud de convocatoria a una audiencia de conciliación. En el Acta de Conciliación que puso fin a la misma (de referencia 08-1167 del 0 xx xxxxx xx 0000) xxxxxx que

“El motivo de la conciliación consiste en llegar a un acuerdo sobre la indebida obtención y la imposibilidad de ejecución de las ampliaciones, modificaciones y demoliciones aprobadas en la licencia de construcción LC- 07-10547 18/12/07 actualmente impugnada y no resuelta la reposición) e igualmente llegar a un acuerdo frente a otros asuntos que rodean la