Bogotá D.C., nueve (9) de marzo de dos mil diez (2010)

X X X X X X X X X X X X X

Xxxxxx X.X., nueve (9) xx xxxxx de dos mil diez (2010)

Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral entre XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, de una parte, y CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., de la otra, respecto de las controversias derivadas del ““Contrato de Promesa de Compraventa San Remo II” de fecha 4 de diciembre de 2006, previo un recuento sobre los antecedentes y demás aspectos preliminares del proceso.

A. ANTECEDENTES

1. El Contrato origen de las controversias.

Las diferencias sometidas a conocimiento y decisión de este Tribunal se derivan del Contrato de Promesa de Compraventa San Remo II” de fecha 4 de diciembre de 2006 suscrito entre las partes.

2. El Pacto Arbitral.

1.- En el Contrato antes mencionado las partes pactaron arbitraje en la cláusula vigésima séptima (folio 6 del Cuaderno de Pruebas) en el cual está contenida la cláusula compromisoria, que a la letra señala:

“VIGÉSIMA SEPTIMA.-: CLAUSULA COMPROMISORIA- AUTENTICACION FIRMAS

27.01 Tribunal de Arbitramento-Toda controversia relativa a este contrato y a su ejecución o liquidación, se resolverá por un tribunal de arbitramento designado por la CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTA que se sujetará a lo dispuesto en los Códigos de Procedimiento Civil y de Comercio de acuerdo con las siguientes reglas:

a) El Tribunal estará integrado por uno o tres árbitros.

b) La organización interna del tribunal se sujetará a las reglas previstas para el efecto por el CENTRO DE ARBITRAJE Y

CONCILIACIÓN MERCANTILES DE LA CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ.

c) El tribunal decidirá en derecho.

d) El tribunal funcionará en Bogotá D.C., en el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN MERCANTILES DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ

e) El Contrato debe reconocerse notarialmente.

f) Para caso de menor cuantía será dirimido por un (1) árbitro.

g) Para caso de mayor cuantía será dirimido por 3 árbitros.”

3. El trámite del proceso arbitral.

3.1. La Solicitud de convocatoria de Tribunal Arbitral: El siete (7) xx xxxx de dos mil nueve (2009), XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, solicitó a través de apoderado judicial, la convocatoria de un Tribunal de Arbitramento para resolver las diferencias surgidas con la sociedad CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A. con ocasión del contrato antes mencionado.

3.2. Designación de los Árbitros: Según lo previsto en la cláusula compromisoria el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, mediante sorteo público realizado el día diecinueve (19) xx xxxx de dos mil nueve (2009), designó como árbitro único al doctor XXXXXXX XXXXXXXXXX XXXXXX para integrar este Tribunal; el Centro de Arbitraje le informó sobre su designación y el árbitro designado aceptó oportunamente el encargo a él realizado.

3.3. Instalación: Previas las citaciones surtidas de conformidad con lo establecido en la ley, el Tribunal de Arbitramento se instaló el dieciséis (16) xx xxxxx de dos mil nueve (2009), en sesión realizada en las oficinas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá en donde fijó su sede (Acta Nº 1, folios 46 a 48 Cuaderno Principal). Como Secretario fue designado el doctor XXXXXX XXXXXXX XXXXXXX, quien estando presente aceptó su designación, según consta en el acta referida.

3.4. Admisión de la demanda y notificación: Por auto No. 1 de dieciséis

(16) xx xxxxx de dos mil nueve (2009), el Tribunal de Arbitramento admitió la demanda y ordenó notificar personalmente a la parte convocada y correr traslado de ella en los términos de los artículos 428 y concordantes del C. de

P.C. (Acta No. 1). La admisión de la demanda fue notificada personalmente al representante legal de la convocada en el mismo día, a quien se le entregó una copia de la demanda con sus respectivos anexos.

3.5. Contestación de la demanda, presentación de la demanda de reconvención y su contestación: El día dos (2) de julio siguiente, dentro del término xx xxx, la sociedad convocada, a través de su apoderado judicial, contestó la demanda, presentó excepciones de mérito, solicitó pruebas y presentó demanda de reconvención. Sobre la demanda de reconvención el Tribunal se pronunció mediante auto de fecha trece (13) de julio siguiente (folios 68 y 69 del Cuaderno Principal), admitiéndola y ordenándole correr traslado al demandado por el término xx xxxx días (10), esta fue contestada en tiempo por el demandado en reconvención el día ventiocho (28) de julio de dos mil nueve (2009), mediante escrito en el cual contestó la demanda de reconvención, presentó excepciones de merito y solicitó pruebas.

3.8. Traslado de las excepciones: Los días veintinueve (29), treinta (30) y treinta y uno (31) de julio siguientes, se corrió traslado de las excepciones presentadas por las partes a la demanda inicial y a la demanda de reconvención, únicamente la parte convocante el día treinta y uno (31) de julio dos mil nueve (2009) presentó un escrito descorriendo el traslado.

3.9. Audiencia de conciliación: El día tres (3) de septiembre de dos mil nueve (2009), se surtió la audiencia de conciliación la cual se declaró fallida y el Tribunal ordenó continuar con el trámite arbitral, mediante auto de la misma fecha, el cual fue recurrido por el apoderado de la parte convocante, el cual fue confirmado por el Tribunal.

3.10. Honorarios y gastos del proceso: El día diez (10) xx xxxxxx de dos mil nueve (2009), se realizó la audiencia de fijación de gastos y honorarios, y estos fueron cancelados en tiempo por ambas partes en las proporciones que les correspondían.

3.11. Primera audiencia de trámite: El día tres (3) de septiembre de dos mil nueve (2009) (Acta No. 4), se surtió la primera audiencia de trámite, en la que se dio cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 147 del Decreto 1818 de 1998; en ella el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las partes, con fundamento en la Cláusula Compromisoria contenida en el contrato objeto del

presente trámite.

3.12. Instrucción del proceso:

3.12.1 Prueba documental: Con el valor que la ley les confiere, se agregaron al expediente los documentos aportados por la parte convocante relacionados en la demanda y que obran a folios 1 a 29 del Cuaderno de Pruebas y que se relacionan en la contestación de la demanda de fecha dos

(3) de julio de dos mil nueve (2009) que obra a folios 57 a 61 del Cuaderno Principal. En el escrito de contestación de la demanda de reconvención, ni en el escrito que descorrió traslado de las excepciones fueron aportadas pruebas documentales.

3.12.2 Testimonios: Fueron recibidos los testimonios de los señores XXXXXX XXXXXXX, XXXXXX XXXXXX XXXXXXX, XXXXXXXX XXXXX XXXXXXX, XXXXX XXXXXXXXXX, XXXXXXX XXXXXXXXXX, XXXXXX XXXXX y XXXX XXXXXXX XXX XXX (Acta No. 5, dieciséis (16) de septiembre de dos mil nueve (2009) folios 105 a 117 del Cuaderno Principal No. 1), en esta fecha se ordenó la incorporación al expediente de un documento aportado por el señor XXXXXXX XXXXXXXXXX del mismo se corrió traslado a las partes por el término xx xxx, contra el auto que ordenaba la incorporación de la prueba mencionada el apoderado de la parte convocante interpuso recurso de reposición, el Tribunal confirmó la providencia antes mencionada.

De las transcripciones correspondientes se corrió traslado a las partes quienes guardaron silencio.

El apoderado de la parte convocante presentó el desistimiento del testimonio de la señora XXXXX XXXXXX, el cual fue aceptado por el Tribunal mediante auto de fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil nueve (2009)

3.12.3 Dictámenes Periciales.

3.12.3.1 Dictamen Pericial Financiero y Contable, El dictamen pericial fue rendido por la perito Contadora XXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, el día treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009) (folios 195 a 202 del Cuaderno de Pruebas No. 1), y del cual se corrió traslado a las partes mediante auto de fecha cinco (5) de octubre de dos mil nueve (2009), y

dentro de este término el apoderado de la parte convocante presentó un escrito mediante el cual objetaban los honorarios de la perito y se solicitaban aclaraciones y complementaciones del dictamen, la parte convocada guardó silencio dentro del traslado anterior y el Tribunal procedió a negar la objeción de los honorarios y decretó las aclaraciones y complementaciones solicitadas.

El día nueve (9) de octubre de dos mil nueve (20009), el apoderado de la parte convocante, presentó un escrito solicitando se dé trámite a la objeción de los honorarios, por lo cual el Tribunal procedió a revocar el aparte del auto en el que negaba la objeción y corrió el traslado correspondiente, guardando silencio dentro del mismo el apoderado de la parte convocada. La objeción a los honorarios fue negada mediante auto de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil nueve (2009).

El día cinco (5) de noviembre de dos mil nueve (2009) (folios 203 a 307 del Cuaderno de Pruebas No. 1), se radicó el escrito mediante el cual se rendían las aclaraciones y complementaciones decretadas, del mismo mediante auto de la misma fecha se corrió traslado a las partes guardando estas silencio dentro del término de traslado. Encontrándose por fuera del término xx xxx fue presentado un escrito de objeción por error grave con base en un escrito de nulidad, el cual fue decidido por el Tribunal denegándose y no dándole trámite a la objeción presentada por extemporánea por los fundamentos expresados en el acta No. 9 de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil nueve (2009) (folios 201 a 214 del Cuaderno Principal)

3.12.3.2. Dictamen Xxxxxxxx rendido por el Ingeniero Civil, El dictamen pericial fue rendido por el perito Ingeniero Civil XXXX XXXXXXX XXXXXXXX, el día treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009) (folios 176 a 194 del Cuaderno de Pruebas No. 1), y del cual se corrió traslado a las partes mediante auto de fecha cinco (5) de octubre de dos mil nueve (2009), y dentro de este término el apoderado de la parte convocante presentó un escrito mediante el cual objetaba los honorarios xxx xxxxxx y se solicitaban aclaraciones y complementaciones del dictamen, la parte convocada guardó silencio dentro del traslado anterior y el Tribunal procedió a negar la objeción de los honorarios y decretó las aclaraciones y complementaciones solicitadas por el apoderado de la convocante.

El día nueve (9) de octubre de dos mil nueve el apoderado de la parte Convocante, presentó un escrito solicitando se dé trámite a la objeción de los honorarios, por lo cual el Tribunal procedió a revocar el aparte del auto en el

que negaba la objeción y corrió el traslado correspondiente guardando silencio dentro del mismo el apoderado de la parte Convocada. La objeción a los honorarios fue negada mediante auto de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil nueve (2009).

El día cinco (5) de noviembre de dos mil nueve (2009), se radicó el escrito mediante el cual se rendían las aclaraciones y complementaciones decretadas, del mismo mediante auto de la misma fecha se corrió traslado a las partes guardando estas silencio dentro del término de traslado. Encontrándose por fuera del término xx xxx fue presentado un escrito de objeción por error grave con base en un escrito de nulidad, el cual fue decidido por el Tribunal denegándose y no dándole trámite a la objeción por error grave presentada al resultar extemporánea por las razones contenidas en el acta No. 9 de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil nueve (2009) (201 a 214 del Cuaderno Principal).

3.12.4 Inspección Judicial:

Se práctico la diligencia en fecha dieciocho (18) de septiembre de dos mil nueve (2009) (folio 123 a 130 del Cuaderno Principal No. 1). Se realizó la inspección al apartamento objeto de las diferencias objeto del presente Tribunal, en la misma se presentaron varios escritos, de estos solo fue admitido uno como prueba y este se puso a disposición de las partes, estas guardaron silencio dentro del traslado conferido.

3.12.5. Interrogatorio de Parte

El día dieciocho (18) de septiembre de dos mil nueve (2009), fue practicado el correspondiente interrogatorio de parte del representante legal de la parte convocante doctor XXXXXX XXXXXXX XXXXX, (Acta No. 7 folios 123 a 130 del Cuaderno Principal No. 1), en el desarrollo de la diligencia encontrándose presente la parte convocante esta reconoció el contenido y autenticidad de los documentos aportados por el representante legal de la parte convocada.

En relación con el interrogatorio de parte de la convocante, el apoderado de la parte convocada lo desistió en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil nueve (2009), siendo aceptado dicho desistimiento en la misma fecha por el Tribunal.

3.12.6 Cierre de etapa Probatoria.

En audiencia de fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2009), se declaro el cierre de la etapa probatoria una vez prácticadas la totalidad de las pruebas por el Tribunal, las partes guardaron silencio una vez notificada la anterior providencia.

3.13. Alegatos de Conclusión.

Recaudado así el acervo probatorio, el Tribunal en sesión xx xxxx (10) de diciembre de dos mil nueve (2009), surtió la audiencia de alegaciones, en la que cada uno de las apoderados de las partes formularon oralmente sus planteamientos finales y únicamente la apoderada de la parte Convocada entregó un memorial con el resumen de los mismos que forma parte del expediente. Este laudo se referirá, en el análisis de cada tema, a las argumentaciones expuestas por las partes en tal oportunidad.

4. Término de duración del proceso.

Conforme lo dispuso el Tribunal al asumir competencia, el término de duración de este proceso es de seis (6) meses contados a partir de la fecha de finalización de la primera audiencia de trámite, según lo dispone el artículo 14 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

La primera audiencia de trámite se inició y finalizó el tres (3) de septiembre de dos mil nueve (2009) (Acta No. 4). Por solicitud de las partes el proceso se suspendió durante las siguientes fechas:

Del once (11) de diciembre de dos mil nueve (2009) al veinte (20) de enero de dos mil nueve (2009), ambas fechas inclusive (41 días).

En total el proceso se ha suspendido durante 41 días, con lo cual el término va hasta el día veinte (20) xx xxxxx de dos mil diez (2010), por tanto el Tribunal se encuentra dentro de la oportunidad legal para proferir el presente laudo.

5. Presupuestos Procesales y nulidades sustanciales.

El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos indispensables para la validez del proceso arbitral y que las actuaciones procesales se desarrollaron con observancia de las previsiones legales; no se advierte causal alguna de nulidad y por ello puede dictar Laudo de mérito, el cual se profiere en derecho.

5.1. Demanda en forma: Tanto la demanda inicial como la demanda en reconvención cumplieron los requisitos exigidos por el artículo 75 del C. de P.

C. y normas concordantes, y por ello, en su oportunidad, el Tribunal las sometió a trámite.

5.2. Competencia: Conforme se declaró por Auto de tres (3) de septiembre de dos mil nueve (2009) proferido en la primera audiencia de trámite, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las partes de la referencia con base en la claúsula decimo séptima del “Contrato de Promesa de Compraventa San Remo II” de fecha 4 de diciembre de dos mil seis (2006).

5.3. Capacidad: Tanto la parte convocante como la convocada son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna al efecto; las diferencias surgidas entre ellas, sometidas a conocimiento y decisión por parte de este Tribunal, son susceptibles de definirse por transacción y, además, por tratarse de un arbitramento en derecho, han comparecido al proceso por conducto de sus representantes legales y de sus apoderados, debidamente constituidos y así reconocidos en el curso del presente trámite.

5.4 Nulidades sustanciales: El Tribunal tampoco encuentra ninguna causal para decretar la nulidad del Contrato de Promesa de Compraventa San Remo II” de fecha 4 de diciembre de 2006 y lo encuentra ajustado a las previsiones legales, a propósito de su validez y eficacia jurídica.

6. Partes Procesales.

6.1. Convocante: Es el señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX,

mayor de edad e identificado con la cedula de ciudadanía No. 79.444.921,

vecino de la ciudad de Bogotá.

6.2. Convocada: CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., sociedad colombiana de la especie de las anónimas, de acuerdo con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido el día diez (10) xx xxxxxx de dos mil nueve (2009) por la Cámara de Comercio de Bogotá, agregado al expediente a folios 84 y 85 del Cuaderno Principal, Esta persona jurídica fue constituida mediante Escritura Pública Nº 3125 del dieciséis (16) de julio de mil novecientos noventa y uno (1991) de la Notaría 37 de Bogotá. Tiene su domicilio en la ciudad de Bogotá D.C. y su representante legal es el Gerente, cargo que a la fecha de la certificación ejerce el doctor XXXXXX XXXXXXX XXXXX.

7. Apoderados judiciales.

Por tratarse de un arbitramento en derecho, por cuanto así se estipuló en la cláusula compromisoria, las partes comparecen al proceso arbitral representadas por abogados; la parte convocante por el doctor XXXXXXXX XXXXX XXXXXX, y la parte convocada por el doctor XXXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXX, quien posteriormente sustituyó el poder a la doctora XXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXX. La personería de estos mandatarios fue reconocida oportunamente por el Tribunal.

8. Pretensiones de la parte convocante.

La parte convocante en la demanda a folio 5 del Cuaderno Principal formuló las siguientes pretensiones:

”PRIMERA: Que se declare por parte del tribunal que la sociedad CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., incumplió el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, suscrito en fecha cuatro (4) de diciembre de 2006 con mi representado el señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, sobre el inmueble que es el Apartamento tipo loft, Dublín 126 y el Garaje 52 del Edificio SAN REMO II, sometido al Régimen de Propiedad Horizontal distinguido en la nomenclatura urbana de Bogotá con el número CIENTO SESENTA Y CINCO NOVENTA Y NUEVE (165-99) DE LA CARRERA CINCUENTA Y UNA

(51) (dirección de la licencia) y/o CIENTO SESENTA Y CINCO NOVENTA Y NUEVE (165-99) DE LA CARRERA CIENCUANTA Y CUATRO (54) (dirección nueve), cuyos linderos generales y

especiales y dimensiones particulares son las que le parecen (sic) en la Escritura 3251 del 31 xx xxxx de 2007 de la Notaria 45 del Circulo de Bogotá, así como las zonas y bienes comunes, esenciales, no esenciales, infraestructura eléctrica y las obras civiles asociadas, en sus planos anexos. Matrícula Inmobiliaria No. 50N-20516911., por las razones señaladas en los hechos de esta solicitud.

SEGUNDA: Que como consecuencia del señalado incumplimiento, se declare resuelto el mentado Contrato de Compraventa.

TERCERA: Que igualmente y como consecuencia del incumplimiento se condene a (sic) sociedad CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., al pago de los perjuicios recibidos por mi representado, en forma íntegra y completa de conformidad al monto que se establezca pericialmente.

CUARTA: Que a la sociedad CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A.,

por no cumplir con lo pactado, se le condene a que devuelva a mi poderdante los dineros que este les canceló como se dijo: Por el precio del inmueble la suma de NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS DIESISEIS PESOS ($99’216.000,00) (sic) M/CTE.,

más la suma de de (sic) DOS MILLONES UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES PESOS ($2’001.683,00) M/CTE., consignada

para acabados, con sus correspondientes intereses e indexación respectiva.

QUINTA: Que la misma forma y como consecuencia del incumplimiento se condene a la sociedad (sic) CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., a que pague a mi poderdante la suma de QUNCE (sic) MILLONES DE PESOS ($15.000.000) M/CTE,

correspondiente a las arras (Xxxxxxxx XXXXXXXX TERCERA del contrato de promesa de compraventa)

SEXTA: Que se condene en las costas del presente proceso así como en las respectivas agencias en derecho a la sociedad CONSTRUCIONES SANTA XXXXX S.A.”

9. Hechos de la demanda.

La parte convocante fundamenta sus pretensiones en los hechos que relacionan en la demanda, a folios 2 a 4 del Cuaderno Principal No. 1, estos son:

“1.- Mi mandante XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, es una persona natural mayor de edad domiciliado y residente en Bogotá.

2.- La sociedad CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., es una empresa con domicilio principal en esta ciudad, constituido mediante Escritura Pública 3.125 de fecha 16 de Julio de 1.991 y posee la Matricula 00465127, de la Cámara de Comercio de Bogotá.

3.-El día cuatro (4) de diciembre de 2006 entre mi poderdante XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX y la sociedad CONSTRUCCIONES SANTA

SOFIA S.A., con domicilio principal en esta ciudad, representada legalmente por el señor XXXXXX XXXXXXX XXXXX, como PROMITENTE VENDEDORA, se firmó un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA,

sobre el inmueble que es el Apartamento tipo loft, Dublín 126 y el Garaje 52 del Edificio SAN REMO II, sometido al régimen de Propiedad Horizontal distinguido en la nomenclatura urbana de Bogotá con el número CIENTO SESENTA Y CINCO NOVENTA Y NUEVE (165-99) DE LA

CARRERA CINCUENTA Y UNA (51) (Dirección de la licencia) y/o CIENTO SESENTA Y CINCO NOVENTA Y NUEVE (165-99) DE LA CARRERA

CINCUENTA Y CUATRO (54) (dirección nueva) inmueble comprendido dentro de los siguientes linderos:

APARTAMENTO XXXXXX 000:

NORTE: Con circulación y vacio sobre zona común de aislamiento contra San Xxxxxxxx.

SUR: Con vacio sobre zona de circulación vehicular.

ORIENTE: Muro común al medio con apartamento Dublín 127. OCCIDENTE: Muro común al medio con apartamento Dublín 125. CENIT: Con apartamento de por medio con el semisótano común del edificio.

GARAJE No. 52 CUBIERTO SIN SERVIDUMBRE:

NORTE: Con circulación comunal vehicular. SUR: Con garaje comunal No. 44 ORIENTE: Con garaje No. 53.

OCCIDENTE: Con muro divisorio Zonas comunes.

CENIT: Con placa comunal al medio con apartamento Loft. Dublín 124. NADIR: Con placa comunal contra terreno de propiedad comunal.

Y cuyas demás especificaciones especiales respecto a dimensión, áreas y linderos generales son los que aparecen en la promesa de compraventa ya mencionada.

4.-El precio total del inmueble que corresponde al monto del contrato fue la suma de NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS DIESISEIS

PESOS ($99`216.000,00) (sic) M/CTE, que mi poderdante pago a la PROMITENTE VENDEDORA que es la sociedad citada en su totalidad más la suma de DOS MILLONES UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y

TRES PESOS ($2`001.683.00) M/CTE por el inmueble de que trata el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA precitado.

Lo anterior significa que mi representado ha cancelado a la sociedad CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., la suma de CIENTO UN MILLONES DOSCIENTOS DIECISIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y

TRES PESOS ($101.217.683) M/CTE, por el inmueble de que trata el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA precitado.

5.-Mi poderdante, como promitente comprador, cumplió el contrato de promesa, realizando los pagos acordados en forma puntual.

6.-En la clausula “DECIMA TERCERA-ENTREGA DEL INMUEBLE”, del

contrato de promesa, numeral “13.01”, se estipulo: “Entrega real y material del inmueble prometido en venta, la hará EL PROMITENTE VENDEDOR el día de la firma de la escritura de Compraventa correspondiente.”

7.-En el numeral “13.02” de la cláusula “DECIMA TERCERA-del señalado contrato se estipuló: “Conexión de servicios públicos-Prórroga fecha firma escritura de compraventa-Si en la fecha no se pudiera hacer entrega por no haber sido liquidados por las entidades oficiales correspondientes los servicios de agua, luz, o por cualquier causa ajena a los constructores acuerdan desde ya las partes en prorrogar a partir

de la fecha fijada en ésta promesa, previa ampliación del plazo por escrito, por el término de 10 calendario, la entrega del inmueble a la misma hora y día fijados y así sucesivamente, hasta que las respectivas empresas liquiden las instalaciones correspondientes, y/o se solucionen las causas que impidan que EL PROMITENTE VENDEDOR entregue el inmueble” y en el numeral 13.05 se pacto “Entrega de Zonas comunes- Las zonas comunes serán entregados según Art. 24 de la ley 675 de 2001”

8.-En el numeral “16.02” de la clausula “DECIMA SEXTA” del indicado Contrato de Promesa de Compraventa dice que: “El edificio del cual forma parte el inmueble que se vende cumple con todas las obras de urbanismo, conexiones y acometidas para servicios públicos como el lleno de los requisitos técnicos correspondientes”.

9.-Asi mismo en la cláusula “VIGÉSIMA SEXTA-ACTA DE RECIBO Y

SATISFACCIÓN del INMUEBLE”, se indico “Será requisito indispensable para la firma de la escritura de compraventa que solemnice la presente promesa de compraventa, la firma del “Acta de recibo del inmueble” con el fin de cumplir con todos los trámites pertinentes legales”

La firma la (sic) CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., no cumplió el contrato de promesa que suscribió con mi poderdante, concretamente nunca ha tenido el inmueble en condiciones de poder entregarlo y por ello no fue posible la suscripción del ACTA de RECIBO a SATISFACCIÓN DEL INMUEBLE. Y por lo que no se corrió la escritura como se convino en el punto 9.01 esto es el día 31 xx xxxxxx de 2007 y mucho menos hizo entrega del inmueble prometido en venta (CLAÚSULA DECIMA TERCERA DEL CONTRATO)

10.-En este momento el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa del que trata esta solicitud, está en posesión de la firma citada, y la entrega y recibo a satisfacción del inmueble ha sido imposible de firmar, ya que el mismo no se encuentra de conformidad a lo ofrecido, los materiales que se utilizaron en la construcción son de pésima calidad y no de la ofrecida, prometida y que se exhibió en el apartamento modelo, adolece el mismo de terminados siquiera aceptables, las instalaciones eléctricas se encuentran, ubicadas en los closet de ropas, lo que atenta contra las mínimas normas de seguridad, es decir las obras son inestables, adicionalmente, las condiciones las

condiciones de instalación de las redes de servicios públicos no esta (sic) dentro de las exigencias legales de los calentadores del apartamento y de los otros apartamentos del edificio es anti-técnica, y ha (sic) causado incidentes a los moradores, a todo esto hay que agregar que los bienes y áreas comunes, no se encuentran concluidas, por esa razón, solo hasta el día 23 de febrero de 2009, la administración y la junta de administración, recibieron parcialmente las áreas comunales, pero con cerca de veinte (20) pendientes que la constructora se comprometió a tener realizados en el mes xx xxxxx de 2009, pero que ya dijeron solo podrían concluir del año en curso. Las acometidas y los contadores de energía y agua, para la fecha en que se deba firmar la escritura y entregarse el inmueble prometido en venta, no se encontraban culminados ni debidamente radicadas las solicitudes ante las entidades correspondientes. El diseño atenta contra la mala calidad entre otros, de que dan cuenta las personas que ya recibieron, daña la imagen del bien, y lo han desvalorizado, especialmente por el interés del PROMITENTE COMPRADOR (mi poderdante) de comercializarlo, pues ese era su deseo. Por todo lo mencionado, la PROMITENTE VENDEDORA, bien causándole perjuicios tanto materiales como xxxxxxx a mi mandante.

11.-Por el incumplimiento señalado, esto es no entregarle el bien en las circunstancias de modo, tiempo y lugar, y en las condiciones calidades y características ofrecidas, desea mi mandante resolver el contrato y que le sean devueltos los dineros cancelados, los que tienen la calidad xx xxxxx, que se devuelvan doblados como es xx xxx con sus correspondientes intereses e indexación y se le paguen los perjuicios recibidos.

12.-En la cláusula VIGÉSIMA SEPTIMA del contrato suscrito por las partes aquí mentadas, se pactó CLAUSULA COMPROMISORIA en la que en el numeral 27.01 rezá (sic):”Tribunal de Arbitramento-Toda Controversia relativa a este contrato y a su ejecución o liquidación, se resolverá por un tribunal de arbitramento designado por la CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTA que se sujetará a los (sic) dispuesto en los Códigos de Procedimiento Civil y de Comercio de acuerdo a las siguientes reglas:

a) El Tribunal estará integrado por uno o tres árbitros.

b) La organización interna del tribunal se sujetará a las reglas previstas

para el efecto por el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN MERCANTILES DE LA CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ.

c) El tribunal decidirá en derecho.

d) El tribunal funcionará en Bogotá D.C., en el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN MERCANTILES DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ

e) El Contrato debe reconocerse notarialmente.

f) Para caso de menor cuantía será dirimido por un (1) árbitro.

g) Para caso de mayor cuantía será dirimido por 3 árbitros.”

10. Excepciones de mérito formuladas por la parte convocada contra la demanda.

El apoderado de la sociedad convocada en la contestación de la demanda, a folios 77 a 97 del Cuaderno Principal No. 1, formuló las siguientes excepciones de mérito:

“

1. AUSENCIA XX XXXX EN EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES.

2. INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE ACTORA.

3. EXCEPCION PROHIBICIÓN DEL VENIRE CONTRA FACTUM PROPIUM.

4. IMPROCEDENCIA PARA CONDENAR AL PAGO DE LAS ARRAS.”.

11. Pretensiones de la parte convocada contenidas en la demanda de reconvención.

La parte convocada en la demanda de reconvención que obra a folios 62 a 63 del Cuaderno Principal formuló en su demanda de reconvención las siguientes pretensiones:

“1. Que el reconvenido XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, de manera injustificada se ha negado a recibir el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa que las partes suscribieron y que se acompaña en la demanda principal y en la contestación de la demanda.

2. Que como consecuencia de la anterior declaración, el demandado está obligado a recibir el inmueble y a suscribir la correspondiente

escritura de promesa de compraventa, dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la providencia que así lo decida o dentro del plazo que para tal efecto se fije.

3. Que igualmente está obligado el señor XXXXXX XXXXXX XXXXX XXXXXXXX a pagar los perjuicios y costos causados a mi mandante, según lo que se establezca pericialmente.

4. Se condene en costas y agencias en derecho al reconvenido.”

12. Hechos de la demanda de reconvención.

La parte convocada fundamenta sus pretensiones en los hechos que relacionan en la demanda de reconvención, que obran a folio 64 del Cuaderno Principal No. 1, estos son los siguientes:

“1.Habiendo sido el demandado en reconvención XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX requerido para recibir el inmueble y proceder a su escrituración, se negó de manera injustificada.

2. Que los hechos alegados no son de la entidad como para declarar incumplido el contrato de promesa de compraventa y mucho menos para negarse a recibir.

3. Que como consecuencia de la anterior negativa, mi mandante ha tenido que sufragar los costos de mantenimiento del inmueble y asumir los gastos que solo correspondería al señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX.”

13. Excepciones de mérito formuladas por la parte convocante contra la demanda de reconvención.

La parte convocante propuso las siguientes excepciones las cuales aparecen a folios 74 a 75 del Cuaderno Principal No. 1.

“1. INEXISTENCIA DE LA NEGATIVA INJUSTIFICADA A RECIBIR EL INMUEBLE.

2. INEXISTENCIA DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL Y AUCENCIA (sic) DE LA RELACION CAUSAL.

3. GENERICAS.”

14. Audiencia xx Xxxxx.

La audiencia xx xxxxx se fijó mediante auto proferido el primero (1) xx xxxxx de dos mil diez (2010), para el día nueve (9) xx xxxxx de dos mil diez (2010).

B. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

1. LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL.

Considera el Tribunal que tal como se definió en la primera audiencia de trámite, las partes en las contestaciones de las respectivas demandas, propusieron a través de sus apoderados medios exceptivos, pero no realizaron ninguna manifestación destinada a controvertir la competencia del Tribunal, por cuestiones de fondo ni procedimentales.

De igual forma no interpusieron ningún recurso en relación con la competencia del Tribunal.

2. El CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.

Tal como se dispuso anteriormente, el Tribunal de Arbitramento no encuentra sustento para declarar la nulidad del contrato de promesa de compraventa de inmueble de carácter civil, regulado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Este contrato es bilateral, oneroso, conmutativo, principal y solemne.

Es bilateral, a la luz de lo establecido en el artículo 1496 del Código Civil, en la media que las partes se obligan recíprocamente.

Es oneroso, ya que tiene “tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio de otro”; por medio de este contrato las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa futuro, que los obliga, y que por lo tanto tiene utilidad y beneficio recíproco.

Es conmutativo, ya que ambas partes se obligan a hacer una cosa “que se mira como equivalente” a lo que la otra parte debe hacer. En este caso, la obligación es idéntica para ambos, y es la de concurrir a una notaria para

otorgar la escritura pública, con el fin de perfeccionar la compraventa del inmueble prometido.

Es principal, ya que el contrato de promesa de compraventa, a términos del artículo 1499 del Código Civil, “subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención”.

Y es solemne, ya que el contrato de promesa de compraventa de inmueble, en materia civil, está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, como lo es la necesidad de que conste por escrito.

Al ser la promesa un contrato, como cualquier contrato debe cumplir con lo exigido por el artículo 1502 del Código Civil, esto es: a) capacidad, b) consentimiento libre de vicios, c) objeto lícito y d) causa lícita.

Adicionalmente, la promesa de compraventa de inmueble, de carácter civil, debe cumplir con los requisitos expresamente señalados en los numerales 1º a 4º del artículo 00 xx xx Xxx 000 xx 0000, xxxx xx:

1. Que la promesa conste por escrito; dicho escrito puede ser a través de un documento público o privado,

2. Que el contrato de promesa de compraventa de inmueble no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil;

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse la compraventa prometida.

El contrato objeto de análisis cumple con las disposiciones legales vigentes y antes referidas.

3. ANALISIS DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA INICIAL.

A continuación el Tribunal procederá a analizar las pretensiones de la demanda, las cuales de conformidad a su estructuración, son consecuenciales de la prosperidad de la pretensión primera relativa al incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, objeto de análisis por parte del Tribunal.

3.1. Análisis de la pretensión primera.

La pretensión primera alega que la sociedad convocada, incumplió el contrato de promesa de compraventa de fecha cuatro (4) de diciembre de dos mil seis (2006), por las razones alegadas en los hechos de la demanda. El Tribunal analizará las pruebas practicadas o aportadas dentro del presente proceso: El dictamen pericial rendido por el perito Ingeniero XXXX XXXXXXX XXXXXXXX, la inspección judicial practicada el día dieciocho (18) de septiembre de dos mil nueve (2009) (folios 123 a 130 del Cuaderno Principal (1), dentro del presente proceso y a las declaraciones rendidas por los testigos XXXXXX XXXXXXX, XXXXXX XXXXXX XXXXXXX, XXXXXXXX XXXXX XXXXXXX, XXXXX XXXXXXXXXX, XXXXXXX XXXXXXXXXX, XXXXXX XXXXX, x XXXX XXXXXXX XXX XXX. (Folios 138 a 169 del

Cuaderno de Pruebas).

Análisis de las pruebas relativas a la pretensión primera.

Sea lo primero establecer que las pruebas testimoniales, aportadas por el convocante, no fueron uniformes en el sentido de calificar el inmueble como no apto para ser recibido por el promitente comprador, ya que la señora XXXXXX XXXXX, afirma “las esquineras mal terminadas, donde empataban los guardaescobas muy mal terminado todo“ y al mismo tiempo en su testimonio manifestó “Porque la sala principal es un ventanal muy grande, muy hermoso, en la entrada uno ve que el apartamento es muy hermoso” Preguntada “El apartamento le gustó?” respondió “sí señor” (Folio 164 del Cuaderno de pruebas). Dicho lo anterior, debe destacarse que aquellos testigos que son propietarios, arrendatarios, o de uso de inmuebles en el mismo conjunto, declaran que ellos habitaron desde un primer momento el inmueble de su propiedad, de arrendamiento o de uso, desde la fecha en que se terminó el edificio lo cual plantea que difícilmente éste hubiese sido el único apartamento con problemas estructurales y/o locativos calificables para un incumplimiento total del contrato. Adicionalmente estas pruebas son desvirtuadas en su totalidad, tanto por el dictamen pericial rendido por el Ingeniero XXXX XXXXXXX XXXXXXXX, como por los hechos verificados durante la inspección judicial llevada a cabo el día dieciocho (18) de septiembre de dos mil nueve (2009). El Tribunal considera basado en los anteriores hechos, que el inmueble a la fecha de la inspección judicial, se encontraba en plena capacidad de ser recibido, ocupado y habitado para el fin materia de la compraventa, cual era vivienda familiar.

Análisis especial debe hacerse sobre el archivo fotográfico presentado por un testigo del accionante, donde se observan algunos imperfectos. Este registro se incorpora al proceso en las cartas que el accionante enviara a la sociedad vendedora en fechas 5 y 15 de enero de dos mil ocho (2009) (Folios 121 y

122 del Cuaderno Principal). Estas fotografías y las cartas explicativas sirvieron de base para hacer el recorrido de inspección por el inmueble llegándose a la conclusión, que para el día de la inspección judicial el inmueble se encontraba en perfecto estado de habitabilidad.

De igual forma en las siguientes pruebas que obran en el expediente: a) el documento de conformidad de las instalaciones eléctricas (folios 44 y 42 del Cuaderno de Pruebas), b) el Certificado de instalaciones de gas (Folio 55 del Cuaderno de Pruebas) y c) la comunicación de fecha 18 de diciembre de dos mil siete (2007) remitida por Industrias Haceb a la convocada, se expresa el cumplimiento de las condiciones de cada una de las instalaciones cumplen con las disposiciones técnicas para su uso.

Vale la pena también tener en cuenta que en el informe de verificación No. 08-419, la Secretaria de Hábitat de la Alcaldía de Bogotá expresó que:

“Durante la diligencia enajenadora que los anteriores hechos corresponden a aspectos que deben ser atendidos como labor de postventas …Respecto a la inconformidad por parte del Xx. Xxxxxxxx, relacionada con la localización de tomacorrientes y salidas de señal de televisión, sobre los muros donde se encuentran dispuestos los closets, se tiene que revisada la información contenida en la carpeta número 22541 correspondiente a la radicación de Documentos número 400020060419 del 31 de octubre de 2006 otorgada a la sociedad CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., para anunciar y/o enajenar cincuenta y ocho (58) apartamentos que conforman el proyecto SAN REMO II, los planos del citado proyecto no hacen referencia alguna a la localización de tomacorrientes y salidas de señal de televisión, por tanto, sobre la disposición de estos puntos eléctricos dentro de las áreas de los closets, este Despacho no puede atribuir desmejoramiento de especificaciones incurrido por la sociedad enajenadora…En este orden de ideas y dado por una parte, que la sociedad enajenadora atendió los aspectos referentes a labores postventas sobre el apartamento D-126 denunciados por el Xx. XXXXXXXX y por otra, que en razón a que no se ha adelantado la transferencia de dominio del citado inmueble, este

despacho no puede atribuir responsabilidad alguna a la sociedad enajenadora CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., sobre el ejercicio de la actividad de enajenación del inmueble, por el presunto desmejoramiento de las especificaciones contenidas en los planos arquitectónicos del proyecto SAN REMO II, considerándose pertinente recomendar el archivo de la presente actuación administrativa.. Finalmente, se indica que de llegar el Xx. Xxxxxxxx al suscribir la correspondiente Escritura de Compraventa del Apartamento D-416 y recibir el inmueble, en el evento que se presente algún tipo de requerimiento que deba ser atendido como labor de postventas dentro de los términos de garantía ofrecidos por la sociedad enajenadora, recomendamos al señor XXXXXXXX acudir en primera instancia a dicha sociedad, para que sean solucionados los nuevos hechos. Lo anterior en razón a la disposición que ha mostrado ante este Despacho la sociedad enajenadora, en brindar atención oportuna a sus clientes. (Folios 35 a 38 del Cuaderno de Pruebas).

Por las razones expuestas en el presente capítulo, no prosperará está pretensión primera, tal como se desarrollará en el acápite de análisis de las excepciones presentadas por la parte convocada.

3.2. Análisis de la pretensión Segunda.

Es claro que el estado del inmueble, repetimos, a la fecha de la inspección judicial y del peritazgo se encontraba en plenas condiciones de ser habitado motivos por el cual, y por tratarse de una pretensión consecuencial de la primera, ésta no prosperará.

3.3. Análisis de la pretensión Tercera.

Siendo igualmente una pretensión consecuencial de la primera, ésta no ha de prosperar.

3.4. Análisis de la pretensión cuarta.

No habiéndose comprobado perjuicios, no hay lugar a la condena solicitada, en el sentido de que se devuelva al convocante, las siguientes sumas: NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS DIECISÉIS PESOS ($99’216.000,00) (sic) M/CTE., más la suma de DOS MILLONES UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES PESOS ($2’001.683,00) M/CTE., incluyendo

intereses e indexación correspondiente.

3.5. Análisis de las pretensiones quinta y sexta.

La pretensión quinta de la demanda dispone: “QUINTA: Que la misma forma y como consecuencia del incumplimiento se condene a la sociedad (sic) CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., a que pague a mi poderdante la suma de QUNCE (sic) MILLONES DE PESOS ($15.000.000) M/CTE, correspondiente a las arras (Clausula VIGÉSIMA TERCERA del contrato de promesa de compraventa)”

En relación con la pretensión antes transcrita, el Tribunal procederá a su análisis, cuando proceda al estudio de la excepción dirigida a enervar ésta.

Respecto de la pretensión sexta será analizada en el capitulo correspondiente a costas del proceso.

4. ANALISIS DE LAS EXCEPCIONES.

4.1. AUSENCIA XX XXXX EN EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES.

Las dos partes reconocen que no asistieron a la firma de la escritura pública, por tanto la afirmación del apoderado de la parte convocada es correcta, en el sentido de que no se presentó xxxx en el cumplimiento de la obligación de concurrir a firmar la escritura pública.

Las partes dentro del contrato de Promesa de Compraventa pactaron– Cláusula 26- que “será requisito indispensable para la firma de la escritura de compraventa, que solemnice la presente promesa de compraventa, la firma del “Acta de Recibo de Inmueble”, con el fin de cumplir con los trámites pertinentes legales” (sic) (Folio 12 del Cuaderno de Pruebas) . No habiéndose firmado el “Acta de Recibo de Inmueble”, tampoco dio cumplimiento a la obligación de concurrir a la diligencia de firma de la escritura pública el día 31 xx xxxxxx de 2007 a las 3:00 p.m., en la Notaría 45 de Bogotá. Por su parte el convocado fundamenta su ausencia en lo establecido en la cláusula 9.02 del contrato en estudio, la cual establece: “Causal para no firmar-En caso

de que en el día pactado para la firma de escritura no se haya cancelado el valor fijado en la cláusula “Valor y forma de Pago”, la escritura no será firmada por EL PROMITENTE VENDEDOR.” (Folio 5 del Cuaderno de Pruebas), además siendo probado ante el Tribunal, que la totalidad del valor del inmueble objeto del contrato de promesa no había sido cancelado, tal como obra en el dictamen pericial financiero y contable rendido por la perito XXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, en el que consta que de acuerdo a los registros contables de la parte convocada, aparecen pagos realizados con posterioridad al mes xx xxxxxx del año 2007, por parte del señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX. (Folio 210 del Cuaderno de prueba).

El Tribunal encuentra que las partes se encuentran ante una situación fáctica xx xxxx reciproca, respecto de las obligaciones por ellas asumidas, lo cual genera el principio de “la xxxx purga la xxxx”1. Por lo anterior no prosperarán las pretensiones primera, segunda y tercera de la demanda inicial.

4.2. INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE ACTORA.

Tal como se demostró en el dictamen pericial financiero y contable rendido por la perito XXX XXXXXXX XXXXXX, la parte actora se encontraba en xxxx de cumplir sus obligaciones económicas para la fecha en que debía firmarse la escritura pública correspondiente, lo cual implica el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Independiente de lo anterior y habiéndose establecido fecha, hora y notaria para cumplir el requisito de formalizar la venta objeto de la promesa, el señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, no concurrió al acto notarial. Tal como lo manifestó el Tribunal en el punto 4.1., se ha establecido incumplimiento de ambas partes, motivo por el cual, es de aceptar que hubo incumplimiento de la parte actora.

4.3. EXCEPCION PROHIBICIÓN DEL VENIRE CONTRA FACTUM PROPIUM.

Consta en el expediente que actos posteriores de ambas partes, ratificaron la voluntad de continuar con la negociación: Por parte del comprador del inmueble, girar el saldo del valor de la compraventa y por parte del vendedor

1 ARTICULO 1609. XXXX EN LOS CONTRATOS BILATERALES. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en xxxx dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.

desarrollar obras que tendieran al cumplimiento total del compromiso de venta, ponen de manifiesto que la intención de las dos partes, era dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa, para lo cual solamente faltaba la solemnidad de suscribir escritura pública y la entrega del inmueble a plena satisfacción del comprador. Vale la pena tener en cuenta lo establecido en la carta de fecha 23 de octubre de dos mil siete (2007), en la cual consta que se realizaron modificaciones de los acabados autorizadas por el convocante, así como el presupuesto de dichas modificaciones con fecha posterior la fecha fijada para la suscripción de la escritura pública, dispuesta en el contrato de promesa objeto de estudio en este proceso. (Folios 121 y

122 del Cuaderno de Pruebas), así mismo aparece una comunicación de fecha Mayo 29 de dos mil ocho (2008), en la cual expresa el convocante que: “…El arreglo solicitado a los clóset se debe a que no cumplen con normas de seguridad en instalaciones eléctricas…..Que por ser un arreglo que no es un capricho, no estoy dispuesto a recibir muebles en otro estado que no sea: sin rayones, mal ajustados y mucho menos mal terminados ya que pague por un apartamento nuevo y bajo esos términos recibiré el inmueble” (Folio 130 del Cuaderno de Pruebas, así mismo se aportó correo electrónico de fecha 27 xx xxxxx de 2008, en el que se expresa por el convocante que “…en el día xx xxx no fue posible llevar a cabo la diligencia de recepción del apto” (Folio 129 del Cuaderno de Pruebas).

4.4. IMPROCEDENCIA PARA CONDENAR AL PAGO DE LAS ARRAS.

La cláusula vigésimo tercera, califica las arras que en cuantía de quince millones de pesos ($15.000.000.oo), se entregaron en calidad de “arras retractatorias”. Es claro que las arras retractatorias pactadas por las partes por remisión expresa al artículo 1859 del Código Civil el cual reza a su tenor, lo siguiente:

“ARTICULO 1859. ARRAS DE RETRACTACION. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.”

De igual forma el artículo 1860 del Código Civil, establece que:

“ARTICULO 1860. OPORTUNIDAD PARA RETRACTARSE. Si los

contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan

retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega.”

La cláusula del contrato establece lo siguiente:

“VIGÉSIMA TERCERA-ARRAS EL PROMITENTE VENDEDOR, declara

haber recibido a título xx xxxxx la cantidad de $15.000.000, respecto de las cuales regirá lo dispuesto en el Artículo 1859 del Código Civil, es decir, que ambos contratantes podrán retractarse en la celebración del contrato prometido, el que ha dado las arras perdiéndolas y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.---Si el contrato de ejecuta, el valor recibido a titulo xx xxxxx se abonará al precio de la venta en el momento de la firma de la escritura correspondiente.”

Teniendo en cuenta lo anterior, el plazo establecido en la ley de dos meses, claramente ha transcurrido y no posibilita, ni legitima al convocante para retractarse de la ejecución del contrato objeto de estudio.

En el caso bajo estudio, se observa que ambas partes incurrieron en xxxx razón por la cual ninguna de las dos puede cobrar arras como lo pretende la parte actora.

Por lo anterior queda probada la excepción denominada “Improcedencia para condenar al pago de las arras”, siendo en consecuencia denegada la pretensión quinta de la demanda inicial.

5. ANALISIS DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN.

5.1. Análisis de la pretensión primera

“1. Que el reconvenido XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, de manera injustificada se ha negado a recibir el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa que las partes suscribieron y que se acompaña en la demanda principal y en la contestación de la demanda”.

Este Tribunal ha analizado, en forma exhaustiva el estado del inmueble a la fecha de la inspección judicial y no encuentra ninguna razón para que el

señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, no lo haya recibido como sí lo recibieron los restantes propietarios del conjunto SAN REMO II. Además de las pruebas practicadas en el desarrollo del proceso encuentra el Tribunal, que en múltiples ocasiones se cito a la parte convocante para realizar la recepción del inmueble prometido en venta o la fijación de una nueva fecha para la firma la escritura correspondiente. En el expediente obran entre otras las siguientes comunicaciones de fecha catorce (14) de enero de dos mil ocho (2008) (Folio 126 del Cuaderno de Pruebas) en la que se informa acerca de una nueva fecha para realizar la entrega del inmueble para el día 15 de enero de 2008, de fecha quince (15) xx xxxxx de dos mil ocho (2008) (Folio 124 del Cuaderno de Pruebas) en la que se le envía al convocado una carta de citación para la firma de escritura y a continuación aparece la respuesta del convocado y este expresa “Buenas tardes para la firma de la escritura se debe tener el acta de recibo a satisfacción del apto la cual no se ha firmado y es requisito según el contrato de compaventa (sic) Adicionalmente no hemos acordado la indemnización por los perjuicios ocacionados (sic) por la demora en la entrega del apto la cual era en agosto de 2007”, comunicación de fecha cinco (5) xx xxxxxx de dos mil ocho (2008) en la que se le solicita al convocado ponerse en contacto con la compañía para fijar nueva fecha para la firma de la escritura correspondiente (Folio 137 del Cuaderno de Pruebas), trece (13) xx xxxxx de dos mil ocho (2008) en la que se le cita para la firma de la promesa de compraventa y se le informa que desde hace más de un mes está listo el apartamento con los detalles solicitados(Folio 125 del Cuaderno de Pruebas),carta de fecha diecinueve (19) xx xxxxx de dos mil nueve (2009) en la cual se le informa que desde hace más de un año el apartamento se encuentra a disposición para la entrega y que no entienden como un promitente comprador que ya ha pagado la totalidad del valor del apartamento no lo escriture como dueño (Folio 136 del Cuaderno de Pruebas).

5.2. Análisis de la pretensión segunda.

La pretensión segunda dispone:

“2. Que como consecuencia de la anterior declaración, el demandado está obligado a recibir el inmueble y a suscribir la correspondiente escritura de promesa de compraventa, dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la providencia que así lo decida o dentro del plazo que para tal efecto se fije.”

El Código Civil Colombiano, faculta al juez para que en derecho interprete los contratos y facilite a las partes el cumplimiento de sus obligaciones. Nos fundamentamos en los textos de los artículos 1618 a 1620 y 1622.2

Si bien las partes no pactaron el nuevo plazo para la entrega del bien y la suscripción de la escritura correspondiente, es deber de este Tribunal fijar los parámetros para el cumplimiento de las obligaciones de las partes, toda vez, que el apartamento se encuentra en condiciones de ser recibido y habitado, y el señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, ha cancelado la totalidad del valor de la compra del inmueble, como también lo reconoce en comunicación de fecha marzo diecinueve (19) antes referida, en la cual reconoce el pago de la totalidad del valor del apartamento. En consecuencia, el Tribunal considera que el convocante está obligado a recibir el bien inmueble prometido en venta mediante ““Contrato de Promesa de Compraventa San Remo II” de fecha 4 de diciembre de 2006.

Ahora bien, respecto de la solicitud del convocado de ordenar al convocante: “a suscribir la correspondiente escritura de promesa de compraventa”, el Tribunal de Arbitramento no encuentra ésta obligación dentro de aquellas establecidas contractual y voluntariamente por las partes, en el contrato de promesa objeto de análisis, por esto no accederá a ordenar la suscripción de la promesa de compraventa. Sin embargo, de la interpretación del contrato de promesa de compraventa, de su contenido y su naturaleza, resulta evidente que la obligación principal surgida del mismo, es la celebración del contrato prometido y no de un nuevo contrato de promesa de compraventa.

2 ARTICULO 1618. PREVALENCIA DE LA INTENCION. Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.

ARTICULO 1619. LIMITACIONES DEL CONTRATO A SU MATERIA. Por generales que sean los términos de un contrato, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.

ARTICULO 1620. PREFERENCIA DEL SENTIDO QUE PRODUCE EFECTOS. El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno.

ARTICULO 1621. INTERPRETACION POR LA NATURALEZA DEL CONTRATO. En aquellos casos en que

no apareciere voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato.

Las cláusulas de uso común se presumen aunque no se expresen.

La clausula novena del contrato referido establece unas condiciones reciprocas para los contratantes a saber: el comprador, está obligado a pagar el monto total del inmueble, a suscribir el acta de recibo del mismo, a recibir físicamente el inmueble y a suscribir la escritura pública que dé cumplimiento a lo pactado; y por su parte, el vendedor está obligado a suscribir la escritura pública de compraventa y a facilitar las anteriores obligaciones que se encuentran a cargo del comprador. Sería inequitativo ordenar el recibo del inmueble sin ofrecer al comprador la garantía de la suscripción de la escritura pública de compraventa que garantice el inmueble como suyo. Por tanto, este Tribunal habrá de ordenar que dentro del término de 10 días siguientes a la ejecutoria xxx xxxxx, procedan a suscribir la escritura pública de compraventa, previa a la cancelación de las obligaciones reciprocas que han sido reconocidas por este Tribunal.

5.3. Análisis de la pretensión tercera.

“3. Que igualmente está obligado el señor XXXXXX XXXXXX XXXXX XXXXXXXX a pagar los perjuicios y costos causados a mi mandante, según lo que se establezca pericialmente.”

En relación con este aspecto, el Tribunal procede a pronunciarse en relación con la pretensión relativa a los perjuicios sufridos por la parte Convocada, por no haber recibido la Convocante el inmueble de manera injustificada, para lo cual tendrá en cuenta el Tribunal lo fijado en el dictamen pericial financiero y contable rendido por la perito XXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, es decir, la suma de TRECE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y DOS CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE

($13.562.436)(Folio 212 del Cuaderno de Pruebas), discriminados en los siguientes capítulos:

Conceptos	Valores
Administración de la copropiedad	$2.197.002.oo
Impuestos Prediales	$510.000.oo
Servicios Públicos	$1.264.147.oo
Otros	$850.000.oo
Valor sueldos por horas vinculadas según certificación contable	$8.751.287.oo
Total	$13.562.436

A pesar de expresar la cláusula 6.02 del contrato de promesa de

compraventa que:

“…Gastos a partir de la escritura-EL PROMITENTE COMPRADOR asumirá, desde el momento de la entrega material de los inmuebles, los impuestos, las tasas y las contribuciones, cuotas ordinarias y extraordinarias de copropiedad, etc., que se causen reajusten o liquiden por razón de aquellos. En especial acuerdan las partes contratantes que EL PROMITENTE COMPRADOR asumirá y pagará íntegramente todos los gastos de servicios públicos correspondientes a los inmuebles objeto del presente contrato desde a fecha de la escritura pública que perfeccione la compraventa prometida.”

El Tribunal ha de aceptar en virtud de la no justificación para el recibo del inmueble objeto del contrato en estudio, el pago de los conceptos de administración de la copropiedad; Impuestos prediales y servicios públicos, a partir de la fecha en la cual el inmueble estuvo listo para ser recibido, datos que fueron calculados por la perito XXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX. El Tribunal ha de desechar como no pertinentes al proceso los acápites de “Otros” y “Valor sueldos por horas vinculadas según certificación contable”, razón por la cual los perjuicios a los cuales se condena a la parte convocante sumaran TRES MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y UN MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE PESOS MONEDA CORRIENTE ($3.971.149.oo), los

cuales indexados a la fecha del presente xxxxx ascienden a la suma de CUATRO MILLONES CIENTO SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS M.CTE ($4.107.750).3

3

Concepto	Valor	Valor actualizado
Administración	$2.197.002	2.271.603
Impuestos prediales	$510.000	528.699
Servicios públicos :
Acueducto	$541.611	$564.495
Energía eléctrica	$225.546	$237.817
Gas Natural	$486.990	$505.136
Total	$3.961.149	$4.107.750

El valor establecido de tres millones novecientos sesenta y un mil ciento cuarenta y nueve pesos, utilizando el último IPC certificado por el DANE, equivale a cuatro millones ciento siete mil setecientos cincuenta pesos, en febrero 28 de 2010.-

Vale la pena tener en cuenta que las objeciones por error grave presentadas por el apoderado de la parte Convocante, no fueron tramitadas por haber sido presentadas extemporáneamente, tal como se dispuso en decisión de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil nueve (2009) (folios 201 a 214 del Cuaderno Principal).

5.4. Análisis de la pretensión cuarta.

En relación con ésta pretensión, el Tribunal se pronunciará en el capitulo relativo a las costas.

6. ANALISIS DE LAS EXCEPCIONES.

1. Inexistencia de la negativa injustificada a recibir el inmueble.

Tal como se consideró anteriormente, el Tribunal encontró injustificada la negativa a recibir el bien inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes. Más aún teniendo en cuenta las múltiples comunicaciones que obran en el expediente y en la cual se cita al convocado a recibir el bien inmueble (folios 130 a 131 del Cuaderno de Pruebas).

2. Inexistencia de la responsabilidad civil extracontractual y aucencia (sic) de la relación causal.

El presente caso, claramente corresponde a una hipótesis de responsabilidad contractual, por ser su objeto la definición de las diferencias surgidas con ocasión del Contrato de Promesa de Compraventa sobre el apartamento Dublín 126 del conjunto residencial San Remo II de fecha 4 de diciembre de 2006 suscrito entre las partes. Proponer como excepción la inexistencia de responsabilidad civil extracontractual, en el caso que nos ocupa resulta improcedente e impropio. (lo subrayado es nuestro)

3. GENERICAS.

El Tribunal no encuentra probada, ninguna de las excepciones que de acuerdo con la legislación pueden ser decretadas de oficio.

7. COSTAS.

Los numerales 1 y 2 del Artículo 392 del Código de Procedimiento Civil disponen:

“ARTÍCULO 392. CONDENA EN COSTAS. (Artículo modificado por el artículo 42 de la Ley 794 de 2003). En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia, la condenación en costas se sujetará a las siguientes reglas:

1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación o revisión que haya propuesto. Además, en los casos especiales previstos en este código.

2. La condena se hará en sentencia; cuando se trate de auto que sin poner fin al proceso resuelva el incidente o los trámites especiales que lo sustituyen, señalados en el numeral 4 del artículo 351, el recurso y la oposición, la condena se impondrá cuando sea manifiesta la carencia de fundamento legal o cuando a sabiendas se aleguen hechos contrarios a la realidad…”

En el presente asunto, ninguna de las pretensiones de la demanda prosperó, mientras que algunas de las pretensiones de la demanda de reconvención prosperaron, razón por la cual el Tribunal en consonancia a lo dispuesto en la norma antes transcrita procederá a condenar en costas a la parte convocante, razón por la cual hay lugar a imponerle a XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX la obligación de pagarle a CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX

S.A. las costas en que esta sociedad incurrió con ocasión del presente tramite arbitral y cuya causación se encuentre debidamente acreditada en el mismo.

Las costas se constituyen por las expensas, que son aquellos gastos judiciales en que incurren las partes por el desarrollo del proceso como por las agencias en derecho, definidas como “los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso” (Acuerdo 1887 de 2003 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, Art. 2º). Ambos rubros, expensas y agencias en derecho, constituyen e integran el concepto genérico xx xxxxxx, luego el juez, al momento de realizar la respectiva condena debe tener en cuenta tal circunstancia.

En atención a lo anterior, se procede a liquidar las costas que deberán ser pagadas a favor de la parte convocada, incluyendo no sólo el valor de los gastos en que incurrió ésta durante la tramitación del proceso, sino también el de las correspondientes agencias en derecho, las cuales son fijadas por el

Tribunal, por considerarlo ajustado a la ley y acorde con la cuantía del proceso, la duración del mismo y el número de actuaciones surtidas, para lo cual tendrá en cuenta el valor de los honorarios del árbitro único que integra el presente Tribunal, es decir, en la suma de CUATRO MILLONES CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS PESOS MONEDA CORRIENTE ($4.048.400).

En consecuencia, el Tribunal procederá a liquidar la condena en costas a cargo de la Parte Convocante, así:

Honorarios del Árbitro incluyendo IVA (50%)	$ 2.024.000.oo
Honorarios del Secretario sin IVA (50%)	$872.500.oo
Gastos de funcionamiento del Centro de Arbitraje y otros gastos, incluyendo IVA del primer rubro. (50%)	$1.103.000.oo
Honorarios Perito y gastos (50%)	$593.500.oo
TOTAL:	$4.593.000.oo

El valor total de las expensas correspondientes a CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., es de CUATRO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y TRES MIL

PESOS ($4.593.000.oo), suma a la cual se adiciona el rubro correspondiente a agencias en derecho, las cuales se fijan tomando como parámetro el valor de los honorarios fijados en este Tribunal al árbitro único, esto es, CUATRO MILLONES DE PESOS CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS PESOS

MONEDA CORRIENTE ($4.048.400), para un total xx xxxxxx de OCHO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA UN MIL CUATROCIENTOS PESOS M/CTE ($8.641.400.oo).

Respecto de las sumas que no se utilicen de la partida “Protocolización, registro y otros”, se ordenará su devolución si a ello hubiera lugar. En el evento de que la suma disponible a la fecha no resulte suficiente para cubrir los gastos de protocolización del expediente, el valor faltante deberá ser sufragado por las partes.

8. PARTE RESOLUTIVA.

En merito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,

RESUELVE:

PRIMERO.-Por las consideraciones expuestas en la parte motiva de este Laudo, denegar la totalidad de las pretensiones contenidas en la demanda presentada por XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, y en consecuencia declarar probadas las excepciones presentadas por la parte convocada.

SEGUNDO.-Declarar que el convocado XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, se ha negado a recibir el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa que las partes suscribieron el cuatro (4) de diciembre de dos mil seis (2006).

TERCERO.- Ordenar al señor XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, a

recibir el Apartamento tipo loft, Dublín 126 y el Garaje 52 del Edificio SAN REMO II, sometido al Régimen de Propiedad Horizontal distinguido en la nomenclatura urbana de Bogotá con el número CIENTO SESENTA Y CINCO NOVENTA Y NUEVE (165-99) DE LA CARRERA CINCUENTA Y UNA (51)

(dirección de la licencia) y/o CIENTO SESENTA Y CINCO NOVENTA Y NUEVE (165-99) DE LA CARRERA CINCUENTA Y CUATRO (54) (dirección nueva), y,

dentro del término xx xxxx (10) días siguientes a la ejecutoria del presente laudo arbitral.

CUARTO.-Ordenar a las partes a suscribir la escritura de compraventa que de cumplimiento a los términos del contrato de promesa de compraventa, suscrito el día cuatro (4) de diciembre de dos mil diez (2010), el día veintinueve (29) xx xxxxx de dos mil diez (2010) a las dos y treinta de la tarde en la Notaria 45 de Bogotá.

QUINTO.- Condenar a XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX pagar a CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A. la suma de CUATRO MILLONES CIENTO SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS M.CTE ($4.107.750),

por concepto de los perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa de fecha

cuatro (4) de diciembre de dos mil seis (2006).

SEXTO.- Declarar no probadas las excepciones presentadas por XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX, respecto de la demanda de reconvención.

SEPTIMO.- Condenar a XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXX a pagar a la Convocada CONSTRUCCIONES SANTA XXXXX S.A., por concepto xx xxxxxx y agencias en derecho, la suma de OCHO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA UN MIL CUATROCIENTOS PESOS M/CTE ($8.641.400.oo).

OCTAVO.- Expedir copias auténticas del presente Laudo a cada una de las partes con las constancias xx xxx (Artículo 115, numeral 2 del C. de P. C.).

NOVENO.- De conformidad con lo establecido en el reglamento de procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, una vez en firme el presente laudo entréguese para su archivo el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

La anterior providencia se notifica en estrados a las partes y a sus apoderados.

Cópiese, notifíquese y cúmplase.

XXXXXXX XXXXXXXXXX XXXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXXXXX

Xxxxxxx Xxxxx Secretario