LAUDO ARBITRAL

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

LAUDO ARBITRAL

En Bogotá D.C., a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de 2021, siendo las 4:00 p.m., se reunió el Tribunal Arbitral conformado para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. y KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S., integrado por los árbitros doctores Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx (Presidenta del Tribunal), Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx y Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, y en calidad de secretario, el doctor Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx, con el fin de proferir el siguiente laudo arbitral, después de haberse surtido en su integridad todas y cada una de las etapas procesales previstas en el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá y en Ley 1563 de 2012, y por medio del cual se decide el conflicto planteado en la demanda y en su contestación.

TABLA DE CONTENIDO

Página

I. ANTECEDENTES 3

1. ANTECEDENTES PROCESALES 3

2. XXXXXXXX XX XX XXXXXXXXXXXX 0

0. XXX XXXXXXX 6

4. EL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO 8

II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 8

1. TACHA DE LOS TESTIMONIOS DE XXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXXXX Y XXXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXX 8

2. LA CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES 9

3. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Y EL PRONUNCIAMIENTO

DE LA CONVOCADA FRENTE A ELLOS 9

4. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA 25

4.1. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR 26

4.1.1. Las obligaciones del Arrendador establecidas en la ley 26

4.1.2. Las obligaciones del Arrendador establecidas en el contrato 29

4.2. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO 30

4.2.1. Las Obligaciones del Arrendatario establecidas en la ley 30

4.2.2. Las Obligaciones del Arrendatario establecidas en el contrato 32

5. EL PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER 34

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6. XXXXX XXXXXXXX DE LA FUERZA MAYOR 36

6.1. Fuerza Mayor y Autonomía de la Voluntad 43

7. LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO 43

7.1. La fase precontractual, la redacción del contrato

y lo dispuesto en el contrato mismo 43

7.2. La fuerza mayor regulada en el contrato 50

8. LA FUERZA MAYOR REGULADA EN EL CONTRATO, LA PANDEMIA Y LAS MEDIDAS DE AISLAMIENTO 63

8.1. La fuerza mayor regulada en el contrato y los decretos de emergencia sanitaria 64

8.2. El decreto 579 del 15 xx xxxxx de 2020 y su aplicabilidad al contrasto subjudice 66

8.3. La conducta de las partes frente a la suspensión y terminación del contrato

alegada por la arrendataria 69

9. LAS PRETENSIONES 69

9.1. Pretensiones Declarativas 69

9.2. Pretensiones de Condena 79

10. EXCEPCIONES Y PETICIONES 89

10.1. Excepción denominada “Inexistencia de incumplimiento de KM2 al

contrato de arrendamiento 89

10.2. Excepciones segunda, tercera y cuarta, denominadas,

respectivamente: “el contrato es ley para las partes”; “suspensión del contrato

por fuerza mayor” y “terminación del contrato por un evento de fuerza mayor” 91

10.3. Peticiones 93

11. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO 93

III. PARTE RESOLUTIVA 95

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I. ANTECEDENTES

1. ANTECEDENTES PROCESALES

1.1. El 17 de noviembre de 2020, la sociedad LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. (en adelante, “la convocante, la parte convocante o LEBUMAS”) presentó demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (en adelante, el “Centro”) en contra de KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. (en adelante, “la convocada, la parte convocada o KM2”), en conjunto y en lo sucesivo, las “Partes”.1

1.2. El pacto arbitral que da origen al proceso está contemplado en la cláusula 23.02 del contrato de arrendamiento, del 4 de febrero de 2020, que establece:

“23.02 Cláusula compromisoria

Toda controversia o diferencia relativa a este Contrato se resolverá por un tribunal de arbitramento presentado ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el cual estará sujeto a sus reglamentos, de acuerdo con las siguientes reglas:

(i) El tribunal estará integrado por tres (3) árbitros designados por las Partes de común acuerdo. En caso de que no fuere posible, los árbitros serán designados, por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá de la lista A de dicha entidad.

(ii) El tribunal sesionará en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

(iii) El tribunal decidirá en derecho.

(iv) La secretaría del tribunal estará integrada por un miembro de la lista oficial de secretarios del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

(v) Los honorarios del Tribunal serán determinados de acuerdo con las tarifas establecidas en el reglamento administrativo del Centro Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.”2

1.3. De conformidad con la cláusula arbitral, el Centro, por sorteo público, el 3 xx xxxxx de 2020, designó como árbitros a los doctores XXXXXXX XXXXXX XXXXXXX, XXXXXX XXXX XXXXXXXXX XXXXX y XXXXX XXXX XXXXXXX XXXXXXXX.3

1.4. El doctor Xxxxxx Xxxxxxxxx declinó su designación mediante correo electrónico del 2 de diciembre de 2021.4

1 Folios 1 al 16 del cuaderno principal (CP). 2 Folio 127 del cuaderno de pruebas (CPR) 3 Folios 50 al 111 del CP.

4 Folios 136 del CP.

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1.5. Se designó en reemplazo del doctor Carrizosa al doctor Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx, quien era su suplente.

1.6. Los tres árbitros designados aceptaron oportunamente su designación, mediante correos electrónicos remitidos al Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá.5

1.7. El 28 de enero de 2021 se instaló el Tribunal y se inadmitió la demanda.6 Se designó como Presidente del Tribunal a la doctora XXXXXXX XXXXXX XXXXXXX, y como secretario al doctor XXXXXXX XXXX XXXXXX.

1.8. Mediante Auto No. 3 del 8 de febrero de 2021 se admitió la demanda luego de la subsanación presentada por la convocante y se ordenó correrle el respectivo traslado a la convocada.7

1.9. El 00 xx xxxxx xx 0000, xx xxxxxxxxx xx xx xxxxxxxxx contestó la demanda arbitral y propuso excepciones de mérito.8

1.10. El 00 xx xxxxx xx 0000, xx xxxxxxxxx xx xx xxxxxxxxxx presentó escrito, con el cual descorrió el traslado de las excepciones de mérito presentadas por el apoderado de los Convocados.9

1.11. Mediante Auto No. 4 del 26 xx xxxxx de 2021, se fijó para el 13 xx xxxxx de 2021 la realización de la audiencia de fijación de honorarios.10

1.12. La audiencia se aplazó, en virtud de una situación de salud del doctor Xxxxx Xxxx Xxxxxxx, coárbitro del Tribunal, quien, el 10 xx xxxx de 2021, presentó finalmente su renuncia como árbitro en el presente tribunal.

1.13. El 12 xx xxxx de 2021, se le envió por parte del Centro de Arbitraje al doctor Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx comunicación en la que se le informaba su designación como árbitro, en virtud de la renuncia del doctor Xxxxxxx.

1.14. El 13 xx xxxx de 2021, el doctor Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx envió al Centro su aceptación con el formato del deber de información, quien procedió a poner dichos documentos en conocimiento de las partes para surtirse lo dispuesto en el artículo 15 de la ley 1563 de 2012.

5 Folios 120 al 185 del CP.

6 Folios 203 al 209 del CP.

7 Folios 269 al 270 del CP.

8 Folios 273 al 299 del CP.

9 Folios 300 al 315 del CP.

10 Folios 316 al 317 del CP.

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1.15. El 21 xx xxxx de 2021 se cumplió el término de cinco días establecido en el artículo 15 de la ley 1563 de 2012, sin que se recibiera ninguna manifestación de las partes.

1.16. El 24 xx xxxx de 2021, el doctor Xxxxxx xxxx posesión de su cargo y, mediante Auto No. 5, el Tribunal citó a la audiencia de fijación de honorarios para el 27 xx xxxx de 2021.11

1.17. El 27 xx xxxx de 2021, se adelantó la audiencia de fijación de honorarios contemplada en el artículo

2.36 del Reglamento de Arbitraje del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, y allí, con el Auto No. 6, el Tribunal fijó el monto de los gastos y honorarios del proceso a cargo de las partes, los cuales fueron íntegramente pagados por la convocada.12

1.18. El mismo 27 xx xxxx de 2021, mediante el Auto No. 7, se corrigió y aclaró el Auto No. 6 al contener errores aritméticos.13

1.19. El 8 de julio de 2021, mediante Auto No. 9, el Tribunal citó a la primera audiencia de trámite para el 21 de julio de 2021.14

1.20. El 13 de julio de 2021, mediante Auto No. 10, se aclaró el Auto No. 9 al contener un error tipográfico que podía generar confusión frente a la hora de la primera audiencia de trámite.15

1.21. El 21 de julio de 2021 se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite en la que el Tribunal, a través del Auto No. 11, se declaró competente para conocer y resolver en derecho las controversias surgidas entre las partes. Así mismo, mediante Auto No. 12, el Tribunal decretó la totalidad de las pruebas solicitadas por las partes, salvo una prueba que se negó.16

1.22. La etapa probatoria del proceso se surtió hasta el 1 de septiembre de 2021, fecha en la cual, mediante Auto No. 18, el Tribunal declaró cerrado el periodo probatorio.17

1.23. El 13 de octubre de 2021 se llevó a cabo la Audiencia de Alegatos en la cual las Partes tuvieron la oportunidad de presentar sus alegaciones finales de manera verbal y escrita.18

11 Folios 318 al 319 del CP.

12 Folios 320 al 323 del CP.

13 Folios 324 al 327 del CP

14 Folios 332 al 333 del CP.

15 Folios 335 al 336 del CP.

16 Folios 338 al 346 del CP.

17 Folios 353 al 355 del CP.

18 Folios 434 al 435 del CP.

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1.24. En el Auto No. 18 de esa misma fecha se fijó la audiencia xx xxxxx para el día 24 de noviembre de 2021 a las 4:00 p.m.19

1.25. En el curso del proceso, a instancias del Tribunal, las Partes tuvieron oportunidad de pronunciarse sobre posibles situaciones que pudieran afectar la validez del proceso o de las actuaciones procesales, manifestando, en todos los casos, no encontrar ninguna situación que pudiera afectar en modo alguno la validez de lo actuado.20

2. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Los hechos en los que la convocante fundamenta sus pretensiones bien pueden compendiarse de la siguiente manera:

- Sostiene la convocante que entre las partes se suscribió un contrato de arrendamiento el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx.

- Manifiesta que la convocante cumplió con todas sus obligaciones y que la convocada, por el contrario, incumplió el contrato, generándole perjuicios económicos.

- Señala que el incumplimiento de la convocada se presentó, pues a pesar de la aparición de la pandemia y de la expedición de los decretos de xxxxxxxxxxx, no se configuró una situación de fuerza mayor, según lo regulado en el contrato, dado que (i) la convocada tuvo tiempo más que suficiente para realizar las obras necesarias para adecuar el inmueble antes de los decretos de aislamiento, y

(ii) las actividades de la convocada que iba a desarrollar en el inmueble arrendado estaban cobijadas por las excepciones contenidas en los decretos de aislamiento.

2.1. La defensa de la convocada se puede resumir así:

- Manifiesta la convocada que efectivamente se configuró un hecho de fuerza mayor, según lo regula el contrato que da origen a este proceso arbitral, hecho que motivó, en primera medida, la suspensión del contrato y luego su terminación.

- Indica que, a pesar de haber recibido el inmueble el 6 de febrero de 2020, no era posible haber terminado las adecuaciones para la fecha en que se expidieron los decretos de aislamiento.

- De igual forma, señala que, si bien existía una excepción relacionada con los centros de llamadas o “call centers”, esta excepción no cobijaba las obras necesarias para adecuar el inmueble, con lo cual se hacía imposible su uso y goce.

3. LAS PRUEBAS

19 Folio 434 del CP.

20 Folios 346 y 354 del CP.

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En el Auto No. 12 se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.21 Se tuvieron como pruebas las siguientes:

3.1. Documentales: De la convocante se tuvieron como pruebas todos los documentos aportados con la demanda arbitral y con el memorial por medio del cual se descorrió traslado de la contestación de la demanda. De la convocada se tuvieron como pruebas los documentos aportados con la contestación, salvo una prueba que se negó, como se verá más adelante.

3.2. Interrogatorios de parte: Se practicaron los siguientes interrogatorios de parte:

Los interrogatorios de parte del representante legal de la convocada, señor Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx, y del representante legal de la convocante, señor Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxx, se practicaron el 17 xx xxxxxx de 2021.22

3.3. Testimoniales: Se practicaron los siguientes testimonios solicitados por la convocante en la demanda y en el memorial por medio del cual se descorrió traslado de la contestación de la demanda, así como aquellos solicitados por la convocada en la contestación:

El 19 xx xxxxxx de 2021 se practicó el testimonio del señor Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx.23

El 1 de septiembre de 2021 se practicaron los testimonios de los señores Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, y Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx.24

3.4. Pruebas desistidas: Mediante Auto No. 15, y previa solicitud del apoderado de la parte convocante, se aceptó el desistimiento de los testigos XXXXXX XXXXX XXXXXXX y XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXXXX.25

3.5. Prueba negada: En virtud de lo establecido en el artículo 251 del Código General del Proceso, no se tuvo como prueba en el proceso el documento llamado “Propuesta presentada por la empresa ANDIRENT S.A.S. a KM2 SOLUTIONS S.A.S.”, allegado por la convocada, por no haberse presentado en idioma castellano o con su correspondiente traducción.2627

21 Folios 338 a 346 del CP.

22 Folios del 347 al 349 del CP.

23 Folios del 350 al 352 del CP.

24 Folios del 353 al 355 del CP.

25 Folios del 347 al 349 del CP.

26 Folios del 338 al 346 del CP.

27 CGP. “ARTÍCULO 251. DOCUMENTOS EN IDIOMA EXTRANJERO Y OTORGADOS EN EL EXTRANJERO. Para que los documentos

extendidos en idioma distinto xxx xxxxxxxxxx puedan apreciarse como prueba se requiere que obren en el proceso con su correspondiente traducción efectuada por el Ministerio de Relaciones Exteriores, por un intérprete oficial o por traductor designado por el juez. En los dos primeros casos la traducción y su original podrán ser presentados directamente. En caso de presentarse controversia sobre el contenido de la traducción, el juez designará un traductor.

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4. EL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO

Teniendo en cuenta que las Partes no pactaron nada distinto, el término de duración del presente proceso fue inicialmente de ocho (8) meses, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 del decreto 491 de 2020.

Para la fecha xxx xxxxx, han transcurrido dieciocho (18) días, el día xx xxx inclusive, desde la finalización de la primera audiencia de trámite celebrada el veintiuno (21) de julio de 2021 y el proceso ha estado suspendido por ciento ocho días (108) días, con lo cual el laudo se profiere oportunamente, dado que el término, terminaría el 5 de julio de 2022.

II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

Síguese de cuanto quedó expuesto que la relación procesal existente en este caso se ha configurado regularmente y que en su desenvolvimiento no se incurrió en defecto alguno que, por tener virtualidad legal para invalidar lo actuado en todo o en parte y no encontrarse saneado, imponga darle aplicación al artículo 137 del Código General del Proceso, motivo por el cual corresponde decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes convocante y convocada, para efectos de lo cual se analizarán los siguientes aspectos:

1. TACHA DE LOS TESTIMONIOS DE XXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXXXX Y XXXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXX

El apoderado de la parte convocante, con fundamento en el Artículo 211 del Código General del Proceso, tachó a los testigos Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx y de Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx.

La tacha se fundamentó en la vinculación de los dos testigos con la parte convocada, lo cual, según lo manifestado por el señor apoderado de la parte convocante, podía poner en duda la imparcialidad de sus testimonios.

El artículo 211 del Código General del Proceso establece:

“Artículo 211. Imparcialidad del testigo. Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas.

La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda. El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso.”

Los documentos públicos otorgados en país extranjero por funcionario de este o con su intervención, se aportarán apostillados de conformidad con lo establecido en los tratados internacionales ratificados por Colombia. En el evento de que el país extranjero no sea parte de dicho instrumento internacional, los mencionados documentos deberán presentarse debidamente autenticados por el cónsul o agente diplomático de la República de Colombia en dicho país, y en su defecto por el de una nación amiga. La firma del cónsul o agente diplomático se abonará por el Ministerio de Relaciones Exteriores de Colombia, y si se trata de agentes consulares de un país amigo, se autenticará previamente por el funcionario competente del mismo y los de este por el cónsul colombiano.

Los documentos que cumplan con los anteriores requisitos se entenderán otorgados conforme a la ley del respectivo país.”

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Tradicionalmente se ha entendido que la tacha de imparcialidad se debe realizar ex – ante, con el fin de que se impida la práctica del testimonio. No obstante, el artículo 211 es muy claro al establecer que el análisis se debe realizar al momento de fallar.

La tacha no implica que la recepción y valoración se torne improcedente, sino que exige del juez un análisis más severo para determinar el grado de credibilidad que ofrece el cerciorarse de su eficacia probatoria, por cuanto el artículo 211 del CGP, antes referido, no dispone que la tacha impida valorar la prueba, sino que ordena valorarla atendiendo las circunstancias de cada caso.

Con todo, los testimonios deben sean valorados de conformidad con la sana crítica en consideración al contexto y condiciones en las que se practicaron que, en el caso concreto, implican necesariamente que varios de los testigos citados tengan algún tipo de relación o interés en el proceso, sin que de este solo hecho se debe configurar la tacha.

Considera este Tribunal que no debe prosperar la tacha de los testigos Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx ni de Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, pues a pesar de las relaciones de ambos con una de las partes del proceso, esta relación no invalida sus testimonios, existiendo, además, material probatorio más que suficiente para contrastarlos según las reglas de la sana crítica.

2. LA CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES

Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 280 del Código General del Proceso, manifiesta el Tribunal que no existe ningún tipo de reproche frente a la conducta procesal de las partes, que permita deducir indicios en contra de alguna de ellas y, por el contrario, el Tribunal manifiesta que la conducta de las partes se ha desplegado en todo momento bajo los principios de buena fe y lealtad procesal.

3. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Y EL PRONUNCIAMIENTO DE LA CONVOCADA FRENTE A ELLOS

	Hecho28	Contestación29
1	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. y	Es cierto, en efecto para finales del año 2019 las partes sostuvieron conversaciones a efectos de que KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. – en adelante KM2- tomara en arriendo las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 806 y 201 del inmueble ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, siendo el arrendador LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. – en lo sucesivo LEBUMAS-; en dichas tratativas preliminares KM2 a través de personal directivo delegado para ello, visitaron las
	KM2 SOLUTIONS SAS durante los
	meses de Noviembre y Diciembre del año
	2019 tuvieron conversaciones con el
	ánimo de suscribir contrato de
	arrendamiento sobre los inmuebles
	oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806
	pertenecientes a la totalidad del piso
	Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x
	ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx

00 Folios 1 al 16 del CP.

29 Folios 273 a 299 del CP.

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	ciudad de Bogotá, el primero en calidad de arrendador y el segundo en calidad de arrendatario. Durante este periodo KM2 SOLUTIONS SAS envió profesionales a los inmuebles a fin de que verificaran el estado de los inmuebles a tomar medidas, tomar fotografías, con el fin de determinar las mejoras que estos requerían para hacer uso de estos en desarrollo de su objeto social. Lebumas Inmobiliaria entrego planos de los inmuebles para ayudar en esta actividad. De lo anterior se desprendió el envió (SIC) de una propuesta comercial de arrendamiento enviada por KM2 SOLUTIONS S.A.S. el 27 de Diciembre de 2020, en donde señalaban la necesidad de dos meses de periodo xx xxxxxx a fin de realizar las mejoras requeridas al inmueble para su explotación.	instalaciones ubicadad (SIC) en el edificio Jasban, las que resultaban adecuadas por espacio y ubicación, según los requerimientos necesarios para poder adelantar el centro de operaciones de call center que desarrolla la compañía en cumplimiento de su objeto social. Sin embargo, en tal verificación quedo en evidencia que las oficinas requerían adecuaciones locativas a fin de poder hacer uso de ellas para la finalidad perseguida, de allí que se propuso un periodo xx xxxxxx inicial de 3 meses que permitieran obtener un alivio económico a la compañía y en parte compensar la inversión a realizar en el inmueble que en definitiva iba a favorecer al arrendador, pues de otra forma el espacio en mención no cumpliría las condiciones para el uso y goce efectivo por parte de mi mandante. Igualmente cierto es que, durante dicho periodo de evaluación, KM2 envió personal calificado de la compañía ANDIRENT S.A.S., quienes ya habían trabajado en conjunto con KM2 en la adecuación de un piso de oficinas que a la fecha ya estaba en operación, a fin que validara los planos entregados, realizara mediciones al espacio y tomara fotografías a fin de establecer su viabilidad.
2	Como consecuencia de la etapa precontractual donde se definieron las condiciones de arrendamiento, LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en calidad de arrendador y KM2 SOLUTIONS SAS como arrendatario, suscribieron el contrato de arrendamiento el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx.	Xx cierto, el 4 de febrero de 2020 se suscribió entre las partes contrato de arrendamiento sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 806 y 201 del inmueble ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, siendo que el inicio de este se entendería a partir del 6 xx xxxxx del mismo año. Y según el documento en el numeral 3.01 se estipuló que la obligación de pago del canon de arrendamiento comenzaría a partir del día 6 xx xxxxx de 2020, como consecuencia que XXXXXXX solo había concedido una concesión en el pago de 2 meses a KM2, acorde con la propuesta inicialmente planteada.
3	En el contrato suscrito se pactaron; entre otras, las siguientes clausulas: “(…) ARTÍCULO IV. ENTREGA ARTÍCULO III. CANON MENSUAL DE ARRENDAMIENTO 3.01 Canon A partir del seis (06) xx xxxxx de dos mil veinte (2020) (la “Fecha de Inicio”) el Arrendatario pagará al Arrendador, como canon mensual los siguientes valores: CUARENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL SEISCIENTOS CUARENTA ($	Es cierto, el contrato suscrito contiene los apartes de las clausulas mencionadas en el hecho.

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44.250.640) M/CTE más IVA xx xxx

vigente (el “Canon”):

4.01 Entrega del Inmueble

El Arrendador hará entrega real y material del Inmueble el seis (06) de febrero de dos mil veinte (2020) (la “Fecha de Entrega”) para lo cual las Partes suscribirán un acta de entrega, en el cual dejarán constancia de un inventario, un registro fotográfico de lo recibido (el “Acta de Entrega”). El Acta de Entrega se adjuntará a este Contrato. (….)

(…) ARTÍCULO V. DURACIÓN

5.01 Duración

El término de duración del presente Contrato será de veinticuatro (24) meses y su vigencia comenzará a partir de la Fecha de Inicio.

En caso xx xxxx en el pago del Canon, el Arrendatario pagará al Arrendador intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida. (…)

(…) ARTÍCULO VIII.

ADMINISTRACIÓN

8.01 Cuota de Administración

El Arrendatario se obliga, a partir de la Fecha de Suscripción, a pagar al Arrendador junto con el Canon, la cuota ordinaria de administración (la “Cuota de Administración”). Así mismo, con la suscripción del presente Contrato, el Arrendatario acepta los incrementos de la Cuota de Administración cuando sean notificados por el Arrendador.

El pago de la cuota mensual de ADMINISTRACIÓN, del (os)

inmueble(s) se pacta por el valor de SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y DOSMIL QUINIENTOS NOVENTA Y UN ($ 7.752.591) PESOS M/CTE MAS IVA.

Le corresponderá a la parte ARRENDATARIA, la cual pagará

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conjuntamente con el valor del arrendamiento, dentro del mismo término y formas estipuladas,

(…) A partir de la entrega del inmueble el Arrendatario se obliga a pagar el valor de la cuota de administración y los servicios públicos (…)

(…) ARTÍCULO 10. OBLIGACIONES

10.01 Obligaciones del Arrendatario

El Arrendatario tendrá entre otras, las siguientes obligaciones:

10.01.1 Pagar oportunamente el Canon.

10.01.2 Pagar oportunamente la Cuota de Administración.

10.01.3 Pagar oportunamente los servicios públicos que le fueren facturados al Arrendatario por el Arrendador respecto del Inmueble. (…)

13.01 Restitución

(…) DESTRATE: Si EL

ARRENDATARIO desocupa el(os) inmueble(s) materia del presente contrato antes del vencimiento del término inicialmente señalado, o de sus prórrogas o renovaciones, estará obligado al pago de la renta que falte hasta la terminación legal del contrato, tal como lo señala el Art. 2003 del Código Civil, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal que viene señalada en este contrato, Xxx perjuicio de lo enunciado en el Parágrafo Primero de la cláusula CUARTA de este contrato.(…)”

(…) ARTÍCULO XIV. CLÁUSULA

PENAL

14.01. Cláusula penal

En el evento en que una de las Partes incurra en un incumplimiento grave de las obligaciones que las Leyes Aplicables y el presente Contrato consagran, deberá pagar a la otra Parte, a título xx xxxx, una suma equivalente a 6 Cánones.

El pago de la cláusula penal no eximirá el cumplimiento de las obligaciones

establecidas a cargo de la Parte

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incumplida, razón por la cual la Parte cumplida además de cobrar la pena establecida en esta Sección, podrá exigir a la Parte incumplida el cumplimiento de las obligaciones surgidas a su cargo en virtud al presente Contrato.

Las Partes expresamente reconocen y aceptan que el pago de la cláusula penal no exime a la Parte incumplida del pago de todos los perjuicios que se llegaren a causar por el incumplimiento de este Contrato, de acuerdo con las obligaciones de indemnización señaladas en el presente Contrato y en las Leyes Aplicables.(…)

(…) ARTÍCULO XXI. DEPOSIT - CDT

21.01 Depósito

Las Partes acuerdan que, a la Fecha de Suscripción, el Arrendatario deberá constituir a favor del Arrendador un depósito – CDT equivalente a cuatro meses de arrendamiento más IVA, es decir por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRESMIL CUARENTA Y SEIS

(210.633.046) pesos M/CTE y con el fin de garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones a su cargo que se establecen en este Contrato (el “Depósito”(…).

(…) 7. La mencionada garantía y/o depósito CDT entregada constituido se tendrá como garantía del pago por concepto de cánones de arrendamientos, intereses por xxxx, cuota de administración, servicios públicos, IVA, indemnizaciones por daños y/o perjuicios, por daños en el inmueble, cláusula penal, sanción por retardo o por restitución, gastos de cobranza, costas procesales y cualquiera otra derivada del contrato, causados por el ARRENDATARIO al ARRENDADOR

(…) ARTÍCULO XXII. FUERZA

MAYOR Y CASO FORTUITO

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	22.01 Evento de Fuerza Mayor En el presente Contrato, un “Evento de Fuerza Mayor” significa cualquier evento o acto, previsto o no, que cumpla con las siguientes condiciones: Se excluye de los eventos o actos que constituyen un Evento De Fuerza Mayor los siguientes eventos o actos: dificultades económicas, cambios en el mercado, insuficiencia de fondos, huelgas y cualquier otra dificultad de índole laboral. (…) 22.02 Suspensión de las obligaciones del Contrato Sujeto al cumplimiento de lo señalado en la Sección 22.03 de este Contrato, una vez ocurrido un Evento De Fuerza Mayor que afecte el objeto del presente Contrato (…) (…) 22.06 Renuncia a aplicación de otros regímenes de fuerza mayor o caso fortuito Las Partes reconocen y aceptan que las provisiones señaladas en las secciones anteriores son la regulación exclusiva en relación con Eventos de Fuerza Mayor, y renuncian a la aplicación de cualquier regulación diferente a la señalada en el presente Contrato en relación con dichos Eventos de Fuerza Mayor y cualquier evento que pueda ser considerado como de fuerza mayor o caso fortuito.
4	Mediante acta suscrita el seis (6) de febrero de 2020, el arrendador hizo entrega al arrendatario del inmueble arrendado, y durante los meses de Febrero y Marzo de 2020, el arrendatario realizo el pago del valor de la administración pactada en el contrato.	Es cierto; no obstante sobre ello, merece la pena mencionar que tal como se evidencia en dicha acta de entrega y en el contrato de arrendamiento mismo, los inmuebles entregados aun cuando tenían conexión de servicio de agua y alcantarillado, no contaban con baños, siendo que su adecuación y construcción era una carga que imponía el arrendador al arrendatario. Este punto resulta de vital importancia por las implicaciones que dicha característica tendría de cara a la situación subsiguiente derivada del Covid-19 y las medidas de cuidado y protección. Lo evidente, en todo caso, es que, para dicho momento y hasta antes de la “fecha de inicio” formal del contrato, los inmuebles no contaban con las condiciones necesarias para

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		satisfacer el objeto del contrato de arrendamiento, la destinación y causa exteriorizada por KM2. .
5	KM2 SOLUTIONS mediante	Es parcialmente cierto, es por medio de oficio
	comunicado enviado a LEBUMAS	OJAH20-4180 del 23 xx xxxxx de 2020, que la
	INMOBILIARIA X.XX. el día 24 de	socidad (SIC) KM2 en calidad de arrendatario,
	marzo del año 2020- 55 días después de	procedió a dar cumplimiento al procedimiento
	entregado el inmueble y 14 días antes de	reglado en el contrato de arrendamiento, mediante el
	tener que empezar a causarse el canon de	cual se suspendía el término del mismo, al haberse
	arrendamiento, que aún no había iniciado	configurado la totalidad de requisitos dispuestos por
	las obras necesarias-, indica que a partir	las partes para entender que había acecido un evento
	del 19 xx xxxxx de 2020 se suspendió el	de fuerza mayor en los términos acordados en el
	contrato de arrendamiento, debido a que	artículo XXII numerales 22.03.1.01 y 22.01 del
	según su criterio los hechos actuales con	contrato; lo anterior en el entendido que, pese a que
	ocasión a la EMERGENCIA	hubo entrega material de los inmuebles por parte de
	SANITARIA decretada por el Gobierno	LEBUMAS, los mismos no habían podido ser
	Nacional y Distrital para contener la	adecuados a fin de cumplir el objeto del contrato,
	pandemia del coronavirus (COVID-19),	esto es, el uso y goce efectivo por parte de KM2. Esto
	constituían una de Fuerza Mayor y que	como consecuencia de las restricciones de libre
	por lo tanto según su parecer se cumple	circulación de las personas en respuesta a la
	con los presupuestos estipulados en el	pandemia del Covid-19 y que empezaron el 19 de
	numeral 22.03.1.01 y 22.01 ”Fuerza	marzo de 2020, en la ciudad de Bogotá D.C y en el
	Mayor” del mencionado contrato, entre	territorio nacional fue prohibida totalmente a través
	otras justificaciones señalando “(…)	de los Decretos 090 y 091 de 2020 expedido por la
	como es de su conocimiento nuestra	Alcaldía Distrital de Bogotá D.C.
	empresa esta a la espera de poder iniciar	Cabe mencionar igualmente que, aun cuando existían
	las obras necesarias (…)”(…) En ese	para dicha fecha (23 xx xxxxx de 2020) obligaciones
	sentido, el hecho de tener que pagar un	que se encontraban en ejecución, existían otras, cuya
	canon de arrendamiento incluyendo el	“fecha de inicio” habría de ser el 6 xx xxxxx del 2020,
	valor de la administración con el	entre estas, el inicio del pago del canon de
	correspondiente IVA, el cual el día xx xxx	arrendamiento como contraprestación al uso y goce
	asciende a la suma de $61.883.845,	efectivo de los inmuebles arrendados.
	representa una carga económica para la	Pese a lo descrito, pero en estricto cumplimiento de
	empresa, que a la larga podrá generar un	lo pactado en el contrato, en dicha misiva, KM2
	desequilibrio económico al no poder	señala, con la información disponible para dicho
	tener ingresos (…)”	momento, cual es el impacto que dicho evento de
		fuerza mayor tendría en la ejecución del contrato,
		expresando la dificultad de proseguir con las
		adecuaciones locativas necesarias para el uso y goce
		del inmueble y presentando sin tener conocimiento
		mayor de la situación sobreviniente, como periodo
		probable para su superación, un tiempo de dos (2)
		meses contados a partir del 19 xx xxxxx de 2020.
6	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en su calidad de arrendador, mediante comunicado del 26 xx Xxxxx de 2020, da respuesta al arrendatario indicando que no acepta la suspensión realizada, entre otras razones porque el inmueble se entrego	Es cierto, en efecto la arrendadora con el convencimiento de que la suspensión del contrato necesitaba aprobación de su parte, procedió a “negarla” en comunicación del 26 xx xxxxx de 2020; aun con ello, reconoce la existencia del evento de fuerza mayor derivado de las medidas impuestas por el gobierno para conjurar la crisis derivada de la pandemia del Covid-19, pues indica, entre otras cosas

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	desde el 6 de Febrero de 2020, pero si indicando que daba un alivio al arrendatario y en consecuencia que se le eximia del pago del canon de arrendamiento durante el periodo 6 xx Xxxxx de 2020 hasta el 24 xx Xxxxx de 2020, teniendo este que empezar a pagar desde el 25 xx Xxxxx de 2020.	que: “estas circunstancias en que nos encontramos atravesando nos están afectando a todos”. Sobre este punto resulta importante mencionar que el hecho que el evento de fuerza mayor afecte a la totalidad de los extremos contractuales, no anula sus efectos. Se resalta de la comunicación emitida por la parte actora en la fecha citada, la pretensión inicial de desconocer de manera tajante el reglamento estipulado en cuanto al procedimiento descrito en caso de presentarse en la ejecución del contrato un evento de fuerza mayor que trajera como consecuencia inmediata la suspensión del mismo, lo cual no requería una aprobación expresa del arrendador, bastaba la simple notificación del acaecimiento del hecho generador.
7	KM2 SOLUTIONS mediante comunicado enviado a LEBUMAS INMOBILIARIA X.XX. el día 29 xx xxxxx del presente año, hace una relación de los Decretos presidenciales y emitidos en el Distrito Bogotá, justificando su no realización de las obras de adecuación del inmueble arrendado, e indicando que el contrato continuaría suspendido según su criterio, concluyendo con las siguientes afirmaciones: “Adicionalmente, para que nuestra empresa pueda dar cumplimiento a los nuevos lineamientos que le permitan cumplir (…) además que debe realizar una inversión económica importante en materia de bioseguridad, que no tenia presupuestada a la suscripción del contrato de arrendamiento. “(…) En este punto es necesario resaltar que, la actividad y objeto social de nuestra empresa está encaminado a la atención de centro de llamadas (call center), pero nuestros clientes encuentran ubicados fuera del territorio colombiano, y como es sabido por la comunidad en general, la pandemia ocasionada por el COVID-19, ha sacudido los mercados internacionales de forma considerable (…)” Como consecuencia de lo anterior, nuestro proyecto de expansión para Colombia se ve afectado al tener reducidos considerablemente nuestros ingresos resultado de la crisis económica”	Es parcialmente cierto, por medio de oficio OJAH20-4370 del 29 xx xxxxx de 2020, KM2, nuevamente en cumplimiento de las disposiciones contractuales pactadas por las partes en el numeral 22.03.1.01 de la cláusula XXII, remitió reporte sobre el estado actual de las cosas y la afectación como consecuencia del evento de fuerza mayor. En esta oportunidad listó los decretos de orden nacional y local que seguían imposibilitando el cumplimiento y ejecución de las obligaciones de ambas partes en el contrato; de forma particular señaló las medidas vigentes que impedían la realización de obras de adecuación mínimas necesarias para la puesta en marcha del centro de llamadas de mi mandante. Ahora, si bien es cierto que uno de los once puntos argumentados por KM2 en el escrito citado, hacía referencia a las dificultades económicas que hacían excesivamente onerosa la inversión para poner en funcionamiento las oficinas, lo cierto es que dicho punto ni era la conclusión de la misiva ni constituía, como erradamente lo tiene LEBUMAS, la única razón o justificación para la continuidad de la suspensión del contrato. Con relación a la devolución de la factura No. 7831 es de señalar que esta se hizo con base en que el contrato continuaba suspendido y en cumplimiento a lo estipulado en el numeral 22.02.1 mediante el cual se contempló que “una vez ocurrido un evento de fuerza mayor que afectara el objeto del contrato, las partes estarán excusadas del cumplimiento de sus obligaciones del contrato”, por tanto, el arrendatario no solo estaba excusado del cumplimiento de la obligación principal correspondiente al canon de arrendamiento, si no también aquella correspondiente a la administración contenida en la cláusula VIII del contrato en cuestión, sustento de

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	Por medio de este comunicado la arrendataria hizo devolución de la factura # 7831 del 1 xx xxxxx de 2020 donde se estaba cobrando, el canon de arrendamiento y administración, y solicitando la terminación de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento.	conocimiento de LEBUMAS.
8	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en	Es cierto, en la fecha señalada, LEBUMAS dio respuesta a KM2 indicando que, a su juicio, XX0 xxxxxxxx para dicho momento el uso y goce ininterrumpido del inmueble; frente a la suspensión del contrato, reiteró que no se configuraba el evento de fuerza mayor en tanto las medidas nacionales y locales para conjurar la crisis del COVID-19 que derivaron en la imposibilidad de adecuar el bien inmueble con las condiciones mínimas de ocupación, eran evitables, eran culpa de KM2 y no estaban fuera de su control razonable. Por la misma vía, afirmó que existió negligencia de KM2 al no haber previsto la ocurrencia de la pandemia y no haber terminado la adecuación de las oficinas antes del 19 xx xxxxx de 2020, más aun cuando, según XXXXXXX, pudo haber iniciado con dicha tarea desde noviembre de 2019, esto es, tres meses antes de que si quiera se hubiese llegado a un acuerdo sobre el contrato de arrendamiento; siendo una afirmación contradictoria a lo plasmado en el numeral 4.01 del contrato, donde se dejó constancia que el arrendador había hecho entrega real y material del inmueble el día 6 de febrero de 2020, tal como consta de igual manera en la respectiva acta de entrega. De igual manera, y erroneamente se afirma que se había otorgado un periodo xx xxxxxx de 2 meses para la ejecución de obras de adecuación de las oficinas, estipulación que no se encuentra plasmada en el texto del contrato, por el contrario, el arrendatario estaba obligado a cancelar mensualmente el canon a partir del día 6 xx xxxxx de 2020, indistintamente si las labores de adecuación se hubiesen cumplido en el perido (SIC) comprendido desde la fecha de la entrega real y material del inmueble y la pactada para el inicio del pago del canon pactado. Sobre este punto es necesario resaltar que desde la fecha de suscripción del acta de entrega aportada por el accionante y hasta el inicio del aislamiento obligatorio, solo habían transcurrido 32 días hábiles (lunes – sábado), y no 55 como mal lo afirma la sociedad LEBUMAS; periodo en el cual a través la compañía ANDIRENT S.A.S. quien ya había ejecutado estas actividades previamente con KM2,
	su calidad de arrendador, mediante
	comunicado del 14 xx Xxxx de 2020 se
	dio respuesta al comunicado enviado el día
	29 xx xxxxx de 2020 por KM2
	SOLUTIONS, se puntualizó en esta
	comunicación que se le hacía una
	exención de pago del canon de
	arrendamiento hasta el 13 xx Xxxx de
	2020, de igual forma la oposición a las
	determinaciones tomadas unilateralmente
	por parte del Arrendatario, no aceptando
	la suspensión del contrato, entre las
	razones expuestas, por la negligencia del
	arrendatario en no haber realizado las
	obras civiles de adecuaciones de los
	inmuebles arrendados dentro del término
	xx xxxxxx que se concedió de dos meses, si
	hubiese obrado con diligencia
	ejecutándolas, hubiese podido desarrollar
	su objeto social, puesto que este estaba
	exceptuado dentro de las medidas
	sanitarias decretadas por el Gobierno
	Nacional y local –Decreto 457 del 22 xx
	Xxxxx de 2020 articulo 3 excepción
	#23, Decreto 531 8 xx Xxxxx de 2020
	articulo 3 excepción #26, Decreto 593
	del 24 xx Xxxxx de 2020 articulo 3
	excepción #26, Decreto 749 Mayo 28
	de 2020 articulo 3 excepción #23,
	Decreto 636 6 xx Xxxx de 2020 articulo
	3 excepción 27, “El funcionamiento y
	operación de los centros de llamadas,
	los centros de contactos, los centros de
	soporte técnico y los centros de
	procesamiento de datos que presten
	servicios en el territorio nacional y de
	las plataformas de comercio
	electrónico.” -, en cuanto a la devolución
	de la factura se le puntualizo lo hizo fuera
	del término estipulado para ello por el
	Código de Comercio Articulo 773.

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con base en su experiencia, en la información suministrada y los planos aportados, estimó que el plazo de entrega del proyecto sería entre 90 y 100 días, término que coincidía con el periodo xx xxxxxx inicialmente solicitado por la compañía arrendataria y el cual fue negado. Así mismo conforme a la propuesta presentada, indicó que las adecuaciones consistirían en lo siguiente:

• Instalación de 211 Puestos de trabajo 90x60 cms y 10 puestos para coordinadores 120x60cms

• Cafetería, taquillas

• Ordenadores corei5 4ta Gen, con 8gb 500gb

Windows 10.

• Categoría de cableado certificada 6A, cada estación de trabajo tiene un punto de datos y una red controlada, todo el sistema SAI, UPS y generador eléctrico

• Sala de datos, equipo de distribución de Cisco

Networks.

Queda en evidencia de la afirmación de LEBUMAS, que conocía en su calidad de arrendador la actividad económica que desarrolla KM2 “atención de centros de llamada”, información que obtuvo de la compañía previo a la suscripción del contrato, siendo de su entero conocimiento la actividad a ejecutar en las instalaciones a arrendar y cual era el proyecto a desarrollar en el mismo. Por tanto, el simple hecho de señalar que por su objeto social KM2 se encontraba exceptuada de las restricciones de los Decretos presidenciales, podía ejercer dicha actividad en los inmuebles, soslayando que los mismos ni siquiera contaban con las condiciones mínimas para poder llevar mano de obra para las adecuaciones, pues no contaban con sanitarios, lavamanos o ningún elemento que asegurara las condiciones de bioseguridad; finalmente señaló XXXXXXX, con su gran experticia en auditoria de empresas dedicadas a centros de llamadas, que, los negocios de KM2 tuvieron poca afectación a causa de la pandemia.

En lo referente a la solicitud de terminación anticipada del contrato, XXXXXXX señaló que, KM2 conocedora en los meses de noviembre y diciembre de 2019 de que en el mes xx xxxxx de 2020 la pandemia del Covid-19 ocasionaría el cierre casi total de la economía, debió abstenerse de firmar el contrato de arrendamiento.

Lo cierto sobre dichas manifestaciones es que son risibles por no referirnos a ellas de otra forma, pues

pretenden poner en cabeza de mi mandante poderes

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		sobrenaturales de anticipación de desastres biológicos de alcance global. En
9	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en	Es cierto, en misiva del 1 xx xxxxx de 2020,
	su calidad de arrendador, mediante	LEBUMAS, en total desconocimiento de las
	comunicado del 01 xx xxxxx de 2020,	estipulaciones contractuales y su respectiva
	requiere al arrendatario KM2 para que se	suspensión, remite un comunicado mediante el cual
	ponga al día con las obligaciones	manifiesta su sorpresa ante el no pago del canon de
	dinerarias so pena de hacer efectiva la	arrendamiento, además indica que le preocupa el
	garantía otorgada de CDT.	abandono de las oficinas, puesto que desde el mes xx xxxxx de 2020, KM2 no había vuelto a las mismas; lo
		que da a entender que XXXXXXX pretendía que
		KM2 desconociera las restricciones de movilidad y
		medidas de seguridad que emanaban de normas de
		orden nacional imperativas en particular el Decreto
		749 del 28 xx xxxx de 2020, donde la Presidencia de
		la República había prorrogado la medida de
		aislamiento obligatorio en todo el territorio nacional
		hasta el día 1º de julio de 2020.
10	KM2 SOLUTIONS COLOMBIA mediante comunicado enviado a LEBUMAS INMOBILIARIA X.XX. el día 03 xx Xxxxx del presente año, nuevamente hace una relación de los Decreto presidenciales y emitidos en el Distrito Bogotá, Justificando; en su criterio la no realización de las obras de adecuación del inmueble arrendado, e indicando que el contrato ya lleva 73 días suspendido, que la medidas sanitarias fueron extendidas hasta el 31 xx Xxxxxx de 2020, y el asilamiento obligatorio hasta el 01 de Julio de 2020, y que según su subjetiva interpretación del contrato, de las normas de emergencia sanitaria, que las causales que dieron origen a la suspensión del contrato aún se mantienen vigentes, y que según; también su criterio, se cumplieron las condiciones del artículo XXII numeral 22.05, que establece:	Es cierto, siguiendo las previsiones de la cláusula contractual XXII y siendo claro que el término de suspensión del contrato había superado los sesenta (60) días de forma ininterrumpida, KM2 por medio de oficio OJAH20- 4532 del 3 xx xxxxx de 2020 en cumplimiento del numeral 22.05 del contrato, frente al cumplimiento de los presupuestos fácticos contemplados en la citada cláusula, razón por la cual estaba facultado a dar por terminado el contrato de arrendamiento, sin que ello diera lugar a ningún tipo de sanción por incumplimiento ni indemnización a favor de la otra parte. Motivo por el cual solicitó la cesión en propiedad del CDT número 5234510 del 6 xx xxxxx de 2020 por un valor de $210.633.046, para lo cual requirio a Lebumas con el fin se realizarán las gestiones pertinentes ante la sucursal Bancolombia de Unicentro.
	“Terminación del Contrato por un Evento De Fuerza Mayor
	En el evento en que la Suspensión se prolongue por un periodo continuo de sesenta (60) días (…)” Entre otras afirmaciones en este comunicado encontramos la siguiente: (…). En ese sentido, es pertinente señalar

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	que, la sociedad que represento no solo se vio perjudicada en la imposibilidad de ejercer actividades propias de adecuación locativa, sino también vio afectados sus derechos económicos, pues los proyectos de expansión y ampliación de sus oficinas se vieron truncados como consecuencia de la emergencia sanitaria y especialmente (…)” Mediante este comunicado también hizo devolución de las facturas #7921 del 14 xx Xxxx de 2020, remitida ese mismo día como en su escrito lo indica, también devolución de la factura 7997 del 01 xx Xxxxx de 2020.
11	KM2 SOLUTIONS COLOMBIA mediante comunicado publicado en su página oficial xxxxx://xxx.xx0xxxxxxxxx.xxx/xxxxxxx es/covid19/ con fecha 05 xx Xxxxx de 2020, entre otras manifestaciones, señala: “(…) Para asegurarnos de que podamos tener un distanciamiento social adecuado, mientras continuamos haciendo crecer nuestro negocio, tomaremos espacio adicional para oficinas en República Dominicana, Colombia y Honduras. Este espacio de oficina proporcionará la capacidad para respaldar el crecimiento orgánico de nuestros clientes existentes y también nuevos negocios de algunos nuevos clientes muy interesantes. A pesar de que la crisis de COVID-19 fue difícil para nosotros, estamos viendo una gran demanda de nuestros servicios de soporte comercial por parte de empresas estadounidenses. Esta demanda impulsará nuestro crecimiento hasta bien entrado el 2021(…)” demostrando así su capacidad financiera y disponibilidad de contratación de los inmuebles objeto de arrendamiento mediante el contrato suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx.	No es cierto, siguiendo el link indicado, es claro que remite a la página web de KM SOLUTIONS LLC y no de KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S., tanto así que quien suscribe las comunicaciones es el señor Xxxxx X. Xxxxxx quien se presenta como presidente y director ejecutivo de KM2 SOLUTIONS LLC. Ahora las elucubraciones y conclusiones que pueda hacer la demandante sobre los comunicados de una sociedad extranjera escapan del dominio de mi mandante, por lo cual no merecen ellos pronunciamiento alguno.
12	Según criterio de KM2, el periodo de suspensión se prolongó por un periodo continuo de 60 días, y conforme a la causal de terminación pactada en el contrato, KM2 SOLUTIONS presentó al	Es parcialmente cierto, teniendo en cuenta que el periodo de suspensión no se dio como consecuencia “del criterio de KM2” como mal lo afirma el accionante, por cuanto, tal como quedó plasmado en el citado comunicado del 3 xx xxxxx de 2020, se

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	arrendatario (SIC) la decisión de proceder con la terminación unilateral por el cumplimiento de los preceptos establecidos en el numeral 22.05 del contrato de arrendamiento desde el 01 xx xxxxx de 2020, esto mediante comunicado enviado el 3 xx xxxxx de 2020, e indicando que procedería a entregar el inmueble el 05 Junio de 2020.	procedió a detallar las causas que originaron la ocurrencia de un evento de Fuerza Mayor a partir del 19 xx xxxxx de 2020, por la imposibilidad de acceder al inmueble y proceder a realizar las adecuaciones necesariar (SIC) para cumplir el objeto del contrato, por continuar el país en una alerta sanitaria en todo el territorio nacional y como consecuencia la medida de aislamiento obligatorio se mantenía vigente hasta el ese día lo que impedía la ejecución de actividades de adecuaciones locativas en la ciudad de Bogotá.
13	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S.	AL Es cierto, en efecto LEBUMAS extendió respuesta en la que una vez más creyó que la suspensión del contrato operaba por la mera voluntad y no por la configuración de un caso de fuerza mayor, al igual en cuanto a la terminación del contrato por la superación del término previsto, por ello en su comunicado exigen a KM2 el pago de la cláusula penal y pretender entender la entrega del inmueble como un destrate del contrato con el fin de proceder a solicitar el pago de la suma pactada por esta causa.
	en su calidad de arrendador, mediante
	comunicado del 04 xx Xxxxx de 2020
	nuevamente expuso su oposición a las
	determinaciones tomadas
	autoritariamente por parte del
	Arrendatario, no aceptando la suspensión
	del contrato, la terminación del contrato
	unilateralmente, y mucho menos el no
	pago de las facturas enviadas, aun cuando
	dos de las tres enviadas, tiene aceptación
	tácita, mediante este comunicado se
	reiteró los mismos argumentos expuestos
	el 14 xx Xxxx de 2020, se agrega a este
	comunicado que con el fin de atenuar la
	configuración de más daños y perjuicios,
	se está en disposición de recibir el
	inmueble para el día 05 xx Xxxxx de 2020,
	reservándose el derecho de cobrar
	judicialmente las acreencias causadas
	como canon de arrendamiento,
	administración, clausula penal, destrate,
	servicios públicos, lo que hubiese causado
	por el incumplimiento del contrato,
	haciendo uso de igual forma de la garantía
	ofrecida CDT.
14	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en su calidad de arrendador mediante	Es cierto, por medio de comunicación del 11 xx xxxxx de 2020, LEBUMAS expresó lo indicado en el hecho,
	comunicado del 11 xx xxxxx de 2020,	señalando que de recibir el inmueble lo haría bajo el
	reitera que se estuvo en disposición de	supuesto de la clausula de destrate y entendiendo
	recibir materialmente el inmueble	dicha entrega como incumplimiento del contrato por
	arrendado el 05 xx Xxxxx de 2020 pero	lo cual haría efectiva la garantía otorgada por medio
	esto no se ejecutó por parte del	de CDT y cobraría clausula penal.
	arrendatario pues este no se presentó,
	dejando constancia que ello no implicaba
	la aceptación de la suspensión,
	terminación unilateral del contrato, y que
	se reservaba el derecho al cobro de los
	cánones de arrendamientos adeudados,
	administración, las cláusulas de destrate y

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	la penal, uso de las garantías otorgadas, dando por incumplido el contrato por parte del arrendatario.
15	KM2 SOLUTIONS mediante tres (3)	Es parcialmente cierto; en efecto KM2 remitió el 16 xx xxxxx de 2020, tres comunicados, el primero de ellos con consecutivo OJAH20-4595 en virtud del cual se conmina a LEBUMAS recibir los inmuebles como consecuencia de la terminación del contrato por superación del término de suspensión; por su parte el consecutivo OJAH20-4596 pretendió activar el mecanismo de arreglo directo y finalmente el consecutivo OJAH20-4597 solicitó la devolución del deposito CDT constituido en garantía, esta ultima petición habida cuenta de la suspensión del contrato y el no nacimiento de obligaciones de pago durante el periodo de suspensión anudado a la imposibilidad de cobrar sanción o indemnización alguna.
	comunicados enviados a LEBUMAS
	INMOBILIARIA X.XX., el día 16 xx xxxxx
	del presente año, realizo las siguientes
	afirmaciones:
	14.1. OJAH20-4597 del 16 xx xxxxx de
	2020.
	- Devolución depósito CDT basado en sus
	argumentos, e interpretación unilateral del
	contrato y de las situaciones fácticas del
	caso, indicando la suspensión y
	terminación del contrato por
	supuestamente configurarse la fuerza
	mayor.
	14.2. OJAH20-4596 del 16 xx xxxxx de
	2020.
	-Mecanismo de Arreglo Directo, indica
	que recurre a la clausula del contrato 23-
	01 de resolución de controversias
	mediante arreglo directo.
	14. 3. OJAH20-4595 del 16 xx xxxxx de
	2020.
	- Entrega de inmueble arrendado –, indica
	su intensión de entregar el inmueble,
	basado en sus argumentos, e interpretación
	unilateral del contrato y de las situaciones
	fácticas del caso, indicando la suspensión y
	terminación del contrato por
	supuestamente configurarse la fuerza
	mayor.
16	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. y en su calidad de arrendador mediante comunicado del 17 xx xxxxx de 2020, reitera su oposición a la suspensión, y terminación del contrato, y se suma a la iniciativa de agotar el arreglo directo proponiendo fecha 23 xx xxxxx de 2020 hora 9 am, aclarando que desde comunicado anterior ya lo había propuesto.	Es cierto.
17	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en su calidad de arrendador estuvo atento a la asistencia presencial de KM2	No me consta que LEBUMAS hubiese estado atento o no a la asistencia presencial de XX0 xx 00 xx xxxxx xx 0000, xxxx, xxxxxxx, xx una conducta sobre la cual

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(Trámite 126467)

	SOLUTIONS el 23 xx xxxxx de 2020 9am, sin embargo, previamente a cumplirse la hora, KM2 SOLUTIONS informa que la reunión se hará vía telefónica, a lo que LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. a fin de hablar sobre los temas en controversia accede, en la conversación cada parte mantuvo su posición y solo llego al acuerdo que el arrendatario entregaría los inmuebles y el arrendador los recibiría, este último dejando constancia que ello no implicaba la aceptación de la suspensión, terminación unilateral del contrato, y que se reservaba el derecho al cobro de los cánones de arrendamientos adeudados, administración, las cláusulas de destrate y la penal, uso de las garantías otorgadas, dando por incumplido el contrato por parte del arrendatario.	no podemos dar fe además de ser curiosa por tanto para dicha fecha aún permanecían las restricciones de movilidad que hacían inviable una reunión presencial. Es cierto que la comunicación sostenida ese día se hizo por medio telefónico y que en ella no se llegó a acuerdo alguno.
18	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. y en su calidad de arrendador mediante comunicado del 23 xx xxxxx de 2020, una vez más informa su oposición a la suspensión y terminación del contrato de forma unilateral por parte del arrendatario, y solicita se informe cuando entregaran el	Es parcialmente cierto, si bien LEBUMAS manifestó su “intención” de recibir los inmuebles, en la totalidad de sus comunicaciones señaló hacerlo a título de destrate, situación ésta que no correspondía con la verdadera razón de la entrega y fue por ello que, en la fecha propuesta, 5 xx xxxxx de 2020, esto no se hizo.
	inmueble, puesto que en la reunión
	telefónica no lo indicaron, puesto que
	según comunicados anteriores lo iban a
	realizar desde el 05 xx Xxxxx de 2020.
19	KM2 SOLUTIONS COLOMBIA mediante correo electrónico del 24 xx xxxxx de 2020, informa que hará entrega del inmueble el 25 xx Xxxxx de 2020.	Es cierto, por medio de correo electrónico del 24 xx xxxxx de 2020, KM2 manifestó que haría entrega del inmueble al día siguiente.
20	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. y en su calidad de arrendador mediante comunicado del 24 xx xxxxx de 2020	Es cierto, por medio de oficio del 24 xx xxxxx de 2020, LEBUMAS hizo las manifestaciones indicadas en el hecho.
	informa está atento a la asistencia
	presencial de KM2 SOLUTIONS el 25 xx
	xxxxx de 2020 9am, para hacer inventario y
	entrega de los inmuebles arrendados,
	dejando constancia que ello no implicaba
	la aceptación de la suspensión,
	terminación unilateral del contrato, y que
	se reservaba el derecho al cobro de los
	cánones de arrendamientos adeudados,
	administración, las cláusulas de destrate y
	la penal, uso de las garantías otorgadas,

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(Trámite 126467)

	dando por incumplido el contrato por parte del arrendatario.
21	El martes 00 xx xxxxx xx 0000, xxxxx	Xx parcialmente cierto, el 25 xx xxxxx de 2020, se celebró reunión entre las partes y fruto de ello se suscribió Acta de agotamiento del procedimiento de arreglo directo, en la que se logró un acuerdo parcial respecto a la entrega de los inmuebles, pero no es los aspectos relacionados con la suspensión del contrato y la terminación de este. Las demás afirmaciones sobre incumplimientos por parte de KM2 desbordan lo contenido en dicho documento y describen la posición y visión de LEBUMAS.
	LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en
	calidad de ARRENDADOR; y KM2
	SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S.,
	sociedad identificada, en calidad de
	ARRENDATARIO, suscribieron ACTA
	DE CONSTANCIA AGOTAMIENTO
	DEL PROCEMIENTO DE ARREGLO
	DIRECTO DE LAS DIFERENCIAS
	SURGIDAS DENTRO DEL
	CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
	SUSCRITO ENTRE LEBUMAS
	INMOBILIARIA S.A.S. Y KM2
	SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S, como
	resultado de agotar el procedimiento
	estipulado en el numeral 23.01 del
	Contrato de Arrendamiento, en la que las
	partes concluyeron que las discrepancias
	en cuanto a la suspensión, la terminación
	del contrato de arrendamiento, se
	mantenían, pues el arrendador no
	aceptaba las argumentaciones dadas por el
	arrendatario, y las consecuencias que ello
	genero de forma unilateral, procedieron a
	dejar las correspondientes constancias en
	cuanto a el acuerdo parcial logrado, solo
	con respecto a la entrega de los inmuebles
	arrendados, lo cual se dio por cumplido
	con la entrega real y material de los
	mismos, y en cuanto a las demás
	controversias serian dirimidas por el
	Centro de Arbitraje y Conciliación de la
	Cámara de Comercio de Bogotá. Se aclara
	al respecto que la entrega de los inmuebles
	arrendados solo se dio hasta esta fecha,
	pese a que la arrendataria había señalado
	que lo iba hacer desde el 05 xx Xxxxx de
	2020, se le informo la disposición para
	entregarlos pero aun así no lo hizo, y
	tampoco realizo el pago de los
	arrendamientos, y administración,
	servicios públicos, causados para estas
	fechas.
22	En el contrato de arrendamiento suscrito el 00 xx xxxxxxx xx 0000, xxxxx XXXXXXX INMOBILIARIA S.A.S. con la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S, se pactó cláusula compromisoria de la	Es cierto.

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siguiente manera:

“Toda controversia o diferencia relativa a este Contrato se resolverá por un tribunal de arbitramento presentado ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el cual estará sujeto a sus reglamentos, de acuerdo con las siguientes reglas:

(i) El tribunal estará integrado por tres (3) árbitros designados por las Partes de común acuerdo. En caso de que no fuere posible, los árbitros serán designados, por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá de la lista A de dicha entidad.

(ii) El tribunal sesionará en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

(iii) El tribunal decidirá en derecho.

(iv) La secretaría del tribunal estará integrada por un miembro de la lista oficial de secretarios del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

(v) Los honorarios del Tribunal serán determinados de acuerdo con las tarifas establecidas en el reglamento administrativo del Centro Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de

Bogotá.”

4. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA

El contrato de arrendamiento era conocido en Roma con la denominación locatio-conductio30. En virtud de este contrato una persona (el “locator”) se obligaba a entregar a otra (el “conductor”) el uso, o el uso y disfrute, de una cosa determinada, o la prestación de ciertos servicios, o unos materiales para la realización de una obra, a cambio de una cantidad (la “merces”)31.

Esta institución, unitaria como contrato, comprendía tres modalidades en Roma, a saber: La locatio- conductio rei, la locatio-conductio operis, y la locatio-conductio operarum.

Nuestro Código Civil definió el contrato de arrendamiento en el artículo 1973 del Código Civil, siguiendo la división tripartita del derecho romano, reglamentado así el arriendo de cosas, el de servicios y el de obras.

30 PASTOR Y XXXXXX Xxxxxx, Manual de Derecho Romano según el Orden de las Instituciones xx Xxxxxxxxxx, 2021.

31 XXXXXXX XXXXXXXX Xxxxxx, El Contrato de Arrendamiento en Roma y su evolución posterior, Universidad xx Xxxxxxxxxx, Facultad de Derecho, 2016.

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Dispone la norma últimamente señalada lo siguiente:

“ARTICULO 1973. DEFINICION DE ARRENDAMIENTO. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”

A su vez, el artículo 1974 del Código Civil señala, en relación con el arrendamiento de cosas, lo siguiente:

“ARTICULO 1974. COSAS OBJETO DE ARRENDAMIENTO. Son susceptibles de

arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador,

en caso de evicción.”

En consonancia con dichas normas la doctrina ha dicho que el contrato de arrendamiento “…es aquel en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionar a la otra el goce de una cosa durante cierto tiempo, y esta a pagar por dicho goce un precio determinado. La parte que proporciona el goce se llama arrendador, y la que se beneficia de dicho goce y paga el precio compensatorio, arrendatario.” 32

En el contrato de arrendamiento ambas partes se obligan recíprocamente: el arrendador a conceder el goce de una cosa y el arrendatario a pagar por ese goce. Se trata de un contrato bilateral, oneroso conmutativo, principal y consensual, esto último pues la ley no rige para su perfeccionamiento alguna solemnidad ni la entrega de la cosa.33

Este tipo contractual está presente tanto en la legislación civil como en la comercial. En materia civil está regulado el arrendamiento de bienes muebles y de inmuebles rurales (artículos 1974 a 2044 del Código Civil) y el de inmuebles de vivienda urbana (ley 820 de 2003) y en materia comercial el arrendamiento de local comercial (artículos 518 a 524 del Código de Comercio).

4.1. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

4.1.1. Las Obligaciones del Arrendador establecidas en la Ley

Los artículos 1982 a 1995 del Código Civil establecen las obligaciones que corresponden al arrendador en un contrato de arrendamiento, normas que son aplicables al arrendamiento de locales comerciales

32 XXXXX XXXXXXX Xxxxx, De los Principales Contratos Civiles, Editorial Temis, Tercera Edición, 1996 pag. 182. 33 Ibídem.

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por virtud de lo dispuesto en el artículo 822 del Código de Comercio34.

En relación con el particular, el artículo 1982 del Código Civil dispone lo siguiente:

“ARTICULO 1982. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”

El propio Código Civil se encarga de establecer el alcance de dichas obligaciones.

En efecto, los artículos 1983 y 1994 ponen de presente que la obligación que corresponde al arrendador de entregar la cosa arrendada implica poner a disposición del arrendatario el bien respectivo. Así, si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios (artículo 1983 del Código Civil). Y si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito (artículo 1984 del Código Civil).

Ahora bien, cabe preguntarse ¿en qué estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada? Sobre este particular la doctrina ha señalado lo siguiente:

“Teniendo en cuenta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada, y que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede decirse que se de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado, que esta circunstancia va implícita en el espíritu de dicho contrato…

Pero, eso sí, se trata de una obligación bastante deleznable, lo que se dice en el sentido de que fácilmente puede entenderse que el arrendatario ha renunciado a exigirla. Así deberá entenderse, por ejemplo, en el caso de que al arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante no hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado deficiente en que se encontraba, sin hacer objeción alguna; o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir que el arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en el que se hallaba, fuera de que es de pensarse además, en tales casos, que el precio del arrendamiento se fijó teniendo en cuenta ese estado. Se ven reforzadas las anteriores consideraciones por el texto del

34 Por virtud de lo dispuesto en el artículo 822 del Código de Comercio los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa. Así las cosas, en lo no regulado por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio debemos estarnos a lo dispuesto en los artículos 1974 a 2044 del Código Civil.

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inciso 2º del art. 2033, cuando dice que el arrendador “será responsable especialmente del mal estado del edificio: salvo que haya sido manifiesto o conocido por el arrendatario.”35 (Subrayas fuera del texto).

Por lo que hace a la segunda obligación del arrendador (mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendad), el artículo 1985 del Código Civil dispone lo siguiente:

“ARTICULO 1985. RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA

ARRENDADA. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”

Conforme con la norma últimamente transcrita, la obligación del arrendador de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Aclara la norma, sin embargo, que el arrendador deberá asumir las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Estas reglas, empero, al ser normas dispositivas (esto es, normas no imperativas) pueden ser modificadas de mutuo acuerdo entre las partes.

Como complemento de esta obligación los artículos 1990, 1991 y 1992 señalan que el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario, y que en este último caso tendrá además derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato, y que el arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo.

En relación con este último punto el artículo 1992 del Código Civil señala textualmente:

“ARTICULO 1992. AUSENCIA DE DERECHO A LA INDEMNIZACION. El

arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.”

35 XXXXX XXXXXXX Xxxxx, De los Principales Contratos Civiles, Editorial Temis, Tercera Edición, 1996 pag. 194.

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En cuanto hace a la tercera obligación del arrendador (librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada), el artículo 1986 del Código Civil dispone lo siguiente:

“ARTÍCULO 1986. LÍMITES A LAS REPARACIONES. El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que

no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.”

Como se desprende de la norma transcrita, el arrendador, en virtud de la obligación de liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Como corolario de esa obligación los artículos 1987 y 1988 del Código Civil señalan, respectivamente, que si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios y que si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño, que si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante. Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.

4.1.2. Las Obligaciones del Arrendador establecidas en el Contrato

Las partes en el contrato de arrendamiento convinieron en la cláusula 10.2 cuáles serían las obligaciones que estarían a cargo de arrendador. Esta cláusula dispone textualmente lo siguiente:

“10.02 Obligaciones del Arrendador

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El Arrendador tendrá las siguientes obligaciones:

10.02. 1 Entregar el Inmueble en estado de servir para los fines descritos en la Sección O del presente Contrato, obligación que se entiende cumplida con la suscripcióndel presente Contrato.

10.02. 2. Pagar oportunamente los tributos sobre el inmueble que le corresponden en su calidad de propietario.

10.02. 3 Respetar la tenencia del Inmueble y salir a la defensa de los mismos en caso de cualquier perturbación.

10.02.4 Efectuar las Reparaciones Necesarias Iniciales y en general, las que le corresponden de acuerdo con las leyes aplicables

10.02.5 Responder por los perjuicios que le seancausados al ARRENDATARIO, cuando por negligencia exclusiva del ARRENDADOR se afecte la prestación deservicios inherentes a la propiedad horizontal tales como, pero sin limitarse a los siguientes: ServicioEléctrico, planta de respaldo, ascensores, accesos a las instalaciones o cualquier otra situación que impida lanormal ejecución del presente contrato o el desarrollo de las actividades empresariales del ARRENDATARIO. Enaquellos eventos en que se presenten afectaciones y cuya responsabilidad sea imputable a varias personas, cadauna de ellas responderá de manera mancomunada deacuerdo con su participación. Asímismo y para efecto de tasación de los perjuicios, las partes de manera extrajudicial, podrán identificar el valor de los mismoscelebrando reuniones en los que se soporten los valores de los perjuicios causados. En el evento que no se llegue a un acuerdo sobre el valor de los perjuicios causados, se dará cumplimiento a lo señalado en la cláusula 23 del presente contrato;

10.02.6 Las demás previstas en el presente Contrato y enlas Leyes Aplicables.”

Vale la pena mencionar que las partes incorporaron por vía de remisión, a partir de lo dispuesto en la sección 10.02.6 transcrita, las obligaciones del arrendador previstas en la ley y a las que nos referimos anteriormente.

4.2. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

4.2.1. Las Obligaciones del Arrendatario establecidas en la Ley

Los artículos 1996 a 2007 del Código Civil regulan las obligaciones del arrendatario en el contrato de arrendamiento. Conforme con estas normas, las obligaciones del arrendatario son las siguientes:

- Usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato.

- Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.

- Realizar las reparaciones locativas.

- Pagar el precio o renta acordada.

- Abstenerse de ceder el arriendo o de subarrendar.

- Restituir la cosa al fin del arrendamiento.

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(Trámite 126467)

Ahondando en las normas que establecen las obligaciones del arrendatario se tiene lo siguiente:

Según lo dispuesto en el artículo 1996 del Código Civil, el arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.

Sobre esta obligación la doctrina ha dicho lo siguiente:

“…la forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los siguientes criterios: a) Por lo que expresamente diga el contrato, o resulte xxx xxxxxxxx del mismo. En este caso no hay dificultad ninguna, pues el mismo contrato viene a resolver cualquier duda que pudiera presentarse al respecto; si el contrato es una ley para las partes, y si debe ejecutarse de buena fe(arts. 1602 y 1603), cabe anotar que el art. 1966, en cuanto dice que el arrendatario debe gozar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato, no hace sino repetir principios fundamentales en materia de contratos e incurre por lo mismo en perogrullada. b) Por la naturaleza de la cosa arrendada. Si en el contrato no se ha expresado la forma o sentido en que el arrendatario podrá gozar de la cosa, este se deducirá del fin a que por razón de su misma naturaleza está destinada principalmente la cosa; así, si se toma en arriendo un caballo de silla, se entiende que es para montarlo, no para utilizarlo como animal de carga.

C) A falta también de estipulación expresa, por las circunstancias que rodeen la celebración del contrato o por la costumbre del lugar. Si un inmueble destinado para casa de habitación es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia con ocasión de una pandemia, estas circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.”36 (subrayas fuera del texto).

A su vez, el artículo 1997 del Código Civil señala que el arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios y tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1998 del Código Civil, el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros xx xxxxxxx o cercas, albañales y acequias, rotura xx xxxxxxxxx, etc.

El artículo 2000 del Código Civil dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. El arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

36 XXXXX XXXXXXX Xxxxx, De los Principales Contratos Civiles, Editorial Temis, Tercera Edición, 1996 pag. 204.

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(Trámite 126467)

Conforme con lo señalado en el artículo 2003 del Código Civil, cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. En efecto, esta norma dispone lo siguiente:

“ARTICULO 2003. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA FINALIZACIÓN

DEL CONTRATO. Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el

tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.”

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 2004 del Código Civil, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido.

Finalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2005 del Código Civil, el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. La deberá restituir en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo. Conforme con el artículo 2006 del Código Civil, la restitución de inmuebles se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.

4.2.2. Las Obligaciones del Arrendatario establecidas en el Contrato

Las partes en el contrato de arrendamiento convinieron en la cláusula 10.1 cuáles serían las obligaciones que estarían a cargo del arrendatario. Esta cláusula dispone textualmente lo siguiente:

“10.01 Obligaciones del Arrendatario

El Arrendatario tendrá entre otras, las siguientesobligaciones:

10.01.1 Pagar oportunamente el Canon

10.02.2 Pagar oportunamente la Cuota de Administración.

10.02.3 Pagar oportunamente los servicios públicos que le fueren facturados al Arrendatario por el Arrendador respecto del Inmueble.

10.02.4 Velar por y porque se cumplan todas las normas sobre sanidad, seguridad, y demás disposiciones de carácter administrativo que sean procedentes.

10.02.5 Cumplir con el manual de mantenimiento y convivencia del Edificio.

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10.02.6 Cumplir con todas las exigencias previstas en las regulaciones vigentes y Leyes Aplicables para el funcionamiento y utilización del Inmueble.

10.02.7 Cumplir con todas las Leyes Aplicables en relación con obligaciones urbanísticas en el desarrollo de sus actividades en el Inmueble.

10.02.8 Liberar al Arrendador de cualquier responsabilidad por sanciones urbanísticas derivadas de las intervenciones realizadas por el Arrendatario en el Inmueble y en relación con la obtención de todos los permisos y licencias que requiera el funcionamiento del Inmueble.

10.02.9 Restituir a la terminación del presente Contrato,el Inmueble y los Garajes en el mismo estado que lo recibió, salvo el deterioro proveniente del paso del tiempo, del uso normal y legítimo y las Mejoras cuya permanencia haya sido autorizada por el Arrendador.

10.02.10 Efectuar las reparaciones locativas y, en general, las que le corresponden de acuerdo con las Leyes Aplicables.

10.02.11 Realizar a su xxxxx el mantenimiento periódico del Inmueble tendiente a conservar su buen estado y funcionalidad, así como su valor comercial, teniendo en cuenta las condiciones propias de la localización de los mismos y del uso comercial para el cual están destinados, incluyendo las Mejoras que sobre ellos se realicen, las cuales deberán realizarse previa autorización expresa y escrita del Arrendador.

10.0212 Permitir las visitas que el Arrendador o sus representantes tengan a bien realizar durante Días Hábiles y en horario normal de trabajo paraconstatar el estado y conservación del Inmueble.

10.02.13 Suministrar al Arrendador, cuando éste se lo solicite, cualquier información relacionada con el Inmueble, para lo cual contará con un término xx xxxx (10) días contados desde la fechade la solicitud.

10.02.14 Cumplir las normas de prevención xx xxxxxx de activos, para lo cual el Arrendatario se compromete a actualizar la información solicitada por el Arrendador cada vez que éste la requiera y,en todo caso, al menos una vez al año.

10.02.15 Cumplir a cabalidad con las reglas que sedeben seguir para la imputación de pagos que se efectúen en desarrollo del presente Contrato.

10.02.16 Entregar al Arrendador la siguiente información contable, financiera y operativa, la cual deberá ser veraz, exacta y completa: En un plazo no mayor de 90 días contados a partirdel cierre de cada ejercicio fiscal, los estados financieros anuales auditados (de acuerdo con losprinap10s de contabilidad generalmente aceptados de acuerdo con las Leyes Aplicables y, de estar disponibles, en conjunto con aquellos preparados de conformidad con IFRS), al cierre del ejercicio fiscal en cuestión, incluyendo flujo de fondos, junto con una copia del informe de su contador o revisor fiscal

Las demás previstas en el presente Contrato y en las Leyes Aplicables.”

Vale la pena mencionar que las partes, también en este caso, incorporaron por vía de remisión, a

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partir de lo dispuesto en el último párrafo transcrito, las obligaciones del arrendatario previstas en la ley y a las que nos referimos anteriormente.

5. EL PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER

Explicados los antecedentes del caso y verificado que no hay causal de invalidez procesal, el Tribunal comienza por delimitar el debate.

La ley (art. 1494 del Código Civil) establece que el contrato es fuente de obligaciones. En consecuencia, toda obligación nacida de la fuente contractual tiene el carácter de norma jurídica, es decir, de un mandato coercitivo y vinculante. El título (o sea el contrato celebrado) engendra la obligación particular y su correlato es el derecho subjetivo de crédito. Así, el incumplimiento legitima al acreedor -que es titular del derecho personal- para exigir el cumplimiento forzado tanto de la obligación principal como de la indemnización de perjuicios.

En esta base descansa todo el régimen jurídico de la responsabilidad contractual.

Así, es importante iniciar advirtiendo que “cuando el hecho generador de la responsabilidad civil es el incumplimiento, el cumplimiento defectuoso, tardío o insuficiente de una obligación contraída mediante un contrato o convención, estamos frente a la responsabilidad civil contractual”37, efecto inmediato del principio de que “el contrato es ley para las partes”, según lo dispone el artículo 1602 del Código Civil.

Para la configuración de la responsabilidad contractual, según ha dicho la jurisprudencia38, es necesario que se den cuatro elementos, a saber:

− Incumplimiento de una obligación contractual asumida por el deudor.

− Que dicho incumplimiento sea imputable al deudor a título de culpa o dolo.

− Que se genere un perjuicio cierto.

− Que entre el incumplimiento culposo y el perjuicio exista un vínculo causal.

Establecidos estos presupuestos, de entrada, afirma el Tribunal que el vínculo contractual que sirve de fundamento a la convocatoria arbitral está debidamente probado en el proceso, prácticamente sin controversia.

En efecto, la parte convocante, en el hecho primero de la demanda arbitral, señaló que las partes,

00 Xxxxxxxx Xxxx, Xxxxxxxx x Xxxxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx. Responsabilidad Civil Extracontractual. Undécima Edición, Editorial Temis S.A., Bogotá, 2003.

38 Laudo Arbitral Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana, Inurbe, VS. la Sociedad Fiduciaria de Desarrollo Agropecuario S.A., Fiduagraria S.A.

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durante los meses de noviembre y diciembre del año 2019, tuvieron conversaciones con el ánimo de suscribir un contrato de arrendamiento sobre los inmuebles oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, el primero en calidad de arrendador y el segundo en calidad de arrendatario.

Y en el hecho segundo de la demanda arbitral la parte convocante señaló que, como consecuencia de la etapa precontractual donde se definieron las condiciones del arrendamiento, LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., en calidad de arrendador y KM2 SOLUTIONS S.A.S., como arrendatario, suscribieron el contrato de arrendamiento el día 4 de febrero de 2020 sobre los inmuebles antes dichos.

A los hechos primero y segundo de la demanda arbitral la parte convocada respondió que eran ciertos, precisando algunos detalles de la etapa precontractual y haciendo hincapié en algunas de las cláusulas del contrato de arrendamiento.

Así, es claro que el contrato de arrendamiento nació a la vida jurídica y vinculó a las partes del proceso, sobre lo que no existe controversia alguna, como tampoco sobre su contenido clausular. La controversia versa, más bien, sobre el desarrollo mismo del contrato, la forma como debe interpretarse dicho contenido clausular y, por encima de todo, sobre los derechos y obligaciones de las partes a propósito de la pandemia y de las medidas de aislamiento que se presentaron una vez celebrado el mismo.

Delimitado como se encuentra el marco contractual sobre el que se resolverá la controversia descrita en la demanda arbitral, la contestación de esta y las excepciones perentorias propuestas, el Tribunal, en lo esencial, debe decidir acerca del cumplimiento de las obligaciones que contractual y legalmente corresponden a las partes en relación con el contrato de arrendamiento.

En efecto, se trata de establecer, en los términos de la demanda arbitral, si la parte convocada incumplió el contrato de arrendamiento “…toda vez que suspendió y dio por terminado de forma anticipada el contrato de arrendamiento, contrariando a lo pactado en el mismo y a la normatividad vigente…” o si, por el contrario, como se alega en la contestación de la demanda, se presentó un caso de fuerza mayor, de manera que no hay un incumplimiento contractual a partir del mismo.

En particular, la parte convocante ha solicitado al Tribunal que se declare que la parte convocada incumplió (i) lo dispuesto en el segundo inciso del Articulo XXII, numeral 22.01.4. del contrato (exclusiones de los eventos o actos que constituyen un evento de fuerza mayor); (ii) lo dispuesto en el Artículo

XXII. numeral 22.03.2. del contrato (obligaciones de las partes ante un evento de fuerza mayor – otras obligaciones); (iii) lo dispuesto en el Artículo V, numeral 5.01. del contrato (duración del contrato); (iv) lo pactado en el Artículo III, numerales 3.01. y 3.02 (canon y forma de pago); (v) lo dispuesto en el Artículo VIII, numeral 8.01 del contrato (cuota de administración), y (vi) lo dispuesto en el numeral 13.01 (restitución).

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Por su parte, la convocada ha pedido al Tribunal que declare que en el presente caso se ha presentado un evento de “fuerza mayor y caso fortuito”, en los términos del Artículo XXII del contrato de arrendamiento, y que, como consecuencia de ello, no se presentó un incumplimiento contractual, ya que tuvo ocurrencia una terminación unilateral del contrato por parte de la convocada amparada en lo dispuesto en el numeral 22.05 del mismo (terminación del contrato por un evento de fuerza mayor).

6. XXXXX XXXXXXXX DE LA FUERZA MAYOR

En Colombia el caso fortuito y la fuerza mayor fueron definidos inicialmente por el artículo 64 del Código Civil que señaló:

“ARTICULO 64. Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto o que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc”.

Posteriormente, el artículo 1° de la Ley 95 de 1890 subrogó la anterior disposición e indicó:

“Art 1°. Se llama fuerza mayor ó caso fortuito, el imprevisto á que no es posible resistir, como un naufragio, un

terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc”.

En lo que respecta a la jurisprudencia sobre la materia, la Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, en diferentes pronunciamientos se ha ocupado de señalar los requisitos que configuran la fuerza mayor y el caso fortuito liberatorios de una determinada obligación contractual, así:

“Uno de los temas más sistemáticamente tratados por la jurisprudencia de la Corte, es el de la fuerza mayor o caso fortuito, en torno al cual ha delineado lo que –de antaño- constituye doctrina probable, edificada a partir de una definición legislativa que concibe ese fenómeno como “el imprevisto a que no es posible resistir” (art. 1º, Ley 95 de 1890).

Según esa doctrina de la Sala, para que un hecho pueda ser considerado como evento de fuerza mayor o caso fortuito

–fenómenos simétricos en sus efectos-, es necesario que, de una parte, no exista manera de contemplar su ocurrencia en condiciones de normalidad, justamente porque se presenta de súbito o en forma intempestiva y, de la otra, que sea inevitable, fatal o ineludible, al punto de determinar la conducta de la persona que lo padece, quien, por tanto, queda sometido irremediablemente a sus efectos y doblegado, por tanto, ante su fuerza arrolladora.

Imprevisibilidad e irresistibilidad son, pues, los dos elementos que, in casu, permiten calificar la vis maior o casus fortuitus, ninguno de los cuales puede faltar a la hora de establecer si la situación invocada por la parte que aspira a beneficiarse de esa causal eximente de responsabilidad, inmersa en la categoría genérica de causa extraña, puede ser considera como tal.

En torno a tales requisitos, la Corte ha puntualizado que si “el acontecimiento es susceptible de ser humanamente previsto, por mas súbito y arrollador de la voluntad que parezca, no genera el caso fortuito ni la fuerza mayor…” (G. J. Tomos. LIV, página, 377, y CLVIII, página 63)”, siendo necesario, claro está, “examinar cada situación de manera específica y, por contera, individual”, desde la perspectiva de los tres criterios que permiten, en concreto,

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establecer si el hecho es imprevisible, a saber: “1) El referente a su normalidad y frecuencia; 2) El atinente a la probabilidad de su realización, y 3) El concerniente a su carácter inopinado, excepcional y sorpresivo” (Sentencia de 23 xx xxxxx de 2000; exp.: 5475). Y en relación con la irresistibilidad, ha predicado la Sala que un hecho “es irresistible, “en el sentido estricto de no haberse podido evitar su acaecimiento ni tampoco sus consecuencias, colocando al agente –sojuzgado por el suceso así sobrevenido- en la absoluta imposibilidad de obrar del modo debido, habida cuenta que si lo que se produce es tan solo una dificultad más o menos acentuada para enfrentarlo, tampoco se configura el fenómeno liberatorio del que viene haciéndose mérito” (Se subraya. Xxxxxxxxx xx 00 xx xxxxxxxxx xx 0000; exp.: 5220).

Conviene ahora, por su importancia y pertinencia en el asunto sometido al escrutinio de la Sala, destacar que un hecho sólo puede ser calificado como irresistible, si es absolutamente imposible evitar sus consecuencias, es decir, que situada cualquier persona en las circunstancias que enfrenta el deudor, invariablemente se vería sometido a esos efectos perturbadores, pues la incidencia de estos no está determinada, propiamente, por las condiciones especiales – o personales- del individuo llamado a afrontarlos, más concretamente por la actitud que éste pueda asumir respecto de ellos, sino por la naturaleza misma del hecho, al que se le son consustanciales o inherentes unas específicas secuelas. Ello sirve de fundamento para pregonar que la imposibilidad requerida para la liberación del deudor, en casos como el que ocupa la atención de la Corte, es únicamente la absoluta, cerrándosele entonces el camino a cualquier otra.

La imposibilidad relativa, entonces, no permite calificar un hecho de irresistible, pues las dificultades de índole personal que se ciernan sobre el deudor para atender sus compromisos contractuales, o aquellas situaciones que, pese a ser generalizadas y gravosas, no frustran –in xxxxxx- la posibilidad de cumplimiento, y que, ad cautelam, correlativamente reclaman la xxxxxxxx de ciertas cargas o medidas racionales por parte del deudor, constituyen hechos por definición superables, sin que la mayor onerosidad que ellas representen, de por sí, inequívocamente tenga la entidad suficiente de tornar insuperable lo que por esencia es resistible, rectamente entendida la irresistibilidad. Por eso, entonces, aquellos eventos cuyos resultados, por cualificados que sean, pueden ser superados con un mayor o menor esfuerzo por parte del deudor y, en general, del sujeto que los soporta, no pueden ser considerados, en forma invariable, como constitutivos de fuerza mayor o caso fortuito, en sentido estricto.

Sobre este particular, ha precisado diáfanamente la Sala que la fuerza mayor “Implica la imposibilidad de sobreponerse al hecho para eludir sus efectos” (Sentencia del 31 xx xxxx de 1965, G.J. CXI y CXII pág. 126), lo que será suficiente para excusar al deudor, sobre la base de que nadie es obligado a lo imposible (ad impossibilia nemo tenetur). Por tanto, si irresistible es algo “inevitable, fatal, imposible de superar en sus consecuencias” (Se subraya; sent. del 26 de enero de 1982, G.J. CLXV, pág. 21), debe aceptarse que el hecho superable mediante la adopción de medidas que permitan contener, conjurar o eludir sus consecuencias, no puede ser invocado como constitutivo de caso fortuito o fuerza mayor, frente al cual, se insiste, el ser humano debe quedar o permanecer impotente”. (Subrayado fuera del texto).

Posteriormente, además de los requisitos antes expuestos, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema hizo referencia a un tercer requisito como elemento constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, en los siguientes términos:

“Más recientemente, la Sala, después de historiar la jurisprudencia, ha concluido “que, para que un hecho pueda considerarse como fuerza mayor o caso fortuito, a más de ser imprevisible e irresistible, “debe obedecer a una causa

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extraordinaria, ajena al agente, a su persona o a su industria” (Cas. Civ., sentencia de 0 xx xxxxx xx 0000, xxxxxxxxxx Xx. X-0000; se subraya). Como lo dejó definido la Corte en las sentencias al inicio de estas consideraciones memoradas, la referida causa de exoneración de la responsabilidad “no puede concurrir con la culpa del demandado que haya tenido un rol preponderante en la causación del daño (cfme: sent. 009 de 27 de febrero de 1998)” y debe consistir en “…, un acontecimiento extraordinario que se desata desde el exterior sobre la industria, acontecimiento imprevisible y que no hubiera sido posible evitar aún aplicando la mayor diligencia sin poner en peligro toda la industria y la marcha económica de la empresa y que el industrial no tenía porqué tener en cuenta ni tomar en consideración…” (se subraya). De suyo que, como también allí mismo se destacó, “un hecho sólo puede ser calificado como fuerza mayor o caso fortuito, es lo ordinario, si tiene su origen en una actividad exógena a la que despliega el agente a quien se imputa un daño, por lo que no puede considerarse como tal, en forma apodíctica, el acontecimiento que tiene su manantial en la conducta que aquel ejecuta o de la que es responsable” (Cas. Civ. Sentencia del 29 xx xxxxx de 2005, Expediente No. 0829-92; se subraya). Y es que, ciertamente, en la comprensión técnica del concepto de caso fortuito o fuerza mayor, no puede desconocerse el requisito anteriormente mencionado –exterioridad o ajenidad-

, aun cuando en ocasiones no se lo mencione expresamente, tal vez por considerarlo obvio, pues dicho elemento estructural de la figura se desprende de la misma consideración del concepto de factor extraño, que por definición implica que una causa enteramente ajena a la originada por el presunto responsable interrumpe el proceso ya iniciado, e “impide que desarrolle su propia eficacia causal, sustituyéndola por la suya propia”. Referencias especificas a este requisito del caso fortuito o fuerza mayor por parte de la jurisprudencia de la Corte pueden encontrarse, entre otras, en sentencias como las dictadas el 7 xx xxxxx de 1951 (LXIX, 684); el 00 xx xxxxx xx 0000 (xx xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx); el 26 de noviembre de 1999; el 00 xx xxxxx xx 0000, xxxxxxxxxx Xx. 0000; el 16 xx xxxxx de 2003; el 3 xx xxxxx de 2004, expediente C-7623; y el 29 xx xxxxx de 2005, expediente 0829-92” (cas.civ. sentencia de 27 de febrero de 2009, exp. 73319-3103-002-2001-00013-01).

Justamente por la naturaleza extraordinaria del hecho imprevisible e irresistible, su calificación por el juzgador como hipótesis de vis maior, presupone una actividad exógena, extraña o ajena a la de la persona a quien se imputa el daño o a su conducta, o sea, “no puede concurrir con la culpa del demandado que haya tenido un rol preponderante en la causación del daño (cfme: sent. 009 de 00 xx xxxxxxx xx 0000)” (xxx.xxx. xxxxxxxxx de 29 xx xxxxx de 2005, [SC-071-2005], exp. 0829-92), pues su estructura nocional refiere a las cosas que sin dolo ni culpa inciden en el suceso (quæ sine dolo et culpa eius accidunt ) y a las que aún previstas no pueden resistirse (quæ fortuitis casibus accidunt, quum prævideri non potuerant), lo cual exige la ausencia de culpa (quæ sine culpa accidunt) y, también, como precisó la Corte, es menester la exterioridad o ajenidad del acontecimiento, en cuanto extraño o por fuera de control del círculo del riesgo inherente a la esfera, actividad o conducta concreta del sujeto, apreciándose en cada caso particular por el juzgador de manera relacional, y no apriorística ni mecánica, según el específico marco de circunstancias y las probanzas (cas. civ. xxxxxxxxx xx 00 xx xxxxxxx xx 0000 exp. 73319-3103-002-2001-00013- 01)”39. (Subrayado fuera del texto).

Como se observa, la legislación colombiana define la fuerza mayor como el imprevisto que no es posible resistir. Así mismo, tanto la ley como la jurisprudencia no establecen distinción entre las figuras de caso fortuito y fuerza mayor, y ambas exoneran de responsabilidad al deudor, pero para que operen se requiere la acción concomitante de tres requisitos: 1. Imprevisibilidad, 2. Irresistibilidad y 3. Externalidad.

39 Exp. 11001-3103-020-1999-01098-01, Xxxxxxxxx xxx 00 xx xxxxx xx 0000, X.X. Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxx. En el mismo sentido, el requisito de actividad ajena o extraña como elemento para la configuración de la fuerza mayor y el caso fortuito fue nuevamente reiterado en la sentencia SC16932- 2015 del 9 de diciembre de 2015, M.P XXXXXX XXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX.

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Un hecho imprevisible es el que no se puede prever que ocurrirá y cuyo análisis en los términos expuestos por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, implica la revisión de tres criterios: 1. su normalidad o frecuencia; 2. la probabilidad de su acaecimiento y 3. el carácter inopinado, excepcional y sorpresivo.

Analizados y demostrados estos 3 elementos, puede calificarse el hecho como imprevisible.

Por su parte, la irresistibilidad atañe a que el acaecimiento del hecho no ha podido evitarse y tampoco sus consecuencias, lo que implica además que lo irresistible es un efecto del fenómeno que lo produce y no el fenómeno mismo.

Ante tal circunstancia el agente que padece el hecho irresistible, queda en la absoluta imposibilidad de obrar del modo debido, lo que significa que la imposibilidad relativa, no configura el fenómeno liberatorio.

Por lo tanto, una dificultad de índole personal o más o menos acentuada para enfrentar el hecho, o aquellas situaciones que, pese a ser generalizadas y gravosas, no frustran –in xxxxxx- la posibilidad de cumplimiento de la obligación, y que por ende suponen la xxxxxxxx de ciertas cargas o medidas a cargo del deudor, constituyen por definición hechos superables.

Así las cosas, el afectado puede eximirse de su responsabilidad siempre y cuando logre acreditar o demostrar que le resultó imposible superar el impase generado por la situación de fuerza mayor.

Igualmente es importante señalar que, tal y como se referenció en las jurisprudencias antes transcritas, la Corte Suprema de Justicia por más de 50 años ha reiterado que lo difícil es diferente a lo imposible. En ese entendido, si la fuerza mayor dificulta el desarrollo de la obligación al deudor, pero materialmente es posible el cumplimiento, el fenómeno liberatorio no se configura.

Ahora bien, la externalidad implica que la fuerza mayor o el caso fortuito deben tener su origen en una actividad exógena a la que despliega el agente a quien se imputa un daño. Por lo tanto, no puede considerarse como tal un acontecimiento que tenga origen en la conducta que aquél ejecuta o de la que es responsable.

Significa lo anterior, que la externalidad como requisito configurativo de la fuerza mayor, supone que el hecho no puede ocurrir con la culpa del deudor, de tal forma que este haya tenido un rol preponderante en la causación del daño.

Finalmente, resta señalar que, en cuanto a la ausencia de responsabilidad del deudor por caso fortuito o fuerza mayor, el Código Civil prescribe:

“ARTICULO 1604. El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que por su naturaleza solo son útiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio recíproco de las partes; y de la levísima en los contratos en que el deudor es el único que reporta beneficio.

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El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en xxxx (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese sido entregado al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.

La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega.

Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las leyes, y de las estipulaciones

expresas de las partes”. (Subrayado fuera del texto).

Corolario de lo hasta aquí expuesto es que en caso de que concurran los tres requisitos enunciados, el deudor quedará exonerado de responsabilidad, salvo las excepciones del artículo 1604 del C.C, y la carga de la prueba sobre la ocurrencia del fenómeno liberatorio está en cabeza de quien la alegue.

Igualmente, a propósito de la definición de fuerza mayor y caso fortuito, así como de los requisitos para su configuración, la justicia arbitral, siguiendo el criterio expuesto por la Corte Suprema de Justicia, ha señalado:

“La ley establece que se está frente a una circunstancia de fuerza mayor o caso fortuito cuando se da un hecho

irresistible e imprevisible, que legitima la exoneración de responsabilidad.

Xxxxx se ha discutido sobre la distinción o la equivalencia de los conceptos de caso fortuito y fuerza mayor; sin embargo, el criterio mayoritario es el de la identidad de las figuras en la medida en que ambas se configuran por la concurrencia de dos factores: que el hecho sea imprevisible, esto es, que dentro de las circunstancias normales de la vida, no sea posible contemplar por anticipado su ocurrencia; y que sea irresistible, o sea, que el agente no pueda evitar su acaecimiento ni superar sus consecuencias.

A los elementos que configuran el caso fortuito o la fuerza mayor, imprevisibilidad e irresistibilidad, la doctrina y la jurisprudencia añaden un tercero: la inimputabilidad, esto es, que el hecho ocurrido no pueda atribuírsele a quien lo alega como eximente de responsabilidad.

A este respecto, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que:

“... un acontecimiento determinado no puede calificarse fatalmente, por sí mismo y por fuerza de su naturaleza específica, como constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, puesto que es indispensable, en cada caso o acontecimiento, analizar y ponderar todas las circunstancias que rodearon el hecho. Precisamente la jurisprudencia nacional, teniendo en cuenta lo que se acaba de afirmar y los hechos que señala la ley como ejemplos de caso fortuito o fuerza mayor, ha afirmado que "el naufragio, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad, propuestos por el artículo citado (1º de la Ley 95 de 1890), como ejemplos de casos fortuitos, no son siempre y en todo evento causas de irresponsabilidad contractual. Eso depende de las circunstancias y del cuidado que haya puesto el deudor para prevenirlos. Si el deudor a sabiendas se embarca en una nave averiada, que zozobra; si temerariamente se expone a la acción de sus enemigos o comete faltas que lo coloquen a merced de la autoridad; o no toma las medidas adecuadas que hubieran evitado la inundación de su propiedad, sin embargo de que se cumple un acontecimiento por naturaleza extraño o dominador, no configuraría un caso fortuito."

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Además, ha sostenido la doctrina que un evento que tiene por efecto, simplemente el no permitir la ejecución de forma provisional, no se debe considerar como un caso de fuerza mayor dado que ésta debe implicar una imposibilidad de ejecución para el deudor que sea definitiva o al menos duradera. Una ejecución más difícil o más onerosa no es una ejecución imposible”. (Laudo Arbitral del 11 xx xxxxx de 2008 - Xxxxx Xxxxx Xxxxx Xx. Prodaín S.A).

En el mismo sentido, en el laudo proferido el 4 de noviembre de 2015 dentro del Tribunal Arbitral de Sistemas Operativos Móviles K.S.A. Vs. Empresa de Transporte del Tercer Milenio – Transmilenio S.A., se indicó lo siguiente:

“14.2. Noción de Fuerza Mayor

En el Derecho Colombiano, la fuerza mayor es definida legalmente como “el imprevisto o que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.”

De acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia , la fuerza mayor es una de las especies de “causa extraña”, y tiene

poder exoneratorio de la responsabilidad, tanto en un régimen contractual como en un régimen extracontractual.

La causa extraña es un acontecimiento no imputable al deudor contractual que le impidió cumplir con sus obligaciones y que constituye la verdadera causa del daño que dicho incumplimiento hubiere representado para el acreedor. Se trata de un hecho, generalmente externo al deudor, pero en todo caso no imputable a su conducta, que constituye la verdadera causa del no cumplimiento de una determinada obligación contractual del deudor. Por lo tanto, el hecho invocado como causa extraña necesariamente debe guardar una relación de causa a efecto con el incumplimiento del deudor, de modo tal que rompa el nexo causal entre su conducta y tal incumplimiento contractual.

La causa extraña, en cualquiera de sus especies (fuerza mayor, hecho de un tercero o hecho de la víctima) tiene poder exoneratorio de la responsabilidad del deudor incumplido, independientemente de si se trata del incumplimiento de una obligación de medio o de resultado. No obstante, en tratándose de una obligación de medio no es indispensable la existencia de una causa extraña para exonerar la responsabilidad, pues en este tipo de obligaciones el deudor incumplido también puede liberar su responsabilidad mediante la prueba de su ausencia de culpa, esto es de que el incumplimiento se presentó a pesar de haber realizado los esfuerzos idóneos y adecuados, conforme al alcance y el contenido de su obligación, para satisfacer su deber contractual.

Por el contrario, cuando se está frente a una obligación de resultado, la prueba de la causa extraña es la única causal exonerativa de responsabilidad para el deudor incumplido.

En palabras xx Xxxxxxxxx:

“La necesidad de la causalidad es la misma, sea que se trate de una obligación de medios o de una obligación de resultado. Sin embargo, si la obligación es de resultado, basta que la actividad del deudor, inclusive no culpable, sea el origen del daño sufrido por el acreedor, mientras que, si la obligación es de medio, es necesario que el daño sufrido

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por el acreedor resulte de una culpa cometida por el deudor, la cual normalmente debe ser probada por el acreedor, aunque haya lugar a una presunción de culpa de ciertos casos.

Como es necesaria una culpa, tratándose de una obligación de medios, no habrá responsabilidad cuando falta dicha culpa, es decir, según el caso, bien porque el acreedor no prueba la culpa del deudor, bien porque éste desvirtúa la presunción de culpa que obra en su contra. Pero conviene observar que la prueba de la ausencia de culpa en la ejecución de una obligación de medios, cuando dicha culpa se presume, no se confunde con la prueba de una causa extraña, si bien la doctrina equipara en ocasiones los dos mecanismos, que, no obstante, son totalmente diferentes. En efecto, cuando el deudor prueba que no ha cometido una culpa, escapará a su responsabilidad demostrando que se comportó de forma tal que no se le pueda hacer reproche alguno, ya que un deudor diligente, en las mismas circunstancias, habría observado el mismo comportamiento. Él no prueba en lo absoluto que su comportamiento no causó el daño sufrido por el acreedor.

“Por el contrario, este comportamiento bien puede ser la causa del daño, pero ello no impide que no se configure responsabilidad alguna si no es culpable, puesto que la culpa es una condición de la obligación de reparar el daño. Una cosa es probar la ausencia de culpa, y otra, probar una causa extraña. Sin duda alguna, es perfectamente posible que el deudor de una obligación de medios pruebe una causa extraña. En este caso, bien porque el acreedor ha probado una culpa en su contra, bien porque su culpa se presume y porque no está en condiciones de probar que no incurrió en culpa, el deudor tratará de librarse de responsabilidad probando que su culpa no es la causa del daño sufrido por el acreedor, simplemente porque esta causa se encuentra en una acción que no le es imputable. Por ejemplo, si se prueba la culpa de un médico que no llevó a cabo una intervención quirúrgica según las reglas del arte, el médico no será responsable si la muerte del enfermo durante la operación se debió a un paro cardiaco que nada tuvo que ver con la culpa cometida, debido a que, aun cuando no se hubiese incurrido en culpa alguna, el paciente habría muerto de un paro cardiaco. Al fin de cuentas, cuando la obligación es de medios, el deudor puede escapar a su obligación de reparación tanto con la prueba de ausencia de culpa como con la prueba de una causa extraña; pero estas dos circunstancias no se deben confundir en ningún caso.

“Sin embargo, cuando la obligación es de resultado, como se sabe, la prueba de la ausencia de culpa no se admite, puesto que la culpa no es una condición de la responsabilidad. En este caso, la única posibilidad para el deudor de liberarse de la obligación de reparar el daño es probar una causa extraña que no le sea imputable. Se trata de una prueba tanto mas importante para el deudor cuanto que la inejecución de una obligación de resultado se presume es imputable a la actividad del deudor.” 40 (Subrayado fuera de texto original).

Nótese cómo la justicia Arbitral también ha acogido en sus decisiones los elementos constitutivos de fuerza mayor y caso fortuito señalados por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, pero es importante señalar, además, que, en desarrollo del requisito de externalidad, ha indicado que el fenómeno liberatorio es una de las especies de “causa extraña”, que permite exonerar de responsabilidad al deudor incumplido, independientemente de si se trata de una obligación de medio o de resultado, siendo claro que en esta última clase de prestaciones, a diferencia de las primeras, el deudor solo se libera de la obligación de reparar el daño, si demuestra la existencia de una causa extraña que no le es imputable, y no tan solo acreditando ausencia de culpa, puesto que ésta no es una condición de la responsabilidad.

40Larroumet, Xxxxxxxxx; La Causa Extraña; artículo publicado en el libro “Los Contratos en el Derecho Privado”; directores académicos: Xxxxxxxx

Xxxxxxxx Xxxxxxxx y Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx; Ed. Legis y Colegio Mayor de Nuestra Xxxxxx xxx Xxxxxxx; Bogotá, 2007, p. 294.

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6.1. Fuerza Mayor y Autonomía de la Voluntad

La fuerza mayor, delimitada en sus alcances como viene de exponerse, encuentra en la práctica negocial un terreno fértil para que las partes reiteren o modifiquen su régimen. En efecto, no es infrecuente que los contratantes reserven un capítulo para regular dicho fenómeno, lo cual halla explicación en el hecho de que quieran puntualizar los eventos constitutivos del fenómeno a efectos de evitar discusiones posteriores sobre qué tan previsible habría sido para los contratantes el evento, o qué tan resistible, en este último caso modulando los efectos del impedimento en el tiempo o para la sobrevida del contrato.

Para la doctrina, la modificación contractual del casus es posible, tanto en lo que se refiere a los elementos de la fuerza mayor, como a sus efectos. Así, para autores como Gianfelici41, se tienen los casos en los que las partes definen eventos de irresponsabilidad del deudor afectado para atenuar o reiterar el régimen aplicable, alcance este que solo es posible medir a través de la interpretación en concreto de la o las cláusulas pactadas42, de lo cual puede desprenderse que puede estarse frente a verdaderas cláusulas de no responsabilidad, o simplemente de una causa de resolución “lo cual deja sin razón indagar si tal hecho ha incidido no en el cumplimiento43.

El régimen que en consecuencia se aplica a la validez de los pactos sobre fuerza mayor o caso fortuito, no es otro que el que aplica a las cláusulas que limitan o exoneran de responsabilidad al deudor, en los cuales cabe aplicar el principio de autonomía de la voluntad y las restricciones que proceden de su conformidad con el orden público, la no condonación del dolo futuro o del error grave y todas aquellas disposiciones imperativas que impidan pactos de no responsabilidad44.

En nuestro medio, estas conclusiones se encuentran confortadas por lo prescrito en el artículo 1732 del Código Civil, por cuyas voces: “Si el deudor se ha constituido responsable de todo caso fortuito, o de alguno en particular, se observará lo pactado”.

7. LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO

7.1. La fase precontractual, la redacción del contrato y lo dispuesto en el contrato mismo

41 Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx; Caso Fortuito y Caso de Fuerza Mayor el sistema de Responsabilidad Civil; Ed. Xxxxxxx- Xxxxxx; Xxxxxx Xxxxx, 0000, p. 133 y ss.

42 Cfr. Xxxxxxxxxx; ob. Cit., p. 133.

43 Cfr. Xxxxxxxxxx; ob. Cit., p. 134.

44 Para un estudio completo sobre el régimen de las cláusulas limitativas y exonerativas de responsabilidad en el medio colombiano y de derecho comparado, ver: Xxxx Xxxxxx, Xxxxxx; Límites a las cláusulas modificativas de la responsabilidad en el derecho moderno de los contratos; en: xxxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxx.xxx/xxxxxx/xxxxxxx/xxxx/0000/0000

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Desde el punto de vista conceptual se puede decir que todo negocio jurídico tiene tres etapas: La precontractual, la contractual y la de ejecución del contrato.

La etapa precontractual (también denominada en la doctrina como “tratativas” o “tratos preliminares”) tiene lugar antes de la formalización del contrato, y en ella las partes dialogan para definir cuáles serán los términos del respectivo negocio jurídico. En esta etapa:

− Las partes entran en conversaciones.

− Discuten y definen el objeto del contrato (de lo que se trata).

− Buscan un acuerdo sobre los derechos y obligaciones que les corresponden a cada una.

− Determinan el lugar o lugares donde tendrá aplicación el contrato.

− Acuerdan la duración del contrato.

Se trata de una etapa muy importante, pues los acuerdos a los que se lleguen se plasmarán en el contrato. En la etapa contractual se define y establece el acuerdo de voluntades para que las partes tengan certeza del objeto del contrato, de sus términos y de sus efectos. Se trata, sin duda alguna, de la etapa más importante, pues es el marco dentro del cual las partes ejecutarán lo convenido.

Cuando el contrato consta por escrito, así la ley no exija esta formalidad, es común que el mismo contenga lo siguiente:

− Las partes que contratan, su nacionalidad e identidad, y que se acredite la existencia y representación legal si se trata de una persona jurídica.

− El objeto del contrato (de lo que se trata la negociación), definido con claridad y precisión.

− Los derechos y obligaciones de cada una de las partes.

− El lugar o lugares donde tendrá aplicación el contrato.

− La vigencia del contrato, es decir, el tiempo durante el cual las partes estarán obligadas a cumplir con lo establecido en él.

− La forma y manera en que las partes resolverán los conflictos que surjan con ocasión de la ejecución del convenio. Los contratantes pueden decidir acudir a un juez o pactar que se someterán a lo que se conoce como “mecanismos alternativos de solución de controversias”, entre los cuales se encuentran figuras como la conciliación o el arbitramento.

La buena fe ha de estar presente en la celebración y ejecución del contrato. Ella se refiere a valores éticos como (i) la intención recta (no desviarse del bien que cada uno pretende alcanzar), (ii) la transparencia (manifestar y convenir claramente el objeto del contrato y los derechos y obligaciones de las partes), (iii) la honestidad (proceder con sinceridad y honradez), (iv) la lealtad (mantener el equilibrio contractual sin pretender obtener ventajas indebidas y (v) la justicia (que cada una de las partes esté dispuesta a ejecutar lo que le corresponde y que sus derechos sean reconocidos, respetados y se cumplan)

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En la etapa de ejecución del contrato cada una de las partes debe realizar o cumplir todas las obligaciones convenidas durante la vigencia del contrato para que se lleve a cabo su objeto. Es el incumplimiento el que genera discrepancias y conflictos jurídicos que pueden terminar en procesos, pleitos e indemnizaciones, que es justamente lo que ha ocurrido en el caso sub examine.

En el presente caso diferentes pruebas que obran en el proceso dejan claro los términos y condiciones en que se desarrollaron las tres etapas contractuales antes dichas.

El Tribunal considera que lo sucedido en las etapas precontractual y contractual son un insumo de vital importancia, junto con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento y en la ley para resolver esta controversia. Veamos:

Por lo que hace a la fase precontractual del contrato de arriendo que nos ocupa, el señor Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx, representante legal de la parte convocada, explicó en su interrogatorio de parte cómo se desarrolló la misma. El señor Xxxxxxxxxx declaró lo siguiente:

“…nosotros alrededor de diciembre antes de las fiestas de diciembre del 2019 comenzamos a ver una inquietud buscar un espacio para que construir o adecuar como dicen. Como se dice sí, una tercerización de procesos de negocio, que es lo que la compañía km2 hace por intermedio de una persona inmobiliaria conseguir. No, no fue presentado esta persona y conseguimos un una audiencia con el señor Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx para ver las oficinas o el lugar disponible en el edificio.

Yo le llamo el edificio de… porque así tiene el nombre del edificio. Luego de conversar con el doctor Xxxxxxxx en varias veces sobre qué era lo que ellos pedían, cómo se cómo se podía qué era lo que necesitaban valores y demás fuera de ningún tipo. O sea, en conversaciones, el doctor Xxxxxxxx y nosotros tuvimos una un acuerdo sobre la informa, sobre digámoslo, que iba a costar mensualmente los cánones, la administración, los períodos que nos entregaban a nosotros sobre, digamos, los períodos sin cargo por él, por hacer la obra.

Y con esa información doctor, nosotros confeccionamos un contrato, el cual le fue le fue remitido a el doctor Xxxxxxxx como representante del… Así fue que ese contrato se hizo. Ellos hicieron algunos, algunas notificaciones si recuerdo bien, se corrigieron, se llegó al contrato final, se les entregó a ellos y ellos lo firmaron.”

Así mismo, el Xx. Xxxxxxxxxx rindió su testimonio en el proceso. En esta diligencia se refirió a la etapa precontractual del contrato de arrendamiento señalando lo siguiente:

“…alrededor de la mitad de diciembre del 2019, nosotros, KM2 se encontró con una necesidad de tener más espacio, más sillas para acomodar un cliente que teníamos en Honduras, que esparcí o cambiaba por una relación de redundancia, operaciones también en Colombia; comenzamos a mirar espacio disponible, nosotros hasta ese momento habíamos comenzado a operar hacía un año y tanto atrás, unas oficinas rentadas en la calle 79, cerca del Hotel Hilton.

Luego de eso, construimos nuestra propia sede en la autopista, creo que es la xxxxx 000, no estoy exactamente seguro, pero me parece que 104 y autopista. El edificio se llama Amadeus y es el edificio donde, corrientemente hoy, tienen

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operaciones tanto Directv en Colombia como Coca Cola, tenemos un piso ahí donde teníamos operaciones también de BPO o tercerización de procesos de negocios con alrededor de 247 asientos en el piso seis.

Comenzamos a mirar lugares adicionales por intermedio de la compañía que construyó para nosotros y que es un aliado nuestro en la parte de construcción, no sólo en Colombia, alrededor de República Dominicana, Granada y demás, la empresa llamada Andirent, ellos nos presentaron yo creo que dos o tres opciones diferentes de espacio, que en ese momento estaba disponible en el mercado. Fuimos a verlas a todas, cuando vimos la del edificio de Xxxxxx, que es obviamente manejado por la inmobiliaria de LEBUMAS, tuve una reunión yo con Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, muy buena reunión, me mostró el edificio, conversamos de qué había disponible dentro del edificio, en ese momento él nos dijo que tenían el piso ocho disponible y que estaba la posibilidad de un espacio en el segundo piso también, ubicado en los costados del segundo piso.

El medio del segundo piso, estaba en este momento todo ocupado por otros clientes o por dos arrendatarios y lo único que teníamos era eso, yo inclusive, le pregunté a Xxxxx Xxxxxxx, si había alguna posibilidad de mover esa gente a otro lado para tomar todo el segundo piso, él me comentó que en ese momento no, porque tenían alguna gente que todavía seguía arrendando en ese momento.

Hicimos nosotros nuestras inspecciones, tomamos la dirección, comenzamos en ese momento a ver la posibilidad y la visibilidad de desarrollar las adecuaciones en el edificio de Xxxxxx o el edificio que maneja LEBUMAS, tuvimos conversaciones con Andirent, miramos algunos pequeños pre proyectos para ver qué se podía incluir ahí, cuántos asientos saldrían, qué teníamos, y luego comenzamos las negociaciones con Xxxxx Xxxxxxx, yo creo que alrededor del final de diciembre.

Tuvimos algunas conversaciones, inclusive, pasada la navidad en el 2019, seguimos las conversaciones durante noviembre y enero, y llegamos a un preacuerdo los últimos días de enero y primeros días de febrero. Xxxxxxxx trabajamos en ese momento en un contrato, le preguntamos a ellos si tenían contrato o si querían que trabajáramos en el nuestro, ellos dijeron que no había ningún problema que lo miráramos, nosotros hicimos el primer draft del contrato, se lo omitimos a ellos, en ese momento ellos lo revisaron; hubo algunas reuniones para discutir específicamente algunos detalles del contrato en las cuales el doctor Xxxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, tuvo conversaciones con Xxxxx Xxxxxxx, yo tuve conversaciones con él también, creo que tuvimos algunas conversaciones con Andirent.

Y luego de eso se concluyó, quedamos en el acuerdo y se firmó el contrato del piso ocho y parte del segundo piso, creo que recuerdo que el xxxxxx xx xxxxxxx xxx 0000. Nosotros …(Interpelado).

DRA. XXXXXX: Excúseme le interrumpo aquí, usted termina como en el hito de la firma del contrato. En esa parte de la negociación del contrato y del borrador que ustedes suministraron a LEBUMAS, me dice que hubo reuniones para discutir los términos del contrato, recuerda usted cuántas reuniones hubo, y recuerda usted especialmente algunas cláusulas que hayan sido objeto de discusión particular entre las partes, qué recuerdan en detalle de esa parte de la negociación?

XX. XXXXXXXXXX: En realidad lo que recuerdo fue parte de la negociación, era sobre, nosotros pedimos tres meses xx xxxxxx y tuvimos una discusión con Xxxxx Xxxxxxx y en realidad, luego yo lo vi y nos dieron solamente dos, no exactamente lo que nosotros pedimos, quedamos de acuerdo con el canon y pedimos nosotros que no se cobrara la administración, el fee de administración por el término de los meses xx xxxxxx, lo cual, ellos no aceptaron y nosotros

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tuvimos que sí pagar el canon, o mejor dicho, la cuota de administración, no el canon, pero la cuota de administración por los pisos, por el espacio que tuvimos no nos dieron la oportunidad de no pagarlo.

Lo otro que se discutió fue el depósito de lo que se necesitaba para que ellos aceptaran, digamos, nuestra propuesta, no recuerdo exactamente el monto, pero sí que eran algo superior a los 50 mil dólares de los Estados Unidos, tuvimos que hacer un CDT a nombre de ellos y depositarlo, no recuerdo en qué banco, perdónenme, creo que fue Bancolombia, pero no estoy seguro, no quiero decir algo que no es, para no decir una cosa que no es cierta. Entonces, sí hubo algunas reuniones para discutir esos detalles, en algunas de esas la mayoría fueron también por correos electrónicos donde se aceptaba, se hacían preguntas, la mayoría de esas reuniones las sostuvo el doctor Xxxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, en representación de KM2, siendo que él maneja los intereses legales de KM2.”

Relacionado con la etapa precontractual obra en el expediente la oferta para arrendar los inmuebles que la parte convocada le dirigió a la parte convocante el 27 de diciembre de 2019 y que obra en los folios 47 y siguientes del Cuaderno de Pruebas. En dicha comunicación no se hace alusión al establecimiento de un call center, aunque sí se menciona la necesidad de hacer adecuaciones a la oficina para el “desarrollo de las actividades de KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.”, por lo que se piden 2 meses xx xxxxxx para el pago del canon de arrendamiento. En dicha oferta, sin embargo, no se dice que si no se logran realizar las adecuaciones en dicho plazo (o en otro) no habrá lugar al pago del canon o que ello dará lugar a la suspensión o terminación del contrato.

Ahora bien, sobre la redacción misma de la minuta del contrato de arrendamiento que nos ocupa el Xx. Xxxxxxxxxx señaló en su interrogatorio de parte lo siguiente:

“XX. XXXXXXXX: Pregunta No. 1. Diga cómo es cierto sí o no, que la minuta del contrato de arrendamiento suscrito entre Xxxxxxx y km2 fue propuesto por km2.

XX. XXXXXXXXXX: Es correcto.

…

XX. XXXXXX: Señor Xxxxxxxxxx entendí por una respuesta que dio, que el borrador del contrato arrendamiento fue redactado por Km2. Fue eso lo que usted mencionó? Correcto?

XX. XXXXXXXXXX: Si, doctor.”

Del interrogatorio de parte, del testimonio del Xx. Xxxxxxxxxx y de la prueba documental mencionada es claro para el Tribunal lo siguiente:

- Primero, que fue la parte convocada la que redactó inicialmente la minuta de contrato de arrendamiento que fue posteriormente suscrito por las partes.

- Segundo, que las partes discutieron en pie de igualdad los términos y condiciones del contrato.

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- Tercero, que, en general, la minuta de contrato propuesta por la parte convocada no surtió mayores cambios en el proceso de negociación. De hecho, según se desprende de las pruebas mencionadas, la negociación se centró (i) en el número de meses xx xxxxxx a los que tendría derecho el arrendatario, (ii) en sobre quién asumiría las cuotas de administración del edificio durante este período y (iii) en las discusiones sobre los detalles la garantía (el CDT) que constituyó la parte convocada en favor de la parte convocante.

- Cuarta, que la parte convocada conoció, pues visitó el inmueble, el estado del mismo y que, conocido este, presentó una oferta de arrendamiento y posteriormente una minuta de contrato de arrendamiento. En otros términos, es claro que la parte convocada estaba dispuesta a arrendar el inmueble en el estado en que se encontraba y que dicho estado no era -ni fue- un impedimento para celebrar el negocio jurídico que nos ocupa.

- Quinta, que justamente el hecho de que la convocada hubiese planteado a la convocante un término de tres meses de no causación del canon del contrato de arrendamiento, el cual estimaba como el necesario para realizar sus adecuaciones, y que finalmente hubiese convenido con la convocada que solo fueran dos meses, deja en evidencia que el arrendatario -aquí convocado- asumió el efecto económico que podría derivarse de no lograr la adecuación del inmueble durante los dos meses en que el arrendador -aquí convocante- concedió no cobrar canon de arrendamiento.

- Sexta, que si, como aquí se ha dicho por la convocada, las adecuaciones resultaban imperiosas para la explotación del inmueble, el hecho anterior reseñado, como también la circunstancia de que el arrendatario convocado no hubiese establecido en el contrato por él predispuesto un régimen para el caso de que las adecuaciones no se pudiesen realizar, debe ser interpretado en el sentido de que este asumió dicha contingencia. En efecto, es claro para el Tribunal que la parte convocada, quien fue la que redactó la minuta del contrato de arrendamiento, no incluyó previsiones contractuales para, por ejemplo, establecer que no habría lugar al pago del arrendamiento si el inmueble no lograba adecuarse en un determinado plazo para el negocio para el que pretendía destinarlo.

Vale la pena señalar que parte de la argumentación desplegada por la parte convocada a lo largo del proceso ha estado destinada a señalar que el inmueble no era adecuado para explotarlo como call center y que esta era una premisa fundamental al celebrar el contrato de arrendamiento. Sobre este punto el Tribunal encuentra, justamente a partir de la etapa precontractual, que esta no fue una premisa fundamental para la celebración del contrato o, a lo menos, no fue una premisa compartida por ambas partes. Sobre este punto encuentra el Tribunal lo siguiente:

- Primero, ni en la minuta de contrato propuesta por la parte convocada ni en el contrato final existen previsiones contractuales sobre esta materia. En efecto, no existen cláusulas que determinen que no habrá lugar al pago del arrendamiento si no se logra adecuar el inmueble en cierto tiempo, menos si no se logra adecuar por cualquier causa o porque es imposible explorarlo económicamente, o por la razón que fuere.

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- Segundo, a partir de la minuta del contrato propuesta por la parte convocada y del contrato final está claro que la obligación de pago del canon (Artículo III – canon mensual de arrendamiento, en consonancia con la sección 10.011) no está sujeta a ninguna condición suspensiva, menos a una relacionada con la adecuación del inmueble para servir para los fines de un call center.

- Tercero, contrario a lo manifestado a lo largo del proceso por la parte convocada, el contrato de arrendamiento señala a las claras en la Sección 10.02 que el arrendador entregó el inmueble en el estado de servir para los fines descritos en el contrato, “…obligación que se entiende cumplida con la suscripción del presente Contrato”, aspecto que fue parte de la formación del consentimiento.

- Cuarto, en la etapa de negociación ninguna de las dos partes manifestó o puso de presente que la adecuación del inmueble o su explotación comercial eran necesarias o una condición suspensiva para el pago del canon de arrendamiento o una condición resolutoria del mismo.

- Quinto, el contrato no dice ni señala que el arrendatario hará adecuaciones de un determinado tipo, ni el tiempo que ellas tomarán, menos qué sucede si no se pueden realizar en un tiempo o de forma definitiva. Lo que señala, simple y llanamente, es que el inmueble “…será destinado por el Arrendatario única y exclusivamente para el establecimiento de sus oficinas” (Sección 2.01) y que el arrendatario “…requerirá autorización previa y por escrito del Arrendador para la realización de Mejoras en el inmueble…” (Sección 9.02). De hecho, la palabra call center no se menciona en ninguna parte.

Vale la pena indicar que el Tribunal, según lo dicho en relación con lo sucedido en las etapas precontractual y contractual, no encuentra que la parte arrendadora hubiera asumido el riesgo (o riesgo alguno) si es que la parte arrendataria no lograba adecuar el inmueble en un plazo o destinarlo a un call center, menos aún asumió el riesgo de que la parte arrendataria fuera exitosa en sus negocios o en los negocios para los que quería destinar el inmueble.

El Tribunal lo que encuentra, a partir de lo dicho, es que las partes convinieron un arrendamiento de un inmueble que se destinaría a “oficinas” a cambio de un canon, precedido de unos meses xx xxxxxx. A partir del vencimiento de los meses xx xxxxxx debía el arrendatario pagar el canon respectivo, sin poder alegar que no había podido adecuar el inmueble para un call center u otro tipo de oficina por causa cualquiera, dentro de las cuales puede estar la pandemia, aspecto este que se analizará más adelante en este laudo.

El Tribunal considera del caso anotar que, en los negocios jurídicos, aun desde antes de la presentación de una oferta, suele presentarse una serie de tratos previos, que son justamente los que dan lugar la etapa de las tratativas. Estos primeros acercamientos de los eventuales interesados en celebrar un contrato cumplen la función de preparar el camino para que las partes expresen su intención real y efectiva de quedar obligadas.

Los tratos preliminares buscan permitir a las partes discutir sobre los términos jurídicos y económicos del negocio a celebrar, sin que se entiendan vinculadas niobligadas a manifestar su voluntad, toda vez que gozan de la característica de no ser obligatorios, salvo la correspondiente a la observancia de la

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buena fe45.

Dicho lo anterior, no debe perderse de vista, porque así lo han reconocido la jurisprudencia y la doctrina, que a la etapa precontractual se les atribuye una función interpretativa del contrato en caso de llegar este a perfeccionarse. Ha dicho la doctrina:

“..en el sistema europeo continental se concibe que la importancia de los tratos preliminares radica en el grado de responsabilidad que se puede imputar al sujeto que viola tal obligación que se predica del que comete un daño por la frustración del negocio sobre el que las partes se intentaban acercar, y por servir para la interpretación del acuerdo que se perfecciona, no solo para determinar la real y efectiva voluntad de los contratantes en la etapa de ejecución del acuerdo negocial, sino también en caso de que surja entre ellos un conflicto posterior a la perfección. Así, los tratos preliminares cumplirán la función de permitir indagar por la real voluntad de los contratantes, frente a cualquier discrepancia que pudiere surgir durante la ejecución del contrato que se llegare a perfeccionar.”46

En nuestro país, la Corte Suprema de Justicia ha reconocido la función interpretativa de la etapa preliminar, en los siguientes términos:

“…es obvio que en caso de aceptación, todos los actos, tratos o conversaciones preliminares llevados a cabo con el fin de perfeccionar el acuerdo de voluntades, en un momento dado resultarían trascendentales, no solo para desentrañar la verdadera intención de las partes, sino para ver cuáles fueron las reglas de juego, inclusive jurídicas, a las que se iban a someter, conductas que, desde luego, cobrarían mayor relieve si después de ocurrida la propuesta, así como su aceptación por el destinatario, aparecen ratificadas de modo expreso o tácito”47

Es, pues, a partir de lo ocurrido en la etapa precontractual y de la función interpretativa del contrato que esta tiene y de lo establecido en el acuerdo de voluntades que aquí nos convoca que el Tribunal ha arribado a las conclusiones ya expresadas.

Pasa ahora el Tribunal, de acuerdo con lo exceptuado por la convocada, a establecer si, en el presente caso se dio un evento de “fuerza mayor y caso fortuito”, en los términos del Artículo XXII del contrato de arrendamiento y si, por ende, tuvo ocurrencia, válidamente, una terminación unilateral del contrato por parte de la convocada, amparada en lo dispuesto en el numeral 22.05 del mismo (terminación del contrato por un evento de fuerza mayor).

7.2. La fuerza mayor regulada en el contrato

45 El Artículo 863 del Código de Comercio dispone lo siguiente:

“BUENA FE EN EL PERIODO PRECONTRACTUAL. Las partes deberán proceder de buena fue exenta de culpa en el período

precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen”.

46 XXXXXX XXXXX Xxxxx, Tratos Preliminares y Responsabilidad Precontractual, Universitas. Bogotá (Colombia) N° 115: 83-116, enero-junio de 2008, pags 87 y 88.

47 Corte Suprema de Justicia, sentencia xx xxxxxx 12 del 2002, Sala de Casación Civil, exp. núm., 6151, M.P. Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx.

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Como antes se dijo, la parte convocada ha pedido al Tribunal que declare que en el presente caso se presentó un evento de “fuerza mayor y caso fortuito” en los términos del Artículo XXII del contrato de arrendamiento, esto es, que no se ha presentado un incumplimiento contractual, y, que, a la vez, ha tenido ocurrencia una terminación unilateral del contrato por la parte convocada amparada en lo dispuesto en el numeral 22.05 del mismo (terminación del contrato por un evento de fuerza mayor).

Habida consideración de que esta es, en esencia, la defensa que ha esgrimido la parte convocada, el Tribunal analizará a continuación lo dispuesto en dicha cláusula contractual, en conjunto con otras pruebas que obran en el proceso.

El artículo XXII del contrato de arrendamiento señala lo siguiente:

“ARTÍCULO XXII. FUERZA MAYOR Y CASO

FORTUITO

22.01 Evento de Fuerza Mayor

En el presente Contrato, un "Evento de Fuerza Mayor'' significa cualquier evento o acto, previsto o no, que cumpla con las siguientes condiciones:

22.01.1 Si el acto o evento hace que para una de las Partes (la "Parte No Ejecutante") sea total o parcialmente imposible: (a) cumplir con sus obligaciones bajo este Contrato; o (b) cumplir con las condiciones para el nacimiento de las obligaciones de la otra Parte (la "Parte Ejecutante").

22.01.2 Si el acto o evento está por fuera del control razonable de la Parte No Ejecutante.

22.01.3 Si el acto o evento no es culpa de la Parte No Ejecutante.

22.01.4 Si el acto o evento no pudo haber sido evitado por la Parte No Ejecutante con la realización de un proceso de debida diligencia.

Se excluye de los eventos o actos que constituyen un Evento De Fuerza Mayor los siguientes eventos o actos: dificultades económicas, cambios en el mercado, insuficiencia de fondos, huelgas y cualquier otra dificultad de índole laboral.

22.02 Suspensión de las obligaciones del contrato

Sujeto al cumplimiento de lo señalado en la Sección 22.03 de este Contrato, una vez ocurrido un Evento De Fuerza Mayor que afecte el objeto del presente Contrato:

22.02.1 las Partes estarán excusadas del cumplimiento de sus obligaciones dentro del

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contrato; y

22.02.2 los términos para el cumplimiento de condiciones para el nacimiento de las obligaciones la otra Parte serán suspendidos (la “Suspensión”).

Sujeto al cumplimiento de lo señalado en este Contrato, una vez ocurrido un Evento De Fuerza Mayor que afecte obligaciones diferentes de aquellas que constituyen el objeto del presente Contrato, la Parte No Ejecutante estará excusada del cumplimiento de dicha obligación.

22.03 Obligaciones de las Partes ante un Evento de Fuerza Mayor

Ante la ocurrencia de un Evento de Fuerza Mayor, la Parte No Ejecutante tendrá las siguientes obligaciones:

22.03.1 Reportes:

22.03.1.01 Una vez presentado un Evento de Fuerza Mayor, la Parte No Ejecutante deberá enviar un reporte a la Parte Ejecutante el cual debe incluir por lo menos (1) una descripción detallada de los hechos que se presentaron; (2) un estimado del tiempo de duración que tendrá, y (3) el impacto probable que tendrá en el cumplimiento de las obligaciones de la Parte No Ejecutante dentro del Contrato.

22.03.1.02 Durante el tiempo que se encuentre afectada por el Evento de Fuerza Mayor, la Parte No Ejecutante deberá enviar reportes escritos periódicamente cada quince (15) días a la Parte Ejecutante con la información señalada en la Sección 22.03.1.01 y con cualquier otra información que la Parte Ejecutante razonablemente solicite.

22.03.2 Otras Obligaciones:

22.03.2.01 Realizar todas las actividades comercialmente razonables para mitigar o limitar perjuicios a la Parte Ejecutante.

22.03.2.02 Realizar sus mayores esfuerzos para continuar con la ejecución de sus obligaciones bajo el presente Contrato; y

22.03.2.03 Mantener la Suspensión dentro del Contrato únicamente por el tiempo que la misma sea necesario.

El cumplimiento por parte de la Parte No Ejecutante de lo señalado en la Sección22.03 es condición precedente para que se pueda presentar la Suspensión. El incumplimiento por parte de la Parte No Ejecutante de las obligaciones señaladas en la presente Sección dará lugar a la terminación inmediata del período de Suspensión.

22.04 Terminación de la Suspensión

Una vez la Parte No Ejecutante esté en capacidad de ejecutar sus obligaciones bajo el Contrato:

22.04.1 Terminará el término de Suspensión; y

22.04.2 Se reactivarán los términos previstos para el cumplimiento de las condiciones para el nacimiento de obligaciones de la otra Parte que hayan sido suspendidos.

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Para efectos de lo anterior, la Parte No Ejecutante deberá notificar por escrito a la Parte Ejecutante y deberá reasumir el cumplimiento de sus obligaciones en un término no superior a dos (2) días después de que la notificación se entienda recibida.

22.05 Terminación del Contrato por un Evento De Fuerza Mayor

En el evento en que la Suspensión se prolongue por un período continuo de sesenta (60) días o por un período discontinuo igual en un término de noventa (90) días como resultado de un Evento de Fuerza Mayor, cualquiera de las Partes podrá terminar unilateralmente este Contrato sin que ello de lugar a ningún tipo de sanción por incumplimiento ni indemnización a favor de la otra Parte siempre y cuando se cumplan todos los procedimientos y obligaciones establecidas en el presente Contrato y en especial en la presente Sección.

22.06 Renuncia a aplicación de otros regímenes de fuerza mayor o caso fortuito

Las Partes reconocen y aceptan que las provisiones señaladas en las secciones anteriores son la regulación exclusiva en relación con Eventos de Fuerza Mayor, y renuncian a la aplicación de cualquier regulación diferente a la señalada en el presente Contrato en relación con dichos Eventos de Fuerza Mayor y cualquier evento que pueda ser considerado como de fuerza mayor o caso fortuito.

AUTORIZACIONES: EL ARRENDATARIO autoriza(n) de manera expresa e irrevocable a EL ARRENDADOR, para consultar, verificar y obtener de cualquier fuente, las referencias relativas a sus personas en cuanto a sus nombres, apellidos y documentos de identidad, al igual que para reporte ante cualesquiera de las Centrales de Riesgos, su comportamiento comercial, hábitos de pago, y manejo de sus cuentas. Por lo tanto, la xxxx en el pago de los arrendamientos, servicios públicos o cualquier otro concepto a cargo de EL ARRENDATARIO, faculta a EL ARRENDADOR o a la persona que represente sus derechos para que en cualquier tiempo de ejecución del contrato, reporte tanto a EL ARRENDATARIO como a sus deudores solidarios ante cualquiera de las Centrales de Riesgos, La Lonja de propiedad Raíz, o cualquier otra entidad que funcione en el país y se encargue del manejo de datos personales, comerciales o económicos.

Parágrafo Primero: EL ARRENDATARIO y sus DEUDORES SOLIDARIOS exonera(n) de toda responsabilidad a EL ARRENDADOR por la inclusión de tales datos ante cualesquiera de las Centrales de Riesgos que funcionan en el país.”

Como se puede ver, el Artículo XXII del contrato de arrendamiento tiene seis partes claramente determinadas. La primera (Sección 22.01) se encarga de definir que constituye para las partes un Evento de Fuerza Mayor; la segunda (Sección 22.02) se ocupa de determinar cuándo tiene lugar la suspensión de las obligaciones del contrato; la tercera (Sección 22.03) establece las obligaciones de las partes ante un evento de fuerza mayor; la cuarta (Sección 22.04) regula la terminación de la suspensión; la quinta (Sección 22.05) establece la terminación del contrato por un evento de fuerza mayor, y la sexta (Sección 22.06) se ocupa de establecer la renuncia a la aplicación de otros regímenes de fuerza mayor o caso fortuito.

A continuación, el Tribunal analizará cada una de dichas secciones, así como las pruebas que obran en el proceso:

Sección 22.01. Evento de Fuerza Mayor

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En esta parte del contrato de arrendamiento las partes acordaron, en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, qué eventos o actos tendrían la calidad de "Evento de Fuerza Mayor''.

Para ello, las partes acordaron que solamente tendrían esta connotación aquellos “eventos” o “actos”,

previstos o no, que cumplieran cuatro condiciones:

− Un acto o evento que hace que para una de las Partes (la "Parte No Ejecutante") sea total o parcialmente imposible cumplir con sus obligaciones bajo el Contrato o cumplir con las condiciones para el nacimiento de las obligaciones de la otra Parte.

− Si el acto o evento está por fuera del control razonable de la Parte No Ejecutante.

− Si el acto o evento no es culpa de la Parte No Ejecutante.

− Si el acto o evento no pudo haber sido evitado por la Parte No Ejecutante con la realización de un proceso de debida diligencia.

Así mismo, las partes determinaron, y esto es bueno subrayarlo, que no serían “Eventos De Fuerza Mayor” las dificultades económicas, los cambios en el mercado, la insuficiencia de fondos, las huelgas y cualquier otra dificultad de índole laboral.

Deja subrayado el Tribunal que, en el contrato bajo examen, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes modificaron el régimen legal aplicable de la fuerza mayor, en lo que se relaciona con el primero de sus requisitos, a saber, su imprevisibilidad, pues extendieron las hipótesis a eventos que se hubiesen podido prever por las partes. De esta suerte, el Tribunal no está llamado a indagar sobre el carácter previsible o no de un evento como la Pandemia por COVID-19, o de las medidas de aislamiento que esta desencadenó, si bien es claro que un evento como el analizado ostenta el carácter de imprevisible en forma incontrovertible.

En segundo término, destaca el Tribunal de esta cláusula que las medidas de aislamiento originadas en la pandemia por COVID-19, que se presentó a nivel mundial, y la imposibilidad que ellas generaron de adecuar las oficinas para que pudieran operar como un call center no constituyen un “Evento De Fuerza Mayor”, pues no se cumple el primer requisito o condición a que alude la cláusula para que esta se presente, es decir, el impedir a la Parte No Ejecutante cumplir con sus obligaciones contractuales.

En efecto, a la luz de lo dispuesto en el numeral 22.01.1 las partes definieron que un Evento De Fuerza Mayor” sería aquel acto o evento que hace que para una de las Partes sea total o parcialmente imposible cumplir con sus obligaciones bajo el Contrato o cumplir con las condiciones para el nacimiento de las obligaciones de la otra Parte.

En el presente caso el Tribunal no encuentra acreditado un acto o hecho que haga “total” o “parcialmente” imposible para la parte convocada cumplir con sus obligaciones.

Según ha dicho la doctrina, “obligación es una relación jurídica entre sujetos determinados de derecho

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-que se denominan acreedor y deudor- en virtud de la cual el segundo debe realizar una prestación

para satisfacer un interés serio y legítimo del primero”48

Para el Tribunal, las obligaciones de la parte convocada, como arrendatario, están establecidas en la sección 10.1 del contrato de arrendamiento. Y no existe prueba alguna en el expediente que demuestre que la parte convocada estaba en imposibilidad de cumplir con ninguna de dichas obligaciones, lo cual llevará al Tribunal a declarar el incumplimiento de la parte convocada.

Por supuesto que el Tribunal no es ajeno al hecho de que la pandemia supuso -y aun supone- dificultades económicas para muchísimas personas. Empero, la cláusula que nos ocupa es clara en determinar que solo se considera fuerza mayor el acto o hecho que imposibilita cumplir total o parcialmente con las obligaciones que, en este caso, correspondían al arrendatario. Y también es claro para el Tribunal, como ya se reseñó, que las partes acordaron que las dificultades económicas, los cambios en el mercado, la insuficiencia de fondos, las huelgas y cualquier otra dificultad de índole laboral no eran eventos de esta naturaleza, vale decir, que exoneraban del cumplimiento de las obligaciones a ninguna de las partes.

El Tribunal considera del caso anotar que no hay en el expediente, por ejemplo, prueba de que el arrendatario no pudiera pagar el canon de arrendamiento, obligación prevista en la sección 10.01.1, o con la obligación de pagar oportunamente la cuota de administración, prevista en la sección 10.02.2.

En el interrogatorio de parte rendido por el Xx. Xxxxxxxxxx se le formuló la siguiente pregunta y esta fue su respuesta:

“XX. XXXXXXXXXX: Nosotros remitimos a Lebumas una solicitud de suspensión de contrato. XX. XXXXXXXX: Cuál fue la razón?

XX. XXXXXXXXXX: La razón. Doctor, como lo mencioné anteriormente, fue la imposibilidad de adecuar las instalaciones de Lebu más en el tiempo necesario para nosotros poder utilizarlas debido a las ordenanzas y digamos a la condición por intermedio de lo que fue el tema de Covid al principio, en febrero, marzo y demás.”

De lo declarado por el representante legal de la parte convocada resulta claro que dicha entidad decidió suspender el pago del canon de arrendamiento porque le fue imposible adecuar las instalaciones por cuentas de las decisiones adoptadas por el Gobierno Nacional. Estas razones son las mismas esgrimidas por el arrendatario en la comunicación del 29 xx xxxxx de 2020 y que obra a folio 7 y siguiente del Cuaderno de Pruebas. En esa comunicación la parte convocada señaló:

“…el contrato de arrendamiento se suspendió ante la ocurrencia de un evento de Fuerza Mayor, por cuanto es imposible realizar adecuaciones a las instalaciones objeto del contrato de arrendamiento…”

48 XXXXXXX XXXXXX Xxxxxx Xxxxx, Las Obligaciones en el Derecho Moderno, Pontificia Universidad Javeriana, 1995, pag. 20.

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La declaración del Xx. Xxxxxxxxxx es en algunas partes consistente y en otras diferente con lo señalado por la propia parte convocada en la comunicación del 23 xx xxxxx de 2020 dirigida a la parte convocante y que obra en el folio 50 del cuaderno de pruebas. Esta comunicación señala lo siguiente:

“Ahora, de conformidad con lo señalado en la cláusula 22.03.1.01, se hace necesario señalar cual es el impacto que tendrá la empresa al tener que realizar el cumplimiento de la obligación, pues en este caso, al no tener la posibilidad de utilizar las instalaciones, la empresa deberá asumir el pago de la obligación sin tener la posibilidad si quiera de estar ejecutando obras y por ende, tampoco tendrá la posibilidad de utilizar las instalaciones para la ubicación de personas, pues no le es posible tener dispuestas las instalaciones para el efecto. En ese sentido, el hecho de tener que pagar un canon de arrendamiento incluyendo el valor de la administración con el correspondiente IVA, el cual el día xx xxx asciende a la suma de $ 61.883.845 representa una carga económica para la empresa, que a la larga podrá generar un desequilibrio económico al no poder tener ingresos asociados al gasto del canon de arrendamiento.” (Subrayas fuera del texto).

El Tribunal quiere dejar en claro que adecuar las oficinas no era una obligación de la parte convocada sino más bien una prerrogativa que dicha parte tenía. Y el régimen de “Eventos De Fuerza Mayor” pactado en el contrato excusa del cumplimiento de obligaciones a una parte cuando es imposible el cumplimiento de esa determinada obligación. A la par, también destaca el Tribunal, que el contrato no establece que se puede dejar de cumplir obligaciones (por ejemplo, pagar el canon) si es que no se puede ejercer un determinado derecho (adecuar en un tiempo las oficinas).

En resumen, el régimen de “Eventos De Fuerza Mayor” acordado por las partes no tiene nada que

ver con la imposibilidad de ejercer derechos sino con la imposibilidad de cumplir obligaciones.

Prueba de que la parte convocada quiere que se considere un “Evento de Fuerza Mayor” su incapacidad de ejercer derechos (no de cumplir obligaciones) es lo señalado en la comunicación del 3 xx xxxxx de 2020 (folio 23 y siguientes del Cuaderno de Pruebas) donde manifestó lo siguiente:

“Con base en lo anterior, el contrato de arrendamiento se suspendió ante la ocurrencia de un evento de Fuerza Mayor a partir del19 xx xxxxx de 2020, por la imposibilidad de realizar adecuaciones a las instalaciones objeto del contrato de arrendamiento, pues como se indicó de manera previa, las normas expedidas por la máxima autoridad local, como es la Alcaldía de Bogotá, así como la máxima autoridad administrativa de Colombia, el Presidente de la República, ordenaron la restricción total a la movilización de las personas durante un periodo que a la fecha suma más de 70 días, generando una restricción total a la capacidad de ejercer los derechos por parte de la sociedad por mi representada, sin que la misma pudiera realizar o desarrollar actividades tendientes a minimizar los efectos generados por la ordenes emitidas en cada uno de los actos administrativos. En ese sentido, es pertinente señalar que, la sociedad que represento no solo se vio perjudicada en la imposibilidad de ejercer actividades propias de adecuación locativa, sino también vio afectados sus derechos económicos, pues los proyectos de expansión y ampliación de sus oficinas se vieron truncados como consecuencia de la emergencia sanitaria y especialmente, por las órdenes restrictivas de movilización y de ejecución de actividades comerciales.” (Subrayas y negrillas fuera del texto).

En resumen, ninguna de las partes podía alegar para excusar el cumplimiento de sus obligaciones que

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no podía ejercer un determinado derecho, por lo menos a la luz de lo dispuesto en el artículo XXII del contrato de arrendamiento.

Y es que como se ha dicho, y se reitera, conforme con lo acordado en el contrato, un “Evento de Fuerza Mayor” es un acto o evento que hace que para una de las Partes (la "Parte No Ejecutante") sea total o parcialmente imposible cumplir con sus obligaciones bajo el Contrato o cumplir con las condiciones para el nacimiento de las obligaciones de la otra Parte. Nada se habla de la imposibilidad de ejercer derechos.

Por otro lado, no existe una sola prueba en el expediente que demuestre lo manifestado por la parte convocante en la comunicación del 23 xx xxxxx de 2020 en cuanto se refiere a la presencia de situaciones que podrían afectar el equilibrio económico del contrato, aspecto que, en todo caso, no es parte de los argumentos de defensa de la contestación de la demanda arbitral, en la cual las excepciones están orientadas a argüir la inexistencia de incumplimiento de la convocada, que el contrato es ley para las partes y el acaecimiento de un fuerza mayor, mas no a aducir un desequilibrio económico o la imposibilidad de pago. En cualquier caso, la parte convocada no demostró tal afirmación, menos demostró como lo prescribía el contrato, que estaba en imposibilidad total o parcial de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento.

Y el Tribunal no puede sin más suponer la imposibilidad de pago del canon de arrendamiento a partir de la pandemia o de las restricciones de movilidad. Llegar a semejante conclusión solamente podría tener como fundamento la demostración fehaciente de dicha imposibilidad a partir de pruebas que demostraran financiera y/o económicamente que la parte convocada no podía total o parcialmente cumplir con la obligación del pago del canon, pruebas que brillan por su ausencia. Y la mera afirmación de la parte convocada no puede ser ni puede tenerse como prueba de este hecho.

Aparte de ello, esta argumentación de la parte convocada choca con lo acordado en el mismo contrato. En él las partes dejaron consignado, de mutuo acuerdo, que no serían “Eventos De Fuerza Mayor” las dificultades económicas, la insuficiencia de fondos, y cualquier otra dificultad de índole laboral. Y justamente esto es lo que pone de manifiesto la parte convocada en la comunicación del 23 xx xxxxx de 202049 y es también en últimas lo que subyace en las alegaciones sobre no poder adecuar el inmueble para que sirviera como call center por cuenta de las medidas de aislamiento establecidas por el Gobierno Nacional.

Por otro lado, es innegable que en este caso estamos frente a un contrato de arrendamiento y no frente uno de naturaleza jurídica distinta. Y es que las partes no acordaron, por ejemplo, que se pagaría una suma de dinero por el inmueble si el negocio que quería desarrollar la parte convocada era exitoso (un call center o cualquier otro tipo de negocio), que esta remuneración sería variable en función de la explotación económica o que el pago estaría en función de que esta tuviera utilidades. Si este hubiera

49 En el mismo sentido reposa en el expediente la comunicación de la parte convocada del 3 xx xxxxx de 2020 visible a folio 23 y siguientes del Cuaderno de Pruebas en donde se señaló lo siguiente: “…En ese sentido, es pertinente señalar que, la sociedad que represento no solo se vio perjudicada en la imposibilidad de ejercer actividades propias de adecuación locativa, sino también vio afectados sus derechos económicos, pues los proyectos de expansión y ampliación de sus oficinas se vieron truncados como consecuencia de la emergencia sanitaria y especialmente, por las órdenes restrictivas de movilización y de ejecución de actividades comerciales”.

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sido el caso, estaríamos frente a un contrato no de arrendamiento sino de cuentas en participación, de riesgo compartido o de joint venture.

En términos sencillos, el arrendador simplemente no asumió el riesgo de la adecuación del inmueble como call center o cualquier otro riesgo relacionado con la explotación del inmueble, de manera que no se puede tratar de torcer el alcance del contrato a propósito de la pandemia para trasladarle riesgos a la parte convocante que no le corresponden.

Si la parte convocada tenía problemas para pagar el contrato de arrendamiento por cuenta de la pandemia, asunto perfectamente entendible, la ley trae soluciones para esos casos como, por ejemplo, acogerse al proceso de reorganización a que se refiere la ley 1116 de 2006. La ley, empero, no da como solución a las dificultades causadas por una pandemia, incumplir un contrato legalmente celebrado.

En resumen, el Tribunal encuentra que en el presente caso no está acreditado el primer requisito

acordado por las partes para considerar que se presentó un “Evento De Fuerza Mayor”.

Sección 22.02. Suspensión de las obligaciones del contrato

La sección 22.02 establece que se pueden suspender obligaciones del contrato cuando se presenta un Evento De Fuerza Mayor. A contrario sensu, a partir de lo acordado en esta cláusula, si no se presentan las condiciones de un Evento De Fuerza Mayor las partes deben cumplir con todas las obligaciones pues no hay lugar a una suspensión.

Para el tribunal, por las razones expresadas antes, no están acreditadas todas las condiciones para señalar que estamos frente a un Evento De Fuerza Mayor. En consecuencia, a partir de lo dispuesto en la Sección 22.02, no era posible para el arrendatario, esto es, para la parte convocada, suspender el cumplimiento de sus obligaciones, incluida la de pagar en canon de arrendamiento.

Sección 22.03. Obligaciones de las Partes ante un Evento de Fuerza Mayor

La sección 22.03 establece, entre otras, que, ante la ocurrencia de un Evento de Fuerza Mayor, la Parte No Ejecutante, esto es, la que deja de cumplir sus obligaciones, tiene una serie de obligaciones, entre ellas mandar reportes, uno al inicio del Evento de Fuerza Mayor y otros periódicos, esto es, cada 15 días.

La parte final de esta sección es perentoria en señalar que el cumplimiento por parte de la Parte No Ejecutante de lo señalado en la Sección 22.03, entre ellas el envío del reporte inicial y de los reportes periódicos, es condición precedente para que se pueda presentar la suspensión. En efecto, esta sección es perentoria en señalar que “[e]l incumplimiento por parte de la Parte No Ejecutante de las obligaciones señaladas en la presente Sección dará lugar a la terminación inmediata del período de Suspensión”.

En otras palabras, las partes convinieron que, en caso de presentarse un Evento de Fuerza Mayor, se suspendería el cumplimiento de la respectiva obligación mientras se estuviera cumpliendo con el envío de los reportes y, en caso contrario, no habría dicha suspensión (terminaría la suspensión). Así,

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si iniciada una suspensión, se dejaban de enviar los reportes, dejaba de existir la suspensión misma, esto es, había que retomar el cumplimiento de las obligaciones suspendidas.

La parte convocante alegó a lo largo del proceso que la parte convocada no cumplió con lo dispuesto en la Sección 22.03 en materia de reportes. En efecto, en el resumen escrito de su alegato de conclusión señaló lo siguiente:

“Obligación 22.03.1-01 del contrato, se acordó el envío del reporte incluyendo por lo menos (1) una descripción detallada de los hechos que se presentaron; (2) un estimado del tiempo de duración que tendrá, y (3) el impacto probable que tendrá en el cumplimiento de las obligaciones de la Parte No Ejecutante dentro del Contrato, si bien este reporte fue enviado en oficio de fecha 23 xx xxxxx de 2020, como ya se indico en este reporte el impacto que xxxxx xxxxx era económico, y en sus demás oficios siempre era la motivación para no continuar con el contrato, lo que resulta relevante reiterar este era realmente la razón para darlo por terminado y no la podían usar precisamente por lo pactado.

Obligación 22.03.1.02 del contrato, se acordó que durante el tiempo que se encontraba afectado por el Evento de

Fuerza Mayor, la Parte No Ejecutante deberi enviar reportes escritos periodicaḿ ente cada quince (15) días a la

Parte Ejecutante con la informacioń xxxxx xxxx en la Sección 0 y con cualquier otra información que la Parte Ejecutante razonablemente solicite.

Km2 solamente envió unos oficios el 24 xx xxxxx de 2020, el 00 xx xxxxx xx 0000, x xx 0 xx xxxxx de 2020 ya dando por terminado el contrato, lo que claramente evidencia incumplimiento en esta obligación. Entre el primero y segundo oficio hay una diferencia de un mes y cinco días, y del segundo, el mismo término.”

La parte convocada también se refirió a este asunto en su resumen escrito de los alegatos de conclusión, al señalar lo siguiente:

“Observe el Tribunal que la obligación contenida en la §22.03.01 fue cumplida a cabalidad por mi Poderdante, mediante “Comunicado No.2” del 23 xx xxxxx de 2020, pues en ella se puso de presente a LEBUMAS la Fuerza Mayor derivada de la Pandemia y, en particular, la afectación suscitada a partir de los Decretos 090 y 457 de 2020, brindándose información detallada sobre el particular.

…

En cuanto a la obligación contenida en la §22.03.1.02 del Contrato, el Tribunal observará que dicha obligación se cumplió de manera parcial, pues la frecuencia de las comunicaciones entre las partes se hizo, en promedio, cada 30 días. Lo anterior, dado que XXXXXXX se negó a reconocer la existencia de la fuerza mayor, y se enfrascó, estérilmente, en una discusión sobre su ocurrencia.”

La parte convocada, tal como se infiere del texto escrito, alega, por una parte, que dio cumplimiento a la obligación de reporte establecida en la Sección 22.03.01 pero, por la otra, que no dio cumplimiento cabal a la obligación contenida en la Sección 22.03.1.02, pues ello solo se hizo, para usar sus propios términos, de forma “parcial”.

Conocedora de este incumplimiento, la parte convocada señaló, también en su resumen escrito de los alegatos de conclusión, que la falta de entrega de los informes a que se refiere la Sección

22.03.1.02 “nunca fue considerada por LEBUMAS como un incumplimiento contractual, ni la ausencia de los

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mismos fue denunciada como una falta grave” y concluyó lo siguiente:“…la Convocante saneó con su conducta contractual dicha omisión, y no puede ir en contra de sus actos propios ahora en sede de Arbitral, denunciando por primera vez esta falta como si ella, por sí misma, le hubiese ocasionado algún perjuicio”.

Sobre estas alegaciones el Tribunal considera del caso señalar lo siguiente:

Para el Tribunal, es claro que la parte convocada no dio cumplimento a lo dispuesto en la Sección

22.03.1.02 pues no envió a la parte convocante los reportes que allí se señalan con la periodicidad acordada por las partes.

Esta misma sección -la 22.03- es absolutamente tajante en señalar que el incumplimiento por parte de la Parte No Ejecutante de las obligaciones señaladas en dicha Sección dará lugar a la terminación inmediata del período de Suspensión. Así las cosas, si en gracia de discusión se hubiera presentado un “Evento de Fuerza Mayor” (asunto que descarta el Tribunal por las razones antes expuestas) la suspensión de las obligaciones no habría operado por incumplimiento de la obligación de reporte a la que nos referimos.

El Tribunal pone de manifiesto sobre este punto que, en términos del artículo 1602 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes –“lex contractus, pacta sunt servanda”.–.

En virtud del contrato bilateral cada una de las partes se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa inmediatamente, al vencerse un plazo o al ocurrir alguna condición, de conformidad con los términos de la estipulación (arts. 1494, 1495, 1530 y siguientes 1551 y siguientes del Código Civil).

Y es que cada contratante acude a prestar su consentimiento en la confianza en que la otra ejecutará las obligaciones recíprocas acordadas al tenor del contrato y en el tiempo debido. En ocasiones una de las partes se sustrae del compromiso y no satisface su obligación para con el otro al tiempo de su pago, incurriendo en un incumplimiento, lo que se traduce en una obligación frustrada por obra de uno de los sujetos del vínculo y que por tal motivo es sancionada por el ordenamiento jurídico.

El contrato, como expresión nítida que es de la autonomía de la voluntad, se rige, como se acaba de decir, por el principio “lex contractus, pacta sunt servanda”, consagrado positivamente en el artículo 1602 del Código Civil, por cuya inteligencia los contratos válidamente celebrados son ley para las partes y sólo pueden ser invalidados por consentimiento mutuo de quienes los celebran o por causas legales.

En perfecta consonancia, el artículo 1603 del Código Civil señala que los contratos deben ser ejecutados de buena fe y, por consiguiente, obligan no sólo a lo en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley le pertenecen a ella sin cláusula especial, lo que significa que los contratantes en miras de satisfacer la función práctica, económica y social para el cual está instituido el tipo contractual por ellas elegido, deben actuar en forma xxxx y honesta, conforme a las exigencias de corrección y probidad y la ética media imperante en la sociedad, y sin abuso de sus derechos.

Como ha dicho la jurisprudencia, la inobservancia o violación de estos principios, que suponen el

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carácter y la fuerza vinculante para las partes y con efectos frente a terceros de un contrato existente y válido, como fuente de obligaciones que es (artículo 1494 del Código Civil), con el consiguiente deber de tener en cuenta en su ejecución las exigencias éticas y xx xxxxx confianza, hace caer en responsabilidad a la parte que comete la infracción al contenido del título obligacional50.

En tal caso, la ley impone el deber de reparar integralmente a la parte cumplida el daño causado, y para ello faculta a la parte agraviada o frustrada para exigir las obligaciones insatisfechas y defender los derechos que emanan del contrato en procura de satisfacer el objeto primario del mismo o, en su defecto por no ser éste posible en el tiempo (causa oportuna), su equivalente, y obtener el resarcimiento de todos los perjuicios sufridos.

En este caso puntual, el incumplimiento de la obligación de reporte traería como consecuencia, como dijeron las partes, que cualquier suspensión en el cumplimiento de las obligaciones desaparece, es decir, se vuelven a hacer exigibles.

Por demás, encuentra el Tribunal que no sería de recibo la aplicación de la Teoría de los Actos Propios que alega la parte convocada para tratar de justificar el incumplimiento de la obligación de reporte en comento que estaba a su cargo, si es que de buena fe consideraba que se había presentado un “Evento de Fuerza Mayor” (asunto que, se recalca, el Tribunal no encontró acreditado).

Como se sabe, la Teoría de los Actos Propios se funda en dos aspectos: El principio general de la buena fe, y la confianza que produce en una persona la actuación de otra. Esta permite suponer un curso de acción similar y constante de las acciones que asumen ambas. Debido a lo expuesto, si cualquiera realiza una conducta distinta a un curso natural o esperable que nace del precedente afianzado por el paso del tiempo, la confianza entre ellas merma. Así, queda en entredicho la buena fe del que intempestivamente cambia de parecer. Este, sin un fundamento razonable, ha variado el curso de condiciones iniciales y luego mantenidas en el tiempo.

Sobre este punto la doctrina ha dicho lo siguiente:

“Si se pretende colocar en la horma de la TAP51 una determinada situación jurídica, se compondrá de una serie de actos, y no de un acto aislado. Estos deben revelar un rumbo en la determinación de los intereses de una persona. Un modo de proceder23. Luego, el modus operandi tendrá una entidad que lo haga trascedente para el derecho. No sirven las acciones accidentales, como la mera condescendencia de una parte con otra en la demora de la ejecución de un acto, al que una de ellas está obligada. El acto que antecede, en la sucesión de actos de los que se viene hablando, tiene una significación jurídica tal que representará un índice inicial para sus predecesores.

También se requiere de una pretensión, que, en palabras xx Xxxx-Xxxxxx, es "aquel acto de ejercicio de un derecho o de una facultad dirigido a obtener de otro un determinado comportamiento o imponerle un determinado resultado". Por cierto, la consecuencia que conlleva la TAP se revelará, si es manifestada contradictoriamente. Pero no cualquier

50 CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA, Consejera ponente: XXXX

XXXXXX XXXXXX XXXXXXX, Bogotá, D.C., veintidós (22) de julio de dos mil nueve (2009), Radicación número: 23001-23-31-000-1997-08763- 01(17552).-

51 TAP hace referencia a la Teoría de los Actos Propios.

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contrasentido sirve. El agente debe perseverar con seriedad en su actitud. Un cambio repentino y aislado de actitud no es suficiente.

Tampoco sirve la palpable idea de la contradicción. El sentido común tiende a asimilarla a primera vista, en forma irreflexiva, al principio lógico de la no contradicción27. La discordancia no en todos los casos puede verse como una actitud artera. Es vital el análisis subjetivo que emane del actuar del agente. El examen debe cotejarse con el principio general de la buena fe y los estándares de actuación que emanan de él.”

Pues bien, no encuentra el Tribunal que hubiera existido un precedente afianzado por el paso del tiempo al que hubiera dado lugar la parte convocante y que pudiera alegar la parte convocada para justificar porqué no envió los reportes, mucho menos para suponer que no hacerlo no tendría la consecuencia jurídica acordada en el contrato.

Muy por el contrario, lo que encuentra el Tribunal es que dicha obligación no se cumplió y que la parte convocada está pidiendo que se aplique la consecuencia jurídica que las propias partes acordaron para ese incumplimiento.

Además de todo lo anterior, la parte convocada, al invocar la Teoría de los Actos Xxxxxxx, dejó de lado que las propias partes en el contrato de arrendamiento acordaron que la aceptación de demoras en el cumplimiento de la obligación de la otra parte no constituiría ni tendría el alcance de una renuncia de derechos. En efecto, en el Artículo XV las partes, de mutuo acuerdo, pactaron lo siguiente:

“Las Partes declaran que la aceptación de demoras en el cumplimiento de las obligaciones de la otra Parte no constituye ni tiene el alcance de renuncia a los derechos que el incumplimiento les haya conferido.”

Luego, encuentra el Tribunal que en el presente caso no se presentaron las condiciones para que existiera lo que las partes definieron como un “Evento de Fuerza Mayor”. Y no existiendo este, no era posible que la parte convocadas suspendiera el cumplimiento de sus obligaciones. Y aun si hubiera existido un “Evento de Fuerza Mayor” la parte convocada no habría cumplido con las condiciones necesarias para mantener en suspenso las obligaciones pues no envió los reportes en los términos acordados en el contrato.

22.04 Terminación de la Suspensión

La Sección 22.04 señala que una vez la Parte No Ejecutante esté en capacidad de ejecutar sus obligaciones bajo el Contrato terminará el término de Suspensión y se reactivarán los términos previstos para el cumplimiento de las condiciones para el nacimiento de obligaciones de la otra Parte que hayan sido suspendidos.

Y agrega la mencionada sección que, para efectos de lo anterior, la Parte No Ejecutante deberá notificar por escrito a la Parte Ejecutante y deberá reasumir el cumplimiento de sus obligaciones en un término no superior a dos (2) días después de que la notificación se entienda recibida.

22.05 Terminación del Contrato por un Evento De Fuerza Mayor

La Sección 22.05 señala que, en el evento en que la “Suspensión” se prolongue por un período

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continuo de sesenta (60) días o por un período discontinuo igual en un término de noventa (90) días, como resultado de un “Evento de Fuerza Mayor”, cualquiera de las partes podrá terminar unilateralmente el contrato sin que ello de lugar a ningún tipo de sanción por incumplimiento ni indemnización a favor de la otra parte siempre y cuando se cumplan todos los procedimientos y obligaciones establecidas en el contrato y en especial en dicha Sección.

De lo dicho en esta cláusula es evidente que la terminación del contrato depende de dos cosas: Primero, que se haya presentado un “Evento de Fuerza Mayor” y, segundo, que la “Suspensión” se prolongue por un período continuo de sesenta (60) días o por un período discontinuo igual en un término de noventa (90) días. En ausencia de una o de ambas condiciones no habrá lugar a una terminación del contrato de arrendamiento por un “Evento de Fuerza Mayor”.

Para el Tribunal, es claro, como se ha dicho, que no se cumplieron todas las condiciones para considerar que en el presente caso se presentó “Evento de Fuerza Mayor”. Y como este no se presentó no había lugar a la figura de la “Suspensión”. Y como no hubo lugar a esta, por efecto reflejo no podía alegarse una terminación del contrato en los términos de la Sección 22.05 del mismo.

22.06 Renuncia a aplicación de otros regímenes de fuerza mayor o caso fortuito

Finalmente, en la Sección 22.06 las partes acordaron que las provisiones señaladas en las secciones anteriores son la regulación exclusiva en relación con “Eventos de Fuerza Mayor”, de manera que renunciaron a la aplicación de cualquier regulación diferente a la señalada en la misma en relación con eventos de estas características.

Lo anterior, como lo ha dejado anotado anteriormente el Tribunal, es perfectamente posible que lo hagan las partes en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad privada (artículo 1732 del Código Civil) y lleva, como ya se explicó, a que no prospere la excepción de fuerza mayor argumentada por la parte convocada, al no haberse probado las exigencias contenidas en el contrato para tener por existentes los hechos o circunstancias constitutivas de fuerza mayor.

8. LA FUERZA MAYOR REGULADA EN EL CONTRATO, LA PANDEMIA Y LAS MEDIDAS DE AISLAMIENTO

La fuerza mayor que se reguló en el contrato ha sido ya estudiada en forma precedente por este Tribunal, sin perjuicio de lo cual regresa sobre este asunto a fin de analizarlo a la luz del impacto que un acontecimiento como el COVID-19 y más puntualmente las medidas de aislamiento acarrearon sobre la suerte de contratos de ejecución sucesiva, tales como el contrato de arrendamiento sobre inmueble comercial objeto del litigio.

Ha quedado ya establecido que, en la forma acordada por las partes, era la imposibilidad de cumplir con las respectivas obligaciones la que podría dar lugar a que se configurara la fuerza mayor, no así la imposibilidad de ejercer las prerrogativas contractuales, entre las cuales, para la convocada, se encontraba la de usar las oficinas o adecuarlas previo a ello, siguiendo lo dicho en el contrato.

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La posibilidad de adecuar el inmueble se vio frustrada por las medidas de aislamiento que decretaron los gobiernos nacional y local, las cuales conllevaron por un tiempo la prohibición de adelantar tales obras.

En efecto, como bien quedó argumentado por la convocada tanto en su demanda, como en su escrito de alegaciones finales, por efecto de la pandemia por COVID-19 se expidió una serie de regulaciones, entre las cuales y para nuestros efectos resultan relevan para citar, las siguientes:

La pandemia es un evento imprevisible, irresistible y externo. Trae por ello consecuencias sobre el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los contratos; empero, para el caso que nos ocupa, no es el evento de la pandemia como tal el que traería consecuencias sobre el contrato sino las medidas de confinamiento.

La situación que está llamado a estudiar el Tribunal es otra, a saber, si por las medidas de confinamiento, no le fue dable al arrendatario convocado a este proceso realizar las obras de adecuación de los inmuebles tomados en arrendamiento y, de ser así, el impacto que este hecho tendría sobre el cumplimiento de sus obligaciones.

En este punto conviene adentrarse en la descripción y valoración de los efectos de los decretos de emergencia sanitaria expedidos por el Gobierno Nacional.

8.1. La fuerza mayor regulada en el contrato y los decretos de emergencia sanitaria

Con ocasión de la detección de los primeros casos de COVID-19 en el país, el Gobierno Colombiano adoptó importantes medidas de contención, entre las cuales cuarentenas y restricciones para viajeros. Una vez declarada la pandemia por la Organización Mundial de la Salud el 11 xx xxxxx de 2020, el 12 xx xxxxx del mismo año el Ministerio de Salud declaró la emergencia sanitaria y adoptó medidas para prevenir su trasmisión y mitigar sus efectos. A esta declaratoria se siguió la adopción de otras medidas, concluyendo en la declaratoria del estado de emergencia económica, social y ecológica por parte del Gobierno Nacional, objeto de los decretos siguientes:

DECRETO 417 del 17 xx xxxxx de 2020, mediante el cual se declaró el estado de emergencia económica, social y ecológica en el territorio nacional por el término de treinta días calendario contados a partir de su vigencia. Esta norma, central para todo el desarrollo normativo posterior, confirió al Gobierno Nacional las facultades del artículo 215 constitucional. Mediante decretos posteriores, se adoptaron medidas de confinamiento que afectaron la generalidad de las actividades, salvo las expresamente exceptuadas. Veamos:

DECRETO 457 del 22 xx xxxxx de 2020, mediante el cual se impartieron instrucciones en materia sanitaria, consistentes en el aislamiento preventivo obligatorio de todos los habitantes del territorio nacional entre el 25 xx xxxxx y el 13 xx xxxxx de 2020. En lo que se relaciona con las labores de intervención de obras civiles y de construcción, se permitió la circulación de personas en el numeral 31 del artículo 3º, condicionado a que por su estado de avance de obra o características presentase riesgo de estabilidad técnica, amenaza de colapso o requiriese acciones de reforzamiento estructural. No fue

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objeto de controversia entre las partes la afirmación del convocado en el sentido de que las obras de adecuación requeridas por KM2 no estaban dentro de la excepción reseñada. Al respecto, lo aducido por la convocante frente a este hecho fue que la operación de los centros de llamada (call center) sí estaba cobijada con la excepción prevista en el numeral 23 del artículo 3º.

DECRETO 531 de 8 xx xxxxx de 2020, mediante el cual se extendió la medida de confinamiento por un periodo comprendido entre el 13 xx xxxxx y el 27 xx xxxxx de 2020. En su artículo 3º, numeral 20, se replica lo dispuesto en el numeral 31 del artículo 3º del Decreto 457 de 2020 sobre intervención de obras civiles y de construcción y en el numeral 23, lo que la anterior norma dispuso sobre la operación de centros de llamada (call center).

DECRETO 593 del 24 xx xxxxx de 2020, mediante el cual se extendió la orden de aislamiento preventivo entre el 27 xx xxxxx y el 11 xx xxxx de 2020. En su artículo artículo 3º, numeral 19, se regula lo relacionado con la ejecución de obras de construcción de edificaciones y actividades de garantía legal sobre la misma construcción, así como el suministro de materiales e insumos destinados a exclusivamente destinados a su ejecución; de su lado, en el numeral 20 se repite el régimen de las labores de intervención de obras civiles y de construcción, sometido a los mismos condicionamientos ya reseñados y en el numeral 26, lo que la anterior norma dispuso sobre la operación de centros de llamada (call center).

En lo que se relaciona con el contrato de arriendo bajo examen, es claro entonces que a partir del mes xx xxxxx y hasta que el inmueble estuvo en manos del arrendatario, las disposiciones sobre aislamiento preventivo le impidieron adelantar las labores de adecuación, pues estas no se encontraban dentro de las excepciones que permitían la circulación de personas para atender las actividades listadas. Si bien como aspecto novedoso en el Decreto 593 de 24 xx xxxxx de 2020 se habilitó la ejecución de obras de construcción de edificaciones, persistieron los condicionamientos para adelantar intervenciones de obras civiles y de construcción.

Para los particulares, los decretos de emergencia pueden considerarse eventos exteriores, como que se trata del denominado hecho del príncipe; irresistibles, en cuanto no les es dable ir en contra de sus disposiciones imperativas; e imprevisibles, en cuanto originados a consecuencia directa de una situación no anticipable. Conforme a lo dicho, se trata de un evento eximente de responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones que de allí se deriven.

Con todo, en el caso bajo estudio, ninguna de las obligaciones del deudor arrendatario quedó bajo imposibilidad de incumplimiento, y si bien tanto en la contestación de la demanda como en los alegatos de conclusión la convocada aduce como sustento de su defensa el hecho de que el capital social con el que contaba resultaba insuficiente frente al costo mensual de los cánones de arrendamiento, esta aseveración no tiene el mérito de probar una imposibilidad de cumplir con sus compromisos de pago, conclusión que halla sustento en el hecho de que el capital social de KM2 fue el mismo desde la fecha de su constitución el 5 de febrero de 2018. A lo anterior se debe agregar que en ninguna de sus excepciones de mérito la convocada señaló que esta imposibilidad de cumplimiento era a la que se refería, como tampoco que se presentaba un evento de excesiva onerosidad, asunto que eventualmente

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hubiera implicado un análisis legal que no le corresponde en este momento asumir al Tribunal, pues sobre este asunto no versó la litis.

No escapa a este Tribunal que la pandemia y los decretos de emergencia entrañan consecuencias para las partes de un contrato de arrendamiento, dadas las medidas de cuarentena, las restricciones de movilidad y los aislamientos. Pero la imposibilidad transitoria de gozar y explotar el arrendatario las oficina no es constitutiva de una fuerza mayor, en cuento el arrendador ya había ejecutado su obligación de poner a disposición del arrendatario los locales y no se le puede endilgar a este responsabilidad alguna por el hecho de la pandemia o de las medidas de emergencia.

Debe recordarse, en adición, que la fuerza mayor en principio no es de recibo para el caso de las obligaciones de pago de suma de dinero52, sin olvidar que, además, las partes excluyeron expresamente de los eventos de fuerza mayor las dificultades económicas que afectaren a la parte que invoca el evento de fuerza mayor (Cláusula 22.01.4). En este sentido, conforme ha quedado atrás explicado, la cláusula de fuerza mayor pactada entre las partes generó una distribución de riesgos entre las mismas.

8.2. El decreto 579 del 15 xx xxxxx de 2020 y su aplicabilidad al contrato sub judice

El 15 xx xxxxx de 2020 el Gobierno Nacional expidió el Decreto 579 del 15 xx xxxxx de 2020, con el cual se adoptaron medidas transitorias en procura de darle a las partes algunos alivios, atendiendo la situación que aquejaba a las partes involucradas en contratos de arrendamiento.

El decreto en cuestión adoptó medidas por el término de dos meses y medio, comprendidos entre el 15 xx xxxxx y el de 30 xx xxxxx de 2020, aplicables a contratos de arrendamiento de inmuebles con destinación habitacional y comercial. En relación con los arrendatarios, tomó medidas de protección consistentes en impedir la práctica de desalojos y la efectividad de los reajustes de cánones de arrendamiento que debieran aplicarse durante la vigencia de la norma. Como se verá más adelante, estas medidas encontraron sustento en el estudio de constitucionalidad que adelantó la Corte Constitucional.

Interesa para nuestros propósitos destacar la medida a que alude el artículo 3, denominado “estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de arrendamiento”. Esta norma conminaba a las partes de un contrato de arrendamiento a llegar a un acuerdo directo atinente al pago de los cánones de arrendamiento que se causaran durante su vigencia, acuerdos que no podrían incluir intereses xx xxxx, penalidades, indemnizaciones o sanciones originadas en la ley o el contrato. La falta de un acuerdo directo desembocaba en la imposibilidad de cobrar intereses moratorios, penalidades o sanciones causadas durante la vigencia del acuerdo, mas sí en el reconocimiento de interés de plazo a una tasa del 50% del interés bancario corriente.

Importa destacar igualmente lo previsto en el artículo 6, pues con él se hicieron extensivas las disposiciones del decreto a contratos regidos por los estatutos civil y comercial, cuando los arrendatarios fueren personas naturales, micro, pequeña o mediana empresa, como también a entidades sin ánimo de lucro.

52 Ver en doctrina extranjera a Xxxx Xxxxxxxxxx; Droit Civil, Tome 4. Les obligations, edición 22, editorial PUF, 2000, números 162 y 166.

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Para efectos del análisis que sigue, importa destacar que consta en el expediente (Folio 31 del Cuaderno Principal), que KM2 SOLUTIONES COLOMBIA S.A.S. es una empresa mediana. Dice el certificado de registro mercantil, lo siguiente: “De conformidad con lo previsto en el artículo 2.2.1.13.2.1 del Decreto 1074 de 2015 y la Resolución 2225 de 2019 del DANE el tamaño de la empresa es Mediana”.

En punto a las normas que vienen de citarse, (art. 3 y 6), la Corte Constitucional, en decisión del quince

(15) de julio de 2020, identificada con la referencia C-248/20, realizó importantes pronunciamientos, como los que a continuación se transcriben.

En relación con lo dispuesto en el artículo 3, señaló la Corte Constitucional que el ofrecimiento de estas medidas de alivio, entre las cuales estaba la de lograr acuerdos, para nada impedían a las partes contratantes acudir a otros medios para resolver sus diferencias. Señaló al respecto:

“La Corte debe precisar que estas reglas establecidas por el gobierno nacional no impiden que, si así lo decide cualquiera de las partes, pueda acudir ante los mecanismos de autocomposición libremente acordados o ante la justicia ordinaria para pedir la aplicación de las disposiciones legales o contractuales que rigen la distribución del riesgo contractual, la exclusión de responsabilidad por incumplimiento, la revisión del equilibrio contractual, por solo citar algunas de las figuras jurídicas disponibles dependiendo del tipo de contrato de arrendamiento celebrado y su régimen jurídico, y siempre que se cumplan los requisitos fijados por el ordenamiento jurídico ordinario.

“En estos casos, será la justicia ordinaria o los tribunales de arbitramento los que decidirán si, como consecuencia de los hechos y las medidas adoptadas con ocasión de la pandemia originada por el Covid-19, y dadas las circunstancias concretas de cada una de las partes del contrato, debe hacerse una revisión de las cláusulas pactadas y darse o no aplicación a las previsiones del contrato en materia de seguros y garantías, o a la exclusión de la responsabilidad civil contractual.

“De este modo, el hecho de que el gobierno nacional hubiera fijado las reglas establecidas en el artículo 3 del Decreto Legislativo 579 de 2020 no priva a las partes de pedir al juez que, en los casos de incumplimiento, declare la ocurrencia de una fuerza mayor si es que en el caso concreto se cumplen los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos en las normas que rigen el contrato, así como los que ha definido la jurisprudencia.”

Pasa más adelante la Corte a considerar de nuevo el artículo 3, ahora en la perspectiva de si el mecanismo de negociación por él previsto no conllevaba un incentivo para los arrendadores de no llegar a un acuerdo, afectando la proporcionalidad de la medida. Dijo al respecto:

“En punto, la Corte recuerda que, en desarrollo de la autonomía privada, los contratos no solamente deben celebrarse sino ejecutarse de buena fe (Artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio). De este modo, el contrato de arrendamiento impone una carga mínima de comportamiento que en armonía con los deberes contenidos en los numerales 1 y 2 del artículo 95 de la Constitución, de respetar los derechos ajenos, no abusar de los derechos propios y obrar conforme al principio de solidaridad social, implica que las partes deben asumir una conducta que más allá de la literalidad de las cláusulas y de los acuerdos, permita que estas encuentren en la ejecución del contrato la satisfacción de la causa que lo motivó, además de la finalidad propia del contrato.

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Así mismo, el principio de buena fe contractual, aunque tiene distintos desarrollos en la legislación civil y comercial, confluye en que las partes se obligan no solo a lo que está expresamente previsto en el contrato o la ley, sino a todo aquello que se desprenda de la naturaleza y de las obligaciones del contrato celebrado, a tal punto que uno de los principios rectores de la interpretación contractual es que conocida claramente la intención de las partes, debe estarse más a ella que a lo literal de las palabras utilizadas en el texto del contrato (Artículo 1618 Código Civil). Esto es así, porque difícilmente la ley o las partes en sus contratos pueden prever la totalidad de situaciones que pueden alterar la ejecución de sus obligaciones, a tal punto que el propio artículo 1621 establece que "[l]as cláusulas de uso común se presumen aunque no se expresen".

Adicionalmente, el ejercicio de la autonomía privada y el principio de buena fe implican un deber de corrección, de lealtad entre las partes, en virtud de la cual se debe preservar la equidad contractual y buscar la justicia particular de cada contrato, según la naturaleza de cada relación. Esta buena fe objetiva, diferente a la convicción propia que pueden tener las partes de actuar correctamente, implica que las partes deben velar por preservar el equilibrio de los derechos y obligaciones de la relación jurídica a través de comportamientos concretos que así la evidencien.

En este orden de ideas, el deber que plantea el artículo 3 de llegar a un acuerdo no es más que la consecuencia lógica de la aplicación del principio de buena fe en la medida en que son las partes del contrato las que conocen los efectos que las actuales circunstancias, como consecuencia de la pandemia producida por el Covid-19, pueden generar en su relación jurídica. De allí que, en caso de no llegarse a un acuerdo tal y como lo plantea el artículo 3, el legislador ofrece una regla supletiva que tiene como supuesto la continuidad de la relación contractual.

Con base en las anteriores consideraciones, la Corte encuentra que la medida contenida en el artículo 3 supera el juicio de proporcionalidad, según la cual cuando no pueda llegarse a un acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales de pago de los cánones correspondientes al período entre el 15 xx xxxxx y el 30 xx xxxxx de 2020, el contrato debe seguirse ejecutando excepto en cuanto al pago de los cánones incumplidos, los cuales deberán satisfacerse después de esta fecha.

Las demás medidas contenidas en el artículo 3 no plantean problemas en relación con el juicio de proporcionalidad, en tanto resultan razonables para evitar la extensión de los efectos económicos, teniendo en cuenta la gravedad de las circunstancias que llevaron a la declaratoria del estado de excepción.”

De cara al pronunciamiento de la Corte Constitucional, pueden avanzarse algunas conclusiones en relación con este proceso, a saber:

1. El Decreto 579 de 2020 imponía a las partes adelantar de buena fe un proceso de negociación en relación con los cánones de arrendamiento que se causaran durante la vigencia de la norma, esto es, entre el 15 xx xxxxx y el 30 xx xxxxx de 2020.

2. La condición de mediana empresa del arrendatario KM2 en tanto que titular de un arrendamiento, hacía exigible tanto para arrendador como para arrendatario el emprendimiento de un proceso de negociación para el pago de los cánones de arrendamiento de los locales objeto del contrato que se causaran xxxxx xxxxx 00 y junio 30 de 2020.

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3. El no llegar a un acuerdo suponía el deber de cancelar los cánones de arrendamiento, luego de expirada la vigencia de la norma.

4. El régimen de favor establecido por el Decreto 579 de 2020 no constituía un impedimento para que las partes ventilaran sus diferencias ante el juez competente, que es lo que han hecho en presente caso.

8.3. La conducta de las partes frente a la suspensión y terminación del contrato alegada por la arrendataria

Analiza por último el Tribunal en este acápite la conducta del arrendador en relación con la anunciada suspensión del contrato por parte de la arrendataria convocada. De las comunicaciones que obran en el expediente emerge con claridad que la determinación de la arrendataria fue siempre la de que el arrendador aceptara que el contrato estaba suspendido por la configuración de una fuerza mayor. De su lado, el arrendador rechazó siempre que este fuera el caso, pero concedió al arrendatario, no un plazo, sino que le condonó, con carácter definitivo, los cánones de arrendamiento del mes xx xxxxx y quince días del mes mayo.

Así las cosas, es evidente para el Tribunal que la parte convocante, por encima de las expectativas de la norma contenida en el Decreto 579 de 2020, liberó al arrendatario de sus obligaciones de pago de tales cánones de arrendamiento.

Esta actitud del arrendador debe ser interpretada en el sentido de que voluntariamente dio cuenta de los efectos de las medidas de emergencia sobre el arrendatario, buscando con ello la continuidad del contrato, al conceder un tratamiento más allá de lo previsto por el legislador en el referido decreto.

No escapa al análisis de este Tribunal que, a la devolución del inmueble por parte del arrendador al arrendatario, este no había cancelado ningún canon de arrendamiento, gracias a la condonación unilateralmente concedida por el arrendador.

9. LAS PRETENSIONES

9.1. Pretensiones Declarativas

La parte convocante solicitó al Tribunal lo siguiente:

“a. PRETENSIONES DECLARATIVAS

1. Declárese que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S incumplió el contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020 con LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, toda vez que suspendió y dio por terminado de forma anticipada el contrato de arrendamiento, contrariando a lo pactado en el mismo y a la normatividad vigente.

En consecuencia, de lo anterior

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1.1.Declárese que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S incumplió con lo acordado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 2°ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactadas en el segundo inciso del ARTICULO XXII. numeral 22.01.4. del contrato. Exclusiones de los eventos o actos que constituyen un evento de fuerza mayor.

1.2.Declárese que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S incumplió con sus obligaciones del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactadas en el ARTICULO XXII. numeral 22.03.2.del contrato, Otras obligaciones.

1.3.Declárese que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S incumplió con la duración del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactada en el ARTICULO V. numeral 5. 01. del contrato.

1.4.Declárese que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S incumplió con el pago del canon de arrendamiento, la cuota de administración, servicios públicos del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804,805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactados en el ARTICULO III. numeral 3. 01., 3.02Y ARTICULO VIII. numeral 8. 01.del contrato.

1.5.Declárese que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S; al entregar el 25 xx Xxxxx de 2020 los inmuebles arrendados, las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, desocupo el inmueble materia del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, antes del vencimiento del termino inicialmente pactado del contrato de arrendamiento de 24 meses, y a la fecha ha incumplido con el pago del destrate pactado en numeral 13.01 Restitución inciso final “Destrate” del contrato.

1.6.Declárese la compensación de las condenas emitidas en el presente proceso arbitral con el valor del CDT por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL

CUARENTA Y SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE ($210.633.046 ) entregado de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero entre la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S de 2020 y LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., sobre las oficinas 801, 802, 803,

804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, ARTICULO XXI DEPOSITO CDT numeral 21.01.”

En relación con dicha pretensión la parte convocada en su contestación indicó:

“Pretensiones declarativas

0.0.0.Xx opongo a que se declare el incumplimiento de KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. al contrato de arrendamiento suscrito el 4 de febrero de 2020 sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805, 806 y 201 del

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inmueble ubicado en la calle 106 No. 23 -61 de la ciudad de Bogotá, lo anterior en el entendido que en la ejecución del contrato por hechos ajenos a la voluntad de KM2 se cumplieron los presupuestos fácticos que devinieron en que el contrato se suspendiera a partir del 19 xx xxxxx de 2020 ante el acaecimiento de un caso de fuerza mayor cuya duración superó el periodo de sesenta (60) días, circunstancia esta que además habilitaba a cualquiera de las partes a darlo por terminado en los términos de las disposiciones pactadas de común acuerdo en el contrato y en especial las estipuladas en los numerales 22.01, 22.02 y 22.04 de la cláusula XXII.

3.1.1.1. Frente a la declaratoria de incumplimiento solicitada por la convocante al entender la situación en el caso particular como una de aquellas excluidas por el numeral 22.01.4 del contrato, se opone mi mandante, pues lo que excluye el inciso mencionado son dificultades económicas, cambios en el mercado, insuficiencia de fondos, huelgas y cualquier dificultad de índole laboral, más no imposibilidades de ejecución derivadas de normas imperativas nacionales de restricción de movilidad y ejecución de actividades económicas

3.1.1.2. Frente a la declaratoria de incumplimiento de KM2 de las obligaciones a que hacen referencia los numerales22.03.2 y siguientes y relacionadas con la obligación de las partes de realizar todas las actividades comercialmente razonables para mitigar o limitar los perjuicios y realizar sus mayores esfuerzos para continuar la ejecución de las obligaciones, debe decirse que ante la magnitud y alcance del caso de fuerza mayor, para KM2 era imposible adelantar durante el periodo de aislamiento obligatorio con restricción total de movilidad, las actividades tendientes a la adecuación de los inmuebles en cuestión, pues de un lado ello hubiere significado la violación de una norma imperativa de orden nacional a más de un desprecio absoluto por la vida y salud de sus trabajadores y/o colaboradores, de suerte que para el caso concreto no existía forma en la cual KM2 pudiese intervenir en las medidas que los gobiernos tomaron para mitigar la emergencia sanitaria. Es de mencionar en este punto, que la convocante LEBUMAS acepta que debían operar las obligaciones de las partes ante el acaecimiento de un caso de fuerza mayor, de allí que invoque el cumplimiento de las disposiciones que entrarían a regir dicha eventualidad.

0.0.0.0.Xx opongo a la declaratoria de incumplimiento de la cláusula referente a la duración del contrato, pues tal como se ha indicado, sobre el mismo operó el fenómeno de la suspensión, el cual de prolongarse por un periodo continuo de sesenta (60) o intermitente de noventa (90), conllevaba a la facultad ejercita por KM2 de dar por terminado el contrato.

0.0.0.0.Xx opongo a la pretensión de declaratoria de incumplimiento de KM2 en el pago de los cánones de arrendamiento, la cuota de administración y servicios públicos, por las mismas razones expresadas en la oposición anterior, esto es la suspensión del contrato en los términos pactados de común acuerdo por las partes, más cuando es el mismo contrato que constituye ley para las partes, el que estipuló en su numeral 22.02.1. que “las partes estarán excusadas del cumplimiento dentro del contrato”, como consecuencia de haber ocurrido un evento de Fuerza Mayor que hubiera afectado el objeto del mismo.

0.0.0.0.Xx opongo a que se declare que la entrega de los inmuebles efectuada por KM2 el 25 xx xxxxx de 2020 correspondió al fenómeno del destrate, más cuando la entrega obedeció única y exclusivamente a un acuerdo generado como consecuencia de la terminación del contrato por haberse cumplido la condición del numeral

22.05 del contrato, que contempló que en el evento que el término de suspensión se prolongara por un periodo superior a sesenta (60) días continuos como resultado de un evento de fuerza mayor, cualquiera de las partes podía darlo por terminado unilateralmente, sin que ello diera lugar a ningún tipo de sanción por incumplimiento ni

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indemnización a favor de la otra parte.

0.0.0.0.Xx opongo a que se declare la compensación de las condenas con cargo al CDT entregado como garantía del contrato de arrendamiento suscrito el 4 de febrero de 2020, pues no existe incumplimiento alguno deKM2 que habilite tal acción, y por el contrario LEBUMAS ha retenido de forma injustificada este depósito a pesar de haberse solicitado su devolución en reiteradas ocasiones.”

Teniendo en cuenta el estudio realizado anteriormente debemos reiterar que las partes determinaron, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, qué sería y qué no “Eventos De Fuerza Mayor”. Y ellas mismas indicaron que las dificultades económicas, cambios en el mercado, insuficiencia de fondos, huelgas y cualquier otra dificultad de índole laboral no tendrían esta calidad.

Ahora bien, a la luz de lo dispuesto en el numeral 22.01.1 las partes definieron que un “Evento De Fuerza Mayor” sería aquel acto o evento que hace que para una de las Partes sea total o parcialmente imposible cumplir con sus obligaciones bajo el Contrato o cumplir con las condiciones para el nacimiento de las obligaciones de la otra Parte.

En el presente caso el Tribunal no encuentra acreditado un acto o hecho que haga “total” o “parcialmente” imposible para la parte convocada cumplir con su obligación de pago del canon de arrendamiento. Así las cosas, la pretensión contenida en el numeral 1 antes transcrita está llamada a prosperar, con las aclaraciones que adelante se consignan.

En el contexto anterior, a continuación el Tribunal se pronunciará sobre las solicitudes contenidas en los numerales 1.1. a 1.6. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS de la convocatoria arbitral:

En el numeral 1.1. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS la parte convocante solicitó que se declarara que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. incumplió con lo acordado en el contrato en relación con el segundo inciso del Artículo XXII, numeral 22.01.4. del contrato (Exclusiones de los eventos o actos que constituyen un evento de fuerza mayor).

La parte convocada se opuso a esta declaración en el numeral 3.1.1.1. de la contestación de la demanda para lo cual señaló que en la ejecución del contrato, por hechos ajenos a la voluntad de KM2, se cumplieron los presupuestos fácticos que devinieron en que el contrato se suspendiera a partir del 19 xx xxxxx de 2020 y ante el acaecimiento de un caso de fuerza mayor, cuya duración superó el periodo de sesenta (60) días, dicha parte lo dio por terminado en los términos de las disposiciones pactadas de común acuerdo en los numerales 22.01, 22.02 y 22.04 de la cláusula XXII.

Sobre este punto nos remitimos a lo antes dicho. En el presente caso no se cumplieron los requisitos establecidos en el propio contrato para considerar que se presentó un “Evento De Fuerza Mayor”. Como consecuencia de ello, no ha podido tener lugar una suspensión del contrato

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y tampoco una terminación válida del contrato de arrendamiento, en los términos de las disposiciones pactadas de común acuerdo en el contrato y, en especial, las estipuladas en los numerales 22.01, 22.02 y 22.04 de la cláusula XXII.

Como antes se dijo y ahora se reitera, las obligaciones de la parte convocada, como arrendataria, están establecidas en la sección 10.1 del contrato de arrendamiento. No existe prueba alguna en el expediente que demuestre que la parte convocada estaba en imposibilidad de cumplir con ninguna de dichas obligaciones o que estaba imposibilitada para cumplir con las condiciones que daban lugar a las obligaciones previstas en la sección 10.2 para el arrendador.

La cláusula XII del contrato de arrendamiento es clara en determinar que solo se considera fuerza mayor el acto o hecho que imposibilita cumplir total o parcialmente con las obligaciones que, en este caso, correspondían al arrendatario. No hay en el expediente prueba de que el arrendatario no pudiera pagar el canon de arrendamiento, obligación prevista en el numeral 10.01.1, o con la obligación de pagar oportunamente la cuota de administración, prevista en el numeral 10.02.2 y la realización de obras en el inmueble era una prerrogativa y no una obligación del arrendatario.

Como consecuencia de lo anterior, lo solicitado en el numeral 1.1. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS está llamado a prosperar.

En el numeral 1.2. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS la parte convocante solicitó que se declarara que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. incumplió con sus obligaciones del contrato de arrendamiento pactadas en el ARTICULO XXII, numeral 22.03.2. del contrato (Otras obligaciones).

La parte convocada se opuso a esta declaración en el numeral 3.1.1.1. de la contestación de la demanda para lo cual señaló que para KM2 era imposible adelantar durante el periodo de aislamiento obligatorio con restricción total de movilidad, las actividades tendientes a la adecuación de los inmuebles en cuestión pues, de un lado, ello hubiere significado la violación de una norma imperativa de orden nacional a más de un desprecio absoluto por la vida y salud de sus trabajadores y/o colaboradores, de suerte que para el caso concreto no existía forma en la cual KM2 pudiese intervenir en las medidas que los gobiernos tomaron para mitigar la emergencia sanitaria.

Por lo que hace a esta pretensión y a la defensa esgrimida por la parte convocada se tiene lo siguiente:

La Sección 23.02 del contrato de arrendamiento se encarga de establecer las obligaciones de las Partes ante un “Evento de Fuerza Mayor”. Y como antes se explicó, la Sección 22.03.2 establece unas obligaciones (realizar todas las actividades comercialmente razonables para mitigar o limitar perjuicios a la Parte Ejecutante, realizar sus mayores esfuerzos para continuar con la ejecución de sus obligaciones bajo el Contrato y mantener la suspensión dentro del contrato únicamente por el tiempo que la misma sea necesario).

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

Como en el presente caso, por las razones antes dichas, no se cumplió con uno de los requisitos para considerar que presentó un “Evento De Fuerza Mayor” es evidente que en sentido lógico no se pueden considerar incumplidas obligaciones que solo le hubieran correspondido a la parte convocada si hubiere existido dicho evento.

Como lo afirmó la parte convocada y lo acoge en Tribunal, lo solicitado por la parte convocante en el numeral 1.2. supondría aceptar que debían operar las obligaciones de las partes ante el acaecimiento de un caso de “Evento De Fuerza Mayor”, invocando el cumplimiento de las disposiciones que entrarían a regir en dicha eventualidad, pero la misma no se presentó.

Vale la pena señalar que ya antes el Tribunal explicó que, si en gracia de discusión se hubiera presentado un “Evento de Fuerza Mayor” (asunto que descarta el Tribunal por las razones antes expuestas) la suspensión de las obligaciones no habría operado por incumplimiento de las obligaciones de reporte explicadas. Estas reflexiones se hicieron solamente para poner de presente que los alegatos de la parte convocada no fueron consistentes con su conducta. Y es que si hubiere existido un “Evento de Fuerza Mayor” la parte convocada en todo caso no habría cumplido con lo acordado en el contrato para que se mantuviera activada una suspensión de las obligaciones y como producto de ello una terminación del contrato.

Estas reflexiones teóricas, sin embargo, no cambian la conclusión ya adelantada y por ende el Tribunal negará lo solicitado en el numeral 1.2. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS.

En el numeral 1.3. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS la parte convocante solicitó que se declarara que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. incumplió con la duración del contrato de arrendamiento, pactada en el ARTICULO V., numeral

5.01. del contrato.

La parte convocada se opuso a esta declaración en el numeral 3.1.1.1. de la contestación de la demanda para lo cual señaló que se oponía a la declaratoria de incumplimiento de la cláusula referente a la duración del contrato, pues sobre el mismo operó el fenómeno de la suspensión, el cual, de prolongarse por un periodo continuo de sesenta (60) o intermitente de noventa (90), conllevaba la facultad para KM2 de dar por terminado el contrato, que fue lo que hizo.

Sobre este asunto el Tribunal reitera lo antes dicho. En la Sección 22.01. (Evento de Fuerza Mayor) las partes acordaron, en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, qué eventos o actos tendrían la calidad de "Evento de Fuerza Mayor''.

Para ello, las partes acordaron que solamente tendrían esta connotación aquellos “eventos” o “actos”, previstos o no, que cumplieran cuatro condiciones:

(i) Un acto o evento que hace que para una de las Partes (la "Parte No Ejecutante") sea total o parcialmente imposible cumplir con sus obligaciones bajo el Contrato o cumplir con las condiciones para el nacimiento de las obligaciones de la otra Parte.

(ii) Si el acto o evento está por fuera del control razonable de la Parte No Ejecutante.

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(Trámite 126467)

(iii) Si el acto o evento no es culpa de la Parte No Ejecutante.

(iv) Si el acto o evento no pudo haber sido evitado por la Parte No Ejecutante con la realización de un proceso de debida diligencia.

Así mismo, las partes determinaron que no serían “Eventos De Fuerza Mayor” las dificultades económicas, cambios en el mercado, insuficiencia de fondos, huelgas y cualquier otra dificultad de índole laboral.

Por las razones antes explicadas, el Tribunal encuentra que en el presente caso no está acreditado el primer requisito acordado por las partes para considerar que se presenta un “Evento De Fuerza Mayor”.

Ahora bien, la Sección 22.02. (Suspensión de las obligaciones) del contrato establece que se pueden suspender obligaciones del contrato únicamente cuando se presenta un “Evento De Fuerza Mayor”. A contrario sensu, a partir de lo acordado en esta cláusula, si no se presentan las condiciones de un “Evento De Fuerza Mayor” las partes deben cumplir con todas las obligaciones pues no hay lugar a una suspensión.

El tribunal, por las razones expresadas antes, encuentra que no están acreditadas todas las condiciones para señalar que estamos frente a un “Evento De Fuerza Mayor” tal cual las partes lo definieron en el contrato. En consecuencia, a partir de lo dispuesto en la Sección 22.02, no era posible para el arrendatario, esto es, para la parte convocada, suspender el cumplimiento de sus obligaciones, incluida la de pagar el canon de arrendamiento.

Y como la sección 22.05 (Terminación del Contrato por un Evento De Fuerza Mayor) señala que en el evento en que la suspensión se prolongue por un período continuo de sesenta (60) días o por un período discontinuo igual en un término de noventa (90) días como resultado de un “Evento de Fuerza Mayor”, cualquiera de las Partes podrá terminar unilateralmente este Contrato, se debe entender que si nunca hubo un “Evento De Fuerza Mayor”, no hubo entonces un caso de “Suspensión de las obligaciones” (Sección 22.02.) y por ende tampoco se presentaron las condiciones para poder terminar el contrato.

En otras palabras, la terminación del contrato a que se refiere la Sección 22.02. depende de dos cosas. Primero, que se haya presentado un “Evento de Fuerza Mayor” y, segundo, que la “Suspensión” se prolongue por un período continuo de sesenta (60) días o por un período discontinuo igual en un término de noventa (90) días. En ausencia de una o de ambas condiciones no habrá lugar a una terminación del contrato de arrendamiento por un “Evento de Fuerza Mayor”. Y ninguna de las dos condiciones, como se ha dicho, se cumplió.

Como consecuencia de lo anterior, lo solicitado en el numeral 1.3. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS está llamado a prosperar.

En el numeral 1.4. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS la parte convocante solicitó que se declarara que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

incumplió con el pago del canon de arrendamiento, la cuota de administración y servicios públicos del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020 pactados en el ARTICULO III. numeral 3. 01., 3.02. y el ARTICULO VIII. numeral 8. 01. del contrato.

La parte convocada se opuso a esta declaración en el numeral 3.1.1.4. de la contestación de la demanda para lo cual señaló que esgrimía las mismas razones para oponerse a la solicitud inmediatamente anterior, esto es, que la suspensión del contrato en los términos pactados de común acuerdo por las partes y, en concreto, el numeral 22.02.1. del contrato que señala que “las partes estarán excusadas del cumplimiento dentro del contrato”, como consecuencia de haber ocurrido un evento de Fuerza Mayor que hubiera afectado el objeto del mismo.

Como esta pretensión y la defensa se centran en lo ya discutido, esto es, la existencia o no de un “Evento De Fuerza Mayor”, de una “Suspensión” de las obligaciones y de la Terminación del Contrato por un “Evento De Fuerza Mayor” el Tribunal se remite a lo ya dicho. No obstante, también es importante señalar que está probada la falta de pago de las cuotas de administración y de los servicios públicos, y así se plasmará en la parte resolutiva.

Como consecuencia de todo lo explicado sobre esta materia lo solicitado en el numeral 1.4. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS está llamado a prosperar.

En el numeral 1.5. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS la parte convocante solicitó que se declarara que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S., al entregar el 25 xx xxxxx de 2020 el inmueble arrendado, desocupó el mismo antes del vencimiento del término inicialmente pactado en el contrato de arrendamiento de 24 meses, y que tampoco cumplió con el pago del destrate pactado en numeral 13.01 (Restitución inciso final “Destrate” del contrato).

La parte convocada se opuso a esta declaración en el numeral 3.1.1.5. de la contestación de la demanda para lo cual señaló que la entrega de los inmuebles efectuada por KM2 el 25 xx xxxxx de 2020 no correspondió al fenómeno del destrate, pues la entrega obedeció única y exclusivamente a un acuerdo generado como consecuencia de la terminación del contrato por haberse cumplido la condición del numeral 22.05 del contrato, que contempló que en el evento en que el término de suspensión se prolongara por un periodo superior a sesenta (60) días continuos como resultado de un evento de fuerza mayor, cualquiera de las partes podía darlo por terminado unilateralmente, sin que ello diera lugar a ningún tipo de sanción por incumplimiento ni indemnización a favor de la otra parte.

Sobre este punto el Tribunal considera que son dos los asuntos a los que se refiere esta pretensión y la defensa. El primero, se refiere a los mismos asuntos ya discutidos sobre la existencia o no de un “Evento De Fuerza Mayor”, sobre la existencia o no de una suspensión de las obligaciones y sobre la terminación o no del contrato de arrendamiento por un “Evento De Fuerza Mayor”. El segundo, tiene que ver con lo acordado por las partes en la Sección 13.01 (Restitución), particularmente el inciso final denominado “Destrate” del contrato.

Sobre el primero de ellos el Tribunal ya ha explicado suficientemente el asunto por lo cual nos remitimos a lo ya dicho. Y por lo que hace al segundo punto se tiene lo siguiente:

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

En el inciso final de la Sección 13.01 sobre “destrate” las partes acordaron lo siguiente:

“DESTRATE: Si EL ARRENDATARIO desocupa el(os) inmueble(s) materia del presente contrato antes del vencimiento del término inicialmente señalado, o de sus prórrogas o renovaciones, estará obligado al pago de la renta que falte hasta la terminación legal del contrato, tal como lo señala el Art 2003 del Código Civil, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal que viene señalada en este contrato, Sin perjuicio de lo enunciado en el parágrafo Primero de la cláusula CUARTA de este contrato”.

En el acápite del contrato de arrendamiento transcrito las partes, en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, acordaron que, si la parte convocada desocupaba los inmuebles antes del vencimiento del término inicialmente señalado, o de sus prórrogas o renovaciones, estaría obligado al pago de la renta que falte hasta la terminación legal del contrato, tal como lo señala el Art 2003 del Código Civil, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal (Sección 14.01).

El artículo 2003 del Código Civil al que se refirieron las partes es del siguiente tenor:

“ARTÍCULO 2003. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA

FINALIZACIÓN DEL CONTRATO. Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente”.

Como se explicó antes, la parte convocada no podía dar por terminado el contrato de arrendamiento a partir de lo dispuesto en la sección 22.05 (Terminación del Contrato por un Evento De Fuerza Mayor). Como consecuencia de ello, es claro que la parte convocada desocupó los inmuebles antes del vencimiento del término inicialmente señalado.

Sobre este último punto debe tenerse en cuenta que en la Sección 5.01 del contrato de arrendamiento las partes acordaron que la duración del mismo sería de 24 meses a partir de la “Fecha de Inicio”. Y está demostrado que el inmueble fue devuelto a la parte convocante el 25 xx xxxxx de 2020, tal como consta en el “Acta de Constancia Agotamiento del Procemiento (sic) de Arreglo Directo de las Diferencias Surgidas dentro del Contrato de Arrendamiento suscrito entre Lebumas Inmobiliaria S.A.S. y Km2 Solutions Colombia S.A.S.” y que obra en los folios 1 y siguientes del cuaderno de pruebas, esto es, antes de los 24 meses.

También vale la pena reseñar que en este documento las partes dejaron claro que, pese a la devolución del inmueble, no había un mutuo acuerdo sobre la procedencia o no de lo reclamado por destrate por lo que este asunto lo puede y debe definir el Tribunal.

Finalmente, no existe prueba alguna de que la parte convocada haya presentado a la parte convocante persona idónea que le sustituya por el tiempo que faltaba del contrato de

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(Trámite 126467)

arrendamiento, de manera que no operó lo dispuesto en el inciso final del artículo 2003 del Código Civil sobre la exención de pago.

Como consecuencia de todo lo explicado, lo solicitado en el numeral 1.5. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS está llamado a prosperar.

En el numeral 1.6. de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS la parte convocante solicitó que se declarara la compensación de las condenas emitidas en el proceso arbitral con el valor del CDT por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUARENTA Y SEIS PESOS

MONEDA CORRIENTE ($210.633.046) entregado de acuerdo con lo pactado en el contrato de arrendamiento.

La parte convocada se opuso a esta declaración en el numeral 3.1.1.6. de la contestación de la demanda para lo cual señaló que no había lugar a la compensación de las condenas con cargo al CDT entregado como garantía del contrato de arrendamiento suscrito el 4 de febrero de 2020, pues no existía incumplimiento alguno de KM2 que habilitara tal acción y, por el contrario, LEBUMAS había retenido de forma injustificada este depósito a pesar de haberse solicitado su devolución en reiteradas ocasiones.

Sobre este particular se tiene lo siguiente:

En el Artículo XXI del contrato de arrendamiento las partes acordaron que, a la fecha de suscripción, el arrendatario debía constituir a favor del arrendador un depósito - CDT equivalente a cuatro meses de arrendamiento más IVA, es decir por la suma de doscientos diez millones seiscientos treinta y tres mil cuarenta y seis (210.633.046) pesos m/cte.

Según acordaron las propias partes, dicho CDT tenía por objetivo garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones a cargo de la parte convocada que se establecieron en el contrato de arrendamiento.

Así mismo, las partes acordaron las condiciones a las que estaría sujeta la mencionada garantía. Entre esas condiciones se destacan las contenidas en el Artículo XXI y que se transcriben a continuación:

“2. El mencionado valor dejado en depósito será devuelto al ARRENDATARIO única y exclusivamenteuna vez sea devuelto y/ o restituido el inmueble a satisfacción de ARRENDADOR. Sin que existan obligaciones pendientes a favor del ARRENDADOR por ningún concepto de lo contrario se devolverá solamente el remanente si fuera del caso.

…

…Las partes acuerdan que el Depósito comprende sus rendimientos, por lo cual el capital y los rendimientos

servirán de garantía para el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. (…)

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

7. La mencionada garantía y o depósito CDT entregada constituido se tendrá como garantía del pago por concepto de cánones de arrendamientos, intereses por xxxx, cuota de administración, servicios públicos, IVA, indemnizaciones por daños y/o perjuicios, por daños en el inmueble, cláusula penal, sanción por retardo o por restitución, gastos de cobranza, costas procesa les y cualquiera otra derivada del contrato, causados por el ARRENDATARIO al ARRENDADOR oterceros y/o que por cualquier concepto que el ARRENDATARIO le adeude al ARRENDADOR con ocasión a la ejecución o desarrollo del contrato de arrendamiento o por circunstancias conexas, evidentes al momento o con posterioridad a la entrega del inmueble ya sea que la entrega se haga voluntariamenteo por orden de autoridad competente.

8. El ARRENDATARIO faculta y autoriza al ARRENDADOR para realizar el descuento y cubrir el valor adeudado por cualquier concepto, al momento de la entre ga del inmueble o con posterioridad a ella.”

Conforme deviene de lo trascrito, las partes, en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, acordaron que el CDT sería devuelto a la parte convocada única y exclusivamente una vez fuera devuelto y/o restituido el inmueble a satisfacción de la parte convocante y siempre que no existieran obligaciones pendientes a favor de este por ningún concepto. De lo contrario, solamente se devolvería el remanente, es decir, las partes pactaron la posibilidad de una compensación.

Así mismo, las partes dejaron claro que dicho CDT podría utilizarse para el pago por concepto de cánones de arrendamientos, intereses por xxxx, cuota de administración, servicios públicos, IVA, indemnizaciones por daños y/o perjuicios, por daños en el inmueble, cláusula penal, sanción por retardo o por restitución, gastos de cobranza, costas procesales y “cualquiera otra derivada del contrato causados por el ARRENDATARIO al ARRENDADOR o terceros y/o que por cualquier concepto que el ARRENDATARIO le adeude al ARRENDADOR con ocasión a la ejecución o desarrollo del contrato de arrendamiento…”

Finalmente, las partes, también de mutuo acuerdo, autorizaron a la parte convocante para realizar el descuento y cubrir el valor adeudado por cualquier concepto, al momento de la entrega del inmueble o con posterioridad a ella.

Así las cosas, encuentra el Tribunal que, conforme a lo acordado por las propias partes, la compensación de condenas, solicitada en el numeral 1.6., de las denominadas PRETENSIONES DECLARATIVAS, con cargo al CDT, está llamada a prosperar, para lo cual se deberán tener en cuenta los intereses generados por este último.

9.2. Pretensiones de Condena

La parte convocante solicitó al Tribunal lo siguiente:

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

“b. PRETENSIONES CONDENATORIAS

2. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 265.503.840,40), por concepto de clausula penal pactada en el ARTICULO XIV. Numeral 14.01 del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020.

VALOR CANON ARRENDAMIENTO MENSUAL PACTADO	6 MESES CLAUSULA PENAL
$44.250.640 sin iva	$ 265.503.840,40

3. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., a pagar los intereses moratorios derivados de la xxxx en el pago de la cláusula penal, desde el 25 xx Xxxxx de 2020 hasta cuando se realice el pago.

4. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 27.676.750), por concepto de cuota de administración, y de servicios públicos de los meses Abril, mayo y junio de 2020.

	FECHA	CONCEPTO	SUB-TOTAL	IVA	TOTAL
	1-Abr-20	ADMINISTRACION	7.752.591	1.472.992	9.225.583
	1-May-20	ADMINISTRACION	7.752.591	1.472.992	9.225.583
	1-Jun-20	ADMINISTRACION	7.752.591	1.472.992	9.225.583
TOTAL			23.257.773	4.418.977	27.676.750

5. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., a pagar los intereses moratorios derivadosde las cuotas de Administración dejadas de Cancelar meses xx xxxxx, mayo y junio de 2020 destrate, desde el 25 xx xxxxx de 2020 hasta cuando se realice el pago.

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

6. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de OCHENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE PESOS MONEDA CORRIENTE ($84.253.219), por concepto de CANONES DE ARRENDAMIENTO DE LOS MESES Mayo 15 a junio 30 de 2020.

	FECHA	CONCEPTO	SUB-TOTAL	IVA	TOTAL
	1-May-20	ARRIENDO	26.550.384	5.044.573	31.594.957
	1-Junio-20	ARRIENDO	44.250.640	8.407.622	52.658.262
TOTAL			70.801.024	13.452.195	84.253.219

7. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., a pagar los intereses moratorios derivados de los cánones de arrendamiento dejados de Cancelar meses xx Xxxx y Junio de 2020 hasta cuando se realice el pago.

8. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTAY CINCO PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.158.481.755), por concepto de destrate pactado en el ARTICULO XIII numeral 13.01 inciso final “Destrate”del contrato:

FECHA	CONCEPTO	SUB-TOTAL	IVA	SUBTOTAL	DESTRATE	TOTAL
1-Julio-20 a 31 Marzo de 2020	ARRIENDO	44.250.640	8.407.622	2.658.262	22 MESES
	44.250.640	8.407.622	8.407.622		$1.158.481.755

La anterior suma se le deberá incrementar el IPC del año 2021+2 puntos pactados en el clausula tercera #3.03., por mes de arriendo desde el 1 de Enero de 2021.

9. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., a pagar los intereses moratorios derivados del destrate, desde el 25 xx xxxxx de 2020 hasta cuando se realice el pago.

10. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a compensar el valor de las condenas del presente proceso Arbitral con el valor del CDT, por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUARENTA Y SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE ($210.633.046 ) entregadode acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito el día

4 de febrero entre la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S de 2020 y LEBUMAS

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

INMOBILIARIA S.A.S., sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, ARTICULO XXI DEPOSITO CDT numeral 21.01.

11. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar a LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. la suma dineraria que resulte a su favor luego de la compensación del valor de las condenas del presente proceso Arbitral con el valor del CDT.

12. Condénese a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., a pagar los intereses moratorios derivados de la suma dineraria que resulte a su favor luego de la compensación del valor de las condenas del presente proceso Arbitral con el valor del CDT hasta cuando se realice el pago.”

En relación con dichas pretensiones la parte convocada en su contestación indicó:

“3.2. Pretensiones condenatorias

3.2.1. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de la clausula penal establecidaen el contrato, pues no existió incumplimiento alguno a las obligaciones, siendo que operó la suspensión del contrato y como consecuencia de ello las partes estaban excusadas del cumplimiento de sus obligaciones dentro del contrato según lo estipulado en el numeral 22.02.1.

3.2.2. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de intereses moratorios sobre la suma por concepto de clausula penal, pues siendo improcedente esta última, la primera conlleva la misma suerte.

3.2.3. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de las cuotas de administracióny servicios públicos durante los meses de xxxxx x xxxxx de 2020, pues encontrándose el contrato suspendido como efectivamente lo estaba, lo mismo pasaba con dichas obligaciones.

3.2.4. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de intereses moratorios sobre las sumas a que hace referencia la pretensión 5ª condenatoria, pues siendo improcedente esta última, sus intereses corren la misma suerte.

3.2.5. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de los cánones de arrendamiento solicitados, habida cuenta que para dicho periodo el contratose encontraba suspendido y por ello mi mandante excusada en el pago de estos.

3.2.6. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de intereses moratorios sobre las sumas a que hace referencia la pretensión 6ª condenatoria, pues siendo improcedente esta última, sus intereses corren la misma suerte.

3.2.7. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de del denominado “destrate” pues, el motivo que derivó en la entrega del inmueble con anterioridad al cumplimiento de los veinticuatro (24) meses inicialmente pactados como término de duración, fue la terminación del contrato como consecuencia de que

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

la suspensión de este ascendiera a más de sesenta días continuos.

3.2.8. Me opongo a que se condene al pago de intereses moratorios sobre la sumadel “destrate” pues en primero no existe lugar a ello y en gracia de discusión la misma no podría entenderse acaecida el 25 xx xxxxx de 2020.

3.2.9. Me opongo a que se condene a mi mandante a pagar el valor de las condenasdel presente proceso arbitral, pues no existe responsabilidad alguna de KM2 de pagar las condenas de LEBUMAS y mucho menos con un CDT que se constituyó como garantía de un contrato de arrendamiento y no de un proceso arbitral.

3.2.10. Me opongo a que se condene a KM2 a pagar suma alguna a LEBUMAS concargo al CDT constituido como garantía en caso de un incumplimiento que nose verifica en el caso objeto de estudio.

3.2.11. Me opongo a que se condene a KM2 al pago de intereses moratorios sobre las sumas de la pretensión 11ª de la demanda.”

Lo primero que resulta del caso señalar es que la parte convocante formuló el Juramento Estimatorio en el que discriminó los valores adeudados por la parte convocada. Y, dentro del término de traslado de la demanda, la parte convocada se abstuvo de formular objeción al juramento estimatorio presentado.

En efecto, la parte convocante, en el memorial de subsanación de la demanda, juró de manera específica que el monto de los perjuicios causados por la parte convocada es el que a continuación se transcribe:

“Para dar cumplimiento al mandato del artículo 206 del Código General del Proceso sobre el juramento estimatorio, manifiesto bajo la gravedad de juramento al Tribunal, que debidamente autorizado por mi mandante estimo los reconocimientos económicos y/o los pagos que se reclaman en la presente demanda de reconvención en la suma de Mil setecientos cincuenta y seis millones quinientos cuarenta y ocho mil seiscientos diez pesos moneda corriente ($1.756.548.610) por los siguientes conceptos:

1. DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 265.503.840,40), por concepto de clausula penal pactada en el ARTICULO XIV. Numeral

14.01 del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, más intereses moratorios derivados de la xxxx en el pago de la misma, desde el 25 xx Xxxxx de 2020 hasta cuando se realice el pago,

VALOR CANON ARRENDAMIENTO MENSUAL PACTADO	6 MESES CLAUSULA PENAL
$44.250.640 sin iva	$ 265.503.840,40

2. VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS MONEDA CORRIENTE ($

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

27.676.750), por concepto de cuota de administración, y de servicios públicos de los meses Abril, mayo y junio de 2020, mas los intereses moratorias derivados de las cuotas de Administración dejadas de Cancelar meses xx xxxxx,mayo y junio de 2020, desde el 25 xx xxxxx de 2020 hasta cuando se realice el pago.

FV	FECHA	CONCEPTO	SUB- TOTAL	IVA	TOTAL
7831	1-Abr-20	ADMINISRACION	7.752.591	1.472.992	9.225.583
7912	1-May- 20	ADMINISTRACION	7.752.591	1.472.992	9.225.583
7997	1-Jun-20	ADMNIISTRACION	7.752.591	1.472.992	9.225.583
TOTAL			23.257.773	4.418.977	27.676.750

3. OCHENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE PESOS MONEDA CORRIENTE ($84.253.219), por concepto de CANONES DE ARRENDAMIENTO DE LOS MESES Mayo 15 a junio 30 de 2020, más los intereses moratorias derivados delos cánones de arrendamiento dejados de Cancelar, meses xx Xxxx y Junio de2020 hasta cuando se realice el pago.

FV	FECHA	CONCEPTO	SUB- TOTAL	IVA	TOTAL
7921	1-May-20	ARRIENDO	26.550.384	5.044.573	31.594.957
	1-Junio-20	ARRIENDO	44.250.640	8.407.622	52.658.262,
TOTAL			70.801.024	13.452.19	84.253.219

4. MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.158.481.755), por concepto de destrate pactado en el ARTICULO XIII numeral 13.01 inciso final "Destrate" del contrato,más los intereses moratorias derivados del destrate, desde el 25 xx xxxxx de 2020 hasta cuando se realice el pago.

FECHA	CONCEPTO	SUB-TOTAL	IVA	SUB TOTAL	DESTRATE TOTAL
1-Julio-20 a	ARRIENDO	44.250.640	8.407.622	52.658.262	22 MESES
31 Marzo de 2020
	44.250.640	8.407.622	8.407.622		$1.158.481.755

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

5. DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUARENTA Y SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE ($210.633.046 ) por concepto de compensación del valor del CDT entregado; según lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero entre la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA, S.A.S de 2020 y LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicado en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, ARTICULO XXI DEPOSITO CDT numeral 21.01., con el valor de las condenas del presente proceso Arbitral.”

Ante la ausencia de objeción de la parte convocada al juramento estimatorio, el Tribunal encuentra procedente profundizar en los efectos de la mencionada omisión y en el desarrollo y aplicación que ha tenido el artículo 206 del Código General del Proceso. Esta norma dispone lo siguiente:

“Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago xx xxxxxx o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos. Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo. Solo se considerará la objeción que especifique razonadamente la inexactitud que se le atribuya a la estimación.” (Subraya y negrilla fuera del texto).

En relación con esta norma, en el Laudo Arbitral de la Unión Temporal Aeropuerto el Dorado vs. XXXXX, proferido el 15 de septiembre de 2015 se indicó lo siguiente:

“Como bien lo ha reseñado la jurisprudencia y la doctrina, la estimación juramentada de la cuantía corresponde a una figura jurídica presente en el ordenamiento legal colombiano cuya finalidad principal consiste en agilizar la administración de justicia evitando la interposición de demandas sobre bases irreales, inciertas y alejadas de la realidad. Con ocasión de la Ley 1395 de 2010 (art. 10) y posteriormente con la entrada en vigencia del artículo 206 del C.G.P., la estimación razonada de la cuantía se tornó obligatoria para el demandante en aquellos casos donde pretenda el reconocimiento de una “indemnización, compensación o el pago xx xxxxxx o mejoras.

Considera el Tribunal que los aspectos relevantes de la citada norma para efectos de resolver la presente controversia son los siguientes:

- En primer lugar, encontramos que el juramento estimatorio constituye en si mismo un medio de prueba, puesto que en caso de no ser objetado por la parte contra quien se aduce, deberá ser adoptado como prueba de la cuantía de las pretensiones, salvo que, como bien lo dispone el artículo 206 del C.G.P., el fallador encuentre una manifiesta injusticia, ilegalidad o sospeche la existencia de una fraude en tal estimación.

Sobre este particular expuso la Corte Constitucional lo siguiente:

“5.2.2. Por las mismas razones se permite que la parte estime de manera razonada la cuantía de los perjuicios sufridos, bajo la gravedad del juramento, y se reconoce a esta estimación como un medio de prueba que, de no ser objetada, también de manera razonada, o de no mediar una notoria injusticia, ilegalidad o sospecha de fraude o colusión, brinda soporte suficiente para una sentencia de condena. Esto quiere decir que basta con la

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(Trámite 126467)

palabra de una persona, dada bajo juramento, para poder tener por probada tanto la existencia de un daño como su cuantía.´53

Así, para el Tribunal es concluyente que el juramento estimatorio es, además de un requisito de la demanda, un medio de prueba como cualquier otro, donde la ausencia de objeción por parte del demandado tiene como consecuencia que “la cantidad estimada será ley del proceso, de haber lugar a la condena, salvo que el juez advierta fraude, colusión o maniobras indebidas.”54

En segundo lugar, y en consonancia con lo anterior, para el Tribunal es fundamental exponer que en materia de juramento estimatorio la objeción por parte del demandado es de gran relevancia, pues es la oportunidad que éste tiene para combatir tal medio de prueba formulado por el demandante, en la cual debe indicar las razones y motivos por los cuales objeta tal estimación, indicando las inexactitudes en las que incurre, so pena de que esta no sea aceptada y se tenga por no objetada la estimación de la cuantía con las consecuencias que ello implica para el demandado.

…

La ausencia de objeción al juramento estimatorio formulado en la demanda de reconvención entraña para el Tribunal un problema jurídico importante, particularmente de orden probatorio, pues el legislador otorgó una consecuencia tajante a la ausencia de dicha objeción, indicando “Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo”. En otras palabras, para el legislador la falta de objeción al juramento estimatorio de la parte contra quien se aduce tiene como principal consecuencia que la estimación realizada por el demandante (o demandante en reconvención) constituirá prueba del monto de la indemnización, compensación o mejora cuyo reconocimiento se pretende.” (Subraya y negrilla fuera del texto).

Así mismo, la tratadista Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx en el libro “Derecho Probatorio Desafíos y Perspectivas” publicado por la Universidad Externado de Colombia, indicó lo siguiente:

“La misma Corte Suprema de Justicia señaló también respecto del valor demostrativo del juramento estimatorio que la condena indemnizatoria podría sustentarse de manera exclusiva en este medio de prueba, siempre y cuando este no hubiera sido objetado. Así lo consideró en una acción de tutela que se sustentó en la vulneración de los derechos al debido proceso y a la defensa por haber condenado exclusivamente con fundamento en la estimación por el demandante, sin que su monto fuera objetado. En esta oportunidad se analizó el contrato de opción que recayó sobre la íntegra ‘cesión del contrato minero’ que fue su objeto, en el que se comprobó que la parte que solicitó el amparo se apartó sin sustento algún di de lo pactado.

…

53 Corte Constitucional. Sentencia C- 157 de 2013. M.P. Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx.

54 XXXXX XXXXXX, Xxxxxx Xxxxx. “CODIGO GENERAL DEL PROCESO LEY 1564 DE 2012. NORMAS VIGENTES”. Ed. Xxxxxx. Bogotá.

2013, Pág.51.

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(Trámite 126467)

Sobre la procedencia de la condena indemnizatoria, afirmó:

[…] amén de la condena indemnizatoria del caso que tuvo apoyadura en el no objeto juramento estimatorio que en su oportunidad fue realizado por la convocante del panel arbitral, hermenéutica respetable […] y que no puede ser alterada por esta vía, todo lo cual no merece reproche desde la óptica iusfundamental para que deba proceder la inaplazable intervención del juez del amparo.” (Subraya y negrilla fuera del texto).

Conforme a la jurisprudencia y a la doctrina se tiene entonces que (i) el juramento estimatorio constituye en sí mismo un medio de prueba y (ii) en caso de no ser objetado por la parte contra quien se aduce, deberá ser adoptado como prueba de la cuantía de las pretensiones, salvo que, como bien lo dispone el artículo 206 del CGP, el fallador encuentre una manifiesta injusticia, ilegalidad o sospeche la existencia de un fraude en tal estimación.

Así las cosas, el Tribunal encuentra probado el monto de los perjuicios sufridos por la parte convocante y que se encuentran solicitados en las pretensiones 2, 4, 6, 8 y 10 con base en el juramento estimatorio formulado por dicha parte en el memorial obrante a folio 265 y siguientes del Cuaderno Principal, sin dejar de señalar que en el presente caso el Tribunal no advierte que la estimación de perjuicios sea injusta o ilegal, ni tampoco advierte sospecha de la existencia de fraude o colusión. Todo lo contrario, el Tribunal destaca que la estimación de perjuicios guarda respaldo con el resto del material probatorio obrante en el proceso, particularmente en lo dispuesto en el contrato de arrendamiento obrante a folios 59 y siguientes del cuaderno de pruebas.

Son particularmente relevantes las siguientes cláusulas de dicho contrato que obra como prueba en el proceso para la estimación de los perjuicios reclamados y la compensación solicitada:

- Artículo III (Canon Mensual de Arrendamiento), en especial la Sección 3.01 sobre Canon y la 3.02 sobre Forma de Pago.

- Artículo V (Duración).

- Artículo VIII (Cuota de Administración).

- Artículo 10 (Obligaciones del Arrendatario), en especial la Sección 10.01.1 sobre pago oportuno del canon y 10.01.2 sobre pago oportuno de la cuota de administración.

- Artículo XIII (Causales de Terminación Anticipada), en especial el inciso final sobre

“destrate”.

- Artículo 14.01 (Cláusula Penal).

Ahora bien, en la pretensión 11 se le solicitó al Tribunal que se condene a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. a pagar a LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. la suma

dineraria que resulte a su favor luego de la compensación del valor de las condenas del presente proceso arbitral con el valor del CDT.

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(Trámite 126467)

El Tribunal considera que, como quiera que efectuada dicha compensación subsistirá una suma a favor de la parte convocante, esta pretensión está llamada a prosperar.

En consideración a lo anterior, el Tribunal condenará a KM2 SOLUTIONS COLOMBIA

S.A.S. al pago de las siguientes sumas de dinero a favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., lo cual quedará plasmado también en la parte resolutiva del presente laudo:

- La suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA PESOS CON CUARENTA CENTAVOS DE PESO MONEDA CORRIENTE ($ 265.503.840,40), por concepto de cláusula penal pactada en el ARTÍCULO XIV. Numeral 14.01 del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020.

- La suma de VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 27.676.750), por concepto de cuota de administración y de servicios públicos de los meses xx xxxxx, mayo y junio de 2020.

- La suma de OCHENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE PESOS MONEDA CORRIENTE ($84.253.219), por concepto de CÁNONES DE ARRENDAMIENTO del periodo comprendido entre mayo 15 y junio 30 de 2020.

- La suma de MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTAY CINCO PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.158.481.755), por concepto de destrate pactado en el ARTICULO XIII numeral 13.01 inciso final “Destrate”del contrato.

Ahora bien, en las pretensiones 3, 5, 7, 9 y 12 la parte convocante solicitó que se imponga, a cargo de la parte convocada, la condena al pago de intereses xx xxxx sobre las condenas que se decreten relacionadas con las pretensiones 2, 4, 6 y 8. Sobre este punto se tiene lo siguiente:

Tal como ha quedado dicho líneas atrás, el Tribunal encontró que la parte convocada incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Así, a continuación el análisis se centrará en determinar si procede o no respecto de las pretensiones de condena que prosperan a cargo de la parte convocada la imposición de intereses moratorios.

El Tribunal encuentra que la parte convocada contestó la demanda, propuso medios exceptivos y consideró de forma consistente a lo largo del proceso que existían dudas en relación con la obligación de pagar las sumas de dinero cobradas por la parte convocada, razón por la que no se configura la existencia de un incumplimiento culposo de su parte.

Por otra parte, sobre este punto debe decirse que la exigibilidad y la xxxx son dos cosas distintas. La primera se predica de las obligaciones puras y simples, esto es, de las que no se encuentran sometidas a plazo, condición o modo, porque no se sujetaron a estas modalidades o porque ya se realizaron. La xxxx, en cambio, supone el retardo culpable del deudor en el cumplimiento de la obligación. No basta, por lo tanto, que la obligación sea exigible y que

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(Trámite 126467)

no se haya cumplido para que el deudor se constituya en xxxx. En efecto, no solo es necesario el retardo, sino que además se requiere que este sea doloso o culposo.

Y por las razones ya expresadas el Tribunal no encuentra acreditado un retardo culpable, de manera que se negarán las pretensiones donde se solicita que se aplique una sanción moratoria, esto es, las identificadas con los numerales 3, 5, 7, 9 y 12.

10. LAS EXCEPCIONES

La contestación de la demanda presentada por la parte convocada y, en especial, el capítulo que tituló “4. EXCEPCIONES DE MÉRITO” no enervan las pretensiones de la parte convocante, según se ha estudiado a lo largo xxx Xxxxx Arbitral. Por ello, el Tribunal abordará a continuación dichas excepciones para reiterar lo ya dicho.

Al efecto conviene recordar que la convocada avanzó cuatro excepciones denominadas de la siguiente manera: (i) inexistencia de incumplimiento de KM2; (ii) el contrato es ley para las partes; (iii) suspensión del contrato por fuerza mayor, y (iv) terminación del contrato por un evento de fuerza mayor.

10.1 Excepción llamada “Inexistencia de incumplimiento de KM2 al contrato de arrendamiento”

En la primera de las excepciones la parte convocada plantea que no existió un incumplimiento de KM2 y que la fuerza mayor que se presentó en el contrato excusa a ambas partes de dar cumplimiento a sus obligaciones. Al efecto desarrolla dos argumentos, el primero de los cuales se refiere a que para hacer uso del inmueble arrendado era necesario adelantar labores de adecuación y que sólo así se podría tener un uso y goce verdaderos. En ese sentido afirma que la convocante entregó inmuebles no aptos para satisfacer las necesidades del contrato. El segundo argumento alude a que se constituyó un caso de fuerza mayor a partir de los decretos de emergencia que impedían las aludidas labores y adecuación.

Sobre esta primera excepción de inexistencia de incumplimiento de KM2 a partir de los dos argumentos ya expuestos, encuentra el Tribunal que el no incumplimiento de KM2 lo hace residir en un incumplimiento de la convocante al no haber provisto los inmuebles en condiciones de ser usados.

Sin embargo, este Tribunal, como pasa a explicar, no puede acoger la tesis que avanza la convocada por cuanto no es cierto que a la luz del contrato la convocante hubiese adquirido el compromiso de entregar los muebles adecuados. En relación con los decretos de emergencia, como también pasa explicar al Tribunal, se encuentra que, en efecto, ellos impedían la realización de las obras de adecuación, pero, como se ha visto, el contrato es meridianamente claro en el sentido de establecer que los inmuebles se entregaron a satisfacción del arrendatario y que en consecuencia este asumió el riesgo de desarrollar las labores de adecuación. Veamos:

Según la parte convocada, KM2, en la totalidad de las comunicaciones que remitió a LEBUMAS desde marzo de 2020, señaló que la situación derivada de la pandemia del Covid-19 y la declaratoria de emergencia sanitaria en el territorio nacional fue un caso de fuerza mayor que imposibilitó a las partes el cumplimiento irrestricto de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento. Como parte de su argumentación, la parte convocada señaló también que la parte convocante incumplió con sus

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obligaciones pues “los inmuebles no eran aptos para satisfacer las necesidades de KM2 de allí que necesitaran adecuaciones que se iniciarían dentro de los dos meses subsiguientes a la suscripción del documento”.

Acto seguido, señaló en esta excepción que de conformidad con lo previsto en el artículo 1º de la Ley 95 de 1890 se llama fuerza mayor o caso fortuito, “el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público (...)” y que es de conocimiento público la gravedad de la situación derivada de la pandemia del virus COVID-19, lo que en nuestro país no solo llevó a la declaración de una emergencia social, económica y ecológica sino a la imposición de fuertes restricciones a la movilidad y a la ejecución de todo tipo de actividades económicas.

Al respecto el Tribunal considera del caso reiterar lo siguiente:

Los artículos 1983 y 1994 del Código Civil ponen de presente que la obligación que corresponde al arrendador de entregar la cosa arrendada supone poner a disposición del arrendatario el bien respectivo.

Como se explicó antes, el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada, y que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto el bien se encuentre en buen estado. Y debe entenderse que en el caso de que al arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato y se haya decidido a tomarla en arriendo, sin hacer objeción alguna, que el arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en el que se hallaba, fuera de que es de pensarse, además, en tales casos, que el precio del arrendamiento se fijó teniendo en cuenta ese estado.

De manera que no son de recibido los argumentos de la parte convocada sobre la falta xx xxxxx o sobre la necesidad de obras para adecuarlo como call center, pues el arrendatario arrendó el inmueble a sabiendas de su estado y sin objeción alguna y no existen cláusulas que sometan el pago del canon de arrendamiento a condición de ningún tipo.

Es más, existen cláusulas en el contrato de arrendamiento, como la 1.01 en donde se señala que el inmueble “... se entrega sin baños, pero con los punto(s) para que el ARRENDATARIO realice su construcción y adecuación”, sin que existan cláusulas que determinen que si esto no se logra en un plazo ello tendrá algún efecto desde el punto de vista de las obligaciones del arrendatario o de los derechos del arrendador.

Se ven reforzadas las anteriores consideraciones por el texto del inciso 2º del art. 2033, cuando dice que el arrendador “será responsable especialmente del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido por el arrendatario”. Y el arrendatario en este caso conoció el estado del inmueble y así lo arrendó, lo que no admite discusión alguna.

En relación con este último punto el artículo 1992 del Código Civil señala textualmente:

“ARTÍCULO 1992. AUSENCIA DE DERECHO A LA INDEMNIZACIÓN. El arrendatario

no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.”

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Por otro lado, como se explicó antes, el Tribunal considera que no se presentó en el caso sub examine un evento de “fuerza mayor y caso fortuito” en los términos del Artículo XXII del contrato de arrendamiento y, por ende, no tuvo ocurrencia una terminación unilateral del contrato por parte de la parte convocada amparada en lo dispuesto en el numeral 22.05 del mismo (terminación del contrato por un evento de fuerza mayor).

Y es que la terminación del contrato a que se refiere la Sección 22.02. depende de dos cosas. Primero, que se haya presentado un “Evento de Fuerza Mayor” y, segundo, que la “Suspensión” se prolongue por un período continuo de sesenta (60) días o por un período discontinuo igual en un término de noventa (90) días. En ausencia de una o de ambas condiciones no habrá lugar a una terminación del contrato de arrendamiento por un “Evento de Fuerza Mayor”. Y ninguna de las dos condiciones, como se ha dicho, se cumplió.

Así las cosas, la parte convocada incumplió con las obligaciones como ampliamente ha explicado el Tribunal, por lo que esta excepción no está llamada a prosperar.

10.1 Excepciones segunda, tercera y cuarta, denominadas, respectivamente: “el contrato es ley para las partes”; “suspensión del contrato por fuerza mayor” y “terminación del contrato por un evento de fuerza mayor”

El Tribunal despachará en forma conjunta estas excepciones por estar todas ellas referidas a la supuesta existencia de una fuerza mayor, lo que condujo a la suspensión del contrato y, por su prolongación en el tiempo, a la terminación del mismo.

En relación con la segunda de las excepciones que se intitula “el contrato es ley para las partes”, encontramos que, de nuevo, la convocada hace descansar sus argumentaciones en el acaecimiento de una fuerza mayor. A tal fin, el primer argumento que esboza en el escrito consiste en indicar que se cumplieron todos los requisitos para la configuración de este evento y, por ende, siendo el contrato obligatorio para las partes, debe aplicarse el régimen correspondiente. Los siguientes tres argumentos se orientan a corroborar el cumplimiento de los requisitos de la fuerza mayor: indica que el evento constitutivo de fuerza mayor estaba completamente fuera del control razonable de las partes; que el acto no podía ser imputable a la convocada por lo que el plazo previsto para las modificaciones, que fue de dos meses, se vio interrumpido y, por último, que el acto fue inevitable o irresistible, lo que imposibilitó las modificaciones al inmueble.

La tercera de las excepciones se denomina “suspensión del contrato por fuerza mayor” y, respecto de ella, la convocada, dado el acaecimiento de la fuerza mayor contractual, afirma el cumplimiento de las condiciones de suspensión y del cumplimiento de los compromisos que tal hecho le implicaba. Aduce que la suspensión debía operar si se cumplían los requisitos para su configuración y que, además, esta no requería de aprobación de la otra parte.

En la cuarta y última de las excepcione denominada “terminación del contrato por un evento de fuerza mayor”, la convocada cimienta sus argumentos en el acaecimiento de la fuerza mayor, para derivar de allí la consecuencia de que el contrato terminó por la suspensión ininterrumpida superior a sesenta

(60) días, todo ello, de acuerdo a las previsiones contractuales.

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(Trámite 126467)

Explica a continuación el Tribunal su posición sobre estos aspectos de las excepciones segunda, tercera y cuarta, anotando para comenzar que el centro de la argumentación de estas tres excepciones está en el acaecimiento de la fuerza mayor y en el cumplimiento de los requisitos para la suspensión y terminación del contrato.

En cuanto a la segunda excepción, la parte convocada señaló que el contrato legalmente celebrado es ley para las partes y no puede ser invalidado sino por mutuo acuerdo o por causas legales. A partir de ello indicó que el contrato de arrendamiento contenía entre otras, un régimen especial y modulado de aplicación de fuerza mayor y caso fortuito, contenido en la cláusula XXII.

A partir de dicha cláusula, según la parte convocada, un evento puede ser catalogado como fuerza mayor si concurren cuatro condiciones, a saber: (i) que al acto o evento haga parcial o totalmente imposible a la parte cumplir con las obligaciones del contrato y/o cumplir las condiciones para el nacimiento de las obligaciones de la otra parte, (ii) que el acto o evento este fuera del control razonable de las partes, (iii) que el acto no sea culpa de la parte que solicita su aplicación y (iv) que el acto no hubiera podido evitarse por esta misma parte.

Y según esta cláusula, las partes estaban excusadas del cumplimiento de sus obligaciones una vez acaecido el evento de fuerza mayor, sin necesidad de aprobación y/o autorización de su contraparte, pues la cláusula opera sin dicho requerimiento de anuencia.

Para la parte convocada, KM2, en calidad de arrendatario, y acogiendo las condiciones propias del contrato, acudió a la suspensión del mismo con base en lo estipulado en el numeral 22.01 del contrato por el acaecimiento de un evento de Fuerza Mayor.

Finalmente, señaló que las partes acordaron de mutuo acuerdo las consecuencias y posibilidades que traería consigo en caso de suspensión del contrato derivada del acaecimiento de un evento de fuerza mayor, y así lo estipularon en el numeral 22.05 del contrato. Bajo dicha previsión contractual, KM2 invocó dicha terminación y en virtud de ello procedió a entregar el inmueble, por lo que la parte convocante no podía invocar sanciones o indemnizaciones como las que pretende en la presente demanda arbitral, siendo entonces improcedentes los cobros por concepto de cláusula penal, destrate y similares.

El Tribunal en este punto se está a lo ya dicho: en el presente caso no se presentó un “Evento de Fuerza Mayor” en los términos del Artículo XXII del contrato de arrendamiento y, por ende, no tuvo ocurrencia una terminación unilateral del contrato por la parte convocada amparada en lo dispuesto en el numeral 22.05 del mismo (terminación del contrato por un evento de fuerza mayor).

Como se ha dicho varias veces y se reitera: la terminación del contrato a que se refiere la Sección

22.02. del contrato de arrendamiento depende de dos cosas. Primero, que se haya presentado un “Evento de Fuerza Mayor” y, segundo, que la “Suspensión” se prolongue por un período continuo de sesenta (60) días o por un período discontinuo igual en un término de noventa (90) días. En ausencia de una o de ambas condiciones no habrá lugar a una terminación del contrato de

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(Trámite 126467)

arrendamiento por un “Evento de Fuerza Mayor”. Y ninguna de las dos condiciones, como se ha

dicho, se cumplió.

De igual forma, como se dijo anteriormente, el contrato previó una asignación de riesgos que igualmente impide despachar favorable las excepciones analizadas en este acápite.

Por lo tanto, las excepciones segunda, tercera y cuarta, denominadas, respectivamente: “el contrato es ley para las partes”; “suspensión del contrato por fuerza mayor “y “terminación del contrato por un evento de fuerza mayor” no están llamadas a prosperar y así lo declarará el Tribunal.

10.2Peticiones

Finalmente, la parte convocada en el numeral quinto hace unas peticiones, que señalan:

“5.PETICIONES

5.1. Que se declare que las medidas nacionales y locales constituyeron un evento de fuerza mayor que excusaba a KM2 en el cumplimiento de sus obligaciones ocntractuales (SIC), en los términos pactados por las partes en el numeral 22.01 de la cláusula XXII del contrato.

5.2. Que como consecuencia de lo anterior, se declare que operó la suspensión del contrato según lo previsto de común acuerdo por las partes en el numeral 22.02 de la cláusula XXII del contrato.

5.3. Que igualmente se declare, que habiendo durado la suspensión del contrato por un evento de fuerza mayor, un periodo continuo mayor a sesenta(60) días, estaban habilitadas ambas a ejercer la prerrogativa de que da cuenta el numeral 22.05 del acuerdo de voluntades.

5.4. Que se declare en consecuencia que, la terminación del contrato de arrendamiento efectuada por KM2 en junio de 2020 fue acorde con la facultad que le asistía en virtud del numeral 22.05 de la cláusula XXII del contrato, razón por la cual no le son exigibles ningún tipo de sanciones tales como penas, destrates o indemnizaciones.

5.5. Que siendo lo anterior cierto, se declare que no hay lugar a que LEBUMAS continue reteniendo el deposito (SIC) CDT NÚMERO 52344510 de Bancolombia, por lo cual esta debe ser condenada a su reintegro.”

Señala al respecto el Tribunal que a lo largo de este escrito han quedado explicadas con toda amplitud las razones por las cuales en el presente caso, el evento de fuerza mayor no cumplió con los requisitos contractualmente definidos por las partes en el contrato de arrendamiento, supuesto imprescindible para que operaran las figuras de suspensión y terminación del contrato, de lo que resulta que la notificación de terminación se hizo en violación de las previsiones contractuales, permitiendo la compensación que invoca la convocante sobre las sumas del CDT entregado en respaldo de las obligaciones del arrendatario.

En virtud de lo anterior, el Tribunal declarará improcedentes las peticiones formuladas bajo el acápite quinto de la contestación de la demanda

Por tanto, estas “peticiones” no están llamadas a prosperar, además de no corresponder con la naturaleza de un escrito de contestación.

11. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467)

Aunque ninguna de las partes solicitó la condena en costas y agencias en derecho, es un deber del Tribunal pronunciarse sobre ambos aspectos, en virtud de lo dispuesto por el artículo 365 del CGP.

Para el cálculo de las costas, lo primero que hay que decir es que, si bien las pretensiones no prosperaron en su totalidad, sí prosperaron las pretensiones principales, tanto aquellas declarativas como aquellas de condena. Así mismo, tampoco prosperó ninguna de las excepciones planteadas por la parte convocada. Así las cosas, el Tribunal estima que KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. deberá pagarle a LEBUMAS INMOBILIARIA X.XX. un 80% en materia xx xxxxxx y agencias en derecho.

El Tribunal reconoce que en materia xx xxxxxx hay diversas maneras de entender o interpretar éstas, en cuanto a su contenido y forma de liquidarlas, especialmente en materia arbitral. En el caso concreto se reconocerá un porcentaje de los gastos y honorarios en que incurrió la parte vencedora, a cargo de la vencida.

Teniendo en cuenta lo anterior y de conformidad con el Art. 365 del CGP la parte convocada pagará a la parte convocante las siguientes sumas de dinero a título xx xxxxxx (gastos y honorarios):

Total honorarios y gastos del Tribunal Arbitral pagados por la convocante	Condena en costas a reembolsar (80%)
$63.458.785,37	$50.767.028.29

En cuanto a las agencias en derecho, el artículo 5 del Acuerdo PSAA16-10554 del cinco (5) xx xxxxxx de 2016, expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, no se refiere concreta o específicamente a los Procesos Arbitrales, puesto que sólo regula los judiciales. No obstante ello, el Tribunal tomará tales normas como marco de referencia para liquidar este concepto, y acudirá al acápite de los procesos declarativos en general, de única instancia y en donde se formulen pretensiones de contenido pecuniario, en el que se indica que se deben fijar agencias en derecho entre el 5% y el 15% de lo pedido.

En ese orden de ideas, en concordancia con los criterios establecidos en el artículo 2º del Acuerdo PSAA16-10554 de 201667 y en el numeral 4º del artículo 366 del CGP, el Tribunal fijará las agencias en derecho en un 5% de lo pedido en la demanda, así:

Lo pedido en la demanda (según juramento estimatorio)	Porcentaje del 5%	Fijación de agencias (80%)
$1.756.548.610	$87.827.430	$70.261.944.40

Así las cosas la condena en costas y agencias en derecho asciende a la suma de CIENTO VEINTIÚN MILLONES VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS PESOS ($121.028.972).

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(Trámite 126467)

III. PARTE RESOLUTIVA

En mérito de lo expuesto, el Tribunal, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, y por autoridad de la ley

RESUELVE

PRIMERO: Declarar que prospera la pretensión declarativa primera, dado que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S incumplió el contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020 con LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y

806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, toda vez que suspendió y dio por terminado de forma anticipada el contrato de arrendamiento, contrariando lo pactado en el mismo y la normatividad vigente.

SEGUNDO: Declarar que prospera la pretensión declarativa consecuencial primera al haber la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. incumplido con lo acordado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x, ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactadas en el segundo inciso del ARTÍCULO XXII. numeral 22.01.4. del contrato

- Exclusiones de los eventos o actos que constituyen un evento de fuerza mayor.

TERCERO: Declarar que prospera la pretensión declarativa consecuencial segunda, puesto que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S incumplió con sus obligaciones del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x, ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactadas en el ARTÍCULO XXII. numeral 22.03.2. del contrato - Otras obligaciones.

CUARTO: Declarar que prospera la pretensión declarativa consecuencial tercera, al haber la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. incumplido con la duración del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x, ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactada en el ARTÍCULO V. numeral 5.01. del contrato.

QUINTO: Declarar que prospera la pretensión declarativa consecuencial cuarta, dado que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. incumplió con el pago del canon de arrendamiento, la cuota de administración y los servicios públicos del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804,805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x, ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, pactados en el ARTÍCULO III. numeral 3.01., 3.02 y ARTÍCULO VIII. numeral 8.01.del contrato.

SEXTO: Declarar que prospera la pretensión declarativa consecuencial quinta, puesto que la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S., al entregar el 25 xx xxxxx de 2020 los inmuebles arrendados, las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x, ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, desocupó el inmueble materia del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020, antes del vencimiento del término inicialmente pactado

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del contrato de arrendamiento de 24 meses, y a la fecha ha incumplido con el pago del destrate pactado en el numeral 13.01 - Restitución inciso final “Destrate” del contrato.

SÉPTIMO: Declarar que prospera la pretensión declarativa consecuencial sexta, con lo que se declara procedente la compensación de las condenas emitidas en el presente proceso arbitral, de manera parcial, y hasta el monto total del CDT, por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUARENTA Y SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE ($210.633.046), más

sus respectivos rendimientos, según lo expuesto en la parte considerativa del presente laudo, CDT que fuera entregado de acuerdo con lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 0 xx xxxxxxx xx 0000 xxxxx xx xxxxxxxx KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. y LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x, ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, ARTÍCULO XXI - DEPÓSITO CDT numeral 21.01.

OCTAVO: Condenar a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA PESOS CON CUARENTA CENTAVOS

DE PESO MONEDA CORRIENTE ($ 265.503.840,40), por concepto de cláusula penal pactada en el ARTÍCULO XIV. Numeral 14.01 del contrato de arrendamiento suscrito el día 4 de febrero de 2020.

NOVENO: Declarar que no prospera la pretensión tercera condenatoria, relacionada con el pago de intereses moratorios derivados de la xxxx en el pago de la cláusula penal, desde el 25 xx xxxxx de 2020 hasta cuando se realizara el pago.

DÉCIMO: Condenar a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS MONEDA CORRIENTE ($

27.676.750), por concepto de cuota de administración y de servicios públicos de los meses xx xxxxx, mayo y junio de 2020.

UNDÉCIMO: Declarar que no prospera la pretensión quinta condenatoria relativa al pago de intereses moratorios derivadosde las cuotas de Administración dejadas de cancelar por los meses xx xxxxx, mayo y junio de 2020 destrate, desde el 25 xx xxxxx de 2020 hasta cuando se realizara el pago.

DUODÉCIMO: Condenar a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de OCHENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE PESOS MONEDA CORRIENTE

($84.253.219), por concepto de CÁNONES DE ARRENDAMIENTO del periodo comprendido entre mayo 15 y junio 30 de 2020.

DECIMOTERCERO: Declarar que no prospera la pretensión séptima condenatoria en relación con el pago de intereses moratorios derivadosde los cánones de arrendamiento dejados de cancelar por los meses xx xxxx y junio de 2020 hasta cuando se realizara el pago.

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DECIMOCUARTO: Condenar a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. a pagar en favor de LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., la suma de MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y

CINCO PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.158.481.755), por concepto de destrate pactado en el ARTICULO XIII numeral 13.01 inciso final “Destrate”del contrato.

DECIMOQUINTO: Declarar que no prospera la pretensión novena condenatoria, relativa el pago de intereses moratorios derivados del destrate, desde el 25 xx xxxxx de 2020 hasta cuando se realizara el pago.

DECIMOSEXTO: Ordenarle a KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. y a LEBUMAS

INMOBILIARIA S.A.S. que compensen el valor de las condenas del presente proceso arbitral con el valor del CDT, de manera parcial, y hasta el monto total del CDT, por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUARENTA Y SEIS PESOS

MONEDA CORRIENTE ($210.633.046), más sus respectivos rendimientos, según lo expuesto en la parte considerativa del presente laudo, CDT entregado de acuerdo con lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 0 xx xxxxxxx xx 0000 xxxxx xx xxxxxxxx KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. y LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S., sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Xxxxxx 0x x xxxxxxx 000 xxx xxxx 0x, ubicados en la Xxxxx 000 # 00-00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, ARTÍCULO XXI DEPÓSITO CDT numeral 21.01.

DECIMOSÉPTIMO: Condenar a la sociedad KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. a pagar a LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. la suma dineraria que resulte a su favor luego de la compensación del valor de las condenas del presente proceso arbitral con el valor del CDT.

DECIMOCTAVO: Declarar que no prospera la pretensión decimosegunda condenatoria en relación con el pago de intereses moratorios derivados de la suma dineraria que resultaran a favor de LEBUMAS INMOBLIARIA S.A.S. luego de la compensación del valor de las condenas del presente proceso Arbitral con el valor del CDT hasta cuando se realizara el pago.

DECIMONOVENO: Condenar en costas y agencias en derecho a KM2 SOLUTIONS COLOMBIA

S.A.S. por la suma de CIENTO VEINTIÚN MILLONES VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS PESOS ($121.028.972), según lo expuesto en la parte considerativa del presente laudo.

VIGÉSIMO: Condenar a KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. a pagar a LEBUMAS

INMOBILIARIA S.A.S. las sumas a que se refieren las condenas contenidas en la parte resolutiva del presente laudo dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la presente providencia.

VIGÉSIMO PRIMERO: Declarar que no prospera ninguna de las excepciones de mérito propuestas por la convocada, ni tampoco las llamadas “PETICIONES” consignadas en el capítulo 5 de la contestación de la demanda.

VIGÉSIMO SEGUNDO: Declarar que, en firme este laudo, se causará el saldo de los honorarios de los Árbitros y del Secretario, más el IVA correspondiente, de conformidad con las normas tributarias vigentes en el momento de su causación. La Presidenta procederá a pagarlos a la ejecutoria xxx xxxxx o de la providencia que lo aclare, corrija o complemente y, adicionalmente, rendirá cuentas de las sumas puestas a

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su disposición para los gastos y expensas del funcionamiento del Tribunal y devolverá a las partes el remanente que no hubiere sido utilizado, conforme lo dispuesto en el inciso 2o del artículo 28 de la Ley 1563 de 2012. Las partes entregarán en un plazo de quince (15) días hábiles a los Árbitros y el Secretario los certificados de las retenciones realizadas individualmente a nombre de cada uno de ellos, en relación con este 50% de sus honorarios.

VIGÉSIMO TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en la Ley 1743 de 2014, descontar del pago final de los honorarios de los Árbitros y del Secretario el valor correspondiente a la contribución especial arbitral y consignarla a la orden del Consejo Superior de la Judicatura.

VIGÉSIMO CUARTO: Ordenar que, por secretaría, se expidan copias auténticas que presten mérito ejecutivo de este laudo con las constancias xx xxx, con destino a cada una de las partes.

VIGÉSIMO QUINTO: Ordenar que, en los términos del artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, se haga entrega por Secretaría del expediente completo del trámite arbitral, incluyendo el original xxx Xxxxx Arbitral, para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

Esta providencia se notificó en audiencia.

XXXXXXX XXXXXX XXXXXXX

Presidenta

XXXXXX XXXXXXXX XXXXXX XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX

Árbitro Árbitro

XXXXXXX XXXX XXXXXX

Secretario