KUMPPANUUSSOPIMUS; Mäntymäen kaupunginosan korttelit 9, 17 ja 20 sekä eräät katu- ja puistoalueet
KUMPPANUUSSOPIMUS; Mäntymäen kaupunginosan korttelit 9, 17 ja 20 sekä eräät katu- ja puistoalueet
26.3.2015
1. OSAPUOLET
1.1 Turun kaupunki/ kaupunginhallitus (jäljempänä ”Kaupunki”) Valmistelevina toimieliminä toimivat Ympäristötoimiala ja Kiinteistötoimiala.
1.2 TVT Asunnot Oy (jäljempänä ”TVT”)
Kaupungista ja TVT:stä käytetään jäljempänä yhteisesti nimitystä ”Sopijaosapuolet”. Mikäli mukaan tulee uusi osapuoli, Sopijaosapuolet sopivat siitä yhteisesti.
2. KUMPPANUUSSOPIMUKSEN TARKOITUS
Sopijapuolten tavoitteena on yhteistyötä tekemällä jouduttaa kaavoitusprosessia. Tällä sopimuksella sovitaan tehtävä- ja kustannusjaosta sopimuksen kohteena olevan alueen kaavoituksen valmistelussa.
3. SOPIMUKSEN TAUSTAA
3.1 Sopijapuolten kiinteistöjen omistukset sopimusalueella
Kaupunki omistaa:
• Mäntymäen kaupunginosa, kortteli 9 tontti 1
• Mäntymäen kaupunginosa, kortteli 20 tontti 2
• Mäntymäen kaupunginosa, kortteli 20 tontti 3
• Mäntymäen kaupunginosa, kortteli 17 tontti 1
Kaupunki on vuokrannut tontit Mäntymäki-9-1, Mäntymäki-20-2 ja Mäntymäki-20-3 TVT:lle pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla.
Turun kaupunki omistaa myös sopimusalueeseen kuuluvat ja siihen rajoittuvat katu-, puisto- ja autopaikkojen korttelialueet.
TVT omistaa:
• Mäntymäen kaupunginosa, kortteli 17, tontti 4
Aluekartta sopimuksen liitteenä. Alueesta käytetään jäljempänä nimitystä ”Sopimusalue”.
Mikäli Sopimusalueeseen tulee mukaan uusi osapuoli, Sopijaosapuolet sopivat siitä yhteisesti.
3.2 Yleiskaava
Yleiskaavassa Mäntymäen kaupunginosan korttelien 9 ja 20 käyttötarkoitukseksi on osoitettu (AK) asuinkerrostalovaltainen asuntoalue ja kortteli 17 (PY) julkisten palvelujen ja hallinnon alue.
3.3 Asemakaava
Asemakaavassa Mäntymäen kaupunginosan korttelit 9 ja 20 ovat asuinrakennusten korttelialuetta ja kortteli 17 yleisten rakennusten korttelialuetta. Alueella on voimassa seuraavat asemakaavat (suluissa vahvistamispäivämäärät).
• 2/1944 (15.7.1944)
• 31/1954 (1.10.1954)
• 59/1963 (6.7.1964)
Sopimusalueeseen rajoittuvat alueet ovat katu-, puisto- ja autopaikkojen korttelialueita.
3.4 Alueen rakennuskanta
Tontilla Mäntymäki-9-1 on neljä vuonna 1945 valmistunutta noin 768 k-m2:n suuruista 3- kerroksista asuinkerrostaloa, tontilla Mäntymäki-20-2 kahdeksan vuonna 1945 valmistunutta noin 690 k-m2:n suuruista 2-kerroksista asuinkerrostaloa sekä kaksi talousrakennusta. Kerrostalot on rakennettu sodanjälkeisenä hätäasuntotuotantona.
Tontilla Mäntymäki-20-3 on vuonna 1965 valmistunut noin 2295 k-m2:n suuruinen 2-3 kerroksinen vanhusten asuntolarakennus.
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx-17-1 on vuonna 1939 lastenkodiksi valmistunut rakennus. Nykyisin rakennuksessa toimii Mäntymäen perhekuntoutuskeskus ja Mikaelin koulun Mäntymäen yksikkö.
Xxxxxx Xxxxxxxxx-17-4 on rakentamaton.
3.5 Aloite kaavan muuttamiseksi
TVT on anonut kaupungilta asemakaavanmuutosta Mäntymäen kaupunginosan 9. korttelin tontille 1 (os. Kunnallissairaalantie 48–52), 20. korttelin tonteille 2 ja 3 (os.
Kunnallissairaalantie 38–46) sekä 17. korttelin tontille 4 (os. Kunnallissairaalantie 36), koska tontilla 9-1 ja tonteilla 20- 2 ja 3 olevat asuinrakennukset eivät vastaa nykyajan vaatimustasoa varustetason, asuntokoon ja viihtyvyyden osalta, eivätkä asuinrakennukset ole saneerattavissa nykyajan vaatimustasolle TVT:n toteutettavissa olevin kustannuksin. Rakentamaton tontti 17-4 liittyy kaupunkikuvallisesti samaan kokonaisuuteen.
Tämän sopimuksen tullessa voimaan Sopimusalueelle aiemmin tehdyt aloitteet raukeavat.
3.6 Osapuolten neuvottelut
Sopijaosapuolet ovat neuvotelleet keinoista nopeuttaa Sopimusalueen kehittämistä. Hankkeen jouduttamiseksi on päätetty allekirjoittaa kumppanuussopimus, jonka tavoitteena on käynnistää alueen yksityiskohtainen asemakaavoitus ja yhteistyössä edesauttaa alueen kehittymistä.
Sopijaosapuolet toteavat yhteisesti, että tämä kumppanuussopimus ei syrjäytä kaavoitukselle lainsäädännössä asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia. Tällä sopimuksella ei sovita kaavan sisällöstä.
Tällä sopimuksella ei sovita MRL 91 b §:n mukaisista maankäyttösopimuksista eikä maanvuokrasopimuksista. Maanvuokrasopimuksista ja luovutuksista neuvotellaan erikseen.
4. ASEMAKAAVAN VALMISTELUPROSESSI
Asemakaavan valmistelussa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei voida tällä sopimuksella poiketa.
Kaupunki ohjaa ja valvoo asemakaavan valmistelua, kaavoitusprosessin oikeellisuutta sekä kaavan sisältöä. Kaupunki arvioi kaavan sisällön ja asiakirjojen valmiusasteen riittävyyden kussakin kaavavaiheessa. Kaava-asiakirjojen kuuluttamisen ja nähtäville asettamisen sekä siihen tarvittavan materiaalin ratkaisee lopullisesti Kaupunki. Asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee Kaupunki.
Sopijaosapuolet ovat tietoisia siitä, että sopimuksella käynnistyvä asemakaavan valmistelu ei välttämättä johda asemakaavan hyväksymiseen. Mikäli näin ei kävisi, ei Sopijaosapuolilla ole tässä tapauksessa mitään vaatimuksia Kaupunkia kohtaan.
5. OSAPUOLTEN TAVOITTEET SOPIMUSALUEELLA JA ALUEEN RAJAUS
Osapuolten yhteisenä tavoitteena on kehittää Sopimusaluetta yhteistyössä noudattamalla kestävän kehityksen periaatteita, jotka ovat ekologinen, taloudellinen sekä sosiaalinen ja kulttuurinen kestävyys.
Osapuolten tarkoituksena on maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla asemakaavoittaa kaupunkikuvallisesti eheä, alueen ominaispiirteet huomioon ottava, kohtuuhintaisesti toteutettava asuinkerrostaloalue, jossa on monipuolinen huoneisto- ja asukasjakauma.
Sopimusalue on esitetty liitepiirroksessa punaisin rajauksin.
6. OHJAUSRYHMÄ
Sopimusalueen kehittämistä varten perustetaan ohjausryhmä, jossa on kaksi (2) edustajaa Kaupungilta ja kaksi (2) TVT:ltä. Kaupungin edustaja toimii ohjausryhmän puheenjohtajana. Ohjausryhmän keskeisenä tehtävänä on yhteistyössä vaikuttaa sopimuksen alaisten alueiden kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla.
7. KAAVOITUKSEN SUUNNITTELIJAVALINTA JA SELVITYSTARPEET
Kaavoituksen suunnittelijavalinnat ja suunnitteluun liittyvien selvitysten tarve arvioidaan etukäteen yhdessä Sopijaosapuolten kesken. Kaavoituksessa käytettävän arkkitehtikonsultin ja tarvittavat erillisselvitykset hankkii TVT. Konsultilla tulee olla riittävä koulutus ja kokemus suunnittelun ja selvitysten tekemiseen. Asia käsitellään yhteisessä ohjausryhmässä. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen.
Mikäli jo laadittuja selvityksiä on tarpeen kaavaprosessin aikana täydentää, asiasta sovitaan ohjausryhmässä.
8. TAVOITEAIKATAULU
Sopijaosapuolten tavoitteena on käynnistää asemakaavoitus 31.12.2015 mennessä ja saada asemakaavoituksen edellyttämät selvitykset, lausunnot ja nähtävillä olot valmiiksi 31.12.2016 mennessä ja asemakaava kaupunginvaltuuston päätettäväksi vuoden 2017 aikana.
9. TEHTÄVÄJAOT KAAVOITUKSEN ERI VAIHEISSA
9.1 Kaavoituksen käynnistäminen
Sopijaosapuolten allekirjoitettua tämän sopimuksen, TVT teettää Sopimusalueelle 2-3 vaihtoehtoista tontinkäyttösuunnitelmaa. Suunnitelmissa esitetään vähintään suunniteltu rakentamisen määrä ja korkeus sekä piha-, ajo ja pysäköintijärjestelyt perusteluineen.
Sopijaosapuolet määrittelevät yhdessä asemakaavoitukselle asetettavat tavoitteet.
Kaupunginhallitus päättää asemakaavoituksen tavoitteista ja kaavoituksen käynnistämisestä.
Alla olevassa taulukossa on kuvattu Sopijaosapuolten tehtäväjako:
Kaupunki | TVT | |
Esiselvitys | • toimittaa lähtötietoaineiston TVT:lle | • laatii 2-3 vaihtoehtoista maankäyttösuunnitelmaa alueen toteuttamiseksi |
Asemakaavan tavoitteet | • valmistelee tavoitteet yhteistyössä TVT:n kanssa | • valmistelee tavoitteet yhteistyössä kaupungin kanssa |
Käynnistämispäätös | • valmistelee asian luottamuselinkäsittelyyn • kaupunginhallitus päättää tavoitteiden hyväksymisestä ja kaavoituksen käynnistämisestä |
9.2 Aloitusvaihe
Kaavoituksen vireilletulosta tiedotetaan kuuluttamalla.
Kaavasta laaditaan osallistumis- ja arviointisuunnitelma (jäljempänä OAS), jossa kuvataan mitä aluetta suunnittelu koskee, suunnittelun lähtökohdat ja asemakaavan tavoitteet, laadittavat selvitykset, arvioitavat vaikutukset, osalliset ja miten osallistuminen ja vuorovaikutus on tarkoitus järjestää kaavaprosessin aikana.
Aloituskokouksessa informoidaan muita osapuolia suunnittelun lähtökohdista, asemakaavan tavoitteista ja laadituista maankäyttösuunnitelmista. Kokouksessa määritellään selvitystarpeet ja sovitaan yhteistyömuodoista muiden osapuolten kanssa (esim. ELY-keskus, Turun Museokeskus, Turku Energia).
Sopijaosapuolet järjestävät yhdessä sidosryhmä- ja yleisötilaisuuksia. Yleisötilaisuudessa kerrotaan kaavan lähtökohdista ja tavoitteista, esitellään vaihtoehtoisia tontinkäyttösuunnitelmia ja kuvataan prosessin etenemistä.
Alla olevassa taulukossa on kuvattu Sopijaosapuolten tehtäväjako:
Kaupunki | TVT | |
Vireilletulo | • kuuluttaa asemakaavoituksen vireilletulosta | |
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma | • viimeistelee OAS:n ja vie sen lautakuntakäsittelyyn • määrittelee osalliset • selvittää osallisten yhteystiedot • lähettää OAS:n osallisille lautakunnan merkittyä sen tiedoksi • vastaa asiakaspalvelusta | • teettää OAS:n |
Aloituskokous | • järjestää aloituskokouksen • esittelee lähtökohdat ja tavoitteet | • esittelee suunnitelmat • laatii muistion |
Yleisötilaisuus | • järjestää yleisötilaisuuden yhteistyössä TVT:n kanssa • esittelee lähtökohdat ja tavoitteet | • järjestää yleisötilaisuuden yhteistyössä kaupungin kanssa • esittelee suunnitelmat • laatii muistion |
9.3 Asemakaavaluonnos
TVT laatii yhteistyössä Kaupungin kanssa kaavaluonnoksen ja siihen liittyvän asiakirja- aineiston. Kaupunki asettaa luonnokselle muoto- ja sisältötavoitteet. Luonnoksessa tulee esittää vähintäänkin alueen suunniteltu käyttötarkoitus, rakennusoikeus, rakennusalat ja suurimmat sallitut kerrosluvut/ korkeusasemat, julkisivumateriaalit, autopaikkamitoitus ja pysäköintiratkaisu sekä liikennejärjestelyt. Maankäyttöratkaisun vaikutukset tulee arvioida OAS:n mukaisesti.
Asemakaavaluonnosta esitellään yleisölle ennen päätöksentekoon viemistä. Kaavaluonnoksen valmistelussa huomioidaan alueen kaavoituksesta annettu palaute.
Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää kaavaluonnoksen hyväksymisestä. Alla olevassa taulukossa on kuvattu Sopijaosapuolten tehtäväjako:
Kaupunki | TVT | |
Kaavaluonnoksen valmistelu | • ohjaa TVT:tä kaavaluonnoksen valmistelussa • päivittää tarvittaessa OAS:n • vastaa asiakaspalvelusta | • teettää kaavaluonnoksen yhteistyössä kaupungin kanssa • teettää tarvittavat selvitykset • teettää tarvittavat vaikutusten arvioinnit • teettää vuorovaikutusraportin ja osallistuu annetun palautteen käsittelyyn |
Yleisötilaisuus | • järjestää yleisötilaisuuden yhteistyössä TVT:n kanssa • vastaa asiakaspalvelusta | • järjestää yleisötilaisuuden yhteistyössä kaupungin kanssa • esittelee suunnitelmat • laatii muistion |
Kaavaluonnoksen luottamuselinkäsittely | • valmistelee asian luottamuselinkäsittelyyn • kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyy kaavaluonnoksen laadittavan ehdotuksen pohjaksi | • esittelee tarvittaessa suunnitelmia luottamuselimelle |
9.4 Asemakaavaehdotus
Kaupunki laatii yhteistyössä TVT:n kanssa kaavaehdotuksen (kaavakartta, kaavaselostus, tarvittavat selvitykset, tarvittavat liitteet ym.). Kaupunki asettaa kaava-asiakirjoille muoto- ja sisältötavoitteet.
Asemakaavanmuutosehdotuksesta pyydetään tarvittavat lausunnot. Samanaikaisesti kaavaehdotus asetetaan nähtäville. Yleisötilaisuus järjestetään ehdotuksen ollessa nähtävillä.
Annetun palautteen (lausunnot, muistutukset) johdosta arvioidaan mahdolliset lisäselvitystarpeet, kaavaehdotukseen tehtävät muutostarpeet ja valmistellaan perustellut vastineet. Tarvittaessa järjestetään viranomaisneuvottelu. Mikäli kaavaehdotukseen tehtävät muutokset ovat merkittäviä, tulee kaavaehdotus asettaa uudelleen nähtäville.
Mahdolliset uudet palautteet käsitellään kuten edellä.
Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää omalta osaltaan kaavaehdotuksen hyväksymisestä.
Alla olevassa taulukossa on kuvattu Sopijaosapuolten tehtäväjako:
Kaupunki | TVT | |
Kaavaehdotuksen valmistelu | • ohjaa TVT:tä kaavaehdotuksen valmistelussa • laatii kaavakartan yhteistyössä TVT:n kanssa • laatii yhteistyössä TVT:n kanssa luonnosvaiheessa annettuun palautteeseen • päivittää tarvittaessa OAS:n • vastaa asiakaspalvelusta | • teettää kaavaehdotuksen yhteistyössä kaupungin kanssa • osallistuu vastineiden valmisteluun luonnosvaiheessa annettuun palautteeseen • teettää tarvittavat selvitykset ja vaikutusten arvioinnit • laatii kaavaselostuksen yhteistyössä kaupungin kanssa |
Kaavaehdotus lausunnoille | • määrittelee lausunnonantajat • valmistelee kaava-asiakirjat lausuntokierrosta varten • pyytää lausunnot asemakaavaehdotuksesta | |
Kaavaehdotus nähtäville | • kuuluttaa kaavaehdotuksen nähtävillä olosta • järjestää yleisötilaisuuden yhteistyössä TVT:n kanssa • vastaa asiakaspalvelusta | • järjestää yleisötilaisuuden yhteistyössä kaupungin kanssa • esittelee suunnitelmat yleisötilaisuudessa • laatii muistion yleisötilaisuudesta |
Kaavaehdotuksen valmistelu luottamuselin- käsittelyyn | • järjestää tarvittaessa viranomaisneuvottelun • arvioi yhdessä TVT:n kanssa annetun palautteen johdosta laadittavat lisäselvitykset ja kaavaehdotukseen tehtävät muutokset • laatii vastineet yhteistyössä TVT:n kanssa annettuun palautteeseen • valmistelee asian lautakunnan käsittelyyn (esityslistateksti liitteineen) | • osallistuu kaava-asiakirjojen valmisteluun • osallistuu vastineiden valmisteluun • esittelee tarvittaessa suunnitelmia luottamuselimelle |
9.5 Asemakaavan hyväksyminen ja voimaantulo
Ennen kaupunginhallituskäsittelyä TVT ja Kaupunki sopivat mahdollisesta maankäyttösopimuksesta tai maanvuokrasopimuksiin tehtävistä muutoksista, jotta nämä muutokset voidaan käsitellä samanaikaisesti asemakaavan kanssa luottamuselimissä.
Kaupunginvaltuusto päättää asemakaavanmuutoksen hyväksymisestä. Valtuuston hyväksymispäätökseen tyytymätön voi hakea muutosta valittamalla Hallinto-oikeuteen ja edelleen Korkeimpaan hallinto-oikeuteen.
Kaupunki kuuluttaa asemakaavan voimaan tulosta.
Alla olevassa taulukossa on kuvattu Sopijaosapuolten tehtäväjako:
Kaupunki | TVT | |
Kaavaehdotuksen hyväksyminen | • laatii uudet maanvuokrasopimukset • valmistelee asian luottamuselinkäsittelyyn • kaupunginvaltuusto päättää kh:n esityksestä kaavanmuutoksen hyväksymisestä | • allekirjoittaa kaupungin kanssa maankäyttösopimuksen ennen kaupunginhallituksen käsittelyä |
Muutoksenhaku | • laatii ja antaa lausunnot Hallinto-oikeudelle ja Korkeimmalle hallinto- oikeudelle kaavaehdotuksesta mahdollisesti tehtäviin valituksiin, jotka lausunnot käsitellään luottamusmieskäsittelyssä | |
Voimaantulo | • kuuluttaa kaavaehdotuksen voimaan tulosta | • käynnistää kaavan toteuttamisen |
10. MAKSUT/ KUSTANNUSJAKO
TVT vastaa kaavoitusprosessiin liittyvistä kaavan laatimiseen liittyvistä suunnittelu- ja selvityskustannuksista, joita ovat mm. konsulttikustannukset, tarvittavien selvitysten (esimerkiksi meluselvitys) ja vaikutusten arvioinnin kustannukset. Xxxxxx Xxxxxxxxx-17-1 mahdollisista selvityskustannuksista vastaa Kaupunki.
Kaupunki perii TVT:ltä sopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevan kaavoitustaksan mukaisesti asemakaavan laatimisesta aiheutuneet kustannukset. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt taksan 2.3.2015 § 40.
Asemakaavanmuutoksen laatimisesta koituvat kustannukset peritään toteutuneiden tuntien mukaisesti seuraavan tuntiveloitushinnoittelun perusteella:
• suunnittelun johto, esimiehet 85 e
• kaavan valmistelu, arkkitehti, DI, lakimies 75 e
• kaavan valmistelu, erityisasiantuntija 70 e
• kaavan valmistelu, kaavasuunnittelija 55 e
• avustavat tehtävät, suunnitteluavustaja 50 e
Laskutettava työ alkaa kertyä siitä hetkestä kun tämä sopimus on allekirjoitettu.
Kuulutushinta on 350 euroa/ kuulutuskerta.
Valtuuston päätettäväksi menevistä kaavoista ja kaavanmuutoksista peritään kaavan käsittelystä aiheutuneina kustannuksina 2 500 euroa kaavaa kohti.
Kaupunki laskuttaa TVT:tä edellä mainitun taksaan perustuvat kustannukset kolmen (3) kuukauden välein.
Sopijaosapuolet vastaavat kustannuksista myös siinä tapauksessa, että laaditut kaavasuunnitelmat eivät etenisi lopulliseen kaavan hyväksymispäätökseen taikka että suunniteltu kaava ei muusta syytä tulisi voimaan.
Muilta osin Sopijaosapuolet vastaavat palveluksessaan olevan henkilöstön palkka- ym. kustannuksista sekä palkkaamiensa asiantuntijoiden vastaavista kustannuksista.
11. OIKEUDET VALMISTELUMATERIAALIIN
Sopijaosapuolilla on rajoittamaton oikeus käyttää ja muutoinkin hyödyntää sekä edelleen luovuttaa sopimuksen myötä syntyvää hyväksyttyä valmistelumateriaalia joko kokonaan tai osittain riippumatta siitä, miten pitkälle kaavaprosessissa edetään.
12. MUUT EHDOT
Sopijaosapuoli ei saa siirtää tätä sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle ilman Kaupungin suostumusta. Mikäli sopijapuoli luovuttaa sopimusalueella sijaitsevan kiinteistönsä osittain tai kokonaan kolmannelle tämän sopimuksen voimassa ollessa, vastaa sopijapuoli edelleen Kaupunkiin nähden tämän sopimuksen mukaisista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty tätä sopimusta kolmannelle ja kaupunki ole hyväksynyt tätä sopimuksen siirtoa.
Sopimusta koskevat erimielisyydet ratkaistaan Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
13. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Sopijaosapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Sopimuksen voimassaolo päättyy viimeistään 31.12.2017, mikäli Sopijaosapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.
14. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tätä sopimusta on tehty kahtena (2) samansisältöisenä kappaleena, yksi kummallekin Sopijaosapuolelle.
Turussa x kuun xx päivänä 2015
Xxxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx
TVT Asunnot Oy Turun Kaupunki