Contrat de bail à loyer bernois pour habitations
Kanton Bern
A P F Canton de Berne
Contrat de bail à loyer bernois pour habitations
Protégé par la loi, réimpression interdite, même pour des extraits
Bailleur
Locataire
(Plusieurs locataires répondent solidairement)
Immeuble
Objet du bail
Appartement
Rez-de-chaussée/
étage, gauche/centre/droite
Dépendances: Cave
Grenier
Autres
Dépendances communes
Local
de séchage
Buanderie
Locage
de bricolage
Jardin
Autres
Clés et carte de machine à laver le linge selon procès-verbal de remise du logement établi le
1 Début de bail:
2 Durée du bail, résiliation, délai de résiliation
Le contrat de bail est de durée indéterminée et peut être ré- silié moyennant respect d’un délai de résiliation de 3 mois pour la fin d’un mois, la première fois pour le
Une résiliation ordinaire pour le 31 décembre n’est pas ad- mise.
3 Forme de la résiliation
Le locataire doit notifier la résiliation sous forme écrite. Pour des logements de la famille, le conjoint ou le partenaire enre- gistré doit également signer la résiliation.
Le bailleur doit utiliser le formulaire officiel pour résilier le bail. Dans le cas de logements de la famille, le formulaire de rési- liation doit être adressé par courrier séparé au locataire, et aussi au conjoint ou au partenaire enregistré.
La résiliation est communiquée à temps si l’autre partie est en sa possession au plus tard le dernier jour avant le début du délai de résiliation ou lorsqu’elle peut être retirée à la poste ce jour-là.
4 Loyer et frais accessoires
4.1 Loyer pour l’objet du bail Fr. 0,00
4.2 Frais accessoires, acompte Fr. 0,00
Biffer ce qui ne convient pas
– frais de chauffage et d’eau chaude
– prix de l’eau/taxes d’épuration des eaux
– taxe d’élimination des ordures
– électricité (consommation commune)
– taxe de raccordement à la TV (droits d’auteur inclus)
– conciergerie et nettoyage des escaliers
– entretien du jardin
– taxes d’évacuation des eaux de surface
– entretien et exploitation de l’ascenseur
–
–
Total par mois, payable à l’avance Fr.
5 Sûretés fournies par le locataire
A l’entrée en jouissance de l’objet loué, le locataire paie à titre de sûretés un
montant de Fr.
(au maximum trois mois de loyer).
Ce montant doit être versé sur un compte auprès d’une banque désignée par le bailleur, compte qui est ouvert au nom du lo- cataire. Sont garanties toutes les prétentions au titre du contrat de bail, y compris d’éventuels frais de justice et dépens.
Si le bailleur n’a introduit ni procédure de poursuite, ni action en justice dans le délai d’un an à compter de la fin du contrat de bail, le locataire peut exiger de la banque la restitution des sûretés.
6 Décompte des frais accessoires
Le décompte des frais accessoires est effectué en fonction des frais effectifs. Les montants versés sont considérés comme des paiements d’acompte (cf. chiffre 4.2). Le bailleur établit chaque année un décompte global détaillé; des diffé- rences en faveur ou à charge du locataire doivent être réglées dans les 30 jours suivant la présentation du décompte. Le locataire peut consulter les pièces justificatives.
Le décompte doit être adressé au locataire dans les 3 mois suivant la date de son établissement ou de l’existence des pièces justificatives.
Si le contrat de bail ne prend pas fin à la date du décompte, les frais de chauffage et d’eau chaude doivent être répartis comme suit:
Mois Chauffage sans EC Chauffage avec EC
Janier | 17,5% | 13,6% |
Février | 14,5% | 12,1% |
Mars | 13,5% | 11,5% |
Avril | 9.5% | 9,3% |
Mai | 3,5% | 5,6% |
Juin | 1,0% | 3,7% |
Juillet | 0% | 3,7% |
Août | 0% | 3,6% |
Septembre | 0% | 3,7% |
Octobre | 10,0% | 9,5% |
Novembre | 13,5% | 10,7% |
Décembre | 17,0% | 13,0% |
Les autres frais accessoires seront calculés à raison de 1/12e par mois. Le locataire n’a pas droit à un décompte anticipé.
7 Entrée en jouissance de la chose louée
Le bailleur délivre la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée. Lors de la remise de l’objet au locataire, il y a lieu d’établir un pro- cès-verbal consignant l’état des lieux, que les parties doivent signer. Chaque partie en reçoit un exemplaire signé. Des défauts constatés après coup doivent être annoncés par écrit au bailleur dans les 10 jours à dater de la remise de l’objet loué. Si aucun procès-verbal n’est dressé, le locataire a le droit d’en établir un dans les 10 jours et de l’adresser au bailleur. Si des défauts annoncés après coup ou un pro- cès-verbal établi unilatéralement ne sont pas contestés par le bailleur dans les 10 jours à compter de leur réception, ils sont réputés reconnus.
8 Utilisation de la chose louée
Le locataire est tenu de traiter très soigneusement la chose louée, de la maintenir en état de propreté et de la protéger de tout dommage, peu importe qu’elle soit utilisée ou non. Le locataire ne peut utiliser la chose que dans le respect des dispositions du contrat de bail. Le règlement de maison doit être observé et le locataire est tenu d’avoir pour les autres locataires et les voisins les égards qui leur sont dus.
9 Entretien de la chose louée
9.1 Entretien ordinaire à charge du bailleur
Le bailleur est tenu de maintenir pendant la durée du bail la chose louée dans un état approprié à l’usage pour laquelle elle a été louée et de procéder aux réparations nécessaires dans la mesure où celles-ci ne doivent pas être prises en charge par le locataire conformément au chif. 9.2 ci-dessous. Il ordonne sans délai les réparations urgentes, et les répara- tions non urgentes dans un délai raisonnable.
9.2 Menus travaux d’entretien à charge du locataire
a) Le locataire doit exécuter ou faire exécuter dans les règles de l’art et à ses frais tous les menus travaux de nettoyage et de réparation indispensables à l’utilisation normale de l’objet loué (art. 259 CO). L’obligation pour le locataire d’effectuer des réparations existe pour tous les défauts apparaissant pendant la durée du bail, peu importe qu’ils aient été causés par lui ou non.
b) Sont notamment considérés comme de menus travaux de réparation, sans égard au montant de la facture, la répara- tion des serrures et des poignées de porte, des serrures d’armoires et autres serrures, des interrupteurs électriques, prises et fusibles, ampoules, néons, raccordements du téléphone et de la télévision, des sangles et manivelles de store, volets roulants et stores vénitiens, des vitrages (des vitres simplement fendues doivent être remplacées au plus tard à la fin des vitres simplement élléinterrupteurs élec- triques, defauts apparaissant pendant la durée du bail, peu importe qu’il du bail), le remplacement de joints de robinets ou d’autres robinetteries sanitaires et de simples répara- tions de chasses d’eau, flexibles de douche et lunettes de WC (y compris leur remplacement) ainsi que d’appareil- lages sanitaires de commutation et de fermeture et autres équipements semblables, des tuyaux d’écoulement et si- phons jusqu’au raccordement à la canalisation principale (nettoyer et déboucher).
c) Sont par ailleurs considérées comme de menus travaux de réparation toutes les réparations à concurrence d’un mon- tant de 200.- Fr. (base indice des prix à la consommation décembre 2012).
d) Si le locataire reprend des installations de ventilation, des machines à laver la vaisselle, des machines à laver et sécher le linge pour son usage exclusif, il doit en assumer les frais d’entretien.
e) Les chauffe-eau doivent être détartrés lorsque cinq années ont passé depuis le dernier détartrage; sans quoi le loca- taire paie une part correspondante par année de bail ou depuis le dernier détartrage.
f) Le locataire ne peut pas faire exécuter de menus travaux de réparation aux frais du bailleur. L’art. 259b, let. b CO demeure réservé. De propres modifications et travaux de rénovation de quelque nature que ce soit ne peuvent être entrepris sans l’accord du bailleur.
10 Obligation d’annonce du locataire
10.1 En cas de défauts
Le locataire doit annoncer au bailleur les défauts qu’il ne peut éliminer lui-même. S’il omet d’annoncer le défaut, il répond du dommage qui en résulte pour le bailleur.
10.2 Mariage du locataire
Si le locataire se marie pendant la durée du bail, il est tenu d’en aviser par écrit le bailleur. S’il omet de le faire, il répond de tout dommage qui en résulterait pour le bailleur. Le conjoint du locataire a le droit d’entrer dans le rapport de bail. Une déclaration à cet effet doit être notifiée par écrit au bailleur.
11 Travaux de modification
11.1 Travaux de modification entrepris par le bailleur
a) Si le bailleur entreprend des travaux de modification de la chose louée, qui ont pour conséquence une augmentation de loyer fondée sur des prestations supplémentaires (in- vestissements générant une plus-value), le bailleur doit en
informer à temps le locataire de sorte que celui-ci ait, pour un délai de réflexion de 30 jours, la possibilité de résilier le contrat de bail pour le prochain terme de résiliation.
b) D’autres travaux de modification, de nouvelles installa- tions et rénovations doivent être communiquées par écrit au locataire au moins 30 jours avant le début des travaux et ne peuvent pas commencer en temps inopportun. Si l’utilisation de la chose louée telle qu’elle est prévue dans le contrat de bail est sensiblement entravée par ces tra- vaux, le bailleur doit indemniser le locataire de façon appropriée.
c) Les réparations peuvent être entreprises en tout temps.
d) Les locataires qui ne permettent pas l’accès à leur logement pour de tels travaux de modification, nouvelles installa- tions, rénovations, réparations ou suppressions de défauts de construction ou couverts par la garantie répondent des dommages qui en résultent.
11.2 Travaux de modification entrepris par le locataire
Les travaux de modification de l’objet loué ne peuvent être entrepris qu’avec l’accord écrit du bailleur. Dans cet accord, il y a lieu de fixer si et sous quelles conditions de tels inves- tissements doivent être éliminés ou indemnisés au moment du départ du locataire. Si l’accord écrit du bailleur fait défaut, celui-ci peut exiger du locataire, au moment de son départ, le rétablissement de l’état initial de la chose louée. S’il est renoncé à cette exigence, le locataire n’a pas droit à indem- nisation des équipements installés. Si l’accord écrit du bailleur ne dit rien du rétablissement à l’état initial ou de l’obligation d’indemnisation, et si les installations aménagées ou travaux de modification exécutés par le locataire à ses propres frais ne peuvent être éliminés sans moins-value alors qu’ils repré- sentent une nette plus-value, le locataire doit être indemnisé de manière appropriée.
12 Prescriptions formelles spéciales
12.1 Accord écrit du bailleur
Un accord écrit du bailleur est nécessaire dans les cas suivants:
12.1.1 la sous-location
L’accord peut être refusé si
– le locataire refuse de communiquer au bailleur les condi- tions de la sous-location;
– les conditions de sous-location sont abusives en compa- raison de celles faites au locataire principal;
– le bailleur subit des inconvénients majeurs du fait de la sous-location.
Le locataire répond de ce que le sous-locataire n’utilise pas la chose autrement qu’il ne serait lui-même autorisé à le faire. Le bailleur peut directement exiger ceci du sous-locataire. La cession du contrat de bail est exclue.
12.1.2 l’accueil durable de personnes adultes ne faisant pas partie de la communauté familiale
L’accueil d’une personne en vue d’établir des liens de concu- binat doit être autorisé, pour autant que le locataire annonce par écrit au bailleur les données personnelles du concubin et que celui-ci entre dans le rapport du bail sur demande du bailleur.
12.1.3 la garde d’animaux de compagnie
Un accord donné à ce sujet peut être révoqué par le bailleur moyennant respect d’un préavis adapté aux circonstances si les conditions liées à l’accord sont violées, s’il en résulte des incidences néfastes ou des réclamations fondées d’autres locataires ou de voisins.
12.1.4 Travaux de modification entrepris par le locataire
(voir chif. 11.2)
13 Sommations écrites notifiées par le bailleur
13.1 Demeure du locataire (art. 257d CO)
Pour un logement de la famille, la sommation de paiement doit être également adressée par courrier séparé au conjoint ou au partenaire enregistré du locataire.
Le bailleur a le droit d’exiger, en sus des intérêts moratoires prévus par la loi, un montant de 50.– Fr. pour les frais de sommation.
13.2 Violation des obligations du locataire (art. 257f CO)
Si le bailleur veut notifier un congé extraordinaire en raison de violations des obligations du locataire qui ne permettent plus d’exiger raisonnablement du bailleur le maintien du contrat, ce dernier doit annoncer par écrit au locataire que le bail sera résilié au cas où il ne mettrait pas immédiatement fin à la vio- lation de ses obligations contractuelles. Si en dépit de cette protestation écrite, le locataire continue à contrevenir à ses obligations, le bailleur peut résilier le contrat sous respect d’un délai de congé de 30 jours pour la fin du mois prochain.
La résiliation du contrat de bail avec effet immédiat dans le cas prévu par l’art. 257f, al. 4 CO demeure réservée (préjudice grave causé volontairement à la chose).
14 Droit d’accès du bailleur
Le bailleur n’a pas le droit, sans l’accord écrit du locataire, de disposer d’une clé de l’objet loué. Pour exercer son droit de propriété et de surveillance, l’accès du bailleur à la chose louée doit être autorisé en présence du locataire. Si le contrat de bail est résilié, le locataire doit donner accès aux personnes intéressées à louer l’objet, en présence ou en l’absence du bailleur. Il en va de même en cas de vente de l’immeuble. Il faut alors prendre en considération les intérêts du locataire. Le bailleur doit s’entendre à temps avec le locataire au sujet de la date et de l’heure de la visite du logement. En règle générale s’appliquent les horaires suivants:
jours ouvrables de 13h00 à 19h00, le samedi de 10h00 à 12h00.
15 Restitution anticipée de la chose louée
Si le locataire entend résilier le contrat de bail sans respecter le délai ou le terme de congé contractuel, les dispositions suivantes sont applicables:
– le locataire répond de l’exécution de toutes les obligations contractuelles, en principe jusqu’au terme de congé contractuel.
– La résiliation anticipée ne peut avoir lieu que pour la fin d’un mois et doit être communiquée par écrit au bailleur, au moins un mois au préalable.
En principe, le locataire est tenu de rechercher lui-même un nouveau locataire qui convienne pour le remplacer. Le bailleur est de ce fait déchargé de l’obligation de chercher un nouveau locataire. Si le locataire ne veut pas se charger d’en trouver un, il doit le mentionner expressément dans son avis de res- titution anticipée de la chose.
Les personnes intéressées à louer l’objet doivent adresser au bailleur une demande de bail écrite, contenant au moins leurs données personnelles, leur numéro de téléphone pendant les heures de bureau et la date de l’entrée souhaitée dans les locaux en question. Si le bailleur leur remet un formulaire de candidature pour le logement, il y a obligation de le remplir. Sur demande, un extrait du registre de l’Office des poursuites et faillites est à produire.
La conclusion d’un nouveau contrat de bail est exclusivement l’affaire du bailleur. Celui-ci doit proposer au nouveau locataire un bail dont les conditions sont fondamentalement les mêmes (ainsi pour l’objet loué, le loyer, les délais de résiliation). Faute de quoi le locataire sortant est délié de ses obligations contractuelles au moment où un locataire raisonnablement acceptable et solvable aurait repris le bail.
Si le bailleur accepte une personne intéressée à reprendre le bail, le locataire n’a plus a plus à payer de loyer dès la date de reprise du bail par le nouveau locataire.
Si le bailleur entend refuser une personne intéressée à re- prendre le bail, il doit le communiquer par écrit et avec indi- cation des motifs au locataire sortant dans les 14 jours à dater de la réception de la demande de bail ou, si ce délai ne peut être respecté, dans un délai dont la prolongation est motivée. Si le bailleur ne prend pas position dans le délai ou s’il refuse une personne intéressée sans motif pertinent, le locataire qui a déménagé prématurément doit être délié du contrat au moment où le tiers intéressé aurait repris le bail.
16 Restitution de la chose louée
Les parties doivent s’entendre à temps sur le moment de la restitution. Elle doit avoir lieu au plus tard jusqu’à 12h00 du premier jour ouvrable suivant la cessation du contrat de bail.
La chose louée doit être restituée au bailleur ou à son repré- sentant, entièrement vidée et nettoyée impeccablement, avec toutes les clés et objets figurant sur l’inventaire. Les travaux de remise en état nécessaires à charge de locataire sortant en vertu du chif. 9.2 doivent être achevés à la date de restitution. Celle-ci fait l’objet d’un procès-verbal de l’état des lieux, qui est signé par les parties au contrat ou leurs représentants.
Le bailleur doit informer le locataire sortant de défauts cachés dès qu’il les a constatés. Si des défauts annoncés ultérieure- ment par écrit ne sont pas contestés par écrit par le locataire dans le délai de 10 jours à dater de la réception de l’annonce, ils sont réputés reconnus.
Si la restitution de la chose intervient avant le terme de rési- liation, le bailleur a le droit de faire exécuter des travaux de rénovation. D’éventuelles réductions de loyer doivent être convenues entre les parties avant le début de ces travaux. Mais le locataire n’a pas droit à une réduction de loyer dans la mesure où de tels travaux n’ont pas débuté plus de 10 jours avant le terme de résiliation.
Les clés manquantes doivent être remplacées par le locataire. S’il existe un système de fermeture protégée, serrure et clés peuvent être remplacés aux frais du locataire.
17 Assurance responsabilité civile du locataire
Le locataire est tenu de contracter une assurance responsa- bilité civile de locataire, de la maintenir pendant toute la durée du bail et de communiquer par écrit au bailleur le nom de la société d’assurance ainsi que le numéro de police avant de prendre possession de la chose louée.
Le présent contrat de bail contient 4 pages. Font en outre partie intégrante du contrat de bail les documents suivants remis au locataire:
Cocher ce qui convient
Règlement de maison/règlement pour la garde d’animaux de compagnie
Répertoire des clés/liste des équipements Liste d’inventaire
Procès-verbal de l’état des lieux au moment de l’entrée en jouissance
Calcul du montant à verser à titre de sûretés (garantie de loyer)
Dispositions spéciales
Les parties trouvent ce contrat conforme à tous égards et le signent.
Des modifications du contrat ne sont valables qu’à condition d’être convenues par écrit; ceci est également valable pour renoncer à l’exigence de la forme écrite.
Dispositions spéciales
Lieu et date:
Locataire(s): Bailleur(s):