OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE L’HABITAT-RENOUVELLEMENT URBAIN

MULTISITE DU VAL D’ESCAUT

Convention opérationnelle pour la requalification du parc privé ancien dans les périmètres d’OPAH-RU du Val d’Escaut

Entre :

- La Communauté d’Agglomération Valenciennes Métropole représentée par sa Présidente Madame Xxxxxxx XXXXXX agissant en son nom propre et en qualité de délégataire des aides à la pierre de l’Etat et des aides de l’Agence Nationale de l’Habitat,

- Le Conseil Général du Nord, représenté par son Président, Monsieur Xxxxxxx XXXXXX,

- Le Conseil Régional Nord-Pas-de-Calais, représenté par son Président, Monsieur Xxxxxx XXXXXXXXX,

- La ville d’Anzin représentée par son Maire, Monsieur Xxxxxx Xxxxxx XXXXXXX,

- La ville de Condé-sur-l’Escaut représentée par son Maire, Monsieur Xxxxxx BOIS,

- La ville de Fresnes-sur-Escaut représentée par son Maire, Monsieur Xxx XXXXXX,

- La ville d’Onnaing représentée par son Maire, Madame Xxxxxx XXXXXXXX,

- La ville de Valenciennes représentée par son Maire, Monsieur Xxxxxxxxx XXXXXX,

- La ville de Vieux-Condé représentée par son Maire, Monsieur Serge VAN DER HOEVEN,

- PROCIVIS, représenté par son Directeur Général, Monsieur Xxxxx XXXXXXXX,

- La Caisse d’Allocations Familiales, représenté par son Président, Monsieur Xxxx Xxxxx XXXX et son Diecteur, Monsieur Xxxxxxx XXXXXXXX.

Il est convenu ce qui suit :

Préambule

Suite à la mutation économique, une mutation démographique et urbaine à accompagner dans la durée

Le Valenciennois est affronté depuis près d’une trentaine d’années aux conséquences de la mutation économique qui a conduit à la disparition de ses activités industrielles traditionnelles puis, depuis les années 2000, à leur renouvellement progressif. A la déprise démographique et urbaine qui a touché le territoire dans son ensemble, a succédé un mouvement de redéveloppement qui, s’il bénéficie globalement à Valenciennes Métropole, accentue les disparités territoriales entre la zone centrale de l’agglomération, les communes périurbaines rurales et celles de l’ancien corridor minier qui se spécialisent dans l’accueil des populations les plus en difficulté en dépit d’une démographie en voie de stabilisation et de gros efforts de rénovation/renouvellement urbain (démolition du parc minier obsolète, opérations de rénovation urbaine…).

La requalification du parc ancien dégradé et la lutte contre l’habitat indigne, objectif majeur du PLH communautaire

Dans son diagnostic établi en 2008, le PLH communautaire 2009-2014 a bien mis en évidence l’accroissement des disparités territoriales et le rôle que joue dans ce processus le parc ancien dégradé ou obsolète, particulièrement présent dans les communes de l’ancien corridor minier, ainsi que l’intérêt d’une reconquête de ces secteurs en déprise en raison notamment de leur bon niveau d’équipement et de l’amélioration de leur desserte avec le développement du réseau de Tramway (lignes 3 et 4).

Le PLH a ainsi prévu des actions visant :

- à renouveler la ville et à requalifier le parc indigne par amplification de la politique de renouvellement urbain et par la poursuite de la politique de requalification du parc privé indigne ancien ;

- à économiser l’énergie, l’espace et tisser la mixité sociale en créant ou recréant des écoquartiers à proximité des stations de tramway, en économisant et rentabilisant la ressource foncière, en introduisant la mixité sociale dans les opérations nouvelles, en développant les performances environnementales de l’offre en logements.

Une politique volontariste, des résultats probants, mais des enjeux de requalification persistants

Le constat établi dans le cadre du PLH 2009-2014 prend d’autant plus de relief qu’il fait suite à un premier PLH communautaire qui a donné lieu à la mise en place de programmes de MOUS

« insalubrité » puis, à partir de 2005, à l’engagement de deux OPAH-RU « Corridor Minier et quartier du Blanc Misseron » et Valenciennes Quartiers Historiques ». Ces deux opérations visaient la réhabilitation, en cinq ans, d’une partie des 7700 logements de l’agglomération recensés comme inconfortables en 1999 sur les secteurs concentrant le plus de difficultés résidentielles (soit sept périmètres opérationnels sur neuf communes : Valenciennes, Anzin, Bruay-sur-l’Escaut, Fresnes-sur-Escaut, Condé-sur-l’Escaut, Vieux-Condé, Quiévrechain, Crespin).

Avec plus de mille cent logements réhabilités, dont certains très lourdement (sorties d’insalubrité, remise de logements vacants sur le marché), avec l’évolution constatée des taux d’inconfort et des taux de vacance, ces opérations ont fait la démonstration de leur efficacité mais aussi des limites d’une action publique très volontariste et portée par des efforts financiers importants. En effet, la puissance publique continue de buter contre les volumes à traiter, les cas relevant de l’obsolescence urbaine, conceptuelle, technique, ou contre les pratiques indélicates de certains bailleurs privés.

Un projet communautaire de redéveloppement économique et urbain facteur de reconquête des zones de déprise

L’effort de reconquête de l’ancien corridor minier ne se limite pas à l’habitat ancien dégradé : plusieurs zones d’activités sont en cours de développement ou programmées le long de l’Escaut, des projets d’équipement voient le jour, tels celui du tramway qui reliera fin 2013-début 2014 le centre ville de Valenciennes à Vieux-Condé.

L’intervention sur l’habitat ancien de Valenciennes Métropole est bel et bien partie prenante d’une stratégie globale de reconquête des secteurs les plus en difficulté de l’agglomération et notamment du Val d’Escaut.

L’OPAH-RU du Val d’Escaut, un projet ensemblier complexe de requalification de l’habitat ancien dégradé de secteurs stratégiques et ciblés

L’ OPAH-RU du Val d’Escaut qui fait l’objet de la présente convention, si elle s’inscrit dans la continuité de la forte volonté imprimée aux OPAH-RU évoquées plus haut et arrivées à terminaison, se prépare toutefois à marquer un tournant dans l’intervention publique, et ce pour des raisons de différentes natures :

- L’arrivée prochaine du tramway (fin 2013/début 2014) va constituer un levier majeur de transformation urbaine : moyen de transport pour tous, facteur de réaménagement et d’embellissement des espaces publics, le tramway va à la fois susciter et induire une mise en valeur des quartiers traversés et en particulier de la proximité de ses points d’arrêt.

- La future OPAH-RU est partie prenante d’un projet de requalification urbaine d’ensemble des quartiers anciens que son ambition et sa complexité (opérations de démolition-reconstruction et de réaménagement d’îlots, opérations de restauration immobilière, opérations de réhabilitation, opérations façades, création d’équipements…) ont rendu éligible aux aides du PNRQAD. Ce point, qui justifie que la présente convention figure en annexe à la convention établie au titre du PNRQAD, justifie également qu’elle mentionne les actions et opérations qui seront financées dans le cadre spécifique de cette convention PNRQAD en ce que leur complémentarité et articulation forment un projet de requalification urbaine cohérent et indissociable.

- L’OPAH-RU du Val d’Escaut, du fait de l’importance de sa dimension urbaine, porte sur un périmètre multi-sites restreint par rapport à celui des premières OPAH-RU, ce qui va impliquer une action plus systématique et vigoureuse.

- Enfin, l’ANAH a réformé le régime de ses aides, avec pour conséquence en ce qui la concerne un effort accru au bénéfice des propriétaires occupants et de l’habitat dégradé mais réduit en direction des propriétaires bailleurs (éco-conditionnalité des aides et interventions ciblées sur les logements les plus dégradés).

De la conjugaison de ces éléments se déduisent les conditions de réussite de l’OPAH-RU du Val d’Escaut :

- Un portage politique fort, indispensable à la mise en œuvre d’actions qui ne seront plus seulement incitatives mais aussi coercitives et curatives, et qui relèveront pour certaines de la responsabilité des communes.

- Des contributions financières partenariales à la hauteur des enjeux identifiés et des objectifs poursuivis.

- Des moyens d’assistance opérationnelle dédiés, à articuler finement avec l’action des services de Valenciennes Métropole et des villes pour une bonne efficacité et l’exercice, par chacun de ses prérogatives.

- Un pilotage, un ordonnancement et une coordination des actions du programme clairement établis.

- Une communication institutionnelle adaptée, tant à l’échelle communautaire qu’à l’échelle des communes. Il importe en effet que le projet suscite l’adhésion des habitants et que la perception de ses avantages l’emporte sur celle des contraintes inhérentes à son utilité publique (prescriptions, transferts de propriété) et sa mise en œuvre technique (relogements, travaux perturbateurs de la vie quotidienne).

Ces conditions font l’objet d’un engagement de l’ensemble des partenaires de la présente convention.

Le choix des zones étudiées

L’OPAH-RU du Val d’Escaut est une OPAH muti-sites dont les zones étudiées sont cartographiées (annexe 3). Ces zones ont été choisies en fonction de critères majeurs :

- la proximité immédiate de points d’arrêts du futur tramway,

- des fonctions urbaines souvent diversifiées (commerces, équipements), parties prenantes ou proches d’un centre ville,

- la présence ou la persistance d’un habitat ancien dégradé, dont la fonction sociale voire très sociale s’accentue, en dépit des opérations conduites depuis 5 ans et plus,

- la présence de poches ou d’îlots à traiter dans le cadre d’opérations d’aménagement qui seront financées par le PNRQAD, les périmètres du Programme et de l’OPAH se superposant fréquemment.

Il s’agit :

- de trois secteurs du centre historique de Valenciennes dont le bâti concentre le plus de dégradation situés à la périphérie de l’hyper centre reconstruit, dans la limite des boulevards péri-centraux, et marqués :

o par des signes persistants de dégradation du bâti (couvertures, façades en pierre) et des logements qui mettent en cause la pérennité d’un ensemble architectural et urbain à caractère patrimonial ;

o par la présence d’îlots très dégradés voués à la rénovation dans le cadre du PNRQAD ;

o par une fonction sociale de fait persistante voire accentuée par la concurrence résidentielle de la production neuve des années 2000 ;

o par les limites qu’ont pu atteindre des actions incitatives et coercitives (ORI) engagées par la ville et Valenciennes Métropole.

- du secteur de la Croix d’Anzin, situé à cheval sur les deux communes de Valenciennes et d’Anzin, dans un quartier de faubourg industriel marqué :

o par la proximité immédiate de la ZAC des Jardins de Valmont qui a engagé la restructuration du centre ville d’Anzin,

o par la proximité de la ZAC des Rives de l’Escaut, qui engage la restructuration des activités économiques du secteur, ouvre la voie à des relocalisations d’activités réparties dans le tissu urbain et à l’implantation d’établissements de formation dédiés au numérique (écoles consulaires),

o par la persistance d’un parc de logements ouvriers souvent médiocres, à fonction très sociale et parfois géré par des bailleurs indélicats.

Ce secteur d’un seul tenant est complété par une rue dont les bâtiments d’habitation font face à la ZAC des Rives de l’Escaut.

- du xxxxxxx xx xxxxxx xxxxx xx Xxxxxxx-xxx-Xxxxxx, marqué :

o par l’obsolescence et la déshérence de son tissu commercial,

o par le dysfonctionnement urbain de plusieurs îlots,

o par la dégradation de son bâti,

o par le vieillissement accentué de sa population,

o par des espaces publics de qualité et à mettre en valeur en relation avec l’arrivée du tramway.

- du secteur du centre ancien de Condé-sur-l’Escaut, marqué :

o par la présence d’un patrimoine historique de grande qualité associé à son caractère d’ancienne ville fortifiée, mais souvent dégradé (toitures, façades), et menacé de transformations inappropriées (divisions d’immeubles et de grandes maisons).

o par un parc de logements collectifs à fonction locative sociale de fait, d’état moyen ou médiocre,

o par une population âgée,

o par des espaces publics à valoriser (places, entrées de ville, quais ...).

- du secteur du quartier du Jard à Vieux-Condé, marqué :

o par un bâti individuel souvent dégradé, peu dense et hétérogène, implanté sur un parcellaire rural, à proximité immédiate du terminus du futur tramway et du Jard,

o par une population d’occupants et de bailleurs en cours de renouvellement, avec le développement de pratiques inappropriées (divisions, location d’annexes).

- du secteur Voltaire à Onnaing, marqué :

o par un habitat rural et industriel ancien peu dense et fortement dégradé pour n’avoir bénéficié d’aucune OPAH jusqu’à présent,

o par la présence de nombreuses courées ou longères divisées, aux capacités d’évolution problématiques, et aux fonctions d’habitat très sociales.

Les enjeux de l’intervention publique

Les évolutions du marché du logement : après la dépression, la pression ?

Le diagnostic de l’étude préopérationnelle d’OPAH a montré que les communes étudiées ne sont pas toutes au même stade de leur mutation démographique et résidentielle consécutive à la fin de l’ère minière : entre Valenciennes, qui s’affirme depuis une dizaine d’années comme un pôle urbain au dynamisme retrouvé, et Condé-sur-l’Escaut, dont le parc de logements n’est pas encore banalisé du fait de l’importance du parc minier et de la population des ayants droit, un

« portrait de villes » tout en nuances se dessine.

Pour autant, un constat d’ensemble prévaut : la période de grande dépression et de déprise que le territoire a connu touche à sa fin avec le retour de la stabilité, voire de la croissance démographique dans le cas de Valenciennes, une progression du nombre des ménages, mais aussi des évolutions sociales structurelles (vieillissement de la population, montée des petits ménages, écarts croissants de revenus) que les politiques d’habitat doivent accompagner dans un contexte contraignant :

- faiblesse de la construction neuve en dehors de la ville centre, alors même que sont intervenues ou interviennent des démolitions justifiées par l’obsolescence des patrimoines de logements sociaux et miniers, d’où une contraction de l’offre disponible ;

- permanence d’une demande de logements sociale voire très sociale alimentée par une population locale captive car très modeste, peu qualifiée et donc peu mobile ;

- tendance des ménages solvables à éviter des territoires que l’inadaptation de leur parc, de leur structure urbaine et leur spécialisation sociale a dévalorisés.

Il résulte de ces phénomènes associés une tendance récente particulièrement sensible dans l’ancien corridor minier : la satisfaction croissante des besoins nouveaux, en particulier sociaux et très sociaux, par le parc privé ancien déqualifié, quand Valenciennes parvient à capter la demande des étudiants et des jeunes actifs.

Les risques particuliers qui pèsent sur le parc ancien des quartiers étudiés

Cette remise sous la pression du marché du parc existant comporte des vertus, notamment lorsqu’elle est accompagnée de dispositifs publics favorisant la remise en état des logements de type OPAH :

- réduction de la vacance et de l’insalubrité ;

- amélioration du confort des logements ;

- réponse aux besoins des habitants ;

- valorisation du patrimoine foncier et immobilier des propriétaires.

Elle comporte aussi, effectivement ou potentiellement, de redoutables effets pervers à mettre en relation avec les types de quartiers et les caractéristiques du parc ancien :

- maintien ou (re)mise sur le marché de bâtiments devenus inadaptés ou présentant des qualités structurelles médiocres (anciens locaux d’activités, annexes, logements structurellement obsolètes ou indignes), en dehors de tout dispositif public,

- transformation, à l’occasion de mutations qui vont devenir massives à mesure que vieillit la population des quartiers étudiés, des logements « moyens » occupés par leur propriétaires âgés (petites maisons, maisons de ville avec ou sans commerces, petits immeubles …) en logements locatifs médiocres moyennant des divisions souvent inadaptées,

- division dénaturante des propriétés bourgeoises en résidences locatives de qualité variable.

Cette spécialisation dans des fonctions locatives sociales ou très sociales de fait du parc ancien de qualité mauvaise ou médiocre, ou tout simplement non conforme aux attentes contemporaines en matière d’accession à la propriété, est à l’œuvre et a vocation à s’accélérer dans les années qui viennent d’une manière d’autant plus visible et massive qu’il est concentré, occupé par des personnes âgées, et sous pression.

L’enjeu à l’échelle des quartiers étudiés est donc de contrôler et accompagner autant qu’il est possible les évolutions de ce parc afin que soit préservée la diversité sociale sans laquelle il risque de devenir le refuge quasi exclusif de populations très démunies.

ARTICLE 1 : DÉNOMINATION DE L’OPÉRATION

L’Opération Programmée de l’Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) objet de la présente convention est dénommée « OPAH-RU du Val d’Escaut ».

ARTICLE 2 : CHAMP D’APPLICATION ET PÉRIMÈTRES D’INTERVENTION

Champ d’application

L’OPAH-RU du Val d’Escaut remplit une fonction ensemblière des actions sur l’habitat qui concourent à sa mise en œuvre. C’est pourquoi ces dernières sont mentionnées dans cette convention, qu’elles fassent ou non l’objet d’un financement à son titre ou à celui de la convention PNRQAD dont la convention d’OPAH-RU constitue une annexe.

Les périmètres de l’OPAH-RU sont des périmètres d’ensemble qui incluent et recouvrent, sauf exception et mention contraire, les périmètres d’actions spécifiques mentionnés dans la présente convention :

- périmètres du PNRQAD ;

- îlots d’aménagements dénommés « îlots MOP » dans la convention PNRQAD ;

- îlots d’aménagement à étudier en cours d’opération ;

- immeubles et secteurs pressentis pour faire l’objet d’Opérations de Restauration Immobilières (ORI) ou de Résorption d’Habitat Insalubre (RHI) ;

- linéaires proposés pour des opérations de ravalement obligatoire ;

- secteurs de veille foncière.

L’inclusion de ces sous-secteurs ciblés dans le périmètre de l’OPAH-RU est prévue pour permettre à l’opération d’ensemble et à ses différentes actions de se développer sans rigidité, avec l’objectif de pouvoir adapter, le cas échéant, le mode d’action envisagé pour tel ou tel immeuble qui, s’il devait par exemple ne pas être démoli en dépit de son inclusion dans un îlot MOP, doit pouvoir bénéficier d’une ORI et/ou des aides à la réhabilitation de l’OPAH.

Les périmètres opérationnels : une concentration géographique des efforts pour un fort effet levier

Les périmètres opérationnels retenus sont représentés sur les cartes figurant en annexe 2. Ils sont délimités comme suit :

- Valenciennes quartiers historiques secteur Quesnoy /Delsaux,

- Valenciennes quartiers historiques secteur Froissart,

- Valenciennes quartiers historiques secteur Canonniers,

- Croix d’Anzin, secteur Valenciennes,

- Croix d’Anzin, secteur Anzin,

- Croix d’Anzin, secteur des Rives de l’Escaut,

- Fresnes-sur-Escaut centre-ville,

- Condé-sur-l’Escaut xxxxxx xxxxxxxxxx,

- Xxxxx-Xxxxx, xxxxxxxx xx Xxxx,

- Xxxxxxx, xxxxxxxx Xxxxxxxx.

ARTICLE 3 : LES OBJECTIFS DE L’OPAH-RU

Objectifs qualitatifs de l’opération

L’OPAH-RU a pour vocation de poursuivre et d’accélérer la dynamique de réhabilitation requalifiante engagée sur les quartiers historiques de Valenciennes et les communes de l’ancien corridor minier, de produire un renouvellement durable du parc de logements anciens et initier une valorisation du marché immobilier. La démarche mise en oeuvre est conçue pour produire un effet levier sur l’ensemble du marché privé de l’habitat de ces territoires.

Les objectifs thématiques de l’OPAH-RU sont de :

- Favoriser la requalification urbaine des secteurs retenus :

o en accompagnant dans les communes du Val d’Escaut les mutations urbaines favorisées par des investissements publics majeurs : tramway, équipements, ZAC ;

o en poursuivant à Valenciennes la requalification d’un centre historique à fort intérêt patrimonial autour d’îlots de rénovation urbaine ;

o en engageant à Onnaing un processus volontariste d’amélioration et de rénovation de l’habitat ancien dégradé.

- Poursuivre la lutte contre l’habitat indigne et prévenir les mutations à risque :

o en dépistant des situations d’insalubrité et en mettant en œuvre leur traitement auprès des propriétaires bailleurs ou occupants par le biais de procédures spécifiques ;

o en résorbant l’insalubrité présente sur les secteurs d’intervention, prévenant les difficultés sociales et techniques imputables aux marchands de sommeil, aidant les propriétaires occupants à revenus modestes à améliorer leur logement ;

o en prévenant les mutations à risque et les découpages abusifs d’immeubles et en favorisant l’accès à la propriété par des propriétaires occupants ;

o en mobilisant des procédures coercitives adaptées.

- Améliorer le parc de logements dégradés et enrayer la dégradation des immeubles

o en relevant le niveau de confort des logements,

o en traitant le bâti ancien vétuste,

o en réhabilitant les immeubles vacants,

o en favorisant la mise sur le marché de logements locatifs conventionnés (social, très social et intermédiaires sur certains sous secteurs plus tendus) afin de garantir le logement des personnes disposant de ressources modestes.

- Permettre une requalification durable des logements :

o garantir une réhabilitation pérenne en luttant contre la précarité énergétique, grâce à des dispositifs financiers solvabilisateurs (financement incitatif au delà des règles de base de l’ANAH) et à un accompagnement des propriétaires (conseil technique, assistance dans les démarches administratives : permis de construire, déclarations de travaux...),

o en incitant à la réhabilitation « durable » et requalifiante et en privilégiant les solutions techniques adaptées, dont l’usage d’éco-matériaux à chaque fois que possible,

- Relancer l’attractivité des quartiers :

o en encourageant la production de logements locatifs de qualité,

o en facilitant le maintien sur place des populations existantes,

o en favorisant l’accès à la propriété de nouveaux occupants,

o en favorisant la réhabilitation des façades sur des linéaires stratégiques,

o en accompagnant, à travers les actions sur l’habitat, les projets de redynamisation des fonctions commerciales des centres villes.

A cette fin, l’OPAH-RU, dans l’ensemble de ses composantes, intègre des volets urbains, sociaux, fonciers et immobiliers qu’elle traitera par la mobilisation des procédures adéquates (de l’accompagnement aux procédures plus lourdes).

Le déploiement de dispositifs coercitifs, au côté du dispositif incitatif de l’OPAH-RU doit permettre la réalisation d’un recyclage immobilier complet passant par un portage foncier, une restructuration d’immeubles, éventuellement des opérations de curetage de cœurs d’îlots, ou de réorganisation au sein des parcelles concernées.

Ce volet coercitif pourra également concerner des immeubles à conserver en frange d’îlots de rénovation urbaine.

Les objectifs quantitatifs de l’OPAH-RU

L’étude préopérationnelle a repéré plus de 3800 logements potentiellement éligibles, dont 800 dégradés.

Les objectifs définis dans une logique de resserrement des actions autour des situations d’habitat indigne sont d’agir sur 435 logements :

=> Traiter 300 des logements les plus dégradés (soit plus d’un tiers du potentiel),

=> Améliorer 135 autres logements (en état moyen ou travaux accessibilité),

Ces 435 logements sont répartis comme suit : 220 logements propriétaires occupants (PO) et 215 logements propriétaires bailleurs (PB)

Répartition objectifs	PB	PO	TOTAL 5 ans
Sortie insalubrité / travaux lourds	80	20	100
Travaux sécurité/autonomie (petite LHI)	70	130	200
Travaux amélioration (RSD, décence, usage)	45	40	85
Travaux spécifiques adaptation handicap	20	30	50
TOTAL	215	220	435

Traitement de l’insalubrité :

Dans le cadre d’un repérage plus large des situations d’indignité et de non décence, réalisé sur signalements ou visites techniques en début d’opération, l’objectif est de traiter 100 situations en 5 ans, soit une moyenne de 20 logements par an.

La mise en œuvre de cet objectif passera par un renouvellement de la coopération avec la CAF.

Traitement des façades :

L’objectif est de traiter 150 façades sur les secteurs retenus, en particulier par le biais de procédures (injonctions de ravalements) et de financements spécifiques (subventions de Valenciennes Métropole à parité avec les communes). Ce programme pourra intégrer la problématique importante à Fresnes-sur-Escaut de changement d’usage d’anciens commerces en logements.

Ce programme « façade » fera l’objet de conventions particulières avec les communes et le Département pour Condé-sur-l’Escaut, précisant les objectifs et les modalités financières.

Opération de restauration immobilière :

Objectifs de la 1ère phase : 8 adresses déjà identifiées durant l’étude pré-opérationnelle. D’autres adresses seront identifiées à l’issue des investigations complémentaires menées en phase opérationnelle.

Au total, l’opération de restauration immobilière sera calibrée pour traiter une trentaine d’immeubles.

ARTICLE 4 : la stratégie d’intervention pour l’amélioration de l’habitat ancien et le renouvellement urbain

Volets de l’opération et outils mobilisables

La stratégie se décline en quatre volets complémentaires.

Le volet incitatif

L’OPAH-RU du Val d’Escaut comporte un volet incitatif. La cible de ce volet incitatif est constituée du parc privé (en état moyen ou mauvais) qui présente un potentiel de requalification. Les propriétaires assurent la maîtrise d’ouvrage des travaux d’amélioration qu’ils peuvent engager sur propositions et conseils techniques tout en bénéficiant de subventions. Ce volet sera financé par l’ANAH, la CAVM, le Conseil Régional, le Conseil Général, et mis en œuvre par une équipe opérationnelle de suivi-animation sous maîtrise d’ouvrage de Valenciennes Métropole. Sa réussite passera par des échanges réguliers avec les services des communes et une communication publique concertée.

Ces actions incitatives viseront prioritairement :

- à maintenir l’attractivité du patrimoine des quartiers anciens, notamment individuel, auprès des accédants à la propriété. Il s’agit donc de mettre en place les dispositifs incitatifs permettant d’améliorer la qualité technique de ce parc, son attrait financier, et de les faire connaître aux candidats à une première accession,

- dans le même cadre, une action spécifique est à entreprendre relativement aux bâtiments atypiques que sont les maisons de ville avec commerces à rez-de- chaussée, et dont l’éventuelle transformation d’usage est à accompagner pour une offre de logements de qualité en centre ville,

- à améliorer la qualité du parc locatif privé existant par la réalisation de travaux souvent lourds et essentiels à sa conservation et au bien-être des habitants au vu du diagnostic de l’état du bâti et des logements (couverture, électricité, chauffage).

Les actions coercitives

Les Opérations de Restauration Immobilière (ORI)

Il s’agit, sur un nombre limité d’immeubles comportant des logements locatifs de contraindre des propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux « d’amélioration des conditions d’habitabilité » de leur immeuble. La contrainte de l’ORI est d’autant plus efficace qu’elle est articulée avec des dispositifs incitatifs : la possibilité offerte au propriétaire de bénéficier des aides de l’OPAH et d’aides fiscales en périmètre PNRQAD. L’ORI repose sur une déclaration d’utilité publique de travaux (DUP travaux), arrêtée par le Préfet sur demande du Maire suite à délibération du Conseil Municipal, et sur une enquête parcellaire dans un deuxième temps. La DUP prescrit en effet la réalisation de travaux à laquelle le propriétaire doit se soumettre sous menace d’expropriation (enquête parcellaire).

Deux types d’ORI sont à distinguer dans l’OPAH-RU du Val d’Escaut :

- les ORI à caractère « urbain et patrimonial » dont l’objectif est de remettre sur le marché des bâtiments vacants à fort potentiel qualitatif dans de bonnes conditions d’habitabilité et de durabilité technique (exemples à Anzin, Condé-sur-l’Escaut, Fresnes-sur-Escaut),

- les ORI « de lutte contre l’habitat indigne » visant des bâtiments occupés connus pour proposer des conditions de logement indigne.

Qu’elles portent sur des bâtiments occupés ou vacants, les ORI constituent un moyen d’agir contre les divisions inappropriées d’immeubles.

Les opérations de ravalement obligatoire

La requalification durable de certains secteurs stratégiques (places, linéaires de rues…) va rendre souhaitable le traitement systématique de façades, qui ne pourra être obtenu que par une action coercitive. Cette action entreprise conformément au CCH est sous la responsabilité de la commune.

Initiée par un arrêté municipal qui en délimite le périmètre, la campagne de ravalement obligatoire (dont l’arrêté doit être notifié à tous les propriétaires) comporte une phase d’incitation (12 mois), d’injonction (6 mois), et de sommation engagée par arrêté (12 mois). Si, en dépit des subventions et aides fiscales les propriétaires n’obtempèrent pas, la commune peut engager les travaux à leurs frais et en recouvrer le montant comme en matière de contributions directes.

Les actions de police (péril, insalubrité)

Relevant de la police du Maire ou du Préfet, les arrêtés de péril et d’insalubrité sont diversement mobilisés et suivis en raison de la limite des moyens disponibles, de l’ampleur des besoins potentiels et de la dispersion des cas à traiter. L’enjeu, dans le cadre de l’OPAH-RU du Val d’Escaut, est de s’appuyer sur les procédures en cours et sur les signalements effectués auprès des communes pour :

- repérer les cas relevant de l’urgence et à traiter sans délai (péril imminent, insalubrité justifiant interdiction provisoire ou définitive d’habiter…), avec mise en œuvre des moyens de suivi ad hoc sur le plan juridique, social et technique (mise en œuvre de la procédure, éventuellement relogement, voire travaux d’office dans certains cas),

- repérer les cas ne relevant pas de l’urgence mais susceptibles d’être traités au titre de l’OPAH-RU par un programme de travaux globalement et durablement requalifiant.

Les actions curatives

Les « îlots MOP »

Les actions curatives porteront essentiellement sur les secteurs très délimités (îlots, parties d’îlots) dénommés « îlots MOP » et identifiés dans la convention PNRQAD. Les modalités de mise en œuvre opérationnelle de ces actions reposent notamment sur des DUP Aménagement en cours de définition entre Valenciennes Métropole et les communes.

Les Opérations de Résorption d’Habitat Insalubre (RHI)

Plusieurs courées ou anciens bâtiments ruraux à pignon sur rue subdivisés ont été repérés, notamment à Onnaing. La première année de l’OPAH-RU sera mise à profit pour établir des diagnostics urbains, techniques et sociaux approfondis des courées problématiques et aider à définir des modalités d’intervention adaptées à leurs capacités d’évolution (réhabilitation, éradication).

Ces actions curatives, sous maîtrise d’ouvrage publique, ont plusieurs objectifs :

- éviter « l’acharnement thérapeutique » dans des secteurs d’habitat peu occupés, très médiocres (parcellaire, bâti, logements, sans vrai potentiel de revalorisation hors mutation profonde, et néanmoins situés en des points stratégiques à valoriser sur le plan urbain et foncier (entrées de ville, proximité du tramway, lieux publics de qualité…) ;

- remplacer des fractions obsolètes du patrimoine par des logements neufs adaptés aux besoins d’aujourd’hui ;

- renouveler l’image et l’attractivité des quartiers par des opérations et des aménagements à forte visibilité et effet de notoriété.

Les actions d’accompagnement

Les actions incitatives, coercitives et curatives seront accompagnées par d’autres actions, et notamment :

- une action de prévention des mutations problématiques par un suivi systématique des « Déclarations d’Intention d’Aliéner », l’établissement de relations d’échange régulières avec les professionnels (notaires, agents immobiliers) ;

- une vigilance administrative et technique renforcée dans le cadre de l’instruction des permis de construire et des déclarations de travaux, le contrôle du respect des normes en vigueur (code de l’urbanisme), ceci pour permettre notamment la préservation ou la production de typologies de logements techniquement durables et adaptées aux besoins des habitants ;

- la mise en place de moyens de relogements provisoires ou définitifs et d’accompagnement social des ménages à reloger ;

- la sécurisation financière du dispositif avec la mise en place d’une caisse d’avance avec l’aide de PROCIVIS avec le cas échéant paiement direct des entreprises.

- Les îlots « Rombault » à Condé-sur-l’Escaut, « Jaurès » à Fresnes-sur-Escaut, Voltaire à Onnaing et de la rue du Docteur Vallée à Anzin ont été identifiés, lors de l’étude pré-opérationnelle d’OPAH-RU, comme porteurs d’enjeux d’aménagement et de renouvellement urbain. Il va s’agir, au moyen d’analyses techniques et juridiques plus approfondies, de définir les conditions de faisabilité d’opérations qui pourraient être développées à moyen terme dans le cadre ou à la suite du PNRQAD ;

- La mise en place d’une veille foncière sur des secteurs identifiés comme stratégiques et notamment les îlots mentionnés ci-dessus, en relation avec l’Etablissement Public Foncier du Nord-Pas de Calais.

- L’étude et éventuellement l’expérimentation des dispositifs innovants d’accession sociale à la propriété dans l’ancien (vente de logements à rénover ou rénovés « clé en mains »).

- La réussite du projet va également passer par une communication institutionnelle et technique appropriée. Il va s’agir de rendre « simple » et lisible aux yeux des partenaires et des habitants premiers concernés par l’opération :

o ses objectifs,

o son contenu opérationnel,

o ses bénéfices attendus,

o les actions d’accompagnement des ménages qui en auront besoin, de manière à rassurer, susciter l’adhésion et favoriser l’engagement des propriétaires.

Déclinaison de la stratégie par site

Les cartes ci-après permettent de visualiser les actions projetées pour chacun des périmètres retenus. Les principes de non rigidité évoqués à l’article 2 s’y appliquent.

Elles appellent les précisions suivantes :

Valenciennes quartiers historiques :

Le périmètre de l’OPAH-RU exclut le secteur de reconstruction placé dans le périmètre PNRQAD dans un souci de continuité sectorielle du centre ville. En effet, le patrimoine de la reconstruction de l’hyper centre n’a pas été étudié à la fois, en raison d’un état d’ensemble jugé acceptable, et de sa grande différence (conception, construction, statut) avec le parc ancien à caractère historique. Des indices de fragilité sur certains immeubles en copropriété peuvent toutefois faire envisager une étude spécifique à l’avenir.

En revanche, le périmètre opérationnel de l’OPAH-RU excède le périmètre du PNRQAD des quartiers Froissart et Canonniers du fait de l’homogénéité des tissus concernés et de la pertinence du traitement d’îlots situés de part et d’autre d’axes de pénétration majeurs du centre

ville.

La requalification progressive et systématique des façades des axes du centre ville est un objectif poursuivi par la ville. L’OPAH-RU y contribuera en favorisant par les aides financières de l’ANAH et des partenaires des opérations de réhabilitation. Des opérations façades sont également prévues, sur des linéaires considérés comme stratégiques, en particulier au contact des îlots MOP.

La ville est désireuse de relancer son action coercitive au moyen des ORI, par une poursuite des opérations en cours d’une part, et par le traitement de nouveaux immeubles dont une liste sera arrêtée en début d’opération d’autre part.

Croix d’Anzin :

Le périmètre opérationnel est plus grand que le périmètre d’étude en raison de l’intérêt d’un traitement d’îlots d’habitat industriel homogènes en voie de dégradation rapide côté Valenciennes.

Quelques immeubles ont été repérés pour faire l’objet d’ORI (anciennes maisons de maître, hôtels meublés), l’avenue Xxxxxxx Xxxxxx constituant un axe privilégié pour ce type d’opération (axe majeur d’accès au centre ville, patrimoine de qualité).

L’îlot de la rue du « Docteur Vallée », particulièrement composite et dégradé (petites maisons ouvrières, entrepôts, garages), sera placé en veille foncière et ses capacités d’évolution seront étudiées.

Fresnes-sur-Escaut centre-ville :

Le périmètre opérationnel d’OPAH-RU exclut l’îlot Jaurès dont les conditions d’une maîtrise foncière dans la perspective de sa démolition seront étudiées.

L’action publique projetée est resserrée autour de la rue Xxxx Xxxxxx et de la place Xxxx Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx (ORI, îlots MOP, opérations façades), avec une mention particulière pour les linéaires commerciaux dont la relocalisation et la transformation requalifiante doivent être accompagnées dans le cadre du dispositif façade.

Condé-sur-l’Escaut centre historique :

L’action à engager sur le centre historique de Condé comporte une dimension urbaine majeure avec, outre le réaménagement des îlots MOP, une étude complémentaire à conduire sur l’îlot Rombault et un projet de requalification des immeubles des entrées de ville, du quai du Petit Rampart et de l’îlot Delcourt-Place Verte.

L’ORI est également apparue comme un outil adapté de traitement des cas d’indignité rencontrés chroniquement dans certains immeubles locatifs, et de lutte contre la division excessive de grandes maisons à caractère patrimonial.

Vieux-Condé, quartier du Jard :

La rive Nord de l’avenue Xxxx Xxxxxx est appelée à une transformation radicale avec l’agrandissement de l’établissement Agrati, l’arrivée du tramway et la création du « Boulon ».

Ces changements majeurs vont accroître l’attractivité du quartier du Jard, au parcellaire encore rural, porteur d’un bâti hétéroclite et voué à restructuration future pour porter une nouvelle urbanisation de qualité.

L’OPAH-RU y sera accompagnée d’une veille foncière sur des parcelles mutables et à enjeux d’aménagement futur.

Onnaing, quartier Voltaire :

Dans ce quartier d’une commune qui n’a jamais bénéficié d’OPAH, un îlot mutable a été repéré, sans toutefois de perspective d’intégration à une opération d’ensemble à court ou moyen terme.

En revanche, de nombreuses courées ont été repérées, dont une dizaine devront faire l’objet de diagnostics approfondis en début d’opération pour établir les conditions de leur requalification durable avec les aides de l’OPAH ou de leur éradication dans le cadre d’opérations de Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI).

ARTICLE 5 : Les engagements des partenaires

Cet article précise les engagements des partenaires financeurs pour le financement des actions de l’OPAH-RU.

Les modalités de financement (taux retenus par cibles d’intervention) et les tableaux détaillés de financement sont présentés en annexe à la présente convention

5.1 Les engagements de Valenciennes Métropole (fonds propres et ANAH)

Organisation de l’ingénierie :

Valenciennes Métropole assurera la maîtrise d’Ouvrage d’une mission renforcée d’animation de l’OPAH-RU. Cette mission intègrera une mission de conseil auprès des communes et d’animation des outils coercitifs, notamment une assistance à la mise en œuvre des ORI.

Cette mission sera finançable par l’ANAH à hauteur de 50 % sur l’enveloppe déléguée et dans la limite de 250 000 € HT par an pendant 5 ans.

Valenciennes Métropole assurera la maîtrise d’Ouvrage d’une mission complémentaire sur 4 îlots identifiés dans le cadre de l’étude préopérationnelle.

Cette mission sera finançable par l’ANAH à hauteur de 50 % sur l’enveloppe déléguée et dans la limite de 100 000 € HT Elle sera engagée dès 2011 au commencement de l’opération.

Valenciennes Métropole assurera la maîtrise d’Ouvrage d’une mission d’animation des relogements qui pourrait concerner 120 ménages (OPAH, ORI et îlots en rénovation urbaine). Cette mission pourrait intégrer en cas de besoin le suivi « sanitaire et social lourd » de quelques ménages (maximum 15 ménages en 5 ans).

Ce suivi « lourd » sera finançable par l’ANAH à hauteur de 1300 € par ménage.

Pour le financement des travaux d’amélioration de l’habitat

Engagement de Valenciennes Métropole dans le cadre de la convention de délégation des aides à la pierre et de l’enveloppe ANAH déléguée

Pour le financement des travaux d’amélioration, Valenciennes Métropole s’engage à réserver sur l’enveloppe déléguée 7 774 700 € :

Dans le cadre de la délégation des aides à la pierre contractualisée avec l’Etat et l’ANAH, conformément à l’article R 321-17 du CCH, il est proposé de majorer dans la limite de 10 % le taux de base de l’ANAH en OPAH-RU pour les PO s’engageant dans un programme de travaux ne relevant ni de l’insalubrité ni de la petite LHI ni de l’adaptation du logement au handicap au regard de l’importance des besoins d’adaptation du parc aux normes actuelles et de la faiblesse des ressources des ménages. Sur la base du même article du CCH, le taux d’intervention de l’ANAH sera majoré de 10 % pour les travaux engagés par les propriétaires bailleurs.

Cette priorisation sur les territoires en OPAH-RU sera inscrite à partir de 2011 dans la convention de délégation des aides à la pierre Etat/CAVM et dans la convention de gestion avec l’ANAH.

Pour le financement de l’ingénierie, Valenciennes Métropole s’engage à réserver sur l’enveloppe déléguée un total de 720 600 € :

- 675 000 € pour l’animation, suivi et les études complémentaires

- 19 500 € pour le suivi sanitaire et social de ménages « lourds »

- 26 100 € pour l’AMO dans le cadre des dossiers « Habiter mieux » (FART)

Engagement de Valenciennes Métropole sur ses fonds propres

Subventions travaux

Valenciennes Métropole accompagnera les travaux selon les conditions précisées à l’article 6 en annexe pour un montant total de 1 345 000 €

Cet engagement se décline de la façon suivante :

- aide aux travaux de base en accompagnement de l’ANAH déléguée pour un total de 1 281 500 €. Cette enveloppe comprend une aide aux fonds de développement durable mis en place avec la Région pour un total 699 500 € pour les logements atteignant la classe D après travaux,

- mise en place d’une prime thermique à parité avec le Conseil Régional pour les logements de propriétaires occupants atteignant la classe C après travaux (20 000 €),

- majoration des Aides de l’ANAH déléguée dans le cadre du programme « habiter mieux » pour un total de 43 500 € (abondement FART CAVM),

- majoration des Aides de l’ANAH déléguée pour la production de logements locatifs LC et LCTS.

Subventions complémentaires : ingénierie, ORI, façades

Des engagements complémentaires à cette enveloppe de base sont prévus pour :

- le financement de la mission d’animation de l’OPAH-RU, de l’assistance aux communes pour la mise en œuvre des ORI, d’une étude complémentaire d’investigation sur quelques îlots, de la mission d’animation pour le relogement des ménages,

- la participation au déficit immobilier éventuel en acquisition publique à parité avec les communes dans le cadre des opérations de recyclage immobilier sous ORI dans la limite de 170 000 € pour un objectif de 8 immeubles en 5 ans,

- la participation au fonds de concours « Façades » à parité avec les communes sur quelques linéaires prioritaires pour un montant de 300 000 €. Une convention spécifique précisera les modalités d’intervention et les modalités financières.

Répartition des financements de Valenciennes Métropole par cible d’intervention

Subventions aux propriétaires occupants : 220 PO, 3 081 200 € de subventions réservées

La CAVM, au titre de l’Agence Nationale de l’Habitat, s’engage dans la limite des dotations budgétaires, et selon les modalités définies dans la convention de délégation des aides à la pierre, à verser une subvention et s’engage sur les objectifs suivants :

Aide à 220 PO, répartis comme suit :

- 65 PO Très modestes,

- 100 PO Modestes,

- 55 PO modestes à plafonds majorés.

Les enveloppes correspondant à l’atteinte de ces objectifs s’élèvent à 3 081 200 €, répartis comme suit :

ANAH PO	2 436 200 €
CAVM PO	645 000 €

Subventions aux propriétaires bailleurs : 215 propriétaires bailleurs, 6 038 500 € de subventions réservées

> Aides déléguées ANAH

- à réserver pour l’atteinte des objectifs énoncés par le tableau ci-dessous, une enveloppe globale de 6 038 500 €

Objectifs PB	215
dont LI	90
dont LCS	75
dont LCTS	50

Les enveloppes correspondant à l’atteinte de ces objectifs s’élèvent à 6 038 500 €, répartis comme suit

ANAH PB	5 338 500 €
CAVM PB	700 000 €

5.2 Engagements de l’ANAH « nationale » dans la lutte contre le logement indigne

L’ANAH s’engage à financer les déficits d’opérations de restructuration d’îlots insalubres dans le cadre des modalités de financement de RHI et/ ou de THIRORI.

5.3 Engagements des communes

Les communes s’engagent :

- à assurer la mobilisation de moyens humains nécessaires à la prise des procédures de péril et d’insalubrité, jusqu’à leur terme, allant le cas échéant jusqu’à la réalisation de travaux d’office ou de substitutions partielles,

- à inscrire à leur budget les sommes nécessaires à la réalisation d’un programme de travaux d’office ou de substitution partielle pour les procédures de péril et d’insalubrité, et de financement d’une partie du déficit induit par les Opérations de Restauration Immobilières.

Principes d‘intervention (ravalement et ORI)

- Pour l’ORI : Participation au déficit immobilier éventuel en acquisition publique à hauteur de 20 % dans le cadre des opérations de recyclage immobilier sous ORI dans la limite de 170 000 € pour un objectif de 8 immeubles en 5 ans (et la remise sur le marché d’environ 25 logements).

- Pour les ravalements : Sur les linéaires prioritaires, les communes s’engagent à participer au fonds de concours « façades » à hauteur de 300 000 € à parité avec Valenciennes Métropole. Une convention spécifique en précisera les modalités d’intervention et les modalités financières.

5.4 Engagements du Département du Nord

Le Département du Nord s’engage à participer à l’OPAH-RU du Val d’Escaut et réserve à cet effet un crédit maximum de 700 000 € sur 5 ans.

L’engagement du Conseil Général se décline comme suit :

Une convention particulière relative à l’engagement du Département dans l’OPAH-RU du Val d’Escaut interviendra entre le Conseil Général et la Communauté d’Agglomération Valenciennes Métropole.

- Pour les Propriétaires Occupants : participation au coût des travaux (H.T.) variant de 10 à 15 % en fonction des ressources des propriétaires.

- Par ailleurs, en complément de cet engagement, le Département participera au programme « façades » pour la ville de Condé-sur-Escaut dans le cadre de la politique patrimoniale départementale en faveur des villes fortifiées.

5.5 Engagements de la Région Nord-Pas de Calais

La Région sera sollicitée pour accorder ses aides à l’amélioration du parc privé dans le cadre de sa politique de soutien aux actions du développement durable et la maîtrise de l’énergie.

Dans le cadre de sa politique de rénovation urbaine et du PNRQAD, la Région réservera une enveloppe de 719 500 € pour la durée de l’OPAH-RU des communes de Valenciennes, Anzin, Fresnes-sur-Escaut, Condé-sur-Escaut et Vieux-Condé.

La participation de la Région est ciblée sur les travaux qualitatifs d’amélioration des charges du logement. La réhabilitation « durable » est recherchée systématiquement. Ainsi, la Région viendra abonder de 10 % les aides de l’ANAH et de la CAVM et du Conseil Général pour les

logements qui obtiennent a minima une étiquette D.

La mobilisation de moyens communs avec la CAVM pour la lutte contre la précarité énergétique via le Fonds de Développement Durable et la mise en place d’une prime thermique en direction des propriétaires occupants non éligibles au FART mais atteignant la classe C après travaux.

Cet engagement se décline comme suit :

- Pour les propriétaires occupants

Aide au Fonds de Développement Durable pour les logements atteignant la classe D après travaux : 239 500 € (=> cible 81 logements), à parité avec la CAVM.

Mise en place d’une prime thermique à parité avec Valenciennes Métropole pour les logements de propriétaires occupants atteignant la classe C : 20 000 € (cible 20 PO majorés en PNRQAD).

- Pour le développement de l’accession sociale dans l’ancien

Aide à la mise en œuvre d’un programme expérimental de logements rénovés en accession sociale dans l’ancien, dans le cadre du dispositif VIR. Après travaux les logements devront atteindre la classe C. Objectif : 10 logements en 5 ans.

- Pour les propriétaires bailleurs

Majoration des aides de l’ANAH déléguée à parité avec Valenciennes Métropole pour la production de logements locatifs LC et LCTS atteignant la classe D après travaux :

460 000 € (=> cible 110 logements locatifs en classe D), à parité avec la CAVM.

- Participation au déficit immobilier éventuel en acquisition publique à hauteur de 20 % dans le cadre des opérations de recyclage immobilier sous ORI dans la limite de 170 000 € pour un objectif de 8 immeubles en 5 ans (et la remise sur le marché d’environ 25 logements).

- En accompagnement de l’OPAH-RU, le Conseil Régional soutiendra un programme de réhabilitation lourde de logements anciens conduit par des organismes HLM en acquisition amélioration à hauteur de 180 000 €. Ces logements devront atteindre la classe C après travaux. Objectif : 10 logements en 5 ans.

5.6 Engagements de la CAF

> Les aides aux propriétaires occupants

- Aides aux propriétaires occupants allocataires sous forme de prêt :

Prêt de 1067 € à 1 % de taux d’intérêt pour les propriétaires occupants sans condition de ressources, qui peut être complété par un prêt d’un montant de 2140 € à 0 % de taux d’intérêt pour les propriétaires occupants bénéficiaires de l’action sociale.

- Aides aux propriétaires occupants modestes en accession à la propriété

La CAF de Valenciennes s'engage à réserver des aides pour la réhabilitation des logements, localisés dans le périmètre de l'OPAH-RU Val d’Escaut, à hauteur de 32000 € par an sur la durée de l'opération, soit 160 000 € pour la période 2011-2016 qui devraient permettre l’amélioration d’environ 80 logements.

Soit une subvention de 10 % plafonnée à 2000 € du montant des travaux subventionnables hors taxe pour les propriétaires occupants accédants, bénéficiaires de "l'allocation de logement familiale"

Ces propriétaires accédants bénéficiaires d’une allocation familiale seront soit, éligibles aux aides de l’ANAH soit, bénéficiaires d’un prêt à taux zéro complété d’une aide de la CAVM et de ses partenaires CG, Région.

> Pour les propriétaires bailleurs

- Eviter le développement de processus de dégradation en conjuguant les efforts des communes et de la caf pour une amélioration des logements loués: application du RSD par les communes et du décret décence par la CAF, notamment pour les logements occupés par des allocataires

- Prime grands logements : Aide aux propriétaires bailleurs sous condition de loyers, surface (> 80m2) et d’occupation des biens loués

La CAF de Valenciennes s'engage à réserver des aides afin de favoriser la production de grands logements locatifs adaptés aux familles :

Objectif : 40 logements sur 5 ans Enveloppe : 160 000 €

Conditions : LI, LCS, LCTS au moins 3 chambres, famille allocataire avec au moins 2 enfants mineurs et pouvant supporter le reste à charge du loyer.

5.7 Engagements de PROCIVIS Nord

- Dans le cadre de ses missions sociales, mise en place d’une caisse d’avance au bénéfice de l’opération pour le préfinancement des subventions au profit des PO.

Pour les PO modestes et très modestes, qui ne peuvent obtenir de prêt pour réaliser leurs travaux, possibilité de prêt à taux 0 % ou de subventions en bouclage d’opération sur « le reste à charge ».

- En qualité d’opérateur logement, PROCIVIS Nord (ou ses filiales) étudiera avec la mobilisation des différents partenaires le recyclage d’une opération de logements anciens rénovés en accession à coût maîtrisé. Ce montage pourrait se réaliser dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover. Il permettra la mise sur le marché de logements anciens rénovés « clés en main » et pourra selon le profil des accédants mobiliser des aides de l’OPAH (ANAH, CAVM, CG, Région).

ARTICLE 6 : Enveloppes prévisionnelles à mobiliser

6.1 Participations financiers par partenaire (hors ingénierie et “Façades”)

	PB	XX	XXXXX
XXXX	0 000 000 €	2 436 200 €	7 774 700 €
CAVM	700 000 €	645 000 €	1 345 000 €
REGION	460 000 €	259 500 €	719 500 €
CG		700 000 €	700 000 €
CAF	160 000 €	160 000 €	320 000 €
TOTAL	6 658 500 €	4 200 700 €	10 859 200 €

Le détail des financements est annexé à la présente convention (subventions par statut, type de travaux, entrée opérationnelle, produit de sortie)

6.2 Déclinaison par année des participations et des objectifs (hors ingénierie et “Façades”)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

TOTAL

ANAH

777 470 €

1 166 205 €

1 554 940 €

1 166 205 €

7 774 700 €

CAVM

134 500 €

201 750 €

269 000 €

201 750 €

1 345 000 €

RÉGION

71 950 €

107 925 €

143 900 €

107 925 €

719 500 €

DÉPARTEMENT

70 000 €

105 000 €

140 000 €

105 000 €

700 000 €

CAF

32 000 €

48 000 €

64 000 €

48 000 €

320 000 €

TOTAL

1 085 920€

1 628 880 €

2 171 840 €

1 628 880 €

10 859 200 €

6.3 Déclinaison des objectifs et enveloppes par cible d’intervention

Objectifs généraux

Répartition objectifs	PB	PO	TOTAL 5 ans
sortie insalubrité / travaux lourds	80	20	100
travaux sécurité/autonomie (petite LHI)	70	130	200
travaux amélioration (RSD, décence, usage)	45	40	85
travaux spécifiques adaptation handicap	20	30	50
TOTAL	215	220	435

Enveloppes et objectifs par cible d’intervention (hors ingéniérie et hors « façade »)

	PB	PO	Total	PB	PO
Enveloppes ANAH (subventions travaux)	5 098 500 €	2 297 000 €	7 395 500 €	215	220
Primes loyers ANAH, pour communes en zone tendue	240 000 €		240 000 €
Prime FART (ANAH)		95 700 €	95 700 €		87
Abondement FART CAVM		43 500 €	43 500 €
Abondement FART ANAH		43 500 €	43 500 €
Enveloppe CG		700 000 €	700 000 €
Subventions CAVM (hors façade)	700 000 €	581 500 €	1 281 500 €
dont Fonds développement durable CAVM (PO et PB etiquette D)	460 000 €	239 500 €		110	81
Fonds développement durable REGION (PO etiquette D)		239 500 €	239 500 €		81
Subventions REGION - prime loyers (PNRQAD + D)	460 000 €		460 000 €	110
Majoration prime thermique région (etiquette C)		20 000 €	20 000 €		20
Majoration prime thermique CAVM (etiquette C)		20 000 €	20 000 €		20
Financements CAF (primes grands logements pour les PB et aides aux PO accédants)	160 000 €	160 000 €	320 000 €	40	80
Total			10 859 200 €

ARTICLE 9 : Conduite de l’operation (ingénierie et pilotage)

9.1 Suivi-animation de l’OPAH, des ORI, des opérations façades

Missions générales de suivi animation

Les missions à conduire sont les suivantes :

> Informations et communication

- conception et déclinaison d’un plan de communication adapté à la spécificité des sites et des enjeux,

- actions d’information sur l’OPAH-RU auprès du public et des milieux professionnels, tenue de permanences,

- assistance à Valenciennes Métropole pour la production de supports d’information (plaquettes…) et l’organisation d’évènements publics (réunions, expositions…).

> Etude et mise en œuvre des procédures liées à l’éradication de l’habitat indigne

Traitement de l’insalubrité et des situations de péril :

En lien avec les services compétents de la commune et l’ARS, la mission consistera à :

- repérer les bâtiments et logements relevant de l’habitat insalubre et du péril,

- réaliser les diagnostics des logements et immeubles,

- proposer une orientation procédurale (travail incitatif et/ou mise en œuvre de dispositif de droit public),

- apporter une assistance à la mise en œuvre des orientations définies,

- conseiller et informer les propriétaires,

- accompagner les occupants,

- en cas de défaillance des propriétaires, estimer le nombre d’hébergements à prévoir, leur durée et leur coût prévisionnel, rechercher des solutions possibles (hôtels, foyers) en lien avec les services de l’Etat et accompagner les familles lors des différentes étapes,

Assistance aux communes pour la mise en œuvre de travaux de substitution

Il sera recensé, en lien avec les services concernés, les immeubles susceptibles de faire l’objet de travaux d’office par la commune en substitution de propriétaires défaillants.

En cas de substitution, il s’agira d’assurer, dans le cadre d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage en liaison avec les services concernés, l’ingénierie financière nécessitée par la substitution : estimation des dépenses, recueil des données nécessaires à la mise en œuvre des recouvrements par les services de la commune.

Mise en œuvre du décret logement décent

A la demande des locataires (ou propriétaires) ou de la Ville, des visites de logements auront lieu afin de repérer les éléments rendant le logement non décent (une fiche d’évaluation sera donnée à l’occupant, au propriétaire et à la commune). Les locataires et les propriétaires seront informés de leurs droits et leurs devoirs.

> Missions relatives à la réhabilitation durable

La mission doit permettre de sensibiliser et inciter les propriétaires à intégrer des objectifs de performance énergétique dans leurs projets de réhabilitation, ainsi que les artisans et les entreprises locales du bâtiment, en vue notamment de la réduction des charges du logement et de l'émission de gaz à effet de serre.

Inciter à la réhabilitation durable

Sensibiliser les artisans et les entreprises locales du bâtiment.

Proposer systématiquement un Diagnostic de Performances Energétiques (DPE) aux propriétaires occupants.

Organiser la mobilisation concrète des partenaires de l'opération : financeurs, organismes relais, de conseil ou d'information ...

Rédiger un cahier des charges « réhabilitation durable » à destination des artisans et collectivités en vue d'inciter à la mise en œuvre de travaux durables et de qualité.

Animation de dispositifs spécifiques et ciblés

> Suivi et animation des opérations de la restauration du patrimoine bâti (façades)

La mission d’animation consiste à :

- informer les propriétaires sur la réhabilitation des façades,

- mettre au point des supports d’aides à la décision (fiche de recommandation) qui pourront intégrer, le cas échéant, les travaux prioritaires à engager avant un ravalement, et assister la collectivité dans la réalisation de documents de communication dédiés (cahier de recommandation architecturale par exemple),

- aider les propriétaires à monter leur dossier de demande de subventions,

- assurer le suivi et l'animation des opérations.

> Animation de l’ORI

Aide à la mise en place d’une première DUP

- une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage aidera chaque commune dans la mise en œuvre d’une première DUP de travaux dès le démarrage de l’opération.

Cette mission inclut :

- la rédaction de la DUP (identification des immeubles et de leur situation vacante ou occupée, notice explicative, estimation de la valeur des immeubles – via France Domaine, élaboration des prescriptions globales par immeuble…),

- aide à la rédaction des délibérations du Conseil municipal,

- suivi auprès de la Sous-Préfecture,

- assistance dans la conduite de l’enquête publique (rencontre avec le commissaire enquêteur notamment).

Réalisation d’études complémentaires de faisabilité

Il sera réalisé, dans un délai de 6 mois après le démarrage de l’opération, une étude complémentaire de faisabilité d’ORI. L’objectif est de pouvoir lancer une deuxième vague de DUP pour calibrer l’ORI sur une trentaine d’immeubles très dégradés.

Il s’agira identifier, avec les communes, les immeubles appartenant à des propriétaires bailleurs dont les logements sont indignes et/ou nécessitant des travaux lourds de restructuration (immeubles vacants notamment).

Le diagnostic de chaque immeuble comprendra :

- un état de l’occupation,

- un état sommaire des travaux nécessaires,

- l’analyse de la structure foncière de chaque immeuble et de l’implication du / des propriétaire(s).

L’analyse croisée de ces différents éléments mettra en avant les points de blocages identifiés par rapport à la mise en œuvre d’un programme de travaux et permettra d’identifier la faisabilité d’une Opération de Restauration Immobilière (estimation sommaire et globale des dépenses, identification de la situation du caractère vacant ou occupé de chaque immeuble…).

Les communes pourront être assistées dans la mise en œuvre de la procédure (rédaction de la DUP, aide à la rédaction des délibérations, suivi auprès de la Préfecture, assistance sur la conduite de l’enquête publique).

Animation sur la base de la DUP

Sur la base de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique des travaux de restauration immobilière, il s’agira de rencontrer chaque propriétaire concerné pour lui expliquer la procédure en cours et recueillir ses intentions par rapport aux prescriptions de travaux. Cette phase de négociation doit aboutir à établir des stratégies différenciées sur chaque immeuble en fonction de la réaction des propriétaires.

La mission d’animation de la DUP apporte l’assistance stratégique aux Collectivités sur chaque immeuble.

Dans le cas d’une acceptation des travaux par le(s) propriétaire(s), il s’agira de les accompagner dans l’élaboration d’un permis de construire conforme à la DUP et de suivre des engagements du propriétaire.

Poursuite des procédures

Dans le cas d’échec des négociations, la Collectivité sera accompagnée dans la poursuite des procédures par la mise en place d’une enquête parcellaire, qui comprendra :

- la rédaction du dossier d’enquête parcellaire (identification des propriétaires et de leurs ayant droits),

- le suivi des engagements des propriétaires ou accompagnement de la Collectivité dans la mise en œuvre de l’expropriation (demande de cessibilité au Préfet).

Accompagnement de la Collectivité en cas de recyclage d’immeubles

Chaque collectivité sera accompagnée quand le recyclage d’immeuble est nécessaire par voie d’acquisition amiable, de préemption ou d’expropriation. Cette mission comprend notamment l’aide à la rédaction des actes administratifs et la recherche d’acquéreurs / investisseurs / opérateurs capables de mettre en œuvre la DUP.

9.2 Mission d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage

Cette mission comprendra :

- l’accompagnement des communes dans le choix des procédures à utiliser pour le traitement des cas relevant des actions coercitives ou curatives : police du Maire ou du Préfet, travaux d’office, ORI, RHI, ravalement obligatoire, Etat d’Abandon Manifeste …,

- l’assistance des communes dans la mise en œuvre de ces procédures (phasage, tableau de bord, établissement et sécurisation juridique des documents annexes aux délibérations du conseil municipal) jusqu’à leur aboutissement, dans la limite des 5 années de l’OPAH-RU,

- l’assistance des communes dans la mise en place et l’exploitation opérationnelle d’un dispositif de veille foncière portant sur :

o les DIA intervenant dans les périmètres d’OPAH et de veille foncière,

o les informations collectées dans le cadre du suivi-animation,

o les informations collectées auprès des professionnels de l’immobilier (notaires, agences …).

9.3 Volet social et relogement

La réalisation du volet curatif de l’opération (îlots MOP, ORI) va nécessiter le relogement d’un nombre de ménages évalué à 120 en l’état actuel des connaissances. Une mission relogement sera engagée qui comprendra :

- l’enquête sociale auprès des ménages à reloger,

- l’orientation des ménages dans le cadre du dispositif partenarial mis en place par Valenciennes Métropole,

- l’accompagnement social des ménages jusqu’à leur relogement,

- la réalisation d’une enquête de satisfaction auprès de chaque ménage relogé.

9.4 Les études complémentaires d’îlots et de courées

Ilots

Une mission d’études d’îlots sera conduite afin de déterminer sur les 4 îlots identifiés dans la présente convention (Rombault, Jaurès, Vallée, Voltaire), les modalités de leur traitement dans le cadre du projet PRQAD ou à la suite de celui-ci :

- définition des objectifs opérationnels à poursuivre,

- conditions institutionnelles, techniques, sociales, juridiques et financières de faisabilité,

- calendrier prévisionnel et mode opératoire.

Courées

Les périmètres opérationnels, en particulier celui d’Onnaing, comprend de nombreuses courées qui devront faire l’objet de diagnostics approfondis et multi-critères permettant :

- d’en opérer le tri en fonction des projets d’aménagement des communes à l’échelle des xxxxxxxxx, xx xxxxx xxxxxxxxx x’xxxxxxxxx xxxxxxx (x x’xxxxxxx xx xx xxxxxxxx) et resituées dans leur environnement immédiat (tout ou partie d’îlots) ;

- d’en définir l’orientation (réhabilitation, éradication, statu quo …) en fonction du point précédent et de leur occupation sociale.

9.5 L’ordonnancement, le pilotage, la coordination

Instances de pilotage et de suivi

La stratégie de lutte contre l’habitat dégradé des secteurs retenus repose sur une intervention globale et cohérente inscrite dans la convention PNRQAD. L’OPAH-RU constitue dans ce cadre précis, le dispositif ensemblier du projet, et sera, à ce titre, pilotée par Valenciennes Métropole.

L’ensemble des signataires de la présente convention, qui partagent l’objectif et contribuent à cette opération complexe, s’entendent pour participer conjointement au suivi stratégique et opérationnel de l’OPAH-RU.

Comité de suivi technique et comité de pilotage de l’OPAH-RU

Un comité technique : ce comité (1 fois par mois) sera coordonné par la Communauté d’agglomération. Il associera les différents services de la communauté d’agglomération et des communes impliquées dans le traitement des immeubles et des logements. Il se tiendra en présence des services de l’Etat (A.R.S., D.R.I.H.L.,) et en tant que de besoin avec d’autres partenaires (Conseil Général, Conseil Régional, CAF, ). Le rôle de ce comité est de prendre

connaissance du contenu des rapports intermédiaires établis par les opérateurs, et de préparer le comité de pilotage de suivi de l’OPAH-RU.

Un comité de pilotage de suivi de l’OPAH-RU se tiendra toutes les 6 à 8 semaines pour faire le point sur l’avancement de l’OPAH-RU et valider les dépôts de dossier auprès de la CLAH.

Comité de pilotage global

Un comité de pilotage global (PNRQAD) : intégrant l’ensemble des volets de l’opération (incitatif, coercitif, curatif) et rassemblant l’ensemble des acteurs du projet se tiendra toutes les 6 à 8 semaines.

L’équipe opérationnelle devra alimenter le Groupe de Pilotage et la Maîtrise d’Ouvrage sur les effets positifs des dispositifs mis en place et sur les difficultés rencontrées, et proposer des mesures de correction.

L’ensemble des signataires de la présente convention, qui partagent l’objectif et contribuent tous au dispositif complexe de cette opération innovante, s’entendent pour participer conjointement au suivi stratégique et opérationnel de l’opération.

Ce comité sera chargé :

- du suivi et de l’évaluation des bilans de l’opération, et de mesurer l’atteinte des objectifs généraux définis et des objectifs quantitatifs énumérés,

- de suivre et vérifier le bon déploiement opérationnel des engagements des partenaires et, en particulier, la coordination des différents dispositifs et procédures,

- de suivre l'opération et de proposer des solutions aux problèmes qui pourraient apparaître en cours d'opération,

- notamment, il devra prendre en compte les difficultés de l’opérateur et l’aider à atteindre ses objectifs, voire réviser les objectifs si nécessaire,

- de valider la cohérence entre les interventions dans les secteurs et les schémas d'aménagement et de proposer le redressement nécessaire,

- d'évaluer les actions des différents partenaires dans les quartiers.

Les partenaires signataires de la présente convention infléchiront et amenderont conjointement le processus opérationnel en fonction des résultats effectifs et des orientations nouvelles souhaitées.

Coordination de l’opération

Le caractère multisite de l’opération et la nécessaire articulation de ses différents volets impose une bonne coordination entre les services (aménagement, urbanisme, habitat) à différentes échelles : CAVM et Villes.

Cette coordination doit permettre notamment d’anticiper les acquisitions nécessaires, dans le cadre d’une veille foncière répondant à des objectifs urbains clairement définis => éviter les portages immobiliers ou fonciers sur la longue durée, coûteux et sans finalité opérationnelle.

Article 10 : DURÉE DE LA CONVENTION

La présente convention est conclue pour une période de cinq ans à compter de sa signature.

Article 11 : RÉVISION et /ou RÉSILIATION DE LA CONVENTION

En fonction de l’évolution du contexte, notamment budgétaire ou de politique en matière d’habitat, et/ou de l’opération (analyse mettant en évidence de mauvais résultats des indicateurs de résultats), chacune des parties peut demander les mesures de renégociation, de redressement nécessaires voire la résiliation de la convention. Les modifications ainsi apportées à la convention feront l’objet d’un avenant.

Fait à Valenciennes, le

Par Délégation de l’Etat et de l’Anah La Présidente de Valenciennes Métropole, Xxxxxxx XXXXXX	Pour Valenciennes Métropole, Le Vice-Président aux Politiques de l’Habitat, Jean-Xxxxxx XXXXXX
Pour le Conseil Général du Nord, Le Président, Xxxxxxx XXXXXX	Pour la Région, Le Président, Xxxxxx XXXXXXXXX
Le Maire de la Ville d’Anzin, Pierre-Xxxxxx XXXXXXX	Le Maire de la Ville de Condé sur l’Escaut, Xxxxxx BOIS
Le Maire de la Ville de Fresnes sur Escaut, Xxx XXXXXX	Le Maire de la Ville d’Onnaing, Xxxxxx XXXXXXXX
Le Maire de la Ville de Valenciennes, Xxxxxxxxx XXXXXX	Le Maire de la Ville de Vieux-Xxxxx, Xxxxx VAN DER HOEVEN
Pour Procivis, Le Directeur, Xxxxx XXXXXXXX	Pour la CAF de Valenciennes, Le Président, Jean-Xxxxx XXXX
Pour la CAF de Valenciennes, Le Directeur, Xxxxxxx XXXXXXXX

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OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE L’HABITAT-RENOUVELLEMENT URBAIN

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