CONTRAT DE RESERVATION PRELIMINAIRE A
204496 05
SL/BS/
CONTRAT DE RESERVATION PRELIMINAIRE A
UNE VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
ENTRE LES SOUSSIGNES, il a été établi le présent acte contenant CONTRAT DE RESERVATION.
Dans un but de simplification au cours des présentes, certains termes auront une acception spéciale
-« LE RESERVANT » désignera la Société
-« LE RESERVATAIRE » désignera le ou les réservataires, qui en cas de pluralité contracteront les obligations mises à leur charge conjointement et solidairement entre eux sans que cette solidarité soit rappelée chaque fois,
-« LE BIEN » désignera le ou les biens et droits immobiliers objets de la présente réservation.
IDENTIFICATION DES PARTIES
La Société en formation dénommée LE BOOMERANG, société civile de construction-vente au capital de 1.000,00 EUR, dont le siège est à XXXXX XXXXX (00000), 00, xxx xx Xxx xx Xxxxxxxx, immatriculéeau Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT DENIS N° 501 002 638
Représentée par son gérant statutaire :
Monsieur Jean-Xxxxxx XXXXX (ou) Monsieur Xxxxxx Xxxx-Xxxxxxxx XXXXX Ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes en vertu des statuts de la société.
Ci-après dénommée "LE RESERVANT"
D'UNE PART
M
Ci-après dénommé "LE RESERVATAIRE"
D'AUTRE PART
E X P O S E
Préalablement au contrat de réservation objet des présentes, il est exposé ce qui suit :
Le RESERVANT envisage de réaliser une opération de construction sur un terrain situé sur la commune de SAINT-DENIS (Réunion) lieudit « Prima », 00, xxxxx xx xx Xxxxxxx xxx Xxxxxx.
Ledit terrain est cadastré comme suit :
Xxxxxxx Xx Xxxxxxx Xxxxxxx
XX XX | 000 000 | XXX XX XXXXXX RTE DE PLUIES | LA LA | RIVIERE RIVIERE | DES DES | 00ha 00x 00xx 00xx 00x 00xx |
Total surface : 00ha 29a 67ca
Etant ici précisé que la parcelle cadastrée BN 416 fera l’objet d’une cession au profit de la COMMUNE DE SAINT-DENIS (Réunion) et ce, dans le cadre d’un arrêté d’alignement.
Permis de démolir
Le permis de démolir a été délivré à la SARL JCA PROMOTION par le maire au nom de la commune de SAINT-DENIS (Réunion), le 26 avril 2007, sous le numéro PD 000000 0000000.
Permis de construire -Transfert
a) Le permis de construire relatif à ladite opération a été délivré à la SARL JCA PROMOTION par le maire au nom de la commune de SAINT-DENIS (Réunion), le 07 août 2007, sous le numéro PC 974411 06A0689, pour 97 logements.
L’affichage dudit permis a été dûment constaté.
Les permis de démolir et de construire sus-visés ont fait l'objet d'un affichage régulier ainsi qu'il résulte d’un procès verbal de constat établi par acte extra-judiciaire de Maître Xxxxxxxx TERTRE, huissier de justice à SAINT-DENIS (Réunion), en date des 13 août, 17 septembre et 15 octobre 2007 attestant l'affichage desdits permis sur le terrain.
Ils n’ont fait l’objet ni d’un recours ni d’un retrait dans les délais légaux, ainsi déclaré.
b) Ledit permis de construire a fait l’objet d’un permis modificatif délivré à la SARL JCA PROMOTION par le maire au nom de la commune de SAINTDENIS (Réunion), le 11 février 2008, sous le numéro PC 974411 06A0689-M1.
c) L’arrêté de transfert desdits permis au profit du RESERVANT a été délivré par la mairie de SAINT-DENIS (Réunion) le 11 mars 2008.
d) L’ensemble immobilier doit faire l’objet d’une demande de permis de construire modificatif à l’effet de tenir compte de la modification du nombre de lots et de la destination de certains lots.
Le "RESERVATAIRE" dûment informé du CARACTERE PREVISIONNEL DES
INDICATIONS DONNEES SUR LA CONSISTANCE DE L'IMMEUBLE, déclare être intéressé par ce projet et désireux de bénéficier d'une réservation.
À cet effet, il est établi la présente convention de réservation.
INDICATIONS
Au stade actuel de l'étude de l'opération, il peut être donné les indications ci-après :
1°) LE RESERVANT envisage de réaliser sur le terrain ci-dessus désigné dans l'exposé qui précède, la construction d’un ensemble immobilier, à R+6, composé de deux bâtiments, savoir :
Au niveau R-2
-Bâtiment A
26 emplacements de stationnement
-Bâtiment B
23 emplacements de stationnement
Au niveau R-1
-Bâtiment A
28 emplacements de stationnement
-Bâtiment B
23 emplacements de stationnement
Au rez-de-chaussée
16 emplacements de stationnement extérieurs
-Bâtiment A
2 locaux en duplex à usage de commerce et de bureau 2 locaux à usage de bureau
-Bâtiment B
Un local à usage de commerce et de bureau
Au niveau R+1
-Bâtiment A
La partie duplex des deux locaux à usage de commerce et de bureau 2 locaux à usage de bureau –
- Bâtiment B
4 appartements de type T2 2 appartements de type T3
Au niveau R+2
-Bâtiment A
7 appartements de type T2 3 appartements de type T3 2 appartements de type T1
-Bâtiment B
4 appartements de type T2 2 appartements de type T3
A niveau R+3
-Bâtiment A
7 appartements de type T2 3 appartements de type T3 2 appartements de type T1
-Bâtiment B
4 appartements de type T2 2 appartements de type T3
Au niveau R+4
-Bâtiment A
7 appartements de type T2 3 appartements de type T3 2 appartements de type T1
-Bâtiment B
4 appartements de type T2 2 appartements de type T3
Au niveau R+5
-Bâtiment A
6 appartements de type T2 3 appartements de type T3 3 appartements de type T1
-Bâtiment B
4 appartements de type T2 2 appartements de type T3
Au niveau R+6
-Bâtiment A
8 appartements de type T2 1 appartement de type T1
-Bâtiment B
5 appartements de type T2 1 appartement de type T3
S.H.O.N. pour 6.372 m² (S.H.O.B. : 11.667 m²).
L’architecte concepteur du projet est le cabinet CAD ARCHITECTURE – Architecte : Monsieur Xxxxxxx XXXXXX.
Les caractéristiques prévisionnelles de la construction, tant en ce qui concerne la partie réservée que les parties communes, sont indiquées dans la note technique sommaire ci-annexée après signature par les parties.
Compte tenu de ce que l'on se trouve à un stade préalable d'étude, LE RESERVANT entend se réserver la possibilité d'apporter, outre des compléments, des modifications à la consistance et aux caractéristiques techniques de la construction, en ce compris les biens réservés.
2°) La date prévisionnelle d'achèvement des locaux faisant l'objet du présent contrat, au sens de l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, est le prévu le second semestre 2009.
3°) L'immeuble sera, à son achèvement, placé sous le régime de la copropriété résultant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Un règlement de copropriété et un état descriptif de division seront établis à cet effet par LE RESERVANT préalablement à la vente si elle se réalise, suivant acte à recevoir par Maître Sihem LOCATE ou tout autre notaire associé membre de la Société Civile Professionnelle dénommée «Xxxxxx XXXXXXXXX, Sihem LOCATE, Xxxxxx VIRAPOULLE-RAMASSAMY et Xxxxx XXXXXXX, Notaires associés » et titulaire d’un Office Notarial dont le siège est à SAINT-DENIS de la REUNION, au 44 de la rue Pasteur.
La destination de l'immeuble sera à usage mixte d'habitation, professionnel et commercial.
Les charges seront réparties conformément à l'article 10 de la loi précitée en fonction de la valeur relative des lots et en tenant compte de l'utilité pour ce qui est des services collectifs et des éléments d'équipement communs.
R E S E R V A T I O N
I -LE RESERVANT, dans les conditions de l'article L. 261-15 du Code de la Construction et de l'Habitation, s'engage à l'égard du RESERVATAIRE à lui réserver les biens dont la consistance et les caractéristiques techniques sont indiquées à titre prévisionnel aux présentes et à lui en offrir la vente pour autant que soient réunies les conditions juridiques, administratives, techniques et financières permettant la réalisation de l'opération, le tout comme il est dit dans l'exposé, ce dont LE RESERVATAIRE prend acte.
II -Durant le délai ci-après convenu au III, LE RESERVANT s'interdit de proposer la vente desdits biens à quelque personne que ce soit autre que LE RESERVATAIRE.
En contrepartie LE RESERVATAIRE s'oblige à effectuer le versement de la somme de 5 % du prix à un compte ouvert à son nom auprès de la Société Civile Professionnelle dénommée «Xxxxxx XXXXXXXXX, Sihem LOCATE, Xxxxxx VIRAPOULLE-RAMASSAMY et Xxxxx XXXXXXX, Notaires associés » titulaire d’un Office Notarial dont le siège est à SAINT-DENIS de la REUNION, au 44 de la rue Pasteur, à titre de dépôt de garantie, indisponible, incessible et insaisissable, faute de quoi la présente réservation serait nulle.
Ce versement est effectué à l'instant même, en un chèque établi à l'ordre de Maître Sihem LOCATE, notaire dépositaire.
Le notaire dépositaire est d'ores et déjà autorisé par les parties à remettre la somme représentant le dépôt de garantie à la BANQUE FRANCAISE COMMERCIALE OCEAN INDIEN, banque choisie par LE RESERVANT.
III -La présente réservation est consentie pour une durée de deux (2) mois.
Si, à l'expiration de celle-ci, à défaut d'avoir pu satisfaire aux conditions juridiques, administratives, techniques et financières rendant possible l'opération, la vente des biens objets de la réservation n'a pu être offerte, le dépôt de garantie sera restitué au RESERVATAIRE comme il est dit ci-après à la rubrique "SORT DU DEPOT DE GARANTIE".
BIENS RESERVES
1°) Dans l’immeuble ci-dessus désigné :
* Un appartement de type Sis au niveau :
Portant le Numéro :
D’une surface approximative de :
Comprenant :
* Un parking situé au niveau :
portant le numéro :
2°) Aux locaux ou emplacements ci-dessus désignés sera attachée une quote-part de la propriété des parties communes de l'immeuble, déterminées dans les conditions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
PRIX
PRIX FRAIS A LA CHARGE DE L’ACQUEREUR
1°) Le prix des biens réservés est (TVA incluse) de : …
Ce prix est ferme, définitif et non révisable.
Toutefois, dans le cas ou le taux de TVA actuellement en vigueur (8,50 %) venait à être augmenté, LE RESERVATAIRE supportera seul les incidences de cette augmentation et sera tenu de rembourser au RESERVANT le montant de ladite augmentation.
2°) Le prix ci-dessus stipulé ne comprend pas :
-les frais d'acte notarié de vente y compris les frais de publicité foncière,
-les frais et émoluments de constitution de garantie hypothécaire ou de cautionnement selon le cas, des emprunts qui seront contractés le cas échéant par le RESERVATAIRE,
-les frais et charges financières des emprunts qui seront contractés le cas échéant par le
RESERVATAIRE, autres que ceux sus-mentionnés ,
-les frais de travaux supplémentaires par rapport aux prévisions de la réservation qui seraient demandés par LE RESERVATAIRE,
-les frais de copropriété de l'immeuble.
(ou)
PRIX ACTE EN MAINS
1°) Le prix des biens réservés est acte en mains (TVA incluse) de :
2°) Le prix ci-dessus exprimé comprend :
- les frais et émoluments de l’acte de vente, y compris les frais de publicité foncière
- les frais et émoluments de constitution de garantie hypothécaire ou de cautionnement selon le cas, des emprunts qui seront contractés le cas échéant par le RESERVATAIRE pour financer l’acquisition ;
- des frais de procuration plafonnés à 200 euros, *
- des frais de dossier bancaire engendrés par la mise en place d’un prêt plafonnés à 500 euros, *
- Il est précisé en annexe par attestation arh immobilier une garantie de mise en location de 6 mois à compter de la réception de l’appartement jusqu’à la mise en place du premier locataire, *
* (CF : Attestation de remboursement Arh immobilier en annexe au contrat),
-le remboursement par le RESERVATAIRE au RESERVANT de la quote-part imputable à ce denier des frais des documents contractuels (plans, règlement de co-propriété, état descriptif de division, dépôt de pièces) ;
-et la quote-part réglementaire due par le RESERVATAIRE dans les frais des documents contractuels (plans, règlement de co-propriété, état descriptif de division, dépôt de pièces).
3°) Le prix ci-dessus ne tient pas compte :
-des travaux particuliers demandés par l'ACQUEREUR ;
-des frais de copropriété de l'IMMEUBLE à compter de la date à laquelle
il lui aura notifié que les locaux sont mis à sa disposition ; Toutefois, si des travaux particuliers demandés par l'ACQUEREUR avaient pour effet de retarder cette mise à disposition, les frais de copropriété seraient dus à compter de la date à laquelle la livraison de la totalité de l'immeuble aurait été notifiée au syndic.
-du montant correspondant aux variations de tous impôts et taxes, participations ou autres redevances existant ou à créer et non notifiés à la date de signature du contrat de réservation.
PAIEMENT DU PRIX
En cas de réalisation de la vente, le prix sera payable de la façon suivante :
A la réservation | 5 % |
A l’achèvement des fondations | 30 % |
A l’achèvement du plancher du R-1 | 30 % |
A la mise hors d’eau | 5 % |
A l’achèvement des cloisons | 20 % |
A l’achèvement de l’immeuble | 5 % |
A la réception des travaux et à la remise des clefs | 5 % |
La fraction du prix de vente exigible à la signature de l'acte de vente sera déterminée en fonction de l'avancement des travaux, conformément au tableau ci-dessus.
FINANCEMENT
LE RESERVATAIRE déclare que, si la vente se réalise, il fera son affaire personnelle du financement de l'acquisition des biens objet du présent contrat sans l'intervention du RESERVANT.
Financement au moyen d’un prêt
A ce propos, il déclare qu’il envisage de solliciter un ou plusieurs prêt, savoir :
-d’un montant maximum de : ……………………………………………….
-auprès de : …………………………………………………………………
-remboursable en ans,
-au taux de % l’an maximum.
Il est expressément convenu que :
a) LE RESERVATAIRE s’engage :
-A déposer auprès au moins de deux organismes prêteurs de son choix, toutes les pièces nécessaires à l’établissement du dossier de demande de prêt et ce, dans le délai d’UN MOIS à compter de la signature des présentes ;
-A faciliter l’octroi du ou des prêts en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourraient lui être demandés.
-A se prêter aux examens médicaux qui lui seraient demandés dans le cadre de l’assurance décès- incapacité et accepter de payer les surprimes éventuelles de même que pour ses éventuels co-emprunteurs et cautions.
b) Si ce ou ces prêts n’ont pas été obtenus pour un fait ne dépendant pas de la volonté du RESERVATAIRE, dans le délai de deux (2) mois à compter de la signature du présent contrat, ce dernier sera considéré comme nul et non avenu ;
c) Toutefois, le présent contrat sera maintenu si bon semble au RESERVANT, si LE RESERVATAIRE en fait la demande, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, adressée au RESERVANT dans les huit (8) jours avant l’expiration du délai indiqué à l’alinéa précédent.
FORME DE L’OFFRE DE VENTE
Si les conditions juridiques, administratives, techniques et financières permettant la réalisation de l'opération sont réunies dans le délai ci-dessus spécifié (au III de la rubrique « RESERVATION »), LE RESERVANT notifiera au RESERVATAIRE, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extra-judiciaire, le projet d'acte de vente des biens objet de la présente réservation.
Conformément à l'article R. 261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation, la notification doit être faite un mois au moins avant la date proposée pour la signature de l'acte de vente, laquelle sera mentionnée dans la notification.
Si LE RESERVATAIRE ne se présente pas à la date fixée pour la signature de l'acte de vente, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception lui sera adressée huit jours à l'avance, pour un second rendez-vous.
Si LE RESERVATAIRE fait connaître son intention de ne pas donner suite à la réservation ou s'il ne se présente pas aux deux rendez-vous fixés pour la signature de l'acte de vente ou si, s'étant présenté, il refuse de signer ou ne verse par la partie du prix alors exigible, LE RESERVATAIRE sera considéré comme ayant renoncé à l'acquisition et LE RESERVANT pourra disposer librement des biens faisant l'objet de la présente réservation.
De même, toute demande par LE RESERVATAIRE qui aurait pour objet d'introduire dans l'acte de vente des dispositions non conformes à celles de la présente réservation, sera considérée comme un refus pur et simple d'acquérir et LE RESERVANT pourra alors librement disposer des biens en faisant l'objet comme il est dit ci-dessus.
CONDITIONS DE LA VENTE EVENTUELLE
La vente des biens objets de la présente réservation, si elle est réalisée, aura lieu en l'Etat Futur d'Achèvement en application de l'article 1601-3 du Code Civil, aux conditions habituelles des ventes d'immeubles à construire portant sur des locaux à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation, sachant que la vente comportera une garantie extrinsèque telle qu’indiquée ci-après.
L'acte de vente sera substitué purement et simplement au présent contrat ; en cas de contradiction, seules les dispositions de l'acte de vente auront effet.
SORT DU DEPOT DE GARANTIE
1. -En cas de réalisation de la vente l'indisponibilité du dépôt de garantie cessera et son montant sera viré par le dépositaire au compte du vendeur pour servir au paiement de la fraction du prix stipulée payable le jour de la signature de l'acte de vente, à due concurrence.
2. -Au cas où les conditions juridiques, administratives, techniques et financières permettant la réalisation de l'opération n'étant pas réunies, le RESERVANT n'offrirait pas la vente dans le délai ci-dessus spécifié (au III de la rubrique "RESERVATION"), le montant du dépôt de garantie sera purement et simplement remboursé par le dépositaire au RESERVATAIRE étant précisé qu'en raison même du caractère éventuel de la réalisation de l'opération le RESERVATAIRE ne pourra prétendre à rien de plus que ce remboursement.
3. -Au cas où la vente serait offerte et où le RESERVATAIRE renoncerait à acquérir pour l'une des causes mentionnées aux alinéas b, c, d, e de l'article R 261-31 ci-après reproduit du Code de la construction et de l'habitation, il devra notifier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sa demande motivée de remboursement au RESERVANT et au dépositaire. A défaut de contestation par le RESERVANT dans le délai de 15 jours après émission de la demande, le dépositaire devra rembourser le dépôt, sans retenue ni pénalité, dans le délai maximum de trois mois à compter de la demande du RESERVATAIRE. En cas de contestation de la part du RESERVANT, l'indisponibilité ne cessera qu'après décision de justice.
4. -Au cas où la vente ayant été offerte, le RESERVATAIRE renoncerait à acquérir pour une raison autre que l'une de celles visées aux alinéas b, c, d, e de l'article R 261-31 du Code de la construction et de l'habitation, le dépôt de garantie sera acquis au RESERVANT ; son montant sera versé par le dépositaire sur justification par le RESERVANT de la notification de l'offre de vente visée ci-dessus et si dans le délai de 45 jours à compter de l'envoi de cette offre, le RESERVANT n'a pas reçu une demande de remboursement du RESERVATAIRE faite ainsi qu'il est dit ci-dessus.
REPRODUCTION DE TEXTES
Pour satisfaire aux prescriptions de l'article R. 261-27 du Code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles R. 261-28 à R. 261-31 sont reproduites littéralement ci-après :
"Article R 261.28
"Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an".
"Ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n'excède pas 2 ans, aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède 2 ans."
"Article R 261.29
"Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du RESERVATAIRE dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet, ou chez un Notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou même un ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire".
"Article R 261.30
"Le RESERVANT doit notifier au RESERVATAIRE le projet d'acte de vente, un mois au moins avant la date de la signature de cet acte".
"Article R 261.31
"Le dépôt de garantie est restitué sans retenue ni pénalité au réservataire :
" a) si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu dans le contrat préliminaire ;
" b) si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat,
" c) si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé,
" d) si l'immeuble ou la part de l'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente, dans la consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10%".
Dans les cas prévus au présent article, le RESERVATAIRE notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire, par lettre recommandée, avec demande de remboursement au vendeur et au dépositaire, par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception.
"Article R 261.15
"Il est restitué dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue par l'article de la loi n° 79 596 du 13 juillet 1979 n'est pas
réalisée, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux précisions du contrat préliminaire."
QUALITE ET POUVOIRS CONFERES AU VENDEUR POUR ASSURER L'EXECUTION DES TRAVAUX
En contrepartie des obligations contractées par le RESERVANT, et afin de lui donner les moyens de tenir ses engagements, il est stipulé ce qui suit :
1° -Conservation par le Vendeur de la qualité de Maître de l'Ouvrage
Le RESERVANT conservera, malgré la vente, la qualité de Maître de l'Ouvrage vis-à-vis des architectes, entrepreneurs, des autres techniciens ou hommes de l'art vis-à-vis de toutes administrations ou services concédés, ainsi que, d'une manière générale, vis-à-vis de tous tiers, jusqu'à la réception des travaux.
En conséquence, le RESERVANT restera seul qualifié, tant pour donner les instructions nécessaires à la poursuite des travaux que pour prononcer la réception des ouvrages ainsi effectués, et ce, jusqu'à la levée des réserves dont ils auraient pu faire l'objet.
2° -Pouvoirs de passer les conventions nécessaires à la construction du bâtiment et à sa mise en état d'habitabilité :
a) La signature par le RESERVATAIRE de son acte de vente emportera automatiquement constitution du vendeur pour son mandataire exclusif, ce que ce dernier dès à présent accepte, à l'effet de passer les conventions indispensables à la construction de l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus.
Et de plus, d'une manière générale, le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires :
-Pour satisfaire tant aux prescriptions d'urbanisme qu'aux obligations imposées par le permis de construire et ses modificatifs,
-Pour assurer la desserte de l'ensemble immobilier et son raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics en régie ou concédés,
-Pour requérir un document d'arpentage emportant rectification des tracés figurant des plans cadastraux,
-Pour déposer toute demande, plan, d'une manière générale, tous documents nécessaires.
b) En outre, le RESERVANT se trouvera également investi de tous pouvoirs à l'effet d'établir toutes conventions de cour commune, procéder à toutes acquisitions de mitoyennetés, de vues, de droits de passage, de terrain, et d'une manière générale, pour effectuer toutes acquisitions, quel qu'en soit l'objet ou la forme, qui seront nécessaires ou utiles, soit à la réalisation de l'immeuble projeté, soit à sa desserte.
c) Le RESERVANT par l'effet de ce mandat, sera également autorisé à demander tout modificatif au permis de construire qui pourrait s'avérer nécessaire pour assurer ou permettre l'obtention du certificat de
conformité.
Toutefois, cette demande devrait respecter les règles générales du permis de construire et en particulier, la surface hors oeuvre.
Cette demande devra avoir reçu un avis favorable de l'architecte de l'ensemble immobilier qui devra s'assurer de sa parfaite intégration dans le programme.
Il ne pourra être usé de l'autorisation ci-dessus que dans la mesure où les modifications envisagées n'auraient pas pour effet de changer la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie au règlement de co- propriété.
d) Les pouvoirs résultant du présent article seront conférés au RESERVANT dans l'intérêt commun des différents acquéreurs et en contrepartie des engagements contractés envers chacun d'eux par le RESERVANT. En conséquence, ces pouvoirs seront stipulés irrévocables, ils expireront lors de la délivrance du Certificat de Conformité.
e) Le RESERVANT devra rendre compte à ses mandants et notamment aux acquéreurs, conformément à l'article 1993 du Code Civil.
Toutefois, il est expressément convenu que le prix de la vente tient compte de toutes les sommes qui pourraient être payées à des tiers et reçues de tiers à titre notamment d'achats ou cessions de servitudes, de mitoyennetés, de vues, de droits de passage, d'acquisition de terrains ou de soulte d'échange, en exécution des conventions passées par le RESERVANT.
En conséquence, toutes sommes versées ou reçues à ce titre par le RESERVANT, seront à la charge ou profiteront à ce dernier, sans que le prix de la vente puisse en être modifié.
3° -Autorisation de modifier les lots de l'état descriptif de division autres que ceux présentement vendus :
Le RESERVATAIRE autorise dès à présent le RESERVANT à modifier les lots dont il restera propriétaire, sans faire appel au concours des autres propriétaires ; l'état descriptif de division par la subdivision de lots, à procéder au détachement des locaux de certains lots pour les adjoindre à d'autres, à la condition que le total des fractions des parties communes et des charges affectées aux lots ainsi nouvellement créés soit égal à la fraction des parties communes et des charges affectées aux lots modifiés et supprimés.
Il ne pourra être usé de l'autorisation ci-dessus que dans la mesure où les modifications envisagées n'auront pas pour effet de changer la destination de l'immeuble telle qu'elle sera définie au règlement de copropriété ou encore d'affecter la consistance des locaux vendus au RESERVATAIRE.
SYNDIC
L’agence immobilière FRANCE IMMOBILIER conservera la qualité de syndic provisoire jusqu'à l’achèvement des parties privatives.
Dès cet achèvement, il devra convoquer les copropriétaires en assemblée générale selon les formes et délais légaux à l’effet de nommer un syndic en son remplacement.
GARANTIES ET ASSURANCES
Garantie des vices
Le RESERVANT doit la garantie des vices apparents et des vices cachés au sens et dans les termes des articles 1642-1 et 1646-1 du Code Civil, dans les limites fixées au « document d’information ».
Garantie d’achèvement extrinsèque
Le RESERVANT rappelle que conformément à l'article L.261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, la validité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement est subordonnée à la condition que soit garanti l'achèvement de l'immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par le RESERVATAIRE en cas de résolution prononcée pour défaut d'achèvement.
Il est à cet égard donné ici connaissance au RESERVATAIRE des articles suivants du Code de la Construction et de l’Habitation :
Article R 261-17
"La garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération, soit de l'intervention, dans les conditions prévues ci-après, d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie.
La garantie de remboursement est donnée par l'un des organismes indiqués à l'alinéa ci-dessus."
forme :
Article R 261-21
"La garantie d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R.261-17 prend la
a) -Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur
ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution ;
b) Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Les versements effectués par les établissements garants au titres des a) et b) ci-dessus sont réputés faits dans l'intérêt de la masse des créanciers."
Article R 261-24
"La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article R.460-1 du Code de l'Urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R.261-2."
Assurance contre l’incendie
Le RESERVANT déclare que l’immeuble sera assuré contre l’incendie dans les conditions telles qu’elles seront prévues au règlement de copropriété, dès sa mise hors d’eau.
Cette police d’assurance incendie devra être continuée ou résiliée par le syndicat des copropriétaires selon les termes du contrat.
CONDITIONS GENERALES
A/ -Absence de Garantie de contenance du Terrain :
La contenance du terrain n'est pas garantie. Toute différence dans cette contenance, en plus ou en moins, excédât-elle le vingtième, fera le profit ou la perte du RESERVATAIRE.
Toutefois, dans le cas où il existe ou viendrait à exister des jardins ou jardinets affectés à la jouissance exclusive et privative des propriétaires d'appartements ou de locaux sis en rez-de-chaussée, la contenance de ces jardins ou jardinets est garantie avec une marge de tolérance de 5 %.
B/ -Servitudes :
Le RESERVATAIRE supportera les servitudes passives, pouvant grever l'IMMEUBLE, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à ses risques et périls sans recours contre le RESERVANT, et sans que la présente clause puisse donner à des tiers plus de droits qu'ils en auraient en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi.
A ce sujet, le RESERVANT déclare qu'à sa connaissance, l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux présentement vendus n'est grevé d'aucune servitude autre que pouvant résulter de la situation naturelle des lieux et des règlements d'urbanisme.
Le RESERVATAIRE sera subrogé tant activement que passivement dans tous les droits et obligations en résultant pour le RESERVANT.
C/ -Contrats d'Abonnements :
Les contrats d'abonnements, tels que ceux relatifs à l'eau, à l'électricité, qui auront été souscrits par le RESERVANT, seront continués par le syndicat des copropriétaires, et les sommes payées en exécution de ces contrats figureront parmi les charges de la copropriété.
Le RESERVATAIRE fera son affaire personnelle de la souscription des contrats propres à la desserte des locaux qui lui seront vendus.
D/ -Impôts :
Les impôts et contributions de toute nature auxquels donneront lieu les biens vendus seront à la charge du RESERVATAIRE à compter de la date à laquelle, le RESERVANT lui aura notifié que les locaux sont mis à sa disposition.
E/ -Assurances :
Le RESERVANT sera tenu, à compter de la mise hors d’eau et jusqu'à la mise des locaux à la disposition du RESERVATAIRE ainsi qu’il est dit ci-après, d'assurer l'ensemble immobilier contre l'incendie, les explosions, et les dégâts des eaux, pour une somme égale à sa valeur vénale.
PRECISION ETANT ICI FAITE QUE : le sous-sol n’étant pas une pièce dite « noble », il ne
sera pas assuré contre les écoulements d’eau ou inondations.
Le syndicat des copropriétaires devra continuer les polices d'assurances contractées par le
RESERVANT.
Au cas où le syndicat cesserait d'assurer l'immeuble contre l'incendie, ou ne l'assurerait plus que pour une somme inférieure à sa valeur vénale, le RESERVATAIRE devrait, tant que les causes de la vente seront dues, contracter une assurance de façon à ce que son local soit assuré contre l'incendie pour une somme égale à sa valeur de reconstruction à neuf.
F/ -Frais et Emoluments : (à supprimer si prix packagé)
Les frais et émoluments de la vente, et ceux qui en seront la suite, et la conséquence, à l'exclusion de la Taxe à la Valeur Ajoutée (T.V.A.), seront supportés par le RESERVATAIRE.
G/ -Quote-part RCP : (à supprimer si prix packagé)
Le RESERVATAIRE règlera la quote-part réglementaire dans les frais des documents contractuels (plans, règlement de co-propriété, état descriptif de division, dépôt de pièces) et remboursera au RESERVANT la quote-part incombant à ce dernier des frais des documents contractuels (plans, règlement de co-propriété, état descriptif de division, dépôt de pièces).
La quote-part incombant au RESERVATAIRE correspondant aux émoluments fixes, débours et formalités desdits actes à l’exception de tout article
CONDITIONS PARTICULIERES
A/ -Règlement de copropriété :
Le RESERVATAIRE devra respecter les dispositions du règlement de copropriété/état descriptif de division et de ses modificatifs éventuels.
B/ -Paiement des Charges de Copropriété :
Le RESERVATAIRE supportera sa quote part dans les charges de copropriété à compter de la date à laquelle le RESERVANT lui aura notifié que les locaux vendus sont mis à sa disposition.
Il sera subrogé dans tous les droits et obligations en résultant dont il profitera.
C/ -Visite du Chantier :
Il est indiqué que, d'une façon générale, pour des raisons de sécurité et de responsabilité, toute visite du chantier est interdite aux personnes étrangères aux entreprises, aux architectes ou leurs préposés.
S'il transgressait cette interdiction le RESERVATAIRE ne pourrait en aucune manière rechercher la responsabilité du RESERVANT, de l'architecte, des entrepreneurs, ou des préposés de l'un d'eux.
D/ -Commercialisation du programme -Affichage :
Le RESERVANT pourra à ses frais, mais sans être tenu au paiement de quelque redevance que ce soit au profit de la copropriété et plus particulièrement du RESERVATAIRE, procéder à l'apposition de panneaux, affiches, enseignes, etc... pour les besoins de la commercialisation de L'IMMEUBLE dont il s’agit et cela tant sur la façade au regard des locaux non vendus, que sur la toiture, dans le hall, sur les paliers, sans que cette énonciation soit limitative.
FACULTE DE RETRACTATION
En vertu des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, le BIEN étant à usage d’habitation et l’ACQUEREUR étant un non-professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter.
A cet effet, le présent acte lui sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en mains propres contre décharge. Dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification ou du lendemain de la remise en mains propres, l’ACQUEREUR pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception au RESERVANT. Dans ce cas le dépôt de garantie, s'il a été effectué, devra être restitué au RESERVATAIRE par le dépositaire, sans retenue ni pénalité dans le meilleur délai ; à cet effet la rétractation sera notifiée par le RESERVATAIRE au dépositaire dans la même forme que ci-dessus.
ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES REGLEMENTATION GENERALE
Les dispositions de l’article L 125-5 du Code de l’environnement sont ci après littéralement rapportées :
« I. -Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.
II. -En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi nº 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986.
III. -Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
.IV. -Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en
application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
.V. -En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. »
PLAN DE PREVENTION DES RISQUES NATURELS PREVISIBLES
Sur la Commune de SAINT-DENIS (Réunion) :
-Un plan de prévention des risques a été approuvé en date du 14 décembre 2004 aléa inondation.
-Un plan de prévention des risques a été approuvé en date du 14 décembre 2004 aléa mouvement de terrain.
Conformément aux dispositions de l'article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, un état des risques fourni par le propriétaire en date de ce jour et fondé sur les informations mises à disposition par le Préfet est demeuré ci-annexé.
DISPOSITIONS DIVERSES
D'un commun accord entre les parties, Maître Sihem LOCATE, notaire à SAINT-DENIS (Réunion) est désignée pour recevoir la réitération des présentes.
ELECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les requérants font élection de domicile en leur domicile ou siège indiqué en tête des présentes.
REMISE DE DOCUMENTS
Le RESERVATAIRE reconnaît avoir reçu :
-Un exemplaire du présent contrat
-Un exemplaire de la notice descriptive sommaire
-Le plan de masse de l'ensemble immobilier
-Le plan des locaux et des emplacements de parking réservés
-L’état des risques.
Fait à Le
En deux exemplaires originaux,
LE RESERVANT LE RESERVATAIRE
QUESTIONNAIRE D'ETAT CIVIL
(à compléter obligatoirement)
MONSIEUR
NOM ………. ……………………………………………………………………………………………………………………
Prénoms (dans l'ordre de l'état civil)…………………………………………………………………………………………..
Lieu de naissance…………………………………. Date de naissance…………………………………………………….
Profession.. ……………………………………………………………………………………………………………………..
Nationalité……………………………………………………………………………………………………………………….
Adresse………………………………………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………………………………… Tél domicile ……………………………………..
Tél professionnel ……………………………………..
Tél portable ……………………………………..
Email ………………………………………………….
Divorcé de Madame
Tribunal qui a prononcé le divorce…………………………………………………………………………………………….
Date du jugement du divorce…………………………………………………………………………………………………..
Séparé de corps de Madame
Tribunal qui a prononcé la séparation de corps …………………………………………………………………………….
Date du jugement de séparation de corps …………………………………………………………………………………..
Veuf de Madame
Lieu et date du décès…………………………………………………………………………………………………………..
MADAME - MADEMOISELLE
NOM DE JEUNE FILLE ………………………………………………………………………………………………………..
Prénoms (dans l'ordre de l'état civil)…………………………………………………………………………………………..
Lieu de naissance………………………………….. Date de naissance……………………………………………………
Profession.. ……………………………………………………………………………………………………………………..
Nationalité………………………………………………………………………………………………………………………..
Adresse…………………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………………………………. Tél domicile ……………………………………..
Tél professionnel ……………………………………..
Tél portable ……………………………………..
Email ………………………………………………….
Divorcée de Monsieur
Tribunal qui a prononcé le divorce…………………………………………………………………………………………….
Date du jugement du divorce…………………………………………………………………………………………………..
Séparée de corps de Monsieur
Tribunal qui a prononcé la séparation de corps…. …………………………………………………………………………
Date du jugement de séparation de corps …………………………………………………………………………………..
Veuve de Monsieur
Lieu et date du décès…………………………………………………………………………………………………………..
REGIME MATRIMONIAL
Lieu de mariage ……………………………………… Date du mariage ………………………………………………...
Contrat de mariage : OUI NON (1) Si OUI, préciser :
Régime adopté………………………………………. Date du contrat de mariage ……………………………
Nom et adresse du notaire……………………………………………………………………………………………………..
Est-il intervenu un changement de régime : OUI NON (1)
Si OUI, préciser régime adopté :…………………………….Date : ………………………………………………………..
PACS : OUI NON (1) Si OUI, préciser la date du contrat : ………………………………………………………………..
(1) rayer la mention inutile.