CONTRAT: DÉFINITION

LES CONTRATS DE CONSTRUCTION

Secteurs Résidentiel neuf & Rénovation

Par Xx Xxxxxxx X. Xxxxxx Avocat associé

CONTRAT: DÉFINITION

• Article 1378 C.c.Q.

Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation.

RÈGLES GÉNÉRALES ET PARTICULIÈRES À TOUS LES CONTRATS

Différents types de contrats:

 D’adhésion

 De gré à gré

 Synallagmatique ou unilatéral

 À titre onéreux ou à titre gratuit

 Commutatif ou aléatoire

 À exécution instantanée ou successif

 De consommation

LE CONTRAT N’EST PAS CLAIR?

INCOMPRÉHENSIBLE?

• Article 1432 C.c.Q.

Dans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée. Dans tous les cas, il s’interprète en faveur de l’adhérent ou du consommateur.

*

CLAUSE INCOMPRÉHENSIBLE

• Article 1436 C.c.Q.

Dans un contrat de consommation ou d’adhésion, la clause illisible ou incompréhensible pour une personne raisonnable est nulle si le consommateur ou la partie qui y adhère en souffre préjudice, à moins que l’autre partie ne prouve que des explications adéquates sur la nature et l’étendue de la clause ont été données au consommateur ou à l’adhérent. *

CLAUSE ABUSIVE

• Article 1437 C.c.Q.

La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible.

dénature celui-

Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle

ci.

RÉSOLUTION ET RÉSILIATION DU CONTRAT (DISTINCTION)

• Article 1439 C.c.Q.

Le contrat ne peut être résolu, résilié, modifié ou révoqué que pour les causes reconnues par la loi ou de l’accord des parties.

*

 RÉSOLUTION = effet rétroactif – Défaut d’exécution

 RÉSILIATION = effet pour l’avenir seulement

Article 1606 C.c.Q.

Le contrat résolu est réputé n’avoir jamais existé; chacune des parties est, dans ce cas, tenue de restituer à l’autre les prestations qu’elle a reçues.

Le contrat résilié cesse d’exister pour l’avenir seulement.

MISE EN OEUVRE DU DROIT À L’EXÉCUTION DE L’OBLIGATION

• Article 1590 C.c.Q.

L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou partie de l’obligation:

1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation;

2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative;

3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en œuvre de son droit à l’exécution de l’obligation.

L’EXCEPTION D’INEXÉCUTION

• Article 1591 C.c.Q.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat synallagmatique sont exigibles et que l’une des parties n’exécute pas substantiellement la sienne ou n’offre pas de l’exécuter, l’autre partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d’exécuter son obligation corrélative, à moins qu’il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu’elle soit tenue d’exécuter la première.

LA DEMEURE

• Article 1594 C.c.Q.

Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet.

Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi.

INTÉRÊTS

• Article 1617 C.c.Q.

Les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal.

Le créancier y a droit à compter de la demeure sans être tenu de

prouver qu’il a subi un préjudice.

Le créancier peut, cependant, stipuler qu’il aura droit à des dommages- intérêts additionnels, à condition de les justifier.

RÈGLES PARTICULIÈRES À CERTAINS CONTRATS

ARTICLES 1708 À 2138 C.C.Q.

 Vente Art. 1708 C.c.Q. (Des règles particulières à la vente d’immeuble à usage d’habitation – art. 1785 C.c.Q.)

 Donation – Art. 1806 C.c.Q.

 Crédit-bail

 Louage

 Affrètement

 Transport

 Contrat de travail

 Contrat d’entreprise ou de service – Art. 2098 C.c.Q.

 Mandat

 Contrat de société et

d’association

 Du dépôt

 Du prêt

 Du cautionnement

 De la rente

 Des assurances

 Du jeu et du pari

 De la transaction

 De la convention d’arbitrage

CONTRAT PRÉLIMINAIRE

• Article 1785 C.c.Q.

Dès lors que la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le constructeur de l’immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même, elle doit, que cette vente comporte ou non le transfert à l’acquéreur des droits du vendeur sur le sol, être précédée d’un contrat préliminaire par lequel une personne promet d’acheter l’immeuble.

Le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, dans les 10 jours de l’acte, se dédire de la promesse.

CONTENU DU CONTRAT PRÉLIMINAIRE

• Article 1786 C.c.Q.

Outre qu’il doit indiquer les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur, les ouvrages à réaliser, le prix de vente, la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l’immeuble, le contrat préliminaire doit contenir les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble et mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision.

Lorsque le contrat préliminaire prescrit une indemnité en cas d’exercice de la faculté de dédit, celle-ci ne peut excéder 0,5% du prix de vente convenu.

NOTE D’INFORMATION

• Article 1787 C.c.Q.

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise ou sur une part indivise d’un immeuble à usage d’habitation et que cet immeuble comporte ou fait partie d’un ensemble qui comporte au moins 10 unités de logement, le vendeur doit remettre au promettant acheteur, lors de la signature du contrat préliminaire, une note d’information; il doit également remettre cette note lorsque la vente porte sur une résidence faisant partie d’un ensemble comportant 10 résidences ou plus et ayant des installations communes.

La vente qui porte sur la même fraction de copropriété faite à plusieurs personnes qui acquièrent ainsi sur cette fraction un droit de jouissance, périodique et successif, est aussi subordonnée à la remise d’une note d’information.

CONTENU DE LA NOTE

D’INFORMATION

• Article 1788 C.c.Q.

La note d’information complète le contrat préliminaire. Elle énonce les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs et contient un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet, ainsi que le sommaire d’un devis descriptif; elle fait état du budget prévisionnel, indique les installations communes et fournit les renseignements sur la gérance de l’immeuble, ainsi que, s’il y a lieu, sur les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet.

Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble, même si ces documents sont à l’état d’ébauche, doit être annexé à la note d’information.

CONTRAT D’ENTREPRISE OU DE SERVICE

CONTRAT D’ENTREPRISE OU DE SERVICE : DÉFINITION

• Article 2098 C.c.Q.

Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer.

LIBRE CHOIX DES MOYENS D’EXÉCUTION

• Article 2099 C.c.Q.

L’entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d’exécution du contrat et il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution.

TENU AU RÉSULTAT

• Article 2100 C.c.Q.

L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure.

OBLIGATION D’INFORMATION

• Article 2102 C.c.Q.

L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu’il s’engage à effectuer ainsi qu’aux biens et au temps nécessaires à cette fin.

BIENS FOURNIS PAR LE CLIENT

• Article 2104 C.c.Q.

Lorsque les biens sont fournis par le client, l’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu d’en user avec soin et de rendre compte de cette utilisation; si les biens sont manifestement impropres à l’utilisation à laquelle ils sont destinés ou s’ils sont affectés d’un vice apparent ou d’un vice caché qu’il devait connaître, l’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu d’en informer immédiatement le client, à défaut de quoi il est responsable du préjudice qui peut résulter de l’utilisation des biens.

LA VALEUR DES TRAVAUX

• Article 2106 C.c.Q.

Le prix de l’ouvrage ou du service est déterminé par le contrat, les usages ou la loi, ou encore d’après la valeur des travaux effectués ou des services rendus.

CONTRAT SUR ESTIMATION

• Article 2107 C.c.Q.

Si, lors de la conclusion du contrat, le prix des travaux ou des services a fait l’objet d’une estimation, l’entrepreneur ou le prestataire de services doit justifier toute augmentation du prix.

Le client n’est tenu de payer cette augmentation que dans la mesure où elle résulte de travaux, de services ou de dépenses qui n’étaient pas prévisibles par l’entrepreneur ou le prestataire de services au moment de la conclusion du contrat.

CONTRAT À PRIX VARIABLE

• Article 2108 C.c.Q.

Lorsque le prix est établi en fonction de la valeur des travaux exécutés, des services rendus ou des biens fournis, l’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, à la demande du client, de lui rendre compte de l’état d’avancement des travaux, des services déjà rendus et des dépenses déjà faites.

CONTRAT À FORFAIT ET

FORFAIT RELATIF

• Article 2109 C.c.Q.

Lorsque le contrat est à forfait, le client doit payer le prix convenu et il ne peut prétendre à une diminution du prix en faisant valoir que l’ouvrage ou le service a exigé moins de travail ou a coûté moins cher qu’il n’avait été prévu.

Pareillement, l’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut prétendre à une augmentation du prix pour un motif contraire.

Le prix forfaitaire reste le même, bien que des modifications aient été apportées aux conditions d’exécution initialement prévues, à moins que les parties n’en aient convenu autrement.

RÉCEPTION DES TRAVAUX

• Article 2110 C.c.Q.

Le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin des travaux; celle-ci a lieu lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine.

La réception de l’ouvrage est l’acte par lequel le client

déclare l’accepter, avec ou sans réserve.

CLIENT PEUT RETENIR $

• Article 2111 C.c.Q.

Le client n’est pas tenu de payer le prix avant la réception de l’ouvrage.

Lors du paiement, il peut retenir sur le prix, jusqu’à ce que les réparations ou les corrections soient faites à l’ouvrage, une somme suffisante pour satisfaire aux réserves faites quant aux vices ou malfaçons apparents qui existaient lors de la réception de l’ouvrage.

Le client ne peut exercer ce droit si l’entrepreneur lui fournit une sûreté

suffisante garantissant l’exécution de ses obligations.

• Article 2112 C.c.Q.

Si les parties ne s’entendent pas sur la somme à retenir et les travaux à compléter, l’évaluation est faite par un expert que désignent les parties ou, à défaut, le tribunal.

RÉSILIATION DU CONTRAT

• Article 2125 C.c.Q.

Le client peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la réalisation de l’ouvrage ou la prestation du service ait déjà été entreprise.

ENTREPRENEUR NE PEUT RÉSILIER

• Article 2126 C.c.Q.

L’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut résilier unilatéralement le contrat que pour un motif sérieux et, même alors, il ne peut le faire à contretemps; autrement, il est tenu de réparer le préjudice causé au client par cette résiliation.

Il est tenu, lorsqu’il résilie le contrat, de faire tout ce qui est immédiatement nécessaire pour prévenir une perte.

EFFET DE LA RÉSILIATION

• Article 2129 C.c.Q.

Le client est tenu, lors de la résiliation du contrat, de payer à l’entrepreneur ou au prestataire de services, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuelles, la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation, ainsi que, le cas échéant, la valeur des biens fournis, lorsque ceux-ci peuvent lui être remis et qu’il peut les utiliser.

L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, pour sa part, de restituer les avances qu’il a reçues en excédent de ce qu’il a gagné.

Dans l’un et l’autre cas, chacune des parties est aussi tenue de tout

autre préjudice que l’autre partie a pu subir.

PÉRIODE DE QUESTIONS