BAIL DE FERMAGE : CONTRAT TYPE PREFECTORAL
BAIL DE FERMAGE : CONTRAT TYPE PREFECTORAL
CONTRAT TYPE DE BAIL A FERME
ARTICLE 1 : DESIGNATION DES PARTIES
Entre les soussignés :
1° Monsieur : (1)…………………………………………………………………………………
ou Monsieur et Madame : ………………………………………………………………………
ou Madame née ………………………………………………………………………………….
ou Société (dénomination et siège) ……………………………………..
N° SIRET : ………………………………………
légalement représenté(e)(s) par son gérant Madame ou Monsieur propriétaire
(s), demeurant à : ………………………….., marié(s) sous le régime : ..........................................
dénommé (s) dans le présent contrat « LE(S) BAILLEUR(S) »
2° Monsieur : (1)…………………………………………………………………………………
ou Monsieur et Madame : ……………………………………………………………………...
ou Madame née …………………………………………………………………………………
ou Société (dénomination et siège) ……………………………………..
N° SIRET : ………….
légalement représenté(e)(s) par son gérant Madame ou Monsieur ,
demeurant à : ………………………….., marié(s) sous le régime : .........................................................
dénommé(s) dans le présent contrat « LE(S) PRENEUR(S) »
ARTICLE 2 : DESIGNATION DES BIENS
M. ou Mme ou la Société (1).............................................................................................................
donne bail à ferme à M. ou Mme ou la Société (1) ...........................................................................
……………………………………………………….......................................................................
qui accepte l’exploitation agricole située sur la ou les communes de :.............................................
………………………………………………………………………………… et désignée ci-après :
1°) Contenance :
Réf. cadastra les | Lieu-dit | Superficie ... ha … ca ... a | Nature | Notation (*) en point1 | Catégorie (1) | |
Bâtiments d’habitation : | ||||||
Bâtiments d’exploitation : | ||||||
Terrains (vignes, champs) |
(*) Tableau de notation en annexe
Dans le cas où des parcelles incultes sont incluses dans le bail, il est bien précisé que les parcelles (réf.
Cadastrales) :
………………………………………………………………………………….sont incultes et pourront, de ce fait, bénéficier des dispositions de l’article L-411-77 (« l’indemnité due pour la mise en culture des terres
1 Arrêté préfectoral n° 2005-I665. du 24 mars 2005
incultes, friche ou en mauvais état de culture » peut être fixée à forfait, à condition que ces terres aient été déclarées dans le bail).
2°) Coopératives : mise à disposition des parts :
Pour les baux portant sur des cultures viticoles et sauf convention contraire, les parts de la cave coopérative ……………………………………………………possédées par le bailleur sont mis à la disposition du preneur pour toute la durée du bail.
Dans le cas où la capacité représentée par ces parts ne serait pas suffisante, à la signature du bail, pour loger la totalité de la récolte de l’exploitation, objet du bail, le bailleur prendra en charge les prises de participation complémentaires, à défaut, il sera tenu compte de l’insuffisance des bâtiments selon les dispositions de l’article 0 x xx x’xxxxxx xxxxxxxxxxx xx 0000-X-000 du 24 mars 2005 portant fixation des loyers des bâtiments d’habitation et des loyers des terres nues et des bâtiments d’exploitation y afférents.
ARTICLE 3 : DUREE DU BAIL
1°) Durée légale :
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 9 années entières et consécutives qui commenceront à courir le ..............................(jour, mois et année en chiffres) pour finir le
................................ (jour, mois et année en chiffres).
Dans le cas où l’exploitation, objet du bail, présente à l’entrée dans les lieux une superficie, en vignes ou vergers à replanter, supérieure à 16 % de la surface agricole utile en vignes ou vergers et que le preneur s’engage à en assurer la replantation à ses frais, la durée initiale du bail pourra être portée à 15 ans et devra être rédigé sous la forme authentique.
2°) Renouvellement et reprise :
A l’échéance du bail, le renouvellement se fera par période de 9 ans, sous réserve des dispositions des articles du Code Rural concernant le renouvellement, la résiliation du bail et la reprise des lieux pour exploitation personnelle ou par des bénéficiaires énoncés par l’article L-411-58 et suivants dudit Code.
Ces dispositions stipulent notamment la faculté pour le bailleur, en cas de renouvellement du présent bail, lors de l’expiration de sa durée, d’introduire une clause permettant l’exercice de la reprise du fonds loué à l’expiration de la sixième année suivant ce renouvellement au profit d’un ou plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés.
En cas de mutation du fonds effectuée par le bailleur au profit d’un ou plusieurs descendants, ceux-ci ont le droit d’exercer la reprise du fonds loué à leur profit ou au profit de l’un d’entre eux, dans les conditions fixées à l’article L-411-58 du Code Rural.
S’il s’agit d’un bail conclu ou renouvelé, au nom du propriétaire mineur ou d’un copropriétaire mineur, celui-ci a la possibilité de reprendre le fonds à compter de sa majorité, à l’expiration de chaque période triennale.
Le bailleur qui entend exercer la reprise en cours de bail, dans les conditions fixées aux trois alinéas précédents, doit notifier congé au preneur deux ans au moins à l’avance dans les formes prescrites à l’article L-411-47 et suivants du Code Rural.
Lorsque des époux participent ensemble et de façon habituelle à une exploitation agricole, l’époux titulaire du bail sur cette exploitation ne peut, sans le consentement express du conjoint, accepter la résiliation, céder le bail, ou s’obliger à ne pas en demander le renouvellement.
Le preneur pourra céder, avec le consentement du bailleur ou à défaut du Tribunal Paritaire, le bénéfice du présent bail à un de ses enfants majeurs ou émancipés.
3°) Conversion et Transformation :
Le présent bail peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par
transformation du bail initial, soit par conclusion d’un nouveau bail.
Lorsque cette conversion n’implique aucune autre modification des conditions du bail que l’allongement de sa durée, et que le bailleur s’engage à ne demander aucune majoration du prix du bail en fonction de celle-ci, le refus du preneur le prive du bénéfice des dispositions de l’article L411-35 (relatives à la possibilité de céder son bail à un descendant et de sous-louer des bâtiments) et de l’article L411-46 (prétendre au renouvellement dudit bail) du Code Rural.
Nonobstant les dispositions de l’article L411-14 du Code Rural, le bailleur qui s’est engagé à ne
demander aucune majoration du prix du bail ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L411-13.
ARTICLE 4 : CONTROLES DES STRUCTURES
M. ou Mme ou la Société (1).............................................................................................................
déclare, connaître les dispositions des articles L 331-1 et suivants du Code Rural relatives au contrôle des structures.
A cet effet, le preneur déclare en application des dispositions de l’article L 331-6 du même code et sous les sanctions par elles édictées :
N’exploiter à aucun titre, notamment comme propriétaire, fermier ou métayer, une autre exploitation
agricole (1) ;
ou exploiter à titre de un bien agricole ou des biens agricoles sis à
........................................................................................................................................................ et
comprenant (nature et superficie) (1) :
...........................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................
ARTICLE 5 : ETAT DES LIEUX
Le preneur prendra les lieux tant bâtis que non bâtis, dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir faire
aucune réclamation à ce sujet. (1)
Conformément aux dispositions de l’article L-411-4 du Code Rural, un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; cette dernière dispose de deux mois à compter de la notification, pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter ; passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. (1)
(l’état des lieux a pour objet de déterminer au terme du bail les éventuelles améliorations qui auront été apportées par le preneur ou les dégradations constatées aux constructions, au fonds et aux cultures. Il constate avec précision l’état et le degré d’entretien des terres et des plantations, ainsi que leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années).
A défaut d’état des lieux et sauf preuve contraire, le fonds loué est à considérer en « état moyen
d’exploitation ».
ARTICLES 6 : CONDITIONS GENERALES
Le présent bail est consenti et accepté aux clauses et conditions suivantes, que le preneur et le bailleur
s’engagent à accomplir et respecter.
1°) Usage :
Le preneur jouira des lieux en bon père de famille, en respectant toutes les obligations que le contrat, la loi ou les usages, mettent à sa charge. Les parcelles exploitées en pleine propriété par le preneur ne devront pas être avantagées par rapport à celles prises à bail.
2°) Habitation :
Le preneur et le bailleur détermineront d’un commun accord si le preneur est tenu d’habiter les
bâtiments de la propriété louée [s’il n’y a pas d’habitation : (1)].
3°) Réparations locatives :
Le preneur exécutera, dès qu’elles seront nécessaires, les réparations locatives ou de menu entretien mises à sa charge par l’article L-415-4 du Code Rural.
Le preneur entretiendra en bon état d’usage et viabilité les chemins, sentiers d’exploitation ainsi que les sols et cours affermés. Il procédera au nettoiement des fossés et drainages, dégagera les haies et élaguera les arbres et arbustes gênants.
4°) Information du bailleur :
Le preneur s’engage à signaler au bailleur, aussitôt qu’elles apparaîtront nécessaires, les réparations à effectuer et dont l’exécution est à la charge du bailleur. Il signalera également, sans délai, tous empiétements qui viendraient à être commis sur les biens affermés, ainsi que tous périls menaçant lesdits biens.
5°) Echange de jouissance de parcelles :
Le preneur pourra, avec le consentement du bailleur ou à défaut du Tribunal Paritaire des baux ruraux, procéder à l’échange de jouissance de parcelles tel que prévu par l’article L411-39 du Code Rural et seulement dans le limites prévues par ce texte.
6°) Chasse :
Le bailleur dispose du droit de chasse qu’il peut exercer personnellement ou céder. La pratique de la
chasse ne doit pas gêner une exploitation normale du bien loué.
Le preneur jouira concurremment, avec le bailleur, du droit de chasser sur les biens affermés, sans
qu’il puisse céder à quiconque, même gratuitement, ce droit qu’il ne pourra exercer que personnellement.
ARTICLE 7 : CONDITIONS PARTICULIERES AUX PLANTATIONS PERENNES (2)
1°) Entretien :
Conformément à l’usage des lieux ou des techniques culturales nouvelles, le preneur maintiendra l’ensemble des plantations (souches de vigne ou arbres fruitiers) en bon état d’entretien. Pour les vignes en état normal d’entretien et d’exploitation, le preneur remplacera, à ses frais, les manquants sur une durée de 10 ans à compter de la plantation.
2°) Renouvellement des plantations et plantations nouvelles :
Le preneur ne peut arracher aucune plantation sans l’autorisation préalable et expresse du bailleur.
Lors de la conclusion du contrat de bail, ou à l’occasion de chaque renouvellement, il sera fait entre les parties un état des parcelles à arracher, ainsi que des plantations à effectuer en remplacement des précédentes, et ceci pour la durée du bail.
A cet effet, les parties peuvent annexer au présent bail ou par avenant la convention de plantation type
départementale n° ………………….. du ………………………….
Sauf cas de force majeure, ni le bailleur, ni le preneur ne pourront s’opposer ensuite à l’exécution de
cette convention.
Pour les baux en cours, ou lorsque le programme de renouvellement sera inexistant, les décisions
d’arrachage ou de replantation devront être prises d’un commun accord entre les parties.
3°) Financement des plantations :
1. En l’absence de convention contraire, les frais de plantation et/ou de replantation sont assurés en
totalité par le bailleur (art. 1719 du Code Civil et article L-415-8 du Code Rural).
2. Toutefois, les parties peuvent convenir que les frais de plantation et/ou de replantation soient pris en charge par le preneur.
Dans ce cas, l’amélioration qui en résulte pour le fonds ne pourra être considérée comme un fermage en nature, mais donnera lieu à une indemnisation du preneur en fin de bail, conformément à l’article L-411-71 du Code Rural. Dans ces conditions, le fermage fixé par le présent bail ne pourra être augmenté en raison de ces plantations ou replantations. Le fermier bénéficiera des éventuelles primes correspondantes.
3. Les parties peuvent aussi convenir d’une répartition en nature ou en espèces des frais de plantation et/ou de replantation ainsi que des primes correspondantes. L’indemnisation du preneur, en fin de bail, se fera au prorata de sa contribution.
4°) Cas spécifique aux plantation de vigne :Accession et dévolution des droits de plantation en fin de bail (2) :
Après la réalisation d’une opération d’arrachage et/ou de plantation dûment autorisée par le bailleur, les parties devront impérativement prévoir conformément aux dispositions de l’article 10 du décret n° 2002- 1486 du 20 décembre 2002, les conditions de restitution des droits de plantation au terme du bail :
1. Lorsque les droits sont issues d’un arrachage de vignes affermées et non réutilisés, ils seront
restitués intégralement au bailleur.
2. Lorsque les droits sont issues d’un arrachage de vignes affermées et utilisés sur une parcelle
propriété du preneur les parties pourront décider en prévision de la fin du bail :
La restitution des droits pour une surface équivalente par arrachage d’une parcelle du
preneur avant le terme du bail,
L’indemnisation du bailleur, au jour de la résiliation, sur la valeur des droits apportés.
3. Lorsque le preneur apporte des droits lui appartenant pour les utiliser sur le fonds du bailleur, les parties pourront décider en prévision de la fin du bail :
La restitution des droits pour une surface équivalente par arrachage avant le terme du
bail d’une parcelle équivalente du bailleur
L’indemnisation du preneur, au jour de la résiliation, sur la valeur des droits apportés.
ARTICLE 8 : IMPOTS ET ASSURANCES
1°) Impôts :
En l’absence de convention contraire, le preneur prendra en charge, outre la moitié de la cotisation aux chambres d’agriculture, le 1/5e des impôts fonciers afférents aux biens loués, en application de l’article L- 415-3 du Code Rural. Les cotisations professionnelles liées à la défense des produits seront à la charge du preneur.
Conformément à l’article L411-24 du Code Rural , dans tous les cas où, par suite de calamités agricoles, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier.
En conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre, une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur.
Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur.
L’acquittement des taxes syndicales correspondant à des travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation s’effectuera conformément aux dispositions de l’article L411-73-II du Code Rural .
Le preneur devra payer régulièrement à leur échéance les impôts et taxes le concernant personnellement, de telle façon que le bailleur ne puisse jamais être inquiété à ce sujet.
2°) Assurances :
L’assurance contre l’incendie des lieux affermés est à la charge du bailleur, mais le preneur devra assurer contre l’incendie à une compagnie solvable : son mobilier, le matériel de culture, les récoltes ainsi que les risques locatifs.
Le preneur devra également assurer, s’il y a lieu, la cuverie de la cave vinicole contre les risques de
rupture.
ARTICLE 9 : AMELIORATIONS ET INDEMNISATION DU PRENEUR
Pour tous les travaux d’améliorations foncières et culturales, les parties s’en réfèrent aux dispositions
des articles L-411-69 à L-411-78 du Code Rural.
Le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail.
A défaut d’accord amiable, le preneur doit fournir au bailleur dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec accusé de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre.
Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le Tribunal
Paritaire des baux ruraux dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l’avis du preneur.
Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formulée ou si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur (article L411-29 du Code Rural).
En cas d’améliorations apportées par le preneur aux bâtiments, terres, plantations et cultures, l’indemnité qui sera due au dit preneur sera réglée conformément aux articles L-411-69 et suivants du Code Rural.
La durée d’amortissement prévue à l’article L-411-71 du Code Rural, sont les suivantes en matière de plantation :
- Vignes : 25 ans - Asperges : 7 ans - Arbres fruitiers : A convenir entre les
parties
Pour ce qui est des taux d’amortissement des bâtiments d’habitation, d’exploitation ou des ouvrages
incorporés au sol, les parties appliquerons l’arrêté préfectoral n° 0000- X- 0000 du 23octobre 2003.
ARTICLE 10 : MONTANT ET PAIEMENT DU FERMAGE
En application de l’arrêté préfectoral n° ………… du ………….., fixant le loyer des bâtiments d’habitation des terres nues et des bâtiments d’exploitation, le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel se décomposant ainsi :
1°) Pour les bâtiments d’habitation :
La somme de € actualisée chaque année à la date anniversaire des présentes
en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction.
L’indice du coût de la construction pris pour base pour la fixation du montant actuel du fermage est
celui du ........... trimestre de l’année ................, soit : ………………………
2°) Pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation y afférents :
La somme de ...............................................€ actualisée chaque année en fonction de la variation de l’indice des fermages constaté annuellement par arrêté préfectoral.
L’indice de variation des fermages en zone viticole ou élevage (1) à la
signature du bail est égal à : ……………………..
3°) Pour les terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et
agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents :
Le prix du bail est payable soit en monnaie, soit en quantité de denrées, soit partie en monnaie et partie en quantités de denrées.
Fixation du loyer en monnaie (1)
Le présent bail est consenti et accepté moyennant la somme de :.................................................................€, qui sera actualisée chaque année, en fonction de la variation de l’indice des fermages, constatée annuellement par arrêté préfectoral.
L’indice de variation des fermages en zone viticole ou élevage (2) à la signature du bail est égal à : ……………………..
Le preneur s’engage à payer au bailleur le prix du fermage, le
...........................................de chaque année.
Le paiement du fermage s’effectuera au domicile du bailleur.
Fixation du loyer en quantité de denrées. (1)
Le présent bail est consenti et accepté moyennant le fermage annuel suivant :
...................... hectolitres de vin de table à degrés
hectolitres de vin de Pays
..................... hectolitres de vin de Cépage (*)
..................... hectolitres de vin de Cépage……………………..
.....................hectolitres de vin de Cépage……………………..
..................... hectolitres de vin de Cépage……………………..
……………. hectolitres de vin AOC (#)
…………… hectolitres de vin AOC……………………………
…………… hectolitres de vin AOC……………………………
Kg d’olives de table
Kg d’olives à huile
Kg de pommes
Kg de pêches
qui seront mis à la disposition du bailleur à la cave coopérative de
……………………………….., à la date du ...............................de chaque année pour un
paiement en nature.
Toutefois, le prix de ce fermage pourra être calculé à partir des cours moyens des denrées fixés par arrêté préfectoral après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.
Fixation du loyer partie en quantité de denrées et partie en monnaie. (1)
Le présent bail est consenti et accepté moyennant le fermage annuel suivant :
a/ Quantité de denrées
...................... hectolitres de vin de table à degrés
hectolitres de vin de Pays
..................... hectolitres de vin de Cépage (*)
..................... hectolitres de vin de Cépage……………………..
.....................hectolitres de vin de Cépage……………………..
..................... hectolitres de vin de Cépage……………………..
……………. hectolitres de vin AOC (#)
…………… hectolitres de vin AOC……………………………
…………… hectolitres de vin AOC……………………………
Kg d’olives de table
Kg d’olives à huile
Kg de pommes
Kg de pêches
qui seront mis à la disposition du bailleur à la cave coopérative de , à
la date du de chaque année pour un paiement en nature.
Le nombre des hectolitres ci-dessus ne pourra être augmenté ou diminué qu’avec le
consentement express du bailleur et du fermier.
Toutefois, le prix de ce fermage pourra être calculé à partir des cours moyens des denrées fixés par arrêté préfectoral après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.
b/ Sommes en argent :
Et la somme de :.................................€, qui sera actualisée chaque année, en fonction de la variation de l’indice des fermages, constatée annuellement par arrêté préfectoral.
L’indice de variation des fermages en zone viticole ou élevage (2) à la signature du bail est égal à : ……………………..
Le non paiement de deux termes du fermage permettra au bailleur, trois mois après un commandement resté infructueux, de poursuivre la résiliation du bail.
ARTICLE 11 : CLAUSE SUPPLETIVE
Pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties s’en rapportent au Code Rural.
ARTICLE 12 : ENREGISTREMENT
L’enregistrement du bail peut se faire selon droit fixe auprès de la Recette Locale des Impôts.
Le coût du présent bail ainsi que ses droits d’enregistrement seront supportés par chaque partie, par moitié.
Le présent contrat comprend 12 articles et 15 pages
Numéros de(s) page(s) supprimée(s) : …………………………………………
Nombres de mentions rayées : ………………………………
Fait en trois exemplaires originaux dont un pour l’enregistrement.
à............................................................le ...................................................................
LE BAILLEUR LE PRENEUR
« Lu et approuvé » (mention manuscrite outre les initiales au bas de chaque page)
« Lu et approuvé » (mention manuscrite outre les initiales au bas de chaque page)
GRILLE DE NOTATION PARCELLAIRE
Caracteristiques de la parcelle | Notation | |||||||
Commun e | section | N° | Nature | Cépage éventuellement | Surface | grille d'évaluation (1) | Note | N pondér (2) |
Total surfaces | |||
Total notes pondérées | |||
Nombre de points de l'exploitation (3)
CATEGORIE (Se reporter à l'annexe II ou E)
(1)Grille d'évaluation (Preciser la grille utilisée pour l'évaluation)
1 | Annexe II | Parcelle en nature de verger |
2 | Annexe III | Parcelle autre que vignes et vergers |
3 | Annexe IV | Parcelle de parcours |
4 | Annexe V | Parcelle de vigne apte à produire des vins doux naturels |
5 | Annexe VI | Parcelle de vigne apte à produire des AOC et des vins de p |
6 | AnnexeVII | Parcelle de vigne apte à produire des vins de cépage |
7 | Annexe VIII | Parcelle de vigne apte à produire des vins de table |
8 | Annexe IX | Parcelle d'oliveraie |