VENTE
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VENTE
EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
par la compagnie “Le Domaine des Alizées Ltée” à
Monsieur …………………….
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Projet sous le “REAL ESTATE DEVELOPMENT SCHEME ”
PREMIERE PARTIE
Maître XXXXX XXXXX XXXXXXXX XXXX -XXXXXX XXXXXX
CABOCHE -ADAM, notaire à l’Ile Maurice, à la résidence de Port Louis, 2ème étage de “Labama House”, 35 rue Sir Xxxxxxx Xxxxxx, soussigné , a reçu le présent acte authentique entre les parties ci -après désignées.
PARTIES A L'ACTE
La compagnie privée à responsabilité limitée exis tant en cette Ile sous la dénomination de “LE DOMAINE DES ALIZEES LTEE ” dûment incorporée le dix sept août de l’an deux mil neuf, (“Company No. 089961”), ainsi que l’atteste un certificat émis par le Registrar des Compagnies en date du dix huit août de la même année (2009).
Ladite compagnie titulaire d’un “Business Registration Number C09089961” et ayant son siège social à Grand Baie Business Park, Suite 211, Grand Baie.
Désignée ci-après “le vendeur”.
D'UNE PART
Monsieur …………….
Ledit Monsieur …………. ci-après désigné sous le vocable de “l’acquéreur ”
D'AUTRE PART
PRESENCE OU REPRESENTATION
A) Le vendeur est représenté à l’acte par : -
Monsieur Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx XXXXX , majeur, étant né le vingt huit septembre mil neuf cent soixante quatorze, ainsi que l’atteste son acte de naissance portant le No. 716 de 1974 du bureau d’état civil de Curepipe, quartier des Plaines Wilhems, directeur de compagnie, demeurant à Chemin du Vieux Moulin, Péreybère, Grand Baie.
Le dit Monsieur MAYER est habilité à signer ces présentes conformément à une résolution écrite de la dite compagnie en date du
…………………. qui demeure annexée au contrat contenant le règlement de copropriété ci -après mentionné dûment enregistré et transcrit au Vol: ………No. ……...
Observation est ici faite que le vendeur est titulaire d’un certificat RES (“Real Estate Scheme”) sous les provisions du “Investment Promotion Act 2000” plus précisément l’article 18, ainsi que l’atteste une lettre émise par le “Board of Investment ” en date du …………… dont une photocopie certifiée conforme demeure annexée aux présentes.
B) L’acquéreur est présent à l’acte :-
Observation est ici faite que ledit acquéreur a été dûment autorisé pour les besoins des présentes en vertu d’une autorisation du “Board of Investment under Regulation 21 (1) of the Investment Promotion (Real Estate Development Scheme) Regulations 2007”.
Laquelle autorisation est contenue en une lettre du “Board of Investment” en date du ………………. portant la référence et
qui demeure annexée aux présentes.
Les engagements souscrits et les déclarations faites par un mandataire ou autre représentant au nom de son mandant ou représenté ou par le représentant d'une personne morale au nom de cette dernière sont indiqués dans le corps de l'acte comme émana nt directement de ce mandant ou de cette personne morale.
VENTE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Le vendeur vend, en s’obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière, à l’acquéreur qui l’accepte, les biens dont la désignation suit :-
DESIGNATION DES BIENS VENDUS
Dans un ensemble immobilier connu sous le nom de “ LE DOMAINE DES ALIZEES ” soumis au régime de la copropriété, ci -après plus précisément détaillé, considéré dans son état futur d’achèvement et à être construit sur :-
Une portion de terrain de la contenance de ONZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE MÈTRES CARRÉS ET SOIXANTE CINQ
CENTIEMES (11,860 .65m²) située au quartier de la Rivière du Rempart, au lieudit La Salette (Grand Baie) , étant la réunion de deux portions de terrain contiguës, savoir :-
La première de la contenance d’UN ARPENT SOIXANTE DIX PERCHES soit SEPT MILLE CENT SOIXANTE QUINZE MÈTRES CARRÉS ET QUARANTE HUIT CENTIÈMES DE MÈTRE CARRÉ
(7,175.48m²) bornée d’après le titre de propriété ci-après relaté, comme suit:-
D’un coté, par l’axe d’un chemin commun, sur cent quarante et un pieds et demi soit quarante cinq mètres quatre vingt seize centimètres (45.96m) ;
Du deuxième coté, par Lauchamun Ramgutty, sur cinq cent trois pieds et demi soit cent soixante trois mètres cinquante quat re centimètres (163.54m) ;
Du troisième coté, par l’axe d’un autre chemin commun, sur cent trente sept pieds soit quarante quatre mètres cinquante centimètres (44.50m) ;
Et du quatrième et dernier coté, encore par l’axe d’un chemin commun, sur quatre cent quatre vingt dix huit pieds soit cent soixante et un mètres soixante quinze centimètres (161.75m).
Et la seconde de la contenance d’UN ARPENT ONZE PERCHES soit QUATRE MILLE SIX CENT QUATRE VINGT CINQ MÈTRES CARRÉS ET DIX SEPT CENTIÈMES DE MÈTRE CARRÉ
(4,685.17m²), bornée d’après le titre de propriété ci-après relaté, comme suit:-
D’un coté, par l’axe d’un chemin commun, sur quatre vingt dix pieds et demi soit vingt neuf mètres trente neuf centimètres (29.39m) ;
Du deuxième coté, par Issur Ramgutty, sur ci nq cent sept pieds soit cent soixante quatre mètres soixante sept centimètres (164.67m) ;
Du troisième coté, par l’axe d’un autre chemin commun, sur quatre vingt cinq pieds et demi soit vingt sept mètres soixante dix sept centimètres (27.77m) ;
Et du quatrième et dernier coté, par Seewoosunkur Ramgutty, sur cinq cent trois pieds et demi soit cent soixante trois mètres cinquante quatre centimètres (163.54m).
La mesure employée est le pied français avec équivalent en mètre.
Les biens et droits immobiliers désignés par référence à l’état descriptif de division ci-après visé :
A. Parties divises dont l’acquéreur aura la propriété exclusive et qui forment le lot …..
Situé à l’emplacement indiqué au “Plan Général”; un exemplaire de ce plan demeure annexé à l’acte contenant l’état descriptif de division ci- après visé.
LE LOT ....
Se composant :-
……………….
B. Parties indivises :-
Avec y attaché une quote -part des parties communes, savoir :
……………… /DIX MILLIEMES (…./10,000èmes) .
Conformément aux dispositions de l’article 1601 -29 du Code Civil Mauricien, un plan coté du lot privatif ci-dessus désigné, ainsi qu’une notice indiquant les éléments d’équipements propres au dit lot, sont demeurés annexés aux présentes.
Pour le cas ou le plan du lot privatif présentement vendu serait différent de celui déposé en annexe de l’état descriptif de division – règlement de copropriété visé au paragraphe C de l’exposé qui suit dans la deuxième partie du présent acte, l’acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle et renoncer à tout recours de ce chef contre le vendeur.
Les parties ès qualités déclarent, qu’en pareille occurrence, pour l’application des obligations résultant des présentes, vouloir se référer aux seules spécifications du plan annexé aux présentes.
En outre, le vendeur déclare que les distorsions pouvant éventuellement exister entre ces plans ne concernent que le seul aménagement intérieur du lot considéré, n’affecte pas la destination ou l’affectation de l’immeuble et n’emporte aucune modification de son aspect extérieur.
Nature et quotité des droits concernés
Le terrain sur lequel sera édifié l’ensemble immobilier dont fait partie le lot présentement vendu appartient au vendeur en totalité et en pleine propriété ainsi qu’il est expliqué dans l’origine de propriété.
Règlement de copropriété – état descriptif de division
L’ensemble immobilier dont fait partie le lot présentement vendu a fait l’objet d’un règlement de copropriété – état descriptif de division suivant acte reçu par Xx. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxx-Xxxxxx Xxxxxx Caboche-Adam, notaire, le ………………. enregistré au Vol : ….. No. ….
Charges et conditions
La présente vente est soumise aux charges et conditions contenues dans la deuxième partie du présent acte.
Propriété – Jouissance
L’acquéreur es t, à compter de ce jour, propriétaire du lot présentement vendu et de la quote-part des parties communes y relative tels qu’ils existent au regard de l’état d’avancement des travaux.
Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l’achèvement de l’ensemble immobilier, au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification.
Il en aura la jouissance et il en prendra livraison lors de l’achèvement des travaux de construction qui aura lieu et sera constaté dans les conditions qui seront ci -après précisées.
Pour satisfaire aux dispositions de l’article 1601 -7 (c) du Code Civil Mauricien les parties déclarent que la construction de l’ensemble immobilier dont dépend le lot présentement vendu devra être achevée au sens de l’article 1601 -13 dudit Code, pour être livré le …………………
sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai.
Prix
La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix ferme et définitif et non révisable pour l’avenir de …………………. ( ).
Paiement du prix
En conformité avec les dispositions de l’article 1601 -30 du Code Civil Mauricien, le prix ci-dessus indiqué est payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, savoir :-
……………………..
Ces sommes seront appelées au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon les modalités indiquées en deuxième partie du présent acte.
Un paiement de ………….. (………), constaté par les présentes a eu lieu, ce jour à la vue du notaire soussigné, et ce suite à un transfert bancaire.
DONT D’AUTANT QUITTANCE
Paiement du solde du prix
Le solde du prix, soit la somme de …………. (………) sera appelée au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon les modalités ci -après indiquées en deuxième partie du présent acte mais devra être payé impérativement a fin d’être conforme à la loi par l’intermédiaire d’un transfert bancaire.
Privilège de vendeur et action résolutoire
A la sûreté et garantie du paiement du prix en principal, frais et accessoires, ainsi que de l’exécution des conditions de la vente, le lot présentement vendu demeurera affecté par privilège spécial expressément réservé par le vendeur, affecté, obligé et hypothéqué conformément à la loi.
Pour assurer le rang de ce privilège et le droit à l’action résolutoire, une inscription sera prise à la diligence du vendeur et à son profit contre l’acquéreur au bureau des hypothèques de cette île.
Attendu qu’en vertu des dispositions de l’Article 2196 -2 du Code Civil Mauricien, les hypothèques portant sur un lot dépendant d’un ensemble immobilier sou mis au statut de la copropriété ne sont, pour les besoins seulement de la transcription des dites hypothèques, réputées grever que la partie privative des lots concernés et ne s’étendront à la fraction des parties communes afférentes à ce lot qu’au moment ou elles produiront leur effet légal, le conservateur des hypothèques de cette Ile est formellement requis de n’énumérer que les parties privatives du lot présentement vendu dans l’inscription de privilège à être prise en vertu des présentes.
Toutefois et de par la fiction du dit article 2196-2, le privilège présentement conféré s’étendra à la fraction des dites parties
communes de l’ensemble immobilier correspondante au moment ou le dit privilège produira son effet légal.
DEUXIÈME PARTIE
I - Exposé
Ledit Monsieur MAYER ès qualités a exposé ce qui suit: -
A) Origine de propriété de la portion de terrain sur laquelle sera édifié l’ensemble immobilier
La portion de terrain sur laquelle sera édifié l’ensemble immobilier appartient au vendeur au moyen de l’acquisition qu’il en a faite de la compagnie dénommée “Evaco Ltd”, suivant contrat contenant quittance du prix principal de treize millions trois cent cinquante huit mille trois cent vingt cinq roupies (Rs 13,358,325) , dressé par Xx. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxx-Xxxxxx Xxxxxx Caboche-Adam, notaire, le dix mai de l’an deux mil dix, enregistré et transcrit le treize mai de la même année (2010) au Vol: 7733 No. 13.
Pour connaître la série des propriétaires antérieurs de la dite portion de terrain, il est référé, du consentement des parties, au contrat ci -dessus relaté.
B) Permis
Le vendeur a obtenu un “Building and Land Use Permit” émis en son nom par le conseil de district de Pamplemousses / Rivière du Rempart, le
……………. portant la référence ……………, autorisant la construction dudit Ensemble Immobilier.
Une photocopie certifiée du susdit permis est demeurée annexée au règlement de copropriété ci -après mentionné.
C) Etat Descriptif de Division et Règlement de Copropriété
Pour rappel, l’ensemble immobilier dont dé pend le lot présentement vendu a fait l’objet d’un règlement de copropriété – état descriptif de division suivant acte reçu par Xx. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxx -Xxxxxx Xxxxxx Caboche-Adam, notaire, le ………………. enregistré au Vol : ….. No. …. .
A cet acte ont été annexés, les plans suivants :
…………………………..
Lesquels plans ont été exécutés par “ADM Architect”.
L’acquéreur déclare avoir pris connaissance du susdit règlement de copropriété, ayant reçu une copie de celui -ci, et s’engage à le respecter.
D) Description, consistance, caractéristiques techniques et état d’avancement des travaux du lot présentement vendu
1. Description Générale
L’ensemble immobilier est décrit dans l’état descriptif de division susvisé, tel qu’il est ci-après littéralement transcr it:-
« ………………….. »
2. Caractéristiques techniques du lot présentement vendu
Les caractéristiques techniques du lot présentement vendu et des équipements extérieurs sont exprimés dans une notice établie par le vendeur qui est annexée aux présentes.
3. Etat d’avancement des travaux
Les travaux de construction du lot présentement vendu ………..
E) Notification préalable du présent contrat
Conformément aux dispositions de l’article 1601 -44 du Code Civil Mauricien, le vendeur a notifié ou fait notifier, à l’a cquéreur, ce que reconnaît ce dernier, le projet du présent acte.
L’acquéreur déc lare avoir pris connaissance des actes et autres pièces relatés dans l’exposé qui précède ou avoir été, dès avant ce jour, mis en état de les consulter ainsi que les pièces y annexées.
L’acquéreur reconnaît avoir reçu préalablement à la signature des présentes :-
un projet du présent acte de vente,
une copie de la notice descriptive ci-dessus visée. une copie des plans du lot présentement vendu.
II.- Conditions de la vente
Ceci exposé, les comparants ont, conformément aux dispositions de l’article 1134 du Code civil Mauricien et dans le respect des dispositions des articles 1601 -1 et suivants du même Code, complété le présent contrat de vente en état futur d’achèvement par les stipulations suivantes :
Chapitre I Stipulations relatives aux fractions du prix payables à terme. Chapitre II Garantie d’achèvement.
Chapitre III Poursuite, achèvement et livraison de la construction. Chapitre IV Garanties des défauts de la chose vendue.
Chapitre V Charges et conditions diverses. Chapitre VI Assurances.
Chapitre VII Formalités.
Chapitre I Stipulations relatives aux fractions
du prix payables à terme
L’échelonnement de paiement du prix de vente ci -dessus stipulé en première partie est conforme aux dispositions de l’article 1601 -30 du Code Civil Mauricien.
L’état d’avancement des travaux et l’achèvement de l’ensemble immobilier, ainsi que de chacun des trente sept unités individuelles le constituant, seront suffisamment justifiés a u moyen des attestations successives de l’architecte du programme ou autre homme de l’art qualifié (“Chartered Quantity Surveyor”).
Il est ici souligné que conformément aux dispositions de l’article 1601-13 du Code Civil Mauricien, le lot présentement vendu sera réputé
achevé lorsque seront exécutés les ouvrages et que seront installés les éléments d’équipements qui sont indispensables à son utilisation conformément à sa destination.
Le vendeur devra notifier par lettre recommandée à l’acquéreur la réalisation des évènements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme, chacune de ces fractions devra être payée dans les huit jours de la notification correspondante.
Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure passible d’une pénalité de retard au taux d’un pour cent par mois. Son versement ne vaudrait pas de la part du vendeur accord de délai de règlement.
Les sommes dues en principal, et s’il y a lieu, en intérêts seront payables par virements bancaires sur un compte ouvert auprès de “………..” portant au nom du vendeur. Seuls les paiements effectués dans les conditions ci -dessus seront libératoires.
Les sommes dues sont st ipulées indivisibles. En conséquence, en cas de décès d’un acquéreur, personne physique, avant complète libération, il y aura solidarité entre ses héritiers et représentants pour le paiement, tant de ce qui resterait alors dû, que des frais de la significa tion prescrite par l’article 877 du Code civil Mauricien.
En outre, à défaut de paiement par l’acquéreur à son exacte échéance, d’une somme quelconque faisant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mo is après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile élu par l’acquéreur aux présentes et indiquant l’intention du vendeur de se prévaloir de cette présente clause.
Conformément aux dispositions de l’article 1601 -10 du Code Civil Mauricien, l’acquéreur pourra pendant le mois ainsi imparti, demander en justice l’octroi d’un délai supplémentaire : Il sera fait alors application des dispositions de l’article 1244 du Code Civil Mauricien.
En cas de résolution du présent contrat, la part ie à qui elle sera imputable sera redevable conventionnellement d’une indemnité, à titre de clause pénale, égale à dix pour cent (10%) du prix de la présente vente. Cependant, conformément aux dispositions de l’article 1601 -11 du Code
Civil Mauricien, les parties conserveront la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi.
Chapitre II Garantie d’achèvement
Le vendeur déclare avoir obtenu les garanties extrinsèques requises par la loi et les avoir porté à la connaissance de l’acquéreur qui le reconnaît et déclare en être satisfait.
Chapitre III Poursuite et achèvement de la construction
La présente vente est faite en état futur d’achèvement conformément aux dispositions des articles 1601-1 et suivants du Code Civil Mauricien: les stipulations contractuelles ci-après préciseront les conditions de la poursuite et de l’achèvement de la construction.
1. Dispositions générales
Le lot présentement vendu sera réputé achevé au sens de l’article 1601-13 du Code Civil Mauricien, et du présent contrat, lorsque auront été exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation, conformément à leur destination, du lot présentement vendu.
Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’il s n’auront pas un caractère substantiel, ni les malfaçons ne rendant pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte pa r elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642 -1 du Code Civil Mauricien et du présent contrat.
2. Engagement d’achèvement des travaux de construction
Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux jusqu’à l’achèvement de l’ensemble immobilier, en ce compris ses abords, ainsi que tous les éléments d’infrastructure et d’équipements prévus aux documents visés au paragraphe D de l’exposé qui précède.
Il s’oblige également à réaliser les divers travaux de voirie et de branchement aux réseaux qui sont nécessaires à la desserte de l’ensemble immobilier.
3. Tolérances
Des différences d’un maximum de cinq pour cent (5%) des surfaces exprimées par les plans seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation de la part de l’acquéreur qui en supportera la perte ou en bénéficiera.
4. Délai d’exécution
Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et le lot présentement vendu livré dans le délai ci-dessus visé en première partie du présent acte au paragraphe “Propriété –Jouissance”.
Ce délai serait différé en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.
Pour l’application de cette dernière disposition, seraient considérés comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment :-
- les intempéries ;
- la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier y compris, celles sous - traitantes ;
- la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, y compris celles sous -traitantes ;
- la résiliation d’un marché de travaux dû à la faute d’une entreprise ;
- les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que celles -ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur) ;
- les troubles résultant d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, incendie, inondations ou accidents de chantier.
S’il survenait un cas de force majeure ou une autre cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.
Pour l’appréciation des événements ci -dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l’architecte ayant la direction des travaux.
5. Obligation de parachèvement
Le vendeur s’oblige :-
- à installer dans le lot présentement vendu les éléments d’équipement qui son prévus dans la notice descriptive annexée au présent acte ;
- à effectuer la finition intérieure du lot présentement vendu conformément aux prévisions de la dite notice ;
- à achever ces travaux dans le délai prévu pour la livraison du lot présentement vendu ;
En outre, le vendeur s’oblige à effectuer les travaux de parachèvement tels que les finitions des parties communes et à mener ces travaux selon les règles de l’art, de manière qu’ils soient achevés dans les délais raisonnables.
La non-finition des parties communes ou des ouvrages d’intérêt commun ne saurait être invoquée par l’acquéreur comme une cause d’empêchement de la livraison, dès lors que les parties qui lui sont vendues sont habitables ou utilisables en conformité de leur destination.
6. Conservation par le vendeur de la qualité de maître de l’ouvrage
Conformément aux dispositions de l’article 1601 -3 du Code Civil Mauricien, le vendeur conservera la qualité de maître de l’ouvrage vis -à-vis des architectes, entrepreneurs e t autres techniciens et hommes de l’art et de toutes administrations ou services concédés et d’une manière générale vis - à-vis des tiers.
En conséquence, le vendeur aura seul qualité tant pour donner des instructions nécessaires à la poursuite des travaux que pour prononcer la
réception des ouvrages et cela même après la mise en état d’habitabilité du lot présentement vendu et/ou son éventuelle occupation par l’acquéreur.
L’acquéreur ne pourra s’immiscer dans les opérations de construction à la charge du v endeur et se prévaloir de la qualité de propriétaire pour donner des instructions aux architectes, entrepreneurs ou autre intervenant à l’acte de construire.
Il résulte de l’article 1601 -3 du Code Civil Mauricien que la conservation par le vendeur de la q ualité de maître de l’ouvrage ne prend fin qu’après réception définitive de l’ouvrage.
En contrepartie des obligations contractées par le vendeur et afin de lui donner les moyens de tenir ses engagements, l’acquéreur confère au vendeur, qui accepte, tous pouvoirs afin de conserver la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la date de la levée d’éventuelles réserves émises lors de la réception des travaux.
Les travaux et la conformité dont s’agit concernent la totalité de l’ensemble immobilier visé au para graphe C de l’exposé qui précède et pas seulement le lot présentement vendu.
La stipulation qui précède, de nature contractuelle, est consentie et acceptée dans l’intérêt commun des parties.
Ce mandat ne sera pas révocable, il se transmettra de plein dro it aux ayants droit de l’acquéreur par exemple en cas de décès ou de cessions des droits qu’il tient de la présente vente.
7. Pouvoirs
Conformément aux dispositions de l’article 1601 -16 du Code Civil Mauricien, l’acquéreur confère au vendeur, qui accepte , tous pouvoirs afin de passer les conventions nécessaires à la construction de l’ensemble immobilier et de sa mise en état d’habitabilité, ainsi qu’a la bonne fin du chantier concernant l’ensemble immobilier ci -dessus visé, et lui confère d’une manière générale le pouvoir de passer tous les actes de dispositions portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires :-
Pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire de l’ensemble immobilier, et plus généralement, pour sat isfaire aux prescriptions d’urbanisme.
Pour assurer la desserte du lot présentement vendu, et son raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.
Le vendeur dispose donc de tous pouvoirs à l’effet de procéder à toutes acquisitions de mitoyennetés, de vues, de droits de passage, de terrain, et d’une manière générale, pour effectuer toutes acquisitions quels qu’en soient l’objet ou la forme, qui seront nécessaires ou utiles à la réalisation de l’ensemble immobilier, soit à sa desserte .
Les pouvoirs résultant des paragraphes précédents sont conférés au vendeur dans l’intérêt des différents acquéreurs et en contrepartie des engagements qui sont et en seront contractés envers chacun d’eux par le vendeur.
En conséquence, ces pouvoirs son t stipulés irrévocables. Ils seront opposables de plein droit aux ayants droit de l’acquéreur par exemple en cas de décès ou de cession des droits qu’il tient de la présente vente.
Ils expireront le jour de la constatation de l’achèvement des travaux sauf le cas ou le but proposé n’aurait pas alors encore été atteint.
Le vendeur devra rendre compte à ces mandants et notamment à l’acquéreur conformément à l’article 1993 du Code Civil Mauricien.
Toutefois, les sommes qui pourraient être payées à des tiers pour l’achat de servitudes, de mitoyennetés, de droits de passages, de droits de vues ou de terrains, seront supportées par le vendeur sans augmentation du prix de la vente.
8. Travaux modificatifs ou complémentaires
Dans le cas où l’acquéreur, postérie urement à ce jour et avant l’achèvement des travaux, désirerait que des modifications fussent apportées au lot présentement vendu ou que des travaux supplémentaires fussent exécutés, il devra s’adresser au vendeur. Celui -ci après avoir pris avis des hommes de l’art, indiquera à l’acquéreur si ces modifications sont réalisables et dans quelles conditions. Un devis de ces travaux sera établi par les entreprises déjà intervenantes sur le chantier.
En cas d’acceptation de celui-ci par l’acquéreur, il sera alor s dressé un acte authentique constituant un avenant aux présentes. Les frais de cet acte, qui devra être dressé avant le commencement des travaux, seront à la
charge de l’acquéreur. Cet acte précisera la nature de ces travaux ainsi que leurs conditions fi nancières et d’exécution.
Le coût des travaux modificatifs et supplémentaires participera donc au caractère du prix de vente, notamment en ce qui concerne les privilèges attachés à son paiement.
Le vendeur aura seul qualité pour donner aux entreprises le s instructions nécessaires à la poursuite de ces travaux et pour les recevoir.
9. Obligation de délivrance
a) Livraison et jouissance du lot présentement vendu.
Afin de livrer à l’acquéreur le lot présentement vendu le vendeur le convoquera par lettre af in de procéder à la signature d’un procès-verbal de livraison lequel tiendra lieu, éventuellement, de constat des lieux et de remises des clés.
Au cas où l’acquéreur ne répondrait pas à cette première convocation, il serait convoqué à nouveau par lettre re commandée avec demande d’avis de réception et même s’il n’était pas présent ou valablement représenté, il serait réputé avoir pris possession des lieux et le vendeur avoir rempli son obligation de délivrance. Le procès -verbal de livraison et d’état des lieux, valablement établi par le vendeur seul, serait signifié à l’acquéreur auquel il serait alors opposable.
Il est toutefois précisé que les charges de copropriété ainsi que les intérêts de retard seront décomptés à partir de la date de la première convocation ou à compter de la date de prise de possession effective si cette date est antérieure.
Dans tous les cas, la prise de possession ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé, ou consigné, l’intégralité des sommes exigibles en vertu de l’acte de vente à son profit.
L’acquéreur aura la faculté d’insérer audit procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. Il est rappelé à cet égard qu’aux termes de l’article 1601-13 du Code Civil Mauricien :- “La constatation de l’achèvement n’emporte pas par elle -même ni reconnaissance de la
conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642 -1”.
Les réserves de l’acquéreur s eront acceptées ou contredites par le vendeur.
Si les parties sont d’accord pour constater la livraison, au sens ci - dessus défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l’acquéreur p our valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition.
Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clefs, paiements du solde du prix ou consignation du prix conformément aux dispositions du Code Civil Mauricien.
La remise des clefs nonobstant toutes réserves portées sur le procès - verbal vaudra livraison et prise de possession.
En cas d’irrespect du formalisme ci-dessus stipulé, les comparants conviennent que la seule occupation par l’acquéreur de tout ou partie des biens compris dans la présente vente vaudra reconnaissance par lui de la livraison des biens ainsi occupés. Cette occupation, constituant ainsi une livraison tacite, fera courir les obligations et délais légalement ou conventionnellement, y attachés.
Avant la livraison l’acquéreur ne pourra consentir à qui que ce soit un droit quelconque, ou la promesse d’un droit quelconque de jouissance, sans l’accord écrit du ve ndeur.
b) Livraison et jouissance des parties communes
L’acquéreur constitue le syndic de copropriété alors en fonction pour son mandataire exclusif à l’effet de prendre possession des parties communes. La date de prise de possession des parties communes est indépendante de celle de la prise de possession des parties privatives. Le syndic devra rendre compte de son mandat lors de la première assemblée générale des copropriétaires qui suivra sa prise de possession. Ce mandat étant conféré dans l’intérêt co mmun des différents acquéreurs, est stipule irrévocable.
c) Contestation
Toute contestation relative à la conformité apparente du bien livré avec les engagements pris par le vendeur devra être notifiée à celui -ci dans le délai d’un mois à compter de la prise de possession des lieux par l’acquéreur.
Il est rappelé que la seule occupation ou remise des clefs vaut prise de possession, quand bien même le procès-verbal de livraison visé au sous paragraphe a) ci-dessus n’aurait pas été établi par les parties.
Toutefois, si la prise de possession des lieux se trouve différée, faute par l’acquéreur de satisfaire aux conditions mises à l’entrée dans les lieux ou encore si l’acquéreur ne prend pas possession des lieux aussitôt qu’il en aura le droit, le vendeur p ourra faire courir le délai ci-dessus prévu, en sommant l’acquéreur d’avoir à se rendre dans les lieux afin d’en vérifier la conformité.
Dans le premier cas, la sommation aura lieu par acte extrajudiciaire et ne permettra à l’acquéreur que d’effectuer une visite des lieux. Dans le second cas, la sommation sera effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai prendra cours à la date à laquelle l’acquéreur aura reçu l’avis de passage des services de la poste.
L’acquéreur pourra au cours du délai d’un mois ci-dessus prévu au présent paragraphe notifier au vendeur par lettre recommandée les défauts de conformité qu’il aura constaté. Cette notification conservera au profit de l’acquéreur tout recours et action contre le vendeur. En revanche, une fois ce délai expiré, l’acquéreur ne pourra plus agir contre le vendeur pour défaut de conformité de la chose livrée par rapport au contrat de vente ou autres documents de toutes natures entrés dans le champ contractuel.
Chapitre IV Garanties des défauts de la chose vendue
Le vendeur ne demeure tenu que des seules garanties des défauts de la chose vendue que les dispositions du Code Civil Mauricien mettent à la charge du vendeur d’immeuble à construire.
Ces dispositions sont ici littéralement reproduites :-
1. Garantie des vices apparents
Article 1642-1
“Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de constructions alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice”.
Article 1648 alinéa 2
“Dans le cas prévu par l’article 1642 -1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents”.
2. Autres garanties
Article 1646-1
“Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, des vic es cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux -mêmes tenus en application des articles 1792 et 2281.
Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception des travaux.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice”.
Article 1792
“Si l’édifice périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage en sont responsables pendant dix ans”.
3. Modalités d’application
Pour l’application des dispositions ci-dessus indiquées, il est précisé que ne sera couvert par aucune garantie du vendeur tout vice ou désordre qui serait dû à l’usure normale ou à l’utilisation anormale ou défaut
d’entretien d’un élément d’équipement quelconque du lot présentement vendu.
Pour une meilleure compréhension des stipulations qui vont suivre les parties précisent que le terme réception renvoie à l’acte par lequel le vendeur déclarera accepter des entreprises et autres intervenants à l’acte de construire l’ensemble immobilier dont dépend le lot présentement vendu. Par contre, il sera fait référence à la livraison par le vendeur à l’acquéreur du lot présentement vendu en visant le procès-verbal de livraison dressé selon les modalités explicitées au paragraphe 9 a) du Chapitre III.
a) Point de départ de l’action .
Le vendeur fera connaître à l’acquéreur la date à laquelle est intervenue la réception des travaux de construction de l’ensemble immobilier dont dépend le lot présentement vendu:- soit lors de l’établissement du procès -verbal de livraison, mention de cette date étant faite sur ledit procès-verbal ; soit si la réception n’est pas intervenue lors de ce procès-verbal par lettre recommandée. Aussi, le vendeur s’oblige à informer le syndic de l’ensemble immobilier de la date de réception des ouvrages et de lui remettre les procès verbaux de réception pour qu’il en assure la garde et la conservation.
b) Délai de mise en œuvre de l’action en garantie des vices apparents.
Pour la mise en jeu de la garantie des vices apparents, l’acquéreur devra informer le vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des vices qui apparaîtraient avant l’expiration du délai fixé par l’article 1642 -1 du Code Civil Mauricien, à moins qu’ils n’aient fait l’objet de réserves lors de l’établissement du procès -verbal de livraison ci -dessus visé.
A défaut par l’acquéreur d’avoir informé le vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des vices apparents qui apparaîtraient avan t l’expiration du délai fixé par l’article 1642 -1 du Code Civil Mauricien, à moins qu’ils n’aient fait l’objet de réserves lors de l’établissement du procès -verbal de livraison ci -dessus visé, ledit vendeur
serait déchargé de la garantie des vices apparent s lors de l’expiration de ce délai d’un mois par le seul fait de cette expiration.
Il est ici précisé que le délai visé à l’article 1642 -1 du Code Civil Mauricien est un délai de garantie, tandis que celui visé à l’article 1648 alinéa 2 du même Code est un délai d’action. Aussi, en cas de mise en jeu de la garantie du vendeur au titre des vices apparents dans le délai visé à l’article 1642 -1, et d’inaction consécutive du vendeur, l’acquéreur doit, à peine de forclusion, actionner cette dernière en justice dans le délai annal fixé par l’article 1648 alinéa 2 dudit Code.
c) Libre accès des entreprises.
L’acquéreur devra laisser au vendeur, à l’architecte, et aux entrepreneurs libre accès au lot présentement vendu, toutes les fois que cela sera rendu nécessai re pour la constatation et la réparation des vices constatés.
4. Substitution
Les garanties ci-dessus conférées sous le paragraphe 1. ci dessus se substituent à la garantie de droit commun, telle qu’elle résulte des articles 1641,1642 et 1643 du Code Civi l Mauricien.
Chapitre V Charge et conditions diverses
La présente vente en l’état futur d’achèvement est faite sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière, sous celles ci-dessus indiquées et sous celles suivantes que le vend eur et l’acquéreur s’obligent réciproquement à exécuter et accomplir, savoir :-
1. Garantie de contenance des terrains
La contenance des terrains ci -dessus désignés n’est pas garantie. Toute différence dans la contenance en plus ou en moins, fera le pro fit ou la perte de l’acquéreur, mais sous la condition que cette différence de contenance n’excède pas cinq pour cent (5%).
2. Servitudes
L’acquéreur devra souffrir les servitudes passives, apparentes ou non apparentes, continues ou discontinues qui peuven t ou pourront grever le lot présentement vendu, le tout à ses risques et périls sans recours contre le
vendeur et sans que la présente clause puisse conférer à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou d e la loi.
A cet égard, le vendeur déclare qu’il n’a créé, conféré, ni laissé acquérir aucune servitude sur le lot présentement vendu, et qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de l’état descriptif et du règlement de copropriété ci-dessus mentionné, de la situation naturelle des lieux, de la loi, et de celles relatées au susdit acte renfermant l’état descriptif et le règlement de copropriété ci -dessus mentionné.
3. Garantie d’éviction
Le vendeur sera tenu de délivrer à l’acquéreur le lot présentement vendu libre de toutes charges réelles, hypothécaires ou autres.
4. Impôts et charges
L’acquéreur devra acquitter à compter du jour de la livraison les impôts et charges de toute nature auxquels le lot présentement vendu p eut et pourra être assujetti.
Il devra continuer tous traités d’abonnement à l’eau, l’électricité, et tout contrat de maintenance des éléments d’équipement.
5. Frais
L’acquéreur devra payer tous les frais, droits et émoluments du présent acte et de ses suites, hormis la “Land Transfer Tax” qui restera à la charge du vendeur.
6. Règlement de copropriété - Syndicat de copropriété - Charges de copropriété
L’acquéreur reconnaît avoir reçu une copie du règlement de copropriété régissant l’ensemble immobilier dont dépend le lot présentement vendu.
L’acquéreur devra respecter et faire respecter par ses ayants droit et locataires, auquel il devra les communiquer, les dispositions du dit règlement de copropriété.
L’acquéreur déclare que ce règlement de copropri été est bien celui actuellement en vigueur, toute modification éventuelle y ayant été incluse.
L’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur à ce sujet. Il s’engage à acquitter tous les appels de fonds faits par le syndic à compt er de la livraison du lot présentement vendu ainsi qu’il a été dit ci-dessus.
7. Transmission du lot présentement vendu
Il est rappelé que conformément aux dispositions de l’article 1601 -4 du Code Civil Mauricien, la cession par l’acquéreur des droits qu’il tient en vertu des présentes substitue de plein droit le cessionnaire dans ses obligations envers le vendeur : les mandats ci-dessus conférés se poursuivant entre le cessionnaire éventuel et le vendeur.
8. Affectation du lot présentement vendu
Le lot présentement vendu est à usage d’habitation.
En outre, l’acquéreur reconnaît que le notaire soussigné lui a indiqué que l’utilisation du lot présentement vendu est encadré par le règlement de copropriété qui est une règle contractuelle de droit privé qui s’impose à chaque copropriétaire.
Chapitre Vl Assurances
1. Assurance - Incendie - Cyclone
Nonobstant les conventions particulières stipulées entre le vendeur et les entreprises ou autres intervenants à l’acte de construire, dans les relations entre les parties il est convenu que le lot présentement vendu est, et demeurera, aux risques du vendeur jusqu’à ce qu’il soit mis à la disposition de l’acquéreur.
Après cet évènement, il sera aux risques de l’acquéreur. En conséquence :-
a) En cas de destruction totale ou partielle de l’ensemble immobilier, suite à un incendie ou un cyclone, avant que le lot présentement vendu soit mis à la disposition de l’acquéreur, le vendeur encaissera seul l’indemnité allouée par la compagnie d’assurances au titre de la pol ice qu’il aura éventuellement souscrite pour le compte du syndicat de copropriété, nonobstant la circonstance que l’acquéreur soit devenu propriétaire des
constructions par l’effet de la présente vente, au fur et à mesure de leur édification.
Toutefois, l’acquéreur aura la faculté qui lui est conférée par le vendeur de demander à la compagnie d’assurance, sans formalité judiciaire, que l’indemnité demeure consignée dans ses caisses à la sûreté du remboursement des fractions du prix déjà payées, si ledit remboursement fait l’objet d’un accord entre les parties ou d’une décision judiciaire.
b) Lors de la mise à la disposition de l’acquéreur du lot présentement vendu, celui-ci devra se couvrir contre les risques d’incendie et de cyclone.
En tant que de besoin, l’acquéreur cède et transporte au vendeur, qui accepte, une somme égale au solde du prix de la présente vente alors dû, en principal, frais et accessoires, à prendre par préférence et antériorité à lui- même et à tous futurs cessionnaires dans le montant de l’indemnité dont il s’agit. Le vendeur pourra toucher et recevoir cette somme directement et sur sa simple quittance sans le concours et hors la présence de l’acquéreur.
Notification des présentes avec opposition au paiement de l’indemnité sera faite à la compagnie d’assurance intéressée, à la diligence du vendeur et aux frais de l’acquéreur.
2. Assurances-dommages
Le vendeur déclare avoir souscrit une assurance dommages ouvrages et en avoir informé l’acquéreur, qui le reconnaît.
Le vendeur s’engage à communiquer toute information à ce sujet à l’acquéreur.
Aussi longtemps qu’il aura la qualité de maître d’ouvrage, le vendeur s’oblige envers la compagnie d’assurance :-
- à la tenir informée de tout événement nouveau pouvant avoir une incidence sur les co nditions en considération desquelles le contrat a été souscrit ;
- à l’aviser de tout arrêt de travaux ;
- à lui signifier la réception des travaux.
3. Assurance responsabilité
a) Le vendeur déclare avoir souscrit une assurance couvrant sa responsabilité à ra ison des travaux de bâtiments et en avoir informé l’acquéreur.
b) Le vendeur déclare que les différentes entreprises avec lesquelles il a contracté pour la réalisation de l’ensemble immobilier sont également tenues de souscrire un contrat assurant leur res ponsabilité.
Le vendeur s’engage à aviser l’acquéreur de tout changement d’assureur et de tout avenant au contrat devant assurer sa responsabilité.
Chapitre VII Domicile
Les parties ès qualités élisent domicile en leur demeure et siège indiqués en premièr e partie du présent acte.
Reconnaissent les parties avoir été averties par le notaire soussigné des dispositions de l’Article 20 du “Notaries Act”, celles de l’Article 39 du “Land (Duties and Taxes) Act” et celles de l’Article 41 du “Registration Duty Act” et les dites parties déclarent au dit notaire que le prix sus fixé représente la valeur actuelle et réelle du bien présentement vendu.
SITUATION HYPOTHÉCAIRE ET DÉCLARATION DIVERSES
Déclare le vendeur :-
1o. Que le lot présentement vendu est inoccupé.
2o. Que le lot présentement vendu n’est pas loué à bail, n’est sous le coup d'aucune saisie et n’est grevé d'aucune inscription hypothécaire, de privilège, de sûreté fixe et / ou flottante.
3o. Que l’ensemble immobilier dont dépend le lot présentement vendu est situé à plus de quatre vingt un mètres et vingt et un centimètres (81.21m) du niveau de la mer à marée haute.
Déclarent les parties que les conventions résultant du présent acte annulent et remplacent toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre elles, seules celles résultant des présentes constituent la loi des parties.
Les parties ès qualités reconnaissent avoir été averties par le notaire soussigné des dispositions de l’Article 41 (4) du “Registration Duty Act” et l ’acquéreur déclare:-
1o. Qu’il est un “non citizen” au sens du “Non Citizen (Property Restriction) Act” mais il a obtenu les autorisations nécessaires pour les besoins des présentes ainsi qu’il a été fait mention ci-dessus
Et 2o. Que l’“ultimate beneficial owner” de la présente vente n’est autre que l’acquéreur lui -même, et qu’en conséquent ce dernier ne détient pas ledit bien pour le compte et/ou au bénéfice d’un autre non citoyen (“non citizen”).
DONT ACTE
Rédigé sur vingt sept pages et contenant :-
- renvoi
- mot nul
- lettre nulle
- chiffre nul
- blanc bâtonné
- ligne entière nulle
- annexe
Fait et passé en Minute à l’Ile Maurice, en l’étude du notaire soussigné.
L’AN DEUX MIL DIX.
LE
Et après lecture et explication faites des présentes par le notaire soussigné aux parties, ces dernières requises de signer par le dit notaire, ont signé le présent acte.
Conformément au paragraphe (f) de la section 14 (1) de “The Notaries Act”, le notaire soussigné fait ici mention que les dispositions des paragraphes (a) à (e) de la dite section 14 (1) du dit “Act” ont été dûment observées et il a alors signé le présent acte.