TRIBUNALE DI NAPOLI – V° SEZIONE CIVILE

TRIBUNALE DI NAPOLI – V° SEZIONE CIVILE

PROCEDURA DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA:

BANCA PER LA CASA S.P.A./

R.G.E. N. 1249/ 08

G.E. XXXX. XXXXXXXXXXXX

C.T.U. ARCH. XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX

GIURAMENTO INCARICO DEL 14/07/09

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA

OGGETTO: UNITA’ IMMOBILIARE INCLUSA IN CONTESTO CONDOMINIALE UBICATO IN NAPOLI – XXXXXXXXXX ALLA XXX XXXXXX XXXXXXXXX, 000 (XXX’ VIA S. XXXXX A CUBITO, 64) PIANO 2°, CORRISPONDENTE ALLA PORTA A DESTRA SECONDO IL VERSO DI SALITA DELLE SCALE

PREMESSA

La scrivente Arch. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, Consulente Tecnico d’Ufficio, con giuramento incarico del giorno 14/07/09 nella procedura di espropriazione immobiliare promossa da Banca per la Casa s.p.a. contro - avente ad oggetto l’unità immobiliare parte integrante del condominio ubicato in Napoli - Xxxxxxxxxx alla xxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, 000, (xxx via S. Xxxxx a Cubito, 64) piano 2°, interno n. 2 (come da certificato di residenza) - in espletamento dell’incarico conferitole e nella piena coscienza di aver dato compiuta ed esauriente risposta ai quesiti postole nel Verbale di Conferimento dell’Incarico (cfr. all. 1) ha eseguito le operazioni peritali di seguito descritte effettuando un accesso e relativo verbale in data 22 luglio 2009 (cfr. all. 2), verifiche presso gli uffici amministrativi del Comune di Napoli: Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli 1 – Ufficio del Registro degli Atti Privati (Agenzia del Territorio di Napoli 3) - Ufficio Edilizia Privata - Ufficio Condono Edilizio - Ufficio Vincoli - Dipartimento di Pianificazione Urbanistica ed U.T.E di Napoli.

Ha inoltre reperito le seguenti mappe ai fini di una corretta identificazione del bene: aerofotogrammetria I.G.M. di base al P.R.G. – mappa satellitare ed estratto di mappa del N.C.T. (catasto terreni) congruente con quella del N.C.E.U. momentaneamente irreperibile presso gli Uffici del Catasto. (cfr. quesito n. 1 del verbale di conferimento incarico)

Ha infine provveduto a redigere la seguente relazione articolata secondo lo schema dei 13 quesiti esposti nel verbale di conferimento incarico.

ALLEGATI

VERBALI – DOCUMENTI CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI

1. Verbale di Conferimento incarico del 14/07/09

2. Verbale di accesso del giorno 22/07/09 - Certificato di Residenza, di Matrimonio e Stato di Famiglia

3. Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari Circoscrizione di Napoli 1

ispezione per immobile in base ai dati catastali.

4. Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari Circoscrizione di Napoli 1 nota di trascrizione n. 7450 - 4917 del 31 marzo 2003, relativa ad atto

di compravendita per notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Sant’Antimo del 12/03/2003.

- Atto di compravendita certificato dal notaio Xxxxxxxx Xxxxx in data 12/03/03 rep. n. 16241 – Parti: –

GRAFICI

5. Stralcio mappa satellitare stato attuale: xxx Xxxxxx Xxxxxxxxx (Xxxxxxxxx – Xxxxxxxxxx) con l’individuazione dell’immobile includente il cespite pignorato.

6. Planimetria, stato attuale del cespite – scala di 1: 200 DOCUMENTAZIONE CATASTALE

7. Attestato di irreperibilità planimetria catastale prot. n. 11356 dell’11/08/09

8. Accatastamento del giorno 08/09709 (pratica DOCFA) per inserimento planimetria mancante.

9. Visura per soggetto, a nome di , del giorno 16/07/09

10. Visura storica per immobile del giorno 16 – 07 - 09

11. Elenco immobili ( del 02/09/09) con l’indicazione dei vari subalterni inclusi nel fabbricato condominiale in questione.

12. Estratto di mappa (VAX) – N.C.T. sez. SCA, foglio 14, particella 123, (individuante l’immobile de quo) – i dati del catasto terreni risultano i corrispondenti dei seguenti dati del N.C.E.U., Comune di Napoli, sez. SCA – foglio 7 – particella 94 (l’estratto di mappa del catasto urbano è momentaneamente irreperibile).

DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE

- Contratti di locazione inerenti il cespite: nessuno

- Amministrazione condominiale: inesistente DOCUMENTAZIONE URBANISTICA E CONDONO EDILIZIO

13. Documentazione P.R.G. e destinazione di zona

14. Attestato rilasciatomi dal Comune di Napoli – Ufficio Edilizia Privata prot.2883

del giorno 08/09/09

15. Attestato rilasciatomi dal Comune di Napoli – Ufficio Condono Edilizio prot. 0105833 del 17/08/09

16. DIDASCALIE e FOTO DEL CESPITE

17. Agenzia del Territorio: ultima banca dati delle quotazioni immobiliari (anno 2008 – semestre 2)

RELAZIONE

A) ELENCODELLE ISCRIZIONI E DELLE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI INERENTI IL CESPITE:

(ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento)

(Quesito n. 1 del verbale di conferimento incarico)

Il cespite oggetto di codesta procedura espropriativa – ubicato in Napoli, quartiere Piscinola - Xxxxxxxxxx, parte integrante del fabbricato condominiale sito alla xxx Xxxxxx Xxxxxxxxx x. 000 (xxx via S. Xxxxx a Cubito, n. 64/328) piano 2°, interno 2 (come da certificato di residenza), catastale interno 8, di proprietà della signora

, nata a , alla quale è pervenuto per acquisto

dalla signora , nata a con Atto di Compravendita del 12/03/03 rep.n. 16241 (trascritto il 31/03/03 ai nn. 7450/4917) certificato dal notaio Xxxxxxxx Xxxxx di Sant’Antimo (nato a Giugliano in Campania il 19/05/1955), risulta gravato dalle seguenti formalità :

Iscrizione nn. 15328 – 2535 del 23/06/1992 – Ipoteca volontaria con atto per notaio Xxxxxxxx Xxxxx del 19/06/1992 a favore di Società F.I.M. Finanziaria Italiana Mutui S.P.A.con sede in Milano (domicilio ipotecario eletto: in milano via Largo Richini n. 2) per la somma di £. 105.000.000. a garanzia di capitale di £. 70.000.000 (durata 120 rate mensili a partire dal 20/07/1992 e sino al 20/06/2002 – debitore non datore: nato a ) contro i coniugi in regime di

separazione dei beni nato a ed

nata sull’unità immobiliare in Napoli – Xxxxxxxxxx alla via S. Xxxxx a cubito n. 64 e precisamente: appartamento al secondo piano, di tre vani ed accessori con xxxxxxx xxxxxxxx a livello, confinante a nord con restante proprietà dei coniugi ed , ad est con proprietà Xxxxxxxx, a sud con detta via S. Xxxxx a Cubito e ad ovest con cassa scale e proprietà Marrone; detta unità immobiliare risulta denunziata all’UTE di Napoli con scheda di variazione per diversa distribuzione degli spazi interni in data 22/01/1992, con i seguenti dati: foglio 7, numero 94, via S. Xxxxx a Cubito n. 64, piano 2.

Iscrizione nn. 22777 – 4149 del 01/08/2002 – Ipoteca volontaria con atto per notaio Xxxxx Xxxxxxxxx del 25/07/2002 a favore di ADALYA BANCA IMMOBILIARE

S.P.A. domicilio ipotecario eletto: presso la propria sede in Milano, via Bianca di

Savoia n. 20) per la somma di Euro 210.000,00 a garanzia di capitale di euro 105.000,00 (durata anni 25 tasso annuo 6,947%) contro , nata a per la quota di 1/1 di proprietà sull’unità immobiliare in Napoli

via S. Xxxxx a Cubito n. 64 N.C.E.U. Variazione n. 8089 anno 1968 ctg. A/4 vani 5,0. Trascrizione nn. 43823/29288 dell’11/11/2008 – Verbale di pignoramento immobiliare notificato il 29/09/08 a favore di BANCA PER LA CASA S.P.A. di 1/1 di proprietà sull’unità immobiliare in Napoli via S. Xxxxx a Cubito n. 64, piano 2 int. 8 in catasto fabbricati alla sezione SCA foglio 7 particella 94 sub. 22 ctg. A/4, vani 5,0 (estremo precedente: Variazione n. 8089 anno 1968).

(cfr. Certificazione Notarile agli Atti e all.ti 3 e 4)

Quesito n. 2

Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.,)

Risposta al quesito n. 2

L’area, ove è ubicato il condominio che include l’unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva ricade in Napoli, quartiere Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx. Essa, parte integrante di un contesto mediamente urbanizzato, è ben collegata all’interland in quanto servita, in relazione a Napoli centro/piazza Garibaldi, da una rete infrastrutturale pubblica di autobus e dalla linea 1 della Metropolitana.

Il cespite de quo, come indicato con esattezza nell’atto di pignoramento, è un appartamento incluso in un vecchio edificio di muratura di tufo, costruito anteriormente al 1° settembre 1967, ubicato alla xxx Xxxxxx Xxxxxxxxx x. 000 (xxx via

X. Xxxxx a Cubito n. 64), posto al piano secondo.

Il fabbricato, a destinazione residenziale, presenta una conformazione rettangolare con prospetto principale fronte strada, è costituito da quattro piani fuori terra, incluso il pian terreno adibito ad esercizi commerciali, non è dotato di ascensore ed è impostato intorno ad un blocco scala rettangolare (oggetto di recente di lavori condominiali di manutenzione straordinaria) dalla tipologia a ballatoio aperto lateralmente. Esso fabbricato non è dotato di portineria o di altre pertinenze condominiali. E’ nel complesso in mediocri condizioni di manutenzione interna ed esterna.

[(cfr. atto pignoramento, all.ti 2 – 5 e 16 (foto dal n. 1 al n. 12)]

L’appartamento in questione, posto al secondo piano dell’edificio, corrispondente alla porta a destra secondo il verso di salita delle scale, confina realmente con via Xxxxxx Xxxxxxxxx, con cassa scala e con proprietà aliena. La porta di capo scala di esso cespite non è distinta dal numero d’interno, ignorato, inoltre, anche dalla proprietaria.

Esso interno nell’atto di pignoramento e nel certificato di residenza (a nome di

) è indicato con il numero 2.

Nelle visure catastali è invece indicato con il numero 8.

[(cfr. all. 2 (Verbale di sopralluogo e certificato di residenza) – cfr. all.ti 9 e 10] Consistenza appartamento:

Esso appartamento ha un’ attuale consistenza di due vani ed accessori; quest’ultimi costituiti da cucina, bagno, corridoio, disimpegno di svincolo ad una seconda ed originaria porta di capo scala, infine due balconi; il piccolo, a cui si accede dal vasto ambiente d’ingresso, confina con la via Xxxxxx Xxxxxxxxx; l’altro, dalla forma ad L che circonda per due lati l’appartamento, confina con altri edifici di più bassa quota, inoltre da esso è possibile avere una visuale completa del paesaggio circostante.

La consistenza originaria del presente cespite, così come si evince dalla descrizione riportata nell’atto di pignoramento ed in quello di compravendita rogato dal notaio Xxxx. Xxxxxxxx Xxxxx in data 12/03/03 rep. 16241, era di tre vani più accessori; l’attuale configurazione è il risultato di recenti lavori di ristrutturazione interna, lasciati incompiuti per quanto riguarda l’attintatura e le finiture, che hanno comportato la fusione di due vani (corrispondenti a quello attuale d’ingresso), mediante l’eliminazione del muro divisorio, e la creazione di una seconda porta di ingresso visibile dal vano scala.

Esso appartamento presenta una conformazione planimetrica con sviluppo prevalentemente rettangolare ed è dotato di vani di forma regolare, adiacenti l’un l’altro, dotati ciascuno di apertura di accesso ai balconi innanzi descritti; risulta pertanto sufficientemente areato ed illuminato. Internamente lo stato complessivo di manutenzione, per quanto riguarda finiture ed impianti, è, complessivamente discreto, ma da definirsi e completarsi per le motivazioni innanzi esplicitate. I pavimenti, in buone condizioni, sono di grès porcellanato a pezzature grandi, nel vano d’ingresso, e di medie pezzature negli altri ambienti. I muri sono attintati ma da rifinire; gli infissi esterni, di alluminio, sono in discrete condizioni. La dotazione degli impianti è completa, ma anch’essa non rifinita, in relazione a quello idrico, elettrico, telefonico e TV; inesistente l’impianto di riscaldamento. Il bagno, in buone condizioni di manutenzione, è dotato di tutti gli accessori. [(cfr. all. ti 4 - 6 e 16 (foto dal n. 13 al n. 38)]

Superficie calpestabile:

L’immobile ha una superficie calpestabile di mq 108,00. I balconi misurano rispettivamente: mq 3,50, il piccolo, e mq 15,50 quello dalla forma ad L. .

L’altezza interna, misurata dal pavimento all’intradosso del solaio, è di 3,40 ml. uniformi. (cfr. all.6)

Identificazione catastale:

Il cespite de quo risulta regolarmente allibrato (cfr. visure del 16/07/09) nel N.C.E.U del Comune di Napoli con i seguenti dati catastali: N.C.E.U. Comune di Napoli, sezione SCA, foglio 7, particella 94, subalterno 22, categoria A/4, classe 5, consistenza 5 vani, Rendita euro 234,99 – Indirizzo: via Provinciale Santa Xxxxx a Cubito n. 64, piano: 2°, interno 8, scala U

Dati derivanti da: variazione del 07/12/05 n. 112990 .1/2005 in atti dal 07/12/05 (protocollo n. NA0775667) VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO.

Intestatario attuale dell’immobile: , nata a ,

– Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000.

I dati catastali del suolo (N.C.T.) corrispondenti ai suddetti dati del N.C.E.U. (catasto urbano) risultano i seguenti: N.C.T. Comune di Napoli, sez. SCA, foglio 14, particella 123. (cfr. all.ti 9 – 10 – 11 – 12)

Quesito n. 3

Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione;

b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato.

Risposta al quesito n. 3

I dati descrittivi e di ubicazione del cespite indicati nel pignoramento (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) risultano congruenti con quelli rinvenuti in loco consentendone l’esatta individuazione. Le uniche incongruenze, o, meglio, imprecisioni riscontrate riguardano: l’esatta definizione del numero d’interno, di cui si è parlato al precedente punto 2, ed il mancato aggiornamento, nel presente atto, della toponomastica, non essendo stato ivi esplicitato che l’indirizzo di ubicazione del bene: “via S. Xxxxx a Cubito n. 64” corrisponde attualmente a: “ via Xxxxxx Xxxxxxxxx n. 328” (residenza e domicilio dell’esecutata e famiglia). Si evidenzia che in prossimità del portone d’ingresso del fabbricato, includente l’appartamento de quo, sono apposti, sotto forma di piccole targhe di marmo, entrambi i numeri civici anzidetti. [(cfr. atto pignoramento; all. 2 (verbale di sopralluogo e certificato di residenza) – all. 16 (foto n. 4 e 5)]

Quesito n. 4

Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate.

Risposta al quesito n. 4

Essendo la planimetria catastale di codesto sub. 22 momentaneamente irreperibile presso gli atti degli uffici del Catasto, è stato ivi necessario presentare (inoltro in data

08/09/09) l’atto di aggiornamento DOCFA con la causale “planimetria mancante” operando inoltre anche la correzione della toponomastica e del numero civico del fabbricato, attualmente corrispondenti, come innanzi citato, a xxx Xxxxxx Xxxxxxxxx x. 000 (xxx via Santa Xxxxx a Cubito n. 64).

Gli altri dati catastali identificativi del cespite, esplicitati al precedente punto 3, risultano pertanto invariati. (cfr. all.ti 7 e 8)

Quesito n. 5

Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

Risposta al quesito n. 5 (cfr. all.ti 13)

Da visura espletata presso il Dipartimento di Pianificazione Urbanistica del Comune di Napoli si evince che l’area ove è ubicato l’immobile in questione - secondo la Variante al P.R.G. (Piano Regolatore Generale) del 1972, come emendata in sede di adozione di cui alla delibera n. 35 del 19 febbraio 2001 - ha destinazione zona A (insediamenti di interesse storico) (cfr. Tav. 6 del P.R.G.). L’art. 26 del presente

P.R.G. specifica che la zona A identifica le parti della città edificate prima del secondo dopoguerra. Gli interventi previsti in tale ambito sono regolati dalla normativa tipologica, la quale all’art. 63, detta le norme per la loro disciplina.

In base alla datazione ed alla tipologia il fabbricato in questione, rientra nella categoria tipologica otto/novecentesca (cfr. Tav. 7). Per ciascuna delle unità individuate in questa tavola sono comunque consentiti, nel rispetto delle norme del P.R.G., interventi diretti sugli edifici in relazione alla età, classificazione e tipologia: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, da attuare con la relativa procedura burocratica legittimante.

Il Vincolo Geomorfologico individuato per la zona è quello di “un’area stabile”; le relative norme di attuazione sono contemplate nell’art. 24, in cui sono indicate le norme sismiche e di difesa del suolo.

Non ricadono sull’area di ubicazione vincoli di tipo ambientale e paesistico, ai sensi del D.L. 22 – 01 – 04, ex D.L. 490/99 Titolo II, ex L. 431/85 ed ex L. 1497/39.

Quesito n. 6

Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del DPR 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985,

n. 47.

Risposta al quesito n. 6

Si attesta, ai sensi dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che la costruzione del fabbricato di cui fa parte il cespite in questione, risulta iniziata in data anteriore al dì 1° settembre 1967. Da ricerche espletate, su mia istanza del 02/09/09 prot. n. 3602, presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Napoli si è evinto che non sono rinvenibili in merito al presente fabbricato pratiche di Licenza Edilizia, ovvero di Concessioni e/o certificati di abilità/agibilità ed eventuali ed ulteriori pratiche autorizzative.

L’unità immobiliare de quo, come innanzi accennato, è stata di recente oggetto di lavori di ristrutturazione rivolti a modificarne, senza stravolgere, la distribuzione interna. Essi lavori non hanno comportato alcuna alterazione volumetrica, di superficie o determinato l’apertura nelle facciate esterne di ulteriori vani porta e/o finestra; non sono stati pertanto commessi abusi edilizi.

Per gli interventi anzidetti non è stata comunque avviata, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Napoli, la relativa procedura legittimante, in tal caso la DIA (dichiarazione d’inizio attività).

Da ulteriori accertamenti espletati, su mia istanza del 06/08/09 prot. n. 103812, presso l’Ufficio Condono Edilizio del Comune di Napoli, non risultano perpetrate, a sostegno di quanto sopra asserito, istanze di Condono Edilizio ai sensi delle Leggi 47/85, 724/94 e legge 326/03, intestate ai nominativi di

[Cfr. Certificazione Notarile agli Atti - all.ti 4 ;

14 e 15]

Quesito n. 7

Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

Il bene in questione può essere venduto solo in un unico lotto, ovvero come si presenta nel suo stato attuale. (cfr. all.6)

Quesito n. 8

Dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso

contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c.,dall’art. 846 c.c. e dalla Legge 3 giugno 1940, n. 1078.

Risposta al quesito n. 8

L’immobile de quo è oggetto di pignoramento per la quota di 1/1, ossia per intero. Inoltre, se fosse stato pignorato solo pro quota, non sarebbe stato divisibile in natura. (cfr. atto di pignoramento e all. 6)

Quesito n. 9

Accerti se l’immobile è libero o occupato, e precisi, in quest’ultimo caso, chi occupa ed a che titolo; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’Ufficio del Registro degli Atti Privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in Legge 18 maggio 1978 n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio.

Risposta al quesito n. 9

L’unità immobiliare de quo appartiene in piena proprietà alla signora

ad ella pervenuto, in regime di separazione

dei beni, per acquisto da , nata a , mediante atto di compravendita certificato dal notaio Xxxxxxxx Xxxxx di Sant’Antimo (nato a Giugliano in Campania il 19/05/1955) in data 12/03/03, trascritto il 31/03/03 ai nn. 7450/4917.

(cfr. Certificazione Notarile agli Atti e all.ti 3 e 4).

L’esecutata è in possesso del bene da data anteriore alla trascrizione del pignoramento:

- trascrizione nn. 43823/29288 del giorno 11 novembre 2008 – Verbale di Pignoramento Immobiliare notificato il 29/09/08 a favore di BANCA PER LA CASA SPA contro , nata a per la quota di 1/1 di proprietà sull’unità immobiliare in Napoli via S. Xxxxx a Cubito n. 64, piano 2, interno 8 in Catasto Fabbricati alla sez. SCA , fl. 7, p.lla 94, sub. 22, ctg. A/4, vani 5,0 (Estremo precedente: variazione n. 8089 anno 1968)

(cfr. Atto di Pignoramento, Certificazione Notarile agli Atti e all. 3). L’appartamento è stabilmente utilizzato, da più di venti anni, ad uso esclusivamente abitativo dai coniugi , nato ed

(proprietaria), sopra generalizzata, con tre dei propri cinque figli.

Esso appartamento, a dichiarazione dell’esecutata, è attualmente oggetto di trattativa di vendita.

Da accertamenti espletati presso l’Ufficio del Registro degli Atti Privati (Agenzia delle Entrate di Napoli 3) si è riscontrato, mediante indagine informatizzata presso l’anagrafe tributaria, che, fino a luglio 2009, in merito al cespite de quo, non risultano registrati contratti di locazione a nome di .

Il fabbricato, includente il presente cespite, da accertamenti condotti in loco, non è mai stato oggetto di alcuna amministrazione condominiale, per cui le varie spese sono sempre state ripartite, tra i vari conduttori e/o proprietari, anche attualmente, bonariamente e di comune accordo. (cfr. all. 2)

Quesito n. 10

Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

Risposta al quesito n. 10

Non è possibile rispondere al quesito in quanto non sussiste, per il caso in esame, tale problematica.

Quesito n. 11

Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.

Risposta al quesito n. 11

L’immobile in questione non è sottoposto al vincolo alberghiero, quest’ultimo relativo ai soli edifici destinati ad uso di albergo, pensione o locanda, ai sensi del Regio Decreto 16 giugno 1938, n. 1298 e della legge 24.7.1936, n. 1692.

Esso - da notizie reperite presso l’Ufficio Vincoli della SBAPPSAD di Napoli e Provincia - non è sottoposto a vincoli di tipo storico/ artistico - ai sensi del D.L. 22 – 1 – 04 n. 42 ex D.L. 490/99 Titolo I, ex L. 1089/39.

Inesistenti eventuali diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici.

Il cespite non è oggetto di morosità o di oneri condominiali insoluti. Da notizie reperite in loco, come esplicitato al precedente punto 9, il c.t.u si è accertato in merito all’inesistenza di un’amministrazione condominiale (cfr. all.2)

Quesito n. 13

Xxxxxxx, in caso di contratto di locazione, l’eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell’immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo.

Risposta al quesito n. 13

Il cespite non è mai stato dato in locazione ma è abitato, da oltre venti anni, dalla proprietaria esecutata e famiglia (cfr. all.2)

Quesito n. 12

Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà.

Risposta al quesito n. 12

CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE DEL CESPITE

Il bene verrà venduto in un unico lotto. Il criterio di stima reputato idoneo alla sua valutazione è il cosiddetto “procedimento sintetico di stima del valore di mercato,” che porta alla individuazione di un prezzo medio unitario, perfezionato, a seconda del caso specifico, da particolari coefficienti correttivi.

L’obiettivo di codesta stima è la individuazione del più probabile prezzo di mercato della unità immobiliare ad uso abitazione di cui alla presente procedura di espropriazione.

PROCEDURA ESTIMATIVA

(Stima del reale valore di mercato)

Tale procedimento si sviluppa essenzialmente in due fasi.

Nella prima parte, come anche nella maggior parte degli altri metodi estimativi, si attua una scrupolosa indagine sui cosiddetti prezzi noti tra immobili tecnicamente analoghi a quello da stimare.

Nella seconda parte una volta definito il valore medio di mercato, si arriva a determinare l’effettivo valore dell’oggetto della stima attraverso la comparazione delle diverse qualità e caratteristiche e cioè mediante l’applicazione di specifici coefficienti differenziativi che tengono conto dei fattori del caso specifico, consentendoci di passare dalla quotazione media alla quotazione dell’immobile in oggetto. Pertanto, il procedimento di stima a valore di mercato rappresenta la sintesi di due precise argomentazioni:

1) la comparazione e le indagini di mercato

2) i parametri per la stima dei fabbricati

La comparazione e le indagini di mercato sono unicamente riconosciute quali basi fondamentali per qualsiasi procedimento di stima. Infatti tutti gli autori di testi specifici in materia concordano sulla indispensabilità da parte di colui che opera la stima di conoscere per l’appunto i prezzi noti, cioè i risultati dell’incontro tra la domanda e l’offerta o meglio la quantità di danaro che viene effettivamente pagata in cambio di un bene, in un determinato periodo o intervallo di tempo.

La comparazione si può e si deve fondare su molteplici parametri, sia di ordine economico (redditi, tasse, spese, ecc.) che di ordine tecnico (cubatura, superficie, materiali, stato di manutenzione ecc.) I prezzi noti, che sono prezzi unitari, si reperiscono da riviste immobiliari specializzate, e devono riferirsi ad edifici di tipologia similare a quella del bene da stimare, ricadenti nella zona ove tale bene è ubicato. Ad essi si perviene anche da una ricerca diretta, relativa alle offerte di mercato su inserzioni a pagamento, certamente tenendo conto di due aspetti fondamentali:

A) il prezzo richiesto sarà sempre generalmente suscettibile di una contrattazione,

per cui difficilmente coinciderà con il prezzo di realizzo.

B) le superfici commerciali, cioè la superficie calcolata al lordo dei muri

perimetrali, dei tramezzi interni, dei pilastri e degli sguinci, ecc. dichiarata per

gli immobili in offerta non corrispondono quasi mai a quelle reali.

Una volta determinato tipologicamente il tipo di fabbricato da stimare, la comparazione e le indagini di mercato dovranno essere eseguite per analogia tra immobili dello stesso tipo tecnicamente definito.

Si considera, per completezza, che i fabbricati – che in termini generali, attualmente possono essere suddivisi in civili, rurali ed industriali, più specificamente secondo il nuovo regolamento previsto dal Comma 154 della Legge n. 662/1996 ed il DPR n. 138/98 – possono essere definiti in due raggruppamenti principali: 1) categorie di unità immobiliari ordinarie, 2) categorie di unità immobiliari speciali per consistenza e caratteristiche.

A sua volta questi due raggruppamenti sono rispettivamente suddivisi in altri sottogruppi. Nel nostro caso abbiamo una unità abitativa catastalmente individuata con la categoria A/4 (alloggi popolari) Di seguito andranno esaminate e raffrontate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali: l’ubicazione, le forme architettoniche, il tipo di struttura, il tipo di finiture, il tipo di impianti, la consistenza complessiva, la zona, eventuali vincoli, la legittimità dal punto di vista urbanistico edilizio, ecc. Pertanto la comparazione deve tener conto non soltanto della differenziazione quantitativa riguardo alle superfici o volumi effettivi dei diversi immobili oggetto del raffronto, ma anche della differenziazione qualitativa definibile secondo dei coefficienti che siano espressione delle diverse qualità e caratteristiche. E’ appunto nella determinazione di questi coefficienti che subentra la capacità da parte dell’estimatore di proporre quelli per i quali potrà dimostrare una precisa e rigorosa attendibilità.

Tali coefficienti differenziativi vanno applicati mediante moltiplicazione sulla quotazione base; si tratta di numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie per ottenere le quotazione degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media. Quando si hanno più coefficienti di differenziazione, si stabilirà un coefficiente globale unico moltiplicando tra loro tutti i coefficienti ed applicando tale coefficiente al valore oggetto di stima. In altre parole, i coefficienti di differenziazione servono a stabilire con la maggiore possibile approssimazione l’equivalente matematico di una proporzione rispetto al valore di base uguale ad 1, rappresentato da una quotazione media unitaria per mq commerciale nuovo. Ai coefficienti di differenzia

Ai coefficienti di differenziazione classificati in principali e supplementari, descritti di seguito, non se ne possono aggiungere aràbitrariamente altri, la cui applicazione farebbe correre il rischio di risultati aberranti, nel senso che l’aggiunta di ulteriori coefficienti rispetto a quelli previsti, ad arbitrio del tecnico estimatore altererebbe in più o in meno il valore di tutti gli altri coefficienti. Questo perché i coefficienti di differenziazione elencati di seguito sono numeri calcolati in base ad una media delle consuetudini ed apprezzamenti di mercato. E’ da escludere che all’interno di un’unità abitativa principale si possono applicare dei coefficienti di differenziazione a seconda della destinazione dei singoli vani o stanze: la destinazione di abitazione è unica ed onnicomprensiva senza che si possa distinguere tra soggiorni o cucine o bagni o disimpegni; correttivi proporzionali sono ammissibili solo per le superfici in cui l’altezza del soffitto dal pavimento sia superiore o inferiore a determinati limiti o per le pertinenze scoperte o per quelle non abitabili. Le pertinenze devono essere oggetto dell’applicazione dei coefficienti di differenziazione separatamente dall’unità principale cui servono: la superficie virtuale per essere ottenuta andrà sommata alla superficie

effettiva dell’unità principale e su tale somma andranno applicati i coefficienti relativi all’unità principale.

I coefficienti correttivi di differenziazione principali da applicare alla quotazione media sono i seguenti: (cfr. pp.da 64 a 71) del testo indicato alla successiva nota n. 1

COEFFICIENTI DI LIVELLO DEL PIANO

Da considerare solo per abitazioni plurifamiliari o condominiali

	A) Coefficienti con ascensore	B) Coefficienti senza ascensore
Terreno	0,90	0,97
Rialzato	0,90	0,97
Primo	0,94	1,00
Secondo	0,96	0,90
Terzo	0,98	0,80
Piani superiori	1,00	4° (0,70) – 5° (0,55)
Ultimo piano	1,05	6° (0,40)

COEFFICIENTI DELLE PERTINENZE

Destinazione	Caratteristiche	Coefficienti
Cantine e solai Taverne Camere a tetto o soffitte Balconi Balconi Verande Terrazze a livello Scoperte Terrazze coperte Lastrici solari praticabili accessibili da scala interna Giardini di proprietà esclusiva	Inabitabili	0,20
	Seminterrate di ville e villini	0,50
	-------	0,33
	Scoperti	0,25
	Coperti anche lateralmente	0,40
		0,95
		da 0,25 a 0,15
		da 0,45 a 0,30
		0,20 – 0,10
		0,18

COEFFICIENTI DI ETA’ QUALITA’ E STATO DI MANUTENZIONE

Età e qualità dello edificio	Stato ottimo	Stato buono	Stato mediocre	Stato pessimo
Edificio nuovo:
lusso	1,10
signorile	1,05	-------------------	-------------------	----------------
medio	1,00
popolare	0,90
ultrapopolare	-----
Edificio
recentissimo:
lusso	0,95	0,90	0,85
signorile	0,90	0,85	0,80
medio	0,85	0,80	0,75	-------------------
popolare	0,80	0,75	0,70
ultrapopolare	---------	--------	--------------
10 – 20 anni
lusso	0,90	0,85	0,80
signorile	0,85	0,80	0,75
medio	0,80	0,75	0,70	---------------
popolare	0,75	0,70	0,65
ultrapopolare	----	-----	-----
21 – 40 anni
lusso	0,85	0,80	0,75	0,65
signorile	0,80	0,75	0,70	0,60
medio	0,75	0,70	0,65	0,55
popolare	0,70	0,65	0,60	0,50
ultrapopolare	-----	-----	-----	------
41 – 60 anni
lusso	0,80	0,75	0,70	0,60
signorile	0,75	0,70	0,65	0,55
medio	0,70	0,65	0,60	0,50
popolare	0,65	0,60	0,55	0,45
ultrapopolare	------	-------	-------	------
0ltre 60 anni
lusso	0,75	0,70	0,65	0,55
signorile	0,70	0,65	0,60	0,50
medio	0,65	0,60	0,55	0,45
popolare	0,60	0,55	0,50	0,40
ultrapopolare	0,55	0,50	0,45	0,40

Correttivi per ipotesi particolari

A) In diminuzione

- antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno – coeff. 0,80

- abitazioni senza riscontro d’aria e/o male illuminate – coeff. da 0,95 a 0,90

- abitazioni con servizi igienici in comune - coeff. 0,70

- edifici o unità immobiliari sprovvisti di impianti di riscaldamento (centrali o autonomi) – coeff. 0,95

- abitazioni di taglio medio sprovviste di secondo bagno o bagno di servizio – coeff.

0,90

- edifici in zone di forte inquinamento da traffico – coeff. da 0,90 a 0,80

- edifici in zone ad elevata criminalità – coeff. da 0,50 a 0,40

B) In aumento

- edifici in zone ambientalmente ottimali di grandi città – coeff. 1,12

di medie città - coeff. 1,08

- edifici plurifamiliari con giardino comune di superficie superiore alla metà in pianta dell’edificio – coeff. 1,06

- abitazioni con impianto di aria condizionata – coeff. 1,05 o di riscaldamento estivo – coeff. 1,02

- edifici provvisti di parcheggi di uso comune promiscuo – coeff. da 1,01 a 1,10 a seconda del rapporto maggiore o minore dei posti macchina rispetto al numero di unità immobiliari;

- edifici o complessi a elevato grado di sicurezza (recinzioni, sistemi di allarme, custodia permanente) coeff. da 1,05 a 1,101

Valore delle opere necessarie per ripristinare il perfetto stato di manutenzione:

I coefficienti, suindicati, ripartiti a seconda dello stato ottimo, buono, mediocre o pessimo, riguardano l’edificio nel suo insieme, la sua facciata, atrio, parti e impianti comuni oltre che qualità generali della costruzione. Lo stato interno delle singole unità immobiliari e degli impianti, infissi, pavimenti, primi ingressi, servizi, ecc. va valutato a parte e non può essere espresso in coefficienti, ma solo in un preventivo dettagliato delle opere eventualmente necessarie a ripristinare un normale stato di manutenzione. L’importo di tale preventivo andrà sottratto all’ammontare della stima.

(cfr. p. 71 del testo indicato nella nota 1)

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE ED INTRINSECHE

Le caratteristiche di posizione estrinseche sono le condizioni esterne all’edificio che possono influire sul suo valore. Le caratteristiche di posizione intrinseche rappresentano invece le condizioni specifiche dell’immobile o dell’unità abitativa.

Nel caso in esame le succitate caratteristiche possono essere così apprezzate: Caratteristiche di posizione estrinseche:

Servizio di trasporti pubblici: Buono

Salubrità della zona: buona

Panoramicità: Buona (piano 2° con visuale del circondario e della strada principale)

Vicinanza con attività commerciali e terziarie: Buona

Facilità di parcheggio: zona di media difficoltà nel parcheggiare su suolo pubblico

1 Le tabelle di tutti i coefficienti differenziativi sono state tratte dal testo:

Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Come si stima il valore degli immobili,quinta edizione il Sole 24 Ore.

Vincoli: zona non vincolata ai sensi della Legge 1497 del 29.06.1939, come sostituito dal D. X.xx n. 490 del 29.10.99 e D. X.xx n. 42 del 22.01.04.

Legittimità dal punto di vista urbanistico/edilizio: Edificio realizzato in data anteriore al 1°settembre1967. Non risultano perpetrate istanze di condono edilizio.

Caratteristiche di posizione intrinseche:

Destinazione d’uso prevalente: Conforme alla zona di insediamento, civile abitazione Ubicazione: Zona esterna all’area centrale di Napoli, ambientalmente buona, servita da una rete infrastrutturale pubblica di autobus e dalla linea della metropolitana.

Caratteristiche tecnologiche e stato di conservazione dell’unità immobiliare: Discrete

Optional: nessuna

Caratteristiche tecnologiche e stato di conservazione del fabbricato:

Mediocre stato di conservazione

Servizi comuni: Buoni

Apprezzamento di mercato: Unità immobiliare ubicata, in contesto condominiale al piano 2° in zona semicentrale di Napoli. Fabbricato fronte strada di età di oltre 60 anni in muratura di tufo, da intonacare ed attintare.

INDAGINE DI MERCATO

Da indagine espletata si è dedotto che la quotazione media indicativa dei prezzi delle compravendite

- riguardanti alloggi di recente edificazione (max 35 anni) liberi, in buono stato di manutenzione, con caratteristiche analoghe a quelle del bene in questione - relative all’area compresa tra Capodimonte, Secondigliano e Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx è di circa 3.550,00 euro/mq.2

Tale quotazione verrà utilizzata come base al fine di stimare l’immobile de quo, (di età di oltre 60 anni) applicando dei coefficienti correttivi i quali, in relazione alle caratteristiche, all’età, ed allo stato propri del presente cespite ne determinino il valore medio di mercato corretto. 3

INDIVIDUAZIONE COEFFICIENTI CORRETTIVI

Nel nostro caso sono stati individuati i seguenti: Coefficienti correttivi di differenziazione principali, di cui alle tabelle prima riportate :

- coefficiente di livello di piano: piano secondo senza ascensore – coeff. 0,90

- coefficiente di età, qualità e stato: edificio di età oltre i 60 anni, di qualità

popolare, in mediocre stato – coeff. 0,50

( cfr. p. 66/67 del testo indicato alla nota n. 1)

2 Il valore medio di mercato (relativo alla zona in esame, corrisponde alla media dei prezzi degli immobili di tipologia similare a quello in questione ma di recente edificazione ed in buono stato) è stato rinvenuto dalla consultazione dei seguenti settimanali immobiliari: : “Il Mattone”, anno X, n. 443, del 19/09/09 – Quattromura, anno XIX, n. 34 del 20/09/09. Esso prezzo è congruente con quello riportato nella tabella alla p. 21 dal testo indicato nella nota n. 1.

3 Cfr. testo citato nella nota n. 1

Correttivi per ipotesi particolari in diminuzione

(cfr. p. 68 del testo indicato alla nota n. 1)

- Edifici o unità immobiliari sprovvisti di impianti di riscaldamento (centrali o autonomi)

= coeff. 0,95

- Abitazioni di taglio medio sprovviste di secondo bagno o bagno di servizio = coeff. 0,90

Correttivi per ipotesi particolari in aumento

- edifici in zone ambientalmente ottimali di grandi città – coeff. 1,12

- Da cui avremo un coefficiente globale unico pari a (0,90 x 0,50 x 0,95 x 0,90 x 1,12 ) = 0,43

Il valore medio costante, precedentemente calcolato, è di euro 3.550,00 al mq

Considerando il coefficiente globale unico comprensivo degli specifici fattori dell’unità immobiliare oggetto di stima avremo il valore medio di mercato corretto:

euro/mq 3.550,00 x 0,43 = 1.527,00 euro/mq

• Il Valore di Mercato (euro/mq) suindicato, relativo ad abitazioni di tipo popolare come quella in esame, si avvicina di molto a quello riportato nell’ultima banca dati (anno 2008 – semestre 2) delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (interrogazione al 23/09/09) relativi alla zona Xxxxx – Piscinola – Xxxxxxxxxx - Via S.- Xxxxx a Cubito - Cimitero – Chiaiano. (cfr. all. 17)

Abitazioni di tipo economico Valore di mercato (euro/mq):

in stato conservativo normale Min. 1040 (euro/mq) Max 1560 (euro/mq)

STIMA DEL CESPITE :

SUPERFICIE APPARTAMENTO

- Superficie interna calpestabile = mq 108

- Superficie balcone scoperto piccolo = mq 3,50

- Superficie balcone scoperto ad L = mq 15,50

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE APPARTAMENTO

La superficie commerciale è data da:

Superficie calpestabile + muri interni + 100% muri perimetrali non confinanti + 50% muri perimetrali confinanti = alla superficie calpestabile + 20% superficie, per cui:

Superficie commerciale = 108 mq + 20% = 129,60 mq

Sup. balcone scoperto piccolo = 3,50 x 0,25 (coeff. tabellare per balconi scoperti) = 0,88 Sup. balcone scoperto ad L = 15,50 x 0,25 (coeff. tabellare per balconi scoperti) = 3,88

Totale superficie commerciale = 129,60 + 0,88 + 3,88 = 134,36 mq

Valore attribuito con il procedimento di stima sintetico

euro/mq 1.527,00 x mq 134,36 = euro 205.000,00

Osservazioni:

E’ evidente che la crisi economica degli ultimi anni ha influito anche sul mercato immobiliare: gli alti prezzi degli immobili subentrati con la venuta, nell’anno 2000, dell’euro hanno successivamente avuto una battuta di arresto a causa degli scarsi investimenti nel mattone. Infatti il prezzo al mq degli immobili, da alcuni anni, è rimasto pressoché quasi invariato o in alcuni casi si è anche abbassato. (cfr. articolo tratto da Quattromura del 20/09/09)

• Il Cespite necessiterebbe di interventi minimi per addivenire ad uno stato di manutenzione interno accettabile, lasciato incompleto come ben si vede dalle foto (rifinitura muri, sistemazione impianto elettrico, attintatura ringhiere balconi)

Tali lavori, calcolati sulla base di prezzi medi attuali, partirebbero da un costo minimo di circa euro 6.000,00. Tale costo verrà sottratto dall’ammontare della stima.

PREZZO BASE VENDITA = EURO 199.000,00

C.T.U. ARCH. XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX

ALLEGATI