De beoordeling van de klacht. 4.1 De Raad stelt voorop dat als uitgangspunt heeft te gelden dat derden in beginsel op de juistheid van de inhoud van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Het behoort tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Dat geldt in het bijzonder voor de in de verkoopdocumentatie opgenomen gebruiksoppervlakte, omdat de gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing.
4.2 In dit geval staat vast dat X de Meetinstructie niet heeft toegepast ten aanzien van de woning, noch anderszins de woning voorafgaand aan de verkoop aan G. en V. recentelijk zelf heeft opgemeten dan wel heeft laten opmeten. De Raad acht dat, in lijn met eerdere uitspraken, tuchtrechtelijk laakbaar.
4.3 Naar het oordeel van de Raad is de Meetinstructie van toepassing op voor recreatie bestemde woningen. Maar indien dit anders zou zijn, is de afwijking in de werkelijke oppervlaktematen ten opzichte van de in de verkoopdocumentatie opgenomen oppervlaktematen in dit geval dermate substantieel, dat dit naar het oordeel van de Raad tuchtrechtelijk laakbaar handelen oplevert.
4.4 Aan het vanuit tuchtrechtelijk oogpunt laakbaar handelen van X doet niet af dat G. en V. de woning hebben bezichtigd en evenmin dat zij niet hebben aangegeven dat de vierkante meters een cruciale rol zouden spelen bij hun besluitvorming. Het in NVM-verband verplicht stellen van het hanteren van de Meetinstructie is nu juist ingegeven om een einde te maken aan het zonder deugdelijk onderzoek dan wel het foutief opnemen van de maten van oppervlaktes door bij de NVM aangesloten makelaars.
4.5 De Raad laat in het midden het antwoord op de vraag of een correcte vermelding van het gebruiksoppervlakte van de woning tot een andere koopprijs had geleid en of het handelen van X tot schade heeft geleid. De Raad doet immers geen uitspraak over de civielrechtelijke aspecten van het geschil.
De beoordeling van de klacht. 4.1 Ter zitting heeft Z meegedeeld, dat hij assistent-makelaar is. Dit is door de Raad geverifieerd bij de NVM, die dit heeft bevestigd. Nu de Raad op grond van artikel 14 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM alleen klachten tegen NVM-leden in behandeling kan nemen, dient X in zijn klacht tegen Z niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.2 Volgens X heeft makelaarskantoor W regel 4 van de Erecode geschonden door de ondertekening van de koopovereenkomst geen doorgang te laten vinden en X na ontvangst van een bod van een andere gegadigde in de gelegenheid te stellen een nieuw bod te doen.
4.3 Regel 4 van de Erecode luidt: “Raakt een NVM-lid in onderhandeling met meer dan één kandidaat voor een bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar. Raakt hij in onderhandeling met een collega, dan benadert hij diens opdrachtgever uitsluitend via die collega.”
4.4 In deze zaak staat vast dat tussen de (particuliere) verkopers en X mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woning. Eveneens vast staat, dat makelaarskantoor W op een eerder bod van de uiteindelijke koper niet hebben gereageerd. Pas nadat deze gegadigde op 2 oktober 2017 een nieuw en substantieel hoger bod heeft uitgebracht, heeft makelaarskantoor W dit hogere bod aan de verkopers kenbaar gemaakt en na overleg met de verkopers X in de gelegenheid gesteld een hoger bod uit te brengen. De vraag is of makelaarskantoor W in deze situatie tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
4.5 Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst met betrekking tot de verkoop van het tot woning bestemd onroerend goed die met een consument koper wordt aangegaan schriftelijk dient te worden vastgelegd. Dit betekent onder meer dat een consument koper niet aan een mondelinge koopovereenkomst is gebonden zolang de mondelinge koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en ondertekend. De Hoge Raad heeft in het arrest van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) beslist dat met betrekking tot een overeenkomst voor de verkoop van een woonhuis tussen een particuliere koper en een particuliere verkoper ook de particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW mag beroepen. Dit betekent volgens de Hoge Raad dat de particuliere verkoper door de particuliere koper niet tot nakoming van een mondelinge koopovereenkomst kan worden verplicht en dat ook geen ruimte is voor de vordering tot schadevergoeding. De Hoge Raad heeft hieraan nog toegevoegd dat het onder bijzondere ...
De beoordeling van de klacht. 4.1 Beklaagde heeft tegen de klacht samengevat het volgende aangevoerd. Vanwege de lage vergoeding heeft de bank ermee ingestemd dat beklaagde uit de ver- koopopbrengst een bedrag van € 2.500,00 voor zichzelf zou behouden. Beklaagde heeft met de heer Xxx xx X namens klaagster en haar partner onderhandelingen gevoerd. Ze zijn een koopsom van € 112.500,00 overeengekomen, die zou worden gesplitst in een bedrag van € 110.000,00 voor de verkopers en € 2.500,00 voor beklaagde. De verkopers zijn hierover tij- dens de onderhandelingen geïnformeerd en hebben ermee ingestemd en ook de bank was ak- koord met deze constructie. Beklaagde heeft geen excessieve courtage berekend.
4.2 Met betrekking tot onderdeel 1) van de klacht:
4.3 Met betrekking tot onderdeel 2) van de klacht:
4.4 Met betrekking tot onderdeel 3) van de klacht: