Common use of Het verweer Clause in Contracts

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Voor wat betreft het verwijt dat er een deel van de koopsom “onder de tafel” zou moeten worden betaald, licht de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent de betaling van de courtagenota uit de koopprijs van een woning, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkocht. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaan. 4.3. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld dat er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigden, heeft de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het de makelaar vrij om met de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestond. 4.4. Op initiatief van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvinden. De makelaar heeft dat klagers ook direct bericht. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht. 4.6. De makelaar acht de klacht dan ook ongegrond.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Voor wat betreft het verwijt Ad klachtonderdeel a. De makelaar geeft aan dat er een deel van de koopsom “onder de tafel” zou moeten worden betaald, licht de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent de betaling van de courtagenota uit de koopprijs van een woning, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkocht. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen voor het perceel al lange tijd geleden - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en namelijk in het kader van de afrekening door onderhandelingen die hebben geleid tot de notaris uit koopovereenkomst met de verkoopopbrengst zou worden betaaldgemeente - is vastgesteld. De makelaar merkt op dat klager in al die jaren geen reden heeft gezien te klagen over die koopprijs. Het gaat hierbij echter om is dan ook voor de makelaar een gering bedrag raadsel waarom die koopprijs, die blijkbaar in 2006 en de daarop volgende jaren voor klager aanvaardbaar was, dat in 2010 plotseling niet meer is. Klager kan zich alleen voorstellen dat dat te maken heeft met het feit dat klager zijn perceel in 2009 heeft moeten ontruimen, maar dat is van nog geen honderd eurohet begin af aan duidelijk geweest. Aldus kan deze handelwijze naar De overdrachtsdatum staat immers duidelijk vermeld in de ook door klager ondertekende koopakte. De makelaar ontkent het oordeel onderhavige perceel getaxeerd te hebben. Hij heeft slechts een waardeoordeel gegeven ten be- hoeve van het bepalen van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaanvraagprijs. 4.3. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld dat er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering Ad klachtonderdeel b. Ten aanzien van de woning flexibeler waren dan nadere afspraken over het voortgezet gebruik merkt de eerste gegadigdenmake- laar op dat de wijze waarop de overdrachtsdatum in de koopakte is opgenomen, heeft geheel standaard is. De passage dat de verkoopster aan klagers overdrachtsdatum in nader overleg tussen partijen kan worden gewijzigd, is gebruikelijk en geenszins specifiek toegesneden op het onderhavige geval. De afspraak omtrent het voortgezet gebruik - die wel afwijkt van hetgeen gebruikelijk is - is in artikel 16 van de voorkeur gegeven koopakte vastgelegd en niet aan daar staat duidelijk wat de eerste gegadigdenbedoeling was. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft In dat kader wijst de makelaar erop dat klager zich, blijkens zijn brief van 11 juli 2006, door een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomstadviseur heeft laten bij- staan, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud voordat hij tot ondertekening van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het overging. Het was in ieder geval de makelaar vrij om met niet duidelijk dat de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestondde koopakte vastgelegde afspra- ken niet conform de wens van klager waren en dat was blijkbaar de adviseur van klager ook niet duidelijk. 4.4. Op initiatief Ad klachtonderdeel c. Het was ten tijde van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop het voeren van de woningonderhandelingen over de onderhavige verkoop aan alle betrokkenen - ook aan klager - duidelijk dat het Bouwfonds bezig was op het perceel en de daaraan grenzende percelen een nieuwbouwproject te realiseren. Gezien Het is dus in het feit geheel niet verrassend of verwonderlijk dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met ge- meente het sluiten perceel aan het Bouwfonds heeft doorverkocht. Met deze doorverkoop - die geheel de keuze van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft de gemeente was - had de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvindengeen enkele be- moeienis. De makelaar heeft geeft aan dat klagers ook direct berichthem door klager nimmer is gevraagd in de koopakte een beding op te nemen dat doorverkoop van het perceel - al of niet aan specifieke gegadigden - niet zou mogen plaatsvinden. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht. 4.6. De makelaar acht wijst de klacht dan ook ongegrondop alle onderdelen af en meent dat hij de belangen van klager op juiste wijze heeft behartigd.

Het verweer. 4.1. De makelaar voertBlijkens het namens beklaagde ingediende verweerschrift komt het verweer op de klacht(en) er, samengevat kort en zakelijk weergegevengezegd, op neer: a. dat de klacht dat er bij de verkoop van het volgende verweerperceel/pand [adres 1] een onjuist woonoppervlak (200 i.p.v. 160,4 m2) is genoemd en het woonoppervlak niet conform de Meetinstructie is opgenomen/gemeten juist is en derhalve wordt erkend. b. dat diezelfde klacht voor zover het de percelen/panden [adres 3 en adres 2] betreft, eveneens juist is en wordt erkend. c. dat diezelfde klacht voor zover het het perceel/pand [adres 4] betreft daarentegen onjuist is en dus uitdrukkelijk wordt betwist c.q. ontkend. d. dat ook uitdrukkelijk wordt betwist en ontkend dat er sprake is van herhaalde, verschillende fouten; omdat het percelen/panden in een en het zelfde project betreft is er namelijk sprake van één en dezelfde fout. e. dat derhalve een royement zoals door klagers wordt verzocht een onevenredig zware sanctie zou zijn. 4.2. Voor wat betreft het verwijt Tijdens de zitting op 10 oktober 2017 heeft de gemachtigde van beklaagde dit verweer in feite herhaald en nog benadrukt dat niet alleen is erkend dat er een deel van verkeerde woonoppervlakten zijn genoemd en niet volgens de koopsom “onder de tafel” zou moeten worden betaaldmeetinstructie is gemeten, licht de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent de betaling van de courtagenota uit de koopprijs van een woning, waarop maar dat daarvoor ook een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkocht. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling uitdrukkelijk excuus is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaanaangeboden. 4.3. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld heer S. heeft in aansluiting daarop ter zitting nog benadrukt dat er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond met betrekking tot het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering project aan [straatnaam van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigdengenoemde adressen] inderdaad herhaald verkeerde woonoppervlakten zijn gehanteerd, heeft de verkoopster aan maar dat daaruit niet mág en ook niet kán worden afgeleid dat er door hem c.q. zijn collega [X] c.q door [makelaarskantoor X] stelselmatig, zoals klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomststellen, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten werd of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het de makelaar vrij om met de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestondwordt “gesjoemeld”. 4.4. Op initiatief van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvinden. De makelaar heeft dat klagers ook direct bericht. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht. 4.6. De makelaar acht de klacht dan ook ongegrond.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer.In zijn verweerschrift van 31 augustus 2017 voert de gemachtigde van beklaagde namens hem allereerst als formeel verweer aan: En voorts: 4.2. Voor wat betreft Voorts wordt in het verwijt verweerschrift, na een chronologische weergave van volgens beklaagde relevante feiten en omstandigheden, als reactie op c.q. verweer namens beklaagde tegen de klacht concluderend aangevoerd: a. Niet is gebleken dat [Y] zich niet bewust is geweest van zijn functie, zijn functie niet naar eer en geweten, betrouwbaar, des- kundig en onafhankelijk heeft uitgeoefend en of getwijfeld moet worden aan de kwaliteit van zijn dienstverlening. Evenmin is sprake van onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en/of zijn werkwijze, belangen of positie. b. [Y] heeft niet onderhandeld met meer dan één kandidaat. Afgezien daarvan heeft [Y] zeer nadrukkelijk aan [A] medegedeeld dat er nog 2 geïnteresseerden waren. [A] doet dat af “als een deel verhaal”. Daarmee miskent [A] volledig de aard en strekking van die mededeling en geeft hij blijk van een volstrekt onprofessionele houding. Overigens heeft [Y] de geïnteresseerde nota bene op 30 mei 2017 de mededeling gedaan dat hij in overleg was met [A], respectievelijk zijn opdrachtgevers. c. Niet is gesteld, noch is gebleken en is op enigerlei wijze onder- bouwd en wederom blijft in algemene term steken de stelling dat de medewerkers van [Y] geen goede contacten zouden onderhouden met collega’s en zich schuldig zouden maken aan oneerlijke concurrentie en/of de medewerkers van [Y] zich zonder noodzaak tegenover derden negatief zouden hebben uitgelaten over in dit geval [A] en/of [makelaarskantoor X] en/of hun opdrachtgevers. Xxxxxxx nog, uit de overgelegde correspondentie blijkt nu juist van buitengewoon fatsoenlijk, respectvolle en zorgvuldige handelwijze van de koopsom “onder niet nader genoemde secretaresse. Zie overgelegde mailberichten. d. Niet is gesteld noch is gebleken dat [Y] er geen zorg voor zou hebben gedragen dat de tafel” zou moeten worden betaald, licht aan hem verbonden personen zich niet zouden gedragen overeenkomstig de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent de betaling regels van de courtagenota uit de koopprijs NVM. Ook deze “klacht” blijft wederom in algemene en niet onderbouwde termen steken.”. 1. Uw Raad is niet bevoegd kennis te nemen van een woning, waarop ook klacht rechtstreeks gericht tegen een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkochtonbenoemde secretaresse; 2. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten [A] is niet bevoegd tot het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake indienen van een zeer geringe nadelige consequentie voor klacht namens [makelaarskantoor X]. Voor het overige zijn alle klachten van [A] ongegrond, blijven steken in algemene termen, zijn niet onderbouwd en staan, op zijn minst, op gespannen voet met de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, vaststaande feiten en omstandigheden zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaanhiervoor weergegeven.”. 4.3. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld Tijdens de zitting op 14 september 2017 heeft beklaagde nog uitdrukkelijk opgemerkt: i.) dat er sprake was nadat de concept-overeenkomst aan [A] werd voorgelegd niet aanstonds een akkoord volgde. Integendeel, er werd nog een derde bezichtiging en overleg gewenst. Bovendien werd nog een aanpassing van een anderehet financieringsvoorbehoud voorgesteld; ii.) dat beklaagde daarom in hetzelfde weekend –volgens klager op Pinkstermaandag- overleg had met zijn opdrachtgever, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigden, heeft de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster die toen aangaf dat de inhoud van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het de makelaar vrij om hij met de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestondverder wilde. 4.4. Op initiatief van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit iii.) dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, hij dat meteen na dat weekend telefonisch aan klager heeft de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvinden. De makelaar heeft dat klagers ook direct berichtgemeld. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht. 4.6. De makelaar acht de klacht dan ook ongegrond.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Voor wat betreft De makelaar wist dat de huurovereenkomst betreffende de onderneming door de verkoper was opgezegd, maar hij heeft dat feit bewust niet ter sprake gebracht. De makelaar verdedigt dat door aan te geven dat het verwijt prijsgeven van deze informatie de onderhandelingspositie van zijn opdrachtgever - wiens belangen hij diende te behartigen - ernstig zou verzwakken. De makelaar betoogt dat hij ten opzichte van klaagster steeds duidelijk heeft laten blijken dat er sprake zou moeten zijn van een deel nieuwe huurovereenkomst en over indeplaatsstelling is verder niet gesproken. Ook tijdens de bijeenkomst, waarbij de verhuurders, de Verkoper, hijzelf en klaagster aanwezig waren, is duidelijk gesproken over de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst. 4.3. In de periode na het sluiten van de koopsom “onder koopovereenkomst is tussen de tafel” zou moeten worden betaald, licht verhuurders en klaagster ook daadwerkelijk onderhandeld over de makelaar het volgende toetotstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent Daarbij bleken met name twee punten voor klaagster van belang. In de betaling eerste plaats wilde zij dat de bestaande situatie ten opzichte van de courtagenota uit de koopprijs van een woningverhuurders als nul-situatie zou dienen, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek zodat zij bij het eindigen van de bank wordt verkochthuurovereenkomst ooit in de toekomst niet verplicht zou worden om de door de verkoper aangebrachte veranderingen weg te nemen. Teneinde In de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en tweede plaats was voor klaagster essentieel dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers verhuurders zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota afzien van indexering van de makelaar zou kunnen voldoenhuurprijs gedurende de eerste 3 jaren. 4.4. Op die wijze wordt geen van Het eerste onderwerp is door de partijen benadeeld en verhuurders geaccepteerd. Het tweede onderwerp weliswaar niet, maar de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindtverkoper heeft klaagster laten weten dat punt voor zijn rekening te willen nemen. Van enige zwarte betaling is daarbijDaarmee lag, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet een nieuwe huurovereenkomst voor ondertekening gereed en daarin ook stond het klaagster niet meer vrij zich terug te trekken uit de BTW overeenkomst met een beroep op de ontbindende voorwaarde. 4.5. De makelaar erkent dat in artikel 7.3 van de koopovereenkomst expliciet sprake is opgenomenvan indeplaatsstelling. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie Hij verklaart dat voor de belastingdienstkoopovereenkomst een model is gebruikt, zijnde een voordeel waarbij ten onrechte het betreffende artikel niet is aangepast. De makelaar wijst er in dit verband op dat in de van hem afkomstige e-mailcorrespondentie niet van indeplaatsstelling sprake is. 4.6. De makelaar geeft aan dat gedurende het onderhandelingstraject over de huurovereenkomst bleek dat klaagster zwanger was. Hij stelt dat dit de eigenlijke reden voor klaagster was om niet met de kopers, omdat over het bedrag huurovereenkomst - en dus de koop van de courtagenota onderneming - te willen doorgaan. Dat is echter geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als valide reden om de courtagenota was inbegrepen in verkoopovereenkomst niet na te komen en de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze gevolgen daarvan dienen naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaan. 4.3. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld dat er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigden, heeft de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het de makelaar vrij om met de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestond. 4.4. Op initiatief van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvinden. De makelaar heeft dat klagers ook direct bericht. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht. 4.6. De makelaar acht de klacht dan ook ongegrondvoor haar rekening te komen.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Voor wat betreft Eerst enkele weken na ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst is de ontsluiting van de achtertuin door klager en zijn partner bij de makelaar ter sprake gebracht. Er is dus geen sprake van dat de makelaar daarvan reeds voor het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst op de hoogte was en/of in dit verband iets voor klager verzwegen zou hebben. Klager, althans zijn partner, verkeerde blijkbaar in de onjuiste veronderstelling dat er sprake zou zijn van een zijpad langs zijn woning naar de achtertuin, maar daarin heeft het bouwplan ook blijkens de tekeningen en de brochure, nooit voorzien. Ook niet vóór de aanpassing. Wel was voor die aanpassing sprake van een te vestigen erfdienstbaarheid aan de achterzijde ter ontsluiting van de tuinen, omdat er aanvankelijk sprake was van rijtjeswoningen zonder garages met als gevolg dat toegang tot de achtertuinen daarvan via een garage (of zijpaden langs de woningen) onmogelijk zou zijn. Na aanpassing van het plan was sprake van twee- onder-één-kap woningen met garage, zodat de achtertuinen via de garages konden worden ontsloten en een erfdienstbaarheid om ontsluiting achterlangs te realiseren niet langer nodig was (behoudens voor één middenwoning, zijnde bouwnummer [..], het buurpand van klager). Klager en zijn partner zijn voldoende en tijdig geïnformeerd en beschikten over alle relevante documentatie, zodat zij steeds exact van de situatie op hoogte waren. De makelaar bestrijdt met klem het verwijt dat er een deel hij bewust informatie zou hebben achtergehouden of valse informatie zou hebben verstrekt. 4.3. Omdat de erfdienstbaarheid was vervallen kon de medewerking van de koopsom “onder de tafel” zou moeten worden betaaldburen niet afgedwongen worden, licht maar de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent veronderstelde dat de betaling betrokken buren wellicht zouden willen meewerken aan een veel minder vergaand persoonlijk recht voor klager, om toch ontsluiting van de courtagenota uit de koopprijs van een woning, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkocht. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota tuin aan de verkoopster zou zendenachterzijde te bewerkstelligen. De makelaar heeft vervolgens getracht klager van dienst te zijn door te proberen dit ten behoeve van hem te realiseren, en dat maar stuitte daarbij tot zijn verrassing op grote weerstand bij de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalenburen, die dan vervolgens hun medewerking in stellige bewoordingen weigerden. 4.4. De makelaar betwist dat hem daarvan enig verwijt kan worden gemaakt. Hetgeen (een medewerkster van) de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling is daarbij, naar het oordeel notaris heeft geschreven komt uiteraard niet voor rekening van de makelaar, geen sprakede makelaar kende deze mail ook niet voordat klager die bij zijn klacht voegde, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin maar ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door betreffende bericht is geen bevestiging te lezen, maar slechts hetgeen de notaris blijkbaar (ten onrechte) heeft begrepen uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaan. 4.3. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld dat er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigden, heeft de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het de makelaar vrij om contacten met de andere gegadigden makelaar. Bovendien wordt in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestonddie mail uitdrukkelijk het voorbehoud gemaakt dat een en ander niet juridisch is vastgelegd. 4.4. Op initiatief van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvinden. De makelaar heeft dat klagers ook direct bericht. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht. 4.6. De makelaar acht de klacht dan ook ongegrond.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Voor wat betreft het verwijt dat er een deel De makelaar herkent zich niet in de algemene kritiek omtrent haar wijze van optreden. Ten aanzien van de koopsom “onder de tafel” zou moeten worden betaald, licht meer specifieke verwijten neemt de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent de betaling van de courtagenota uit de koopprijs van een woning, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkocht. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaanstandpunt in. 4.3. Ten aanzien van de vragenlijst is inderdaad sprake van twee versies: een eerste voorlopige, door de verkopers met de hand ingevulde lijst, die op een aantal punten niet klopte en ook nog niet volledig was. Het is deze lijst die, per abuis, als bijlage bij de koopovereenkomst aan klagers is verzonden. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld dat er sprake was van heeft een andereverbeterde en gecompleteerde lijst opgesteld, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering die deel uitmaakte van de woning flexibeler waren dan verkoop- documentatie. Het heeft even geduurd voordat de eerste gegadigdenfout is bemerkt, heeft maar die is toen vervolgens ook hersteld: bij de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud uiteindelijke versie van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het was de makelaar vrij om met juiste versie van de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestondvragenlijst gevoegd. 4.4. Op initiatief Ten aanzien van xxxxxxx is vervolgens de afwijking in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft kadastrale kaart geeft de makelaar vervolgens aan dat zij deze kwestie tijdens een bezichtiging nader had willen toelichten, maar die kans heeft zij niet gehad, omdat klagers buiten haar om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst eigen bezichtigingsafspraak rechtstreeks met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvindenverkopers hadden gemaakt. De makelaar heeft van klagers begrepen dat zij reeds contact hadden gehad met het Kadaster en dat de situatie rond de perceelgrens hun inmiddels duidelijk was. Dat is de reden dat de makelaar heeft volstaan met het bijvoegen van een kaart, waarop zij zelf de plaatselijke si- tuatie heeft ingetekend. De makelaar geeft aan dat klagers ook direct berichtduidelijk konden zien dat het hier ging om een door de makelaar zelf aangepaste kadastrale kaart en niet een van het Kadaster afkomstige nieuwe versie. 4.5. Ten aanzien van de afwijking in het woonoppervlak geeft de makelaar aan dat zij haar berekening heeft gemaakt aan de hand van de bouwtekening. Tenzij er rede- nen zijn om het tegendeel aan te nemen, gaat de makelaar uit van de juistheid van dergelijke tekeningen. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was onderhavige tekeningen waren afkomstig van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigdendes- kundige, namelijk een architect. Daarom heeft de makelaar klagers steeds volstaan met het vol- gen van hun positie op de hoogte gebrachttekeningen en heeft zij niet zelf metingen uitgevoerd. 4.6. De makelaar acht de klacht dan ook ongegrond.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweernavolgende aangevoerd. 4.2. Voor wat betreft het verwijt 5.2 Anders dan appellante heeft aangevoerd was zij er van meet af aan van op de hoogte dat er een deel van de koopsom “onder de tafel” zou moeten worden betaald, licht de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent L de betaling van de courtagenota koopsom moest financieren vanuit de door haar nog uit Nieuw- Zeeland te ontvangen uitkering. Beklaagde heeft appellante gewezen op de koopprijs aan deze fi- nancieringsconstructie verbonden risico’s. Appellante heeft deze constructie echter aan- vaard omdat L de enige gegadigde was die gedurende een periode van vijf jaar belang- stelling voor de aankoop van het woonhuis heeft getoond. 5.3 Uit de e-mail van 31 augustus 2011 van beklaagde aan L blijkt dat beklaagde van me- ning was dat appellante de beslissing moest nemen over een eventuele verlenging van de termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde moest worden ge- daan. Medio september 2011 heeft appellante telefonisch aan beklaagde meegedeeld dat zij met de verlenging van die termijn had ingestemd. Beklaagde is er vanuit gegaan dat appellante deze mededeling schriftelijk aan hem zou bevestigen, zoals appellante dat ook heeft gedaan bij de door haar op 11 januari 2012 goedgekeurde verlenging van de termijn. Appellante ging er daarentegen vanuit dat beklaagde aan haar een dergelijke bevestiging zou versturen zodat sprake is geweest van een woning, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek misverstand. Appellante heeft er voor de indiening van de bank wordt verkochtklacht nooit over geklaagd dat zij niet zou hebben in- gestemd met de tweede verlenging van de termijn, ook niet nadat door mr. Teneinde P in novem- ber 2011 aan beklaagde vragen waren gesteld over de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld gang van zaken. Meer dan aan- nemelijk is dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in L de koopovereenkomst op te nemen koopprijs zou hebben ontbonden indien appellante niet zou hebben ingestemd met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota een tweede verlenging van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaantermijn. 4.3. De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld dat er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij 5.4 Omdat bij appellante en beklaagde de intentie bestond om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigden, heeft de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud blijven streven naar uitvoe- ring van de koopovereenkomst bestond er geen aanleiding om voorafgaande aan het daarop gerichte overleg op 11 januari 2012, een voorbespreking te houden en onder meer van gedachten te wisselen over een eventuele ingebrekestelling van appellante. Een ingebrekestelling voorafgaande aan dit overleg zou de bespreking hebben gefrus- treerd en een eventuele uitvoering van de koopovereenkomst onmogelijk hebben ge- maakt. Ook mr. P heeft niet acceptabel was, stond het de makelaar vrij om met de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestondtot ingebrekestelling geadviseerd. 4.4. Op initiatief van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit 5.5 Door aan L toe te staan dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met termijn voor het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaardenberoep op de ontbindende voorwaarde werd verlengd, heeft werd eveneens uitstel gegeven voor de makelaar vervolgens voldoening aan de verplichting om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning waarborgsom te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen storten omdat ook de daarvoor gestelde termijn zijn echter benodigde som moest worden voldaan uit de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvindenuit Nieuw-Zeeland te verwachten uitkering. De makelaar Voor het verwijt dat be- klaagde geen juridische actie tegen L heeft dat klagers ook direct berichtingezet bestaat geen grond. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht. 4.6. De makelaar acht de klacht dan ook ongegrond.

Het verweer. 4.1. De makelaar voerten het kantoor van de makelaar voeren, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Voor wat betreft Zodra de makelaar door zijn opdrachtgevers op de hoogte was gesteld van het feit dat er een behandeling tegen boktor in het bijgebouw had plaatsgevonden, heeft hij vraag 12 van de vragenlijst dienovereenkomstig aangevuld. De makelaar verzet zich tegen het verwijt dat er een deel diverse versies van de koopsom “onder verkoopdocumentatie respectievelijk de tafel” zou moeten worden betaald, licht de makelaar het volgende toevragenlijst in omloop zouden zijn. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent de betaling van de courtagenota uit de koopprijs van een woning, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkocht. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen - de courtagenota moet immers wel betaald worden - heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling Dit is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomenniet juist. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over maar één wijziging in het bedrag vragenformulier aangebracht en die wijziging is ter gelegenheid van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs ondertekening van de woningkoopakte uitdrukkelijk met klagers besproken. Zij hebben toen niet alleen de koopakte ondertekend, zoals maar ook die in gewijzigde vragenlijst geparafeerd, inclusief de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaanbetreffende bladzijde. 4.3. De makelaar stelt verwerpt het verwijt dat zijn standpunt niet steeds consistent is geweest: bij brief van 29 november 2017 van zijn gemachtigde is aangegeven dat de wijziging in de vragenlijst uitvoerig is besproken tussen koper, verkoper en de makelaar voordat de koopovereenkomst werd getekend en geparafeerd. Klagers zijn er, aldus de makelaar, op die wijze tijdens het tekenen van de koopakte duidelijk op gewezen dat de blokhut was behandeld tegen boktor. 4.4. In de periode, waarin de onderhandelingen werden gevoerd, was de makelaar niet op de hoogte van het boktorprobleem en heeft hij klagers vanaf daarop niet kunnen wijzen. Vraag 12 was immers door de verkopers aanvankelijk opengelaten. Op het begin is medegedeeld moment van het opnemen van de woning en de bezichtigingen was de boktor niet zichtbaar. Was de makelaar op de hoogte geweest van het boktorprobleem, omdat de verkopers hem dat verteld hadden of omdat hij dat had geconstateerd, dan had hij dat aan de orde gesteld. 4.5. Omdat het om het bijgebouw gaat en er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigden, heeft de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,-- als koopprijs en behandeling tegen boktor heeft de makelaar dit als een concept koopovereenkomst opgesteldondergeschikt punt gezien. Toen Dat is discussie ontstaan over de inhoud van reden dat hij niet reeds voor de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud bijeenkomst ter ondertekening van de koopovereenkomst niet acceptabel wasde kwestie bij klagers onder de aandacht heeft gebracht, stond maar pas ter gelegenheid van het de makelaar vrij om met de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestond. 4.4. Op initiatief van xxxxxxx is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van xxxxxxx gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Xxxxx is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvinden. De makelaar heeft dat klagers ook direct bericht. 4.5. De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebrachttekenen. 4.6. De makelaar acht is van mening dat hij niet onzorgvuldig heeft gehandeld en dat de klacht dan ook ongegrondongegrond is.