Situatie Aanneming-Maatschappij Panagro. Omgang met de eisen van de koper m.b.t. de woning
Situatie Aanneming-Maatschappij Panagro. Aanneming-Maatschappij Panagro besteedt veel werkzaamheden uit aan onderaannemers. Deze hoofdaannemer ontwikkelt zich tot organisator van het bouwproces. In de dagelijkse praktijk werkt Panagro, binnen elke discipline, met veel verschillende onderaannemers samen. Iedere projectleider werkt veelal met zijn eigen kring onderaannemers. Er is dus wel sprake van samenwerkingsrelaties tussen Panagro en zijn onderaannemers, maar het duurzaamheidaspect ontbreekt. Zoals hierboven omschreven, is het belangrijk dat Panagro duurzame samenwerkingen aangaat met de installateurs en de ruwbouwer. Bij het segmenteren van het onderaannemersbestand kunnen bovenstaande criteria worden gebruikt. Door de ontwikkeling van duurzame relaties zal de onderlinge afhankelijkheid van Panagro en zijn onderaannemers toenemen. Een lange termijn relatie heeft de volgende voordelen:129 ▪ Toename van wederzijdse afhankelijkheid verlaagt de risico’s van het verliezen van aanvoercapaciteit door de onderaannemer. Voor de hoofdaannemer wordt daarnaast een hogere stabiliteit gecreëerd, doordat de loyaliteit van de onderaannemer groeit. ▪ Er is minder tijd nodig om nieuwe onderaannemers te krijgen. Op deze manier wordt er minder arbeid, geld en energie verspild bij aanbestedingen. ▪ Een gemeenschappelijke planning en het delen van informatie is mogelijk op basis van wederzijds vertrouwen en leidt tot wederzijdse voordelen. ▪ Xxxxxx en betrokkenheid van de onderaannemer in de ontwikkeling zullen leiden tot een betere kwaliteit. Daarnaast wordt de tijd die benodigd is om nieuwe woningen op de markt te zetten, gereduceerd.
Situatie Aanneming-Maatschappij Panagro. Uit de gesprekken met medewerkers van Xxxxxxx blijkt elke projectleider zijn eigen kring onderaannemers te hebben waarmee wordt samengewerkt. Het onderaannemersbestand is omvangrijk. Om duurzame samenwerkingen aan te kunnen gaan met onderaannemers, is het niet alleen belangrijk aan de hand van stap 1 het onderaannemersbestand te segmenteren (met welk type onderaannemers wordt welk soort samenwerkingsrelatie aangegaan?), maar ook te filteren. Aan de hand van bovengenoemde criteria kan bijvoorbeeld het omvangrijke installateurbestand, waarin meer dan tweehonderd installateurs zijn opgenomen, worden gereduceerd. De reductie van het onderaannemersbestand heeft tot gevolg dat het bestand gemakkelijker te beheren is. Daarnaast wordt er bij aanbestedingen minder arbeid, geld en energie verspild, doordat er minder tijd nodig is om onderaannemers te krijgen.131 130 Xxxxxxxx, X. e.a. (1997), Samenwerking in ontwikkeling, Kluwer Bedrijfsinformatie Deventer
Situatie Aanneming-Maatschappij Panagro. Uit gesprekken met medewerkers bij Aanneming-Maatschappij Panagro is gebleken dat de ene uitvoerder kwaliteit anders waardeert dan de andere uitvoerder, die bijvoorbeeld prijs belangrijkste factor vindt. De uitvoering van een project door de ‘kwaliteit’ uitvoerder resulteert waarschijnlijk in een ander product dan dat de uitvoering door de ‘prijs’ uitvoerder verricht zou zijn. Het gebouw is hetzelfde, maar er zullen detailverschillen zijn. Indien beide uitvoerders vanuit de denkwijze van lean werken, zal het resultaat hetzelfde zijn; de uitvoerders hebben dezelfde prioriteiten. Naast het volgen van workshops en de presentatie van best practices is het belangrijk dat de werknemers ook onder elkaar kennis overdragen; hoe wordt er in een bepaald project, onder bepaalde omstandigheden met een bepaald aspect omgegaan? Uiteraard is het altijd belangrijk per project het doel van het gebouw, de waarde, verspillingen en de impact van problemen met elkaar in evenwicht te brengen. Bij de bouw van een noodruimte wordt waarschijnlijk aan een andere kwaliteit gehecht dan bij de realisatie van een penthouse. Bij de realisatie van de noodruimte wordt bijvoorbeeld minder rekening gehouden met de productlevensduur dan bij het penthouse.
Situatie Aanneming-Maatschappij Panagro. Xxxxxxx heeft een aantal relaties waar regelmatig mee wordt samengewerkt, maar deze samenwerkingen hebben het karakter van een lat-relatie. Indien Panagro duurzame, projectoverstijgende samenwerking aangaat met onderaannemers, zullen beslissingen op lange termijn denken moeten worden gebaseerd, soms zelfs ten koste van korte termijn doelen. Een duurzame samenwerking is immers niet na één project ontwikkeld, maar vereist ontwikkeling in de tijd. In geval de samenwerking met bijvoorbeeld de installateur in een project niet goed is verlopen, terwijl er in voorgaande projecten wel goede ervaringen zijn opgedaan met deze onderaannemer, dient de hoofdaannemer de relatie daarom niet meteen te verbreken. Door van tevoren gezamenlijke doelen te definiëren, weten de twee bouwpartijen van elkaar wat ze met elkaar op lange termijn willen bereiken en welke doelen tussen hen verschillen. Op deze manier kunnen conflicten worden voorkomen. Indien duurzame samenwerkingen worden aangegaan, zal de projectgebonden samenwerking zich ontwikkelen tot een projectoverstijgende samenwerking; van een lat-relatie tot een huwelijk. De bouwpartijen groeien zo samen naar de ontwikkeling van het ideale samenwerkingsproces; het proces waarin fouten zijn geëlimineerd.
Situatie Aanneming-Maatschappij Panagro. Uit gesprekken met medewerkers van Panagro is gebleken dat de manier van werken met onderaannemers nergens is vastgelegd. Er worden wel zaken in het contract vastgelegd, maar dit is nooit helemaal waterdicht. Bouwpartijen die een goede vertrouwensrelatie hebben en goed kunnen samenwerken, zijn beter in staat gedetailleerde afspraken te maken. Indien Panagro een duurzame samenwerking aangaat, kan het contract als projectplan worden gebruikt. Hierin wordt beschreven wat de partijen willen bereiken en hoe dat moet gebeuren. Het contract dient dan om de relatie operationeel aan te sturen.135 De partijen dienen bijvoorbeeld afspraken te maken over ‘Hoe om te gaan met kwaliteitsbeheersing, verantwoordelijkheden, risico’s en informatie?’. In enkele projecten maakt Panagro al gebruik van file 2 share. Door gebruik van dit extranet beschikken de betrokken bouwpartijen (hoofd- en onderaannemers) over de meest recente informatie en kan alle informatie worden ingezien. Het is belangrijk dat Xxxxxxx nooit alle werkzaamheden, kennis en verantwoordelijkheden uitbesteedt. Panagro dient zijn eigen expertise te bewaken en te onderhouden, zodat de hoofdaannemer zichzelf niet overbodig maakt in het bouwproces. 135 Xxxxxxxxx, X.X.X., (2001), uit Inkoop en uitbesteden: Trends, visies en ontw.: Contract of vertrouwen?, juni 2001