Common use of Waardering vastgoedontwikkelingen Clause in Contracts

Waardering vastgoedontwikkelingen. De voornaamste ontwikkelingen bevinden zich op de site Tour & Taxis (“T&T”) te Brussel (100% eigendom) en op de site Cloche d’Or (“CDO”) in Luxemburg, net ten zuiden van de stad (waarin Extensa een 50% participatie aanhoudt). Hieronder gaat een overzicht van de ontwikkelingen van Extensa. Ontwikkelingsportefeuille % part. Residentieel Kantoren Retail Overige Totaal Totaal - (deel Extensa) Cloche d'Or îlot B 50% 25.600 m² 25.600 m² 12.800 m² Cloche d'Or îlot D (D-South / North) 50% 26.800 m² 26.800 m² 13.400 m² Cloche d'Or îlot D: 50% 48.500 m² 48.500 m² 24.250 m² Cloche d'Or îlot E: 50% 40.000 m² 41.000 m² 81.000 m² 40.500 m² Luxemburg Mixed use project: 50% 29.000 m² 2.000 m² 5.000 m² 36.000 m² 18.000 m² Tour & Taxis Park Lane I 100% 32.500 m² 1.400 m² 33.900 m² 33.900 m² Tour & Taxis Park Lane II, Lake Side 100% 111.500 m² 53.000 m² 1.000 m² 3.400 m² 168.900 m² 168.900 m² Tour & Taxis Balance (density buffer): 100% 30.000 m² 30.000 m² 30.000 m² Totaal 289.300 m² 148.600 m² 4.400 m² 8.400 m² 450.700 m² 341.750 m² Ontwikkelingsportefeuille % part. Totaal Verwachte exit Cloche d'Or îlot B 50% 25.600 m² 12.800 m² 79% Ja 0000-0000 Xxxxxx x'Xx xxxx X (X-Xxxxx / Xxxxx) 50% 26.800 m² 13.400 m² 87% Ja 2021-2023 Cloche d'Or îlot D: 50% 48.500 m² 24.250 m² Nee 2022-2025 Cloche d'Or îlot E: 50% 81.000 m² 40.500 m² Nee 2024-2030 Luxemburg Mixed use project: 50% 36.000 m² 18.000 m² Nee 2024-2030 Tour & Taxis Park Lane I 100% 33.900 m² 33.900 m² 70% Ja 2021-2022 Tour & Taxis Park Lane II, Lake Side 100% 168.900 m² 168.900 m² Nee 2024-2030 Tour & Taxis Balance (density buffer): 100% 30.000 m² 30.000 m² Nee 2024-2030 Totaal 450.700 m² 341.750 m² CF-7242726.2 Vastgoedontwikkelingen worden door Extensa conform IFRS 15 gewaardeerd aan kostprijs (“at cost”), eventueel vermeerderd met een deel van de verwachte ontwikkelingsmarge volgens de “Percentage Of Completion” (“POC”) van het project in kwestie. De POC wordt niet alleen toegepast conform de opgelopen kosten, maar eveneens conform de verkochte delen van het project in kwestie. De kans op (te) vroege erkenning van winst is bijgevolg zeer klein. De Zaakvoerder heeft voor de bepaling van de Inbrengwaarde dezelfde methode gehanteerd, waarbij hij heeft afgetoetst met Stadim of deze marges realistisch zijn. Het stadsvernieuwingsproject op Tour & Taxis bestaat uit de renovatie en herontwikkeling van buitengewone historische gebouwen (110.000 m2) en een gemengd ontwikkelingsprogramma van ongeveer 370.000 m2 voor woningen, kantoren, winkels, hotels en openbare infrastructuur, zoals bepaald in het speciale bestemmingsplan ("PPAS / BPA"). Een deel van het programma is reeds gerealiseerd, zoals het Koninklijk Pakhuis (in 2015 verkocht aan Leasinvest), The Sheds (het Openbaar Pakhuis), Maison de la Poste en Gare Maritime (we verwijzen naar 2.1.2. Vastgoedbeleggingen “The Estate”). In 2018 heeft Extensa een bouwvergunning gekregen voor de ontwikkeling van de tweede fase van de residentiële site op Tour & Taxis. Dit project omvat een woonzorgcentrum van 200 bedden (dat zal worden ontwikkeld door een gespecialiseerde derde partij) en 320 appartementen (Park Lane I). Deze appartementen zijn verdeeld over zes gebouwen: Hampton (27), Dayton (77), Central (44), Brooklyn (66), Admiral (45) en Franklin (60). De bouwwerken startten in het eerste kwartaal van 2019. De oplevering van de eerste woningen van deze fase wordt verwacht eind 2021 - begin 2022. In het vierde kwartaal van 2019 heeft Extensa een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van de derde fase van de site (Park Lane II), die de bouw van ongeveer 350 appartementen omvat. De bouwvergunning zal naar verwachting in 2021 ontvangen worden en de oplevering van de eerste gebouwen is voorzien voor 2025. Daaropvolgend staat de ontwikkeling van Lake Side (residentieel en kantorenproject) vanaf 2025 gepland. De waardering van de vastgoedontwikkelingen op de Tour & Taxis site gebeurt dus op een andere manier dan de waardering van The Estate. Het management van Xxxxxxx heeft een gedetailleerde analyse voorbereid van de verwachte marges op de verschillende deelprojecten van de site, namelijk Park Lane I, Park Lane II en Lake Side. De verwachte marge werd ingeschat op jaarbasis, en dit tot 2030. De marge wordt bepaald als een netto-marge, na aftrek van toepasselijke belastingen, maar nog zonder kostentoewijzing van projectmanagement. Financieringskosten werden in rekening gebracht, maar zijn eerder beperkt aangezien de residentiële ontwikkelingen in principe quasi volledig gefinancierd worden via klantenvoorschotten of met eigen middelen. De marge zelf is het verschil tussen de verwachte verkoopprijs (tussen 3.500 EUR en 4.000 EUR per m²) verminderd met de grondwaarde en de verwachte bouwkosten. Van die verwachte marge (die niet werd verdisconteerd) werd per project een fractie in aanmerking genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde. De weerhouden fractie werd bepaald door de Zaakvoerder, in functie van de factor “tijd” en risico van een project, na onderhandelingen met de Inbrenger. Zo zal deze fractie hoger liggen (aangezien het risico kleiner is) CF-7242726.2 naarmate het project vergund, verkocht en/of in aanbouw is. Volgens deze logica werd 9 miljoen EUR meerwaarde9 t.o.v. de boekwaarde bepaald, waarvan meer dan de helft werd toegewezen aan de projecten in ontwikkeling Park Lane I & II (1/3e van het totale ontwikkelingsvolume dat in verkoop en aanbouw is in de periode tot 2024) en het saldo aan Lake Side (2/3e van het ontwikkelingsvolume dat vanaf 2025 zal worden aangesneden) en dit ten opzichte van een totale verwachte marge van 65 miljoen euro. De Vennootschap heeft aan Stadim de opdracht gegeven om een onafhankelijke waardering van de marges te maken van de residentiële en kantoorontwikkelingsprojecten10 m.o.o. een toetsing van voormelde marges. Op basis van dit waarderingsverslag van 28 april 2021 (en de vergelijking met de waardering van het management van Extensa) werd door de Zaakvoerder voor elk van de deelprojecten afzonderlijk bepaald, op basis van een risico-analyse enerzijds en de verwachte timing van het deelproject anderzijds, welke meerwaarde t.o.v. de boekwaarde verantwoord is (nl. welke fractie van de marges in rekening wordt genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde). De gebruikte waarderingsmethode van Stadim voor het toetsen van de marges kan als volgt worden beschreven: Voor het bepalen van de grondwaarde bij de project- of gebiedsontwikkeling gebruikt Stadim de residuele grondwaardemethode uitgaand van de voorliggende plannen m.b.t. de ontwikkeling. Vervolgens wordt een inschatting gemaakt van de kosten en worden er ook intercalaire interesten verrekend. Hierna wordt de opbrengst van de ontwikkeling geraamd door middel van een vergelijkende benadering van de prijszetting en de gerealiseerde verkoopprijs van vergelijkbare eigendommen. Alle verkopen worden vervolgens verdisconteerd naar het moment van oplevering. Hiervan worden de marketing- en makelaarskosten (2% à 5%) afgetrokken om zo tot de verwachte netto- verkoopopbrengsten te komen. Op de totale investering (som van residuele (grond)waarde + alle oprichtingskosten) wordt de ontwikkelingsmarge berekend. Dit percentage is afhankelijk van een aantal factoren (ontwikkelingsrisico’s, prijsrisico’s, marktrisico’s, politieke en juridische risico’s etc). De marges die door de Zaakvoerder in rekening werden genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde liggen in lijn met de waardering die werd weerhouden door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.

Waardering vastgoedontwikkelingen. De voornaamste ontwikkelingen bevinden zich op de site Tour & Taxis (“T&T”) te Brussel (100% eigendom) en op de site Cloche d’Or (“CDO”) in Luxemburg, net ten zuiden van de stad (waarin Extensa een 50% participatie aanhoudt). Hieronder gaat een overzicht van de ontwikkelingen van Extensa. Ontwikkelingsportefeuille % part. Residentieel Kantoren Retail Overige Totaal Totaal - (deel Extensa) Cloche d'Or îlot B 50% 25.600 m² 25.600 m² 12.800 m² Cloche d'Or îlot D (D-South / North) 50% 26.800 m² 26.800 m² 13.400 m² Cloche d'Or îlot D: 50% 48.500 m² 48.500 m² 24.250 m² Cloche d'Or îlot E: 50% 40.000 m² 41.000 m² 81.000 m² 40.500 m² Luxemburg Mixed use project: 50% 29.000 m² 2.000 m² 5.000 m² 36.000 m² 18.000 m² Tour & Taxis Park Lane I 100% 32.500 m² 1.400 m² 33.900 m² 33.900 m² Tour & Taxis Park Lane II, Lake Side 100% 111.500 m² 53.000 m² 1.000 m² 3.400 m² 168.900 m² 168.900 m² Tour & Taxis Balance (density buffer): 100% 30.000 m² 30.000 m² 30.000 m² Totaal 289.300 m² 148.600 m² 4.400 m² 8.400 m² 450.700 m² 341.750 m² Ontwikkelingsportefeuille % part. Totaal Verwachte exit Cloche d'Or îlot B 50% 25.600 m² 12.800 m² 79% Ja 0000-0000 Xxxxxx x'Xx xxxx X (X-Xxxxx / Xxxxx) 50% 26.800 m² 13.400 m² 87% Ja 2021-2023 Cloche d'Or îlot D: 50% 48.500 m² 24.250 m² Nee 2022-2025 Cloche d'Or îlot E: 50% 81.000 m² 40.500 m² Nee 2024-2030 Luxemburg Mixed use project: 50% 36.000 m² 18.000 m² Nee 2024-2030 Tour & Taxis Park Lane I 100% 33.900 m² 33.900 m² 70% Ja 2021-2022 Tour & Taxis Tour & Taxis Park Lane II, Lake Side 100% 168.900 m² 168.900 m² Nee 2024-2030 Tour & Taxis Balance (density buffer): 100% 100% 168.900 m² 30.000 m² 168.900 m² 30.000 m² Nee Nee 2024-2030 Totaal 450.700 m² 341.750 m² 2024-2030 CF-7242726.2 Vastgoedontwikkelingen worden door Extensa conform IFRS 15 gewaardeerd aan kostprijs (“at cost”), eventueel vermeerderd met een deel van de verwachte ontwikkelingsmarge volgens de “Percentage Of Completion” (“POC”) van het project in kwestie. De POC wordt niet alleen toegepast conform de opgelopen kosten, maar eveneens conform de verkochte delen van het project in kwestie. De kans op (te) vroege erkenning van winst is bijgevolg zeer klein. De Zaakvoerder heeft voor de bepaling van de Inbrengwaarde dezelfde methode gehanteerd, waarbij hij heeft afgetoetst met Stadim of deze marges realistisch zijn. Het stadsvernieuwingsproject op Tour & Taxis bestaat uit de renovatie en herontwikkeling van buitengewone historische gebouwen (110.000 m2) en een gemengd ontwikkelingsprogramma van ongeveer 370.000 m2 voor woningen, kantoren, winkels, hotels en openbare infrastructuur, zoals bepaald in het speciale bestemmingsplan ("PPAS / BPA"). Een deel van het programma is reeds gerealiseerd, zoals het Koninklijk Pakhuis (in 2015 verkocht aan Leasinvest), The Sheds (het Openbaar Pakhuis), Maison de la Poste en Gare Maritime (we verwijzen naar 2.1.2. Vastgoedbeleggingen “The Estate”). In 2018 heeft Extensa een bouwvergunning gekregen voor de ontwikkeling van de tweede fase van de residentiële site op Tour & Taxis. Dit project omvat een woonzorgcentrum van 200 bedden (dat zal worden ontwikkeld door een gespecialiseerde derde partij) en 320 appartementen (Park Lane I). Deze appartementen zijn verdeeld over zes gebouwen: Hampton (27), Dayton (77), Central (44), Brooklyn (66), Admiral (45) en Franklin (60). De bouwwerken startten in het eerste kwartaal van 2019. De oplevering van de eerste woningen van deze fase wordt verwacht eind 2021 - begin 2022. In het vierde kwartaal van 2019 heeft Extensa een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van de derde fase van de site (Park Lane II), die de bouw van ongeveer 350 appartementen omvat. De bouwvergunning zal naar verwachting in 2021 ontvangen worden en de oplevering van de eerste gebouwen is voorzien voor 2025. Daaropvolgend staat de ontwikkeling van Lake Side (residentieel en kantorenproject) vanaf 2025 gepland. De waardering van de vastgoedontwikkelingen op de Tour & Taxis site gebeurt dus op een andere manier dan de waardering van The Estate. Het management van Xxxxxxx heeft een gedetailleerde analyse voorbereid van de verwachte marges op de verschillende deelprojecten van de site, namelijk Park Lane I, Park Lane II en Lake Side. De verwachte marge werd ingeschat op jaarbasis, en dit tot 2030. De marge wordt bepaald als een netto-marge, na aftrek van toepasselijke belastingen, maar nog zonder kostentoewijzing van projectmanagement. Financieringskosten werden in rekening gebracht, maar zijn eerder beperkt aangezien de residentiële ontwikkelingen in principe quasi volledig gefinancierd worden via klantenvoorschotten of met eigen middelen. De marge zelf is het verschil tussen de verwachte verkoopprijs (tussen 3.500 EUR en 4.000 EUR per m²) verminderd met de grondwaarde en de verwachte bouwkosten. Van die verwachte marge (die niet werd verdisconteerd) werd per project een fractie in aanmerking genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde. De weerhouden fractie werd bepaald door de Zaakvoerder, in functie van de factor “tijd” en risico van een project, na onderhandelingen met de Inbrenger. Zo zal deze fractie hoger liggen (aangezien het risico kleiner is) CF-7242726.2 naarmate het project vergund, verkocht en/of in aanbouw is. Volgens deze logica werd 9 miljoen EUR CF-7242726.2 meerwaarde9 t.o.v. de boekwaarde bepaald, waarvan meer dan de helft werd toegewezen aan de projecten in ontwikkeling Park Lane I & II (1/3e van het totale ontwikkelingsvolume dat in verkoop en aanbouw is in de periode tot 2024) en het saldo aan Lake Side (2/3e van het ontwikkelingsvolume dat vanaf 2025 zal worden aangesneden) en dit ten opzichte van een totale verwachte marge van 65 miljoen euro. De Vennootschap heeft aan Stadim de opdracht gegeven om een onafhankelijke waardering van de marges te maken van de residentiële en kantoorontwikkelingsprojecten10 m.o.o. een toetsing van voormelde marges. Op basis van dit waarderingsverslag van 28 april 2021 (en de vergelijking met de waardering van het management van Extensa) werd door de Zaakvoerder voor elk van de deelprojecten afzonderlijk bepaald, op basis van een risico-analyse enerzijds en de verwachte timing van het deelproject anderzijds, welke meerwaarde t.o.v. de boekwaarde verantwoord is (nl. welke fractie van de marges in rekening wordt genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde). De gebruikte waarderingsmethode van Stadim voor het toetsen van de marges kan als volgt worden beschreven: Voor het bepalen van de grondwaarde bij de project- of gebiedsontwikkeling gebruikt Stadim de residuele grondwaardemethode uitgaand van de voorliggende plannen m.b.t. de ontwikkeling. Vervolgens wordt een inschatting gemaakt van de kosten en worden er ook intercalaire interesten verrekend. Hierna wordt de opbrengst van de ontwikkeling geraamd door middel van een vergelijkende benadering van de prijszetting en de gerealiseerde verkoopprijs van vergelijkbare eigendommen. Alle verkopen worden vervolgens verdisconteerd naar het moment van oplevering. Hiervan worden de marketing- en makelaarskosten (2% à 5%) afgetrokken om zo tot de verwachte netto- verkoopopbrengsten te komen. Op de totale investering (som van residuele (grond)waarde + alle oprichtingskosten) wordt de ontwikkelingsmarge berekend. Dit percentage is afhankelijk van een aantal factoren (ontwikkelingsrisico’s, prijsrisico’s, marktrisico’s, politieke en juridische risico’s etc). De marges die door de Zaakvoerder in rekening werden genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde liggen in lijn met de waardering die werd weerhouden door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.

Waardering vastgoedontwikkelingen. De voornaamste ontwikkelingen bevinden zich op de site Tour & Taxis (“T&T”) te Brussel (100% eigendom) en een 50% participatie in het grote ontwikkelingsproject op de site Cloche d’Or (“CDO”) in Luxemburg, net ten zuiden van de stad (waarin Extensa een 50% participatie aanhoudt). Hieronder gaat een overzicht van de ontwikkelingen van Extensa. Ontwikkelingsportefeuille % part. Residentieel Kantoren Retail Overige Totaal Totaal - (deel Extensa) Cloche d'Or îlot B 50% 25.600 m² 25.600 m² 12.800 m² Cloche d'Or îlot D (D-South / North) 50% 26.800 m² 26.800 m² 13.400 m² Cloche d'Or îlot D: 50% 48.500 m² 48.500 m² 24.250 m² Cloche d'Or îlot E: 50% 40.000 m² 41.000 m² 81.000 m² 40.500 m² Luxemburg Mixed use project: 50% 29.000 m² 2.000 m² 5.000 m² 36.000 m² 18.000 m² Tour & Taxis Park Lane I 100% 32.500 m² 1.400 m² 33.900 m² 33.900 m² Tour & Taxis Park Lane II, Lake Side 100% 111.500 m² 53.000 m² 1.000 m² 3.400 m² 168.900 m² 168.900 m² Tour & Taxis Balance (density buffer): 100% 30.000 m² 30.000 m² 30.000 m² Totaal 289.300 m² 148.600 m² 4.400 m² 8.400 m² 450.700 m² 341.750 m² Ontwikkelingsportefeuille % part. Totaal Verwachte exit Cloche d'Or îlot B 50% 25.600 m² 12.800 m² 79% Ja 0000-0000 Xxxxxx x'Xx xxxx X (X-Xxxxx / Xxxxx) 50% 26.800 m² 13.400 m² 87% Ja 2021-2023 Cloche d'Or îlot D: 50% 48.500 m² 24.250 m² Nee 2022-2025 Cloche d'Or îlot E: 50% 81.000 m² 40.500 m² Nee 2024-2030 Luxemburg Mixed use project: 50% 36.000 m² 18.000 m² Nee 2024-2030 Tour & Taxis Park Lane I 100% 33.900 m² 33.900 m² 70% Ja 2021-2022 Tour & Taxis Tour & Taxis Park Lane II, Lake Side 100% 168.900 m² 168.900 m² Nee 2024-2030 Tour & Taxis Balance (density buffer): 100% 100% 168.900 m² 30.000 m² 168.900 m² 30.000 m² Nee Nee 2024-2030 Totaal 450.700 m² 341.750 m² CF-7242726.2 2024-2030 Vastgoedontwikkelingen worden door Extensa conform IFRS 15 gewaardeerd aan kostprijs (“at cost”), eventueel vermeerderd met een deel van de verwachte ontwikkelingsmarge volgens de “Percentage Of Completion” (“POC”) van het project in kwestie. De POC wordt niet alleen toegepast conform de opgelopen kosten, maar eveneens conform de verkochte delen van het project in kwestie. De kans op (te) vroege erkenning van winst is bijgevolg zeer klein. De Zaakvoerder heeft voor de bepaling van de Inbrengwaarde dezelfde methode gehanteerd, waarbij hij heeft afgetoetst met Stadim of deze marges realistisch zijn. Het stadsvernieuwingsproject op Tour & Taxis bestaat uit de renovatie en herontwikkeling van buitengewone historische gebouwen (110.000 m2) en een gemengd ontwikkelingsprogramma van ongeveer 370.000 m2 voor woningen, kantoren, winkels, hotels en openbare infrastructuur, zoals bepaald in het speciale bestemmingsplan ("PPAS / BPA"). Een deel van het programma is reeds gerealiseerd, zoals het Koninklijk Pakhuis (in 2015 verkocht aan Leasinvest), The Sheds (het Openbaar Pakhuis), Maison de la Poste en Gare Maritime (we verwijzen naar 2.1.2. Vastgoedbeleggingen “The Estate”). In 2018 heeft Extensa een bouwvergunning gekregen voor de ontwikkeling van de tweede fase van de residentiële site op Tour & Taxis. Dit project omvat een woonzorgcentrum van 200 bedden (dat zal worden ontwikkeld door een gespecialiseerde derde partij) en 320 appartementen (Park Lane I). Deze appartementen zijn verdeeld over zes gebouwen: Hampton (27), Dayton (77), Central (44), Brooklyn (66), Admiral (45) en Franklin (60). De bouwwerken startten in het eerste kwartaal van 2019. De oplevering van de eerste woningen van deze fase wordt verwacht eind 2021 - begin 2022. In het vierde kwartaal van 2019 heeft Extensa een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van de derde fase van de site (Park Lane II), die de bouw van ongeveer 350 appartementen omvat. De bouwvergunning zal naar verwachting in 2021 ontvangen worden en de oplevering van de eerste gebouwen is voorzien voor 2025. Daaropvolgend staat de ontwikkeling van Lake Side (residentieel en kantorenproject) vanaf 2025 gepland. De waardering van de vastgoedontwikkelingen op de Tour & Taxis site gebeurt dus op een andere manier dan de waardering van The Estate. Het management van Xxxxxxx heeft een gedetailleerde analyse voorbereid van de verwachte marges op de verschillende deelprojecten van de site, namelijk Park Lane I, Park Lane II en Lake Side. De verwachte marge werd ingeschat op jaarbasis, en dit tot 2030. De marge wordt bepaald als een netto-marge, na aftrek van toepasselijke belastingen, maar nog zonder kostentoewijzing van projectmanagement. Financieringskosten werden in rekening gebracht, maar zijn eerder beperkt aangezien de residentiële ontwikkelingen in principe quasi volledig gefinancierd worden via klantenvoorschotten of met eigen middelen. De marge zelf is het verschil tussen de verwachte verkoopprijs (tussen 3.500 EUR en 4.000 EUR per m²) verminderd met de grondwaarde en de verwachte bouwkosten. Van die verwachte marge (die niet werd verdisconteerd) werd per project een fractie in aanmerking genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde. De weerhouden fractie werd bepaald door de Zaakvoerder, in functie van de factor “tijd” en risico van een project, na onderhandelingen met de Inbrenger. Zo zal deze fractie hoger liggen (aangezien het risico kleiner is) CF-7242726.2 naarmate het project vergund, verkocht en/of in aanbouw is. Volgens deze logica werd 9 miljoen EUR meerwaarde9 t.o.v. de boekwaarde bepaald, waarvan meer dan de helft werd toegewezen aan de projecten in ontwikkeling Park Lane I & II (1/3e van het totale ontwikkelingsvolume dat in verkoop en aanbouw is in de periode tot 2024) en het saldo aan Lake Side (2/3e van het ontwikkelingsvolume dat vanaf 2025 zal worden aangesneden) en dit ten opzichte van een totale verwachte marge van 65 miljoen euro. De Vennootschap heeft aan Stadim de opdracht gegeven om een onafhankelijke waardering van de marges te maken van de residentiële en kantoorontwikkelingsprojecten10 m.o.o. een toetsing van voormelde marges. Op basis van dit waarderingsverslag van 28 april 2021 (en de vergelijking met de waardering van het management van Extensa) werd door de Zaakvoerder voor elk van de deelprojecten afzonderlijk bepaald, op basis van een risico-analyse enerzijds en de verwachte timing van het deelproject anderzijds, welke meerwaarde t.o.v. de boekwaarde verantwoord is (nl. welke fractie van de marges in rekening wordt genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde). De gebruikte waarderingsmethode van Stadim voor het toetsen van de marges kan als volgt worden beschreven: Voor het bepalen van de grondwaarde bij de project- of gebiedsontwikkeling gebruikt Stadim de residuele grondwaardemethode uitgaand van de voorliggende plannen m.b.t. de ontwikkeling. Vervolgens wordt een inschatting gemaakt van de kosten en worden er ook intercalaire interesten verrekend. Hierna wordt de opbrengst van de ontwikkeling geraamd door middel van een vergelijkende benadering van de prijszetting en de gerealiseerde verkoopprijs van vergelijkbare eigendommen. Alle verkopen worden vervolgens verdisconteerd naar het moment van oplevering. Hiervan worden de marketing- en makelaarskosten (2% à 5%) afgetrokken om zo tot de verwachte netto- verkoopopbrengsten te komen. Op de totale investering (som van residuele (grond)waarde + alle oprichtingskosten) wordt de ontwikkelingsmarge berekend. Dit percentage is afhankelijk van een aantal factoren (ontwikkelingsrisico’s, prijsrisico’s, marktrisico’s, politieke en juridische risico’s etc). De marges die door de Zaakvoerder in rekening werden genomen voor het bepalen van de Inbrengwaarde liggen in lijn met de waardering die werd weerhouden door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.