Värdeutlåtande
Värdeutlåtande
Upplåtelse av tomträtt på mark för blivande förskola inom del av Österåker Husby 3:3 (f.d. del av Täljö 2:8)
Uppdatering juni 2022
Svefa AB, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx Xxx.xx: 556514–3434, Styrelsens säte: Stockholm
Innehållsförteckning
1. Uppdragsbeskrivning 3
2. Besiktning och värderingsunderlag 4
3. Värderingsmetodik 5
4. Värdering av mark för förskole- och skoländamål 5
5. Resultat 13
1. Uppdragsbeskrivning
Värderingsobjektet
Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Österåker Husby 3:3 del av.
Uppdragsgivare
Uppdragsgivare är Österåkers kommun, genom Xxxxxx Xxxxxxxx.
Ett värdeutlåtande upprättades med datum 2020-06-01 samt en uppdatering av denna med datum 2021-11-
03. Det nu aktuella värdeutlåtandet utgör en uppdatering av den senaste uppdateringen med avseende på värdetidpunkten. Allt annat lika.
Syfte
Detta värdeutlåtande syftar till att bedöma ett marknadsvärde av byggrätten – uttryckt i kr/kvm BTA - på fastigheten inför upplåtelse av tomträtt.
Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Värdeut- låtandet är avsett att nyttjas som del av internt beslutsunderlag inför försäljning.
Vilken räntesats som skall åsättas markvärdet vid tomträttsupplåtelsen ingår inte i detta uppdrag att bedöma.
Värdetidpunkt
Värdetidpunkt är 20 juni 2022.
Allmänna villkor
För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan.
De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska mark- naden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning.
De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsob- jektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas.
Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighets- ägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga.
Särskilda förutsättningar
Kommunalt huvudmannaskap förutsätts även i de fall som privata markägare initierar utveckling av nya bygg- rätter som föranleder utbyggnad av allmänna platser m.m. Det bedömda värdet förutsätter att kostnader för gator/vägar på allmän mark ingår, d.v.s. är erlagda och såldes inte kommer att belasta köparen av marken (ingår även normalt i jämförelseköpen).
I värderingen förutsätts att det inte finnas belastande rättigheter av betydelse för genomförbarheten av och för ekonomin i en exploatering.
Värdebedömningen förutsätter att det inte tillkommer kostnader utom kvartersmark.
Kostnader för anslutningsavgift VA ingår inte i det bedömda värdet. Det förutsätts dock att kommunal VA- anslutning är framdraget till fastighetsgräns.
2. Besiktning och värderingsunderlag
• Besiktning av området har utförts av Xxxxxxx Xxxxxxx, Svefa AB, den 25 maj 2020
• Antagandehandlingar, detaljplan
Värderingsobjekt och läge
Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Österåker Husby 3:3 del av som är belägen i Täljö, ca 4 km sydväst om Åkersberga C utmed vägen mot Vaxholm. Omgivningen utgörs huvudsakligen av naturmark och små- husbebyggelse. Fastigheten utgörs idag av mestadels öppen mark. Värderingsobjektet omfattar en areal om totalt ca 11 000 kvm tomtyta (TA).
Planförhållanden
För värderingsobjektet finns en antagen och laga kraftvunnen detaljplan, FÖRSKOLA INOM TÄLJÖ 2:8, laga kraft 2021-08-25, akt 0117-P2021/1. Detaljplanen innebär byggrätt för en förskola med ca 150 barn. Byggrät- ten begränsas till max 900 kvm byggnadsyta varav minst 20 procent skall vara i ett plan. Detta innebär en byggrätt om ca 1 620 kvm ljus bruttoarea ovan mark (BTA). Minsta taklutning är 14 grader. Om hela byggrätten utnyttjas blir exploateringstalet (byggrätten/tomtytan) ca 0,15 vilket även för skottomter får betraktas som relativt lågt.
Utdrag ur planhandlingar samt illustration
3. Värderingsmetodik
Värderingsmetoder
Värdering av denna typ av fastigheter sker vanligen genom en ortsprismetod, där jämförelser görs med no- terade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbar mark. Som komplement kan även en indirekt ortsprismetod (exploateringskalkyl) användas där slutsatser om kvartersmarkens värde dras utifrån värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade återstående exploateringskostnader, försäljnings- omkostnader etc.
Normalt bör ortsprisnoteringar väga tungt vid fastighetsvärdering. När det gäller värdering av byggrätter är dock antalet jämförelseköp normalt mer begränsat och dessutom är informationen om prispåverkande bakomliggande villkor ofta begränsad och svåranalyserad. Bedömningar med ledning av exploateringskalky- ler är visserligen behäftade med osäkerhet, främst vad avser exploateringskostnaderna, men metoden efter- liknar köpares överväganden inför ett förvärv och bör trots osäkerheterna ändå ge en god indikation om byggrättsvärdet i normala fall. I denna värdebedömning för byggrätter upplåtna med förskoleändamål be- döms en exploateringskalkyl enbart kunna användas som en konsekvensanalys av det i ortsprismetoden bedömda värdet.
4. Värdering av mark för förskole- och skoländamål
Exploateringsförutsättningar - Skolor och förskolor
Fastigheter för vård/skola/omsorg är ett attraktivt segment på fastighetsmarknaden, med ett stort antal inve- sterare som efterfrågar stabil avkastning till låg risk.
Direktavkastningskraven har under senare år uppvisat en stadigvarande positiv (sjunkande) utveckling. För- utsatt ändamålsenliga lokaler och en demografisk utveckling på orten som borgar för god långsiktig efterfrå- gan finns ett stort investeringsintresse, särskilt för nyproduktion med ”rätt” hyresgäst (offentlig sektor) och ”rätt” hyresavtal” (15-20-årsavtal, attraktiv kostnads-/ansvarsfördelning). Med hyresgäst från offentlig sektor erhålls vanligtvis ett något lägre direktavkastningskrav jämfört med om verksamheten drivs av en privat ope- ratör.
Merparten av beståndet ägs fortfarande av kommunerna, som också är de stora hyresgästerna. Under se- nare år har emellertid transaktionsaktiviteten ökat då andelen privata operatörer (ofta ”egenanvändare”) blivit allt fler och vissa kommuner valt att sälja delar av sina bestånd (för att investera i själva kärnverksamheten, snarare än i fastighetsägande). Objektets storlek styr vilket typ av köpare som är aktuell (mindre objekt => lokala aktörer / egenanvändare, stora objekt/portföljer => nationella aktörer / institutionellt kapital).
För ”egenanvändare”, d.v.s. att fastighetsägaren också bedriver verksamheten i fastigheten, är det lokalernas anpassning till aktuell/avsedd verksamhet det viktiga, inte driftnetto och direktavkastning (det finns inte någon avsikt att hyra ut lokalerna på den ”externa” marknaden). Det är också vanligt att privata aktörer uppför lokaler direkt till den egna verksamheten.
Det finns möjligen viss politisk risk med privata aktörer som ”ersätter” offentlig sektor. Med en alltmer kom- mersiell marknad ses det inte som orimligt att det öppnas upp för fastighetsskatt och andra politiska risker som kan vara svår för investerare att hantera.
Lokalhyresmarknaden är relativt begränsad (stor andel egenanvändare och lokaler som inte hyrs ut på den ”externa” marknaden). Eventuella hyresavtal är ofta s.k. internhyresavtal där hyran inte nödvändigtvis är satt utifrån marknadsmässiga villkor. Marknadsmässiga hyror varierar inom ett stort intervall beroende på loka- lernas anpassning till aktuell verksamhet (funktionalitet), hyresavtalets löptid och ansvars-/kostnadsfördel- ning, m.m.
Marknaden är inte lika konjunkturberoende som för kommersiella lokaler. Den marknadsmässiga vakans-
/hyresrisken bedöms vara låg. På lång sikt styrs marknaden av elevunderlaget, som i sin tur är beroende av befolkningsutvecklingen och barnkullarnas storlek i närområdet. Det finns också ett stort behov av att ”fram- tidssäkra” befintligt bestånd. Med myndighetskrav som ställer stora krav på lokalerna kan det komma att krävas investeringar för att säkerställa att lokalerna på sikt är ändamålsenliga för aktuell verksamhet. Då lokalerna ofta är uppförda direkt för aktuell verksamhet, eller specialanpassade i efterhand, kan kostnaderna för omställning till annan verksamhet vara betydande.
Tomtstorlek är en viktig faktor då det finns verksamhetsspecifika krav på ”friyta”; att tomten ska inrymma möjlighet till lek, rekreation samt fysisk/pedagogisk aktivitet. Vidare medför en stor tomt ett mervärde då det möjliggör för vidareutveckling av verksamheten (vanligt att om-/tillbyggnad av befintliga verksamheter).
Ett centralt läge på den aktuella delmarknaden är inte nödvändigtvis att föredra, ett mer ”lantligt” läge kan
t.o.m. vara positivt då detta medför närhet till natur och lek-/rekreationsmöjligheter, enklare parkering o.d.
Skol-/förskolefastigheter bedöms i praktiken vara opåverkade av coronapandemin och den rådande lågkon- junkturen. Fastigheter med inriktning mot vård/skola/omsorg utgör fortsatt attraktiva investeringsobjekt med stor ”motståndskraft” vid lågkonjunktur och tider av ekonomisk oro (offentlig verksamhet, stabila hyresgäster, långa hyresavtal, låg vakans-/hyresrisk).
Det finns ett stort intresse för byggrätter för skola/förskola, särskilt vid utveckling av nya stadsdelar. Priserna kan variera inom ett stort intervall, delvis beroende på hur rationellt tomterna nyttas samt om det finns ett ”vinstmaximerande” syfte bekom försäljningen. En viktig faktor är huruvida det finns ett fastställt projekt/hy- resavtal (alternativt egenanvändare) kopplat till själva byggrätten då denna typ av objekt inte förvärvas på spekulation.
Ortsprismetod
Efter att ha studerat köp av mark för skoländamål bedömer vi att det främst är följande köp/markanvisningar som lägesmässigt och i avseende till värdetidpunkt är jämförbara med värderingsobjektet. Köpen är redovi- sade exklusive VA-anslutning och inklusive gatukostnader utanför kvartersmark om inget annat framgår. Eventuella extraordinära exploateringskostnader, t.ex. grundförstärkning m.m. är exkluderat i ovanstående material alternativt kommenterat särskilt.
ID
Fastig- hetstyp
Kommun & Område
Köpare & Säljare
Köpe- datum
Planförhållanden
Bygg- Köpe- rättsvo- summa lym [BTA (kr/st alt alt st] BTA)
67522
Byggrätt Utbild- ning/skola
Österåker, Hagby Äng och Kulle
Micke & Xxxxx / Österåkers kom- mun
nov-21
Planförslaget Hagby Äng o
elever. | |||||||
Byggrätt | Norrtälje, Övre | Famera Skola 1 | Marköverlåtelseavtal avse- | ||||
62025 | Utbild- ning/Skola | Bryggårdsgär- det | AB / Norrtälje kommun | okt-21 | ende mark för skoländamål för 860 elever. | 9 600 | 3 238 |
Kullar etapp 2 möjliggör skolbebyggelse för ca 150
- 3 850
62715
Byggrätt Utbild- ning/Skola
Byggrätt
Täby, Täby Stockholm,
Skanska / Täby okt-21 kommun
Seniorgården AB/
Direkt markanvisning för att kunna reglera kommande tomträttsavtal
Markanvisning. Gäller mark
- 3 500
63917
64218
Förskola
Byggrätt Utbild- ning/Skola
Ulvsunda
Österåker, Åkersberga
AB Borätt / Stock-
holms stad Nystads stadsut- veckling AB / Ar- mada kommunfas- tigheter AB
Alm Equity och
okt-21
jun-21
för förskola inom bostads-
område
Ev. tillkommande tilläggskö- peskilling för utveckling av skolfastighet
- 5 000
- 3 125
59934 Byggrätt Förskola
Byggrätt
Stockholm, Lil- jeholmen
Brabo Stockholm AB / Stockholm stad
Nordr Sverige AB /
maj-21 Byggrätter för förskola/lokal inom bostadskvarter.
Nordr ska riva befintliga byggnader och uppföra samt med tomträtt förhyra förskola inom Hagalund 4:10. Avgäl-
- 5 500
59963
Förskola Solna, Järva
Solna stad maj-21
den är satt till 120 kr/kvm BTA och år för en 20-årspe- riod vilket innebär ca 4 00 kr/kvm BTA i analysvärde (ca 4 % vid nyupplåtelse).
- 4 000
59650
Byggrätt Förskola
Haninge, Jord- bro
SBB / Haninge mar-21 kommun
Markanvisning gällande mark för förskola inom etapp 3 av jordbro centrum
Marköverlåtelse av mark för
- 2 750
59641 Byggrätt Förskola
Byggrätt
Haninge, Jord- bro
SBB / Haninge kommun
Fondamentor AB /
feb-21
förskola om 890 kvm BTA inom bostadsområde. Priset är ex. ev avdrag
Direkt markavisningsavtal mellan Österåkers kommun
- 2 750
59522
Utbild- ning/Skola
Byggrätt
Österåker, Svinninge
Norrtälje, Vigel-
Österåkers kom- mun
59616 Förskola sjö heter / Norrtälje dec-20 Byggrätt Lidingö, Da- Hallskär AB / Li- | kvm ljus BTA förskola. Tomträtt med ett underlag | ||
59593 Utbild- lénum dingö stad sep-20 | för avgäld på 2 700 kr/kvm | - | 2 700 |
ning/Skola | BTA | ||
Byggrätt Huddinge, Mel- Hoivatilat AB / 59407 Utbild- lansjö/Svartvik Huddinge kom- apr-20 | Dp för en skolbyggrätt om ca 1 000 kvm BTA, inrym- | 1 000 | 3 800 |
ning/Skola mun | mande 7 avdelningar. | ||
Byggrätt Actus Täby AB / | Försäljning av mark för skol- | ||
59333 Utbild- Täby, Xxxx xxxx Täby kommun jan-20 | ändamål till befintlig arrenda- | 430 | 3 256 |
ning/Skola | tor. | ||
Sehlhall fastig- kommun
dec-20
och Fondamentor AB. Priset för skolbyggrätten är satt till 3000 kr/kvm BTA motsva- rande ca 674 kr/kvm TA.
Marköverlåtelse om ca 1 125
700 3 000
1 125 4 444
Nedan följer en mer utförlig beskrivning av några relevanta jämförelseobjekt:
[67522, Österåker, Hagby Äng, november 2021]
I samband med att en ny detaljplan för Hagby Äng och Kulle etapp 2 är under framtagning har ramavtal gällande markregleringar mellan Xxxxxxxxx kommun och exploatören Xxxxx & Xxxxx AB tecknats. Området avses komma att exploateras med flerbostadshus i 4 - 5 våningar med inslag av delar med lägre våningsantal. För bolagets mark inom etapp 1 bedöms byggrätten omfatta ca 3 600 kvm ljus BTA för bostäder och inom etapp 2 totalt, oavsett ändamål, ca 50 000 kvm ljus BTA. Högre exploatering kan vara möjlig inom etapp 2. Förskolan inom etapp 2 ska planeras för ca 150 barn. Parkering ska i första hand placeras under gård, par- terna kan också överenskomma att parkering kan ske i källarplan under byggnad alternativt uppföra en mo- bilitetsanläggning inom området. Ersättningen baseras på ett byggrättsvärde om 4 500 kr/kvm ljus BTA exkl. gatukostnader för bostäder (värdetidpunkt augusti 2020) och 2 850 kr/kvm ljus BTA för förskolemarken (vär- detidpunkt november 2021). Bolaget förbinder sig att ha kostnadsansvaret för framtagande av ny detaljplan för Hagby äng och kulle, etapp 1 och 2 inklusive de utredningar och program som erfordras. Dessutom skall bolaget medverka till finansiering av allmänna anläggningar, vilket omfattar gator, park, gångbryggor och broar mm som uppgår till ca 1 000 Kr/kvm BTA. Exploatören ska, utöver anläggningsavgift erlägga avgift för omledning av spillvatten från pumpstation till reningsverk. Denna åtgärd krävs för att möjliggöra exploatering i Åkersbergas västra delar i vilket området ingår. Avgiften är 4 500 kr per bostadsenhet. Detaljplanens etapp 1 antas under andra kvartalet 2022.
59616, Norrtälje, Vigelsjö, december 2020
Sehlhall fastigheter har under december 2020 förvärvat mark för uppförande av förskola i området Vigelsjö i Norrtälje kommun. Köpet avser i dagsläget del av fastigheten Tälje 2:195 som är tänkt att bli avstyckad och därefter utgöra fastigheten Kattfoten 1. Förskolan ska drivas i privat regi (Xxxxxxx förskola) och innehålla minst 120 förskoleplatser. För berört område gäller detaljplanen för del av Tälje 2:195, vilken vann laga kraft 2010-06-01. Planen möjliggör uppförande om 900 kvm byggnadsyta med möjlighet till souterräng. Parkering om 20-30 p-platser ska lösas med parkering ovan mark. Kommunen ansvarar inte för fastighetens geotek- niska förhållanden. Överenskommen köpeskilling uppgår till 5 mkr vilket motsvarar ca 4 444 kr/kvm ljus BTA.
59407, Huddinge, Mellansjö/Svartvik, april 2020
Under våren 2020 genomförde Huddinge kommun en markanvisningstävling avseende en skobyggrätt inom fastigheten Xxxxxxxxxxxx 0. Detaljplanen medger en byggnad med maximalt två våningar och med en total byggrätt om 1 000 kvm BTA. Skolan bedöms vara dimensionerad för 7 avdelningar. Skoltomten, vilken är belägen inom ett villaområde, har en areal om 4 300 kvm. Totalt inkom 10 anbud till kommunen där ibland Hoivatilat AB vilka utsetts till vinnare. Tävlingen genomfördes till en fast prissättning om 3 800 000 kr, mot- svarande 3 800 kr per kvm BTA eller ca 883 kr per kvm TA. Exploatören ska i enlighet med villkor i markan- visningstävlingen miljöklassa projektet enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad och minst uppfylla kraven för certifieringsnivån ”Silver”. Ingen allmän plats kommer byggas ut i samband med exploateringen.
59522, Österåker, Svinninge, december 2020
Under februari 2021 godkände kommunstyrelsen i Österåkers kommun ett markanvisningsavtal avseende fastigheten Svinninge 1:345 mellan kommunen och Fondamentor AB. Den gällande detaljplanen, som vann laga kraft i maj 2015 tillåter förskoleverksamhet. Markarealen uppgår till 5 300 kvm och på tomten får uppfö- rande om max 700 BTA uppföras. Avtalet ger bolaget möjlighet att under avisningstiden förvärva fastigheten till en köpeskilling om 2 100 000 kr vilket motsvarar en 3 000 kr/kvm BTA och 673 kr/kvm TA.
[59333, Täby, Xxxx xxxx, januari 2020]
Under januari månad 2020 tecknades ett överlåtelseavtal mellan Actus Täby AB och Täby kommun gällande förvärv av fastigheten Xxxx Xxxxxx 0. Detta till följd av att bolaget har inkommit med en förfrågan till kommu- nen om att få förvärva fastigheten vilken de sedan tidigare nyttjat utan ersättning till sin förskoleverksamhet. Fastigheten är planlagd för allmänt ändamål och omfattar en byggrätt om ca 400 – 425 kvm BTA. Köpeskil- lingen uppgår till 1 400 000 kr, motsvarande ett kvadratmeterpris per bruttoarea om ca 3 300 kr.
62715, Täby, Tibble, oktober 2021
Fastigheten Kronhjorten 1 ägs av Täby kommun och är bebyggd med en skola som hyrs ut till Byängsskolan AB. Skollokalerna inom fastigheten är ålderstigna och behöver rivas eller genomgå omfattande renoveringar. Skollokalerna har idag en kapacitet om ca 790 elever, varav ca 270 elever inryms i en paviljong med tidsbe- gränsat bygglov. Det tidsbegränsade bygglovet går ut den 31 juli 2023 och då minskar skolans kapacitet med 270 elevplatser. Genom att Byängsskolans verksamhet flyttar till nya lokaler (inom Xxxxxxxxx 0) inom Täby park tomställs lokalerna inom fastigheten Xxxxxxxxxxx 0. Detta möjliggör för att en ny skola kan byggas på platsen med start tidigast hösten 2024. Fastigheten Kronhjorten 1 är planlagd för skola i detaljplan från år 2011 och bedöms kunna inrymma en ny skolbyggnad för ca 900 elever om nuvarande byggnader rivs. Skanska har tecknat markanvisningsavtal för att kunna reglera principerna i det kommande tomträttsavtalet, exempelvis parternas åtaganden och ansvarsfördelning för exempelvis rivning, hantering av skyddsrum, markföroreningar och skolbyggnation. Tomträttsavgälden har beräknats utifrån ett markvärde om 3 500 kr/kvm BTA. En avgäldsränta om 3 % används vid fastställande av tomträttsavgälden. Vid fastställandes har även hänsyn tagits till att kommande rivningskostnader bärs av Skanska. En yta om 8 500 kvm BTA samt reduktion för rivningskostnaden skulle innebära en årlig tomträttsavgäld om 392 500 kr den första avgälds- perioden.
En något äldre försäljning som inte finns med i ovanstående sammanställning är ändå värt att nämna då den är belägen inom kommunen:
[59097, Österåkers kommun, Valsjö, december 2018]
Slättö VII AB har under december månad 2018 tilldelats markanvisning rörande fastigheten Österåker Trå- sättra 1:879 innehållandes byggrätt för skoländamål från Österåkers kommun. Fastigheten ligger i utveckl- ingsområdet Tollare. Markarealen uppgår till 7 063 kvm. Inom fastigheten ska enligt avtalet en förskola upp- föras som minst rymmer 125 förskoleplatser. Villkoren i markanvisningstävlingen var bl.a. att fastigheten ska upplåtas med tomträtt. Vidare ska tomträttsupplåtelsen under första avgäldsperiod utgå från ett markvärde om 6 000 kr/kvm BTA och en avgäldsränta om 4 %, vilket ger en tomträttsavgäld om 240 kr/kvm och år en första 10 årsperiod. Med en total bedömd byggrätt om ca 2 000 kvm BTA ges en årlig avgäld om 480 000 kr. I tomträttsavtalet justeras tomträttsavgälden utifrån godkänt bygglov. Beviljas nytt bygglov vid ett senare till- fälle som medger tomträttshavaren en större byggrätt ska tomträttsavgälden justeras med motsvarande 6 000 kr/kvm BTA.
Resultat - ortsprismetod
Underlaget för bedömning av marknadsvärdet för skoländamål är något begränsat men ortsprismaterialet under senare år pekar på en prisnivå för byggrätter för skolfastigheter inom intervallet 3 000 – 4 000 kr/kvm BTA. Variationerna i prisbilden får anses svårt att förklara ur såväl makro – som mikrolägen. Värderingsob- jektet bedöms inneha ett lägre exploateringstal (byggrätt/tomtyta) än flertalet av jämförelseobjekten. Flertalet av jämförelseobjekten återfinns grovt i storleksordningen 4 000 – 6 000 kvadratmeter tomtarea. Värderings- objektet bedöms erhålla ca 11 000 kvm TA.
Beträffande de tre angivna noteringarna i Österåker; Beträffande köp nr 59097 kan nämnas att detta är en analys av uppgjord tomträttsupplåtelse vilket i sig bör innebära en lägre vikt vid fastighetsvärderingar jämfört med regelrätta markförvärv eller markanvisningar. En försiktig analys är dock att nivån i nr 59097 är belägen i ett övre marknadsmässigt intervall ur analyshänseende. I jämförelse med värderingsobjektet kan objekt nr 59522 anses vara i ett liknande geografiskt läge och med ett liknande exploateringstal. Köp nr 67522 har skett efter den förra värdetidpunkten (nov-21) och kan tyda på en viss prisuppgång.
Hyresnivån för förskole/skollokaler bedöms ha varit relativt konstant under en längre period, medan avkast- ningskravet för fastighetsinvesteringar minskat under senare år. De lägre avkastningskraven medför ökat värde för bebyggda fastigheter, vilket naturligt bör avspeglas i värdet av byggrätter. När det gäller samhälls- fastigheter som t.ex. skola och förskolor har inte påverkats av några negativa COVID-19 effekter.
Vid en jämförelse mellan ortsprismaterialet vid det förra värderingstillfället (nov-21) och den nu aktuella kan i vart fall teoretiskt bedömas en viss prisuppgång, främst av bedömd fortsatt sjunkande direktavkastnings- krav. Dock bedöms den förra värdetidpunkten vara belägen i så pass närtid så det går inte med stöd av ett större ortsprismaterial styrka detta. Köp nr 67522 har dock skett får anses vara en bra indikation på mark- nadsvärde på orten, det är dock enbart en enstaka indikation.
Med ledning av ovan bedöms värdet av byggrätt inom värderingsobjektet, utifrån ortsprismetoden vara att söka inom mitten av noterade ortsprisintervallet. Slutligen bedömt till 3 500 kr/kvm BTA. Räknat på en bygg- rätt om 1 620 kvm BTA innebär detta ett marknadsvärde av byggrätten till avrundat 5 700 000 kr (3 500 kr / BTA x 1 620 BTA), eller ca 518 kr/kvm TA för en 11 000 kvm stor förskoletomt.
Indirekt ortsprismetod
I detta avsnitt redovisas en förenklad exploateringskalkyl för mark med lagakraftvunnen detaljplan. I värde- bedömningarna beaktas även de exploateringsförutsättningar samt den intäktsbedömning – priser på slut- produkten.
Utifrån antaganden om intäkter och kostnader kan sedan följande förenklade kalkyl ställas upp:
Exploateringskalkyl - Förskola Husby 3:3
Kategori / Etapp | 1 |
Hyra (kr/kvm LOA) | 2 100 |
Vakans/hyresrisk (%) | 2,0% |
D&U (kr/kvm LOA) | 330 |
Fastighetsskatt (kr/kvm LOA) | 0 |
Direktavkastningskrav (%) | 4,00% |
Marknadsvärde efter (kr/kvm LOA | 43 200 |
Omräkningstal LOA / BTA | 0,78 |
+ Projektvärde efter (kr/kvm BTA) | 33 696 |
Anläggningar inom kvartersmark (kr/kvm BTA) | 0 |
Rivningskostnader (kr/kvm BTA) | 0 |
Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) | -27 000 |
Marknadsföring/försäljning/uthyrning (kr/kvm BTA) | 0 |
- Summa produktionskostnader (kr/kvm BTA) | -27 000 |
= Netto (kr/kvm BTA) | 6 696 |
- Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) | 3 013 |
= Byggrättsvärde (kr/kvm BTA) | 3 683 |
Byggrätt (kvm BTA) | 1 |
Genomsnittlig exploateringstid efter lagakraftvunnen plan (år) | 1,5 |
Real kalkylränta (%) | 4% |
Nuvärde (kr/kvm BTA) | 3 498 |
Bedömt byggrättsvärde (kr) | 3 498 |
Bedömt byggrättsvärde (kr/kvm BTA) | 3 498 |
5. Resultat
Marknadsvärde
Mot bakgrund av vad som redovisats ovan bedöms värderingsobjektets marknadsvärde vid värdetidpunkten 20 juni 2022 till avrundat:
3 500 kr/kvm BTA
Vilket ger följande nyckeltal med en total tomtareal om 11 000 kvm och en byggrätt om 1 620 kvm BTA:
- 518 kr/kvm tomtareal
Se även särskilda förutsättningar under avsnitt 1 ovan.
Stockholm 2022-06-20
Xxxxxxx Xxxxxxx Civilingenjör, lantmäteri
Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare
Bilagor
Bilaga 1 Bilder (tagna år 2020)
Bilaga Fastighetsdatautdrag, Husby 3:3 Bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande
Österåker Husby 3:3 del av (förskoletomt)
Beteckning | Senaste ändringen i | Senaste ändringen i | Aktualitetsdatum i |
allmänna delen | inskrivningsdelen | inskrivningsdelen | |
XXXXXXXXX XXXXX 3:3 | 2022-05-17 | 2022-01-12 09:15 | 2022-06-15 |
Nyckel: 010200392 | |||
UUID: 909a6a43-3f7f-90ec-e040-ed8f66444c3f | |||
Socken: Österåker | |||
Distrikt: Österåker-Östra Ryd | |||
Nr: 215046 | |||
PÅGÅENDE ÄRENDEN |
Status Datum Ärende Lantmäteriförrättning pågår 2021-09-23 211608 |
ADRESS |
Adress Xxxxxxxxxxxxxx 00 000 00 Xxxxxxxxxx |
LÄGE, KARTA | ||
Område | N (SWEREF 99 TM) | E (SWEREF 99 TM) |
1 | 6597583.8 | 684643.6 |
2 | 6598083.2 | 684595.1 |
5 | 6598060.8 | 684807.2 |
6 | 6597920.7 | 684676.9 |
7 | 6597786.3 | 684523.4 |
8 | 6597490.2 | 684144.7 |
9 | 6597696.7 | 684283.5 |
10 | 6597691.4 | 683882.8 |
11 | 6597986.5 | 683668.8 |
12 | 6598282.4 | 683997.3 |
XXXXXXX XXXX |
Beteckning ÖSTERÅKER HUSBY 3:34, 3:35, 3:36, 3:41, 3:42 Beskrivning: Ej sammanläggning/avstyckning |
AREAL | ||
Område Totalareal | Därav landareal | Därav vattenareal |
Totalt 598 172 kvm | 591 972 kvm | 6 200 kvm |
12 28 243 kvm | 28 243 kvm | 0 kvm |
Anmärkning: Ej arealredovisat vattenområde, akt 0117-2020/81 | ||
LAGFART | |||
Ägare | Andel | Inskrivningsdag | Akt |
212000-2890 | 1/1 | 1990-10-12 | 90/37961 |
ÖSTERÅKERS KOMMUN | Nytt beslut: 1992-05-07 | 92/15976 | |
EA-ENHETEN | |||
184 86 ÅKERSBERGA | |||
Byte: 1990-07-30 Andel: 1/1 | |||
ANTECKNINGAR och INTECKNINGAR |
Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad anteckning eller inteckning. |
AVTALSRÄTTIGHETER | |||
Nr | Rättighet | Inskrivningsdag | Akt |
1 | Avtalsservitut: KRAFTLEDNING | 2013-02-15 | 13/4791 |
2 | Avtalsservitut: Område | 2015-03-17 | D-2015-00104746:1 |
Förordnande enligt fastighetsbildningslagen: D-2020-00524956:1 | |||
3 | Avtalsservitut: Elledning | 2016-02-11 | D-2016-00061428:1 |
Förordnande enligt fastighetsbildningslagen: D-2020-00524956:1 | |||
4 | Avtalsservitut: Kraftledning | 2020-09-11 | D-2020-00371237:1 |
Förordnande enligt fastighetsbildningslagen: D-2021-00579855:1 | |||
RÄTTIGHETER | |||
Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig | |||
Ändamål Rättsförhållande | Rättighetstyp | Datum | Akt |
UTRYMME Last | Officialservitut | 2003-03-25 | 0117-01/97.1 |
Senast ändrad: 2021-04-21 | |||
STARKSTRÖM Last | Ledningsratt | 2007-09-11 | 0117-02/4.1 |
Senast ändrad: 2017-11-30 | |||
VATTEN OCH AVLOPP Last | Ledningsratt | 2002-11-15 | 0117-02/66.1 |
Senast ändrad: 2005-09-28 | |||
STARKSTRÖM Last | Ledningsratt | 2010-11-09 | 0117-04/98.1 |
UTRYMME Last | Officialservitut | 2006-01-11 | 0117-05/89.1 |
Senast ändrad: 2017-01-16 | |||
VATTEN OCH AVLOPP Last | Ledningsratt | 2007-01-22 | 0117-06/57.1 |
VATTENLEDNING Last | Officialservitut | 2009-01-27 | 0117-08/55.1 |
AVLOPP Last | Officialservitut | 2009-01-27 | 0117-08/55.2 |
TRYCKBANK Last | Officialservitut | 2014-07-04 | 0117-13/94.2 |
AVLOPP Last | Officialservitut | 2019-05-29 | 0117-2017/17.2 |
RÄTTIGHETER | ||||
Senast ändrad: 2021-12-20 | ||||
AVLOPP | Last | Officialservitut | 2019-05-29 | 0117-2017/17.3 |
Senast ändrad: 2021-12-20 | ||||
UTRYMME | Last | Officialservitut | 2019-05-29 | 0117-2017/17.6 |
VATTEN- OCH | Last | Ledningsratt | 2021-12-08 | 0117-2020/114.1 |
AVLOPPSLEDNING | ||||
VÄG | Last | Officialservitut | Senast ändrad: 2014-08-13 | 0117-89/1.1 |
STARKSTRÖM | Last | Ledningsratt | 1990-08-23 | 0117-90/40.1 |
Senast ändrad: 2022-04-25 | ||||
STARKSTRÖM | Last | Ledningsratt | 1993-11-19 | 0117-93/66.1 |
Senast ändrad: 2021-04-07 | ||||
KRAFTLEDNING | Last | Avtalsservitut | 2013-02-15 | 0117IM-13/4791.1 |
Senast ändrad: 2016-03-14 | ||||
VATTEN | Last | Ledningsratt | Senast ändrad: 2021-12-20 | 0187-82/48.1 |
OMRÅDE | Last | Avtalsservitut | 2015-03-17 | D201500104746:1.1 |
Senast ändrad: 2022-02-08 | ||||
ELLEDNING | Last | Avtalsservitut | 2016-02-11 | D201600061428:1.1 |
Senast ändrad: 2022-02-08 | ||||
OMRÅDE | Förmån | Avtalsservitut | 2016-10-18 | D201600476125:1.1 |
KRAFTLEDNING | Last | Avtalsservitut | 2020-09-11 | D202000371237:1.1 |
Senast ändrad: 2022-02-08 | ||||
PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR | ||
Planer | Datum | Akt |
Detaljplan: GOTTSUNDA CENTRUM | 1992-03-23 Genomf. start: 1992-04-22 Genomf. slut: 2007-04-21 Senast ajourföring: 2019-01-14 | 0117-P92/0323 |
Detaljplan: FÖR FREDSBORG | 2013-06-17 Laga kraft: 2013-10-30 Genomf. start: 2013-10-31 Genomf. slut: 2023-10-30 Registrerad: 2014-02-06 Senast ajourföring: 2021-03-16 | 0117-P14/1 0117 466 |
Detaljplan: ÅKERS-HUSBY ETAPP 2 | 1994-12-12 Laga kraft: 1995-01-10 Genomf. start: 1995-01-11 Genomf. slut: 2005-01-10 Senast ajourföring: 2014-12-19 | 0117-P94/1212 0117 375 |
Detaljplan: FÖR TÄLJÖ VÄGSKÄL | 2013-03-18 Laga kraft: 2013-04-18 Genomf. start: 2013-04-19 Genomf. slut: 2028-04-18 Registrerad: 2013-10-15 | 0117-P13/10 0117 DPL 464 |
Detaljplan: ROSLAGSBANAN ÅKERS-RUNÖ STATION | 2011-11-22 Laga kraft: 2011-12-20 Genomf. start: 2011-12-21 Genomf. slut: 2016-12-20 Registrerad: 2012-03-27 Senast ajourföring: 2012-04-12 | 0117-P12/1 0117 449 |
Detaljplan: DETALJPLAN FÖR FÖRSKOLA INOM TÄLJÖ 2:8 Övriga bestämmelser Järnvägsplan: UTBYGGNAD TILL DUBBELSPÅR PÅ ROSLAGSBANAN, DELEN XXXXX-XXXXX XXXX Fornlämningar | 2020-10-19 Laga kraft: 2021-08-25 Genomf. start: 2021-08-25 Genomf. slut: 2026-08-25 Registrerad: 2021-12-01 Datum 2012-10-15 Laga kraft: 2013-04-04 Registrerad: 2015-10-20 Datum | 0117-P2021/1 SLM0117 504 Akt 0117-P15/5 Akt |
Fornlämning | Registrerad: 2020-06-13 | L2020:307 |
Fornlämning | Registrerad: 2006-10-08 | L2013:567 |
Fornlämning | Registrerad: 2006-10-08 | L2014:8683 |
Fornlämning | Registrerad: 2021-12-17 | L2014:9892 |
TAXERINGSINFORMATON | |||
Taxeringsenhet | Taxeringsår | ||
OBEBYGGD LANTBRUKSENHET. (110) | 2021 | ||
129340-5 | |||
Taxeringsdel som utgör taxeringsenhet och omfattar hel | |||
registerfastighet. | |||
Taxvärde | Taxvärde byggnad | Taxvärde mark | Areal |
2 642 000 SEK | 2 642 000 SEK | 463251 kvm | |
Ingående värden | Värde | Areal | |
Skogsmark | 1 657 000 SEK | 16 ha | |
Skogsimpediment | 45 000 SEK | 13 ha | |
Åkermark | 940 000 SEK | 15 ha | |
Övrig mark | 2 ha | ||
Taxerad ägare | Xxxxx | Ägartyp | Juridisk form |
212000-2890 | 1/1 | Lagfaren ägare / | Primärkommuner, borgerliga |
ÖSTERÅKERS KOMMUN | Tomträttsinnehavare | ||
EA-ENHETEN | |||
184 86 ÅKERSBERGA | |||
Värderingsenhet åkermark 57434045 Taxvärde 940 000 SEK | Areal 15 ha | Riktvärdeområde 1011 | |
TAXERINGSINFORMATON | ||
Värde före ev. justering 1 023 000 SEK | Brukningsvärde (3) Normal godhet | Dränering (3) Otillfredsställande |
Värderingsenhet skogsimpediment 57433045 | ||
Taxvärde | Areal | Riktvärdeområde |
45 000 SEK | 13 ha | 106 |
Värde före ev. justering | Beskaffenhetsklass | |
49 000 SEK | ||
Värderingsenhet skog 57432045 | ||
Taxvärde | Areal | Riktvärdeområde |
1 657 000 SEK | 16 ha | 106 |
Värde före ev. justering | Bonitet | |
1 804 000 SEK | ||
Virkesklass | Virkesförråd | Godhetsklass |
8 | 238 kbm/ha | |
ANDEL I GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR OCH SAMFÄLLIGHETER | |
Fastighetens andelar i samfälligheter är inte utredda. | |
Gemensamhetsanläggningar | |
ÖSTERÅKER TÄLJÖ GA:2 | |
ÖSTERÅKER HUSBY GA:12 | |
ÖSTERÅKER HUSBY GA:15 | |
Samfälligheter | Andel |
XXXXXXXXX XXXXX S:1 | 34,7108% |
XXXXXXXXX XXXXX S:2 | 34,7108% |
XXXXXXXXX XXXXX S:2 | 10,742% |
ÖSTERÅKER TÄLJÖ S:3 | 10,7422% |
ÖSTERÅKER TÄLJÖ S:6 | 10,7422% |
XXXXXXXXX XXXXX S:8 | 14,453% |
ÖSTERÅKER TÄLJÖ S:9 | 10,7422% |
ÖSTERÅKER TÄLJÖ S:10 | 10,7422% |
XXXXXXXXX XXXXX S:11 | 10,7422% |
SKATTETAL | |
DESSUTOM I ANNAT SKIFTESLAG TÄLJÖ NR 2 (9/128 MTL) AKT:0117-15/89 OCH AKT: | |
0117-2020/81 | |
Skattetal | Typ av skattetal |
421/256 | Mantal |
ÅTGÄRDER | ||
Fastighetsrättsliga åtgärder | Datum | Akt |
Sammanläggning | 1968-08-22 | 01-ÖST-3209 |
Gränsbestämning | 1971-03-25 | 01-ÖST-3470 |
Registrering | 1974-10-17 | 01-ÖST-3776 |
Fastighetsreglering | 1989-02-24 | 0117-89/1 |
Ledningsåtgärd | 1990-08-23 | 0117-90/40 |
Fastighetsreglering | 1993-02-08 | 0117-93/5 |
Fastighetsreglering | 1993-04-21 | 0117-93/24 |
Fastighetsreglering | 1993-11-19 | 0117-93/66 |
Fastighetsreglering | 1994-01-10 | 0117-93/85 |
Fastighetsreglering | 1995-06-22 | 0117-95/31 |
Fastighetsreglering | 1996-02-09 | 0117-96/1 |
Ledningsåtgärd | 2002-11-15 | 0117-02/66 |
Anläggningsåtgärd | 2003-03-25 | 0117-01/97 |
Fastighetsreglering | 2003-04-24 | 0117-03/18 |
Ledningsåtgärd | 2003-12-01 | 0117-03/122 |
Fastighetsreglering | 2004-08-24 | 0117-03/134 |
Fastighetsreglering | 2005-09-28 | 0117-04/118 |
Anläggningsåtgärd | 2006-01-11 | 0117-05/89 |
Ledningsåtgärd | 2007-01-22 | 0117-06/57 |
Ledningsåtgärd | 2007-09-11 | 0117-02/4 |
Ledningsåtgärd | 2008-03-26 | 0117-03/122 |
Fastighetsreglering | 2009-01-27 | 0117-08/55 |
Ledningsåtgärd | 2010-11-09 | 0117-04/98 |
Anläggningsåtgärd | 2011-03-30 | 0117-09/91 |
Fastighetsreglering | 2013-11-27 | 0117-13/12 |
Fastighetsreglering | 2014-07-04 | 0117-13/94 |
Fastighetsreglering | 2014-08-13 | 0117-13/88 |
Gränsutmärkning fullföljd | 2015-01-28 | 0117-13/12GU |
Gränsutmärkning fullföljd | 2015-02-05 | 0117-13/94GU |
Fastighetsreglering | 2015-08-19 | 0117-14/24 |
Fastighetsreglering | 2015-10-27 | 0117-15/89 |
Fastighetsreglering | 2016-07-01 | 0117-15/122 |
Anläggningsåtgärd | 2017-01-16 | 0117-16/104 |
Gränsutmärkning fullföljd | 2018-02-19 | 0117-13/88GU |
Anläggningsåtgärd | 2019-05-29 | 0117-2017/17 |
Fastighetsreglering | 2020-12-10 | 0117-2020/81 |
Anläggningsåtgärd | 2021-04-21 | 0117-2021/31 |
Ledningsåtgärd | 2021-12-08 | 0117-2020/114 |
Fastighetsreglering | 2021-12-20 | 0117-2021/40 |
Gränsutmärkning fullföljd | 2022-05-17 | 0117-14/24GU |
Tekninska åtgärder | Datum | Akt |
Övriga åtgärder ÅTERSTÄLLANDE AV GRÄNSMÄRKE | 1990-10-23 | 01-ÖST-2170 |
Övriga åtgärder ÅTERSTÄLLANDE AV GRÄNSMÄRKE | 1990-10-23 | 01-ÖST-2057 |
TIDIGARE BETECKNING |
Beteckning Omregistreringsdatum Akt A-ÖSTERÅKER HUSBY 3:3 1981-04-01 01-VAL-1665 VAXHOLM HUSBY 3:3 1983-01-10 0117-83/1 |
URSPRUNG |
ÖSTERÅKER HUSBY 2:3, 3:1 ÖSTERÅKER TÄLJÖ 1:3 |
KARTA DIREKT
10; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE
Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande;
1 Värdeutlåtandets omfattning
1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av ut- drag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet.
1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads- tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.
1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighets- ägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.
2 Förutsättningar för värdeutlåtande
2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har in- samlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värde- raren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Xxxxxxx har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”.
2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdrags- givaren/ägaren eller dennes ombud.
2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndig- hetstillstånd för dess användning på sätt som anges i ut- låtandet.
3 Miljöfrågor
3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sane- ring eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
4 Besiktning, tekniskt skick
4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens under- sökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderings- objektet förutsätts ha det skick och den standard som okulär- besiktningen indikerade vid besiktningstillfället.
4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för
• sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.
• funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos bygg- nadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter.
5 Ansvar
5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värde- ringen).
5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värde- ringstidpunkten.
6 Värdeutlåtandets aktualitet
6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlå- tandet.
6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebe- dömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling.
7 Värdeutlåtandets användande
7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.
7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.
7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värde- ringsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
2017-01-18 Ver 3
Svefa AB, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx Xxx.xx: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm