办公物业 样本条款

办公物业. 2021 年，疫情防控和国际经济摩擦进入常态化，办公楼市场需求端逐步复苏中。同时，上海办公楼在未来几年均有大量供给上市，市场将处于白热化竞争之中，办公楼运营能力将成为角逐市场的重要筹码。 （1） 市场整体企稳，供需关系改善 2021 年，上海甲级办公楼的供应保持在高位，充沛供应为各类租户提供多 重选择，带动市场愈发活跃，净吸纳量 130 万平方米，较去年增加 80 万平方米； 市场供需关系改善，平均租金止跌微涨至 7.2 元/平方米/天。办公楼市场整体企稳，板块租赁需求分化加剧，南京西路、前滩等区域优质办公楼需求旺盛，空置率下行，板块热度预计将持续推高。 （2） “一江一河”沿岸供应巨大，搬迁扩租需求旺盛 2022-2025 年上海已知甲级办公楼市场年均新增供应量超过百万平方米，集中分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾等中央商务区和新兴商务区，预期空置率仍将维持高位。目前，核心商务区办公楼楼龄渐大，未来新增有限，超甲级稀缺，优质楼宇在合理租金引导下，预计将进一步刺激租户搬迁、扩租需求提速释放，本年度沿江一带成为需求外迁的主要承接区。 （3） 超级租户和超级买家持续为办公楼市场提供强大助力 从 2020 年起，上海办公楼市场中的“超级租户”数量大幅攀升，头部金融、互联网+及高精尖属性制造等企业不断落户上海，未来头部企业战略布局将持续 带来整层以上中大面积租赁需求，成为上海办公楼市场的定心丸。 此外，2021 年上海大宗交易市场重返千亿量级，其中办公、研发办公的物业类型交易占比约 46%，买方以信息科技、金融、生物医药等自用型超级买家为主，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。由于国际环境日趋复杂，且国内大循环主体作用持续增强，预计未来内资买家仍将主导市场。 （4） 绿色楼宇租金溢价优势明显 后疫情时代，楼宇健康的关注度直线攀升，成为租户的长期诉求之一。目前，申请 LEED 认证和 WELL 认证的楼宇主要来自核心区域的超甲级办公楼。越来越多的头部企业将 ESG 纳入租赁策略的制定中。根据专业分析报告证明绿色楼宇录得优秀租赁表现，并可实现 20%的租金溢价。 （5） 对楼宇空间和租赁条款灵活性的重视度逐步提升 疫情爆发后，租户在对租赁条款和楼宇空间灵活性的需求不断攀升。根据第三方研究机构报告，超八成的受访企业希望获得更加灵活的租期，和未来业 务发展的目标相契合；超六成的租户计划增加合作空间，更加聚焦办公场所使 用的效率、价值和功能。预计未来能为企业提供多元化空间组合和菜单式服务、满足企业混合型工作模式需求的楼宇将更受市场关注和欢迎。 目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达 224 万平方米，其中长期在营 甲级办公楼总建筑面积 191 万平方米，大多位于上海陆家嘴区域世纪大道、花 木及前滩区域。未来三年，公司将另有超 72 万平方米的办公楼宇新增入市，主要位于前滩、张江、川沙等地。面对日趋激烈的市场竞争以及办公楼的总量激增，公司将根据不同区域市场的竞争环境、项目特征，及时调整租赁策略。具体措施如下：