办公物业. 2022 年，上海办公市场的需求虽相对谨慎，但上海作为“双循环”战略的中 心节点，依据超大规模的市场优势，随着扩大内需战略发力显效，预计 2023 年上海的办公市场将逐渐回温。
（1） 市场短期承压，未来需求预计将稳健回升 2022 年，上海的一些甲级写字楼项目延迟了交付，全年新增供应约 84 万平 方米，其中超过一半分布在核心拓展区和新兴滨江商务区，例如徐汇滨江和前 滩地区。在办公物业的新设和扩张需求有所放缓的背景下，不同区域间的市场 竞争愈加激烈，全市平均租金同比下降 0.37%，空置率较上年同期略上升 0.72%。 2023 年，市场新增供应项目预计达到 145 万平方米。而随着市场需求加快复苏，核心区和部分滨江商务区的租金有望优先止跌企稳。
（2） 沿江滨水板块表现突出 以前滩、陆家嘴、徐汇滨江等为代表的滨江板块表现亮眼，成交需求占比 超过三分之一，推动全市超过六成的跨江搬迁需求，多个独栋产品和可视性佳的项目吸引了众多总部企业的聚集。其中，地处“一江一河”沿岸滨水地区的前滩、徐汇滨江等新兴区位的标志性项目，满足租户对租金、硬件条件和交通便利等多重考虑，吸引租户扩大租赁规模、升级空间。未来，预计这些项目将进一步引领上海核心位置优质写字楼的租赁需求。
（3） 总部经济叠加对外开放深化将助力总部办公需求量质齐升 2022 年，在沪设立跨国公司地区总部和研发中心的企业数量增长幅度与往年持平，超级租户数量仍在攀升，这些因素成为上海写字楼市场的稳定器。很多高端制造业和生物医药领域的企业，正在陆续进驻中国。总部型企业，尤其是高端制造业等重点领域的企业，总部成立或者整合拆分办公室的扩张需求将持续增长。
（4） 写字楼物业仍为大宗交易的主流标的 全年，大宗交易于 2022 年末升温，根据第三方数据，全年成交总量约为 880 亿元。其中，写字楼物业是主流标的，占比58%。写字楼自用买家所占的比例较为可观。在产业聚集导向作用下，科技巨头倾向购置位于徐汇滨江的优质甲级楼宇，金融机构则依旧青睐黄浦滨江、北外滩等板块，能源企业作为后起之秀，购置选址倾向于苏河湾及大虹桥板块。另外，注重长期投资回报的稳定性投资者，也在寻找增值型和机会型投资机会，以期实现跨周期的投资价值。随着租赁市场的稳定复苏，写字楼的资产流动性有望得到加强。
（5） 传统办公空间正向可持续办公场所转变 未来的办公空间仍将是企业办公生态系统的核心。企业将注重以人为本、 高效协作的混合办公场所，以满足对优质办公空间的基本需求。随着 ESG 理念 逐渐被纳入企业整体发展战略，企业对办公环境的安全和健康意识也将逐步成 为长期的诉求，并将进一步影响未来写字楼的硬件建设和软性服务。有研究报 告表明，74％的公司表示愿意支付绿色租赁溢价，56%的企业表示他们已经或 将在 2025 年前为绿色租赁支付溢价。这表明企业已经开始注重环保和可持续性，对绿色建筑的需求也将逐渐增加。 公司目前主要运营的办公物业总建筑面积达 224 万平方米，其中上海在营 的甲级写字楼总建筑面积约 191 万平方米，大多位于上海陆家嘴区域的世纪大 道、花木及前滩区域。面对日趋激烈的市场竞争以及不断增加的办公楼宇总量， 公司将根据市场竞争环境以及不同项目的特征及时调整营销策略，以更好的品质和服务满足客户需求，持续提升产品竞争力。具体措施如下：
（1） 把握总部经济和引领区建设的机遇，聚焦大型企业和行业领军企业，充分挖掘客户潜在需求，发挥公司作为城市综合运营商的优势，采用租售并举策略，整合各方资源，积极拓展产业链招商，促进更多龙头企业深耕浦东长期发展。
（2） 针对存量板块和新增项目的不同产品特点，通过制定因地制宜的租赁策略、加强存量楼宇的持续更新、重视楼宇的可持续发展，打造多层次的办公楼宇产品线，树立陆家嘴办公楼品牌的行业标杆形象。
（3） 加快培养专业营销团队，打造适应市场竞争的办公楼销售队伍，以精准、优质的服务形成口碑营销优势，不断提升陆家嘴品牌的知名度和影响力。
