DIE ARGITEK, SY AANSTELLLNGSVOORWAARDES EN EVALUERING VA.N SY MAGTE

26

DIE ARGITEK, SY AANSTELLLNGSVOORWAARDES EN EVALUERING VA.N SY MAGTE

JJPVERSTER

Dit word redelik algemeen aanvaar dat die argitek by aanstelling omvattende magte ontvang om te doen wat hy nodig vind om 'n projek te voltooi. Hier kom die aanname ter sprake dat sekere geiinpliseerde magte in die argitek setel bloat as gevolg van die xxxx dat hy normaalweg as hoofagent van die bouheer optree. Hierdie oorsig het ten doe[ om die magte te beskou en aan die hand van drie bekende hofsake te evalueer.

Sekere omstandighede wat aanwesig was by die hofsake wat beskou word, xxx uit die aard van die saak nie altyd geld nie en elke argitek\klient-ooreenkoms moet op eie meriete beoordeel word. Die hofsake le egter belangrike beginsels xxxx wat xxxx alle boukonsultante ter xxxxx xxxxxx kan word.

Die hofsake spreek die volgende drie gebiede aan, waar verwarring kan voorkom ten opsigte van die argitek se magte:

1. Argitek se mag om 'n bourckenaar aan te stel.

2. Die argitek se mag om 'n kosteperk te oorskry.

3. Die argitek se mag om noodsaaklike opdragte, ten opsigte van ekstras, uit xx xxxx.

Wat xxxx ter xxxxxx kom, is die magte en verpligtinge wat die argitek van die klient ontvang ln terme van hulle ooreenkoms en nie in terme van die boukontrak nie.

1. Die argitek se magte om 'n bourekenaar aan te stel.

In "Xxxxx x Xxxxx 1928 CPD 380" het die bourekenaar, Ayris, geappeleer teen 'n Landdroshofuitspraak ten gunste van die bouheer, Xxxxx, waar 'n eis ten opsigte van professionele dienste gelewer, van die hand gewys is. In die hofsaak het dit aan die lig gekom dat die respondent nie die appellant direk aangestel het nie en ook dat hy nie sy argitek met die magte beklee het om 'n bourekenaar aan te stel nie. Die respondent het egter wetende bygestaan en xxxxxx xxxxx van die xxxx dat die argitek 'n bourekenaar aangestel bet. Hy het verder twee afskrifte van die hoeveelheidslys in ontvangs geneem waarop die appellant se naam en beskrywing as bourekenaar verskyn. Die respondent bet ook die argitek toegelaat om tenders deur rniddel van hierdie dokurnente in te win.

Die argitek het ook die bourekenaar (appellant) aangestel om verrninderde boeveelhede

\<ir besparingsdoeleindes te bereken waarvan die respondent nie xxxxxx xxxxx het nie en ook nie die argitek met die mag beklee het nie. Die volgende is beslis:

Dat daar wel 'n kontrak tot stand gekom het tussen respondent en appellant en dat die respondent aanspreeklik is vir die vergoeding wat die appellant toekom vir die werk deur horn uitgevoer (ten opsigte van die oorspronklike hoeveelhede).

Dat in die afwesigheid van instemrning deur die respondent spesifiek, deur gedrag of andersins, die bourekenaar (appellant) nie geregtig is op gelde nie en dat die appellant se eis om vergoeding ten opsigte van die afneem van verminderde hoeveelhede vir die projek derhalwe nie geslaag het nie.

Die moontlikheid dat argitekte onder 'n verkeerde indruk kan verkeer, bestaan wel en die rede hiervoor kan �evind word by die argitek\klient-ooreenkoms van die Instituut van Suid-Afrikaanse argitekte:

27

"Where the Architect deems it necessary to obtain any specialised advice from consultants this shall be provided under his direction..." (The Institute of South African Architects, 1981, Practice Manual Cl-1, p.9).

Alhoewel hierdie klousule van die ooreenkoms na die klient xxxxxx en die aanstelling by wyse van ooreenkoms met die klient moet geskied, beklee dit tog die argitek met sekere magte wat die aanstelling van konsultante aanbetref.

Gemelde ooreenkoms word nie altyd gebruik tussen argitekte en kliente nie en dikwels geld ander voorwaardes en soms is ilie ooreenkoms mondeling en is die argitek se aanstellingsmagte nie duidelik nie.

Die beginsel wat egter duidelik deur gemelde hofsaak neergele word, is dat die argitek nie sonder die spesifieke ondersteuning van die klient die magte het om ander konsultante aan te stel nie al is by as boofagent aangestel. Die argitek moet derbalwe die ma� uitdruklik ontvang alvorens by sodanige aanstellings kan doen al benodig by sodamge dienste dringend, en die ander konsultante moet seker wees dat hy met aanstellingsmag beklee is alvorens werk uitgevoer word.

'n Verdere beginsel wat hieruit afgelei kan word, is dat die boubeer bloot xxxx xx handeling kan instem tot optrede van die argitek wat op eie beweging konsultante aangestel bet.

2. Die Argitek se mag waar 'n kosteperk gestel is

Die kosteI?erk waarna hier xxxxxx word, is die perk wat by aanvang van beplanning gestel word en me ander perke wat gestel word tydens die konstruksiepenode nie. In die meeste gevalle beskik kliente oor kosteperke, begrotings ensovoorts wat aandui hoeveel geld 'n klient kan bekostig of O{' 'n proJek wil spandeer. In "Xx Xxxxxxx v St,ydom 1985 (2) 142 T" eis die argitek sy profess10nele gelde vir werk tot op 'n sekere stadium uitgevoer nadat die verweerder beslmt het om nie met die werk voort te gaan nie. Die verweerder xx xxxx is gegrond daarop dat die werk nie beboorlik vakkundig en in ooreenstemming met die voorskrifte van die aanstelling uitgevoer is nie. Alhoewel waarnemende re�er X X Xxxxx die xxxxx gelyk gegee bet, bet hy sekere belangrike beginsels neergele, naamlik:

2.1

2.2

2.3

2.4

Dat die argitek die bewyslas ontvang, indien hy die xxxxx is, om te bewys dat hy xx xxxx en opdrag, vakkundig, tydig en ooreenkomstig die leidrade van die skema gedoen het.

As die opdraggewer die eis betwis, moet hy bewys dat die argitek nie die opdrag uitgevoer bet xxxx ooreengekom nie en dat daar uitdruklik 'n ooreenkoms aangegaan is wat horn onder omstandighede vrywaar om die gelde te betaal.

Die argitek xxx ieregtig op gelde al sou sy ontwerp nie diskresionere owerbeidstoestemnung verJcry nie of al moet dit nog in die toekoms verkry word.

As die verweerder (bouheer) kan bewys dat hy 'n voorafgesproke pertinente kosteperk of prys bepaal bet en die argitek bet nie daarby gebou nie, is by vrygestel van sy verpligtinge om die professionefe gelde te betaal.

Xxxxxxxxx uitspraak word verder ondersteun deur die wtspraak in die bofsaak Xxxxxxx Xxx A,yjtekte x. Xxxxxxxxxx, 1987 (2) 628 (0)

Aihoewel �enoemde bofsake na verskillende aangeleenthede xxxxxx, is dit belangrik dat die verwysmg na kosteperk of prys spesiale aandag geniet. Professionele konsultante neem dikwels aanstellings aan waar kosteperke wel genoem word, maar as gevolg van omstandighede en tyd vervul dit nie 'n oorwegende rol tydens beplanning nie. Dit is xxxx xxxx waar die argitek en ander professionele konsultante probleme kan verwag en mag vind dat 'n bouheer bulle gebonde bou aan 'n gestelde kosteperk met nadelige gevolg vir almal.

28

Dit xxx derhalwe van groot belang dat die ontwerp, beplanning en koste, hand aan hand xxx beweeg en deeglik in ag geneem xxx word tydens alle fases van ontwerpontplooiing.

3. Die argitek se mag om noodsaaklike opdragte ten opsigte van ekstras uit xx xxxx.

Verskillende kontrakte beklee die argitek met verskillende magte ten opsigte van opdragte en die omvang van opdragte wat hy mag gee. Dit word derhalwe aanvaar dat die argitek xxxxxx xx xxxx en as agent oor genoegsame magte beskik om die ontwerp ten voile te laat afhandel, wat impliseer dat hy bykomende fondse kan aanwend om noodsaaklike bykomende werk te laat uitvoer.

In die hofsaak "Xxxxxxx & Co v Xxxxxxx 1907 SC 142" is sekere beginsels duidelik uitgeklaar.

Xxx Xxxxxxx, die verweerder, het aan Xxxxxxx Xxxxxxx, 'n argitek, opdrag gegee en born met die mag beklee om sekere veranderinge en aanbouings aan haar woning "Stanmore" te laat aanbring. Sy bet ook aangedui dat die koste binne die perk van £1700 xxxx xxx. Die xxxxx het, nadat die argitek aan xxxx opdrag gegee het om ekstra werk uit te voer, die ekstra werk gedoen wat buite die kontrak geval bet en 'n bedrag van £188 ls 9d geeis as billike en redelike vergoeding vir die ekstra werk.

Die eis het berus op grond daarvan dat die argitek opgetree bet xxxxx xx algemene bevoegdheid as argitek en omdat by opgetree het xxxxx xx spesifieke bevoegdbeid wat hy van die verweerder ontvang bet.

Die verweerder xx xxxx bet daarop berus dat sy 'n baie spesifieke opdrag aan die argitek en nie aan die bouaannemer gegee bet nie. Dat die opdrag die argitek gebind bet tot 'n sekere maksimum uitgawe en dat xx xxxx nie spesifiek gemagtig het om 'n kontrak met die xxxxx aan te gaan nie. Xxxxxxxx die venveerder ten tye van die uitgawe oorsee was, het die argitek haar adres gehad en kon xx xxxx xxxxxx. Die argitek het derhalwe, volgens die verweerder, buite sy magte opgetree.

In sy uitspraak het regter X Xxxxxxxx die volgende beslis:

Waar die argitek 'n spesifieke OJ?drag ontvang het, as agent, bet hy nie die mag om buite die opdrag te gaan nie en 1s dit 'n verpligting van die party wat met die agent ooreenkom om ook sy magte en beperkinge vas te stel.

Die verweer dat Xxxxxxx nie aan die argitek spesifiek opdrag gegee het orn met die xxxxx 'n kontrak aan te gaan nie, is nie geldig nie. Die argitek het deur die magte om 'n sekere som geld te bestee die mag ontvang om 'n kontrakteur deur rniddel van tenders te evalueer en aan te stel. Die vraag wat ontstaan, is hoe xx xxxxxx die werk sou kon uitvoer.

Die perk op uitgawes, om nie 'n spesifieke bedrag te oorskry nie, is baie spesifiek deur die bouheer bepaal en hy bet niks gese of gedoen om dre xxxxx xxxxx 'n xxxxx xxxxxx te bring nie. Hieruit is dit duidelik dat die argitek nie die mag of bevoegdheid gehad het om die bouwerk verder uit xx xxxx nie.

Die uitspraak is met koste in die guns van die verweerder gelewer.

4. Slot

Die beginseL� wat deur voorafgaande vasgele is, is duidelik en van groot belang vir professionele konsultante in hulle kontrak met kliente in die bou- en konstruksiebedryf.

29

Dit � vreemd voorkom, maar sommige konsultante is geneig om in hulle verhouding met kliente algemeen te aanvaar dat hulle magte ontvang wat in werklikheid nie kontraktueel die geval is nie.

Die beginsel wat derhalwe bier xxxxx xx xxxx tree, is dat die bepalings van die ooreenkoms tussen konsultant en klient bepalend is en so omskryf moet wees dat dit albei partye genoegsaam beskerm, maar tog ruimte laat waarbinne die argitek en ander konsultante hulle werk na behore kan uitvoer.

Wat spesifiek deur hierdie artikel uitgewys word, is die aangeleenthede wat ter sprake gekom bet tydens die betrokk:e hofsake en wat op die volgende neerkom:

• Die ar¥itek moet seker maak dat sy opdrag ruimte laat om noodsaaklike hulp in die vorm van m�enieurs en bourekenaars aan te stel en dat die verpligtinge van gelde teenoor hulle duidelik in terme van sy ooreenkoms met die bouheer\klienf uitgeklaar is asook presies wat die verpligtinge behels vir almal betrokke

• Konsultante, maar veral die argitek en bourekenaar, moet xxxx dra dat die opdrag wat ontvang is duidelik is en deur almal aanvaar word en ook wat die doel van 'n begroting en kosteperk is. Xxxx! ten opsigte van die kosteperk is duidelikheid nodig.

• Dit is belangrik dat die argitek en antler konsultante op hoogte is van hulle magte en verpli�e om die bouwerk na behore te laat uitvoer. Die konsultant se verpli�xxxx xxxxxx mt sy kontrak met die klient, maar verder ook uit sy verpligtinge wat mt die boukontrak vloei. In beide gevalle moet by op hoogte wees van sy magte en verpligtinge want, xxxx getoon, kan �e wat volgens sy oordeel in hom gevestig is aaik nie kontraktueel uitgespel wees me met die risiko wat dit kan meebring.

Wat duidelik hieruit blyk, is dat dit vir die argitek, bourekenaar, ingenieurs en ander konsultante van wesenlike belang is dat opdragte van k:liente duidelik uitgeklaar en verstaan moet word en dat dit nodig mag wees om self pro-aktief die opdrag vas te le. Waar die opdrag en ook die agent se kontrak met in agneming van die probleme wat uit genoemde hofsake gevloei bet, gedoen word, kan probleme van die aard grootliks uitgeskakel word.

BRONNELYS

Xxxxxx, X.X. 1989. Avoiding claims : A practical guide for the construction industry. First Edition. E. & F.N. Spon Ltd. London.

Loots, P.C. 1982. Engineerir.g and construction law. Fifth Edition. Juta & Company Limited, Cape Town.

XxXxxxxx, X.X. & XxXxxxxx, S.D. 1988. The law of building and engineering contracts and arbitration. Fourth Edition. Juta &

Company Limited, Cape Town.

30

HOFSAKE

1.

Xxxxx x Xxxxx 1928 CPD 380.

2.

Xx Xxxxxxx v Strydom 1985 (2) 142 T.

3. Xxxxxxx & Co v Xxxxxxx 1907 SC 142

4. Xxxxxxx Ne! Argitekte x. Xxxxxxxxxx 1987 (2) 628 (0)