Expansion Space As used in this paragraph, the term “Expansion Space” means any space in the Building which, at any time during the Lease Term, is occupied by a Person other than Landlord under a written lease with Landlord, and the term “Tenant’s Expansion Space” means Expansion Space which Tenant has elected to lease as provided in this paragraph. Landlord agrees to notify Tenant promptly after Landlord learns that any Expansion Space is or will become available. Subject to the prior rights of other tenants to whom Landlord has granted substantially similar rights, Tenant has the option to lease any Expansion Space which Landlord notifies Tenant is or will become available. If Tenant gives Landlord notice of its exercise of this option within thirty (30) days after notification from Landlord of the availability of the Expansion Space and if no Event of Default exists when Tenant’s notice is given, this Lease will be deemed to be amended to include Tenant’s Expansion Space as part of the Premises for the remainder of the Lease Term upon all of the same terms contained in this Lease except that (i) the Rentable Area of the Premises will be amended to include Tenant’s Expansion Space; (ii) Tenant’s Share will be increased to include the rentable area of Tenant’s Expansion Space; (iii) the Term Commencement Date with respect to Tenant’s Expansion Space will be the earlier of sixty (60) days after the date on which Tenant’s Expansion Space becomes vacant and ready for occupancy (provided that date is at least sixty (60) days after Tenant exercises its option to lease the Expansion Space), or the date on which the Expansion Space is first occupied by Tenant; (iv) if Tenant’s Expansion Space contains a rentable area of 10,000 square feet or more, and if there are less than three (3) Lease Years remaining in the Lease Term, the Lease Term will be extended to include three (3) full years from the Term Commencement Date with respect to Tenant’s Expansion Space; and (v) subject to adjustment during each Fixed Rental Period as provided in Exhibit E, Basic Rent for each year of the remaining Lease Term (as it may be extended) will be the greater of (a) the Basic Rent last paid by the Person most recently occupying Tenant’s Expansion Space or (b) Market Rent determined as provided in the Rent Rider attached as Exhibit E. If Tenant exercises this option, Tenant’s Expansion Space will be leased to Tenant in its “as is” condition and Tenant will, at its expense and in compliance with the provisions of Section 7.06, design and construct all Improvements desired by Tenant for its use and occupancy. Landlord and Tenant agree to execute such amendments to this Lease and other instruments as either of them considers necessary or desirable to reflect Tenant’s exercise of this option.
Tenant Improvements Tenants construction of the Tenant Improvements in the Suite 120 Premises shall be subject to the terms of the Work Letter attached to the Lease as Exhibit C, except that, notwithstanding anything to the contrary contained in the Work Letter:
a. The Tenant Improvements in the Suite 120 Premises shall be constructed pursuant to the space plans attached to this First Amendment as Exhibit B (the “Suite 120 Space Plans”) and the tenant improvement specifications attached to this First Amendment as Exhibit C (the “Suite 120 TI Specifications”), which have been approved by both Landlord and Tenant, and the TI Construction Drawings for the Tenant Improvements for the Suite 120 Premises shall be prepared substantially in accordance with the Suite 120 Space Plans and the Suite 120 TI Specifications (and Landlord may not disapprove any matter in connection therewith that is consistent with the Suite 120 Space Plans and the Suite 120 TI Specifications).
b. The Tenant Improvement Allowance and the Additional Tenant Improvement Allowance provided for in Section 6(b) of the Work Letter shall not apply with respect to the Suite 120 Premises and Landlord shall provide a tenant improvement allowance with respect to the Tenant Improvements in the Suite 120 Premises, as follows:
(i) a “Suite 120 Tenant Improvement Allowance” in the maximum amount of $185.00 per rentable square foot in the Suite 120 Premises, which is included in the Base Rent set forth in the Lease; and
(ii) an “Additional Suite 120 Tenant Improvement Allowance” in the maximum amount of $40.00 per rentable square foot in the Suite 120 Premises, which shall, to the extent used, result in Suite 120 TI Rent as set forth in Section 5(c) below. For the avoidance of doubt, (A) the definition of “TI Allowance” in the Work Letter shall include the Tenant Improvement Allowance, the Additional Tenant Improvement Allowance, the Suite 120 Tenant Improvement Allowance and the Additional Suite 120 Tenant Improvement Allowance, as applicable, and (B) in connection with the Tenant Improvements in the Suite 120 Premises, Landlord shall be entitled to Administrative Rent equal to 1.5% of the “hard” TI Costs incurred in connection with such Tenant Improvements and a fee shall be payable to Tenant’s third party project manager, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ of ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ LaSalle, not to exceed 1.5% of the “hard” TI Costs of such Tenant Improvements, which amounts shall be payable out of the TI Fund. Landlord and Tenant acknowledge and agree that the Suite 120 Tenant Improvement Allowance and the Additional Suite 120 Tenant Improvement Allowance, to the extent utilized, must be used toward the cost of Tenant Improvements in the Suite 120 Premises.
c. Pursuant to the terms of the Work Letter (as amended by this First Amendment), Landlord shall, subject to the terms of the Work Letter (as amended by this First Amendment), make available to Tenant the Suite 120 Tenant Improvement Allowance and the Additional Suite 120 Tenant Improvement Allowance. Commencing on the Rent Commencement Date and continuing thereafter on the first day of each month during the Base Term, Tenant shall pay the amount necessary to fully amortize the portion of the Additional Suite 120 Tenant Improvement Allowance actually funded by Landlord, if any, in equal monthly payments with interest at a rate of 7% per annum over the Base Term, which interest shall begin to accrue on the date that Landlord first disburses such Additional Suite 120 Tenant Improvement Allowance or any portion(s) thereof (“Suite 120 TI Rent”). Any outstanding and unamortized Suite 120 TI Rent remaining unpaid as of the expiration or earlier termination of the Lease shall be paid to Landlord in a lump sum at the expiration or earlier termination of this Lease. For the avoidance of doubt, Landlord and Tenant acknowledge and agree that Suite 120 TI Rent, if any, shall not be subject to adjustment pursuant to Section 4(a) of the Lease during the Term.
Pendahuluan Pembangunan ekonomi merupakan salah satu tujuan penting yang hendak dicapai pemerintah dalam pembangunan nasional, pembangunan ekonomi ini merupakan upaya penting dalam rangka mencapai pemerataan kemakmuran ▇▇▇ kesejahteraan sesuai amanat Pancasila ▇▇▇ UUD 1945. Dalam rangka menciptakan sebuah proses pembangunan ekonomi yang berkesinambungan, maka pemerintah memerlukan himpunan ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ sangat besar. Dimana ▇▇▇▇ tersebut diperoleh melalui pemasukkan negara berupa ▇▇▇▇▇ ▇▇▇ non ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ digunakan untuk mengelola perekonomian negara. Salah satu ▇▇▇▇▇ penting yang berkontribusi dalam menjalankan roda perekonomian negara adalah lembaga bank. Dimana bank mempunyai 2 fungsi, yakni pertama untuk menghimpun ▇▇▇▇ dari masyarakat atau secara sederhana dapat diartikan bank sebagai lembaga yang menyediakan jasa penyimpanan uang milik masyarakat dengan pemberian bunga tertentu dalam jangka waktu tertentu sebagai kontraprestasi. Kedua, Bank mempunyai fungsi utama menyalurkan ▇▇▇▇ kepada masyarakat, dimana fungsi ini bertolakbelakang dengan fungsi yang pertama, yakni fungsi ini dilaksanakan melalui pendistribusikan uang yang dihimpun masyarakat dalam bentuk Investasi, Kredit tanpa agunan, Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Kredit Mobil, ▇▇▇ ▇▇▇▇ sebagainya.1 Terkait dengan fungsi bank yang kedua ini, tujuan utamanya ialah memfasilitasi masyarakat dalam pencapaian kesejahteraan ▇▇▇ membentuk usaha yang berkontribusi dalam pembangunan nasional. Penegasan secara yuridis mengenai fungsi bank yang kedua tersebut dapat ditemukan dalam Pasal 3 jo Pasal 6 huruf b ▇▇▇ Pasal 13 huruf b Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan yang berbunyi,”Bank sebagai penghimpun ▇▇▇ penyalur ▇▇▇▇ masyarakat, ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ satu usahanya adalah memberikan kredit. Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, terjadi perubahan besar-besaran terhadap sistem ▇▇▇ metode penjamin atas suatu utang. Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tersebut, berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Barat, bank yang memberikan fasilitas kridit hanya mewajibkan debiturnya untuk mendatangani Akta Surat Kuasa Memasang Hipotek yang dibuat didepan notaris agar dapat menjamin perlunasan utang ▇▇▇/atau kewajiban debitur tersebut. Jadi, dalam hal si debitur mulai lalai atau dengan kata lain bank sudah melihat gelagat bahwa debitur tersebut mulai macet atau kondisi keuangannya sudah tidak memungkinkan untuk mengembalikan fasilitas kredit yang diterimanya, maka bank akan “memasang” atau dengan kata lain mendaftarkan Akta Hipotek tersebut ▇▇ ▇▇▇▇▇▇ pertanahan setempat. Setelah terdaftar, bank dapat menjual lelang rumah ▇▇▇/atau tanah tersebut untuk melunasi kewajiban debitur dimaksud. Pemakaian jaminan berupa jaminan fidusia sendiri secara khusus dimaksudkan untuk memberikan kesempatan bagi debitur untuk tetap menggunakan ▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ pada dasarnya sudah dijaminkan kepada kreditur, dimana dikhawatirkan ▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ dijaminkan tersebut bersifat krusial bagi kelangsungan usaha debitur. Maka melalui model jaminan fidusia debitur dapat melakukan perjanjian hutang dengan tetap menguasai ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ dijaminkan pada perjanjian hutang tersebut. Meskipun demikian, tidak jarang penggunaan model jaminan fidusia ini justru disalahgunakan oleh debitur yang tidak baik. Kelebihan fidusia yang memberikan debitur kuasa untuk tetap menguasai objek jaminan di ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ juga memberikan peluang bagi dicederainya perjanjian ▇▇▇ timbulnya wanprestasi oleh debitur di masa depan.
1 Widiyono, Try. Agunan Kredit dalam Financial Engineering. (Jakarta: Ghalia Indonesia, 2009), hal. 102 Dalam praktiknya, tidak jarang permasalahan kredit macet dialami oleh bank ▇▇▇ lembaga pembiayaan yang memberikan jasa ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ pembiayaan. Salah satu penyebab kredit macet sendiri ialah terjadinya pengalihan objek jaminan fidusia oleh debitur kepada pihak ketiga. Dimana pasca pengalihan tersebut debitur lalai ▇▇▇ merasa lepas dari kewajibannya karena objek jaminan tetah beralih kepada pihak ketiga. dari fenomena tersebut kemudian muncul permasalahan yang lebih khusus, yakni bagaimana debitur dapat menyelesaikan permasalahan kredit ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ disebabkan oleh dialihkannya objek jaminan fidusia oleh debitur kepada pihak ketiga. hal ini menjadikan permasalahan sedikit ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ketika debitur wanprestasi, maka timbul pertanyaan bahwasanya eksekusi yang dilakukan akan menggunakan mekanisme seperti apa, karena objek jaminan fidusia sendiri sudah beralih tangan dari debitur kepada pihak ketiga. Lebih lanjut, permasalahan menjadi semakin ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ akibat adanya pengalihan objek jaminan oleh debitur ▇▇▇ pihak ketiga tersebut (baik melalui jual beli, sewa, atau lainnya) maka akan terjadi persinggungan hak antara pihak ketiga selaku penguasa objek dengan kreditur selaku pemilik sah objek tersebut.2 Hubungan antara bank dengan nasabah merupakan hubungan yang dilandasi asas kepercayaan. Masyarakat menyimpan dananya di bank, karena percaya bahwa dananya ▇▇▇▇ ▇▇▇ dapat diambil kembali sewaktu-waktu tanpa mengalami kesulitan. Aspek kepercayaan juga merupakan landasan hubungan bank dengan debitur. Hubungan antara bank ▇▇▇ nasabah debitur juga bersifat sebagai hubungan kepercayaan yang membedahkan kewajiban-kewajiban kepercayaan bank kepada nasabahnya. Perjanjian yang merupakan perikatan antara kreditur dengan dibitur atau pihak ketiga yang isinya menjamin pelunasan utang yang timbul dari pemberian kredit. Sifat perjanjian jaminan ini lazimnya dikonstruksikan sebagai perjanjian accessoir, yaitu senantiasa merupakan perjanjian yang dikaitkan dengan perjanjian pokok, mengabdi pada perjanjian perjanjian pokok. Tanah merupakan jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh lembaga keuangan untuk fasilitas kredit. Sebab tanah, pada umumnya mudah dijual (marketable), harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan ▇▇▇ dapat dibebani dengan hak tanggungan yang memberikan hak istimewa pada kreditur. Bagi masyarakat, perorangan atau badan ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ berusaha meningkatkan kebutuhan konsumtif atau produktif sangat membutuhkan pendanaan dari bank sebagai salah satu sumber ▇▇▇▇ dalam bentuk perkreditan, agar mampu mencukupi untuk mendukung peningkatan usahanya. Mengingat pentingnya kedudukan ▇▇▇▇ perkreditan dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika pemberi ▇▇▇ penerima kredit serta pihak ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ terkait mendapat perlindungan melalui lembaga hak jaminan agar dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan sebagai upaya mengantisipasi timbulnya resiko bagi kreditur pada ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ akan datang. Untuk usaha tersebut dapat menggunakan jasa perbankan. Penyaluran ▇▇▇▇ pinjaman berupa kredit dilakukan oleh bank selaku lembaga perantara keuangan kepada masyarakat yang membutuhkan modal selalu dituangkan dalam perjanjian sebagai landasan hubungan hukum diantara para pihak (▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ debitor). Adanya perjanjian pinjam meminjam uang tersebut, maka mutlak diperlukan solusi hukum bagi lembaga jaminan agar memberikan kepastian bagi pengembalian pinjaman tersebut. Keberadaan lembaga jaminan sangat diperlukan, karena dapat memberikan kepastian ▇▇▇ perlindungan hukum bagi penyedia ▇▇▇▇ (▇▇▇▇▇▇▇▇) ▇▇▇ penerima pinjaman (debitor). Jaminan umum kurang menguntungkan bagi kreditor, maka diperlukan penyerahan harta kekayaan tertentu untuk diikat secara khusus sebagai jaminan pelunasan utang debitor, sehingga kreditor yang bersangkutan mempunyai kedudukan yang diutamakan atau 2 Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank. Bandung: Alfabeta, 2009 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ daripada ▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇ lain dalam pelunasan utangnya. Jaminan yang seperti ini memberikan perlindungan kepada ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ didalam perjanjian akan diterangkan mengenai hal ini. Jaminan khusus memberikan kedudukan mendahului (preferen) bagi pemegangnya. Sehingga bank selalu meminta jaminan khusus tersebut pada setiap pemberian kredit.3 ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ dalam buku Tan Kamelo mengemukakan sejumlah asas asas hukum jaminan yang objeknya ▇▇▇▇▇ adalah Pertama, asas hak kebendaan (real right), Kedua, asas asesor, Ketiga, ▇▇▇ ▇▇▇▇ didahulukan, Keempat, objeknya adalah ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ tidak bergerak, Kelima, asas asesi, Keenam, asas pemisahan horisontal, Ketujuh, asas terbuka, Kedelapan, asas spesifikasi / pertelaan, Kesembilan, asas mudah dieksekusi. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kekuatan hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagai dasar pembebanan hak tanggungan dalam perjanjian kredit serta untuk mengetahui faktor faktor yang menjadi kendala dalam mendaftarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sebagai dasar pembebanan hak tanggungan dalam perjanjian kredit. Pada praktik perbankan untuk lebih mengamankan ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ disalurkan kreditor diperlukan tambahan pengamanan berupa jaminan khusus berupa jaminan kebendaan yaitu tanah. Penggunaan tanah sebagai jaminan kredit, didasarkan pada pertimbangan ▇▇▇▇ ▇▇▇ mempunyai nilai ekonomis yang relatif tinggi. Lembaga jaminan oleh lembaga perbankan dianggap paling efektif ▇▇▇ ▇▇▇▇ adalah tanah dengan jaminan hak tanggungan. Berdasarkan fenomena di atas, yang menjadi persoalan yakni nasabah (debitor) yang telah melakukan pinjaman kredit di bank dengan jaminan hak tanggungan telah menjual agunan di bawah tangan kepada pihak ketiga (pembeli) tanpa sepengetahuan pihak bank, sehingga adanya wanprestasi yang terjadi. Hal ini terjadi dalam masyarakat, sehingga dampak yang dilakukan oleh nasabah tersebut telah merugikan pihak bank selaku pemegang hak tanggungan atas perikatan yang telah dilakukan. Hal ini didasarkan pada adanya kemudahan dalam mengidentifikasi objek hak tanggungan, jelas ▇▇▇ ▇▇▇▇▇ eksekusinya, disamping itu hutang yang dijamin dengan hak tanggungan harus dibayar terlebih dahulu dari tagihan lainnya dengan uang hasil pelelangan tanah yang menjadi objek hak tanggungan memang ▇▇▇ ▇▇▇▇ tidak diabaikan dalam perjanjian kredit adalah perlindungan hukum bagi kreditor manakala debitor wanprestasi, apalagi jika debitor mengalami kemacetan dalam pembayarannya. Pemanfaatan lembaga eksekusi hak tanggungan merupakan cara percepatan pelunasan piutang agar ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ telah dikeluarkan itu dapat segera kembali kepada bank (kreditor), ▇▇▇ ▇▇▇▇ tersebut dapat digunakan lagi dalam perputaran roda perekonomian. Untuk itu, ada kemudahan yang disediakan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan (selanjutnya disebut UUHT) bagi para kreditor pemegang hak tanggungan, manakala debitor wanprestasi, sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 20 ayat (1) huruf (a) ▇▇▇ (b) UUHT menyebutkan eksekusi atas ▇▇▇▇▇ jaminan hak tanggungan dapat ditempuh atas 3 (tiga) cara yakni (1) ▇▇▇▇▇▇ executie; (2) title executorial; ▇▇▇ (3) penjualan di bawah tangan. Ketiga eksekusi hak tanggungan masing-masing memiliki perbedaan dalam prosedur pelaksanaannya. Untuk eksekusi yang menggunakan title executorial berdasarkan sertifikat hak tanggungan (sebelum menggunakan Grosse Akta Hipotek), dimana pelaksanaan penjualan ▇▇▇▇▇ jaminan tunduk ▇▇▇ patuh terhadap hukum acara perdata sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 224 H.I.R/258 RBg. Sedangkan eksekusi yang dilakukan dibawah tangan pelaksanaan harus memenuhi
