Opravy bytu a jeho údržba Vzorová ustanovení

Opravy bytu a jeho údržba. S užíváním bytu je spojena i potřeba zajišťovat jeho opravy a údržbu. Práva s nimi spojená patří mezi jedny z nejvýznamnějších v úpravě nájemní smlouvy. Zákon dává stranám smlouvy volnost v tom, jak si podíl na těchto činnostech vzájemně upraví, avšak podpůrně stanoví, že drobné opravy v bytě související s jeho užíváním hradí nájemce. Totéž platí o nákladech spojených s běžnou údržbou. Tím vzniká ovšem problém, jak definovat tyto dva pojmy – drobné opravy a běžnou údržbu. Zákon odkazuje na zvláštní právní předpis. Tím je nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník a který v § 5 a 6 tyto pojmy definuje. Co se týče věcného vymezení, v dalších odstavcích § 5 nařízení konkrétně vyjmenovává, co je považováno za drobné opravy. Jsou jimi například výměny vypínačů, zasůvek nebo jističů, opravy měřičů tepla a teplé vody, opravy jednotlivých částí oken a dveří atd. V případě oprav jsou zde tedy dvě situace. Buď konkrétní oprava spadá pod odstavec 2. nebo 3. anebo příslušná věc zde není uvedena a v tom případě platí, že drobnou opravou jsou i opravy do 300 Kč podle odstavce pátého. Pokud jde o běžnou údržbu, nařízení říká, že: Pokud se nájemce o drobné opravy a běžnou údržbu bytu nepostará, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad a požadovat od něj náhradu (§ 692 odst. 2) nebo se práva domáhat soudně. Je otázkou do jaké míry je současná úprava šťastná pokud jde o rozlišování drobných oprav od ostatních a zda by nemělo dojít ke změně například tím, že veškeré opravy bude povinnen provádět buď pronajímatel nebo nájemce s následným přiměřeným vypořádáním s druhou stranou. Například, že opravy bude zajišťovat nájemce, ovšem bude je hradit pronajímatel, mimo ty, které vznikly běžným opotřebením. Nájemce by mohl být zajištěn i tím, že tyto náklady by si v případě neuhrazení pronajímatelem do určité doby, mohl odečíst z nájemného. Odpadl by tak problém zkoumání, zda jde o drobnou opravu nebo opravu jinou. To vše lze sice i dnes zajistit smluvní cestou, ovšem zákonná úprava je i tak dosti složitá a stálo by za úvahu ji pozměnit. O zvláštní případ jde v případě nájemce jako člena bytového družstva. Zákon v tomto případě opět stanoví povinost upravit práva a povinnosti při opravách a údržbě bytu stanovám příslušného bytového družstva. Při neexistenci vzorových stanov bytového družstva, proto mohou být mezi různými stanovami značné rozdíly. Pokud jde o ostatní závady v bytě, které brání jeho řádnému užívání, nebo j...