Oikeuslähteet. Kiinteistökauppaa sääntelee laki maakaaresta. Maakaaren 17§-24§ osoittavat, milloin myyjä on syyllistynyt sopimusrikkomukseen virheellisellä suorituksella. Tällaisista virheistä ostaja on velvollinen reklamoimaan oikeuden menettämisen uhalla. Maakaaren 25§ määrittämä reklamaatiovelvollisuus on pitkälti samanmuotoinen kuin muunkinlaisia sopimussuhteita käsittelevissä laeissa. Reklamaatiota kiinteistökaupassa on kuitenkin syytä tarkastella erikseen, sillä siihen liittyy tiettyjä korostettuja erityispiirteitä. Kuten aiemmin huomattiin, kohtuullinen aika on tapauskohtainen käsite ja voi kattaa hyvin eripituisia ajanjaksoja. Oikeuskäytännön perusteella voidaan todeta, että on olemassa havainnoitava linja siitä, mitä pidetään kohtuullisena reklamaatioaikana kiinteistökaupassa ja mitkä seikat vaikuttavat sen kohtuullisuuden määrittelyyn. Sopimusvapautta voidaan toisaalta käyttää hyväksi siten, että sopimuksella poiketaan maakaaren säännöksistä. Ostajan oikeudesta vedota myyjän virheeseen tai lain määräyksiin reklamaatio-oikeudesta ei voida kuitenkaan poiketa, ellei poikkeusta ja sen vaikutusta yksilöidä itse sopimuksessa. 27 Sopimusvapauden käyttämistä rajoitetaan kuitenkin tilanteessa, jossa myyjänä on elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, ja ostaja hankkii kiinteistöä vakituiseksi tai vapaa -ajan asunnokseen. Sopimusvapautta rajoittaa kiinteistökaupassa myös se, että kauppaa ei voida sopia pätevästi muuten kuin määrämuotoisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että suullinen sopimus ei ole pätevä, vaan sopimus on tehtävä kirjallisesti. Sopimuksen määrämuotoisuuteen liittyy myös useita muita vähimmäisvaatimuksia sekä 27MK 9§ kauppakirjan vahvistamiseen liittyviä sääntöjä. 28 Periaatteessa tämän pitäisi vähentää osapuolten erimielisyyksiä siitä, mitä on sovittu, mutta kuten myöhemmin huomataan, ongelmia sopimusehtojen sisällöstä syntyy siitä huolimatta. Kiinteistökauppaan liittyvät myös monet yleiseen lainsäädäntöön kuuluvat säännökset, kuten oikeustoimilaki. Näitä ovat mm. oikeustoimien pätevyyttä ja kohtuullistamista koskevat säännökset. Toisaalta jo maakaaren 2:11§ määrittelee sopimattomat ehdot, jotka rajoittavat sopimusvapautta. Sopimattomien ehtojen kielto voidaan nähdä täyttämässä samaa tarkoitusta kuin oikeustoimilain kohtuullistamista koskevat säännökset. Näin ollen kaikki sopimusehdot eivät välttämättä ole juridisesti sitovia, vaikka molemmat osapuolet ne olisivat hyväksyneetkin. Pohdittaessa reklamaatiota kiinteis...
Oikeuslähteet. 1. Käsitellessään tämän sopimuksen mukaisesti käsiteltäväk seen saatettuja asioita tuomioistuimen on noudatettava täysin 20 artiklaa ja sen päätösten on perustuttava:
a) unionin oikeuteen, mukaan lukien asetus (EU) N:o 1257/2012 ja asetus (EU) N:o 1260/2012 (1);
b) tähän sopimukseen;
c) Euroopan patenttisopimukseen;
d) muihin kansainvälisiin sopimuksiin, joita sovelletaan patent teihin ja jotka sitovat kaikkia sopimusjäsenvaltioita; sekä
e) kansalliseen lainsäädäntöön. (1) Neuvoston asetus (EU) N:o 1260/2012, annettu 17 päivänä joulu kuuta 2012, yhtenäisen patenttisuojan luomiseksi toteutettavan tii viimmän yhteistyön täytäntöönpanoon sovellettavista käännösjärjes telyistä (EUVL L 361, 31.12.2012, s. 89), mukaan lukien mahdolliset myöhemmät muutokset.
2. Niiltä osin kuin tuomioistuin perustaa päätöksensä kansal liseen lainsäädäntöön, mukaan lukien tarvittaessa muiden kuin sopimusvaltioiden lainsäädäntö, sovellettava oikeus määritetään seuraavien mukaisesti:
a) välittömästi sovellettavien, kansainvälisen yksityisoikeuden sääntöjä sisältävän unionin oikeuden säännösten perusteella; tai
b) jos välittömästi sovellettavia unionin oikeuden säännöksiä ei ole tai jos ne eivät ole soveltuvia, kansainvälisen yksityis oikeuden sääntöjä sisältävien kansainvälisten sopimusten pe rusteella; tai
c) jos edellä a ja b alakohdassa tarkoitettuja säännöksiä tai mää räyksiä ei ole, tuomioistuimen määrittämien kansainvälistä yksityisoikeutta koskevien kansallisten säännösten perusteel la.
3. Muiden kuin sopimusvaltioiden lainsäädäntöä sovelletaan, kun tämä on osoitettu soveltamalla 2 kohdassa tarkoitettuja sääntöjä, erityisesti 25–28 artiklan, 54, 55, 64, 68 ja 72 artiklan osalta.
Oikeuslähteet. Oikeuslähteet voidaan Suomessa jakaa kolmeen osaan; vahvasti velvoittaviin, heikosti velvoittaviin sekä sallittuihin oikeuslähteisiin. Vahvoihin oikeuslähteisiin lukeutuvat laki ja maantapa. Vahvasti velvoittavaa oikeuslähdettä on ensisijaisesti noudatettava. (Xxxxxxxx & Määttä 2015, 12, 16.) Suomessa vuokraustoiminnassa vahvasti velvoittaviin lakeihin lukeutuvat erityisesti huoneenvuokralaki. Huoneenvuokralain lisäksi vuokranantajan voi olla tarpeen tutus- tua muuhunkin lainsäädäntöön, vaikkeivat ne koskekaan suoraan vuokrasopimuksen sisältöä. Vuokraustoiminnassa voivat tulla esimerkiksi tietosuojalain (1050/2018) ja EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen, luottotietolain (527/2007), korkolain (633/1982) tai yhdenvertaisuuslain (1325/2014) säännöksien noudattaminen tarpeelliseksi. Lakien lisäksi vuokranantajan on hyvä olla tietoinen huoneenvuokra-asioihin liitty- vistä heikosti velvoittavista oikeuslähteistä. Heikosti velvoittavia oikeuslähteitä ovat lain esityöt, käytännössä useimmiten hallituksen esitykset, sekä oikeuskäytäntö. Oi- keuskäytännössä merkittävimmässä roolissa ovat korkeimman oikeuden antamat rat- kaisut. Korkein oikeus antaa ennakkopäätöksinä ne ratkaisut, joilla on erityistä merki- tystä lain soveltamisen kannalta muita samanlaisia tapauksia ajatellen. (Xxxxxxxx & Määttä 2015, 20–22.) Myös kuluttajariitalautakunnan antamista suosituksista vuokranantajat saavat hyviä vinkkejä omaa vuokraustoimintaansa ajatellen. Kuluttajariitalautakunnan suositukset lukeutuvat sallittuihin oikeuslähteisiin. Sallitut oikeuslähteet tarkoittavat sitä, että niitä voidaan hyödyntää niissä tapauksissa, kun vahvasti ja heikosti velvoittavista oikeus- lähteistä ei löydy vastauksia. Sallittuja oikeuslähteitä voidaan käyttää hyväksi erityisesti argumentaation tukena silloin, kun perustellaan vahvasti ja heikosti velvoit- tavien oikeuslähteiden tarjoamia ratkaisuja. Muita sallittuja oikeuslähteitä ovat esimer- kiksi oikeuskirjallisuus sekä erilaiset oikeusperiaatteet. (Xxxxxxxx & Määttä 2015, 24.)