VUOKRASOPIMUSLUONNOS xx.2014

VUOKRASOPIMUSLUONNOS xx.2014

sitoumuksetta

1. SOPIJAPUOLET

Vuokranantaja

Turun Suomalaisen yhteiskoulun kannatusyhdistys ry Y-tunnus: 0204859-3

Osoite Xxxxxxxxxxxx 00

20100 Turku

Vuokranantajan yhteyshenkilö:

Xxxxx Xxxxxxxx Puh 0400 528 471

Sähköposti: xxxx.xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx.

Vuokralainen

Turun kaupunki, Kiinteistöliikelaitos Y-tunnus: 0204819-8

Käyntiosoite: Yliopistonkatu 27 a, 20100 Turku

Laskutusosoite:

Laskuttaminen tapahtuu verkkolaskutuksena. Lisätiedot verkkolaskutuksesta xxx.xxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxx.

Vuokralaisen yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa: Vuokrauspäällikkö Xxxxx Xxxxxxxx

Puh. 00-0000 000 / 050 558 9329

Sähköposti: xxxxx.xxxxxxxx@xxxxx.xx.

2. SOPIMUKSEN TAUSTA JA TARKOITUS

Turun kaupunki (jäljempänä ”Vuokralainen”) vuokraa Turun Suomalaisen yhteiskoulun kanna- tusyhdistys ry:ltä (jäljempänä ”Vuokranantaja”) käyttöönsä koulutiloja ja niiden piha-alueita (jäl- jempänä ”TSYK”). Vuokralainen ja Vuokranantaja (molemmat yhdessä jäljempänä ”Osapuolet”) sopivat tällä sopimuksella ennen vuokra-ajan alkua suoritettavista TSYK:n peruskorjauksen edel- lyttämistä toimenpiteistä ja toimintaperiaatteista sekä peruskorjauksen jälkeen alkavasta uudesta vuokrasopimuskaudesta.

Peruskorjauksen aloituspäivämäärään vaikuttaa Turun normaalikoulun peruskorjaus, joka alkaa toukokuussa 2015. TSYK:n suunnitellut väistötilat ovat Turun Normaalikoulun oppilaiden käytös- sä vuoden 2016 loppuun asti, jolloin normaalikoulun peruskorjauksen tulisi valmistua. Tämän so- pimuksen mukaiset peruskorjaustyöt voidaan aloittaa aikaisintaan sen jälkeen, kun TSYK:n oppi- laille on osoitettu väistötilat. Tavoitteena kuitenkin on, että peruskorjaus alkaa 2.1.2017.

3. YHTEYSHENKILÖT

Sopimuskohdassa 1 on nimetty kummankin sopijapuolen yhteyshenkilöt, joiden tehtävänä on seurata ja valvoa sopimuksen toteutumista sekä tiedottaa sopimuksen toteutumiseen liittyvistä asioista. Ellei toisin ole sovittu, yhteyshenkilöllä ei ole oikeutta muuttaa sopimusta.

Sopijapuolen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti yhteyshenkilön vaihtumisesta toisen sopija- puolen yhteyshenkilölle.

4. VUOKRASOPIMUKSEN PERUSTE

Turun kaupunginvaltuuston päätös x.x.20xx § x ja xx.xx.xxxx päivätty hankesuunnitelma ovat tä- män sopimuksen perustana. Hankesuunnitelmassa mainittu kattohinta on sidottu Haahtela- hintaindeksiin. Vuokranantaja on tietoinen siitä, että mikäli peruskorjauksen hinta ylittää hanke- suunnitelman kattohinnan, vie vuokralainen sääntöjensä mukaisesti vuokrasopimuksen uudelleen päätöksentekoprosessiin. Jos päätöksenteossa ei hyväksytä hankkeelle korotettua kattohintaa, joka riittää peruskorjauksen kustannusten peittämiseen, Vuokralaisella on oikeus kohdan 8.7 mu- kaisesti purkaa tämä sopimus.

5. VUOKRAKOHDE

Vuokralainen vuokraa opetustiloja oheistiloineen yhteensä 5.802 huoneistoneliötä osoitteessa Xxxxxxxxxxxx 00 sijaitsevasta koulurakennuksesta. Vuokrakohde on osoitettu liitteenä 1 olevassa pohjapiirustuksessa.

Kannatusyhdistyksen käytössä oleva toimistotila, n. 28 m2, ei kuulu vuokrauksen piiriin. Vuokrahinta ei ole pinta-alaperusteinen.

Vuokrattavien tilojen on oltava vuokra-ajan alussa valmiit käyttöönotettavaksi sopimuskohdan 6 mukaiseen käyttötarkoitukseen.

Koulukiinteistön käytössä ovat asemapiirustuksessa esitetyt piha-alueet parkkipaikkoineen. Vuokralainen ei maksa näistä autopaikoista erikseen vuokraa.

6. KÄYTTÖTARKOITUS

Tila vuokrataan opetustiloiksi ja niiden oheistiloiksi liitteen 1 mukaisesti.

Vuokrattavien tilojen käyttötarkoituksen tulee vuokra-ajan olla tässä mainitun käyttötarkoituksen mukainen, ja niiden tulee täyttää opetustiloille asetetut säädökset, viranomaismääräykset ja laa- tuvaatimukset, jotka olivat vuokra-ajan alkuhetkellä voimassa. Jos kyseiset säädökset, viran- omaismääräykset ja laatuvaatimukset muuttuvat vuokra-ajan kuluessa, muutosten aiheuttamista rakennustöistä ja niistä johtuvista kustannuksista sovitaan yhteisesti Osapuolten kesken.

7. SOPIMUKSEN VOIMASSAOLO JA SEN VAIHEET

Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolten toimivaltaiset edustajat ovat sen allekirjoittaneet. Allekirjoitushetkellä voimassaolevan vuokrasopimuksen (pvm. 23.8.2013) voimassaolo päättyy peruskorjauksen alkaessa Vuokralaisen luovutettua tilat Vuokranantajan haltuun.

Sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen alkaa peruskorjausta valmistelevien toimenpiteiden suun- nittelu. Vuokralaisen hyväksyttyä suunnitelmat ja kohdassa 8.1 luetellut sopimukset, siirrytään varsinaiseen peruskorjaushankkeeseen, jonka alustava aikataulu on seuraavanlainen (lopullinen aikataulu täsmentyy lähempänä korjaushankkeen aloitusajankohtaa):

- Peruskorjauksen suunnittelu alkaa vuonna 2015 (Vuokranantaja ottaa lainan suunnittelukulu- ja varten)

- Rakennuslupa on tavoitteena saada vuoden 2015 kuluessa

- Peruskorjaus alkaa aikaisintaan 2.1.2017 tai silloin, kun TSYK:n oppilaille on osoitettu vapaa- na oleva väistötila

- Peruskorjaus tulee olla hyväksytysti vastaanotettu 21.12.2017 mennessä, jotta vuokralainen pääsee kalustamaan tiloja ennen vuokrakauden alkua. Urakan valmistumisaikataulua voidaan muuttaa, jos hankkeen aloittaminen siirtyy.

- Vuokrakausi alkaa aikaisintaan 1.1.2018, jolloin kohteen on oltava valmis käyttöönotettavaksi.

Vuokra-aika alkaa peruskorjausurakan valmistuttua ja Vuokralaisen saatua tilat hallintaansa. Jos peruskorjausurakan aloitus viivästyy Vuokralaisesta johtuvasta syystä, Vuokralainen on velvolli- nen ottamaan hallintaansa vuokrakohteen urakan valmistuttua ja sen täyttäessä kohdassa 6 ase- tetut vaatimukset.

Vuokra-aika on määräaikainen sen keston ollessa kaksikymmentä (20) vuotta.Ennen määräai- kaisen vuokra-ajan päättymistä vuokralaisella on oikeus ilmoittaa ottavansa käyttöön viiden (5) vuoden lisävuokrakausi tämän sopimuksen mukaisilla ehdoilla. Vuokralaisen on ilmoitettava lisä- vuokrakauden käyttöönotosta viimeistään kaksikymmentäneljä (24) kuukautta ennen määräaikai- sen vuokra-ajan päättymistä. Vuokran määrä on sama kuin lokakuussa 2037 maksettava perus- vuokra elinkustannusindeksin mukaisesti tarkistettuna vuodelle 2038. Lisäksi voidaan sopia, että perusvuokraa korotetaan vastaamaan siinä perittävien kustannusten nousua niiltä osin kuin ne ylittävät elinkustannusindeksillä korotetun vuokran määrän. Tämä korotus voi olla enintään kym- menen prosenttia (10 %). Vuokranantajan on tehtävä korotuksen perusteista selvitys 30 kk ennen määräaikaisen vuokra-ajan päättymistä ja korotusehdotuksen on vastattava todellisia kustannuk- sia. Lisävuokrakaudella muutostyömaksua ei makseta sen tultua kuoletetuksi 20 vuoden määrä- aikaisen vuokrakauden aikana.

Mikäli em. viiden vuoden lisävuokrakausi toteutuu, on vuokralaisella mahdollisuus vielä toiseen viiden vuoden lisävuokrakauteen edeltävän kappaleen mukaisilla ehdoilla. Vuokralaisen on ilmoi- tettava toisen lisävuokrakauden käyttöönotosta viimeistään kaksikymmentäneljä (24) kuukautta ennen ensimmäisen lisävuokrakauden päättymistä. Vuokran määrä on sama kuin lokakuussa 2042 maksettava vuokra elinkustannusindeksin mukaisesti tarkistettuna vuodelle 2043.

Mikäli Osapuolet eivät ota käyttöön lisävuokrakautta, jatkuu tämä vuokrasopimus määräaikaisen sopimuskauden päätyttyä toistaiseksi voimassa olevana kahdenkymmenenneljän (24) kuukau- den irtisanomisajalla. Vuokran määrä on sama kuin lokakuussa 2037 maksettava perusvuokra elinkustannusindeksillä tarkistettuna. Vuokrasopimusta jatketaan samoilla ehdoilla myös lisä- vuokrakauden tai -kausien jälkeen, jos Vuokralainen ilmoittaa jatkavansa vuokrasopimusta vii- meistään kaksikymmentäneljä (24) kuukautta ennen lisävuokrakauden päättymistä. Lisävuokra- kauden päättymisen jälkeen vuokran määrä on sama kuin lisävuokrakauden lopun viimeisen kuukauden perusvuokra elinkustannusindeksillä tarkistettuna.

8. ENNEN VUOKRA-AJAN ALKUA TOTEUTETTAVA PERUSKORJAUS

8.1 Vuokranantajan ja Vuokralaisen vastuut peruskorjauksen aikana

Osapuolet ovat tietoisia ja hyväksyvät sen, että Vuokranantajan asema peruskorjauksen aikana on olla rakennuttaja. Vuokranantaja sitoutuu vastaamaan kaikista sopimusvelvoitteista tulevaa urakoitsijaa kohtaan siten, kuin niistä on sovittu vuokranantajan ja urakoitsijan välisessä urakka- sopimuksessa ja sen liitteissä.

Vuokranantaja kilpailuttaa, hankkii ja kustantaa peruskorjauksen edellyttämän suunnittelun ja urakat. Suunnitelmiin ja sopimuksiin pitää saada Vuokralaisen kirjallinen hyväksyntä ennen nii- den allekirjoittamista, sillä niiden perusteella määräytyy myöhemmin Vuokralaiselta perittävän muutostyömaksun suuruus. Vuokranantaja ei saa päättää lisä- ja muutostöistä suunnittelu-, urak- ka- tai muihin sopimuksiin liittyen ennen kuin Vuokralainen on kirjallisesti hyväksynyt niistä aiheu- tuvien kulujen muutoksen.

Lisäksi Osapuolten tulee ottaa huomioon julkisista hankinnoista annetun lain (jäljempänä ”hankin- talaki”) edellytykset ennen sopimuksiin sitoutumista. Vuokralaisen hyväksynnästä huolimatta vas- tuu tilojen sopivuudesta käyttötarkoitukseensa säilyy Vuokranantajalla.

Erityisesti seuraavat sopimukset ja kustannukset tulee hyväksyttää Vuokralaisella ennen niihin si- toutumista:

1. peruskorjauksen rahoitustarjous ja sen kilpailutusasiakirjat

2. suunnittelutarjouspyyntö ja -sopimukset ennen kilpailuttamista

3. suunnitelmat ennen urakkalaskelmien tekemistä

4. urakkatarjouspyyntö ja -sopimukset ennen kilpailuttamista

5. lisä- ja muutostöiden tilaus

Selvyyden vuoksi todetaan, että vaikka Xxxxxxxxxxxx osaltaan hyväksyy laina-, suunnittelu- ja urakkasopimusten ehdot, on Vuokranantaja rakennuttajana itse vastuussa siitä, että sopimusten ehdot ovat sen hyväksyttävissä.

8.2 Rakennustoimikunta

Peruskorjauksen ajaksi Osapuolet ja näiden molempien nimeämät valvojat yhdessä perustavat rakennustoimikunnan, joka säännöllisillä kokouksillaan varmistaa projektin toteutumisen hanke- suunnitelman mukaisesti mahdollisimman kustannustehokkaalla tavalla. Toimikunnan tehtävänä on neuvottelemalla muodostaa Osapuolten yhteinen kanta suunnittelu- ja rakennusvaiheen ky- symyksiin sekä haasteisiin. Toimikunnan kokoonpano määritetään hankkeen alkaessa ja se voi muuttua hankkeen aikana tarpeesta riippuen.

8.3 Peruskorjauksen laatu ja laajuus

Vuokranantajan laatiman peruskorjauksen kustannusarvio on kahdeksanmiljoonaaneljäsataaseit- semänkymmentäviisituhatta (8.475.000) euroa (alv 0 %). Tämä sisältää kaikki peruskorjauksen suunnitteluun, rakennuttamiseen, rakennusurakoihin, rakennustöiden valvontaan, lupien hakemi- seen, TSYK:n rakennusaikaiseen ylläpitoon, kiinteistöveroon ja kiinteistövakuutukseen kuuluvat sekä muut vastaavat menot.

Jos havaitaan, että hankesuunnitelmassa määritelty peruskorjauksen kattohinta yhdeksänmil- joonaaseitsemänsataakolmetoistatuhatta (9.713.000) euroa (alv 0 %) saattaa ylittyä, on Vuok- ranantaja velvollinen ilmoittamaan tästä välittömästi Vuokralaiselle. Vuokranantajan laiminlyönti ilmoittaa kattohinnan ylityksestä riittävän varhaisessa vaiheessa voi johtaa siihen, että Vuokralai- nen ei ota ylittyneitä kuluja vastattavakseen. Vuokranantaja on tietoinen siitä, että mikäli perus- korjauksen hinta ylittää hankesuunnitelman kattohinnan, vie vuokralainen sääntöjensä mukaisesti vuokrasopimuksen uudelleen päätöksentekoprosessiin. Jos päätöksenteossa ei hyväksytä hank- keelle korotettua kattohintaa, joka riittää peruskorjauksen kustannusten peittämiseen, Vuokralai- sella on oikeus kohdan 8.7 mukaisesti purkaa tämä sopimus.

Vuokranantaja peruskorjaa tilat ennen vuokrakauden alkua vuokralaisen kanssa yhteistyössä laadittujen ja Vuokralaisen hyväksymien suunnitelmien mukaiseksi. Peruskorjaustöiden laatu ja laajuus on osoitettu liitteinä x - x olevissa asiakirjoissa, joita ovat Xxxxxxxxxxxx 00 peruskorjauk- sen hankesuunnitelma ja tekniset asiakirjat, kuten arkkitehtisuunnitelmat, rakennusselitys, säh- köselitys ja lvi-selitys. Liitteessä x on korjaustyölle laskettu tavoitehintalaskelma, joka pitää sisäl-

lään kaikki edellä mainittuihin selityksiin liittyvät kustannukset, joiden mukaisesti muutostyömaksu määritellään.

Koska tilat vuokrataan kokonaan kaupungin käyttöön ja korjataan Vuokralaisen esittämien vaati- musten mukaisiksi, on Vuokranantajan korjaustyöhön liittyvissä suunnittelu-, urakka- ja muiden sopimusten hankinnassa toimittava hankintalain mukaisesti.

Vaikka Vuokralaisella on oikeus valvoa rakennustöiden toteuttamista, on Vuokranantajalla itsel- lään rakennuttajana vastuu siitä, että rakennustöiden valvonta suhteessa urakoitsijoihin on asianmukaisesti hoidettu.

8.4 Peruskorjauksen rahoitus

Vuokranantaja vastaa ensi vaiheessa itse peruskorjauksen suunnitteluun tarvittavan rahoituksen hankkimisesta. Peruskorjaustöiden alkaessa toteutuneiden suunnittelukulujen määrä niistä aiheu- tunein korkoineen huomioidaan peruskorjauskulujen rahoittamiseksi otetun lainan määrässä. Laina sisältää peruskorjauskulujen lisäksi hankkeen suunnittelukulut sekä aiemmat yhdistyksen ottamat korjauslainat (<165.000 euroa). Suunnittelukulujen kustannusarvio on noin viisisataatu- hatta (500.000) euroa (alv 0 %).

Vuokranantaja kilpailuttaa lainan peruskorjaustöiden toteuttamiseksi. Vuokranantajalla ei ole oi- keutta solmia lainasopimusta ennen kuin Vuokralainen on kirjallisesti hyväksynyt sen koron ja muut ehdot. Mikäli Vuokralainen ei hyväksy kilpailutetun lainatarjouksen korkoa tai muita ehtoja, se voi harkintansa mukaan itse päättää myöntää Vuokranantajalle peruskorjauksen kuluja vas- taavan lainan. Näin toimittaessa Vuokranantaja antaa Vuokralaiselle lainan vakuudeksi arvoltaan koko lainan määrää vastaavat kiinteistön panttikirjat, jotka ovat vapaina muista kiinnityksistä.

Mikäli Xxxxxxxxxxxx päättää hyväksyä saadun lainatarjouksen ja Vuokranantaja hankkii lainara- hoituksen pankilta, Vuokralainen takaa tämän lainan. Vuokralaisen takaus on enintään hanke- suunnitelmassa mainittu hankkeen kattohinta lisättynä edellä mainitulla korjauslainalla (>165.000 euroa). Vastavakuudeksi Vuokranantaja antaa Vuokralaiselle koko kiinteistöä koskevat panttikir- jat, jotka ovat vapaina muista kiinnityksistä.

8.5 Viivästys

Sopimuksen kohteen käyttötarkoitus koulurakennuksena asettaa erityisiä vaatimuksia aikataulus- sa pysymiselle. Vuokrakauden alku tulee olla lukukauden alussa, jotta ylimääräisiltä kustannuksil- ta vältyttäisiin. Peruskorjausurakan viivästyminen aiheuttaa vuokralaiselle merkittäviä kuluja, jo- ten viivästymistä tulee välttää lisäämällä urakkasopimuksiin ankara viivästyspykälä. Vuokrananta- jan tulee vaatia peruskorjauksen urakoitsijoilta vähintään YSE1998-ehtojen mukaista viivästys- sakkoa. Vuokranantaja pidättää itsellään oikeuden päättää viivästyssakon suuruudesta. Urakoit- sijoiden suorittamat viivästyssakot vähentävät täysimääräisesti Vuokralaiselta perittävää muutos- työmaksua.

Jos peruskorjausurakka viivästyy vain osittain, on mahdollista ottaa vuokrakohde käyttöön niiltä osin, joilta tilat vastaavat kohdissa 6 ja 13.1.2 kuvattua tasoa, sekä Vuokralainen katsoo koulu- toiminnan aloittamisen tiloissa kokonaisuudessaan mahdolliseksi. Vuokralainen maksaa perus- vuokraa neliömäärän mukaisesti niistä tiloista, jotka ovat vuokralaisen käytössä.

Viivästystilanne, joka johtuu Vuokralaisen väistötilojen viivästyksestä voi aiheuttaa myös Vuok- ranantajalle lisäkuluja, jotka Vuokranantaja on oikeutettu tässä tilanteessa lisäämään muutos- työmaksuun.

8.6 Peruskorjauksen aikainen sopimussakko

Mikäli Vuokralainen rikkoo tämän sopimuksen mukaisia ehtoja sen allekirjoittamisen jälkeen, mut- ta ennen urakkasopimusten allekirjoittamista, maksaa se Vuokranantajalle sopimussakkona pe- ruskorjauksen toteutuneet suunnittelukulut.

Mikäli Vuokranantaja rikkoo tämän sopimuksen ehtoja sen allekirjoittamisen jälkeen, mutta ennen urakkasopimusten alekirjoittamista, maksaa se sopimussakkoa Vuokralaiselle 100.000 euroa. Tällaisessa tapauksessa Vuokranantaja vastaa itse myös peruskorjauksen suunnittelukuluista ja muista kuluista, jotka ovat syntyneet ennen vuokra-ajan alkua.

Tämän sopimuksen kohdan 15 vahingonkorvausta koskeva osuus on voimassa myös peruskor- jauksen aikana.

8.7 Sopimuksen purkaminen

Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus allekirjoituspäivämäärän jälkeen ennen vuokra-ajan al- kamista sillä perusteella, että peruskorjaus ylittää hankesuunnitelmassa asetetun kattohinnan, jolloin tämän sopimuksen voimassaololle ei ole enää kohdassa 4 todettua perustetta. Tällaisessa tilanteessa Vuokralainen on velvollinen korvaamaan Vuokranantajalle suunnittelusta, urakkaso- pimuksiin sitoutumisesta ja urakan aloittamisesta aiheutuneet kustannukset.

Osapuolet tilaavat yhdessä kuntotarkastuksen ennen suunnittelutyön aloittamista määrittääkseen rakennuksen kunnon (kustannusarvio n. 10.000 euroa). Jos peruskorjausurakan kustannusarvion ylittyminen johtuu siitä, että rakennus on odotettua merkittävästi huonommassa kunnossa ja vaa- tii odotettua merkittävästi laajempaa peruskorjausta, voi Vuokralainen purkaa sopimuksen. Purku voidaan tehdä heti, kun on selvää, ettei peruskorjausta voida tehdä hankesuunnitelmassa määri- tellyllä aikataululla tai kattohinnalla kohdassa 4 mainittujen korotuksienkaan jälkeen, tai mikäli hankesuunnitelman mukaisen kattohinnan korotus päätetään hylätä kaupungin toimivaltaisessa päätöksentekoelimessä. Tällaisessa tilanteessa Vuokralainen ei ole peruskorjauksesta tai urak- kasopimusten purusta aiheutuneista kustannuksista korvausvelvollinen.

Tässä eriteltyihin sopimuksen purkutilanteisiin kohdassa 8.6 mainitut sopimussakot eivät sovellu, eikä kohdan 15 vahingonkorvauslauseke sovellu. Toisin sanoen vahingonkorvausvelvollisuutta ei synny kummallekaan Osapuolelle enempää kuin tässä on sanottu.

Purkuperustetta ei ole kohdan 20 mukaisissa tilanteissa (ylivoimainen este).

9. VUOKRAN MÄÄRÄ

9.1 Perusvuokra vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevista tiloista

Vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen perusvuokra on kaksikymmentäseitsemän- tuhattakolmesataa (27.300) euroa per kuukausi, alv 0 %. Vuokraan lisätään kulloinkin voimassa olevan verokannan mukainen arvonlisävero.

Vuokranmaksukausi on yksi (1) kalenterikuukausi.

Vuokranmaksuvelvoite alkaa, kun vuokrattavien tilojen hallinta on luovutettu vuokralaiselle, ei kui- tenkaan aikaisemmin kuin vuokra-ajan alkuajankohtana.

Perusvuokra sisältää pääoman erilliskustannukset, kuten kiinteistöveron ja kiinteistövakuutuksen. Perusvuokra sisältää myös maanvuokrasta, kiinteistönhoito- ja ylläpitopalveluista, kohteen vuok- ra-aikana tapahtuvista korjauksista ja isännöinnistä aiheutuvat kulut (liite 3).

Perusvuokra ei sisällä liitteenä olevan hankesuunnitelman mukaisia peruskorjauskustannuksia, vaan niistä lasketaan erillinen muutostyömaksu.

Perusvuokra ei sisällä vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen siivousta. Hankesuunnitelman mukaisen peruskorjauksen ajalta vuokralainen ei maksa tiloista vuokraa.

9.2 Käyttökorvaukset

Vuokralainen solmii itse energialaitoksen kanssa sähkösopimuksen sekä vastaa sähkön toimit- tamisesta ja kulutuksesta aiheutuvista kustannuksista käytössään olevien tilojen osalta. Vuok- ranantaja vastaa kuitenkin kiinteistösähkön kulutuksesta aiheutuvista kustannuksista. Kiinteis- tösähköllä tarkoitetaan tässä talotekniikan pumppujen, puhaltimien automatiikkalaitteiden ja kiin- teistön sulanapitojärjestelmien kuluttamaa sähköenergiaa, jonka osuus on n. 30 % sähkön koko- naiskulutuksesta. Kiinteistösähkön osuus on tässä kiinteistössä mitattavissa ja mittarit asenne- taan peruskorjauksen yhteydessä.

Vuokralainen solmii itse vesilaitoksen kanssa sopimuksen veden toimittamisesta ja vastaa käy- tössään olevissa tiloissa käyttämänsä käyttöveden kustannuksista. Vuokralainen solmii itse energialaitoksen kanssa sopimuksen kaukolämmön toimittamisesta ja vastaa sen kustannuksis- ta.

9.3 Muutostyömaksu

Muutostyömaksu muodostuu liitteenä 4a olevien hankesuunnitelman ja sen liitteiden mukaisen peruskorjausinvestoinnin tarkoitetun lainan pääoman takaisinmaksusta eli lyhennyksestä ja ko- rosta. Peruskorjauslainan pääomaan lisätään Vuokranantajan aiempien korjauslainojen pääoma, joka on enintään satakuusikymmentäviisituhatta (165.000) euroa. Lainan lyhennyssuunnitelman tulee vastata solmittavan vuokrasopimuksen pituutta. Lainan viitekorko ja sen mahdolliset muu- tokset sekä muutokset lainan korkomarginaalissa tulee huomioida laina-aikana siten, että ne vai- kuttavat muutostyömaksuun vastaavalla euromäärällä.

Muutostyömaksulla katetaan Vuokranantajalle sopimuskohdan 8 mukaisesta peruskorjauksesta aiheutuneet kustannukset, joiden suuruus voi olla enintään yhdeksänmiljoonaaseitsemänsataa- kolmetoistatuhatta (9.713.000) euroa (alv 0 %). Edellä mainittu kattohinta sisältää kaikki perus- korjauksen suunnitteluun, rakennuttamiseen, rakennusurakoihin, rakennustöiden valvontaan, lu- pien hakemiseen, TSYK:n rakennusaikaiseen ylläpitoon, kiinteistöveroon ja kiinteistövakuutuk- seen kuluvat sekä muut vastaavat menot. Selvyyden vuoksi todetaan, että peruskorjauksen kat- tohinta ei sisällä edellä mainittua aiempaa korjauslainaa. Urakoitsijoiden urakkasopimuksen no- jalla Vuokranantajalle mahdollisesti maksetut sakot alentavat muutostyömaksua vastaavalla määrällä. Lopullinen muutostyömaksun suuruus tiedetään vasta peruskorjausurakan kustannus- ten varmistuttua.

9.4 Perusvuokran ja muutostyömaksun laskutus

Perusvuokra ja muutostyömaksu maksetaan kuukausittain etukäteen. Vuokran eräpäivä on kun- kin kuukauden viides (5.) arkipäivä.

Vuokra-ajan ensimmäisenä kalenterivuotena muutostyömaksua maksetaan kuukausittaisina ta- sasuuruisina erinä siten, että vuokrasopimuksen solmimishetkellä tiedossa olevan korkotason mukaan vuokranantajan laina on kokonaisuudessaan lyhennetty vuokra-ajan loppuun mennessä. Mahdollinen korkotasosta johtuva poikkeama tasataan aina seuraavan vuoden alkupuolella, jotta muutostyömaksu kattaa vuokranantajan todelliset pääoma- ja korkokustannukset edeltävältä vuodelta. Korkojen tasauslasku voidaan lähettää joka vuoden alussa 30 päivän maksuajalla.

Vuokrasopimuksen seuraavina vuosina maksettava kuukausittainen muutostyömaksun määrä perustuu edellisen vuoden todellisiin pääoma- ja korkokustannuksin. Vuokranantaja ilmoittaa kor- jatun muutostyömaksun määrän Vuokralaiselle kunkin vuoden tammikuun loppuun mennessä ja Vuokralainen maksaa tällä tavoin korjattua pääomavuokraa kyseisen vuoden maaliskuusta luki- en.

Vuokranmaksun tai erilliskorvausten maksun viivästyessä viivästyskorko on enintään korkolain 4a §:n 1 mom. mukainen.

Lasku-, toimitus- tai muita vastaavia lisiä ei hyväksytä.

10. ARVONLISÄVERO

Vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverolaissa tarkoitetulla tavalla kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi.

Perusvuokraan ja muutostyömaksuun lisätään kulloinkin voimassaolevan verokannan mukainen arvonlisävero.

Vuokralainen sitoutuu harjoittamaan vuokratiloissa arvonlisäverolaissa tarkoitettua vähennykseen tai palautukseen oikeuttavaa toimintaa. Jos vuokratilojen käytössä tapahtuu Vuokralaisesta joh- tuvasta syystä sellaisia muutoksia, joiden perusteella vuokranantaja joutuu suorittamaan tai pa- lauttamaan arvonlisäveroa arvonlisäverolain tai muun lain taikka määräyksen nojalla, vuokralai- nen on velvollinen korvaamaan Vuokranantajalle suoritettavaa veroa ja veroon liittyviä kustan- nuksia vastaavan määrän laillisine korkoineen.

Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan välittömästi Vuokranantajalle vuokrattujen tilojen käyttötarkoi- tuksen muuttamisesta.

11. VUOKRANKOROTUS

11.1 Indeksikorotus

Perusvuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (1951:10=100). Indeksitarkistus tehdään kerran vuodessa, jolloin perusvuokra tarkistetaan vastaamaan perusindeksin ja tarkis- tusindeksin välillä tapahtunutta muutosta.

Perusindeksi on tammikuun 2015 elinkustannusindeksin pisteluku. Tarkistusindeksinä on kunkin vuoden lokakuun pisteluku. Tarkistettua vuokraa maksetaan tarkistusajankohtaa seuraavan tammikuun alusta lukien Vuokranantajan kirjallisen ilmoituksen perusteella. Ensimmäinen vuok- rantarkistus on tammikuussa vuonna 2018. Indeksin laskiessa vuokran määrää ei alenneta.

Mikäli elinkustannusindeksiä ei voida soveltaa tai sen laskeminen lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin tai vastaavaan indeksiin käyttäen perusindeksinä vuokrasopimuksen alle- kirjoitushetkellä viimeisintä tiedossa olevaa elinkustannusindeksin pistelukua sekä noudattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa edellä mainittuja periaatteita.

Tätä sopimuskohtaa sovelletaan myös mahdollisen lisävuokrakauden alkaessa ja niiden kulues- sa sekä sopimuksen jatkuessa toistaiseksi voimassa olevana määräaikaisen vuokrakauden tai mahdollisten lisävuokrakausien jälkeen.

Muutostyömaksua ei sidota indeksiin.

11.2 Muut vuokranlisäykset

Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan uusi vero tai maksu kiinteistöön (rakennukseen) vuokrasuhteen alettua, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta perittävän vuokran määrään.

12. VAKUUS

Osapuolet ovat sopineet, että vuokralainen ei luovuta erillistä vakuutta vuokrasuhteesta aiheutu- vien velvoitteidensa täyttämisestä.

13. VUOKRAKOHTEEN HOITO JA YLLÄPITO

13.1 Vuokranantajan velvollisuudet

13.1.1 Kiinteistönhoito- ja ylläpitotyöt sekä korjausrakentaminen

Tässä sopimuksessa mainittuina kiinteistönhoito- ja ylläpitotöinä sekä korjausrakentamisena tar- koitetaan liitteissä 3 (palvelukuvaus) ja 2 (vastuunjakotaulukko) mainittuja töitä sekä muita mah- dollisia kiinteistön ja rakennuksen omistajalle kuuluvia hoito-, ylläpito-, kunnossapito- ja peruskor- jaustöitä.

Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan kohteen isännöinnistä sekä kiinteistönhoito-, ylläpito- ja korjausrakentamispalvelujen hankkimisesta ja kustannuksista.

Vuokranantajan vastuulla on esimerkiksi jätehuollon hankkiminen kustannuksellaan. Lisäksi teh- täviin kuuluu ulkoalueiden hoito sisältäen muun muassa ulkoalueiden puhtaanapidon, lumityöt, liukkauden torjunnan ja kasvityöt. Edellä mainitut ja muut Vuokranantajan vastuulla oleva työt si- sältävät myös kiireelliset korjaus- ja huoltotyöt, lumityöt ja liukkauden torjunnan.

Vuokranantajan vastuulla on ulkoalueilla mahdollisesti olevien vuokrakohdetta palvelevien raken- nelmien huolto, ylläpito ja korjausrakentaminen.

Vuokranantaja sitoutuu suorittamaan tai hankkimaan vuokrakohteen kiinteistönhoitotehtävät tä- män sopimuksen ja sen liitteiden ehtojen, kiinteistönhoitoalan yleisten sopimusehtojen (KP YSE 2007, liite 5) ja yleisten laatuvaatimusten mukaisesti (KiinteistöRYL 2009, poislukien luku 2 Käyt- täjäpalvelut, liite 6). Kiinteistönhoitotehtäviä hoidettaessa on noudatettava hyvää kiinteistönhoito- tapaa.

Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan vuokrattavan kohteen vaipan, rakenteiden sekä raken- nuksiin liittyvien LVI- ja sähkölaitteistojen korjauksista, kunnossapidosta ja peruskorjauksista.

Sähköjärjestelmien toimivuus ja ylläpito kuuluvat vuokranantajan vastuulle, ja sähköjärjestelmien toimivuudessa noudatetaan ”S 2010 sähkönimikkeistö, laaja” -nimikkeistön mukaista järjestel- mää.

Vuokranantaja vastaa tilojen paloturvallisuuden ylläpidosta ja korjauksista viranomaisten ja palo- vakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla sekä mahdollisista uusista viranomaismääräyksistä ja nii- den aiheuttamista kustannuksista. Vuokralainen vastaa viranomaismääräysten noudattamisesta oman irtaimistonsa sijoittelun osalta.

Vuokranantajan tulee reagoida viipymättä vuokrakohteesta tuleviin vika- ja hälytysilmoituksiin. Vuokranantaja ylläpitää kohteesta huoltokirjaa.

Mikäli viranomainen kohdistaa Vuokralaiseen vuokrakohteen fyysisiä olosuhteita koskevia vaati- muksia, jotka koskevat Vuokranantajan vastuulla olevia velvoitteita, Vuokralaisen on ilmoitettava tästä tai tällaisen uhasta välittömästi Vuokranantajalle, jolla on viipymättä velvollisuus ryhtyä kor- jaus- tai muihin toimenpiteisiin viranomaisten edellyttämällä tavalla. Vuokranantajalla on myös velvollisuus osoittaa riittävä näyttö siitä, että vuokrakohde täyttää työpaikalle asetetut terveelli- syys- ja turvallisuusvaatimukset.

13.1.2 Kiinteistönhoidolta ja vuokrakohteen kunnolta vaadittava laatu

Vuokranantaja sitoutuu ylläpitämään vuokrakohteen ja sen käyttöä palvelevien muiden tilojen kunnon hyvällä tasolla koko vuokrakauden ajan. Vuokranantajan vastuulla on myös normaalista kulumisesta aiheutuvien korjaustöiden suorittaminen siten, että kohteen kunto säilyy hyvällä ta- solla. Vuokrakohteen kunnolta vaadittavasta laadusta sekä korjausajoista on sovittu tarkemmin liitteessä 3.

Kohteen ulkoalueiden kiinteistönhoidon hoitoluokan on oltava Kiinteistöpalvelujen yleiset laatu- vaatimukset KiinteistöRYL 2009:n mukaisesti sisäänkäyntien ja kulkureittien yhteydessä A1 ja muilla alueilla A2 (liite 6).

Kohteen sisäilmaston on täytettävä vähintään sisäilmastoluokan S2 mukaiset vaatimukset (liite 4).

13.1.3 Alihankinnat

Vuokranantaja voi teettää vuokrakohteen hoitoon, ylläpitoon ja korjausrakentamiseen kuuluvia tehtäviään alihankkijalla. Vuokranantaja vastaa käyttämänsä alihankkijan osuudesta kuten omas- taan samoin kuin siitä, että alihankkija noudattaa omalta osaltaan Vuokranantajalle asetettuja velvoitteita. Vuokralainen kohdistaa mahdolliset vaatimukset ja reklamaatiot aina Vuokranantajaa kohtaan ja Vuokranantaja vastaa näihin liittyvistä korvauksista Vuokralaiselle, vaikka Vuokranan- tajan vastuulla olevan työn tai palvelun suorittaja olisi Vuokranantajan alihankkija.

Vuokranantajan on Vuokralaisen perustellusta vaatimuksesta vaihdettava alihankkijaa tai ali- hankkijalta hankkimaansa palvelua hoitavaa henkilöä, mikäli tämä tai nämä osoittautuvat sopi- mattomiksi hoitamaan tehtävää.

13.1.4 Vuokranantajan toimenpiteet vahingon- tai hengenvaaran aiheuttavien vikojen ja puutteiden ilmetessä

Vuokranantaja on velvollinen viipymättä ilmoittamaan käyttäjäasiakkaalle ja Vuokralaiselle kiin- teistöllä havaitsemansa viat ja puutteet, jotka ilmenevät vuokranantajan vastuulla olevien tehtävi- en hoitamisen yhteydessä, ja jotka saattavat aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaraa käyttäjille tai Vuokralaisen työntekijöiden työturvallisuudelle. Jos havaittu vika tai puute voi aiheuttaa hengen- vaaraa, Vuokranantajalla on oikeus ja velvollisuus eristää vaarallinen alue, taikka jos se ei ole mahdollista, opastetauluilla tai muilla merkinnöillä järjestää opastus, jonka perusteella vaarallinen paikka voidaan turvallisesti kiertää.

13.2 Vuokralaisen velvollisuudet

Vuokralainen vastaa Vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen sisäosien siivouspal- veluista.

Vuokralainen vastaa kohteeseen hankkimiensa irtainten koneiden ja laitteiden sekä irtokalustei- den ylläpidosta, huollosta ja uusimisesta.

Vuokralainen on velvollinen hoitamaan kohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että kohteen käyttäjät noudattavat kohteen järjestysmääräyksiä ja muita kohteen käyttöön liittyviä määräyksiä sekä mitä muuten terveyden, siisteyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä Vuokranantajalle havaitsemistaan vioista ja puutteista.

13.3 Ylläpidon seurantaryhmä

Vuokranantaja sitoutuu yhteistoiminnan kehittämiseen ja laadunhallinnan parantamiseen Vuokra- laisen ja kiinteistön käyttäjien kanssa.

Vuokralainen ja Vuokranantaja nimeävät edustajansa ylläpidon seurantaryhmään, joka kokoon- tuu vähintään kerran vuodessa ja tarpeen vaatiessa useamminkin. Seurantaryhmä järjestäytyy vuokrakauden alussa pidettävässä aloituskokouksessa. Aloituskokouksen yhteydessä järjeste- tään myös katselmus, josta laadittuun pöytäkirjaan kirjataan kiinteistön kunto vuokra-ajan alkaes- sa.

Seurantaryhmän kokouksiin voidaan yhteisestä sopimuksesta kutsua myös muita osallistujia, ku- ten asiantuntijatahoja.

Seurantaryhmässä sovitaan vuokrakohteen yllä- ja kunnossapitotarpeet PTS-muodossa sekä seuraavan vuoden aikana tarpeelliset kunnossapito-, peruskorjaus- ja vastaavat työt. Seuranta- ryhmä kokoontuu tarvittaessa keskustelemaan myös kiinteistönhoidossa, ylläpidossa tai siivouk- sessa todetuista puutteista sekä niistä toimenpiteistä, joihin puutteiden korjaamiseksi on tarpeen ryhtyä.

Seurantaryhmän kokouksista laaditaan pöytäkirja, jonka allekirjoittavat sekä Vuokralaisen että Vuokranantajan edustaja.

Seurantaryhmän kokouksista tai kokouksiin osallistumisesta tai niistä aiheutuvista matkakuluista eivät sopijapuolet suorita toisilleen erillistä palkkiota tai korvausta.

13.4 Poikkeamien ja reklamaatioiden hoitaminen

Vuokralaisen tai käyttäjäasiakkaiden havaitsemat virheet tai poikkeamat vuokrakohteen tai sen ylläpito- ja kiinteistönhoito- tai korjausrakentamistöiden laadussa tulee Vuokranantajan korjata viivytyksettä ja oma-aloitteisesti.

Reklamaatioista ja poikkeamista ilmoitetaan Vuokranantajalle. Vuokranantaja kuittaa palautteen vastanotetuksi ja korjaa puutteen viivyttelemättä. Vuokranantaja raportoi poikkeaman tai rekla- maation korjauksesta, ja vuokralainen hyväksyy tehdyt toimenpiteet. Poikkeamatietoja käytetään toiminnan kehittämisessä.

Reklamaatio poikkeamasta tai virheestä voidaan tehdä kirjallisesti tai sähköisesti esimerkiksi sähköpostilla Vuokranantajan nimeämälle henkilölle/antamaan sähköpostiosoitteeseen.

13.5 Menettely vuokranantajan laiminlyödessä velvollisuuksiaan

Jos Osapuolilla on erimielisyyksiä kiinteistönhoidon-, ylläpidon- tai korjausrakentamistyön loppu- tuloksesta tai suorittamatta jättämisestä, Vuokranantajalla on velvollisuus kutsua kahden viikon kuluessa Vuokralaisen niin vaatiessa seurantaryhmä koolle.

Mikäli Vuokranantaja ei ole korjannut reklamaatiota, joka on seurantaryhmässä molempien osa- puolten toimesta todettu aiheelliseksi kohtuullisen ajan kuluessa, on vuokralaisella oikeus teettää

reklamaatiossa mainitut työt Vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisen tulee tällöin ilmoittaa toimenpiteestä Vuokranantajalle viikkoa ennen töiden alkamista.

14. TOIMINNAN KESKEYTYMINEN JA SEN SEURAAMUKSET

Mikäli Vuokralaisen toiminta vuokrakohteen osassa keskeytyy tai vähäistä merkittävämmin häi- riintyy Vuokrakohteessa vuokranantajan vastuulla olevan virheen, vian tai puutteen johdosta, Vuokralaisella on oikeus keskeytymisen tai häiriön osuutta vuokrakohteesta vastaavaan vuok- ranalennukseen keskeytyksen tai häiriön ajan.

Vuokranalennuksen määrä vastaa sitä osuutta vuokrakohteesta, jonka käyttö on vian, virheen tai puutteen johdosta estynyt. Mikäli vika, virhe tai puute estää koko vuokrakohteen käyttämisen käyttötarkoitukseensa, vuokranalennus vastaa koko perusvuokran määrää. Keskeytyksen tai häi- riön kesto lasketaan niiltä täysiltä vuorokausilta, joiden kuluessa toiminta on estynyt.

Vuokranantaja voi välttää vuokranalennuksen, mikäli Vuokranantaja järjestää vuokralaiselle kes- keytyksen ajaksi vastaavanlaiset ja -tasoiset Vuokralaisen hyväksymät korvaavat tilat kustannuk- sellaan. Tällöin Vuokranantaja vastaa myös kuluista, jotka aiheutuvat korvaaviin tiloihin muutta- misesta ja niiden käyttöönotosta tämän sopimuksen mukaiseen tarkoitukseen.

15. VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS

Sopijapuolella on oikeus saada vahingonkorvausta toisen sopijapuolen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta välittömästä vahingosta. Jos sopimusrikkomus on seurausta osapuolen tahalli- suudesta tai törkeästä tuottamuksesta, vastaa rikkonut osapuoli myös toisen osapuolen välillisis- tä ja epäsuorista vahingoista.

Sopijapuolten korvausvastuu koskee myös sellaisia välittömiä henkilö-, esine- ja taloudellisia va- hinkoja, joista Vuokralainen tai vuokranantaja on korvausvelvollinen kolmatta kohtaan ja jotka ai- heutuvat Vuokralaisen tai Vuokranantajan sopimusvelvoitteen täyttämättä jättämisestä.

Mikäli Vuokranantaja maksaa Vuokralaiselle vahingon johdosta sopimussakkoa, on Vuokrananta- ja velvollinen suorittamaan vahingonkorvausta vain sopimussakon määrän ylittävältä osalta.

Vuokralainen vastaa kuitenkin siitä vahingosta, minkä Vuokralaisen toiminta kohteessa aiheuttaa.

Vuokranantaja vastaa lämpöenergian, sähkön tai veden jakelun rajoituksista, puutteellisuudesta tai epäsäännöllisyyksistä ja niistä aiheutuvista vahingoista vain, jos nämä ovat aiheutuneet Vuok- ranantajan tuottamuksesta tai Vuokranantajalle kuuluvien tehtävien laiminlyönnistä. Jos vuokra- kohdetta tai sen osaa ei voida käyttää edellä mainittujen lämpöenergian, sähkön tai veden toimit- tamisessa olevien tai muiden vastaavien puutteiden takia, Vuokralaisella on kuitenkin oikeus saada vapautus vuokran maksusta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona vuokra- kohdetta tai sen osaa ei ole voitu käyttää.

Selvyyden vuoksi todetaan, että tässä sopimuskohdassa kuvailtu vahingonkorvausvelvollisuus on voimassa koko sopimuksen voimassaolon ajan.

16. VUOKRALAISEN MUUTOSTYÖT

Vuokralainen ei saa suorittaa muutos- tai parannustöitä ilman Vuokranantajan kirjallista lupaa.

Vuokralainen vastaa suorittamiensa toiminnallisten lisä- ja muutostöiden kustannuksista sekä nii- hin mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien hakemisesta ja kustannuksista. Muutostöistä ei makseta Vuokralaiselle korvausta vuokrasuhteen päättyessä. Mikäli muuta ei ole sovittu, Vuokra-

laisen tekemät lisä- ja muutostyöt jäävät kiinteiltä osiltaan Vuokranantajan omaisuudeksi vuokra- ajan päätyttyä eikä Vuokralaisella ole oikeutta saada niistä korvausta. Jos Vuokralainen on asen- tanut tiloihin omia koneitaan tai laitteitaan, Vuokralaisen on vuokra-ajan päätyttyä Vuokrananta- jan pyynnöstä poistettava ne ja korjattava poistosta aiheutuvat jäljet ja vahingot Vuokranantajan hyväksymällä tavalla.

Vuokralaisella on oikeus kiinnittää rakennukseen tai sen käytäville mainoskilpiä saatuaan siihen tarvittavat viranomaisluvat. Vuokra-ajan päätyttyä Vuokralainen on velvollinen poistamaan asen- tamansa kilvet ja mainoslaitteet sekä korjaamaan niistä kiinteistölle aiheutuneet jäljet ja vauriot.

Laitteiden kiinnittämisessä on noudatettava Vuokranantajan ohjeita.

Tämä sopimuskohta ei rajoita Vuokralaisen oikeutta teettää edellä sopimuskohdassa 13.5 mainit- tuja korjaus- ja ylläpitotöitä.

17. VUOKRANANTAJAN KORJAUS- JA MUUTOSTYÖT VUOKRA-AIKANA

Vuokranantaja on oikeutettu teettämään vuokrasuhteen aikana vuokratiloissa tavanmukaisia kunnossapitotöitä ilman, että Vuokralainen saa korvausta siltä ajalta, mikä näihin töihin kuluu. Vuokranantaja saa tehdä korjauksia ja muutoksia vuokratuissa tiloissa ilmoitettuaan töistä etukä- teen Vuokralaiselle neljää (4) viikkoa ennen töihin ryhtymistä. Vuokranantajan on pyrittävä ta- vanmukaisten kunnossapitotöiden suorittamiseen ajankohtana, josta aiheutuu vähiten haittaa ja häiriötä Vuokralaisen toiminnalle. Kunnossapitotyöt on suoritettava yhteisesti sovittuna ajankoh- tana. Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista korjauksista on ilmoitettava kuusi kuukautta ennen töihin ryhtymistä, ja Vuokralaisella on oikeus näiden ajalta vuokranalennukseen.

18. VAKUUTUKSET

Vuokralainen vastaa toimintaansa liittyvistä omaisuus- ja vastuuriskeistä sekä vuokrakohteessa olevan omaisuutensa vakuuttamisesta.

Vuokranantaja vastaa kiinteistövakuutuksen ottamisesta.

Vuokranantaja huolehtii, että sen alihankkijoilla on toiminnan vastuuvakuutukset, joiden suuruus on riittävä toiminnan riskeihin nähden.

19. ILKIVALTA

Vuokranantaja vastaa ilkivallasta aiheutuneista kuluista.

Mikäli ilkivaltaa on tehty Vuokralaisen hallinnassa olevissa sisätiloissa, vastaa näistä kustannuk- sista kuitenkin Vuokralainen. Mikäli Vuokranantaja korjaa Vuokralaisen vastuulle kuuluvia ilkival- lan jälkiä, on vuokranantajan hyväksytettävä korjausten laajuus ja kustannukset Vuokralaisella etukäteen, pois lukien kiireellistä korjausta vaativat työt.

20. YLIVOIMAINEN ESTE

Vapauttamisperusteeksi (force majeure) katsotaan sellainen sopimuksen täyttämisen estävä ja sopimuksen syntymisen jälkeen sattunut epätavallinen ja asiaan vaikuttava tapahtuma, jota sopi- japuolten ei ole ollut syytä ottaa huomioon sopimusta tehtäessä ja joka on sopijapuolista riippu- maton, eikä sen estävää vaikutusta voida poistaa ilman kohtuuttomia lisäkustannuksia tai kohtuu-

tonta ajanhukkaa. Tällainen tapahtuma voi olla sota, kapina, sisäinen levottomuus, viranomaisen suorittama pakko-otto tai takavarikko julkiseen tarpeeseen, tuonti- tai vientikielto, luonnonmullis- tus, yleisen liikenteen tai energiajakelun keskeytys, työselkkaus tai tulipalo tai muu vaikutuksil- taan yhtä merkittävä ja epätavallinen sopijapuolista riippumaton syy.

Jos sopimusvelvoitteen toteuttaminen viivästyy ylivoimaisesta esteestä, sopimusvelvoitteen täyt- tämisen aikaa jatketaan niin paljon kuin kaikki tapaukseen vaikuttavat olosuhteet huomioon otta- en on pidettävä kohtuullisena. Lähtökohta on, että ylivoimaisen esteen päättyessä sopimusvel- voitteet palaavat sopimuksen mukaisiksi.

Sopijapuolten on viipymättä ilmoitettava ylivoimaisesta esteestä toiselle sopijapuolelle uhalla, että sopijapuoli muutoin menettää oikeuden vedota ylivoimaisen esteen muodostamaan perustee- seen olla täyttämättä sopimusvelvoitteitaan. Samoin sopijapuolen on viipymättä ilmoitettava sa- notun esteen lakkaamisesta, jonka jälkeen sopijapuolten on viimeistään sovittava esteen vaiku- tuksista sopimusvelvoitteiden täyttämiseen.

Kumpikin sopijapuoli saa purkaa sopimuksen kokonaan tai osittain, jos sopimuksen täyttäminen ylivoimaisen esteen jatkumisen johdosta estyy yli kaksitoista (12) kuukautta.

21. MUUT YHTEISET TILAT

Vuokralaisen tai hänen henkilökuntaansa kuuluvan tulee noudattaa niitä ohjeita, jotka Vuok- ranantaja tai kiinteistöyhtiö on Vuokralaiselle autopaikoituksesta antanut.

Kuormaus- ja purkualueet sekä huoltokäytävät tulee pitää vapaina eikä niitä saa käyttää tavaran- säilytystiloina. Vuokralaisen tulee välittömästi siirtää saapuvat tavaransa omiin tiloihinsa. Jos vuokralainen jättää tavaroita yhteisiin tiloihin eikä poista niitä kirjallisen kehotuksen jälkeen, on Vuokranantajalla oikeus poistaa ja varastoida tavarat Vuokralaisen kustannuksella.

22. TILAT VUOKRASUHTEEN PÄÄTTYESSÄ

Vuokrasuhteen päättyessä on Vuokralaisen luovutettava tilat vuokranantajan hallintaan luonnol- lista kulumista lukuun ottamatta siinä kunnossa kuin ne olivat vuokrasuhteen alkaessa, ellei toisin sovita tai ole muutos- ja lisätöiden osalta toisin sovittu.

Vuokra-ajan päättyessä pidetään tiloissa yhteinen katselmus. Katselmuksessa mahdollisesti to- detut sellaiset puutteellisuudet ja viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta, on Vuokralai- sen välittömästi korjattava.

Vuokranantaja on oikeutettu Vuokralaisen kustannuksella suorittamaan vaadittavat puhdistus- ja korjaustyöt, jotka ovat aiheutuneet tavanomaisen kulumisen ylittävien jälkien poistamisesta, mi- käli Vuokralainen laiminlyö mainitut työsuoritukset.

23. YMPÄRISTÖVASTUUT

Vuokralainen sitoutuu toiminnassaan noudattamaan voimassa olevia ympäristönsuojeluun liitty- viä säännöksiä ja toimimaan huoneistoa käyttäessään kestävän kehityksen periaatteet ja ympä- ristön huomioon ottavalla tavalla.

Mikäli Vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta saastumista ilmenee, suoritetaan puhdistus viran- omaisten vaatimassa laajuudessa Vuokralaisen kustannuksella.

24. SOPIMUKSEN MUUTTAMINEN

Sopimusosapuolet voivat muuttaa tätä sopimusta kirjallisesti; muut muutokset ovat mitättömiä. Muutokset tulevat voimaan, kun molemmat sopimusosapuolet ovat ne asianmukaisesti hyväksy- neet ja allekirjoittaneet toimivaltaisten edustajiensa toimesta.

25. EDELLEENVUOKRAUS

Vuokralaisella on oikeus vuokrata tiloja edelleen alivuokralaiselle ilmoitettuaan siitä etukäteen kir- jallisesti vuokranantajalle. Ali- ja edelleenvuokraustilanteessa Xxxxxxxxxxxx on kuitenkin edelleen vastuussa tämän sopimuksen velvoitteista myös alivuokraamiensa tilojen osalta.

26. SOPIMUKSEN SIIRTO KOLMANNELLE OSAPUOLELLE

Osapuolilla on oikeus siirtää sopimus kolmannelle osapuolelle vain, jos molemmat osapuolet sen kirjallisesti hyväksyvät. Siirto tulee voimaan, kun molemmat sopimusosapuolet ovat sen asian- mukaisesti hyväksyneet ja allekirjoittaneet toimivaltaisten edustajiensa toimesta.

27. SOVELLETTAVA LAKI JA ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN

Ellei tässä sopimuksessa ole toisin sovittu, sovelletaan sopimukseen lakia liikehuoneiston vuok- rauksesta (LHLV 482/95) siihen myöhemmin tehtävine muutoksineen.

Tähän sopimukseen sovellettava kieli on suomen kieli.

Tähän sopimukseen sovelletaan Suomen lakia, ei kuitenkaan sen lainvalintaa koskevia säännök- siä.

Sopimuksesta johtuvat erimielisyydet pyritään ensi sijassa ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin. Sopimuksesta johtuva riita, jota ei pystytä ratkaisemaan neuvotteluteitse, ratkais- taan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.

LIITTEET (numerointi tarkistettava tässä ja tekstissä)

Tähän sopimukseen kuuluvat varsinaisen sopimuslomakkeen lisäksi seuraavat liitteet.

Liite 1 Pohjapiirustukset

Liite 2 Kiinteistönhoito- ja ylläpitotöiden sekä korjausrakentamisen vastuunjakotau- lukko, tähän vastuunjako irto- ja kalustehankinnoissa

Liite 3 Kiinteistönhoito- ja ylläpitotöiden palvelukuvaus Liite 4 Sisäilmastoluokitus

Liite 4a Peruskorjauksen hankesuunnitelma, luonnossuunnitelmat, sähkö- ja lvi- selitykset ja rakennustapaselostus

Liite 5 Kiinteistönhoitopalvelujen yleiset sopimusehdot KP YSE 2007

Liite 6 Kiinteistöpalvelujen yleiset laatuvaatimukset KiinteistöRYL 2009, poislukien luku 2 ” Käyttäjäpalvelut”

Varsinaisen sopimuslomakkeen lisäksi sopimussuhteessa noudatetaan myös liitteissä sovittuja periaatteita. Jos sopimuslomakkeen ja siinä mainittujen muiden asiakirjojen sisällöt ovat keske- nään ristiriidassa, noudatetaan liitteitä edellä mainitussa järjestyksessä.

Sopijapuolet hyväksyvät, että sopimukseen sovelletaan liitteenä 6 Kiinteistöpalvelujen yleiset laa- tuvaatimuksia KiinteistöRYL 2009, vaikka asiakirjaa ei ole liitetty tämän sopimuslomakkeen liit- teeksi.

28. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET

Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi (2) yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle. Turussa   . .2014

TURUN KAUPUNKI TURUN SUOMALAISEN YHTEISKOULUN

KANNATUSYHDISTYS RY

Turun kaupunki
Liite vuokrasopimukseen
Sopimusnumero:
	Päiväys:
YLEISET VASTUURAJAT	Asiakas:	Turun kaupunki
Yleistä
Tämä vastuurajaliite sisältää kyseessä olevan hankkeen kannalta olennaiset asiat siitä,
mitä järjestelmiä, laitteita, varusteita, kalusteita tms. hanke sisältää ja kenen vastuulla on niiden
perustaminen (hankinta), ylläpito ja uusiminen.
Vastuunrajaliiten sovitaan vuokrasopimuskohtaisesti
Kohde/hanke
Seuraavassa taulukossa on esitetty vastuujanko eri sarakkeissa seuraavasti;
"Perustaminen"-sarake käsittelee uudisrakentamisen tai merkittävän peruskorjauksen yhteydessä noudatettavaa
hankintojen jakamista rakenteiden, järjestelmien, laitteiden, varusteiden, kalusteiden, koneiden tms:n perustamisessa
"Ylläpito"-sarakkeessa kuvataan ko. rakenteen, järjestelmän, laitteen, varusteen, kalusteen, koneen tms.
hoidon ja kunnossapidon ja näiden kustannusvastuun jakautumista vuokrasuhteen aikana.
"Uusiminen"-sarakkeessa kuvataan ko. rakenteen, järjestelmän, laitteen, varusteen, kalusteen, koneiden tms.
uusimisen kustannusvastuun jakautumista vuokrasuhteen aikana. SK:n kustantamasta uusimisesta on kyse
pääsääntöisesti silloin, kun uusittava kohde on tullut käyttöikänsä päähän. Jos uusimisen perustana on
asiakkaan tarve (muuttunut määräys tms.), uusiminen toteutetaan vuokravaikutteisena tai muuten
asiakkaan kustannuksella.
Mahdolliset pääsääntöön tulevat poikkeukset on merkittävä huomautussarakkeeseen.
Jos vuokrasopimuksen voimassaolon aikana joudutaan tekemään eri syistä
lisäpanostuksia tai toiminnallisia muutostöitä huoneiston rakenteisiin, järjestelmiin, laitteisiin,
varusteisiin, kalusteisiin tai koneisiin, yms. kustannuksista vastaa aina vuokralainen.
Sellaiset rakenteet, järjestelmät, laitteet, varusteet, kalusteet ja koneet mitä ei ole merkitty tähän liitteeseen
kuuluvat vuokralaisen perustamis-, ylläpitö- ja uusimisvastuulle, jollei niiden voida selkeästi
osoittaa kuuluvan kiinteistöön.

Sivu 1 3.2.20159:46

Sarakkeiden lyhenteet

VA = Vuokranantaja, Turun Suomalaisen yhteiskoulun kannatusyhdistys ry

AS = Asiakas, vuokralainen Asiakkaan rahoittaessa hankinnalla ei ole vuokravaikutusta

Ohjeellinen vastuurajataulukko, täsmennetään hankesuunnittelun ja toteutussuunnittelun edetessä. LUONNOS

1.TILAT

D ALUERAKENTEET
		Perustaminen			Ylläpito			Uusiminen		Huom.
		VA	AS.		VA	AS.		VA	AS.
D64	Muu kasvillisuus
	- perennat
	- kesäkukat
	- istutusastiat
D81	Aidat
	- aidat
	- portit
D82	Talovarusteet
	- lipputangot
	- liput									huom! "logoliput"
	- porrasritilät
	- postilaatikot
	- pyörätelineet
D83	Ulko-opasteet
	- rakennusalueen liikenneopasteet
	- katukilvet
	- osoitenumerot
	- rakennuksen käyttöopasteet
	- nimikilvet
	- mainoskilvet yms.									huom! mainoslupa
D85	Jätehuoltovarusteet
	- jätteiden keräys- ja käsittelyvälineet
	- tuhkakupit (-astiat)
D86	Liikennealueiden varusteet
	- pylväät
	- liikennemerkit
	- lämmityspisteet									Sähkö käyttäjälle
D87	Valaistusrakenteet
	- ulkovalaisimet
D88	Taideteokset
	- kannatusyhdistyksen taideteokset
	- muut taideteokset

F RAKENNUSTEKNIIKKA
		Perustaminen			Ylläpito			Uusiminen		Huom.
		VA	AS.		VA	AS.		VA	AS.

Sivu 2 3.2.20159:46

F32	Ikkunat
	- varusteet
F33	Ulko-ovet
	- varusteet
F51	Sisäovet
	- sähköpielet
F71	Kalusteet
	- kiinteät puu- tai
	- kaapit
	- hyllyt
	- pesupöydät
F72	Varusteet
	- naulakot
	- koukut
	- peilit
	- tuuletustelineet
	- asennettavat ikkunapenkit
	- nimitaulut
	- osoitetaulut
	- jalkaritilät
	- porrasmatot									vuokramatot?
	- verholaudat
	- verhokiskot ja sälekaihtimet yms. välineet
	- jäteastiat
F73	Laitteet
	- taukotilojen kalusteet ja laitteet									Hoito ylläpitovuokralla, uusinnasta sovitaan erikseen
	- suurkeittiölaitteet, kiinteä asennus, liitteen mukaan									Hoito ylläpitovuokralla, uusinnasta sovitaan erikseen
	- suurkeittiölaitteet ja pienlaitteet, irtoasennus, liitteen mukaan									käyttäjän oma hankinta

Sivu 3 3.2.20159:46

2. LVIA-Järjestelmät

	Järjestelmä	Perustaminen			Ylläpito			Uusiminen		Huom.
		VA	AS.		VA	AS.		VA	AS.
	Lämmitysjärjestelmät
G1	- kaukolämmön liittymismaksut
	- kattilalaitos
	- muu osa lämmitysjärjestelmää
	- erityislaitteistot									irtolämmittimet
G2	Vesi- ja viemärijärjestelmät
	- liittymismaksut
	- järjestelmät
	- erityislaitteistot
	- ioninvaihtolaitteistot
	- irtokalusteet
G3	Ilmastointijärjestelmät
	- kiinteistöä palvelevalta osalta									hankkeeseen kuuluva
	- jäähdytys erillisverkkona									jälkiasennus
	- erikoistoimintaa palvel. osalta
	- kiinteistöön kuuluva osuus
	- muut osuudet
	- kiintokalusteet
	- irtokalusteet
G4	Kylmätekniset järjestelmät
	- suurkeittiön kylmäsäilytys ja pakastetilat liitteen mukaan
	- irtokalusteet liitteen mukaan									Käyttäjän hankinta
G5	Paine- ja kaasuverkostot
	- kaasupullot
	- irtotyökalut tai työpisteet
	- prosessilaitteet
G7	Palontorjuntajärjestelmät
	- liittymismaksut
	- kiinteistön tarv. laajuudessa
	- prosessikohtaiset
G8	Muut LVI-järjestelmät
	- keskuspölynpoistolaitteet									ei ole määritelty
	- perustarvikkeineen
	- lisävarusteet
	- muut järjestelmät
J7	Rakennusautomaatio
	- laitteet ja kaapelointi, yms.									kiinteistön
	- laitteet ja kaapelointi, yms.									muut prosessit

Sivu 4 3.2.20159:46

3.SÄHKÖTYÖT / JÄRJESTELMITTÄIN

	Järjestelmä	Perustaminen			Ylläpito			Uusiminen		Huom.
		VA	AS.		VA	AS.		VA	AS.
HO	Sähköjärjestelmät
	Liittymismaksut
	- sähköliittymä (verkkoyhtiö)
	- televerkkoliittymä (verkkoyhtiö)
	- kaapeli-TV-liittymä									Erityisvaatimuksesta
	- televerkon operaattorimaksut
H1	Asennusreitit
	- kaapelihyllyt
	- johtokanavat ja sähkölistat
	- valaisinripustuskiskot
H2	Sähkön pääjakelujärjestelmät
	- kiinteä sähköverkko									Määräysten mukainen
	- maadoitus									Määräysten mukainen
	- kompensointi
	- yliaaltosuodatus									Mittausten perustella
	Varavoimakoneet
	- siirrettävät, ulkopuoliset
	UPS-laitteet
	- sähkönjakeluun liitettävä									Keskusakusto
	- laitekohtainen									Pistorasialiitäntä
H3	Laitteistojen sähköistys
	- kiinteästi asennettavat									Liedet, kylmiöt ym.
	- pistotulppaliitäntä									JK,PK,APK, mikro ym.
	- suurkeittiölaitteet									Kiinteät, sovittava erikseen
	- ruokaloiden pienlaitteet									Käyttäjän hankinta
H5	Valaistus
	- valaisimet									Kiinteä asennus
	- valaisimet, siirrettävät									Pistotulppa
	- lamput kiinteistön tiloissa
	- lamput asiakkaan tiloissa									Lamppujen hankinta ja vaihto
H6	Sähkölämmitys
	- lämmittimet									Kiinteä asennus
	- lämmittimet									Pistotulppa
	- lattialämmitys									Pesutilat
	- sulanapito									Ajoluiskat
	- räystäslämmitys
J1	Puhelinjärjestelmät
	- sisäjohtoverkko
	- kiinteät kalusteet
	- talojakamo
	- kerrosjakamo
	- aktiivilaitteet									Vaihteet ym,
	- muut puhelinjärjestelmät

Sivu 5 3.2.20159:46

J2	Viestintäjärjestelmät
	- taloantenni
	- YLE:n verkon vahvistimet
	- antennikaapelointi
	- kiinteät kalusteet									Antennirasiat
	- vastaanottolaitteet									TV, digibox ym.
	AV-järjestelmä
	- kaapelointi
	- laitteisto									Auditorio ym. tekniikka
	Äänentoistojärjestelmä
	- kaapelointi
	- laitteisto									Informaatiokuulutukset
J3	Merkinantojärjestelmät
	- ovikellojärjestelmä
	- sisäänpyyntöjärjestelmä									Pöytäkojeet AS
	- varattuvalojärjestelmä
	- ajannäyttöjärjestelmä
J4	Sähköiset turvajärjestelmät
	Kulunvalvonta
	- johdotus ja sähkönjakelu
	- ohjelmistot ja laitteet									Uusinnasta sovitaan erikseen, lisenssit asiakkaan hankinta
	- ulko-ovien sähköinen lukitus
	- sisäovet, kiinteistön tilat
	- sisäovet, vuokralaisen tilat									Liitetään pääjärjestelmään
	- pääkäyttäjä
	Rikosilmoitinjärjestelmä
	- johdotus ja sähkönjakelu
	- ilmaisimet ja laitteet									Uusinnasta sovitaan erikseen
	- hälytysten välitysjärjestelmä									Uusinnasta sovitaan erikseen
	- sisätilojen valvonta
	Kameravalvontajärjestelmä
	- johdotus ja sähkönjakelu									Laajennuksesta sovitaan erikseen
	- tallentimet									Uusinnasta sovitaan erikseen
	- ulkokamerat									Uusinnasta sovitaan erikseen
	- sisäkamerat									Uusinnasta sovitaan erikseen

Sivu 6 3.2.20159:46

	Paloilmoitinjärjestelmä									Rakennusluvan mukainen
	Palovaroitinjärjestelmä									Käyttäjän oma
	Savunpoistojärjestelmä									Rakennusluvan mukainen
	Sprinklerjärjestelmä									Rakennusluvan mukainen
	Kaasusammutusjärjestelmä									ATK-tilat
J5	Tietoverkkojärjestelmät
	- operaattorisopimukset
	- sisäjohtoverkko
	- kiinteät kalusteet									ATK-rasiat
	- talojakamo
	- kerrosjakamo
	- aktiivilaitteet
J6	Integroidut järjestelmät
	- työajanseuranta									Liitetään KV-järjestelmään
J7	Automaatiojärjestelmät
	- rakennusautomaatio									Kaapelointi

4. YLLÄPITO - MUUT

	Järjestelmä	perustaminen			Ylläpito			Uusiminen		Huom.
KH RYL 2009		VA	AS		VA	AS.		VA	AS.
3	Yleistehtävät
	- suojelutoimi
	- väestönsuojan kalusteet
	- pelastussuunnitelma - kiinteistö									kustannukset jaetaan esim. neliöiden perusteella
	- pelastussuunnitelma - vuokratilat									kustannukset jaetaan esim. neliöiden perusteella
	- miehitys ja varustus
	- tiedotus ja koulutus
	- päivitys
	- perustasosta poikkeavat yleistehtävät
3.1.	Yleishoito ja valvonta
	- yleisvalvonta
	- vartiointi
	- huoltomiestoimi
3.3.	Vesihuolto
	- kiinteistön vesi
	- käyttö ja -prosessivesi
3.4.	Sähköhuolto
	- prosessilaitteiden sähkö
	- kiinteistösähkö									Vuokrasopimuksen kohdan 7.2. mukaan
3.5.	Lämmitys

Sivu 7 3.2.20159:46

4	Ulkoalueiden hoito
	- yleiset piha-alueet
	- prosessilaitteet ja -tilat
5	Siivous
	- kiinteistötilat
	- tekniset tilat
	- yhteiset tilat (aulat, yms.)									monen käyttäjän taloissa
	- vuokratut tilat
	- ikkunat
	- valaisimet
6	Jätehuolto
6.2.	- jätteiden kokoaminen ja lajittelu
	- ongelmajätteet
	- paperinkeräys
	- turvapaperin keräys ja tuhoaminen
	- jätteiden pois kuljetus (ei ongelmajäte)
	- jäteasema

Sivu 8 3.2.20159:46