BAIL DEROGATOIRE
BAIL DEROGATOIRE
Article L. 145-5 du Code de commerce
ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
La Communauté d'agglomération VITRE COMMUNAUTE, dont le siège est sis 00 xxx xxxxxxxxx xxx Xxxxxxx, XX 00000, 00000 XXXXX Xxxxx, représentée par Monsieur Xxxxx XXXXXXX, son Président en exercice, dûment habilité à l'effet des présentes par décision n°2024_172 du 5 juillet 2024.
Dénommée le BAILLEUR
ET :
La Société SHAZA, immatriculée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés de Rennes, sous le numéro 893 224 451, dont le siège est sis 0 xxxxxx xx Xxxxxx, XXXXX 00000, représentée par son Président, Monsieur Xxxxxxx XXXXXXX domiciliée de droit audit siège.
Dénommée le PRENEUR
IL A ÉTÉ PRÉALABLEMENT EXPOSÉ CE QUI SUIT
Vitré communauté destine les locaux, objet du présent bail, à l’accueil d’entreprises dans le but d’accompagner et de faciliter le développement de leurs activités économiques, source de croissance économique et création d’emplois pour le territoire de Vitré Communauté.
IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT
Article 1 - OBJET – RÉGIME JURIDIQUE
Le BAILLEUR donne à bail à loyer au PRENEUR, qui accepte le BIEN, dont la désignation suit, dans les conditions prévues par l'article L. 145-5 du Code de commerce, ci-après textuellement reproduit :
" Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un PRENEUR et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR".
Les parties reconnaissent expressément leur volonté commune, claire et non équivoque de déroger, en raison de la durée du présent bail dérogatoire, aux dispositions du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants et X. 145-3 et suivants du Code de commerce).
Le présent bail est soumis aux stipulations ci-après et aux dispositions supplétives du Code civil en ce qu'elles ne lui sont pas contraires.
Le PRENEUR déclare avoir visité les lieux préalablement à la signature des présentes et reconnaît que les locaux sont conformes à ses besoins et à l’utilisation commerciale envisagée.
ARTICLE 2 – DURÉE ET FACULTÉ DE RÉSILIATION
ARTICLE 2.1 – DURÉE INITIALE
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée qui commencera à courir le 1er septembre 2024 pour se terminer le 31 août 2025, sans qu’il soit besoin de donner congé.
ARTICLE 2.2 – LE RENOUVELLEMENT EXPRÈS
Conformément aux dispositions de l'article L. 145‐5 du Code de commerce, ce bail pourra être expressément renouvelé une ou deux fois, dans la limite de trente-six mois.
Les conditions de loyers seront revues à la fin de première tranche annuelle selon les modalités précisées dans l’article 10.
Ce renouvellement se fera de façon expresse, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à l’initiative du PRENEUR, deux mois avant l’expiration du présent bail, les parties ayant entendu déroger en toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux. L’absence de réponse de la part du BAILLEUR dans un délai d’un mois vaut acceptation du renouvellement.
ARTICLE 2.3 – LA RÉSILIATION
A la fin du bail, si le PRENEUR n’a pas quitté les lieux et que le BAILLEUR veut s’y opposer, ce dernier rappellera la date de fin du bail au PRENEUR en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception dans la limite d’un délai de 1 mois après la date d’expiration du contrat, à la suite de quoi le PRENEUR deviendrait occupant sans droit ni titre.
A l’échéance du bail initial ou renouvelé dans les conditions prévues ci-dessus, le PRENEUR ne pourra pas revendiquer les dispositions des articles L. 145‐1 et suivants du code de commerce, auxquelles il renonce expressément.
Par conséquent, il reconnaît n’avoir droit ni au renouvellement du bail, ni au paiement d’une indemnité d’éviction, ni au maintien dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation.
Nonobstant ce qui est indiqué ci-dessus quant à la durée de la présente convention, il est expressément convenu entre les parties que le bail dérogatoire objet des présentes pourra être unilatéralement résilié à la demande de l’une ou de l’autre des parties, à tout moment, moyennant un préavis de trois mois, donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier
ARTICLE 3 - DÉSIGNATION DES LOCAUX
Les locaux sont situés 0 xxx Xxxx-Xxxxx XXXXXX x XXXXX. Sur les parcelles BX n° 96 et 206 d'une contenance totale de 6 580 m², un bâtiment de 2004 sur rez-de-chaussée et étage / mezzanine.
Bâtiment construit en tôles, charpente bois et métallique, sous tôles, comprenant :
• Au rez de chaussée :
- Hall d'entrée, bureaux et salles de réunion, dégagements, couloirs de circulation, local technique, cuisine, sanitaires, local informatique (environ 350 m²)
- Un atelier sur béton, charpente métallique sous tôles avec partie stockage (pont 2 tonnes, porte sectionnelle, chauffage gaz de ville – environ 480 m²)
• A l'étage : une pièce sur béton de 67 m²
• Une grande cour goudronnée avec places de stationnement et stockage extérieur - es- paces verts
Ensemble clos, situé entre la ligne de chemin de fer et la RD 857 / route de Laval.
La surface louée est de 24,15 m², décomposée de la manière suivante :
• Bureau non meublé n°2 d’une surface de 24,15 m²
Les espaces communs du bâtiment sont indiqués sur le plan des locaux (annexe 2). Des places de parking mutualisées sont mises à disposition.
Le PRENEUR déclare parfaitement connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités.
ARTICLE 4 - DESTINATION DES LIEUX LOUÉS
Le BIEN loué sera affecté à l’usage exclusif selon les activités définies dans les statuts de la société MULTITEC INNOVATION (annexe 7) à l'exclusion de toute autre, même temporairement.
Le PRENEUR demandera l’autorisation du BAILLEUR dans le cas de changement de statuts ou dans le cas de l’intégration de toute activités connexes.
ARTICLE 5 - ÉTAT DES LIEUX
Un état des lieux d'entrée sera :
- Établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles en deux exemplaires, joint au présent bail (annexe 3).
Dans l'hypothèse où l'état des lieux ne pourrait être établi de façon contradictoire, il sera établi par un Huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR.
ARTICLE 6 - ÉTATS DES RISQUES NATURELS, MINIERS ET TECHNOLOGIQUES
Conformément aux dispositions de l'article L. 125 5 du Code de l'environnement, VITRE COMMUNAUTE informe LE PRENEUR que les locaux loués sont situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques (annexe 4).
VITRE COMMUNAUTE informe le PRENEUR que les locaux loués sont situés dans une zone :
- De sismicité faible (2/5)
- A potentiel radon significatif (3/3)
- A risque d’argile de faible exposition (1/3)
Dans un rayon de 500 m autour de votre parcelle, sont identifiés :
- 5 site(s) référencé(s) dans l’inventaire des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)
- 8 site(s) potentiellement pollué(s), référencé(s) dans l’inventaire des sites ayant accueilli par le passé une activité qui a pu générer une pollution des sols (XXXXXX)
VITRE COMMUNAUTE informe le PRENEUR que les locaux loués sont situés dans un territoire concerné par un Plan de prévention des risques naturels (PPR) de type Inondation nommé PPRi Vilaine amont mais que celui-ci n'affecte pas les locaux visés.
Le BAILLEUR déclare qu'à sa connaissance l'immeuble dont dépendent les locaux n'a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles, minières ou technologiques ou sismique.
ARTICLE 7 - DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)
Conformément aux dispositions des articles L.134-1 et L.134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, est annexé au présent bail un diagnostic de performance énergétique des locaux de moins de dix ans.
ARTICLE 8 - DÉPÔT DE GARANTIE
Aucun dépôt de garantie n’est demandé.
ARTICLE 9 - LOYER ET TVA
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel hors charges de 241,50 € HT (deux cent quarante et un euros et cinquante centimes), que le PRENEUR s'oblige à payer d’avance le 5 du mois au plus tard, par virement à l'ordre du BAILLEUR.
D’un commun accord entre les parties, le loyer est assujetti à la TVA au taux en vigueur à sa date d’exigibilité, à la charge du PRENEUR.
Le PRENEUR déclare qu'il est lui-même assujetti à la TVA et s'oblige à fournir au BAILLEUR tout document susceptible de le prouver à l'égard de l'administration.
ARTICLE 10 - RÉVISION DU LOYER - INDEXATION
Si le bail est renouvelé, les parties conviennent que le montant du loyer renouvelé variera dans les mêmes proportions que l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sur un an publié par l'INSEE.
L'indice de base sera le dernier indice connu et publié à la date de prise d’effet du présent bail et l'indice de comparaison sera le dernier publié au jour de la révision.
Pour le cas où l'indice choisi cesserait d'être publié ou disparaîtrait avant la fin du bail, les parties conviennent ce qui suit :
- Les calculs seront établis en se référant à l'indice destiné à remplacer celui disparu et en utilisant les coefficients de raccordements officiels ou officieux fournis par l'INSEE
- A défaut d'indice de remplacement ou de coefficient de raccordement, les parties s'entendront sur le choix d'un nouvel indice.
ARTICLE 11 - CHARGES
La Société SHAZA remboursera à VITRE COMMUNAUTE en sus du loyer l’ensemble des charges d’entretien et de fonctionnement afférentes sur la base d’un forfait comprenant les prestations sui- vantes :
• Électricité
• Chauffage
• Eau
• Ménage (une fois par semaine, en journée)
• Consommables des sanitaires
• Entretien des espaces verts
• Entretien du bâtiment
Ces charges récupérables feront l'objet de provisions périodiques :
• D’un montant de 24,15 € HT / mois (vingt-quatre euros et quinze centimes) correspondant à la location du bureau n°2 ; payables en même temps que le loyer et d'une régularisation annuelle ;
Si le bail est renouvelé, le montant de la provision pour charge sera réajusté en fonction des dépenses de l'année précédente ou par référence au budget prévisionnel.
ARTICLE 12 - IMPÔTS ET TAXE FONCIERE
Le PRENEUR acquittera exactement, pendant la durée de sa jouissance, tous ses impôts, contributions et taxes auquel il sera assujetti personnellement de manière qu'aucun recours ne puisse être exercé de ce chef contre le BAILLEUR.
Il devra justifier de leur paiement au BAILLEUR à toute réquisition et notamment, à l’expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels et marchandises.
Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR le montant de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
La refacturation de ces taxes sera proportionnelle à la surface louée.
ARTICLE 13 - OCCUPATION - JOUISSANCE
Le PRENEUR prendra le BIEN loué dans son état au jour de l'entrée en jouissance et il en usera raisonnablement, sans pouvoir en changer la destination sus-indiquée.
L'occupation aura lieu en se conformant scrupuleusement au règlement de copropriété de l’immeuble, ainsi qu’aux prescriptions, règlements, arrêtés et ordonnances en vigueur, en particulier en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l'hygiène, l’inspection du travail.
Le PRENEUR se soumettra, pour l’exploitation de son activité, aux lois, règlements, prescriptions administratives et aux usages et règlements de jouissance.
Le PRENEUR ne posera, à ses frais, à la porte des locaux, que des plaques ou publicités extérieures dont l’emplacement, le type et les dimensions auront été agréés par le BAILLEUR.
Il ne pourra être fait supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance telle que prévue aux normes en vigueur.
Il ne sera introduit dans les locaux aucune matière dangereuse ou même simplement inflammable.
Il sera pris toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous les appareils, conduites et canalisations.
ARTICLE 14 - RISQUES DE POLLUTION
Le PRENEUR s'engage à utiliser les locaux loués et les parties communes de l'immeuble dans le strict respect des lois et règlements protégeant l'environnement, à faire cesser et enlever toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs et à rendre les lieux loués, à son départ, exempts de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptibles de le devenir.
Le PRENEUR s'oblige également à informer le BAILLEUR, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les lieux loués ou l'immeuble.
ARTICLE 15 - GARANTIE
Le PRENEUR garantira le BIEN loué et le tiendra constamment garni, pendant toute la durée du bail, de meubles et objets mobiliers lui appartenant personnellement, en quantité et de valeur suffisantes pour répondre, à tout moment, du paiement du loyer et de l'exécution des conditions du bail.
Avant tout déménagement, il devra justifier du paiement de tous impôts dont le BAILLEUR pourrait être responsable.
ARTICLE 16 - MODIFICATION DES LIEUX
Le PRENEUR ne pourra faire dans le BIEN loué aucun travail de construction ou de démolition, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et écrit du BAILLEUR.
Les travaux qui seraient autorisés par le BAILLEUR seront effectués sous la surveillance de son architecte, dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR.
A défaut de cet accord, le BAILLEUR pourra exiger du PRENEUR, à son départ des lieux, la remise du BIEN en l'état.
Cette remise du BIEN en l'état sera immédiate et aux frais du PRENEUR lorsque les transformations mettront en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du BIEN.
ARTICLE 17 - AMÉLIORATIONS
Tous les travaux, améliorations, embellissements et décors quelconques qui auront pu être faits par le PRENEUR en cours de bail resteront, à la fin du bail, de quelque manière et à quelque époque qu'elle arrive, la propriété du BAILLEUR, sans aucune indemnité.
ARTICLE 18 - ENTRETIEN - RÉPARATIONS A LA CHARGE DU PRENEUR
Le PRENEUR sera tenu d'entretenir le BIEN en bon état, y compris les espaces extérieurs, en accomplissant à temps toutes les réparations locatives d'entretien, à la seule exception des grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du Code civil.
Il s'engage à prévenir immédiatement le BAILLEUR de toute détérioration qu'il constaterait et qui nécessiterait des réparations incombant à ce dernier.
ARTICLE 19 - GROSSES RÉPARATIONS
Le PRENEUR souffrira que le BAILLEUR fasse faire toutes les réparations qui deviendront nécessaires au BIEN loué pendant le cours du bail, sans pouvoir réclamer aucune indemnité ou diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux, excédât-elle quarante jours.
ARTICLE 20 - VISITE DES LIEUX
Le PRENEUR devra laisser le BAILLEUR ou son architecte visiter le BIEN loué pendant le cours du bail afin de s'assurer de son état et au moins une fois l'an.
Il devra également le laisser visiter par les amateurs éventuels, accompagnés du propriétaire ou de son représentant en cas de mise en vente et en cas de nouvelle location pendant xxx xxx derniers mois du bail. Ces visites ne pourront avoir lieu les jours fériés et ne pourront dépasser deux heures les jours ouvrables.
Le PRENEUR souffrira l'apposition d'écriteaux ou d'affiches annonçant la vente ou la location.
ARTICLE 21 - ASSURANCE
Le PRENEUR devra faire assurer et tenir constamment assurés contre l'incendie pendant toute la durée du bail, à une compagnie notoirement solvable, son mobilier personnel, les risques locatifs, le recours des voisins, les dégâts des eaux et tous autres risques afin que la responsabilité du BAILLEUR soit entièrement dégagée.
Il justifiera de cette assurance et de l'acquit régulier des primes à toute réquisition du BAILLEUR et au moins une fois par an, à défaut de quoi le BAILLEUR pourrait exiger la résiliation du bail.
Le PRENEUR devra s’assurer pour la responsabilité, y compris celle des tiers, consécutive aux travaux qu’il réaliserait dans les locaux loués.
En cas de sous location, le preneur sera tenu responsable au regard du bailleur. Il sera donc tenu, en cas de sinistre et à défaut de réparation par le sous locataire, de le réparer.
Tout sinistre devra être déclaré au BAILLEUR quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent.
ARTICLE 22 - CESSION OU SOUS-LOCATION
Le PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer, en tout ou partie, sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR à peine de nullité de la cession ou de la sous- location et même de résiliation du présent bail et de tous dommages-intérêts.
Pour être opposable au BAILLEUR, toute cession ou sous-location devra être constatée par écrit, qui contiendra engagement des cessionnaires et sous-locataires envers le BAILLEUR, et dont une copie sera délivrée sans frais à ce dernier, pour lui permettre d'agir directement contre eux, si bon lui semble.
Dans tous les cas, le PRENEUR restera garant, solidairement avec ses cessionnaires ou sous- locataires, du paiement des loyers et de l'exécution du bail. Cette obligation de garantie solidaire subsistera pendant toute la durée du bail à l'égard de tous les cessionnaires et sous-locataires successifs, même s'ils ne sont plus dans les lieux et ont eux-mêmes cédé leur droit.
ARTICLE 23 - RESTITUTION DES LOCAUX
Le PRENEUR devra prévenir le BAILLEUR de la date de son déménagement au plus tard un mois à l'avance afin de permettre au BAILLEUR de faire à l'administration fiscale les déclarations voulues.
Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge.
Les parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut de quoi l'état des lieux sera constaté par un Huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR.
A défaut d'exécution par ce dernier des travaux à sa charge, le BAILLEUR pourra, après vaine mise en demeure, y procéder aux lieu et place du PRENEUR, conformément aux dispositions de l'article 1222 du Code civil.
ARTICLE 24 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE
En cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le PRENEUR au titre du loyer ou des charges récupérables ou à défaut d'exécution d'une seule condition du bail et un mois après le commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit,
si bon semble au BAILLEUR et l'expulsion du PRENEUR xxxxxxxxxx s'il y a lieu par simple ordonnance de référé.
ARTICLE 25 – ÉLECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, le BAILLEUR fait élection de domicile en sa propre demeure sus-indiquée.
ARTICLE 26 - RÈGLEMENT DES LITIGES
Le présent bail pourra faire l’objet d’un recours devant le tribunal compétent, après épuisement des voies de recours amiables.
Le PRENEUR déclare élire domicile à l’adresse du BIEN loué. Le présent bail est établi en deux exemplaires originaux.
Il comprend les annexes suivantes :
1. Décision du Président n° 2024_ en date du
2. Plan(s) des locaux
3. Etat des lieux
4. Etat des risques naturels, miniers, technologiques et autres
5. Diagnostic de performance énergétique
6. Documents relatifs au classement ERP
7. Statuts de la société MULTITEX INNOVATION Fait à Vitré, le
LE BAILLEUR
Pour VITRE COMMUNAUTE,
Pour le Président et par délégation, La Vice-présidente
Xxx Xxxxxxxxx XXXXXXXXX
LE PRENEUR
La Société SHAZA
Le Président
Xx Xxxxxxx XXXXXXX