Le Bail Commercial
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BAIL D’ETABLISSEMENT POUR PERSONNES AGEES DEPENDANTES
En application des articles L 145-1 à L 145-60 du Code de Commerce
L’AN DEUX MIL LE
AU DOMICILE DU BAILLEUR
Entre les soussignés :
1°)
Ci-après dénommé « le BAILLEUR »
D’une part
2°) La « RESIDENCE XXXXXXX D’ORLEANS », S.A.S. au Capital de 66 000 euros dont le siège social se situe 1 A rue Xxxxxxx D’Orléans, 00000 XXXXXX, immatriculée au RCS de ANGOULEME sous le SIREN numéro 345 216 980.
Ladite société sera représentée par la société SAS DOMIDEP, S.A.S. au Capital de 8.567.142 euros dont le siège social se situe 00, xxxxx xx Xxxx – 00000 Xxxxxxxx-Xxxxxxx immatriculée au RCS de Vienne SIRET N° 448 792 317 00027.
Elle-même représentée par Monsieur Xxxxxxxxx XXXXX, agissant en sa qualité de Président de ladite société et ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu des statuts de ladite société.
Ci-après dénommée « le PRENEUR »
D’autre part
Lesquels ont convenu et arrêté ce qui suit :
Article 1 -BAIL COMMERCIAL
Par les présentes, le BAILLEUR donne à bail à loyer commercial au PRENEUR, qui accepte, les biens immobiliers dont la désignation suit, avec les meubles meublants et objets mobiliers dont ils sont garnis et dont un inventaire demeurera annexé aux présentes, après avoir dûment été visé par les parties.
Etant précisé que les soussignés affirment déclarer leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des dispositions des articles L-145-1 et suivants du Code de Commerce et des articles non codifiés du décret du 30 septembre 1953, portant statut des baux commerciaux, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie.
Le PRENEUR déclare parfaitement connaître les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du
3 novembre 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. La signature des présentes entraînant l’application des droits et obligations inhérents au statut des baux commerciaux, le PRENEUR entend renoncer à la répartition légale des travaux. En effet, eu égard au fonctionnement de la maison de retraite ci-dessus désignée, soumise au régime de la copropriété, et notamment quant à ses implications juridiques, fiscales, financières, le PRENEUR en sa qualité d'exploitant unique, conservera à sa charge et sous sa responsabilité, les travaux d'entretien et de réparations à quelque titre que ce soit, à effectuer dans l'immeuble. Dès lors, par dérogation notamment aux articles L 145-40-1 et L 145-40-2 du Code de Commerce, le PRENEUR assurera l'entretien et les réparations de toutes natures, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du Code Civil, à ses frais exclusifs.
Article 2 –DESIGNATION
Le BAILLEUR est propriétaire de(s) lot(s) ci-après désigné(s) dépendant d'un immeuble à usage d’EHPAD situé 1A rue Xxxxxxx d’Orléans à XXXXXX (00000) :
Un bâtiment en R+4 comprenant :
a. hall d’entrée
b. cuisine avec réserves
c. xxxxx xx xxxxxxxxxx
x. xxxxx, xxxxxxxxx, xxxxxxx
x. 00 xxxxxxxx xxxx xxxxxx xx xxxxx
f. un jardin Le lot de copropriété suivant :
LOT NUMERO
Quote-part afférente aux parties communes selon l’Etat Descriptif de Division de la copropriété.
Tels que lesdits biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve.
Etant précisé, conformément au règlement de copropriété, que l'immeuble est destiné à un usage d’EHPAD et que les parties communes sont mises à disposition à titre gratuit au profit du PRENEUR par le syndicat des copropriétaires. Dès lors, seuls les
lots privatifs meublés font l’objet du loyer défini ci-dessous. Le PRENEUR est le locataire unique de l’immeuble et des meubles meublant les chambres.
Le mobilier, permettant au PRENEUR d’exploiter les locaux ci-dessus désignés, est décrit en un état qui demeurera annexé aux présentes, après mention et après avoir été lu et approuvée par le BAILLEUR (ANNEXE 1).
Cet immeuble fait l’objet d’un règlement de copropriété, contenant état descriptif de division.
Le PRENEUR déclare avoir parfaite connaissance de la situation, de la désignation et de la consistance des biens présentement loués.
Article 3 – DUREE
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 11 années et 9 mois entiers et consécutifs à compter de la mise en exploitation du bâtiment abritant les lots objets du présent bail.
Il prendra effet le jour de la livraison du bâtiment neuf, et en tout état de cause dans les 30 jours suivant la Déclaration d’achèvement de Travaux (DAT) mais après le passage de la commission de sécurité avec avis favorable et de la commission ARS avec avis favorable.
Un avenant aux présentes sera établi pour préciser la date d’entrée en loyer consécutive à l’achèvement des travaux et à la mise en exploitation.
Usant de la possibilité offerte par l’article L 145-4 du Code du Commerce, le PRENEUR renonce expressément à sa faculté de résiliation à l’issue de chacune de ces 3 premières périodes triennales de sorte que le présent bail et ses renouvellements aient une durée ferme et définitive de 11 ans et 9 mois.
A défaut de résiliation à l’issue de cette période, le bail se poursuivra par tacite reconduction en application des dispositions des articles L 145-12 et L145-9 du Code du Commerce.
Les parties stipulent qu’en cas de renouvellement, le loyer du bail renouvelé sera plafonné, renonçant expressément à se prévaloir de toutes dispositions qui, en vertu du Code de Commerce, de tous textes légaux et de la jurisprudence, permettraient au BAILLEUR ou au PRENEUR tout déplafonnement de loyer.
Article 4 – DESTINATION DES LIEUX LOUES
Le PRENEUR s'engage à exercer dans les locaux loués meublés une activité d’exploitation de résidence pour personnes âgées valides et dépendantes. Le PRENEUR est autorisé à y déployer les activités nécessaires à son exploitation. Il est précisé que le PRENEUR offrira, pour les périodes de temps déterminées, la fourniture de différents services à sa clientèle, tels que :
L’accueil
Le nettoyage régulier des locaux Le service de petit-déjeuner
La fourniture de linge de maison
La destination ci-dessus définie comporte un caractère exclusif, interdisant au PRENEUR toute autre utilisation, de quelque nature, importance et durée qu’elle soit, sauf accord préalable et écrit du BAILLEUR et le cas échéant de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et de l'obtention de toutes autorisations administratives.
Le PRENEUR est autorisé, de plein droit, à sous-louer les locaux objets du présent bail, étant précisé que cette autorisation ne vaut que pour une sous-location conforme à la destination ci-avant définie, à l’exclusion de tout sous-locataire exploitant.
La sous-location ne pourra être consentie que pour des périodes de temps déterminées n’excédant pas la durée du présent bail et ses renouvellements.
Les sous-locataires n’auront aucun lien juridique avec le BAILLEUR.
Ce dernier dispense expressément le PRENEUR de l’appeler à concourir aux conventions de sous-location.
Cette activité, soumise de plein droit à la TVA, en application des dispositions des articles 261 D 4° b) et 261 D 4° c) du Code Général des Impôts, répond aux prescriptions de l’instruction administrative du 11 avril 1991 (BOI 3 A.9.91) modifié par l’instruction du 30 avril 2003 BOI 3 A.2.03.
Le PRENEUR répondra seul de toute contravention, réclamation, ou plainte relatives à son activité.
Le BAILLEUR ne pourra, en aucun cas, être inquiété du fait des déclarations, obtention d’autorisations administratives ou licences relatives à l’activité du PRENEUR.
En conséquence, le PRENEUR bénéficiera de la jouissance des parties communes et des éléments d’équipement collectifs de l’ensemble immobilier, lesquels forment un tout homogène, indispensable à l’exploitation de l’immeuble, selon sa destination.
Le règlement de copropriété stipule à cet égard que compte tenu de l’affectation de la résidence à la destination de l’EHPAD, les parties communes seront réservées à l’activité de l’EHPAD.
Le BAILLEUR en prend acte et l’accepte. Il autorise en tant que de besoin le PRENEUR à utiliser les parties communes de l’immeuble pour y mener cette exploitation.
Le BAILLEUR ne sera associé, ni directement, ni indirectement à l’activité ou aux résultats de l’activité exercée par le PRENEUR, ce dernier devant notamment faire son affaire personnelle de l’obtention et du maintien pendant toute la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes ou non.
Article 5 – CHARGES ET CONDITIONS
A) CONCERNANT LE PRENEUR
Le présent bail est consenti et accepté sous les conditions ordinaires et de droit, et en outre sous les conditions suivantes que le PRENEUR s’oblige à exécuter et accomplir, savoir :
a) Etat des lieux
Le PRENEUR prendra les lieux loués dans le bon état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance.
Lors de la prise de possession des locaux par le PRENEUR, un état des lieux sera établi contradictoirement et amiablement par le BAILLEUR et le PRENEUR ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux sera joint au contrat de bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi à l'amiable, il le sera par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR.
Le BAILLEUR qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du Code Civil.
Le PRENEUR reconnait que les locaux loués lui permettent l'exercice de l'activité autorisée en vertu du présent bail et reconnaît prendre les locaux en bon état.
b) Obligation d’exploitation
Le PRENEUR devra maintenir les lieux loués en état permanent d’exploitation effective et normale. Il est d’ores et déjà autorisé à installer à ses frais toute enseigne extérieure indiquant son activité à la condition expresse d’obtenir toutes les autorisations expresses, et d’acquitter le cas échéant toute taxe fiscale ou parafiscale relative à ces équipements.
Pour le cas où l’article L 312-1-I du Code de l’Action Sociale et des Familles trouverait à s’appliquer, le PRENEUR s’engage à assurer les services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, sous réserve de l’équipement nécessaire et de l’obtention de toute autorisation administrative préalable.
c) Entretien - réparations
Par dérogation à la loi du 18 juin 2014 ci-dessus visée, et aux textes subséquents, et en particulier à l’article L145-40-2 du Code du Commerce, comme aucun travaux n’est diligenté par le BAILLEUR, et dans la mesure où seul le PRENEUR occupant est exploitant de ce local monovalent, il entretient et répare la globalité de l’immeuble objet des locaux loués.
En conséquence, le PRENEUR supportera comme son activité l’exige, les grosses réparations de l’article 606 de Code Civil ainsi que le remplacement éventuel de gros équipements, même en cas de vétusté, tout comme les éventuels travaux de mise aux normes et de conformité de l’immeuble et ce sous contrôle du syndic de la copropriété qui agira en tant que représentant des copropriétaires.
Précision étant ici faite que cette répartition des travaux a été prise en compte pour la détermination du loyer.
En toute hypothèse, le PRENEUR ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement.
Il est rappelé en tant que de besoin au locataire que les locaux loués dépendant d'un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties communes de l'immeuble et son aspect extérieur doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée que le BAILLEUR, à partir du moment où il aura donné son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter et s'efforcer d'obtenir dans les meilleurs délais.
Le PRENEUR devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations ainsi que toutes installations qu'il aurait faites et dont l'enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée ou de ventilation notamment après incendie ou infiltrations et pour l'exécution du ravalement, ainsi qu'en général tous agencements, enseignes, etc… dont l'enlèvement sera utile pour l'exécution des travaux affectant les lieux loués.
d) Occupation jouissance
Le PRENEUR devra jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination.
Il veillera à ne rien faire, ni laisser faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance au voisinage ; notamment quant aux bruits, odeurs et fumée et, d’une façon générale, ne devra commettre aucun abus de jouissance.
Il devra satisfaire à toutes les charges de la ville et règlements sanitaires, de voierie, d’hygiène, de sécurité, de salubrité ou de police ainsi qu’à celles qui pourraient être imposées par tous les plans d’urbanisme ou d’aménagement, de manière que le BAILLEUR ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet.
Il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra, sous peine d’être personnellement responsable, prévenir le BAILLEUR sans retard et par écrit de toute atteinte qui serait portée à sa propriété et toutes dégradations et détériorations qui viendraient à être causées ou à se produire aux biens loués et qui rendraient nécessaires des travaux.
e) Améliorations
Le PRENEUR prendra à sa charge tous travaux ou dotations en matériel pour la mise aux normes, exigée par la réglementation existante ou à venir, liée à la nature de l’activité (réglementation DASS, hygiène, sécurité, etc.) y compris les travaux tels qu’ils sont définis par l’article 606 du code civil
Le PRENEUR supportera également les réparations d’entretien et de toute nature.
Compte tenu de la répartition des charges liées à l’exploitation et à la mise aux normes de l’investissement incombant principalement au PRENEUR, le BAILLEUR autorise d’ores et déjà le PRENEUR à engager à sa charge tous les travaux que ce dernier estimera nécessaires au maintien de l’exploitation dans des conditions respectant la réglementation liée à sa profession, ainsi qu’à toutes les exigences légales et réglementaires concernant les établissements accueillant du public.
Le BAILLEUR autorise, en conséquence de la prise en charge financière décrite ci-dessus, expressément le PRENEUR à procéder à tous travaux de son choix, édictés par les besoins de l’exploitation, sans avoir à demander l’autorisation préalable au BAILLEUR.
f) Assurances
Le PRENEUR devra faire assurer contre le vol, l’incendie, les explosions, la foudre, le bris et les dégâts des eaux auprès d’une compagnie notoirement solvable, tous les objets mobiliers et matériels, ainsi que les risques locatifs et le recours des tiers et des voisins.
Le PRENEUR garantira aussi les risques de responsabilité civile et de tous les risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des locaux.
Il devra justifier chaque année de l’acquittement des primes d’assurances correspondantes.
g) Impôts et taxes
Le PRENEUR acquittera l’ensemble des impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Cette taxe d’enlèvement des ordures ménagères sera facturée par le BAILLEUR au PRENEUR une fois celle-ci connue.
h) Respect des prescriptions administratives et autres
Le PRENEUR devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l’hygiène, la santé, la police, l’inspection du travail, de façon à ce que le BAILLEUR ne puisse ni être inquiété, ni être recherché. Lorsque les décisions administratives imposent la réalisation de travaux concernant le gros oeuvre, ceux-ci seront à la charge du PRENEUR s’ils ont pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination.
Dans ce cas la réalisation des travaux concernant le gros œuvre n’est pas soumise à l’autorisation du BAILLEUR.
i) Réclamations des tiers ou contre des tiers
Le PRENEUR devra faire son affaire personnelle, à ses risques, périls et frais, de toutes réclamations faites par les voisins ou les tiers, pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations.
j) Restitution des locaux
En cas de non renouvellement du bail par le PRENEUR, le PRENEUR devra prévenir le BAILLEUR de la date de son déménagement, 6 mois à l’avance, afin de permettre au BAILLEUR de faire à l’administration fiscale les déclarations voulues. Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, même si ce dernier a lieu avant l’expiration du terme en cours. Un état des lieux contradictoire sera dressé, contradictoirement et amiablement, lors de la restitution des locaux, ou, à défaut, par un huissier de justice dont les honoraires seront supportés par moitié entre les parties.
En tout état de cause, cette clause ne fait pas obstacle à la durée ferme du bail, et le locataire, quand bien même partirait-il avant le terme du bail, serait tenu au paiement immédiat des sommes restant dues pour la durée à courir sur le bail.
k) Visite des lieux
Le PRENEUR devra laisser le BAILLEUR, ses représentants, entrepreneurs, ouvriers ou architectes dûment mandatés, pénétrer dans l’immeuble pour visiter, réparer ou entretenir, une fois par an après un délai de prévenance de 15 jours.
l) Pacte de préférence à la revente
Comme condition essentielle du présent bail, pour le cas où le BAILLEUR désirerait vendre à titre onéreux, les lots ci- dessus décrits, il confère au PRENEUR, qui accepte, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements, un droit de préférence dans les conditions suivantes.
En conséquence, à peine de nullité de la vente, le BAILLEUR s’engage à reproduire ou faire reproduire le texte du présent article dans toute promesse de vente portant sur les lieux loués et à ne consentir de promesse que sous la condition suspensive du non exercice par le PRENEUR du droit de préférence qui y est stipulé.
Le BAILLEUR devra au moins un mois avant toute vente par acte authentique, notifier par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifier par acte extra judiciaire au PRENEUR, son intention de vendre en lui indiquant, à peine de nullité de la notification : l’état civil et l’adresse de l’acquéreur, s’il s’agit d’une personne physique, ou la dénomination sociale, le siège social et le numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’il s’agit d’une personne morale, le prix de vente et ses modalités de paiement, ainsi que toutes conditions de la vente projetée.
Cette notification vaudra offre de vente aux conditions convenues dans la promesse : si le PRENEUR manifeste son intention d’exercer son droit de préférence les dispositions de l’article 1589 alinéa 1 du Code Civil seront applicables à l’offre ainsi faite.
Le PRENEUR aura la faculté, dans un délai de un mois à compter de la réception de la notification ou de la signification précitée, de notifier au BAILLEUR par lettre recommandée avec avis de réception ou de lui signifier par exploit d'huissier, sa décision d’user de son droit de préférence en vue d’acquérir, à égalité de conditions, les lieux loués, à son profit ou à celui de toute personne physique ou morale qu’il entendra se substituer.
A défaut de réponse adressée par le PRENEUR dans ledit délai de un mois, au domicile ou au siège du BAILLEUR, ou au domicile élu dans la notification ou la signification, le droit de préférence du PRENEUR sera éteint. Le BAILLEUR sera donc libre de régulariser la vente aux conditions qui auront été notifiées au PRENEUR. Dans ce cas, la vente au profit du tiers acquéreur devra être notifiée au PRENEUR par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans les 15 jours de sa date.
Si le PRENEUR n'avait pas exercé son droit de préférence lors de la première aliénation notifiée, il garderait néanmoins le bénéfice de ce droit lors d'aliénations ultérieures par les nouveaux propriétaires successifs et ce, pendant toute la durée de validité du présent pacte de préférence.
A compter de la notification ou de la signification faite par le BAILLEUR, toute substitution d’une personne physique ou morale à l’acquéreur mentionné dans la promesse de vente devra faire l’objet d’une nouvelle notification au PRENEUR, celui-ci disposant d’un nouveau délai pour exercer sont droit de préférence dans les conditions prévues au présent article.
Dans le cas de vente aux enchères publiques, par adjudication judiciaire ou amiable, le BAILLEUR ou ses représentants, sera tenu, 1 mois au moins avant la date retenue pour l'adjudication, de faire sommation au PRENEUR, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par exploit d'huissier, de prendre connaissance du cahier des charges, avec indication des date, heure et lieu fixés pour l'adjudication. Dans ce cas, le délai de un mois ci-dessus prévu pour l'exercice du droit de préférence, ne pourra jouer. Le PRENEUR, pour bénéficier de son droit de préférence, devra déclarer son intention de se substituer au dernier enchérisseur, aussitôt après l'extinction du dernier feu et avant la clôture du procès-verbal ; à défaut, le droit de préférence sera définitivement éteint et purgé même s'il survient une surenchère.
m) Cession de fonds – Sous location
Le PRENEUR est expressément autorisé à consentir des sous locations correspondant à l’exercice de son activité, telle que décrite dans l’article 4- DESTINATION DU BIEN LOUE.
De convention expresse et par dérogation aux dispositions du Code de Commerce, le PRENEUR est dispensé d’appeler le BAILLEUR à concourir aux actes de sous location précités.
Le PRENEUR ne pourra céder ou apporter son droit au présent bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, et en totalité. Le PRENEUR restera solidairement garant avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, pour une durée de 3 ans à compter de la date de la cession du bail, du paiement des loyers et charges, et de l'exécution des conditions du présent bail.
Conformément à l'article L 145-16-1 du Code de Commerce, le BAILLEUR sera tenu d'informer le cédant de tout défaut de paiement du PRENEUR dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
n) Charges, prestations et taxes
Conformément aux dispositions de l'article L 145-40-2 du Code de Commerce, le PRENEUR supportera les charges suivantes :
! les charges liées à son activité ;
! les charges concernant la copropriété, récupérables et non récupérables (selon décret n° 87-713 du 26 Août 1987 et loi et règlements qui pourraient modifier ce décret), en ce compris celles correspondant au fonctionnement des parties communes mises à sa disposition, tel que décrit à l'article 2 ci-dessus, à l'exception des honoraires et frais du syndic de copropriété, de l’assurance souscrite par le syndic, et de l’impôt foncier qui resteront à la charge définitive du BAILLEUR.
Les locaux dépendant d'un immeuble neuf, les parties reconnaissent expressément que le BAILLEUR est déchargé de son obligation de fournir l'état récapitulatif des travaux réalisés depuis 3 ans.
B) CONCERNANT LE BAILLEUR
Le BAILLEUR conservera à sa charge :
1. Les honoraires du syndic de copropriété et les frais de fonctionnement du syndic pour gérer la copropriété (frais de convocation aux assemblées générales de copropriété…) ;
2. L’assurance souscrite par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, en ce compris l'assurance propriétaire non occupant ;
3. Les impôts fonciers concernant la partie de son acquisition de nature immobilière et les parties communes attenantes.
C) CONCERNANT LE BAILLEUR ET LE PRENEUR
Le PRENEUR devra tenir le mobilier en parfait état de réparation locative et d’entretien.
Il signalera au BAILLEUR le besoin que ce dernier renouvelle tout ou partie du mobilier, si le remplacement s’avère nécessaire, et seulement à l’issue d’une période d’amortissement définie d’un commun accord à 10 ans (période commençant à courir à compter de la date de facturation du mobilier en question).
A cet effet, pendant la durée du bail et de tout renouvellement, le BAILLEUR mandate expressément et irrévocablement le PRENEUR pour que, au nom du BAILLEUR et pour son compte, le PRENEUR mandataire :
- choisisse le mobilier à remplacer par rapport à la liste ci-annexée ;
- établisse des devis présentés en Assemblée Générale des copropriétaires qui décideront le renouvellement ;
- le commande, le fasse livrer et installer ;
- fasse établir la facture au nom du BAILLEUR, qui doit en rester seul propriétaire et s’engage dès maintenant à en payer le prix.
Article 6 – LOYER
Montant, indexation et paiement
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes par chambre, TVA au taux de 5,5% en sus, de :
- LOYER Toutes Taxes Comprises
- LOYER Hors Taxes
- Taxe sur la Valeur Ajoutée à 5,5 %
: 5 272,89 €
: 4 998,00 €
: 274,89 €
Payable trimestriellement, à terme échu dans le mois qui suit le trimestre civil soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année au domicile du BAILLEUR, le premier loyer étant du à compter du bail et comprenant exceptionnellement un prorata entre le point de départ du bail et l’échéance la plus proche de celles ci-dessus fixées. Le BAILLEUR devra établir, à cette fin, une facture détaillant le montant du loyer et la TVA y afférent.
Le loyer sera révisé de plein droit chaque année, à partir du loyer dû pour la période commençant le 1er janvier de chaque année, proportionnellement à l’augmentation annuelle du prix de journée autorisé par le ministère de l’économie et des finances dans les EHPAD par arrêté ministériel publié au Journal Officiel de la République Française.
La première indexation interviendra le premier janvier qui suivra les douze premiers mois consécutifs de mise en exploitation du présent bail soit, par exemple, pour une mise en place du bail en 2019, l’indexation prendra effet le 1er janvier 2021.
Le BAILLEUR, conformément à l’article 293 F du CGI déclare expressément opter pour l’assujettissement à la TVA au taux en vigueur et renonce à la franchise de base.
Garantie des loyers
L’activité du Groupe DOMIDEP est centrée sur le développement et l’exploitation de résidences pour personnes âgées. La Société DOMIDEP, holding du groupe dont le PRENEUR est filiale, est partie aux présentes en qualité de garant.
Aux présentes, est à l'instant intervenue la société DOMIDEP, SAS dont le siège social est à BOURGOIN JALLIEU (38300) 00 xxxxx xx Xxxx, xxxxxxxxxxxx xx XXX xx Xxxxxx sous le numéro 448 792 317 00027, représentée par Monsieur Xxxxxxxxx XXXXX, domicilié au siège social de ladite société, agissant en sa qualité de Président de ladite société et ayant tout pouvoir à l'effet des présentes en vertu des statuts et de la loi.
Lequel, es qualités, garantit au BAILLEUR l’exécution de l’obligation de paiement des loyers en cas de carence du PRENEUR, et ceci pendant toute la durée du présent bail et de ses éventuels renouvellements.
Article 7 – TRAVAUX – GROSSES REPARATIONS
Le PRENEUR supportera les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations et les dépenses prévues dans le cadre de l’article 606 du code civil, conformément aux dispositions de l'article 5-Ac ci-dessus.
Le PRENEUR souffrira, sans indemnité de jouissance, de toutes les nuisances ou pertes d’exploitation causées par les travaux de réparation prévus dans le cadre de la présente clause.
Le PRENEUR entretiendra les logements en bon état de location.
Article 8 – CLAUSE RESOLUTOIRE
A défaut de paiement à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, impositions, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou encore à défaut d'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail, ou des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter par acte extrajudiciaire, précisant le manquement reproché et l'intention d'user de la présente clause résolutoire, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, sans qu'il ait besoin de former aucune demande en justice.
Toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai susvisé sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise.
Il suffira d'une simple ordonnance de référé pour obtenir l'expulsion des lieux loués.
La présente clause contient une dérogation expresse, voulue et acceptée par les parties, au dernier paragraphe de l'article 1184 du Code Civil.
Article 9 – DECLARATIONS FISCALES OPTION DE TVA
Il est ici rappelé que pour être assujettie à la TVA de plein droit, l’activité para hôtelière à laquelle entend se soumettre le PRENEUR se caractérise par l’offre, en plus de l’hébergement meublé, d’au moins 3 (et non plus les 4 du b 4° de l’article 261.D du CGI) services, savoir :
• la mise en place par l’exploitant des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin est, de fournir selon des usages professionnels le petit-déjeuner à l’ensemble des locataires :
! soit dans les chambres ou dans les appartements,
! soit dans un local spécialement aménagé, situé dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier, permettant la consommation sur place des denrées,
• le nettoyage des locaux de manière régulière, laquelle condition :
! est reconnue si, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l’exploitant dispose de moyens lui permettant de proposer un tel service durant le séjour de son client pendant une périodicité régulière,
! et n’est pas reconnue si l’exploitant se contente d’un nettoyage en début et en fin de séjours.
• la mise à disposition des clients d’un service de réception, même non personnalisé, qui peut être électronique ou confié à un mandataire qui l’assure en un lieu unique différent du local loué lui-même.
Le PRENEUR s’engage à permettre le respect des dispositions fiscales qui précèdent dans le cadre des services apportés par lui suite à l’activité qu’il développera en vertu du présent bail.
Il devra en outre se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d’activités, y compris les éventuelles modifications apportées par la réglementation française ou communautaire régissant les établissements de cette nature.
Article 10 – ERNMT
Conformément aux dispositions des articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l’Environnement, l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques est annexé aux présentes.
Article 11 – DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)
Conformément aux dispositions des articles L 134-1 et L 134-3-1 du Code de la Construction et de l'habitation, sera établi et annexé à l'avenant fixant la date d'entrée en loyer, le diagnostic de performance énergétique des locaux loués.
Les parties reconnaissent que ce document n'est communiqué qu'à titre indicatif.
Article 12 – DOSSIER AMIANTE
L’article L 1334-13 premier alinéa du Code de la Santé Publique prescrit au BAILLEUR de faire établir un état constatant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Cet état s’impose à tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997.
L'immeuble dont dépendent les locaux loués a fait l’objet d’un permis de construire délivré postérieurement au 30 Juin 1997. Par suite, les dispositions sus visées n’ont pas vocation à s’appliquer aux présentes
Article 13 – DOSSIER SATURNISME
L'immeuble dont dépendent les locaux loués a été construit depuis le 1er Janvier 1949, en conséquence il n’entre pas dans le champ d’application des dispositions des articles L 1334-5 et suivants du Code de la Santé Publique relatifs à la lutte contre la présence de plomb.
Article 14 – FRAIS ET HONORAIRES
Les frais et honoraires auxquels les présentes pourront donner ouverture, seront à la charge du PRENEUR, ainsi que les droits d’enregistrement, si ce dernier requiert la formalité de l’enregistrement.
Article 15– ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des présentes, notamment pour la signification de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, les parties font élection de domicile, à savoir :
- Le BAILLEUR en son domicile,
- Le PRENEUR dans les lieux loués.
Article 16- ENREGISTREMENT
Les parties requièrent l'enregistrement des présentes au droit fixe prévu par l'article 739 du Code Général des Impôts.
Article 17 – ATTRIBUTION DE JURICTION
En cas de litige le seul tribunal compétent sera celui du siège social du PRENEUR. En triples originaux aux dates et lieu sus indiqués.
LE BAILLEUR LE PRENEUR
SAS RESIDENCE XXXXXXX D’ORLEANS
LE GARANT
LA SAS DOMIDEP
ANNEXE I
RESIDENCE XXXXXXX D’ORLEANS DESCRIPTIF DU MOBILIER
MIS EN LOCATION PAR
UNE CHAMBRE
Pour le lot numéro
SOIT DANS CHAQUE CHAMBRE :
• 1 LIT MEDICALISE
NF, hauteur variable électrique
• 1 TETE DE LIT
• 1 PAIRE DOSSERET TETE DE LIT
• 1 PAIRE DOSSERET PIED DE LIT
• 1 BUREAU COMMODE
• 1 CHEVET
• 1 FAUTEUIL DE REPOS
• 1 PANNEAU TV AVEC TABLETTE