CONTRAT DE BAIL POUR LOCAL COMMERCIAL
CONTRAT DE BAIL POUR LOCAL COMMERCIAL
No de contrat
entre les Chemins de fer fédéraux suisses CFF
société anonyme de droit public ayant son siège à Berne CFF Immobilier
Gérance Région -----
No IDE 102.909.703, no TVA
(ci-après «le bailleur»)
et Partenaire contractuel
-----, IDE no , TVA no
(ci-après «le locataire»)
En présence de plusieurs locataires, ces derniers répondent solidairement des obligations découlant du présent contrat.
Chose louée Immeuble/objet loué
Table des matières
0. Préambule 4
1. Chose louée/affectation 4
2. Durée 5
3. Loyer en fonction du chiffre d’affaires, loyer minimum et loyer 5
4. Ajustement du loyer 6
5. Taxe sur la valeur ajoutée 6
6. Frais de chauffage et charges d’exploitation 6
7. Remise de l’objet loué 8
8. Usage de la chose louée 8
9. Entretien de l’objet loué 10
10. Modifications apportées par le locataire à l’objet loué 11
11. Réserve de propriété 12
12. Sous-location/transfert du contrat de bail/ayant cause 13
13. Garantie 13
14. Droit d’inspection 13
15. Assurances 14
16. Publicité 14
17. Clés/badges 15
18. Fin du contrat 15
19. Restitution de l’objet loué 15
20. Démontage des aménagements du locataire 16
21. Obligation de renseigner 16
22. Règlement intérieur et règlements d’exploitation 16
23. Réglementations relatives à l’exploitation ferroviaire 17
24. Marketing des surfaces commerciales/fonds de marketing 17
25. Conventions particulières 17
26. Relocalisation du locataire 17
27. Confidentialité 17
28. Déclarations destinées aux médias 17
29. Modifications et compléments/clause de sauvegarde 18
30. For/droit applicable 18
31. Annexes 18
32. Exemplaires 18
33. Signatures 18
0. Préambule
La gare de constitue un nœud intermodal complexe pour les transports publics, affichant un taux de fréquentation très élevé.. Le locataire sait donc pertinemment que la chose louée se situe dans un environnement appelé, avant tout, à satisfaire aux besoins de l’exploitation ferroviaire, lesquels sont susceptibles d’évoluer. Par ailleurs, le locataire accepte les éventuelles répercussions de l’exploitation ferroviaire sur la chose louée.
La surface louée se trouve dans une zone caractérisée par une très forte densité de commerces de détail et de prestataires de services sur une superficie relativement modeste. Le locataire a conscience qu’un concept d’exploitation de ce type exige un grand respect mutuel et une forte volonté d’intégration. Afin d’assurer durablement la compétitivité de l’immeuble loué, le bailleur se réserve le droit d’adapter les règles d’exploitation des locaux commerciaux à d’éventuels nouveaux besoins.
Le locataire a étudié en détail les conditions locales spécifiques. Il conçoit parfaitement que, du fait de la situation privilégiée du site, les frais de personnel ainsi que les coûts techniques, logistiques et de nettoyage peuvent s’avérer plus élevés
1. Chose louée/affectation
Immeuble:
Objet loué: (surfaces colorées sur le plan).
Le locataire ne saurait prétendre à d’autres surfaces louées que celles définies dans le contrat. La location d’éventuelles surfaces d’entreposage est régie dans un contrat de bail distinct.
L’objet loué est mis à la disposition du locataire conformément au descriptif de l’ouvrage (annexe).
Le locataire ne jouit d’aucun droit de disposer des murs extérieurs ou des façades qui délimitent la chose louée.
Co-utilisation: Le locataire peut utiliser les installations et équipements communs suivants:
- Accès et réception marchandises
- Équipements de ramassage et d’élimination des déchets/ordures (contre indemnisation)
- Toilettes communes (utilisation payante, en supplément de la part des coûts d’exploitation)
- Voies, chemins et trottoirs communs à l’intérieur de l’immeuble loué
-
Les détails sont définis dans le règlement intérieur ou dans les règlements d’exploitation. Le locataire s’engage à ne pas utiliser les installations et équipements communs à des fins de vente, d’entreposage et de stationnement. Il doit prendre en considération les autres utilisateurs.
Affectation: Les surfaces locatives permettent l’exploitation d’un , qui gère ou propose l’assortiment de marchandises ou de prestations de services ci- après:
Assortiment de marchandises:
N’est pas autorisé à être vendu ce qui suit:
Le locataire ne peut utiliser l’objet loué qu’aux fins convenues dans le contrat. Toute modification de l’affectation requiert au préalable le consentement écrit du bailleur.
La définition du panachage des domaines d’activités dans la gare est laissée à la libre appréciation du bailleur qui peut la modifier en tout temps. Aucun droit d’exclusivité ni aucune protection contre la concurrence n’est garanti au locataire. Il n’existe notamment aucun droit de représentation exclusive des marchandises et prestations de services figurant dans l’assortiment du locataire.
2. Durée
Début du bail:
Durée du bail: Le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée de ans et prend fin automatiquement et sans préavis le .
La date définitive de remise de l’objet loué, le début de l’obligation de versement du loyer, la surface louée précise ainsi que le début et la fin de la durée déterminée du contrat seront convenus par écrit sous forme d’avenant.
3. Loyer en fonction du chiffre d’affaires, loyer minimum et loyer
3.1. Loyer
Sur la base des prévisions de chiffre d’affaires ainsi que des frais de chauffage et des charges d’exploitation, les parties s’accordent sur le versement des acomptes suivants:
Acompte pour loyer en fonction du chiffre d’affaires hors TVA | CHF | /an |
Acompte pour frais de chauffage hors TVA | CHF | /an |
Acompte pour charges d’exploitation hors TVA | CHF | /an |
Acompte total, frais accessoires compris CHF /an
TVA au taux normal en vigueur CHF /an
Acompte total, TVA et frais accessoires compris CHF /an
Le loyer ainsi que les frais de chauffage et les charges d’exploitation sont payables chaque mois/trimestre/semestre/année à l’avance, le premier jour du mois. Le loyer indexé sur le chiffre d’affaires fait l’objet d’un décompte annuel (exercice du 1er janvier au 31 décembre). Le bailleur est en droit de redéfinir chaque année les mensualités en fonction du loyer total versé au cours de l’année précédente.
Si le locataire est mis en demeure de payer le loyer ou les frais de chauffage et les charges d’exploitation, le bailleur est en droit de prélever, pour chaque avertissement adressé sous pli recommandé, une somme forfaitaire de CHF 40.–.
L’obligation de versement du loyer ainsi que des frais de chauffage et des charges d’exploitation prend effet à l’ouverture des locaux, et au plus tard trois mois après la prise d’effet du bail. En ce qui concerne les charges d’eau et d’électricité, l’obligation de paiement prend effet à la remise du gros œuvre ou au moment où la consommation peut être mesurée.
4. Ajustement du loyer
Les investissements du bailleur (dépenses et prestations supplémentaires) visant la création d’une plus-value, ainsi que les frais générés par d’importantes réparations autorisent le bailleur à augmenter le loyer, même au cours de la durée fixe du contrat et indépendamment de tout délai de préavis. Une telle hausse du loyer doit être communiquée au locataire moyennant un délai d’avis de 30 jours au premier jour du mois au moyen d’un formulaire officiel.
5. Taxe sur la valeur ajoutée
6. Frais de chauffage et charges d’exploitation
Ne sont pas compris dans le loyer net et doivent être payés en sus les frais de chauffage et les charges d’exploitation ci-après, et qui font l’objet d’un décompte annuel séparé:
∂ Frais de chauffage et d’eau chaude conformément à l’art. 5 ou 6a OBLF
∂ Électricité en général, y compris frais liés au contracting énergétique
∂ Éclairage des installations communes, taxes de base incluses (y compris le matériel de consommation tel que luminaires et starters)
∂ Eau/eaux usées, y compris taxes de base et exploitation/maintenance des installations de préparation et de traitement de l’eau/des eaux usées
∂ Maintenance/nettoyage des canalisations, puits de pompage et séparateurs de graisses et d’huiles
∂ Exploitation/maintenance du système de climatisation:
∂ Installations de réfrigération
∂ Climatiseurs split
∂ Systèmes de refroidissement de retour
∂ Frais de conciergerie (frais de personnel, moyens d’exploitation, matériel de consommation et son remplacement)
∂ Frais de prévention et de déblaiement de la neige et du gel
∂ Frais d’entretien/de maintenance des espaces verts et des installations extérieures
∂ Concierge-Service
∂ Frais de nettoyage de la surface générale, y compris charges d’exploitation pour les appareils de maintenance
∂ Fenêtres extérieures
∂ Stores, volets roulants
∂ Façades
∂ Frais de ramassage et d’élimination des déchets, de service et de nettoyage des installations d’élimination, charges de personnel, y.c. taxe de base pour l’élimination des déchets
∂ Exploitation/maintenance des installations de transport, y compris frais d’alarme
∂ Ascenseurs
∂ Plates-formes élévatrices
∂ Escaliers mécaniques
∂ Installations annexes AI
∂ Frais de surveillance (salaires, y compris prestations sociales)
∂ Exploitation/maintenance des systèmes de détection d’incendie, des équipements de lutte contre le feu ainsi que des installations de sécurité, d’alarme et de surveillance
∂ Exploitation/maintenance des dispositifs de fermeture, des commandes de portail et de porte
∂ Exploitation/maintenance des livraisons, de la logistique, des transports, de la gestion de rampes, des entrepôts provisoires, des places de parc pour les clients et le personnel
∂ Exploitation/maintenance des installations de stationnement
∂ Barrières et caisses
∂ Exploitation/maintenance des enseignes lumineuses, plaques indicatrices, dispositifs de signal, panneaux indicateurs et signalétiques communs
∂ Redevance audiovisuelle
∂ Couverture radiotéléphonique interne
∂ Exploitation/maintenance des installations de sonorisation
∂ Exploitation/maintenance des toilettes communes
∂ Frais administratifs: 4% du décompte des frais de chauffage et des charges d’exploitation (TVA en sus)
Le bailleur définit la clé de répartition des coûts. Toute modification de cette dernière doit être communiquée au locataire un mois à l’avance et peut entrer en vigueur à chaque échéance de loyer.
L’imputation de frais et de taxes supplémentaires liés à l’exploitation de l’immeuble, qui seraient introduits pendant la durée du bail suite à une modification des prescriptions légales, demeure réservée.
Le bailleur est autorisé à adapter les paiements par acompte aux conditions effectives. Une telle modification peut être signalée dans la forme légalement prescrite le premier jour de chaque mois, moyennant un préavis de 30 jours.
Les taxes et redevances spécifiques engendrées par les activités du locataire doivent être acquittées par ce dernier, même si elles sont perçues auprès du bailleur (téléphonie, installations informatiques, prestations supplémentaires via le service de conciergerie, etc.), en sus du décompte des frais de chauffage et des charges d’exploitation. Les droits de raccordement pour l’eau, l’électricité, les canalisations, etc. ainsi que les adaptations des primes de l’assurance immobilière progressive, imputées à l’aménagement du locataire, sont proportionnellement à la charge de ce dernier. Les frais de maintenance et d’exploitation des installations et des appareils tels que les équipements de ventilation, les lave-linge ou les lave-vaisselle, dont le locataire a l’usage exclusif sont intégralement à la charge de ce dernier.
Le bailleur établit un décompte des frais accessoires chaque année. Ledit décompte est réputé accepté si le locataire ne forme aucune opposition par écrit dans les 30 jours suivant sa réception. Les recouvrements et les remboursements d’acomptes trop élevés ou trop faibles ont lieu dans les 30 jours suivant la réception du décompte. Les soldes inférieurs à CHF 25.– ne sont ni exigés ni remboursés.
Au cours de la période de chauffage, les locataires sortants ne peuvent prétendre à l’établissement d’un décompte des frais y afférents en dehors du terme prévu.
7. Remise de l’objet loué
L’objet loué est remis à la date convenue en l’état, connu du locataire. Si la date de remise correspond à un samedi, un dimanche ou un jour férié officiel au lieu de la chose louée, la remise a lieu le jour ouvré suivant avant 12h00. Un procès-verbal doit être établi lors de la remise et signé par les deux parties. Si aucun défaut n’est constaté par écrit par les deux parties ou signalé par écrit par le locataire au bailleur dans un délai de 14 jours à compter du début du bail, les locaux loués sont réputés exempts de tout défaut.
8. Usage de la chose louée
8.1. Généralités
Le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le plus grand soin et de la maintenir propre et en bon état.
Avant d’apporter des objets, des marchandises ou des machines lourdes dans l’objet loué, le locataire doit s’assurer de la résistance des sols auprès du bailleur. Les frais d’une éventuelle expertise visant à clarifier la résistance sont à la charge du locataire. Ce dernier prendra soin de mettre en place une dalle de protection ou une dalle isolante sous les meubles lourds afin de protéger les sols et d’atténuer le bruit et les vibrations.
Sauf autre convention écrite, le locataire n’est pas autorisé à déposer ni stocker des objets en dehors de la chose louée. Les déchets de tout type peuvent être stockés uniquement aux endroits déterminés par le bailleur.
Pendant la période de chauffage, les appareils concernés ne doivent être complètement éteints dans aucune pièce. Le locataire assure une aération régulière de l’objet loué, de façon adaptée à la saison.
Le règlement intérieur a pour but d’organiser une collaboration agréable entre tous les locataires; il doit être respecté par tous les locataires.
8.2. Obligation d’exploiter et horaires d’ouverture des locaux
Le locataire s’engage à maintenir durablement l’exploitation de son local en se conformant aux dispositions légales et au règlement intérieur. De manière générale, toute fermeture annuelle est exclue.
La fixation des heures d’ouverture des commerces relève de la compétence du bailleur. Ce dernier a tout intérêt à ce que la gare présente une apparence uniforme pour les clients et à ce que toutes les possibilités offertes par la loi en matière d’horaires d’ouverture soient exploitées. Compte tenu de la variété des besoins de différents secteurs d’activité, le bailleur définit des horaires minimaux d’ouverture, qui doivent impérativement être respectés par tous les locataires du bâtiment. Ne sont pas concernés les locataires devant appliquer des horaires d’ouverture soumis à une réglementation cantonale/communale plus stricte. En pareil cas, les horaires d’ouverture des magasins doivent être réglés au cas par cas par le bailleur et le locataire.
Les horaires d’ouverture et de fermeture sont actuellement comme suit: 365 jours par an; lu.- ve.: h ; sa. et di.: h.
En cas de non-respect des horaires d’ouverture minimaux définis par le bailleur ou de l’obligation d’exploiter, le locataire verse au bailleur une peine conventionnelle de CHF 1000.– par jour de non-respect. La peine conventionnelle vient s’ajouter à l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur. Des dommages-intérêts sont dus à moins que le locataire ne prouve n’avoir commis aucune faute en matière de non-respect des horaires d’ouverture minimaux. Le versement de la peine conventionnelle n’exonère en rien le locataire de l’obligation de respecter les horaires d’ouverture minimaux, sous réserve des possibilités de résiliation au sens du ch. 19.2 ci-après.
Si, en raison d’une décision ou d’un décret pris par une instance supérieure, le bailleur est amené à réduire les horaires d’ouverture des commerces, le locataire ne peut prétendre à aucun ajustement du loyer au sens des ch. 4.1 et 4.2 (cf. également ch. 24.3).
8.3. Autorisations et conditions fixées par les autorités
Le locataire est seul responsable de l’obtention des autorisations, permis de construire, autorisations de travaux, etc. nécessaires à l’exploitation de la chose louée ainsi que du respect des prescriptions y afférentes. À la demande du bailleur, le locataire lui remet sans délai les justificatifs correspondants. En particulier, les dispositions légales sur la protection des employés, de l’environnement et de la santé doivent être appliquées.
8.4. Sécurité des bâtiments
L’utilisation des ascenseurs et des monte-charge est soumise aux prescriptions qui y sont apposées, notamment celles relatives à la charge. Les escaliers doivent toujours être laissés libres d’accès. Les éventuels escaliers de secours ou d’incendie ne peuvent être utilisés qu’en cas d’incendie ou d’urgence, dans la mesure où la cage d’escalier principale n’est pas accessible. Les portes de l’escalier de secours doivent toujours être accessibles. Tout stockage de marchandises est interdit sur les chemins de fuite. Toute leur largeur doit être laissée dégagée conformément aux prescriptions de l’assurance bâtiment du canton.
Dans les bâtiments où, en raison d’exigences de sécurité accrues, un dispositif de sécurité est mis en place, le locataire s’engage à collaborer activement à l’organisation de la sécurité ainsi qu’à mettre en œuvre les directives du bailleur déterminantes en la matière. Il participe également aux formations et instructions sur la sécurité des bâtiments organisées par le bailleur.
Le locataire est tenu d’informer spontanément le bailleur des installations et substances à haut risque exploitées ou stockées dans le périmètre loué et susceptibles d’avoir des conséquences sur l’ensemble du bâtiment en cas d’événement grave. L’entreposage temporaire ou durable de marchandises dites dangereuses – c’est-à-dire explosives, facilement inflammables, dangereuses pour l’environnement, pestilentielles, etc. – ainsi que leur transbordement doivent faire l’objet d’un accord écrit spécifique avec le bailleur. Cet accord vise à définir l’ensemble des précautions à prendre pour éviter toute mise en danger des personnes et des biens.
Si l’utilisation faite par le locataire requiert des vérifications ou des mesures pour garantir la sécurité des bâtiments dans l’objet loué ou à l’extérieur de celui-ci, le locataire supporte l’intégralité des frais y afférents (p. ex. vitrages spéciaux, systèmes d’alarme, surveillance des entrées).
En cas d’incident dangereux pour l’environnement, le locataire est tenu d’informer immédiatement les autorités compétentes de la nature et de l’ampleur dudit incident.
9. Entretien de l’objet loué
9.1. Par le bailleur
Le bailleur est tenu d’entretenir l’objet loué (aménagement de base) de manière appropriée (art. 256 CO).
Le bailleur est autorisé à exécuter sans entraves les réparations requises et nécessaires dans l’objet loué et sur les équipements connexes, dans la cage d’escalier, dans les locaux généralement accessibles et sur l’enveloppe du bâtiment, sous réserve d’un délai d’annonce adéquat. Le locataire est tenu de tolérer à tout moment les travaux d’entretien qui ne peuvent être reportés. En refusant aux artisans l’accès à l’objet loué, il peut être tenu responsable des éventuelles dépenses supplémentaires et des dommages consécutifs (art. 257h CO). Lors de la réalisation de tels travaux, le bailleur doit accorder une attention suffisante au déroulement de l’activité du locataire.
Le bailleur se réserve le droit de procéder à des rénovations complètes de la chose louée, sur des périodes prolongées. Il annonce les travaux le plus tôt possible. Lors de tels travaux
de rénovation complète, le locataire s’engage à collaborer, sans être néanmoins obligé de réaliser des investissements à l’intérieur du local loué.
9.2. Par le locataire
Le locataire est tenu de réaliser, ou de faire réaliser, dans les règles de l’art les petits travaux de nettoyage et d’amélioration dus à l’usage normal de la chose louée (petit entretien), dans la mesure où ceux-ci ne dépassent pas le montant de CHF 1500.– par cas (art. 259 CO). Le nettoyage des zones d’accès direct à la chose louée et le nettoyage extérieur des vitrines constituent notamment des travaux d’entretien incombant au locataire.
En outre, l’entretien et le remplacement des aménagements réalisés par le locataire incombent exclusivement à celui-ci. Les frais correspondants sont à sa charge. Le locataire est tenu de procéder, à la première sollicitation du bailleur, aux travaux d’entretien et de réparation des aménagements qu’il a réalisés si leur état risque de dégrader l’objet loué ou d’autres éléments de l’immeuble loué, ou d’altérer l’apparence extérieure de ce dernier.
Si le locataire n’honore pas son obligation de réaliser les travaux de réparation et d’entretien, le bailleur peut faire exécuter les opérations nécessaires, aux frais du locataire, dix jours après le second avertissement resté sans effet.
En cas de dégradations nécessitant des réparations ou des mesures urgentes, le locataire est tenu d’en informer immédiatement le bailleur et, dans la mesure du raisonnable, de prendre lui-même ou de faire prendre les dispositions qui s’avèrent absolument indispensables. S’il néglige de le faire, il est tenu responsable des dommages en résultant pour le bailleur (art. 257g CO).
10. Modifications apportées par le locataire à l’objet loué
Les aménagements de l’objet loué autres que l’aménagement de base sont considérés comme des aménagements locataire. Les aménagements éventuellement réalisés par un précédent locataire, qui ne font pas partie de l’aménagement de base mais qui ont été repris par le locataire, sont considérés comme réalisés par ce dernier et font partie des aménagements du locataire. L’ensemble des coûts afférents à la réalisation des aménagements du locataire sont exclusivement à la charge de celui-ci.
L’ensemble des aménagements, rénovations et modifications de la chose louée effectués par le locataire nécessitent l’accord écrit préalable du bailleur. Le concept détaillé, l’agencement, les matériaux, les teintes et coloris (y. c. échantillons), les plans d’installation, les équipements ayant un impact sur la consommation d’énergie, l’éclairage, l’aménagement de la façade avant du local et l’intégration de la marque, notamment, doivent être préalablement soumis au bailleur. Ce dernier contrôle en particulier la compatibilité du projet avec les objectifs qualitatifs et conceptuels prioritaires de l’immeuble loué et veille à ce que les centres commerciaux affichent une identité visuelle homogène et de qualité. Les modifications techniques mineures, requises par l’ouvrage, de l’aménagement approuvé doivent être signalées sans délai au bailleur.
Le locataire s’engage à remettre spontanément au bailleur les plans révisés à l’issue des aménagements réalisés.
Le bailleur est en droit d’imposer des mandataires et/ou des entrepreneurs, des produits et des systèmes pour les endroits où des interventions autorisées sont réalisées dans les parties communes du bâtiment, en particulier au niveau du calcul statique de la construction, des installations et de l’enveloppe du bâtiment.
L’ensemble des investissements du locataire dans les aménagements qu’il a réalisés doivent être régulièrement amortis à l’expiration du contrat. Il en est de même en cas de reprise d’investissements réalisés par le locataire précédent. Le bailleur peut exiger une sûreté abstraite appropriée (garantie bancaire, police d’assurance, etc.) couvrant les coûts d’aménagement ou de remise en état.
Le locataire est responsable vis-à-vis du bailleur pour tous les dommages matériels, corporels et patrimoniaux dus aux modifications qu’il a lui-même apportées à l’objet loué. Lors de la réalisation des travaux correspondants, il doit par ailleurs tenir compte de manière optimale des intérêts des autres locataires ou des utilisateurs de l’immeuble loué. Même en cas d’exécution de travaux avec la plus grande diligence et considération, le locataire répond des éventuelles prétentions formulées par d’autres locataires ou des tiers (réduction proportionnelle du loyer ou dommages-intérêts), dans la mesure où celles-ci sont invoquées conformément aux dispositions légales en vigueur. Il s’engage en outre à participer à tout contentieux introduit en la matière à l’encontre du bailleur et à prendre en charge, sur injonction correspondante de ce dernier, le litige à ses risques et périls.
Le locataire s’engage par ailleurs, dans le cadre des aménagements/transformations qu’il confie, à faire en sorte qu’aucune hypothèque légale des artisans, des entrepreneurs ou des fournisseurs ne soit définitivement inscrite et que le bailleur ne soit pas sollicité à titre de caution aux termes de l’art. 839, al. 4, CC. Le locataire s’engage à régler de telles créances dans un délai utile et à faire radier immédiatement toute hypothèque éventuelle des artisans ou des entrepreneurs inscrite provisoirement au Registre foncier en fournissant à temps d’autres garanties. La même obligation s’applique également à tout rachat éventuel de cautionnement légal. Le locataire est tenu d’indemniser intégralement le bailleur de tout préjudice subi à la suite d’une telle situation.
Afin d’éviter d’éventuelles hypothèques légales des artisans et des entrepreneurs, le bailleur peut exiger, pour tous aménagements ultérieurs supplémentaires, le dépôt du montant de l’investissement prévu sur un compte bloqué ou une garantie correspondante d’une banque suisse de premier ordre.
11. Réserve de propriété
Le locataire s’engage à acquérir l’équipement et le mobilier sans réserve de propriété.
12. Sous-location/transfert du contrat de bail/ayant cause
La sous-location de tout ou partie des locaux requiert l’accord écrit du bailleur, le locataire devant lui indiquer au préalable les conditions contractuelles prévues et l’identité du sous- locataire. Une copie du contrat de sous-location doit être remise au bailleur. Au surplus, l’art. 000, xx. 0-0, XX x’applique.
Le bailleur est en droit de refuser la sous-location pour justes motifs. Est notamment considéré comme juste motif le cas où le sous-locataire se distingue du locataire en matière de branche, d’assortiment, de concept d’exploitation et/ou de politique des prix. En cas de sous-location, le locataire est entièrement responsable du respect de l’ensemble des obligations issues du présent contrat de bail.
Le transfert du contrat de bail à un tiers requiert l’accord écrit du bailleur. Ce dernier se réserve un délai de 40 jours afin d’obtenir tous les renseignements nécessaires. Le bailleur a le droit d’exiger que les conditions de transfert du contrat de bail lui soient signalées. Il est interdit au locataire de convenir avec le nouveau locataire d’une indemnisation telle que versement d’un «pas de porte».
Le locataire s’engage en outre à faire approuver par le bailleur, dans un délai raisonnable, les éventuels contrats prévus avec les principaux partenaires de coopération (notamment entreprises gérant une exploitation pour leur propre compte sur la base d’une convention passée avec le locataire dans le cadre de l’objet du contrat et du concept global opérationnel, sans sous-location). Le bailleur peut refuser d’accorder son autorisation si la convention de coopération contredit le concept global ou d’autres contrats existants.
Le présent contrat, y compris l’ensemble des droits et des obligations, doit être transféré par les deux parties à l’ayant cause éventuel, avec obligation pour celui-ci de le transférer à son tour.
13. Garantie
14. Droit d’inspection
Le bailleur ou son représentant est en droit, sous réserve d’annonce dans un délai préalable de 72 heures, de procéder aux inspections nécessaires à la préservation des intérêts du propriétaire, à la réalisation des réparations ou rénovations lui incombant ainsi qu’à la relocation et à la vente de l’objet (art. 257h, al. 2, CO). Si les infrastructures desservant l’ensemble de l’immeuble sont accessibles uniquement via la surface louée par le locataire, ce dernier s’engage à en assurer l’accès au bailleur à tout moment.
Pendant les heures de fermeture des locaux loués, le locataire doit veiller à garantir l’accès aux locaux en cas d’urgence. Dans le cas contraire, il doit répondre envers le bailleur de tout dommage éventuel. Le locataire n’est donc pas autorisé à utiliser des cylindres de serrure autres que ceux admis par le bailleur.
Le locataire accepte que, pour des raisons de sécurité, des passe-partout généraux soient déposés auprès du service de sécurité des CFF. La conservation de ces clés est soumise à des règles de sécurité strictes. Si un passe-partout général est utilisé pour pénétrer dans l’objet loué en l’absence du locataire, ce dernier en est immédiatement informé.
15. Assurances
Le bailleur souscrit pour l’objet loué (sans marchandises ni installations) une assurance bâtiment couvrant les risques de dommages causés par l’eau, le feu et les éléments naturels, ainsi qu’une assurance responsabilité civile couvrant sa responsabilité de propriétaire du terrain et de l’ouvrage, le montant garanti s’élevant à au moins CHF 5 millions.
La souscription d’une assurance-chose, visant à garantir les marchandises et installations en sa propriété (y compris les aménagements réalisés par le locataire) contre les risques de dommages causés par l’eau, le feu et les éléments naturels, les bris de glace, les vols avec effraction, la spoliation ainsi que l’interruption de l’activité, incombe au locataire. Le locataire est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile pour les dommages corporels, matériels et patrimoniaux (y compris les dommages locatifs) avec un montant de couverture minimal de CHF 5 millions. La compagnie d’assurance et le numéro de la police doivent être communiqués au bailleur à sa demande.
En cas de projet de construction, le locataire doit souscrire une assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage.
16. Publicité
Les plaques d’entreprise et de réclame, les affiches, les vitrines et autres installations (p. ex. antennes) ne peuvent être apposées qu’avec l’accord du bailleur et uniquement aux endroits du bâtiment qu’il a déterminés. L’autorisation du bailleur s’étend notamment à la taille, à la forme, au matériau et à la disposition de ces éléments. Le locataire est tenu de se procurer à ses frais les autorisations administratives éventuellement nécessaires. Il assume l’ensemble des frais de mise en place, d’exploitation et de nettoyage. Le locataire doit retirer à ses frais les installations à la fin du contrat de bail. En cas de travaux d’entretien ou de réfection de parties du bâtiment, le locataire doit démonter et remonter à ses frais la plaque d’inscription. Lors du démontage des installations, les éventuels dommages doivent être réparés et le revêtement de la façade doit être harmonisé avec de mesures adéquates (nettoyage, travaux de peinture).
Concernant les enseignes ou la publicité propre, de quelque type que ce soit, le locataire sait qu’il est tenu de respecter toutes les dispositions relatives à la protection des monuments ainsi que toute disposition administrative complémentaire. L’utilisation de surfaces à des fins d’auto-publicité en dehors de la zone louée n’est pas autorisée. En cas de pose d’enseignes communes, le locataire est tenu de les utiliser et de supporter au prorata les coûts y relatifs. Le bailleur peut interdire ou réglementer toute publicité incitant à des rassemblements susceptibles de gêner le trafic. Il peut s’agir notamment de publicité par diffusion télévisée, effets de mouvements et jeux de lumière, mais aussi de publicité par moyens mécaniques ou impliquant des personnes physiques.
Le bailleur est autorisé à placer des panneaux de réclame ou autres supports publicitaires (vitrines d’affichage, etc.) à certains endroits de la chose louée. Ce faisant, il doit prendre en considération de manière adéquate les intérêts du locataire. Toute forme de publicité pour le compte de tiers est interdite au locataire.
17. Clés/badges
Le bailleur installe un dispositif de fermeture mixte mécanique/mécatronique pour les principales fonctions des parties communes (accès au bâtiment, accès à l’espace loué). Sous réserve que le fonctionnement du dispositif de fermeture général du bâtiment demeure garanti, le locataire peut étendre ce dispositif à son espace loué ou monter un dispositif de fermeture séparé dans le respect des prescriptions locales de la police du feu. La commande de cylindres, clés, badges ou appareils de programmation dans le cadre de l’élargissement du dispositif de fermeture mécatronique est effectuée par le locataire auprès du bailleur. Les frais sont à la charge du locataire. Le locataire doit faire bloquer immédiatement par le bailleur, et dans un délai d’un jour ouvrable, les clés/badges d’accès aux parties communes, égarés pendant la durée du bail.
18. Fin du contrat
18.1. Résiliation anticipée pour juste motif
Les parties considèrent notamment les cas suivants comme de justes motifs autorisant une résiliation anticipée du contrat au sens de l’art. 266g CO:
a. Le locataire commet un manquement grave à ses obligations contractuelles (p. ex. non-respect des horaires d’ouverture minimaux fixés par le bailleur, modification non approuvée de l’affectation des locaux), sans y remédier dans un délai de 30 jours en dépit d’une injonction écrite correspondante. L’injonction n’est pas nécessaire lorsqu’il est objectivement impossible de remédier audit manquement.
b. Le locataire viole à plusieurs reprises ses obligations, p. ex. inobservation permanente et chicanière de l’obligation de versement du loyer (le paiement est toujours effectué à l’issue d’un avertissement) ou de l’interdiction de vendre de l’alcool selon le chiffre 24.4.
Si le locataire est à l’origine du juste motif de résiliation du contrat, il doit acquitter auprès du bailleur une peine conventionnelle à hauteur de 50% du loyer annuel versé l’année précédente. La peine conventionnelle est due en sus des éventuels dommages-intérêts. Des dommages-intérêts sont dus à moins que le locataire ne prouve n’avoir commis aucune faute. Le paiement de la peine conventionnelle n’exonère pas le locataire du respect des dispositions du présent contrat.
18.2. Restitution anticipée
Le locataire qui restitue l’objet loué en dehors du terme est exonéré du paiement du loyer uniquement lorsqu’il propose au bailleur un nouveau locataire convenable, solvable et prêt à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). La conclusion d’un nouveau contrat de bail incombe exclusivement au bailleur. Les coûts liés au renouvellement de la location de l’objet loué en dehors du terme prévu doivent être entièrement supportés par le locataire.
19. Restitution de l’objet loué
L’objet loué doit être restitué en bon état, compte tenu de l’usure liée à son utilisation conforme aux dispositions du contrat, rangé et nettoyé, avec l’ensemble des clés et badges
au plus tard le dernier jour ouvré du bail à 12h00. Si la date de restitution correspond à un samedi, un dimanche ou un jour férié officiel au lieu de la chose louée, la restitution a lieu le jour ouvré suivant.
Les travaux de remise en état et de nettoyage incombant au locataire doivent être effectués dans les règles de l’art et achevés à la date de la restitution. Les moquettes et revêtements de sol textiles de l’objet loué doivent être nettoyés dans les règles de l’art ou être retirés.
Les dégradations et les défauts doivent être consignés dans un procès-verbal signé par le locataire à la restitution de la chose louée. Si cela n’est pas possible, le bailleur est tenu d’adresser au locataire, dans un délai de 14 jours ouvrés, un courrier recommandé décrivant les défauts. Si le locataire ne forme pas d’opposition écrite dans les 14 jours suivant la communication des défauts, ces derniers sont réputés reconnus.
20. Démontage des aménagements du locataire
Le bailleur est en droit de demander, à la fin du contrat de bail, la remise partielle ou totale de l’objet dans son état d’origine (aménagement de base), autrement dit le démontage de l’ensemble des aménagements existants à l’entrée en vigueur du bail ou réalisés par le locataire au cours de celui-ci. Les coûts en résultant sont intégralement à la charge du locataire. Si le bailleur renonce au démontage, les aménagements réalisés par le locataire deviennent sa propriété sans indemnisation, indépendamment de l’éventuelle valeur ajoutée. L’application de l’art. 260a, al. 3, CO est expressément exclue.
21. Obligation de renseigner
Le locataire est tenu de signaler au bailleur toutes les modifications de nature juridique et économique ayant une incidence importante sur la structure de l’entreprise (y compris toute modification de la forme de l’entreprise).
22. Règlement intérieur et règlements d’exploitation
Le locataire est tenu de respecter les dispositions du règlement intérieur et des règlements d’exploitation y relatifs, qui règlent notamment les points suivants:
- Livraison de marchandises (lieu, horaires, véhicules admis)
- Élimination des ordures (système, lieu)
- Éclairage des vitrines (durée d’allumage)
- Réclames (types, restrictions)
- Mise en place d’automates (types, restrictions)
- Heures d’ouverture des magasins
- Directive sur les enseignes commerciales, la planification des zones extérieures et l’aménagement des vitrines
- Directives de CFF Marketing concernant l’identité visuelle et le Corporate Design
Le locataire confirme avoir reçu le règlement intérieur (y compris des règlements d’exploitation). Le bailleur est en droit de modifier ces documents sans consultation du locataire.
23. Réglementations relatives à l’exploitation ferroviaire
23.1. Vente de boissons alcoolisées applicable uniquement aux commerces de proximité
La vente de boissons alcoolisées entre 22h00 et 6h00 au sein du local loué ou via un comptoir donnant sur l’extérieur est expressément interdite au locataire. À partir de 22h00, les éventuels tréteaux, étagères, etc. accueillant des boissons alcoolisées doivent être recouverts ou fermés de manière à ce que la clientèle ne puisse plus les voir/atteindre.
La boisson la moins chère de l’assortiment proposé par le locataire doit être une boisson sans alcool. La vente de bière bon marché (canette/bouteille à moins de CHF 1.–) est proscrite.
Le locataire est tenu de respecter les prescriptions cantonales/communales plus strictes en matière d’interdiction de vente.
24. Marketing des surfaces commerciales/fonds de marketing
25. Conventions particulières
26. Relocalisation du locataire
Si la stratégie d’objet du bailleur et/ou des assainissements généraux de l’immeuble loué nécessitent de relocaliser le local commercial du locataire au sein de l’immeuble loué pendant la durée déterminée du contrat, les parties s’efforcent de trouver d’un commun accord un site adéquat au sein de l’immeuble loué.
27. Confidentialité
Les parties traitent de manière confidentielle l’ensemble des informations échangées dans le cadre du présent contrat, qui ne sont ni publiques ni généralement accessibles, même si elles ne sont pas désignées en tant que telles. Ce principe s’applique en particulier au contenu commercial négocié du contrat. En cas de doute, les informations doivent être traitées de manière confidentielle. Les obligations légales d’information demeurent réservées.
La confidentialité doit être garantie avant la conclusion du contrat et perdure après la fin de la relation contractuelle.
28. Déclarations destinées aux médias
Les déclarations destinées aux médias en relation avec le présent contrat requièrent l’accord exprès préalable du bailleur.
29. Modifications et compléments/clause de sauvegarde
Pour être valable, toute modification ou tout complément apporté au contrat et à ses éléments constitutifs requiert la forme écrite et la signature des deux parties.
Si des dispositions du présent contrat sont ou deviennent nulles ou de nul effet, la validité des autres clauses n’en est pas affectée. Les parties remplacent d’un commun accord les dispositions invalides par d’autres dispositions valables sur la forme et sur le fond, et qui sont le plus proche possible du but et des intentions poursuivis par les dispositions précédentes.
30. For/droit applicable
En cas de litiges issus du contrat de bail, le for est le lieu de la chose louée. Le présent contrat est régi par le droit suisse.
31. Annexes
Les annexes suivantes font partie intégrante du présent contrat:
A) Plans
B) Descriptif de l’ouvrage
C) Clé de répartition des coûts de construction
D) Règlement intérieur
E) Dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud, renouvelés au 01.07.2014
32. Exemplaires
Le présent contrat est établi et signé en deux exemplaires identiques. Le locataire et CFF SA en reçoivent chacun un exemplaire dûment signé et accompagné des annexes.
33. Signatures
Pour le bailleur:
Lieu/date
Prénom, nom Prénom, nom
Fonction Fonction
Pour le locataire:
Lieu/date
Prénom, nom Prénom, nom
Fonction Fonction