8, avenue Victor Hugo – 93 320 Les Pavillons-sous-Bois
Projet de BAIL COMMERCIAL
0, xxxxxx Xxxxxx Xxxx – 93 320 Les Pavillons-sous-Bois
ENTRE LES SOUSSIGNEES
La VILLE de Les Pavillons-sous-Bois, Xxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxx, 00000 Xxx Xxxxxxxxx-xxxx- Bois,
Représentée par son Maire, Madame Xxxxx XXXXX, dûment habilitée en cette qualité aux fins des présentes (Annexe 1),
Ci-après dénommée le « Bailleur »,
ET
La Société ……………………………………………………. société ………………………… au capital social de ……………………….. euros, dont le siège social est situé
……………………………………………………………………………………………………………………………, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ………………………………………… sous le numéro
…………………………………………………………….,
Représentée par Monsieur ou Madame XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, dûment habilité en cette qualité aux fins des présentes (Annexe 1),
Ci-après dénommée le « Preneur »,
Ci-après conjointement dénommées les "Parties" et séparément la "Partie".
CHAPITRE I : CONDITIONS GENERALES
Article 1 - Nature du Bail
Le Bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes et est soumis au statut des baux commerciaux régi par les articles L.145-1 à L.145-60, R.145-1 à R.145-60 du Code de commerce, ainsi que par les articles non abrogés du décret du 30 septembre 1953.
Les Parties conviennent expressément et irrévocablement que l’ensemble des locaux loués objets du Bail sont régis par ledit statut.
Article 2 - Désignation
Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui l’accepte, les locaux commerciaux tels que désignés au chapitre II « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail.
Les Locaux seront livrés au Preneur notamment dans les conditions de l’article 8 des
« CONDITIONS GENERALES » et au point 6 des « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail.
La superficie totale contractuelle des Locaux mentionnée au point 1 des « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail, s’entend dans sa globalité sans qu’aucune pondération ne soit pratiquée dans le cadre du Bail et de ses renouvellements successifs.
Le Preneur déclare parfaitement connaître les Locaux pour les avoir vus et visités préalablement à la signature du Bail.
Il est précisé que toute différence entre les cotes et les surfaces mentionnées aux présentes ou résultant des plans annexés et les dimensions réelles des Locaux, ne saurait justifier une réduction de loyer.
Article 3 - Durée - Renouvellement
3.1 Durée
Le Bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à partir de la date convenue au point 2 des « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail.
Le Preneur aura la faculté de mettre fin au Bail à l'expiration de chaque période triennale, dans les conditions de l’article L.145-4 du Code de commerce, à charge pour lui s'il entend user de cette faculté, de signifier congé au Bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire au moins six mois à l'avance.
Le Bailleur disposera de la possibilité de donner congé au Preneur dans les conditions des articles L.145-4, L.145-18 et L.145-21 du Code de commerce.
Dans le cas où le Bailleur envisagerait, pendant la durée du bail, la vente des murs faisant l’objet du présent bail, la commune accorde un droit de préférence au profit du Preneur.
3.2 Renouvellement
Il est expressément convenu qu’à l’expiration du Bail et de ses renouvellements successifs, la durée du nouveau bail sera à chaque fois également de neuf années entières et consécutives.
Article 4 - Loyer
4.1 Loyer
4.1.1 Fixation du loyer
Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal mensuel correspondant à la valeur locative des Locaux dont le montant est fixé au point 4 des « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail.
4.1.2 Indexation du loyer
Il est convenu que le loyer mensuel variera proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié tous les trimestres par l’I.N.S.E.E.
Le réajustement du loyer se fera automatiquement chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, suivant la variation entre l’indice de base et l’indice de comparaison correspondant au trimestre de l’année suivante.
L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.
Si l'indice sur lequel le loyer est indexé cesse d’être publié sans qu’aucun nouvel indice ne lui soit légalement ou réglementairement substitué ou s’il devient inapplicable pour une raison quelconque, il sera substitué à cet indice, l’indice le plus voisin parmi ceux existants alors et applicables.
4.2 Modalités de paiement du loyer
Les loyers seront payables mensuellement et d’avance avant le 5 de chaque mois.
En cas de prise d’effet du Bail en cours de mois, le Preneur réglera le loyer au prorata temporis.
Le paiement des loyers, charges et accessoires et plus généralement de toutes sommes dues par le Preneur au Bailleur en vertu du Bail se fera par chèque, ou par virement bancaire, sur la base de la quittance (titre de recettes) qui lui aura été préalablement adressée par le Bailleur via le Trésor Public.
En cas de non-respect par le Preneur des stipulations du présent article ayant pour effet de laisser des sommes dues au Bailleur impayées, le Preneur sera de plein droit redevable des intérêts de retard stipulés à l’article 18.2.2 des « CONDITIONS GENERALES » et ce, sans préjudice de l’éventuelle mise en jeu de la clause résolutoire.
4.3 Régime fiscal
Le Bailleur n’ayant pas opté pour l’assujettissement de ce loyer à la TVA en application de l’article 260-2° du Code Général des Impôts, le loyer ci-dessus mentionné et les charges prévues à l’article 7 des « CONDITIONS GENERALES » ne seront pas majorés de la TVA au taux en vigueur lors de sa facturation.
4.4 Loyer de renouvellement
De convention expresse entre les Parties, il est stipulé qu'en cas de renouvellement du Bail, le loyer sera fixé à chaque renouvellement à la valeur locative du marché.
La valeur locative du marché sera déterminée par référence aux seuls prix pratiqués pour les autres locaux du voisinage, correspondant de préférence au même secteur d’activité et de surfaces sensiblement comparables, en prenant pour termes de comparaison les prix librement débattus entre Bailleur et Preneur soit à l’occasion de renouvellements amiables de baux, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux pour lesquels seront additionnés aux loyers périodiques, les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession de droit au bail qui seront décapitalisés.
Les termes de comparaison pris en compte seront ceux des deux dernières années précédant le renouvellement et ceux de l’année en cours.
Tant pour la détermination des loyers de comparaison que pour la détermination du loyer de renouvellement, sera prise en considération la surface contractuelle des Locaux sans qu’aucune pondération ne soit pratiquée.
A défaut d’accord entre les Parties sur le montant du loyer de renouvellement, elles se soumettront à la procédure définie par les articles R.145-23 et suivants du Code de commerce et attribueront compétence au juge des loyers commerciaux du lieu de situation des Locaux.
En toute hypothèse, le loyer du bail renouvelé ne pourra être inférieur au loyer facturé au titre de la dernière année précédant le renouvellement, indexé dans les conditions prévues au présent Bail.
Article 5 - Dépôt de garantie
A la garantie du paiement régulier des loyers ci-dessus stipulés, en principal, intérêts, frais et accessoires et de l’exécution des charges et conditions du Bail jusqu’à la restitution des clefs des Locaux, le Preneur versera à la date de prise d’effet du Bail, à titre de dépôt de garantie et au moyen d’un chèque, une somme correspondant à un mois du loyer hors taxes tel que fixé au point 5 des « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail, cette somme étant non productive d’intérêts.
Par la suite à l'occasion de l’indexation du loyer, le montant du dépôt de garantie sera ajusté de façon à être toujours égal à un mois de loyer hors taxes.
Si pour quelque raison que ce soit, le dépôt de garantie était utilisé par le Bailleur pour le règlement de toute somme due en application du Bail (loyer, charges impôts ou autres), le Preneur devra reconstituer ledit dépôt. A défaut, le Bail sera résilié dans les conditions de la clause résolutoire ci-après.
Le dépôt de garantie sera remboursé au Preneur au plus tard trois mois après sa libération des Locaux, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être redevable en application du Bail.
En aucun cas, le Preneur ne sera en droit de compenser le dernier terme de loyer et charges avec le dépôt de garantie.
En cas de cession du Bail, le dépôt de garantie ne sera en aucun cas transmissible au cessionnaire et sera conservé par le Bailleur. Il ne sera restitué au cédant qu’après déduction
des sommes éventuellement dues par celui-ci, le cessionnaire devant verser au Bailleur, au jour de la cession, le montant du dépôt de garantie dû en exécution du Bail.
En cas de procédure collective du Preneur, le dépôt de garantie sera acquis au Bailleur à due concurrence, par compensation avec les loyers, charges et accessoires restant dus au jour de l’ouverture de la procédure collective.
Le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur au titre des premiers dommages et intérêts dans toutes les hypothèses de résiliation judiciaire du Bail ou par le jeu de la clause résolutoire, et ce indépendamment des loyers, charges et accessoires dus.
Article 6 - Impôts et taxes
Il est précisé que le loyer s’entend NET DE TOUTES TAXES.
En conséquence, le Preneur devra s’acquitter des taxes ci-après mentionnées ou procéder à leur remboursement au Bailleur. Il en sera de même de toutes impositions ou taxes nouvelles directement ou indirectement attachées au Locaux qui viendraient à être créées et auxquelles serait assujetti le Bailleur.
Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères et tous autres impôts dont le Bailleur est responsable au titre des Locaux pour le Preneur à un titre quelconque et justifier de leur acquit à toute réquisition du Bailleur et huit jours au moins avant son départ en fin de Bail.
D’une manière générale, il devra rembourser au Bailleur avec les charges, tout nouvel impôt communal, régional ou national qui serait créé correspondant aux Locaux.
Article 7 - Charges
Le Preneur prendra directement à sa charge, toutes les dépenses imputables aux Locaux :
les frais et travaux occasionnés par l'entretien ordinaire ou par le défaut d’entretien ordinaire,
toutes les réparations, travaux ou renouvellement des ouvrages et/ou éléments composant les Locaux qui ne relèvent pas des travaux prescrits par l’article 606 du Code civil,
les travaux résultant de la mise en conformité avec les normes et la réglementation, actuelles ou futures, notamment en matière d’hygiène, d’environnement et de sécurité, fixés ou prescrits par les autorités administratives dès lors qu’ils ne relèvent pas de l’article 606 du Code civil,
les impôts, taxes, contributions et cotisations de toute nature, actuels et futurs,
Les frais de vérifications électriques, de gaz et des moyens de secours.
Article 8 - Prise de possession des Locaux - Etat des Locaux – Remise des clefs
8.1 Prise de possession des Locaux
Le Preneur s'oblige à prendre possession des Locaux à la date convenue au point 2 des
« CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail.
S’il ne se présente pas à la date convenue, le Bailleur lui adressera une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception indiquant une nouvelle date de prise de possession des Locaux.
Si le Preneur ne se présentait pas à la nouvelle date, le Bailleur pourra à sa seule initiative soit considérer que le Bail a pris effet à la date fixée dans la convocation précitée, soit que le Bail est résilié aux torts exclusifs du Preneur. En cas de résiliation, le Preneur devra verser au Bailleur, à titre irréductible, une indemnité de résiliation pour faute correspondant à une année de loyer, sans préjudice de la réparation de tous dommages dans les conditions de droit commun.
Le Bailleur jouira des mêmes droits si, antérieurement à la date de prise d'effet du Bail, le Preneur manifestait sa volonté de ne pas y donner suite.
8.2 Etat des Locaux
Le Preneur prendra les Locaux dans l'état où ils se trouvent et qu'il déclare bien connaître pour les avoir vus et visités préalablement à la signature du Bail.
En conséquence, le Preneur renonce à réclamer au Bailleur tous les travaux d'aménagement ou de remise en état des Locaux et s'oblige à faire tous les travaux de cette nature qui pourraient s'avérer éventuellement nécessaires y compris la mise en conformité des Locaux avec les normes et la réglementation ainsi que les travaux résultant de la vétusté dans la mesure où ils ne relèvent pas des travaux visés par l’article 606 du Code civil.
Conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, il sera dressé lors de l’entrée dans les Locaux du Preneur, un état des lieux contradictoire. A défaut, l’état des lieux sera établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais seront partagés par moitié entre les parties.
8.3 Remise des clefs
Les clefs des Locaux seront remises au Preneur lors de la prise de possession des Locaux. Leur nombre sera détaillé dans le document attestant de l’état des lieux.
Lors de la restitution des Locaux, le Preneur devra remettre au Bailleur toutes les clefs, en bon état de fonctionnement.
Toute clef supplémentaire demandée par le Preneur sera à la charge de celui-ci.
Article 9 - Charges et conditions locatives
Les Parties, pendant le cours du Bail, seront soumises aux obligations résultant de la loi et de l'usage, ainsi qu'aux obligations suivantes que le Preneur s'engage à exécuter.
Le Preneur prend les engagements suivants :
9.1 Activités autorisées - enseigne
9.1.1 Activités autorisées
Le Preneur utilisera les Locaux conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil, honorablement et paisiblement, à l’usage exclusif indiqué au point 3 des « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail, à l’exclusion de toute autre.
Le Preneur devra exercer dans les Locaux de manière permanente la totalité des activités prévues, celles-ci constituant un tout indivisible dans la commune intention des Parties.
L’activité autorisée ne devra donner lieu à aucune contravention, ni à aucune plainte ou réclamation de la part de qui que ce soit. Le Preneur fera, en conséquence, son affaire personnelle de tous les griefs qui seraient faits au Bailleur à son sujet, de manière que ce dernier ne soit jamais inquiété et soit garanti de toutes les conséquences qui pourraient en résulter.
Le Preneur s'oblige à se conformer et à exécuter à ses seuls frais, risques et périls, pendant toute la durée du Bail, tous règlements, arrêtés, injonctions administratives ou toutes modifications les concernant, le tout de manière à ce que le Bailleur ne soit jamais ni recherché ni inquiété à ce sujet.
9.1.2 Enseigne
Le Preneur s'engage à maintenir, pendant toute la durée du Bail et de ses renouvellements, l'enseigne indiquée au point 3 des « CONDITIONS PARTICULIERES » du Bail.
9.2 Garnissement et Exploitation
9.2.1 Garnissement
Le Preneur tiendra les Locaux constamment garnis de meubles, effets mobiliers et matériels en quantité et en valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires ainsi que de l'exécution de toutes les clauses et charges du Bail.
9.2.2 Exploitation
Le Preneur devra maintenir les Locaux en état permanent d'exploitation effective et normale, sans interruption.
9.3 Autorisation - Règles d’usage - Réglementation - Mise aux normes
Le Preneur se conformera aux lois, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir et notamment, sans que cette liste soit limitative, en ce qui concerne la voirie, la sécurité, la police, l'hygiène, l’environnement, la réglementation du travail, l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, les Etablissements Recevant du Public (ERP), les prescriptions du permis de construire, les servitudes passives et actives pouvant grever l’immeuble, le tout de façon à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché.
Le Preneur défèrera à ses frais exclusifs, jusqu’à la libération des Locaux, à toutes les prescriptions, réclamations ou injonctions émanant des autorités compétentes et s’appliquant aux Locaux dont ils dépendent.
Ce dernier fera son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives éventuelles, afférentes à son aménagement et/ou son utilisation des Locaux et/ou à l'exercice de son activité dans les dits Locaux.
Le Bailleur ne pourra en conséquence encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l'obtention de ces autorisations.
Le Preneur paiera toutes sommes, redevances, taxes et autres droits afférents à cet aménagement, cette utilisation ou cette activité.
9.4 Entretien - Travaux du Preneur - Travaux du Bailleur - Sinistres
9.4.1 Entretien des Locaux
Le Preneur tiendra les Locaux, pendant toute la durée du Bail, en parfait état et effectuera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, les travaux de mises aux normes ainsi que ceux résultant de la vétusté, de la force majeure ou d’une injonction administrative, à l’exception de ceux relevant de l’article 606 du Code civil.
Le Preneur maintiendra en parfait état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l'ensemble des Locaux, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments électroniques d'équipement (chaudière ...).
Le Preneur procèdera à la peinture des aménagements aussi souvent qu'il sera nécessaire et au remplacement, s'il y avait lieu, de ce qui ne pourrait être réparé.
Le Preneur entretiendra les revêtements de sols en parfait état, remédiera notamment à l'apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements et veillera à la sécurité d'usage et de circulation.
Le Preneur reprendra au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les Locaux.
9.4.2 Travaux du Preneur dans les Locaux - Accession
9.4.2.1 Travaux du Preneur dans les Locaux (hors mobilier)
Le Preneur ne fera dans les Locaux aucune démolition d’ouvrage portant, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction sans l'autorisation préalable, expresse et par écrit du Bailleur et en respectant la procédure ci-après :
Préalablement à tous travaux, le Preneur devra adresser au Bailleur un dossier comprenant :
un descriptif des travaux et équipements prévus ;
un calendrier des travaux avec méthodologie détaillée ;
un dossier de sécurité.
En cas d'accord écrit du Bailleur, il est expressément convenu entre les Parties que l'autorisation de ce dernier et la surveillance des travaux par ses services, ne sauraient en aucune façon engager sa responsabilité ni atténuer celle du Preneur tant à l’égard du Bailleur qu'à l'égard des tiers.
En cas d’autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance des services du Bailleur.
Ce dernier se réserve le droit de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du Preneur.
Le Preneur devra supporter tous les frais entraînés par ces travaux et toutes les conséquences en résultant notamment au regard des exigences des règles d’hygiène, de sécurité, d’environnement et de la réglementation du travail.
Le Preneur garantira le Bailleur de toute responsabilité que celui-ci pourrait encourir vis-à-vis de toute personne, à raison des dommages matériels ou immatériels consécutifs qui pourraient être directement ou indirectement provoqués par les travaux du Preneur.
Le Preneur s'engage à supporter toutes les conséquences dommageables de tous ses travaux notamment s’ils s’avéraient préjudiciables au gros œuvre et à la solidité de l’immeuble dont dépendent les Locaux et à indemniser le Bailleur de tous dommages de quelque nature qu'ils soient et qui auraient pour cause l'exécution desdits travaux.
9.4.2.2 Accession
Tous travaux d'aménagement, embellissement, amélioration, de quelque nature que ce soit, réalisés par le Preneur dans les Locaux, deviendront la propriété du Bailleur lors du départ du Preneur, sans indemnité.
Il est ici précisé que sont inclus dans les travaux d’amélioration, sans que cette liste soit limitative, les agencements, faux plafonds, sprinklers, éclairages, grilles, vitrines, sols et revêtements de sol, sanitaires, climatisation dans son ensemble, tableaux de compteurs.
En revanche, le mobilier et les équipements spécifiques au Preneur, même immeubles par destination, devront être retirés par celui-ci à ses frais et faire en sorte que ces enlèvements ne laissent aucune trace visible dans les Locaux.
9.4.3 Travaux du Bailleur
Le Preneur souffrira, par dérogation à l'article 1724 du Code civil et sans indemnité, toutes réparations urgentes et tous travaux que le Bailleur serait amené à faire exécuter tant à l’intérieur qu’à l’extérieur des Locaux et qui ne pourraient être différés à la fin du présent bail, quels qu'en soit les inconvénients et la durée, cette dernière excéderait-elle quarante jours, et de laisser traverser les Locaux par toutes canalisations ou câblage nécessaires.
Le Preneur donnera accès aux Locaux, au Bailleur, à ses mandataires, entrepreneurs, et ouvriers pour visiter, réparer et entretenir les Locaux.
Le Preneur supportera, à ses frais, toute modification d'arrivée de branchement, de remplacement de compteur ou d'installations intérieures pouvant être exigée par les organismes distributeurs des eaux, de l'électricité, des fluides chauds et froids, ou des télécommunications.
Le Preneur déposera, à ses frais et sans délai, tout coffrage et décoration ainsi que toute installation qu'il aurait faite et dont l'enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissure dans les conduits de fumée ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations, et, en général, pour l'exécution des travaux.
9.4.4 Sinistres
Le Preneur informera immédiatement et par écrit le Bailleur de tout sinistre ou dégradation s'étant produit dans les Locaux quand bien même il n'en résulterait aucun dégât apparent sous peine d'être tenu personnellement de rembourser au Bailleur le montant du préjudice direct ou indirect en résultant, ou d'être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre à la compagnie d'assurances des Locaux.
9.5 Enseignes
Le Preneur ne pourra apposer aucune enseigne lumineuse ou non à l'extérieur des Locaux, si ce n'est après avoir obtenu l'autorisation expresse et écrite du Bailleur ainsi que toutes autorisations administratives nécessaires et ce, dans le respect de toutes dispositions légales ou réglementaires sur la publicité, les enseignes et pré-enseignes.
9.6 Prescriptions particulières
Le Preneur n’utilisera pas, même temporairement ou d’une façon intermittente, aucune partie commune, galerie, trottoir, couloir, etc. pour faire aucun déballage ou emballage, pour exposer aucune marchandise, pour placer des comptoirs, machines distributrices, kiosque ou autres installations.
Le Preneur n’utilisera aucun haut-parleur ou autre moyen de diffusion susceptible d'être entendu hors des Locaux.
Il n'utilisera aucun appareil électrique ou autre perturbateur des auditions radiotéléphoniques ou de la télévision, sans avoir muni lesdits appareils des dispositifs permettant d'éviter tous troubles pour le voisinage.
Il n'utilisera aucun appareil à combustion lente.
Le Preneur ne pourra installer dans les Locaux aucune machine susceptible de causer tous troubles aux voisins et s’engage à faire supprimer sans délai celles qui seraient installées si leur fonctionnement, malgré les précautions prises, motivait des réclamations justifiées des occupants des immeubles voisins.
Le Preneur souscrira tous les abonnements d’électricité, d’eau, de gaz et de télécommunication, de vérifications des moyens de secours, nécessaires à l’exercice de son activité.
A cet égard, le Preneur fera son affaire, au terme du Bail, de la résiliation des contrats de location qu’il aura pu souscrire pour ces installations spécifiques.
Le Preneur réglera directement aux services concernés les montants des abonnements, des taxes et des consommations correspondantes.
L’entretien des réseaux électriques, des luminaires, des prises de courant, des réseaux de courant faible et des armoires électriques situés dans les Locaux sont à la charge du Preneur.
Le Preneur fera son affaire de toutes autorisations nécessaires à leur installation.
Il laissera en permanence toutes les sorties de secours dégagées de tout objet meublant.
Le Preneur ne pourra pas charger les planchers d'un poids supérieur à celui qu'ils peuvent normalement supporter et, en cas de doute, de s'assurer de ce poids auprès du Bailleur.
Il s'abstiendra de toutes activités bruyantes, dangereuses, incommodes ou insalubres.
Il prendra toutes mesures utiles pour empêcher toutes odeurs désagréables et il s’abstiendra de jeter ou de laisser jeter des produits corrosifs ou susceptibles de boucher toutes canalisations.
Le Preneur prendra toutes les dispositions pour éviter la propagation des rongeurs insectes, etc. et le cas échéant, pour les détruire.
Article 10 - Sous-location - Location-gérance - Cession
10.1 Sous-location - Location-gérance
Le Preneur devra exploiter personnellement son fonds de commerce et ne pourra pas le mettre en gérance libre même en partie.
Il ne pourra pas concéder la jouissance ou sous-louer les Locaux à qui que ce soit, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, gratuitement ou à titre onéreux, sans l'autorisation expresse et écrite du Bailleur.
A cette fin, le Preneur devra adresser au Bailleur un dossier de demande d’autorisation de sous- location, par lettre recommandée avec accusé de réception, comprenant le projet de sous-bail ainsi que les coordonnées complètes du sous-locataire, le descriptif de son activité et ses références professionnelles.
Le Bailleur transmettra au Preneur son autorisation ou son refus de sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception.
La sous-location partielle, si elle était autorisée, n'entraînerait pas dérogation à l'indivisibilité des Locaux, conventionnellement stipulée au profit du Bailleur. Le Preneur demeurera seul responsable de l’exécution des charges et conditions du Bail ainsi que du paiement de l’intégralité du loyer à l’égard du Bailleur.
Il est rappelé que les Locaux forment un tout indivisible. En conséquence, le sous-locataire n’aura aucun droit au maintien dans les lieux, ni au renouvellement, ni au paiement d’une indemnité d’aucune sorte. Il s’ensuit que la sous-location sera consentie aux risques et périls du Preneur qui s’engage à faire son affaire personnelle de l’éviction de tout sous-locataire, ce dernier ne pouvant se prévaloir d’aucun droit d’aucune sorte à l’encontre du Bailleur, en particulier celui de se maintenir dans les Locaux au-delà de la présence effective du Preneur.
Le Preneur, en cas de sous-location autorisée, sera tenu de faire renoncer chacun de ses sous- locataires à exercer un droit direct contre le Bailleur. A défaut, l’autorisation de sous-louer sera caduque.
Toute sous-location devra reproduire littéralement le présent article.
En outre, tous les titulaires successifs du présent bail seront tenus solidairement entre eux, au profit du Bailleur, des obligations nées du bail et notamment du paiement de tous arriérés de loyers, charges et accessoires.
10.2 Cession
La cession du Bail est interdite au Preneur, sauf à l’acquéreur de l’intégralité de son fonds de commerce et après avoir obtenu l’accord du Bailleur.
La cession devra porter sur l’intégralité des activités commerciales exercées par le Preneur dans les Locaux.
La cession devra être constatée par un acte authentique ou sous seing privé, auquel le Bailleur sera appelé à concourir par notification effectuée au moins quinze jours à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception.
L'acte de cession devra reproduire intégralement les termes du présent article.
Un exemplaire original enregistré de l'acte de cession devra être remis au Bailleur dans le mois de la signature aux frais du Preneur en application de l’article 1690 du Code civil, le tout à peine de résiliation de plein droit du Bail.
Aucune cession, aucun apport ne saurait être fait, s'il est dû des loyers et charges par le Preneur.
Article 11 - Assurances
Le Preneur devra assurer et maintenir assurés contre l'incendie, le vol, les dégâts des eaux, les courts circuits, l'explosion et tous autres risques généralement assurés, pendant toute la durée du Bail et de ses renouvellements, les Locaux et tous les aménagements qu'il aura pu apporter aux Locaux, les objets, mobiliers, matériels ou immatériels et marchandises lui appartenant les garnissant, tous dommages immatériels consécutifs et notamment ses pertes d'exploitation, la perte totale ou partielle de son fonds de commerce, le recours des voisins ainsi que sa responsabilité civile envers tous tiers, notamment au titre d'accidents corporels survenus dans les Locaux ou dont le Preneur pourrait être responsable, auprès d'une compagnie d'assurances notoirement solvable, acquitter exactement les primes ou cotisations de cette assurance et justifier du tout au Bailleur à chaque réquisition de celui-ci.
Pour les travaux dont il a la responsabilité, le Preneur devra souscrire :
une police d’assurance de responsabilité civile maître d’ouvrage destinée à garantir les dommages corporels, matériels et immatériels (consécutifs ou non) causés aux tiers, du fait de l’exécution de ses travaux ; le Bailleur et ses intervenants étant tiers. Le Preneur devra souscrire cette assurance avant tout commencement d’exécution des travaux pour un montant de garantie adapté à la situation et caractéristique du risque ;
une police d’assurance dommages ouvrages/constructeurs non réalisateurs, conformément aux dispositions de l’article L.242-1 du Code des assurances, destinée à garantir les dommages de nature décennale affectant les ouvrages du Preneur, pouvant survenir après réception des travaux, ladite police devra comporter notamment la garantie des dommages aux ouvrages existants ;
une police d’assurance tous risques chantier destinée à couvrir, pendant la période de réalisation de ses travaux, toutes les pertes ou dommages susceptibles d’atteindre les ouvrages réalisés par le Preneur.
Faute pour le Preneur d'avoir souscrit les polices d'assurances et/ou d'en avoir payé les primes, le Bailleur pourra soit y procéder, le Preneur lui remboursant alors toutes les sommes payées à ce titre, soit mettre en jeu la clause résolutoire stipulée ci-après.
Article 12 – Destruction des lieux loués
Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un évènement indépendant de la volonté du bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.
En cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l’une ou l’autre partie et ce, par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du code civil, mais sans préjudice, pour le bailleur, de ses droits éventuels contre le preneur si la destruction peut imputée à ce dernier.
Article 13 – Interruption dans les services collectifs
Le Bailleur ne pourra être tenu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l’immeuble ; le bailleur n’étant pas tenu, au surplus, de prévenir le preneur des interruptions.
Article 14 - Visite des Locaux
Le Bailleur se réserve pour lui ou toute personne le représentant ou dûment autorisée, le droit d'entrer dans les Locaux, pendant les heures d'ouverture, afin de prendre les mesures conservatoires de ses droits et/ou de faire effectuer les réparations nécessaires aux Locaux.
Sauf urgence, le Bailleur devra respecter un préavis de 24 heures.
Article 15 - Restitution des Locaux
Un mois avant de déménager, le Preneur devra, préalablement à tout enlèvement même partiel du mobilier, justifier, par présentation des acquis, du paiement des contributions à sa charge, tant pour les années écoulées que pour l'année en cours, et de tous les termes de loyer et de charges et communiquer au Bailleur sa future adresse.
Il devra également rendre les Locaux en bon état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et les restituer libres de tout occupant, marchandise, détritus ou mobilier du Preneur. Il devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.
A cet effet, un mois au plus tard avant le jour de l'expiration du Bail ou celui de son départ effectif, s'il a lieu à une autre date, il sera procédé contradictoirement à l'état des Locaux, état qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au Preneur.
Dans l’hypothèse où le Preneur refuserait d’assister ou de signer l’état des Locaux, le Bailleur diligentera un huissier, aux frais du Preneur, afin que ce dernier établisse un état des Locaux.
Le Preneur devra faire exécuter à ses frais l'ensemble des réparations visées par l’état des Locaux avant la date prévue pour son départ effectif, sous le contrôle du Bailleur, dont il supportera également les honoraires.
Dans l'hypothèse où le Preneur ne réaliserait pas les réparations dans ce délai, comme dans celle où il ne répondrait pas à la convocation du Bailleur ou se refuserait à signer l'état des Locaux, le Bailleur fera chiffrer le montant desdites réparations et le Preneur devra alors le lui régler sans délai.
En toute hypothèse, le Preneur sera redevable envers le Bailleur d'une indemnité égale au montant du dernier loyer exigible augmenté des charges, calculée au prorata temporis, pendant le temps d'immobilisation des Locaux postérieur à la date d’expiration du Bail nécessaire à la réalisation des réparations incombant au Preneur.
Article 16 - Environnement - Développement durable
16.1 Les matériaux proscrits
Pour l'exécution des travaux qu'il réalisera, tant à l’origine qu’en cours de Bail, le Preneur devra se conformer à la législation en vigueur relative aux interventions sur les matériaux contenant de telles substances dont l'amiante et s’engage, de manière générale, à n’utiliser aucun matériau susceptible de présenter un danger pour la sécurité et la santé des occupants de l’immeuble dans lesquels ils se situent.
Si les matériaux qu’il a utilisés venaient à être interdits par une disposition nouvelle, il ferait son affaire personnelle de toutes les conséquences en résultant : recherche, diagnostic, suppression ou autres, alors même que ces travaux et aménagements auraient pu faire entre-temps accession au Bailleur, le tout, sans aucun recours contre le Bailleur.
En outre, le Preneur et ses entreprises, maîtres d'œuvre etc. conservent leur obligation de recherche sur les matériaux sur lesquels ils peuvent être amenés à intervenir.
16.2 Les risques naturels et technologiques majeurs
Le Bailleur déclare que les Locaux ne sont pas situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé.
Le Bailleur déclare que les Locaux sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (arrêté préfectoral n°2012072-0001 en date du 12 mars 2012).
Le Bailleur déclare qu’une zone de sismicité a été définie par décrets n°2010-1254 et 2010- 1255 en date du 22 octobre 2010 et que les Locaux sont situés en zone de sismicité numéro 1 (très faible).
Un état des risques est joint en Annexe 2.
Le Bailleur déclare que, depuis qu’il est propriétaire de l’immeuble dont dépendent les Locaux, ces derniers n'ont subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de catastrophe naturelle (article L.125-2 du Code des assurances) ou technologiques (article L.128-2 du Code des assurances).
16.3 Déchets
Le Preneur s'engage à se conformer aux textes en vigueur sur la détention, la garde, le stockage, le transport, l'installation, l'élimination et l'utilisation de déchets, substances, matières et matériels dangereux et/ou polluants, et fera son affaire personnelle, sans recours contre le Bailleur, du paiement de tous frais et dommages et intérêts qui résulteraient de toutes actions de l'administration ou d'un tiers quelconque tant à l'encontre du Preneur que du Bailleur.
Article 17 - Modifications - Indivisibilité
Toute modification du Bail ne pourra résulter que d'un document écrit et exprès sous forme d'acte bilatéral ou d'échanges de lettres.
Le Bail est déclaré indivisible au seul bénéfice du Bailleur.
Article 18 - Clause résolutoire - Sanctions
18.1 Clauses résolutoires
Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, dépôt de garantie, intérêts et pénalités à leur échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions et obligations du Bail ou des dispositions résultant de tout texte législatif ou règlementaire, d’une décision de justice, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure d’exécuter visant la présente clause et resté infructueux dans ce délai, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même en cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus.
Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au Magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause, et prescrire l'expulsion du Preneur.
En cas d'inobservation par le Preneur des obligations à sa charge, le Bailleur aura la faculté distincte, quinze jours après une simple notification par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, de faire exécuter l'obligation méconnue par toute entreprise de son choix, aux frais, risques et pertes du Preneur.
Les frais en résultant s'ajouteront de plein droit au premier terme suivant.
18.2 Sanctions
18.2.1 Indemnités forfaitaires
A défaut de paiement de toutes somme dues par le Preneur en vertu du Bail et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, quinze jours après leur date d’exigibilité sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, le dossier sera transmis à un huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard prévus ci-après.
18.2.2 Intérêts de retard
Toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, portera intérêt au taux de base de la BANQUE DE FRANCE, majoré de 400 points et ce, sans qu'aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.
18.2.3 Frais
Tous les frais et honoraires de recouvrement ou de procédure (sommations, poursuites ou mesures conservatoires) ou tous autres frais engagés à ce titre par le Bailleur, en ce compris les honoraires d’avocat et tous frais de levée d’état et de notifications qui pourraient être nécessaires seront mis à la charge du Preneur.
18.2.4 Loyers d’avance et dépôt de garantie
En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, du fait du Preneur, le montant total des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au Bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice des autres dommages et intérêts éventuels que le Bailleur serait en droit de solliciter en réparation des préjudices subis.
18.2.5 Indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation à la charge du Preneur en cas de non délaissement des Locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du Bail, sera établie forfaitairement sur la base du double du dernier loyer exigible majoré des charges.
18.2.6 Imputation des paiements
Il est expressément convenu entre les parties de l’imputation des paiements effectués par le Preneur selon l’ordre suivant :
frais de recouvrement et de procédure,
dommages et intérêts,
pénalités,
intérêts,
coût des commandements de payer,
dépôt de garantie, réajustement du dépôt de garantie,
créances de loyers ou indemnités d'occupation : concernant ces postes, l'imputation sera faite par priorité par le Bailleur sur les sommes n'ayant pas fait l'objet d'un contentieux.
Article 19 - Frais - Election de domicile
Les frais, droits et honoraires des présentes, ainsi que ceux qui en seront la suite ou la conséquence, sont à la charge du Preneur qui s'y oblige.
Le Bailleur fait élection de domicile comme indiqué en tête des présentes et le Preneur dans les Locaux.
CHAPITRE II : CONDITIONS PARTICULIÈRES
Les conditions particulières ci-dessous complètent, modifient ou abrogent celles contenues dans les conditions générales du Bail pour chaque article référencé.
En cas de contradiction entre les conditions générales et les conditions particulières du Bail, ces dernières prévaudront.
1. Caractéristiques des Locaux
Le Bail porte sur des Locaux, situés 8, axxxxx Xxxxxx Xxxx – 93320 Les Pavillons-sous-Bois, d’une surface de 190 m².
Les locaux sont constitués :
D’un bâtiment sur rue, composé :
au rez-de-chaussée : d’une grande salle (50 m²) avec deux zones en estrade et une zone bar ; à l’arrière, une cuisine (42 m²) et un laboratoire.
au 1er étage : d'une salle (30 m2).
Et d’une annexe extérieure, en fond de cour (15 m²).
2. Date de prise d’effet du Bail
Le bail est consenti à compter du 1er décembre 2018 (date prévisionnelle).
3. Destination des Locaux - Enseigne
Destination des Locaux : Cuisine traditionnelle française. Toute autre activité est exclue.
4. Loyer
Le loyer est fixé à la somme de 2.000 euros hors charges par mois soit 10,53 euros/m²/mois. Le loyer sera exigible au plus tard le 5 de chaque mois.
Toutefois, il est expressément convenu entre les Parties que pendant les trois premières années du bail (36 mois), le loyer mensuel sera progressif selon l’échéancier suivant :
Mois | Montant mensuel |
M1 | 1,00 € |
M2 | 1,00 € |
M3 | 1,00 € |
M4 | 1,00 € |
M5 | 1,00 € |
M6 | 1,00 € |
M7 | 1,00 € |
M8 | 1,00 € |
M9 | 1,00 € |
M10 | 1,00 € |
M11 | 1 000,00 € |
M12 | 1 040,00 € |
M13 | 1 080,00 € |
M14 | 1 120,00 € |
M15 | 1 160,00 € |
M16 | 1 200,00 € |
M17 | 1 240,00 € |
M18 | 1 280,00 € |
M19 | 1 320,00 € |
M20 | 1 360,00 € |
M21 | 1 400,00 € |
M22 | 1 440,00 € |
M23 | 1 480,00 € |
M24 | 1 520,00 € |
M25 | 1 560,00 € |
M26 | 1 600,00 € |
M27 | 1 640,00 € |
M28 | 1 680,00 € |
M29 | 1 720,00 € |
M30 | 1 760,00 € |
M31 | 1 800,00 € |
M32 | 1 840,00 € |
M33 | 1 880,00 € |
M34 | 1 920,00 € |
M35 | 1 960,00 € |
M36 | 2 000,00 € |
En conséquence, le loyer de 2.000 euros hors charges sera dû à compter du 36ème mois du bail.
5. Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, versé par le Preneur au jour de la réalisation de la condition suspensive ci-dessus visée, est égal à la somme correspondant à 1 mois de loyer, hors charges.
6. Date et état de prise de possession des Locaux
Le Bailleur convoquera le Preneur pour la prise de possession des Locaux par lettre recommandée avec accusé de réception adressé au moins quatre jours à l’avance.
Etat de prise de possession des Locaux : En complément de l’article 8 des « CONDITIONS GENERALES » du Bail :
le Bailleur mettra à la disposition du Preneur les Locaux en l’état, le Preneur ayant à sa charge l’intégralité des travaux d’aménagement des Locaux et de leur éventuelle mise aux normes (sécurité, hygiène, établissements recevant du public….).
Fait à Les Pavillons-sous-Bois, le en deux exemplaires
Le Preneur Le Bailleur
Annexes
1. Plans des Locaux
2. Etat des risques naturels et technologiques
3. Projet de travaux du Preneur
4. Diagnostics plomb et amiante