CONVENTION DE LOCATION
CONVENTION DE LOCATION
D’UN ETABLISSEMENT
RESIDENCE AUTONOMIE 65 LOGEMENTS BAZAS
ENTRE LES SOUSSIGNES
Le Centre Intercommunal d’Action Sociale (CIAS) du Bazadais
dont le siège social est situé au lieu-dit « Coucut » - Route de Lerm- 33430 BAZAS. représentée par son Président, Monsieur Xxxxxxx XXXXXXXX
demeurant en cette qualité audit siège
désignée ci-après le "Gestionnaire" d'une part,
et
la S.A. d'H.L.M. Logévie,
dont le siège social est situé 00 xxx Xxxxxxxxxx - 00000 XXXXXXXX
représentée par son Directeur Général, Monsieur Xxxxx XXXXXXX, habilité à cet effet par délibération de son Conseil d'Administration en date du 20 décembre 2019,
demeurant en cette qualité audit siège
désignée ci-après comme le "Propriétaire" d'autre part,
PREAMBULE
La présente convention a pour objet la mise à disposition d’une Résidence Autonomie de 65 logements à Xxxxx (00).
Cet établissement comporte 63 logements de type 1bis et 2 logements de type 2 soit une capacité de 67 places.
Cette résidence est édifiée sur un terrain cadastré AC 579 et 582 situé Cours Gambetta et impasse des Cordeliers à Bazas en Gironde.
La SA d'H.L.M. Logévie assure la Maîtrise d'Ouvrage de cet établissement et en reste propriétaire. Il convient de définir le cadre contractuel de cette mise à disposition.
La présente convention a pour objet de définir les responsabilités, missions et moyens de chacune des parties relatives à l'accueil et l'hébergement des personnes âgées, dans le cadre d'un établissement médico- social soumis à autorisation délivrée par le Conseil Départemental.
CECI AYANT ETE RAPPELE, IL EST PRECISE :
Le propriétaire met à disposition globalement l'établissement au gestionnaire, afin d'accueillir et d'héberger des personnes âgées autonomes. Cette mise à disposition permet au gestionnaire de gérer et d'exploiter pour son propre compte cet établissement, dans le cadre des autorisations et habilitations légales et réglementaires.
A ce titre le gestionnaire assurera notamment sous sa seule responsabilité, l’ensemble des rapports avec les résidents, les familles et les autorités de tutelle (Conseil Départemental). La résidence entre dans le champ d’application des dispositions relatives à l’aide personnalisée pour le logement, prévues aux articles L353-1 à L353-13 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), sous réserve des articles R353- 154 à R353-156 du même code, relatifs aux logements foyers et notamment de la seule prise en compte de la redevance pour l’application du barème de l’aide personnalisée au logement.
Par conséquent, chacune des parties s’engage à respecter, tant les dispositions légales que conventionnelles y afférent, notamment celles relatives aux financements et à la nature de l’opération, aux plafonds de ressources à l’entrée des résidents, ou encore à la possibilité pour le Préfet de réserver une partie de la résidence sociale pour une proportion définie dans la convention APL.
Pour permettre au Propriétaire de respecter ces engagements, le Gestionnaire répondra en temps utile, et sans restriction particulière, à toute enquête ou questionnaire, portant sur sa qualité ou celle de ses résidents, pour autant que ceux-ci soient directement et strictement liés aux obligations légales et conventionnelles susmentionnées.
Le Gestionnaire fera son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires à l’exercice de son activité. L’autorisation expresse du Bailleur d’exploiter les lieux loués à destination de résidences autonomies n’implique nullement de sa part aucune garantie, ni diligence pour l’obtention de toutes autorisations légales, administratives, réglementaires, nécessaires à quelque titre que ce soit, pour l’exercice de cette activité.
Le gestionnaire et le propriétaire s'engagent mutuellement à garantir la pérennité de la mission, attachée au présent établissement.
Toute évolution dans la destination de l’établissement, ou de son occupation, est soumise à l’accord préalable, écrit et express du Bailleur, ainsi que de l’autorité administrative compétente, dans le cadre de la réglementation en vigueur. A ce titre, le Gestionnaire garantit le Bailleur des conséquences éventuelles d’une utilisation de la résidence non conforme à l’objet et aux modalités prévus aux présentes.
Les relations qui unissent le Propriétaire et le Gestionnaire relèvent de la présente convention ; ces
relations ne constituent en aucun cas un bail d’habitation.
Les relations qui unissent le Propriétaire et le Gestionnaire sont soumises aux dispositions relatives à la législation concernant l’aide à la construction contenues dans le Code de la Construction et de l’Habitation, à la réglementation sociale et médico-sociale contenue dans le Code de l’Action Sociale et des Familles, et aux dispositions du Code Civil relatives au louage des choses pour toutes celles de ses dispositions auxquelles il n’est pas dérogé par la présente convention.
L'Etablissement entre notamment dans le champ d'application :
• du Code de l'Action Sociale et des Familles,
• de la Section IV et VII du Code de la Construction et de l'Habitation, (C.C.H.).
• de la loi 2002-2 du 2 janvier 2002 relative aux institutions sociales et médico-sociales,
• de la loi SRU du 13 décembre 2000 (Art. L.633-1 à L.633-5 du C.C.H.)
• de l'article 48 de la loi n° 2005-1579 du 19 décembre 2005,
• de l'arrêté du 19 novembre 2001 (JO 6 février 2002)
• du décret 2007-793 du 9 mai 2007, relatif aux modalités de médicalisation et de tarification des établissements
• de la circulaire n° 2007-36 DDSC/DGAS/DGUHC du 15 mai 2007 relative au classement et à la sécurité incendie applicable aux établissements accueillant des personnes âgées,
• de la loi Adaptation de la société au vieillissement du 28 Déc 2015 et ses décrets.
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT
ARTICLE 1 – DESCRIPTION DES LIEUX MIS A DISPOSITION
Le Propriétaire met à disposition du Gestionnaire qui accepte, à compter de la date qui sera fixée par Avenant n°2 passé à la présente convention lors de la prise de possession par le Gestionnaire, un ensemble sis à Bazas, Cours Gambetta tel que précisé en préambule, comprenant l'ensemble des bâtiments et annexes immobiliers, ainsi que cet ensemble se comporte, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit besoin d’en faire plus ample description.
La liste, le détail des locaux et leur surface sont jointes en annexe.
Cet ensemble immobilier dénommé ci-après « l’Etablissement » est destiné et conçu pour l’exploitation d’une Résidence Autonomie de 67 places pour personnes âgées autonomes dont le Gestionnaire a reçu des autorités administratives de Tutelles, les autorisations nécessaires à son exploitation.
Cet ensemble est construit sur un terrain de 88a28ca environ, cadastré AC 579 et 582 ladite parcelle
appartenant à la SA d’HLM Logévie.
Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un permis de construire n° PC3303618P0023M01 délivré le 02 /12/ 2019 par la Mairie de Bazas. Le plan de masse est annexé à la présente convention.
ARTICLE 2 – DURÉE – RENOUVELLEMENT
La présente construction doit être réalisée à l'aide des prêts suivants :
• Prêt PLUS, délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations, d'une durée maximale prévisionnelle de 40 ans
• Prêt PLUS foncier, délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations, d'une durée maximale prévisionnelle de 50 ans
• Prêt PLS, délivré par la Banque Postale, d'une durée maximale prévisionnelle de 40 ans
• Prêt PLS foncier, délivré par la Banque Postale, d'une durée maximale prévisionnelle de 50 ans
• Prêt sans intérêt délivré par la CARSAT, d'une durée maximale prévisionnelle de 30 ans
Ce financement sera également complété par des fonds propres de Logévie afin de financer les dépenses non couvertes par les prêts visés ci-avant.
La présente convention est conclue pour une durée égale à la durée maximale des prêts ci-dessus ayant permis de financer le foncier, l’aménagement du terrain, et la construction du bâtiment, soit 50 ans. A cette durée s’ajouteront éventuellement les durées des différés d’intérêts en fonction des modalités des prêts.
Les conditions des emprunts négociés par le Propriétaire seront soumises avant signature à l’accord du Gestionnaire y compris en cas de modifications du plan de financement qui devront alors faire l’objet d’un avenant à la présente convention.
Un avenant n°1 passé à la présente convention précisera la date d’expiration de ces prêts et dès lors la
durée de la présente convention, dès que le Propriétaire aura contracté les prêts correspondants.
Dans le cas de la mise en place de prêts avec pré-financement le montant des intérêts courus pendant la période de pré-financement sera capitalisé au terme de cette période et intégré au montant des prêts ainsi qu’au prix de revient global de l‘opération.
Dans les 12 mois qui précèdent l’expiration de la présente convention, les parties conviennent
expressément de se rapprocher pour déterminer leurs intentions respectives quant au sort de ce bien.
La convention sera renouvelée par périodes successives de trois ans à compter de son expiration, si l'une des parties n'a pas fait connaître son intention d'y mettre fin six (6) mois avant son échéance.
Tant pendant la durée de la présente convention, qu’après son expiration, la SA d’HLM Logévie demeure Propriétaire de l’Etablissement objet de la présente convention.
ARTICLE 3 – REDEVANCE ANNUELLE D’OCCUPATION
La convention est consentie moyennant une redevance annuelle pour chaque période allant du 1er janvier au 31 décembre suivant, sur la base de différents éléments du prix de revient et du financement définitif de l’opération, en ce incluses les éventuelles améliorations apportées au bâti en cours de location.
La redevance est payable mensuellement à terme échu, et avant le 5 du mois suivant l’échéance considérée. Pour la première année, la redevance annuelle sera calculée au prorata du nombre de mois restant à courir avant la période suivante. Elle sera provisoire dans l’attente de la redevance actualisée.
Cette redevance actualisée sera calculée dès que le prix de revient et le financement définitif de l’opération
seront connus.
Enfin, si le loyer provisoire de la première année est supérieur à la redevance actualisée, le trop-perçu sera déduit de la redevance de la deuxième année d’exploitation, et inversement en cas de loyer inférieur à la redevance actualisée, le gestionnaire réglera le complément de redevance non perçue.
3.1 Calcul de la redevance
La redevance annuelle comprendra :
Le montant des annuités (intérêts et amortissement) dues par le Propriétaire pour la période annuelle en cours en vue du remboursement des emprunts contractés pour la construction des bâtiments, objet de la présente convention et actés en préambule et à l’article 1, et toutes les charges y afférentes. Le montant des annuités sera susceptible d'ajustement annuel en fonction de la nature des prêts obtenus (prêt à taux révisable par exemple) ou la durée des prêts pourra être éventuellement allongée en fonction de la nature de ces prêts obtenus (prêts à annuités constantes et à durée variable).
En cas de nouvel investissement lié notamment à des travaux de réhabilitation, de transformation ou d'amélioration, les nouvelles annuités correspondant à ces investissements financés par des emprunts viendront s'ajouter aux précédentes, sans remettre en cause la durée de la présente convention.
Les conditions de ces nouveaux emprunts négociées par Le Propriétaire seront avant signature
soumises à l’accord du Gestionnaire.
En cas de renégociation d’un de ces emprunts ayant permis de financer l’investissement initial ou tout autre investissement et ayant une répercussion sur le montant de la redevance, les conditions de ce ou ces nouveaux emprunts seront soumises à l’accord du Gestionnaire.
Les frais généraux du Propriétaire, à concurrence de 0,30% du prix de revient total de l'opération réajusté tous les ans sur la base des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques. Cette moyenne est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent.
La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente. Ainsi, par exemple, pour le calcul du loyer de l’année 2019 (à savoir du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019) : la date de référence de l’indice est celui du 2e trimestre 2018. Le réajustement sera fait à partir de la moyenne des indices du 2e trimestre 2018, du 1er trimestre 2018, du 4e trimestre 2017 et du 3e trimestre 2017.
En ce qui concerne l’indice de départ initial sur lequel sera calculé l’ensemble des réajustements, il sera égal à la moyenne des indices de quatre trimestres : deux concernent les premiers trimestres de l’année précédant la mise à disposition (année N) et les deux autres concernent les derniers trimestres de l’année N-1 (ainsi, pour une mise à disposition en 2017, l’indice de départ sera égal à la moyenne des 2 premiers trimestres de l’année 2016 et des 2 derniers trimestres de l’année 2015).
En cas de modification ou de remplacement de l’indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l’ancien dans les conditions et selon les modalités de raccordement publiées par l’INSEE.
En cas de suppression pure et simple de l’indice choisi, il sera remplacé par un nouvel indice équivalent, fixé d’un commun accord entre les parties contractantes. Un avenant consacrera cette modification.
Le montant forfaitaire annuel de la participation pour gros travaux de renouvellement des composants et gros entretien à la charge du Propriétaire, y inclus les honoraires et frais d'études correspondants à ces travaux acquittés à des tiers par le Propriétaire.
Ce montant est fixé à : X % du prix de revient réajusté tous les ans comme indiqué en . Ce pourcentage est fixé à :
• 0 % de la période qui s’écoule de la date de mise à disposition, jusqu’au 31 décembre de
l’année de mise à disposition.
• 0 % la 1ère année complète.
• 0,1 % la 2ème année.
• 0,2 % la 3ème année.
• 0,3 % la 4ème année.
• 0.4 % la 5ème année.
• 0.5 % de la 6ème à la 9ème année
• 1 % à partir de la 10ème année
Cette participation est exclusivement destinée à financer les travaux mentionnés dans le plan d’entretien, négocié entre le Propriétaire et le Gestionnaire et annexé à la convention, ainsi que les travaux de mise aux normes (sécurité, accessibilité, …) ou d’amélioration, dans la limite de la participation constituée.
Elle n’a pas pour objet de financer une réhabilitation ou un changement de destination ; ces derniers relèvent d'investissements à financer par emprunt ou subvention dont l'annuité sera intégrée à la redevance comme précisé au et à l’article 14.
Le Propriétaire s’engage à effectuer un suivi extra-comptable de la participation et à le communiquer chaque année au Gestionnaire, au mois de juin de l’année suivante.
L’objet de la communication consistera dans les résultats au 31 décembre de l’année N-1 du compte de suivi extra-comptable de la participation pour couverture des travaux de renouvellement des composants et du gros entretien à la charge du Propriétaire, et des prévisions pour l’année N, ainsi
que des éléments techniques prévisionnels (programme de travaux lié à la durée de vie des
composants, plan d’entretien).
Le montant de la participation est par ailleurs susceptible d’être révisé, compte tenu de l’état de l’immeuble et des besoins d’intervention constatés et souhaités conjointement par le Propriétaire et le Gestionnaire.
Le montant de cette participation restera acquis au Propriétaire, au cours de l’exécution de la convention et à son terme. Cette participation est, et restera, propriété du Propriétaire, qu’elle soit ou non consommée en totalité d’année en année, sous réserve que celui-ci ait rempli ses obligations.
Bien que fournis par le Propriétaire au Gestionnaire lors de la mise à disposition des lieux, les équipements suivants ne sont pas pris en compte pour le calcul du :
• matériel de cuisine (y compris hotte, piano, chambres froides…).
• système et réseaux informatiques.
• matériel de contrôle d’accès, d’anti-intrusion, d’anti-fugue.
• matériel de sonorisation.
• matériel de téléphonie : standard.
L’entretien, la maintenance et le remplacement de ces équipements incombent donc en totalité au
Gestionnaire.
Le montant de toutes les primes d'assurance payées annuellement par le Propriétaire au titre de l'immeuble.
Tous les impôts, taxes, contributions ou contributions réglementaires, dont notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), ainsi que toute dépense à charge du Gestionnaire dont le Propriétaire aurait eu à assurer la charge, ainsi que tout nouvel impôt, taxe, contribution ou cotisation non connus à la signature de la convention mais imposés par l'Etat ou les Collectivités Territoriales, dus par le Propriétaire au titre du présent Etablissement.
Toutes les charges liées aux ASL, AFUL et copropriétés telles que décrites à l’article 24. Les parties s’informeront mutuellement de la nature et du montant de ces charges aux fins de respecter la réglementation et de prévenir d’éventuels litiges avec les résidents.
Les fonds propres investis par Logévie à savoir 303 752 €, remboursés sur 20 ans avec un taux d’intérêt annuel fixe de 2.25%, selon le plan de remboursement tel que figurant en annexe. En cas de réajustement du plan de financement en fin d’opération, ce montant ne sera pas modifié.
Contribution aux cotisations pour la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).
L’ensemble de ces éléments constituera la redevance annuelle HT. Cette redevance sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date d’exigibilité des fractions mensuelles, tel que visé à l’article 5.
3.2 Prix de revient définitif et plan de financement définitif
Le prix de revient définitif ainsi que le plan de financement définitif de l’opération seront communiqués au Gestionnaire après délibération du Conseil d’Administration du Propriétaire sur ces deux éléments clôturant l'investissement.
Dans l'attente de validation du Prix de Revient Définitif ainsi que de son Plan de Financement correspondant par le Conseil d'Administration du Propriétaire, les parties conviennent d'asseoir le loyer sur les éléments fournis par le Propriétaire au Gestionnaire, Prix de Revient Prévisionnel et Plan de Financement correspondant, tel que remis en annexe.
3.2 Modalités particulières
A l'issue de la période de remboursement des prêts, la présente convention arrivera à son terme conformément à l’article 2 « Durée – Renouvellement » et fera l'objet d'un avenant pour déterminer le montant de la nouvelle redevance. Cette dernière sera entre autres déterminée en tenant compte de l’état du marché, de la valeur du bien et de l’avis de France Domaine.
En tout état de cause, tout en garantissant les intérêts financiers du Gestionnaire, la redevance devra tenir compte de la valeur du service rendu au Gestionnaire, à savoir la mise à disposition des locaux.
En cas de changement d'usage, de destination, de retrait des autorisations administratives, de fermeture de l'Etablissement ou de résiliation de la présente convention à l'initiative ou du fait du Gestionnaire, le paiement de la redevance restera dû, sauf accord express entre les parties lié notamment aux conditions de remboursement des emprunts en cours et des fonds propres non remboursés à cette date. Le Gestionnaire devra dans cette hypothèse rembourser au Propriétaire les emprunts et les fonds propres restant dus ainsi que les subventions d'investissement que le Propriétaire serait amené à rembourser auprès des Institutions en raison du changement d'usage de l'Etablissement.
En cas de retrait des autorisations administratives, de fermeture de l'Etablissement à l’initiative des autorités compétentes, le paiement de la redevance restera dû, sauf accord express entre les parties lié notamment aux conditions de remboursement des emprunts en cours et des fonds propres restant dus. Le Gestionnaire devra dans cette hypothèse rembourser au Propriétaire les subventions d'investissement que celui-ci serait amené à rembourser auprès des Institutions. En ce qui concerne les emprunts, le Propriétaire fera appel à la garantie accordée par la Collectivité Locale ou Territoriale afin que cette dernière se substitue au Propriétaire en vue du remboursement des emprunts contractés. Au cas où ce garant refuserait de mettre en œuvre sa garantie, les emprunts resteront dus par le Gestionnaire.
Dans l’hypothèse, où un nouveau Gestionnaire reprendrait la totalité des obligations de l’ancien Gestionnaire, comme il est précisé ci-après et où le Propriétaire ne subirait aucune perte de redevance ni de demande de remboursement de subventions, les clauses précisées dans les deux précédents alinéas ne s’appliqueraient pas.
Compte tenu du régime juridique applicable aux établissements pour personnes âgées, en cas de transfert de l’autorisation administrative d’ouverture et de fonctionnement de la Résidence autonomie à un autre Gestionnaire désigné ou autorisé par les autorités de tutelle, le Gestionnaire est autorisé à céder ses droits résultant de la présente convention à un nouveau Gestionnaire. Cette cession sera notifiée au Propriétaire dans un délai d’un mois à compter de l’arrêté des Autorités de Tutelle autorisant le transfert de l’autorisation par lettre recommandée AR. Le Gestionnaire sera déchargé de toute obligation à l’égard du Propriétaire concernant les loyers postérieurs à la cession, sous réserve que le Propriétaire ait préalablement donné son accord sur le choix du nouveau gestionnaire et que ce nouveau Gestionnaire reprenne la totalité des obligations, objet de la présente convention.
ARTICLE 4 - CHARGES
Dans ses rapports à l'égard de ses résidents, le Gestionnaire s'engage en outre à prendre en charge l'ensemble des charges de nature récupérables afférentes à l'immeuble objet de la présente convention et précisées par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982.
Toutefois dans la mesure où le Propriétaire en aurait assumé la charge, le Gestionnaire les réglera, en sus de la redevance, au Propriétaire ; ces charges étant exigibles en contrepartie :
des services rendus liés à l'usage des différents éléments de l'immeuble mis à disposition,
des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments de l'immeuble,
des frais d'enregistrement et des impositions qui correspondent à des services dont la location profite directement.
ARTICLE 5 – MODALITÉS DE PAIEMENT
Le Gestionnaire s’engage à payer la redevance annuelle fixée à l’Article 3, en douze fractions mensuelles égales, au Propriétaire, et ce avant le 5 de chaque mois et payées à terme échu. Le paiement intervient par virement bancaire.
ARTICLE 6 – DÉFAUT DE PAIEMENT – CLAUSE RÉSOLUTOIRE
A défaut de paiement de la redevance à son échéance, le Gestionnaire sera mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commandement de payer délivré par huissier, de la régler dans le délai d'un mois.
Dans le cas où les logements sont conventionnés à l’A.P.L. (Aide Personnalisée au Logement), cette mise en demeure sera également notifiée à l'autorité administrative signataire de la Convention prévue aux articles R.353 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
Les dispositions ci-dessus s'appliquent également en cas de défaut de paiement des charges mentionnées à l'article 4 dont le Propriétaire aura assumé la charge.
En cas de mise en demeure restée sans effet, la présente convention pourra être résiliée de plein droit, à l'initiative du Propriétaire, et la résiliation sera constatée par simple ordonnance de référé.
Le Gestionnaire aura alors un mois pour remettre les lieux à la disposition du Propriétaire, à compter de la signification de l'ordonnance de référé constatant la résiliation. Pendant cette période, la totalité de la redevance sera due au prorata temporis.
Sans préjudice de la faculté de résiliation décrite au précédent alinéa, tout retard de paiement est susceptible d’entraîner, sur décision du Propriétaire, l’application d’une pénalité conforme aux dispositions légales prévues à l’article L.441-6 du Code de commerce.
ARTICLE 7 - ASSURANCES
Le Gestionnaire devra faire son affaire de l'assurance de son mobilier, des risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosions etc..) et des recours des tiers et ce dès sa prise de possession y compris en cas de mise à disposition anticipée (cf. article 8). Il devra en justifier à première demande du Propriétaire, puis chaque année, par la production des polices et quittances, le Propriétaire assurant de son côté la charge de l'assurance Propriétaire d’immeuble.
Par dérogation à l’article 1724 du code civil, en cas de sinistre total ou partiel, le Gestionnaire ne pourra réclamer au Propriétaire aucune indemnité pour privation de jouissance pendant le temps nécessaire à la réparation des désordres, sauf faute avérée du Propriétaire, le paiement de la totalité de la redevance restera dû au Propriétaire, déduction faite des indemnités que le Propriétaire serait amené à percevoir de la part de son assurance au titre de son assurance "perte locative".
Le Propriétaire se réserve le droit d’exercer tout recours contre le Gestionnaire, à hauteur des préjudices subis du fait d’une déclaration tardive ou incomplète. Le recours peut être exercé directement ou par l’intermédiaire de l’assureur du Propriétaire.
Le Gestionnaire devra prévenir sous 72 heures le Propriétaire par lettre recommandée avec A.R. de tous sinistres, sous peine de demeurer personnellement responsable des dégâts dont le montant n'aurait pu, par suite de l'omission ou du retard de cette déclaration, être utilement réclamé à la compagnie d'assurance du Propriétaire qui assure l'immeuble.
De même, le Gestionnaire devra être titulaire d’une police d’assurance couvrant les risques professionnels liés à son activité, dont la nature et les montants des garanties devront être suffisants.
Enfin, le Gestionnaire devra également s’assurer que ses résidents sont couverts par une assurance propre, couvrant les risques d’incendie et autres risques graves, tant pour leurs biens propres que pour celui des tiers. Le Gestionnaire s’engage à réclamer ces assurances aux résidents au moins une fois par an, ou à l’occasion d’une entrée ou d’une sortie de résident.
Le Propriétaire est fondé à demander les justificatifs afférents à ces obligations à première demande.
Il est à noter que dans le cadre de la gestion des sinistres relatives à la détérioration du patrimoine mis à disposition et relevant de la police assurance multirisque, le Gestionnaire assure la gestion des sinistres, lorsque ces sinistres relèvent de la garantie assurance locataire/occupant. En revanche, lorsque les sinistres mettent en jeu l’assurance multirisque du Propriétaire, le Gestionnaire tient informé le Propriétaire, sans délai, de la survenue du sinistre, pour lui permettre de gérer ce dernier. En cas de doute sur la garantie applicable, les parties se rapprochent pour déterminer la police d’assurance concernée par le sinistre.
Concernant les sinistres relevant de la police dommage ouvrage, le Propriétaire assure la gestion des sinistres et tient le Gestionnaire informé de l’avancement des dossiers ainsi que des disponibilités requises par l’expert de l’assureur. Il transmet également les documents nécessaires à première demande.
ARTICLE 8 – PRISE DE POSSESSION DES LIEUX PAR LE GESTIONNAIRE
La date prévisionnelle de livraison est prévue au mois de Novembre 2021.
La résidence sera livrée en l’état de fonctionnement.
A ce titre, le Gestionnaire sera associé aux opérations préalables à la réception, dans le seul but de transparence quant à la conformité de l’ouvrage eu égard au projet évoqué avec le Gestionnaire, et ce sans préjudice ni des obligations contractuelles propres au Bailleur et ses partenaires de construction, ni des équilibres économiques convenus entre ces derniers. En cas de demande spécifique de travaux modificatifs ou complémentaires de la part du Gestionnaire, avant ou pendant la livraison, le Bailleur reste seul décisionnaire de leur commande auprès des prestataires. En cette hypothèse, le Gestionnaire sera informé des modifications consécutives sur le montant de la redevance, les délais de prise de possession
et de durée de la présente convention, ainsi que des modalités techniques et opérationnelles en résultant
pour l’exploitation de l’activité.
Le Gestionnaire prendra immédiatement possession des lieux le jour de la réception de l'immeuble par le Propriétaire dans le cadre de sa fonction de Maître d'Ouvrage, (la réception est l’acte par lequel le Maître d’ouvrage, la SA d’HLM déclare accepter l’ouvrage, article 1792-6 alinéa 1 du code civil), après passage de la commission de sécurité et d’accessibilité.
Par dérogation au précédent alinéa, la prise de possession prend effet à la date de réalisation de la dernière
des conditions suspensives stipulées à l’article 23 du présent contrat.
Le Propriétaire transmettra au Gestionnaire une copie des Procès-Verbaux de Réception mentionnant les réserves.
Ces réserves ne devront pas remettre en cause l’obtention des avis favorables réglementaires des
autorités administratives.
Les anomalies cachées et les anomalies de fonctionnement qui n'auraient pu être décelées par le Propriétaire lors de sa réception, devront être signalées par le Gestionnaire au Propriétaire dans un délai de neuf mois.
Le Propriétaire, après vérification, prendra les mesures nécessaires dans les meilleurs délais possibles, dans le cadre de sa garantie de parfait achèvement. Si le non-respect de ce délai empêche le Propriétaire de faire jouer ladite garantie que la loi lui reconnaît, il ne saurait être tenu responsable à l’égard du Gestionnaire de la réparation des dommages résultant des vices susmentionnés. Le précédent alinéa ne s’oppose pas à l’application des dispositions légales relatives à l’obligation de délivrance du Propriétaire telles que prévues aux articles 1719 et suivants du code civil.
Dans l’hypothèse où le Gestionnaire ne mettrait pas en service ou n’exploiterait pas immédiatement l’Etablissement, dans l’attente notamment de l’obtention des autorisations administratives de mise en fonctionnement, ou parce qu’il souhaite réaliser ses propres travaux d’aménagements, de pose du mobiliers etc…, le Gestionnaire devra prendre toutes les mesures afin d’assurer le gardiennage de l’Etablissement et assurer la préservation des biens mis à sa disposition.
Lors de la prise de possession de la résidence, un état des lieux contradictoire sera réalisé entre les parties avant la remise des clefs.
Le Gestionnaire dispose alors d’un délai maximal d’un mois pour dénoncer tous les vices et non- conformités apparents, trouvant leur origine dans la construction du bien, par courrier recommandé avec accusé de réception. A défaut, le Propriétaire ne pouvant plus se prévaloir dudit vice à l’égard du constructeur, il ne saurait être tenu responsable dudit vice.
Le précédent alinéa ne s’oppose pas à l’application des dispositions légales relatives à l’obligation de
délivrance du Propriétaire telles que prévues aux articles 1719 et suivants du code civil.
Par la signature de l’état des lieux, le Gestionnaire reconnaît avoir visité les locaux et accepté qu’ils sont conformes aux normes de sécurité en vigueur au jour de la prise de possession des lieux. Il ne pourra engager la responsabilité du Propriétaire sur ce point.
Par suite de la prise de possession des lieux, le Gestionnaire s’engage à mettre en œuvre tous les moyens pour maintenir une occupation des lieux conforme aux stipulations des présentes et aux dispositions légales qui lui sont applicables, de sorte que le Propriétaire ne puisse aucunement être inquiet du chef de conséquences d’une occupation non conforme.
ARTICLE 9 – ETAT DES LIEUX EN CAS DE DEPART DU GESTIONNAIRE
L'état des lieux effectué lors du départ du Gestionnaire se fera en présence du Propriétaire et du Gestionnaire, ou, le cas échéant, de leurs représentants dûment mandatés. Il sera daté et signé par les parties présentes.
Le cas échéant, une liste définitive des réparations à effectuer par le Gestionnaire sortant sera établie par comparaison entre l'état de l'immeuble lors de la prise de possession et l'état des lieux de sortie en tenant compte de la grille de vétusté ci- annexée.
L’établissement sera dans cette hypothèse remis au propriétaire libre de toute occupation et de tout mobilier qu’il aurait installé. De plus, tous les aménagements réalisés par le gestionnaire et validés par le propriétaire deviendront sa propriété sans possibilité de dédommagement pour le gestionnaire.
La détermination du montant des réparations à effectuer sera alors fixée en tenant compte de l'usure normale et indiquée au Gestionnaire sortant.
Dans l'hypothèse où l'une des parties est absente à une convocation dûment faite pour l'état des lieux de sortie, la partie la plus diligente la met en demeure sous 8 jours de proposer un rendez-vous. A défaut de réponse, la partie la plus diligente procède à un constat d'huissier des lieux aux frais de la partie défaillante.
ARTICLE 10 – RECOUVREMENT DES DETTES APRES RESILIATION
En cas de résiliation, le Propriétaire poursuit le recouvrement de la dette du Gestionnaire conformément au droit commun.
ARTICLE 11 – INTÉRÊTS MORATOIRES ET FRAIS
Toute somme non payée à son échéance portera de plein droit intérêt au profit du Propriétaire à compter de la date de son exigibilité, au taux légal.
Tous les frais que le Propriétaire sera amené à engager en cas d'inexécution par le Gestionnaire de l'une quelconque de ces obligations (rappels, poursuites, honoraires d'hommes de loi, actions judiciaires, etc..), seront à la charge du Gestionnaire.
ARTICLE 12 - RÉPARATIONS – ENTRETIEN - OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE ET DU GESTIONNAIRE
Sans préjudice des stipulations de la présente convention, décrites ci-après, et venant en dérogation aux dispositions légales correspondantes, les parties conviennent de faire application des dispositions des articles 1719, 1720 et 1754 du code civil.
Il est précisé que conformément à la réglementation, il n’y a pas de transfert au Gestionnaire de la responsabilité des grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil, ni de celles relevant de la vétusté dès lors qu’elles relèvent desdites réparations. Pour les autres natures de réparation, les travaux relatifs à la vétusté sont transférés au Gestionnaire de façon expresse.
Les locaux seront maintenus en bon état de fonctionnement au moyen d'une politique d'entretien courant, de remplacement des composants, de gros entretien, d'un programme de travaux, ainsi que de la mise en place de contrats de maintenance adaptés à la vocation de l’Etablissement et aux équipements en place.
Le Propriétaire et le Gestionnaire ont chacun des obligations respectives dans ce domaine.
12.1 Clé de répartition
La répartition des travaux et opérations ci-après exposés est faite dans le plan d’entretien annexé aux
présentes.
12.2 Obligations prises en charge par le Propriétaire
D’une part, le Propriétaire assumera l’exécution des gros travaux et des grosses réparations et maintiendra les installations et bâtiments en bon état de fonctionnement.
D’autre part, il assumera la mise aux normes des installations et des bâtiments, relative notamment à la
sécurité et à la salubrité de l’immeuble.
Enfin, il assumera les travaux d’amélioration et de réhabilitation des installations et des bâtiments.
Les travaux et opérations susvisés seront exécutés dans la limite des provisions annuelles pour gros travaux de renouvellement de composants et gros entretien et, en fonction des cas, des provisions cumulées par le Propriétaire mais non utilisées et/ou des arbitrages réalisés, pour chaque résidence, dans le cadre du Plan Stratégique Patrimonial de Logévie.
Au-delà, le coût des travaux sera financé par l’emprunt. Le montant de l’annuité correspondant sera
intégré à la redevance annuelle.
En cas de défaillance du Propriétaire dans l’exécution des travaux liés à la sécurité, la salubrité et la destination des locaux, et après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse durant deux mois, le Gestionnaire aura le droit de faire exécuter les travaux aux frais avancés du Propriétaire.
12.3 Obligations du Gestionnaire
Sans préjudice de l’annexe plan d’entretien, laquelle prévaut en cas de contradiction avec la présente convention, le Gestionnaire maintiendra les installations et bâtiments en bon état d’entretien et de maintenance et de réparations locatives. En outre, il maintiendra, entretiendra et contrôlera tous les équipements spécifiques présents ou à venir dans les lieux loués.
Les services techniques du Propriétaire effectueront, chaque année, une visite technique de l’ensemble des locaux en présence du Gestionnaire, afin d’apprécier conjointement l’état de l’immeuble et la nécessité éventuelle d’interventions, autant que de l’adéquation des mesures de sécurité des biens et des personnes, notamment en matière d’hygiène. A cette occasion, le Gestionnaire met à disposition du Propriétaire les diagnostics techniques, les carnets d’entretien à jour et les rapports de contrôles périodiques, ou tout autre document nécessaire à cette fin. En cas de nécessité, le Propriétaire pourra envisager le contrôle de l’adéquation des mesures de sécurité, notamment en matière d’incendie, par un organisme agréé, dont les frais incombent alors au Gestionnaire, ce dernier étant parfaitement informé du devis au préalable, et reçois la facture avant tout paiement.
Une fois par semestre, le Propriétaire peut demander une réunion ayant pour objet la priorisation des actions d’entretien incombant au Gestionnaire et qui seraient nécessaires pour la préservation des biens immobiliers.
Le Gestionnaire devra assumer tous travaux et toutes réparations liées à l'activité des lieux, et notamment ceux imposés par le Code du Travail, la réglementation sanitaire (notamment en cas de distribution de repas) et médico-sociale, ainsi que l'évolution de ces réglementations.
En ce qui concerne les mises aux normes des installations des bâtiments :
- Le Gestionnaire s’oblige à réaliser les travaux de mise aux normes relevant de sa responsabilité liée à
l’exploitation.
- Le Propriétaire s’oblige à réaliser les travaux de mise aux normes relevant de sa responsabilité, sous réserve de disponibilité de la Provision pour travaux de renouvellement de composants de gros entretien, comme précisé ci-avant.
12.4 Obligations du gestionnaire déléguées au propriétaire
Compte tenu de sa capacité tant technique qu’humaine, le gestionnaire mandate le propriétaire pour
réaliser le suivi de certaines prestations d’entretien lui incombant.
Il demande au propriétaire de souscrire les contrats nécessaires et établir les carnets de veille technique appropriés. A ce titre, la présente convention emporte mandat au profit du Propriétaire pour réaliser la souscription et la gestion des contrats d’entretien indiqués dans l’annexe « Plan d’entretien ».
Ainsi, le Propriétaire souscrira et prendra en charge les contrats d’entretien relatifs à l’ensemble de la maintenance, en rapport avec les équipements techniques énumérés en annexe « Plan d’entretien » pour lesquels l’annexe précise expressément le recours à un mandat au profit du Propriétaire ; ces contrats devront inclure une partie garantie totale (Partie P3).
Pour ces mêmes contrats, la consultation, l’analyse des offres, l’établissement des contrats, et leur suivi,
par le Propriétaire donnera lieu à une rémunération de la part du Gestionnaire.
Cette rémunération est fixée à un montant de 11.000 €HT (onze mille euros), TVA au taux normal en sus, pour la 1ère année pleine et sera réévalué annuellement selon l’indice FSD1 Indice Frais et Services Divers, l’indice de base étant celui du 2nd semestre de l’année N-1.
Ce montant forfaitaire permettra à Logévie de mettre en place et de suivre les contrats mentionnés dans
l’annexe « plan d’entretien » à savoir :
- Equipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
- Installations de VMC (hors ventilation de la cuisine collective).
- Portes automatiques
- Ascenseurs.
La rémunération de propriétaire sera revue en cas de modification du périmètre.
Pour la 1ére année d’exercice de la Résidence, ce montant sera dû au prorata temporis à compter de la date de livraison de la résidence au Gestionnaire.
Par ailleurs, le Propriétaire tiendra (cette liste n’est pas exhaustive), les registres et carnets imposés par la réglementation : carnets d’entretien (chauffage, climatisation, portes automatiques, ascenseurs, groupes électrogènes…) en fonction de la nature des équipements présents.
Il est précisé que par dérogation à l’alinéa précédent, il appartiendra au Gestionnaire d’assurer sous sa
responsabilité la tenue des documents suivants :
- Carnets sanitaires relatifs au réseau d’eau potable et au réseau d’eau chaude sanitaire.
- Carnets et registre de sécurité.
Le coût des contrats d’entretien souscrit par le Propriétaire sera refacturé au Gestionnaire à l’euro pour l’euro et donnera lieu à une régularisation annuelle. Le Propriétaire tiendra à disposition du Gestionnaire tout documents justifiant des sommes engagées au titre de l’entretien.
Il est précisé que le mandat susmentionné aura la même durée que celle des contrats passés par le Propriétaire. A ce titre, pour les contrats listés ci-avant, la durée de prise en charge de la gestion des contrats d’entretien est de 3 ans renouvelable une fois pour une durée de 3 ans, par tacite reconduction. Le Propriétaire et le Gestionnaire restent libres de renoncer à la poursuite dudit mandat, moyennant un préavis, délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, au minimum 6 mois avant sa date d’anniversaire. En cette hypothèse, la résiliation du mandat sera formalisée par voie d’avenant aux présentes. Une passation sera organisée entre le gestionnaire et le propriétaire avant la date effective de résiliation. En l’absence de dénonciation dans le délai et selon les formes précitées, le mandat se poursuit tacitement pendant la durée de la présente convention.
12.5 Obligations du gestionnaire en termes de Sécurité Incendie pour la partie ERP (Foyer)
Les obligations ci-dessous explicitées sont à la charge du Gestionnaire de la partie ERP.
En fonction du classement de l’Etablissement au regard de la réglementation ERP, le Gestionnaire exploitant l’Etablissement devra s’assurer que les installations sont maintenues, entretenues et vérifiées en conformité avec la Réglementation et notamment pour les points suivants :
• Maintenir l’affichage des consignes de sécurité et d’évacuation : vérifier que les consignes soient toujours d’actualité selon les éventuels travaux ;
• Réaliser les exercices périodiques d’incendie ;
• Tenir le Registre de Sécurité à jour : consignation et suivi des essais SSI, modifications liées aux
travaux, consignation des opérations d’entretien, de maintenance et de vérifications périodiques ;
• Vérifications annuelles périodiques des installations électriques à réaliser par un Organisme Agréé
;
• Vérifications annuelles périodiques des installations gaz à réaliser par un Organisme Agréé ;
• Vérifications annuelles périodiques des ascenseurs, monte-handicapés et monte-charges à réaliser
par un Organisme Agréé (si ces équipements font parties de l’ERP);
• Réaliser les contrôles et la maintenance des éclairages de sécurité ;
• Réaliser les contrôles et la maintenance des équipements de lutte contre l’incendie : alarmes incendie, signaux de sécurité lumineux et acoustiques, déclencheurs manuels, dispositifs de désenfumage, contrôle des matériels d’extinction et de secours, contrôle des portes coupe- feu…etc ;
• Contrôle de l’aménagement des lieux de travail : bonne ouverture et fermeture des portes, déverrouillages ;
• Ramonage des conduits de cheminée d’agrément ;
• Maintien en bon état permanent et nettoyage des appareils de cuisson, nettoyage des filtres ;
• Entretien et ramonage des conduits d’évacuation, nettoyage des circuits d’extraction d’air vicié, de buées et de graisses…
• Toute modification au sein de la partie ERP doit faire l’objet d’une demande auprès du Propriétaire afin de déposer une déclaration de travaux (ex : modification de cloison ou de porte, changement de destination d’un local…).
• En cas d’utilisation différente, même partielle ou occasionnelle de ces locaux, l’Exploitant devra en informer l’administration compétente.
• Ces obligations répondent aux textes de référence issus du :
o Code de la construction et de l’habitation ;
o Code du travail ;
o Règlement de sécurité contre l’incendie ERP.
ARTICLE 13 – OCCUPATION ET DESTINATION DES LIEUX
Le coût des prestations fournies par le Gestionnaire aux résidents et aux utilisateurs des lieux loués devra être suffisant pour lui permettre de remplir ses obligations envers le Propriétaire.
Le Gestionnaire devra jouir des lieux raisonnablement et sera tenu de les laisser visiter par le Propriétaire
ou son représentant dûment habilité, à condition d’être prévenu et d’en connaitre le motif.
Le propriétaire et le gestionnaire s’accorderont sur les modalités d’exécution des travaux en site occupé.
Le Gestionnaire ne peut mettre à la disposition d’opérateurs de téléphonie mobile ou tout autres opérateurs des emplacements inutilisés par lui (terrasses, locaux en combles, toiture, local technique, etc.).
Pendant toute la durée de la convention, la destination initiale de l’établissement ne peut être modifiée
que par un commun accord des parties, pris dans le respect de la réglementation en vigueur.
L’établissement mis à disposition du Gestionnaire étant partiellement classé E.R.P. (Etablissement Recevant du Public) de 5 eme catégorie de type N et L au titre de la réglementation incendie, celui-ci a l'entière et complète responsabilité des moyens mis en œuvre tant au niveau de la surveillance (exercice, formation, gardiennage, etc…), que du contrôle périodique et de l’entretien des équipements conditionnant la sécurité des résidents, de sorte que la responsabilité du Propriétaire ne puisse en aucun cas être recherchée.
Le Gestionnaire accepte de souffrir des servitudes de toute nature que le Propriétaire serait amené à établir sur les biens objet des présentes, pour autant que ces servitudes n’aient ni pour objet ni pour effet de remettre en cause l’exploitation de la résidence dans des conditions raisonnables.
Pour la sécurité des biens et des personnes dans l'immeuble, le Gestionnaire autorise le Propriétaire, les personnes le représentant ou dûment autorisées, le droit d'entrée dans les lieux loués, afin de prendre les mesures conservatoires de ses droits, de faire effectuer les réparations nécessaires à l’immeuble ou encore de les faire visiter, sous réserve d’en avoir été informé au moins quarante-huit (48) heures à l’avance. En cas d'urgence avérée, le délai précité ne s'applique pas. En toutes hypothèses, le Propriétaire est tenu de réaliser ses visites de façon à ne pas perturber le bon fonctionnement de l’établissement, ni la tranquillité de ses résidents.
ARTICLE 14 – RÉHABILITATION
A la demande du Gestionnaire, le Propriétaire pourra procéder à une réhabilitation des bâtiments.
Pendant la période des travaux, le Gestionnaire ne pourra prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer.
A l'issue des travaux de réhabilitation réalisés par le Propriétaire, le montant des travaux y compris toutes les dépenses et honoraires liés aux prestations fournis par le Propriétaire, y compris ses propres honoraires de conduite d'opération, seront intégrés au coût de revient actualisé du bâtiment (montant initial de l'opération actualisé + coût final de la réhabilitation). Ce coût servira de base au nouveau calcul de la redevance tel que visé à l'article 3 pour les parties visées en et .
Les annuités relatives aux emprunts contractés en vue de la réhabilitation ou du nouvel investissement seront également intégralement répercutées dans la redevance.
La réhabilitation ne peut avoir pour conséquence, l’augmentation de la durée de la présente convention fixée à l’article 2 En conséquence, la totalité des emprunts ayant permis de financer la réhabilitation devront être remboursés à l’expiration de la présente convention.
ARTICLE 00 - XXXXXXXXXXX XXX XXXXX
Xx Xxxxxxxxxxxx fera son affaire personnelle de l’aménagement des locaux et devra fournir le mobilier et
les équipements nécessaires à leur bon fonctionnement.
Le Gestionnaire ne pourra faire aucun changement, démolition, construction ou percement dans les lieux, sans le consentement préalable, exprès et par écrit du Propriétaire.
Dans le cas contraire, le Gestionnaire sera tenu de procéder à ses frais, à la remise en état initial des lieux, nonobstant pour le Propriétaire la faculté de la résiliation des présentes, conformément à l’Article 22 ci- après.
Du fait des travaux programmés par le Gestionnaire, et si le Propriétaire juge nécessaire qu'un architecte et/ou un bureau de contrôle assistent le Gestionnaire, le Propriétaire ne se prononcera qu'au vu des observations et de l'accord des dits professionnels sur les travaux. Les travaux devront également être suivis et vérifiés par l'architecte et/ou le bureau de contrôle préalablement désignés.
L'ensemble des honoraires appelés à l'occasion de ces travaux sera réglé par le Gestionnaire. Une assurance pour ces travaux tant décennale que responsabilité civile devra être souscrite par le Gestionnaire.
ARTICLE 16 – GESTION DES SERVICES
Il est rappelé que :
- Le Gestionnaire a en charge la gestion médico-sociale de l’Etablissement au sens du Code de l’Action
Sociale et des Familles et reste le seul responsable de la sécurité des personnes qu'il héberge.
- Le Gestionnaire est civilement responsable des dommages survenus aux personnes hébergées ainsi que de leur surveillance.
- Le Gestionnaire sera tenu responsable des dommages subis par les personnes hébergées dans l'Etablissement, s'il s'avérait que celui-ci ne disposait pas des conditions d'accueil et de prise en charge correspondant aux besoins de la personne.
- Le Gestionnaire est le seul responsable de l'hygiène et de la sécurité alimentaire, en application de l'arrêté du 29 septembre 1997.
- Le Gestionnaire doit s'assurer de la traçabilité des actes posés par l'élaboration de protocoles et par une évaluation régulière des pratiques permettant éventuellement une certification.
- Le Gestionnaire doit s’assurer de la mise en place du protocole permettant les évaluations internes et
externes nécessaires au renouvellement de son agrément.
- Le Gestionnaire a la responsabilité entière et exclusive de tous les services et activités (hébergement, restaurants, services collectifs, soins, etc.) fonctionnant dans les lieux loués, et notamment le respect des obligations liées au Code du Travail, au Code de l'Action Sociale et des Familles, au Code de la Santé Publique, et notamment la loi Adaptation de la société au vieillissement.
- Le Gestionnaire a également la responsabilité de l'exécution des stipulations mises à sa charge par la convention prise en application de l'article R. 353 et suivants du code de la construction et de l'habitation dans le cas de conventionnement des logements.
- Le Gestionnaire adressera chaque année, conformément à l’article 15 de la convention APL, le double des documents que le Propriétaire est tenu de transmettre au Préfet, et ce au plus tard le 1er novembre de chaque année.
La liste ci-dessous n’est pas limitative, le Gestionnaire s’engageant à exécuter l’ensemble des obligations
légales et réglementaires qui régissent son activité.
Par ailleurs, le Gestionnaire exploite son activité de sorte qu’aucune plainte ni réclamation des occupants de l’immeuble ou du voisinage, ne viennent inquiéter le Propriétaire. Il s'oblige à faire respecter la présente obligation à toutes personnes dont il est responsable (personnel, intervenants extérieurs qu'il a autorisés, sous-traitants ou co-traitants). A ce titre, il garantit le propriétaire de toutes les conséquences qui pourraient résulter des éventuelles réclamations sus-évoquées.
Il est précisé qu’en aucun cas le Gestionnaire ne pourra solliciter les services du Propriétaire pour des prestations payantes d’expertise juridique ou réglementaire, conformément aux dispositions de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques.
ARTICLE 17 – INFORMATION RECIPROQUE PROPRIETAIRE-GESTIONNAIRE
Le Propriétaire et le Gestionnaire s'obligent, réciproquement, à une information mutuelle qui prendra notamment la forme :
• Pour le Propriétaire : communication au Gestionnaire pour avis des prévisions de travaux pour l'année N, ainsi que le programme prévisionnel de travaux à 3 ans qui sera établi d’un commun accord avec le gestionnaire.
• Pour le Propriétaire : de la communication au Gestionnaire, systématiquement, des tableaux d'amortissement des prêts relatifs aux investissements réalisés.
• Pour le Gestionnaire : de la communication au Propriétaire des informations administratives évolutives et réglementaires.
• Pour le Gestionnaire : de la communication au Propriétaire à la demande de ce dernier de toute information portant sur sa qualité ou celle de ses résidents afin de permettre au Propriétaire de répondre à tout questionnaire d’ordre règlementaire.
• Pour le Gestionnaire : de la communication au Propriétaire, avant le 31 janvier de chaque année, de la liste des occupants bénéficiant d'une aide au logement au 31 décembre.
• Pour le Gestionnaire : de la communication au Propriétaire, à sa demande, de l’évaluation interne ou auto-évaluation de la qualité des prestations délivrées à ses résidents, qui doit être réalisée suivant les délais réglementaires et communiquée au Président du Conseil Départemental, ainsi que l’évaluation externe devant être réalisée par un organisme extérieur et communiquée également au Président du Conseil Départemental et enfin tout document pouvant avoir des répercussions sur l’activité du Gestionnaire.
• Pour le Gestionnaire : de la communication au Propriétaire, à la demande de ce dernier, de
l’autorisation d’exploitation d’une durée de 15 ans renouvelable.
• Pour le Gestionnaire : de la communication au Propriétaire, dès réception de ces avis, des avis et décisions de la Commission locale de sécurité.
• Pour le Gestionnaire, de la communication au Propriétaire, à sa demande, des carnets d'entretien, contrats d'entretien et contrats de prestations de services des principaux équipements, date de tout contact et observations des administrations.
• D'une information périodique entre Propriétaire et Gestionnaire sur les plans de travaux (plans de patrimoine et d'entretien), ainsi que d'une information réciproque et d'une concertation préalable sur l'impact à moyen terme des décisions prises en matière de modification de gestion, investissements, améliorations… et ce, 2 fois par an pour faire le point des travaux en cours.
ARTICLE 18 – REMBOURSEMENT DES AIDES
En cas notamment (sans que cette liste soit limitative) :
▪ de retrait de l’autorisation nécessaire au Gestionnaire en vue de la poursuite de son activité.
▪ Arrêt de l'activité d'hébergement pour les populations objet de la présente convention
▪ Modification de l'affectation des locaux, de la vocation ou changement d'usage de l'Etablissement,
▪ Fermeture de l'Etablissement,
▪ Cession d'activité du Gestionnaire.
Le Propriétaire bénéficiaire lors de l'investissement des subventions ou de prêts spécifiques de la part des Institutions, compte-tenu de l'objet social de l'Etablissement, peut être amené à rembourser ces aides.
Dans cette hypothèse, le Gestionnaire remboursera au Propriétaire ces mêmes montants.
ARTICLE 19 – REMBOURSEMENT DES AIDES SPECIFIQUES OCTROYEES PAR LES CAISSES DE RETRAITE
En vue de la réalisation de l’Etablissement ou en vue de son équipement, le Propriétaire ou le Gestionnaire suivant le cas peut être bénéficiaire de subventions ou de prêts spécifiques octroyés par les caisses de retraite ou toutes autres institutions.
Si ces interventions financières sont perçues par le Propriétaire, elles seront intégrées au plan de
financement de l’opération et permettront de diminuer le montant des emprunts contractés.
En contrepartie du concours financier accordé par ces institutions, ces dernières bénéficient en échange de droit de réservations ou de droit de placement prioritaire dans l’Etablissement dont le Gestionnaire assure la complète gestion et notamment le choix des résidents.
Les modalités relatives à l’octroi de ces aides sont définies dans des conventions dite « de réservations » qui fixent les obligations respectives des parties.
Bien que signataire de ces conventions, le Propriétaire ne pourra être recherché en responsabilité en cas de non-respect des clauses des dites conventions, les obligations découlant de celles-ci incombant en totalité au Gestionnaire.
Dans ces conditions, si pour une raison quelconque, dans l’hypothèse ou le Propriétaire aurait été bénéficiaire de ces aides et où le Propriétaire serait amené à les rembourser partiellement ou totalement ou à indemniser les institutions concernées ; le Gestionnaire rembourserait immédiatement au Propriétaire ces mêmes montants.
Le propriétaire s’engage à communiquer au gestionnaire l’intégralité des partenariats pré-cités.
ARTICLE 20 – RESERVATIONS AU TITRE DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE
L’HABITATION.
Le Propriétaire informe le Gestionnaire que le financement de la construction de l’Etablissement ouvre des droits de réservations aux financeurs en échange notamment de subventions, de la garantie d’emprunt, conformément à la réglementation et notamment aux articles R 441-5 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ou tout autre réglementation à venir. Ces réservations selon le cas peuvent avoir été établies ou pourront être établies auprès de l’Etat et/ou des collectivités locales ayant apporté des subventions ou ayant garanti les emprunts.
Le Gestionnaire déclare assumer la responsabilité de la mise en œuvre de ces réservations dans le cadre de la gestion du présent Etablissement, dans l’hypothèse où ces financeurs ou l’Etat mettraient en œuvre leur droit de réservation ; en effet, le Gestionnaire est le seul responsable en ce qui concerne l’attribution des places aux résidents.
Dans l’hypothèse où le Gestionnaire solliciterait des subventions ou toutes aides en termes d’exploitation, ou en termes d’investissement pour le mobilier notamment ou dans le cas visé à l’article précédent, il devra veiller à ce que les réservations inscrites en contrepartie de ces aides ne fassent pas obstacles aux réservations visées ci-avant au présent article.
ARTICLE 21 – CLAUSE DE PREFERENCE
21.1 Au profit du Gestionnaire
Si pendant la durée de la présente convention ; le Propriétaire décidait de vendre les biens immobiliers ci-dessus désignés, il devra donner la préférence au Gestionnaire. Il sera tenu d’en informer le Gestionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
A défaut pour le Gestionnaire d’avoir fait connaître au Propriétaire son intention d’acquérir le bien, dans
un délai de 3 mois ; le Gestionnaire sera déchu de son droit de préférence.
Le prix de vente sera négocié entre les parties sur la base de l’estimation du service France Domaine et
dans le respect des obligations du Code de la Construction et de l’Habitation.
21.2 Au profit du Propriétaire
Si pendant la durée de la présente convention, le Gestionnaire décidait de céder les agréments dont il dispose octroyés par les Autorités de Tutelle en vue de l’exploitation de l’Etablissement, il sera tenu d’en informer le Propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
A défaut pour le Propriétaire d’avoir fait connaître au Gestionnaire son intention d’acquérir les agréments et droits d’exploitation de l’Etablissement dans un délai de 3 mois ; le Propriétaire sera déchu de son droit de préférence.
Le prix correspondant sera négocié entre le Gestionnaire et le Propriétaire.
En cas de cession à un tiers par le Gestionnaire, cette cession se fera dans le cadre du respect de l’article
3.6.
ARTICLE 22 – RÉSILIATION DE LA CONVENTION
22.1 Pour non-respect des engagements
En cas d’inexécution par le Gestionnaire de l’un de ses engagements, une lettre de mise en demeure d’exécuter lui sera envoyée en recommandé avec accusé de réception. A défaut de régularisation de la situation dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre de mise en demeure, le Propriétaire pourra, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, résilier la convention moyennant un préavis de six mois.
En cas d’inexécution par le Propriétaire de l’un de ses engagements, une lettre de mise en demeure d’exécuter lui sera envoyée en recommandé avec accusé de réception. A défaut de régularisation de la situation dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre de mise en demeure, le Gestionnaire pourra, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, résilier la convention moyennant un préavis de six mois.
22.2 Pour défaut de paiement par le Gestionnaire
En cas de non-paiement des sommes échues en vertu de la présente convention, dans le délai d’un mois à compter d’une lettre de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, le Propriétaire pourra, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, résilier la convention moyennant un préavis de six mois.
22.3 Pour suppression des autorisations d’exploitation
La convention pourra être résiliée dans le cas d’une suppression des autorisations d’exploitation, sur simple notification de son intention par le Gestionnaire, par voie de lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Propriétaire dans les plus brefs délais.
22.4 Sort des provisions en cas de résiliation
Quel que soit le motif de rupture de la convention, les provisions non utilisées seront traitées de la manière suivante :
- En cas de non-respect des engagements :
. Si la résiliation est prononcée aux torts du Propriétaire, ce dernier sera de plein droit obligé au paiement au Gestionnaire du solde non utilisé desdites provisions.
. Si la résiliation est prononcée aux torts du Gestionnaire, y compris en cas de non-paiement, ce dernier perdra le droit à recouvrer ce solde, lequel sera définitivement acquis au Propriétaire.
- En cas de suppression des autorisations d’exploitation, ce solde sera restitué au Gestionnaire, après compensation avec le montant des travaux nécessaires à la remise en état de l’établissement, tel qu’établi dans les termes de l’article 10 susvisé.
Tous les frais que l’une ou l’autre des parties serait amené à engager à la suite de la non-exécution par l’une ou l’autre des parties de l’une quelconque de ses obligations (lettres de rappel, frais d’huissier, frais de procédures, etc…) seront à la charge de la partie défaillante.
En cas de résiliation, la totalité des reliquats des emprunts contractés par le Propriétaire restera du par le Gestionnaire sauf si la convention est résiliée pour non-respect des engagements du propriétaire.
22.5 En cas de vente du bien immobilier
Le présent contrat peut également être résilié en cas de congé délivré pour mise en vente de l’immeuble ou des locaux. En ce cas, le délai de préavis est de 06 mois à compter de son envoi, cachet de la poste faisant foi. Le Gestionnaire autorise alors le propriétaire à procéder à une visite des locaux par tous les candidats acquéreurs.
En cas de résiliation de la présente convention, les parties s'accordent à considérer que le contrat pourra poursuivre ses effets pour les besoins d’un plan de réversibilité. A cette fin elles s'engagent, dans le délai maximum d'un mois suivant la date effective de la résiliation du contrat, à élaborer un plan de réversibilité comprenant notamment un planning et les actions nécessaires au bon déroulement de la fin de leur collaboration. A défaut d'accord entre les parties dans le délai précité, tant sur l'élaboration d'un tel plan ou sur son contenu, chacune des parties est libre de saisir la juridiction compétente.
ARTICLE 23 – CONDITIONS SUSPENSIVES
- Acqusition du foncier auprés de la régie municipale de Bazas.
- Viabilisation de la parcelle par la construction d’une voie xxxxxxxx xxxx xx xxxxxxxx x’xxxxxxx xx xx
xxxxxxxxxx xx communes du Bazadais.
- Attribution au Propriétaire des prêts et des subventions dont dépend la construction de l'immeuble,
- Obtention par le gestionnaire des autorisations des autorités de tutelle.
ARTICLE 24 - REMBOURSEMENT CHARGES ASL ET COPROPRIETES
Sans objet.
ARTICLE 25- ENREGISTREMENT
Tous frais d'enregistrement ou de publicité éventuelle de la présente convention sont à la charge du Gestionnaire.
ARTICLE 26 – CLAUSE TERRITORIALE DE COMPETENCE
En cas de litige, les parties conviennent de saisir le Tribunal compétent du siège social de la SA d'HLM Logévie.
ARTICLE 27 – SIGNATURE
Fait à Bordeaux, le en 2 exemplaires
Le Propriétaire Le Gestionnaire
Pour la S.A. d'H.L.M. Logévie. Pour le Centre Intercommunal d’Action Sociale
(CIAS) du Bazadais
Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx XXXXXXXX
Directeur Général Président
Annexes :
Annexe 1 : Plan d'entretien – Répartition Propriétaire/Gestionnaire
Annexe 2 : Grille de vétusté
Annexe 3 : Prix de revient prévisionnel, plan de financement prévisionnel et estimation de la redevance avec Taux de livret A en vigueur (0.50%) et prudentiel (1.80%).
Annexe 4 : Plan de masse et plans de niveaux de l’Etablissement objet de la présente
convention.