CONVENTION

Accusé de réception - Ministère de l'intérieur

095-200055655-20240229-DS24_012_1-DE

Accusé certifié exécutoire

Réception par le préfet le 04/03/2024

CONVENTION

DE PLAN DE SAUVEGARDE

Copropriété « Garges Ouest »

Période et n° de l’opération : 2024 – 2029

N° de la convention :

Date de la signature de la convention :

à remplir

à remplir

La présente convention est établie entre,

L’État, représenté par Monsieur Xxxxxxxx XXXXX, Préfet du Val d’Oise ;

L’Agence Nationale de l’Habitat, établissement public à caractère administratif, sis 0 xxxxxx xx x'Xxxxx 00000 Xxxxx, représentée par le Préfet, délégué local de l’Anah dans le département du Val d’Oise, agissant dans le cadre des articles R.321-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et dénommée ci-après « Anah » ;

Xx Xxxxxxx Xxxxxxxx x’Xxx xx Xxxxxx, représenté par sa Présidente, Madame Xxxxxxx XXXXXXXX, ou son représentant, dénommé ci-après « Conseil Régional » ;

Xx Xxxxxxxxxx x’xxxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxx xx Xxxxxx, représentée par son Président, Monsieur Xxxxxx XXXX, ou son représentant, dénommée ci-après « Communauté d’agglomération » ;

La Ville de Garges-lès-Gonesse, maître d’ouvrage de l’opération, représentée par son Xxxxx, Monsieur Xxxxxx XXXXXXX ou son représentant, dénommée ci-après la « Ville » ;

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic et dénommé ci-après « Syndicat des copropriétaires » ;

Adresse et numéro d’immatriculation de la copropriété :

La copropriété Garges Ouest est située 2-8 et 00-00 xxx Xxxxxx xx Xxxxxx, 0-0 xxxxx Xxxxxxx et 0-0 xxx Xxxxxx, 00000 Xxxxxx-xxx-Xxxxxxx. La copropriété est immatriculée N° AB7107642.

Vu le Code de la Construction et de l'Habitation, notamment ses articles L615-1 et suivants, R.615-1 et suivants ;

Vu le Règlement Général de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) ;

Vu les délibérations relatives à la mise en place du plan national PIC, adoptées en Conseil d’Administration de l’Anah ;

Vu la circulaire du 7 juillet 1994 relative à la procédure de Plan de Sauvegarde pour les ensembles immobiliers en copropriété rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier ;

Vu l'arrêté n°17475 du 6 octobre 2023 portant création de la commission d’élaboration du Plan de Sauvegarde pour l’ensemble immobilier « Xxxxxx Xxxxx », xxx xx xxxxxxx xx Xxxxxx-xxx-Xxxxxxx ;

Vu la délibération du Conseil Municipal de la Ville de Garges-lès-Gonesse, n°XX en date du XX, prenant acte et autorisant la signature de la présente convention ;

Vu l’avis de la commission locale de l’habitat en date du XX ; Vu l’avis du délégué de l’Anah ;

Vu le compte-rendu de la commission du Plan de Sauvegarde en date du XX ; Il a été exposé ce qui suit :

Table des matières

Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. 7

Article 2. Enjeux 11

Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération 12

Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation 33

Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires 34

Article 6. Engagements des autres partenaires du Plan de Sauvegarde 41

Article 7. Pilotage et évaluation 44

Article 8. Communication 50

Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation 52

Article 10. Transmission de la convention 52

La copropriété Garges Ouest, construite en 1961, se situe à Garges-lès-Gonesse, commune de plus de 42 000 habitants, située dans le Val d’Oise, en région parisienne. 33 % des logements de la Ville de Garges-lès-Gonesse sont situés en copropriété. La collectivité est donc particulièrement concernée par les problématiques liées à l’habitat privé et ce constat a été confirmé par le dispositif de Veille et Observation des Copropriétés (VOC), mis en place sur le territoire depuis 2021. La Ville de Garges-lès- Gonesse a donc mis en place divers dispositifs de redressement ces dernières années pour accompagner des copropriétés en difficulté (Plans de Sauvegarde, …).

La copropriété Garges Ouest est située dans le quartier de la Dame Blanche Ouest, à proximité immédiate de la gare RER de Garges-Sarcelles et de la ZAC des Portes de la Ville. La résidence bénéficie donc d’atouts importants, avec des espaces extérieurs qualitatifs et une position proche de multiples services et équipements : écoles, transports en commun, commerces, marché, piscine.

Elle est au cœur d’un quartier en renouvellement urbain, qui fait l’objet de nombreuses mutations urbaines : Programme de Rénovation Urbaine sur la Dame Blanche Ouest (2006-2016), ZAC des Portes de la Ville, Opération de Revitalisation du Territoire du secteur de la gare (ORT), Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain sur le quartier de la Dame Blanche Nord (2020-2027) situé en face de la copropriété. La copropriété présente donc des enjeux forts en termes d’insertion urbaine. Ces enjeux sont accentués par le fait que 4 copropriétés du quartier de la Dame Blanche Ouest, représentant 1 200 logements, ont déjà pu être accompagnées et réhabilitées dans le cadre de Plans de Sauvegarde, dont le dernier s’est achevé en février 2023.

La copropriété Garges Ouest est composée de 4 bâtiments (2 en R+4 et 2 en R+9), regroupant 720 lots principaux dont 239 logements et une loge gardien, allant du T2 au T5. La résidence compte 230 copropriétaires dont 129 propriétaires occupants (54%).

La copropriété est gérée par un syndic professionnel depuis plusieurs dizaines d’années, le cabinet Xxxxxxxx et Daigremont, dont le mandat est assuré jusqu’en mars 2024.

La copropriété Garges Ouest n’a pas fait l’objet de travaux d’ampleur depuis sa construction, et est en décrochage par rapport aux prix de l’immobilier du quartier et de la Ville attirant les investisseurs peu délicats. Le prix de vente moyen sur la copropriété est de 2 060 €/m² en 2022 soit inférieur aux prix de la Ville (2 330 € à l’échelle du quartier, 2 360 € à l’échelle de la Ville). Ce décrochage est accentué par les projets de rénovation menés depuis plusieurs années sur les copropriétés et les résidences de logements sociaux alentours.

Face à ce constat, la Ville de Garges-lès-Gonesse a lancé une étude pré-opérationnelle, dès septembre 2022 afin d’appréhender les difficultés rencontrées et construire la stratégie d’intervention pour accompagner la copropriété dans son redressement et enrayer ainsi la spirale de dégradation dans laquelle elle est inscrite.

Le diagnostic de la copropriété a été restitué aux partenaires en juin 2023, faisant état de difficultés avérées, avec un cumul de problématiques :

• Des propriétaires bailleurs de plus en plus nombreux sur la copropriété, avec des pratiques locatives indélicates telles que des problématiques de sur-occupation organisée ;

• Une faible mobilisation des copropriétaires en Assemblée Générale : beaucoup de propriétaires bailleurs ou propriétaires allophones qui n’y assistent pas ;

• Des difficultés dans la maîtrise des charges : des dépenses élevées et en augmentation, régulièrement supérieures aux budgets prévisionnels ;

• Des charges élevées, non adaptées aux capacités contributives des ménages, s’élevant à 3 400 € / lot / an en moyenne en 2022, soit en moyenne 850 € / lot / trimestre ;

• Des copropriétaires aux ressources très modestes ;

• Des impayés au-dessus du seuil d’alerte (298 435 €, soit 35% du budget prévisionnel au 30 juin 2023) ;

• Un bâti qui nécessite des travaux d’envergure, à hauteur d’environ 12 millions d’euros TTC, soit en moyenne des quotes-parts de 52 000 € / xxx (xxxx xxxxxxxxxx).

Xxxx x xxx xxxxxxxxxxxxxx, xx Xxxxx xx xx Xxxxx xx Xxxxxx-xxx-Xxxxxxx a saisi le préfet du Département le 31 juillet 2023, pour demander la création d’une commission d’élaboration de Plan de Sauvegarde.

Un arrêté préfectoral portant la création de la commission d’élaboration de Plan de Sauvegarde a été pris le 6 octobre 2023.

La commission s’est réunie pour la première fois le 19 octobre 2023, lors de laquelle les conclusions du diagnostic ont été présentées, ainsi qu’une première proposition de plan d’actions. Face aux difficultés cumulées par la copropriété, cette commission a validé la mise en place d’un dispositif de Plan de Sauvegarde afin d’accompagner la copropriété dans son redressement.

Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.

1.1 Dénomination de l’opération

L’Etat, l’Anah, la Communauté d’Agglomération Roissy Pays de France et la Ville décident de mettre en place un Plan de Sauvegarde pour la copropriété « Garges Ouest ».

Les copropriétaires bénéficieront des aides de l'Anah et des partenaires, et l'opérateur désigné pour le suivi-animation mobilisera toutes les aides selon les situations rencontrées.

1.2 Périmètre et champs d’intervention

Le périmètre d'intervention du présent Plan de Sauvegarde concerne la copropriété « Garges Ouest », située 2-8 et 00-00 xxx Xxxxxx xx Xxxxxx, 0-0 xxxxx Xxxxxxx et 0-0 xxx Xxxxxx, 00000 Xxxxxx-xxx- Gonesse.

La copropriété est située, selon les références cadastrales suivantes, sur les parcelles AP 208 à 212. La copropriété est immatriculée AB7107642 au registre des copropriétés (RNIC).

Le périmètre et la localisation de la copropriété :

Annexe 1a. Périmètre de l'opération. Annexe 1b. Photographie du secteur.

1.3 Nature, état et instances de la copropriété

Synthèse du fonctionnement et de la gestion de la copropriété :

La copropriété Garges Ouest est gérée par le même syndic professionnel depuis plus de 25 ans. Le gestionnaire connaît bien la copropriété et entretient des liens de confiance avec le Conseil Syndical. Ce syndic gère des copropriétés en dispositif d’accompagnement public sur d’autres territoires et a conscience des fortes attentes des partenaires publics lorsqu’un tel dispositif est déployé, notamment en termes de réactivité.

Le conseil syndical est composé de 6 copropriétaires occupants avec une surreprésentation du bâtiment C, lesquels sont peu formés au rôle, aux droits et aux devoirs du Conseil Syndical. Ce Conseil Syndical s’appuie très fortement sur son président, qui connaît très bien la copropriété, étant propriétaire depuis plus de 20 ans.

La copropriété emploie un gardien, qui dispose d’une loge. Il joue un rôle actif sur la copropriété, il a, par exemple, appuyé le Conseil Syndical lors de la réalisation des enquêtes socio-économiques, dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle, afin de tenter d’obtenir davantage de réponses aux questionnaires.

La mobilisation des copropriétaires en Assemblée Générale est faible, et le taux de participation continue de diminuer. La dernière Assemblée Générale ordinaire, qui a eu lieu en février 2023 en présentiel, n'a rassemblé que 26% des copropriétaires en tantièmes. Une seconde lecture est fréquemment nécessaire sur cette résidence pour voter des résolutions. Ce faible taux de participation peut s'expliquer en partie par le grand nombre de copropriétaires bailleurs et/ou allophones et/ou primo- accédant, méconnaissant le fonctionnement de la copropriété. Il est à noter que le Conseil Syndical ne pratique pas de porte à porte, pour récolter les pouvoirs auprès des propriétaires. Le taux de participation le plus élevé sur les 5 dernières années remonte à 2018, avec 39% de participation des copropriétaires en tantièmes (vote du changement des portes de halls).

Au regard de l’analyse documentaire et d’entretiens avec les instances de gestion, la situation financière de la copropriété est préoccupante.

Le budget prévisionnel n’est pas maîtrisé. Il a été sous-estimé pour l'exercice 2021-2022, avec un écart de près 15% entre le budget voté et les dépenses réalisées. Le budget 2022-2023 a été revu à la hausse lors de l’Assemblée Générale de février 2023, qui a voté un budget de 834 744 k€, soit une augmentation de plus de 18% par rapport au budget prévisionnel 2021-2022. En 4 ans, les dépenses annuelles ont augmenté de 12%, et les charges sont passées en moyenne de 760 € à 850 € / lot / trimestre.

Les dépenses sont en hausse constante, notamment les dépenses en chauffage qui ont augmenté de près de 80% entre 2020-2021 et 2021-2022 (de 91 398 € à 162 361 €). Les dépenses en eau sont stables mais élevées et représentent le premier poste de dépenses de la copropriété (168 223 € en 2021-2022 soit en moyenne 175 € / lot / trimestre).

Ce manque de maîtrise des dépenses met en difficulté les ménages les plus fragiles, avec des régularisations de charges annuelles importantes et non anticipées (+106 236 € en 2022, soit en moyenne près de 450 € / lot), ce qui impacte les impayés de charges.

Les impayés sont au-dessus du seuil d’alerte. Au 30 juin 2023, ils s’élevaient à 298 435 €, soit 35% du budget prévisionnel.

Les impayés restent plutôt stables, malgré les dépenses en forte augmentation et la fragilisation des copropriétaires. Le bon suivi des procédures contentieuses par le syndic permet de conserver cette stabilité. Il est à noter que les dettes fournisseurs ont tendance à diminuer (63 317 € en 2022-2023 contre 183 079 € en 2021-2022, soit une baisse de plus de 65%).

La copropriété dispose également de fonds placés en banque et d’une avance de trésorerie, constituées en partie des produits correspondant à des expropriations réalisées dans le cadre de travaux d'agrandissement de la gare et d'aménagement du quartier de la Dame Blanche (vente de terrain). A noter qu’aucune régularisation n'a été faite au niveau du règlement de copropriété, à la suite de cette vente, dont la situation doit être clarifiée (inscription du montant exact perçu dans les comptes, clarification sur l'utilisation de ce montant en Assemblée Générale, etc.).

Synthèse de la propriété et de l'occupation :

Selon la dernière feuille de présence transmise par le syndic le 30 juin 2023, la copropriété compte encore une majorité de ménages propriétaires occupants : 54% de propriétaires occupants et 46% de propriétaires bailleurs, avec un total de 230 copropriétaires au 30 juin 2023 (129 propriétaires occupants et 101 propriétaires bailleurs qui détiennent 110 lots). La Ville est propriétaire de 3 logements. 6 SCI sont propriétaires de logements, dont une SCI qui détient 8 logements. Un propriétaire occupant est également propriétaire bailleur.

En 2022, la copropriété a connu 15 mutations (données DVF), soit un taux de rotation annuel de 6%, ce qui est un peu plus élevé que les moyennes nationales. Ces ventes sont réparties sur tous les bâtiments mais 50% sont ciblées sur le bâtiment B. Les mutations ont tendance à augmenter et celles-ci s’accompagnent d’une baisse des prix de vente, en moyenne 2 060 € en 2022 contre 2 100 € en 2020. On constate un décrochage de près de 15 % par rapport aux prix moyens de l'immobilier constatés à l'échelle de la commune, autour de 2 360 €/m². Ce décrochage est révélateur du manque d'attractivité de la copropriété, pourtant très bien localisée dans un quartier en plein renouvellement.

Ces valeurs immobilières favorisent l’arrivée de propriétaires aux ressources modestes principalement primo-accédant, ou propriétaires bailleurs dans des logiques d'investissement. Ces derniers sont de plus en plus nombreux sur la copropriété (comparaison des feuilles de présence de la copropriété, +30% entre 2021 et 2023). Les enquêtes socio-économiques réalisées entre novembre 2022 et mars 2023 confirment 2 typologies de ménages propriétaires occupants : les historiques (3/4 sont installés depuis plus de 10 ans dans la copropriété) et les primo-accédant (jeunes ménages arrivés depuis 5 ans sans connaissance du fonctionnement de la copropriété).

Concernant l’occupation des logements, seulement 36% des ménages propriétaires occupants ont répondu lors des enquêtes socio-économiques. Ni les locataires ni les bailleurs n’ont souhaité répondre au questionnaire. Ce manque de retours aux enquêtes sociales fait écho à la faible mobilisation en Assemblée Générale.

Au vu du résultat des enquêtes, les familles avec enfants sont majoritairement représentées sur cette copropriété (43%). Nous comptons également des couples sans enfants (23%) et des personnes seules (11%). Il est à noter un grand nombre de ménages propriétaires allophones.

L’occupation de la copropriété est très sociale. Sur l’ensemble des ménages propriétaires occupants ayant répondu à l’enquête, 90% sont très modestes.

La copropriété regroupe des logements avec une typologie du T2 au T5 dont une majorité de T3- T4 (82%). Des problématiques de sur-occupation, voire des suspicions de marchands de biens ont été identifiées durant l’étude pour 7 logements (sur-occupation organisée, divisions de logements, sous- location communautaire, etc.).

Synthèse technique globale :

L’analyse technique des bâtiments se fonde sur des visites techniques et une analyse documentaire (notamment carnet d’entretien, devis, études déjà réalisées).

Les 4 bâtiments de la copropriété Garges Ouest sont dans le même état de dégradation. La copropriété n’a réalisé, depuis 1963, que des travaux de remise en peinture simple des façades ainsi qu’une purge des éclats de béton au niveau des balcons. La copropriété a également bénéficié en 2011 de 1 762 566 € de subventions de la part d’Aéroport de Paris afin de changer l’intégralité de ses menuiseries (hormis deux appartements), et améliorer la ventilation des logements (ventilation stato- mécanique).

La solidité des immeubles n’est pas remise en cause, l’état des structures est globalement satisfaisant. L’enduit des façades est vieillissant, de nombreuses fissures verticales et horizontales sont observées, en particulier sur les bâtiments A et B. Ces fissures ne semblent pas mettre en péril la stabilité de l’immeuble, cependant une surveillance accrue à l’aide de témoins pourrait être envisagée.

Les façades sont bordées de balcons, ce qui complexifie l’entretien du bâti. Les balcons sont dégradés et trop encombrés, l’intervention d’un bureau d’étude structure pourrait être envisagée.

Les bâtiments B et D disposent d’ascenseurs, qui présentaient de nombreuses anomalies non résolues lors du contrôle quinquennal de 2021. Des travaux de mise en sécurité sont donc à prévoir dans le cadre du programme de travaux global.

La sécurité incendie doit être améliorée (mise en conformité des portes des gaines techniques, création de désenfumages avec asservissement) et l’installation électrique en partie commune doit être mise aux normes.

Les 4 bâtiments de la copropriété sont considérés comme étant en étiquette énergétique G (526 à 572 KWhEP/m².an selon les bâtiments).

Des travaux énergétiques doivent également être prévus (isolation de l’enveloppe), afin d’améliorer le confort thermique et de permettre la baisse des consommations énergétiques. La copropriété doit également être raccordée au chauffage urbain (travaux prévus à l’été 2025). Des travaux de rénovation énergétique cumulés au raccordement au chauffage urbain permettrait d’atteindre une étiquette C, et des gains énergétiques de 79% à 82% selon les bâtiments.

Annexe 3a. Fiche de synthèse de description de la copropriété (immatriculation RNIC).

Article 2. Enjeux

Le Plan de Sauvegarde de la copropriété « Garges Ouest » présente les axes d’intervention principaux et enjeux suivants :

Axe 1 : Volet Juridique, fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires Enjeux : Assurer la mobilisation des copropriétaires et des instances de gestion, accompagner et former le Conseil Syndical, soutenir le syndic sur les attendus de gestion d’une copropriété en dispositif ;

• Formation et mobilisation du Conseil Syndical ;

• Actions de mobilisation collective, notamment pour favoriser la mobilisation en Assemblée Générale ;

• Mobilisation et engagement du syndic.

Axe 2 : Volet redressement financier de la copropriété

⮚ L’amélioration de la gestion

Enjeux : Maîtriser l’évolution des charges, au regard des ressources fragiles des ménages ; améliorer l’équilibre entre dépenses et budgets prévisionnels, optimiser les dépenses ; diminuer les dettes fournisseurs ;

• Mise en place d’un travail partenarial ;

• Maîtrise des dépenses ;

• Suivi des prestataires.

⮚ Le traitement des impayés de charges

Enjeux : Assurer le traitement et le recouvrement des impayés, en favorisant la poursuite des procédures déjà engagées ;

• Mise en place d’un travail partenarial ;

• Implication des instances ;

• Accompagnement des propriétaires.

Axe 3 : Volet accompagnement social

Enjeux : Solvabiliser les propriétaires, accompagner les ménages les plus fragiles ;

• Identifier les ménages les plus fragiles ;

• Accompagner les ménages en difficultés ;

• Accompagner les propriétaires occupants dans leur parcours résidentiel.

Axe 4 : Volet technique, patrimonial et financier

Enjeux : Inverser la dévalorisation immobilière enclenchée et valoriser le patrimoine grâce à la réalisation d’un programme de travaux complet ; lutter contre l’habitat indigne et dégradé

• Permettre la réalisation d’un programme de travaux global ;

• Mobiliser autour du programme de travaux ;

• Solvabiliser les copropriétaires

• Repérer, signaler et résorber les situations d’habitat indigne en parties privatives (situations locatives indélicates par exemple).

Axe 5 : Volet immobilier, urbain et cadre de vie

Enjeux : Favoriser le bien vivre-ensemble et sensibiliser les habitants sur les thématiques de gestion urbaine et sociale de proximité ;

• Analyser et comprendre le contexte ;

• Intégrer les habitants dans la démarche de diagnostic ;

• Engager des actions participatives ;

• Faciliter la gestion de l’attente par les occupants.

Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération

Les actions concernant l’amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété, la mobilisation des copropriétaires, ainsi que l’accompagnement social des ménages en difficulté constituent un préalable à la mise en œuvre des actions de réhabilitation et de restructuration, une priorité d’intervention au démarrage du Plan de Sauvegarde.

3.1 Volet Juridique, fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires

Descriptif du volet

Lors de l’étude pré-opérationnelle, il a été mis en évidence la nécessité d’apporter un appui aux instances de gestion, pour améliorer le fonctionnement de la copropriété.

En effet, la mobilisation en Assemblée Générale est faible, ce qui ne permet pas le vote de certaines résolutions, et nécessite régulièrement des Assemblées Générales en deuxième lecture. Cela occasionne un coût pour les copropriétaires. La faible mobilisation peut s’expliquer par l’arrivée de nombreux primo-accédants, la présence importante de propriétaires bailleurs et de propriétaires allophones.

Le Conseil Syndical est actif sur la copropriété mais se repose beaucoup sur son Président, habitant historique de la copropriété. Il nécessite d’être accompagné dans son rôle (connaissance des droits et devoirs, fonctionnement …) et mériterait d’être étoffé (6 membres actuellement).

Le syndic, historique sur la copropriété, a une bonne connaissance de ses enjeux et particularités. Néanmoins, le partenariat avec cet acteur nécessite d’être consolidé dans le cadre du Plan de Sauvegarde (réactivité, transparence avec les copropriétaires et le Conseil Syndical).

Enfin, le règlement de copropriété nécessite d’être mis à jour, en prenant en compte les rétrocessions déjà effectuées à la Ville et celles qui pourraient advenir dans les prochaines années dans le cadre du projet de réaménagement des abords de l’ancienne halle de marché Saint Just.

Les enjeux de ce volet seront donc d’assurer la mobilisation des copropriétaires et des instances de gestion, d’accompagner et former le Conseil Syndical, et de soutenir le syndic sur les attendus de gestion d’une copropriété en dispositif.

• Formations et mobilisation du Conseil Syndical :

o Encourager le Conseil Syndical à communiquer avec les autres copropriétaires ;

o Renforcer et élargir le Conseil Syndical, et favoriser sa cohésion et son organisation ;

o Favoriser l’autonomisation du Conseil Syndical, le former, l’accompagner pour un retour au droit commun pérenne.

o Valider des jalons pour mesurer le partenariat demandé dans la convention.

• Actions de mobilisation collective :

o Créer des supports d’information compréhensibles par tous, traduits en anglais et dans les langues majoritairement parlées dans la copropriété ;

o Prévoir des actions d’animation, de mobilisation et formations régulières ;

o Prévoir des actions en pied d’immeuble.

• Mobilisation et engagements du syndic :

o Instaurer des échéances et des délais avec le syndic dès le démarrage du dispositif ;

o Inscrire des engagements dans une convention d’aide à la gestion ;

o Valider des jalons pour mesurer le partenariat demandé dans la convention.

• Mise à jour du règlement de copropriété :

o Étudier la mise en conformité du règlement de copropriété ;

o Intégrer les modifications le cas échéant (rétrocessions à la Ville par exemple).

Objectifs et indicateurs :

• Améliorer le taux de participation en Assemblée Générale, notamment dans l’optique d’un vote d’un programme de travaux ;

• Mettre en place un Conseil Syndical assuré dans son rôle, lui permettre d’être autonome ;

• Construire un partenariat avec le syndic et maintenir son engagement durant tout le dispositif.

Des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés dès le démarrage du Plan de Sauvegarde, afin d’évaluer les actions, et pourront porter sur :

• L’évolution de la structure de propriété (répartition des tantièmes détenus par les PO et les PB);

• Le taux de mutations par statut d’occupation ;

• Le nombre, la nature (AGO/AGE), le taux de participation par statut d’occupation en assemblée générale ;

• La composition du conseil syndical après Assemblée Générale : durée du mandat, nombre de membres, statut, ancienneté des mandats individuels et renouvellement ;

• Le nombre, le taux de participation aux formations proposées ;

• La communication faite auprès des nouveaux acquéreurs : volume, forme, etc. ;

• Si nécessaire, la mise en place d’instance de gestion.

Mise en œuvre :

Pilote : Ville

Partenaires : Ville, Anah, Région, syndic, conseil syndical, opérateur Financements : Anah, Région, Ville.

3.2. Volet redressement financier de la copropriété

Ce volet consiste à rétablir l’équilibre financier de la copropriété, par le biais de deux axes principaux d’intervention. Le premier axe d’intervention de ce volet porte sur l’amélioration de la gestion, par le biais d’une meilleure maîtrise des charges et d’une optimisation des dépenses, grâce à la mise en place de partenariats entre les instances de gestion, et l’élaboration d’outils de suivi de gestion. Le deuxième axe d’intervention de ce volet porte sur la résorption des impayés, aujourd’hui au-dessus du seuil d’alerte.

3.2.1. L’amélioration de la gestion

Descriptif du volet :

Lors de l’étude pré-opérationnelle, il a été mis en évidence que la situation financière de la copropriété est préoccupante. Les dépenses sont en augmentation constante et supérieures au budget prévisionnel jusqu’en 2022. Le budget, inapproprié aux dépenses réelles, occasionne des régularisations de charges importantes ce qui fragilisent les copropriétaires aux ressources modestes (dépenses non anticipables, qui peuvent avoir des répercussions sur les impayés déjà élevés).

Une augmentation du budget a été votée pour le budget 2023, afin de s’approcher des dépenses réelles, malgré des charges déjà élevées (plus de 3 400 € / lot / an, soit environ 850 € / lot / trimestre).

Malgré ces difficultés, la copropriété présente tout de même des indicateurs positifs, qu’il conviendra de pérenniser dans le cadre du Plan de Sauvegarde : fonds travaux abondé (183k€), présence de fonds placés et de fonds disponibles en banque. Les dettes fournisseurs sont en diminution (183 k€ en 2022 contre 63k€ en 2023, essentiellement des factures non parvenues).

L’intervention sur la copropriété doit permettre d’améliorer cette situation financière et d’aboutir à une meilleure maîtrise des charges grâce à une gestion prévisionnelle, ainsi que la stabilisation et l’optimisation des dépenses. Afin d’atteindre ces objectifs, il conviendra de :

• Mobiliser l’aide à la gestion tous les ans, en lien avec le syndic et les partenaires financiers ;

• Mettre en place un travail partenarial et accompagner le Conseil Syndical dans le suivi de la gestion financière :

o Organiser des groupe de travail sur la gestion avec des copropriétaires référents par thématique ;

o Accompagner sur le contrôle des comptes annuel ;

o Établir le budget prévisionnel en lien avec le syndic et le Conseil syndical ;

o Préparer des résolutions à porter à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.

• Maîtriser les dépenses :

o Mettre en place un outil de suivi des dépenses ;

o Suivre les contrats de maintenance, renégociation, suppression si nécessaire ;

o Suivre les dettes fournisseurs et apurement le cas échéant.

• Assurer le suivi des prestataires :

o Optimiser et améliorer les prestations ;

o Mettre en concurrence des prestataires.

Objectifs et indicateurs :

Dès le démarrage du Plan de Sauvegarde, l’opérateur proposera un calendrier de mise en œuvre des actions. Des indicateurs de suivi seront élaborés, afin d’évaluer les actions et pourront porter sur :

• La mobilisation de l’aide à la gestion ;

• La mobilisation de l'aide juridictionnelle ;

• L’évolution et suivi des charges courantes/exceptionnelles par poste ;

• L’évolution de la consommation de fluides ;

• L’évolution de la trésorerie courante ;

• L’évolution des dettes fournisseurs ;

Mise en œuvre :

Pilote : Ville

Partenaires : Anah, Région, syndic, Conseil Syndical, opérateur

Financements : Anah, Région, Ville.

3.2.2. Le traitement des impayés de charges

Descriptif du volet :

Les impayés de charges de la copropriété sont élevés, au-dessus du seuil d’alerte : 298 435 € soit 35% du budget prévisionnel au 30 juin 2023.

Répartition des impayés au sein de la copropriété :

	PO		PB		TOTAL
	Nb	Dette cumulée	Nb	Dette cumulée
0 – 500 €	20	5694 €	8	1 224 €	4 794 €
500 – 1000 €	9	6 534 €	4	2 781 €	9 315 €
1000-2500 €	9	13 663 €	11	18 040 €	31 703 €
2500-7000 €	9	40 626 €	14	62 200 €	102 827 €
> 7000 €	7	68 285 €	6	81 009 €	149 294 €
TOTAL	54	132 679 €	43	165 256 €	298 435 €

L’intervention sur la copropriété doit permettre d’assurer le traitement et le recouvrement des impayés, en favorisant la poursuite des procédures déjà engagées, afin d’amener les impayés sous le seuil d’alerte. Afin d’atteindre ces objectifs, il conviendra de :

• Mettre en place d’un travail partenarial :

o Mettre en place un protocole de recouvrement validé par le syndic et le conseil syndical.

o Organiser des commissions impayés trimestrielles, en présence du Conseil Syndical et du syndic ;

o Construire un tableau de bord partagé permettant de suivre le montant, l’évolution des impayés et l’avancement des procédures ;

o Surveiller l’apparition des petites dettes lors des commissions impayés.

• Impliquer les instances de gestion :

o Établir un protocole de recouvrement adapté, sécurisé, partagé avec le Conseil Syndical puis les copropriétaires et voté en AG,

o Mobiliser l’aide juridictionnelle ;

o Mobiliser l’aide à la gestion.

• Accompagner les propriétaires :

o Mettre en place l’outil de portage de redressement sur la copropriété (via la concession de service / ORCOD) ;

o Mettre en place un suivi individuel (cf. volet social) ;

o Traiter les problématiques liées aux consommations d’eau (recherches de fuites, éco gestes, suivi de consommation, etc.). Ce volet sera également traité dans le cadre de la GUSP.

Objectifs et indicateurs :

Le travail engagé sur les impayés doit permettre de faire baisser le niveau des impayés sous le seuil d’alerte maximum défini par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) pour les copropriétés de plus de 200 lots (15%).

Sur la base de ces objectifs et du calendrier prévisionnel de réalisation, des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés afin d’évaluer le programme et porteront sur :

• Caractérisation des impayés par nombre de débiteurs, montant, statut ;

• Évolution des impayés (nouveaux débiteurs), des créances et des procédures ;

• Nombre de procédures judiciaires de recouvrement (par type d’actions) engagées et achevées ;

• Nombre de plans d’apurement en cours respectés ;

• Nombre de commissions impayés ;

• Mobilisation de l’aide à la gestion ;

Mise en œuvre

Pilote : Ville

Partenaires : syndic, Anah, Région, Conseil Syndical, Anah, opérateur, avocat, organisme de portage Financements : Anah, Région, Ville.

3.2.3. Mise en place de l’outil de portage

Le portage de redressement a pour objet l’acquisition au prix du marché immobilier local, de lots d’habitation ciblés, au sein de la copropriété, par un opérateur tiers dans le cadre du Plan de Sauvegarde, avec un objectif de revente à terme.

Une convention d’urgence signée avec CDC Habitat Social fin 2021 est en cours sur le centre-ville pour une durée de trois ans, renouvelée par voie d’avenant en décembre 2023 pour une durée d’un an supplémentaire. Une concession de Services devrait ensuite être signée en 2025 dans le cadre de la future ORCOD de droit commun. La copropriété Garges Ouest s’inscrira dans ce dispositif et plus précisément dans le « périmètre opérationnel » de l’ORCOD-DC.

Descriptif du volet

Lors de l’étude pré-opérationnelle, il a été constaté que plusieurs ménages étaient en difficulté dans le paiement de leurs charges. Ces ménages pourraient être en incapacité de se maintenir dans le parc privé, sous le statut de propriétaire, d’autant plus avec le vote de travaux d’ampleur.

De plus, les prix de vente pratiqués sur la copropriété, inférieurs au prix du marché immobilier sur la Ville, ont tendance à attirer davantage les investisseurs, parfois aux pratiques indélicates, au détriment des ménages propriétaires occupants. Des situations de sur-occupation sont d’ailleurs suspectées sur la copropriété et en cours de recensement par le syndic et Conseil Syndical.

Dès le lancement du Plan de Sauvegarde, il conviendra donc de stopper la dévalorisation patrimoniale par la maîtrise de ventes, des acquisitions en :

• Mobilisant l’organisme porteur, en amont de la définition de la stratégie ;

• Confirmant la stratégie de l’action de portage et en la présentant à la commission de suivi du Plan de Sauvegarde (objectifs, modes d’acquisition y compris adjudications, équilibre financier du modèle, cibles et priorités du portage, modalités de gestion et revente, relogements, etc.) ;

• Calibrant le portage ciblé sur le redressement financier : identification des situations, volume… ;

Les enjeux :

• Assainir le marché immobilier local (stopper la dévalorisation patrimoniale) en dissuadant d'éventuels acquéreurs indélicats par une maitrise des ventes et acquisitions : freiner l’arrivée de bailleurs, lutter contre les bailleurs et favoriser l’arrivée des ménages propriétaires occupants ;

• Mobiliser une solution pour les ménages en incapacité de se maintenir dans le parc privé sous le statut de propriétaire ;

• Améliorer la trésorerie de la résidence par le paiement des charges des lots acquis ;

• Participer au redressement de la copropriété, via la présence d’un bailleur institutionnel pouvant éventuellement participer à la gouvernance.

Le mode opératoire :

• Repérer les lots prioritaires, engager des démarches ;

• Acquérir des lots identifiés après échanges partenariaux (commissions) ;

• Reloger les occupants, le cas échéant ;

• Participer financièrement aux travaux en parties communes ;

• Réaliser des travaux en parties privatives ;

• À terme, revendre le logement réhabilité à un propriétaire « solvable ».

Le mode opératoire sera à ajuster l’année de sa mise en place.

La stratégie d’acquisition :

Les acquisitions de lots d'habitation pourront être réalisées par un opérateur dédié, par voie amiable, par adjudication ou par voie de préemption (exercice du droit de préemption urbain renforcé). Ces éléments seront à confirmer au démarrage du dispositif.

L’étude pré-opérationnelle a permis de relever un volume de 35 lots à acquérir dans le cadre d’un portage de lots ciblés, soit 15% des lots de la copropriété. Le besoin en portage pourra être réajusté autant que de possible et dès la première année opérationnelle, dans la limite de 15% des lots (maximum autorisé par l’Anah en cas de portage ciblé dans une copropriété de plus de 101 lots).

Les commissions thématiques pilotées par l'opérateur de Plan de Sauvegarde, en lien avec les partenaires du territoire, permettront d'identifier les ménages occupants en incapacité de se maintenir dans leur statut.

Les lots à acquérir seront ciblés en priorité de la manière suivante :

• lots en situation de forts impayés et présentant un risque d’irrécouvrable ;

• lots faisant l’objet d’une saisie immobilière / vente judiciaire ;

• lots dont les copropriétaires ne sont pas en capacité de se maintenir dans le parc privé ;

• lots dont il a été démontré / suspecté une occupation initiée par des bailleurs indélicats.

Accompagnement social des ménages :

Dès le repérage des ménages en incapacité de se maintenir sous un statut de propriétaire, il sera proposé à ces familles le rachat de leur logement. Ces ménages seront orientés vers l'organisme porteur afin de convenir d'un prix de vente à l'amiable qui permettra au ménage concerné de résorber tout ou une partie de sa dette. L'opérateur de portage effectuera un accompagnement social des ménages pré-identifiés :

• Analyser leur situation ;

• Rechercher des solutions d'apurement des dettes en appui de l'opérateur de portage ;

• Accompagner et mettre en place du portage de lot pour les ménages ayant acceptés l'offre de rachat et le suivi des actions ;

• Reloger éventuellement.

Durée du portage et stratégie :

Durant le temps du redressement de la copropriété, les locataires seront accompagnés vers une solution de logement pérenne à la gestion locative, assurée par l'organisme porteur.

A l’issue de la période ayant permis le redressement de la copropriété, le bien devra être revendu à un prix permettant d’assurer l’équilibre financier et à un ménage ayant la capacité financière de porter les charges de la copropriété. Le profil des acquéreurs potentiels sera décliné dans la convention de portage.

Pilotage :

Une commission « Portage de lots » sera organisée en lien avec l’opérateur de portage, l’opérateur de suivi animation et la Ville. Cette instance réunira l'ensemble des partenaires concernés afin d'étudier la faisabilité et le projet d'intervention pour chaque logement, suivre les acquisitions et les relogements prévus dans le cadre du portage de lots et afin d'assurer le suivi et l'évaluation du dispositif.

La stratégie de portage et le mode opératoire seront reprécisés dans une convention tripartite entre la Ville, l’Anah et l'organisme porteur. Celle-ci déterminera notamment les engagements financiers. Cette convention permettra l'octroi d'aides financières de l'Anah spécifique au portage de lots (ingénierie et travaux).

Objectifs et indicateurs

Sur la base de ces objectifs et du calendrier prévisionnel de réalisation (dès l’année 2 pour l’acquisition), des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés afin d’évaluer le programme. Ils pourront porter par exemple sur :

• Le tableau de suivi des DIA et adjudications ;

• Le nombre de commissions spécifiques ;

• Le nombre de ménages ciblés, contactés, rencontrés, accompagnés, relogés ;

• Le nombre de visites de logements ;

• Le nombre d’acquisitions ;

• Les caractéristiques des acquisitions : coût, typologie, etc.

Mise en œuvre

Pilote : Ville / Organisme de portage

Partenaires : syndic, opérateur, partenaires sociaux, organisme de portage Financements : Anah, organisme de portage, Ville.

3.3 Volet accompagnement social

3.3.1 Accompagnement social des occupants.

Descriptif du volet

Compte tenu de la fragilité socio-économique de plusieurs ménages et notamment de propriétaires occupants, un accompagnement spécifique devra être mis en œuvre pour permettre à ces ménages d'améliorer leurs conditions de vie, pouvoir supporter les charges courantes d'une part, et le coût des travaux d'autre part (notamment les travaux de réhabilitation et d’amélioration en années 4 et 5).

Les différentes problématiques rencontrées par les ménages occupants en difficulté sont essentiellement les suivantes :

• Des situations de précarité financière au regard de la faiblesse des ressources ;

• Des impayés de charges courantes vis-à-vis du syndicat de copropriété, en lien avec les difficultés financières rencontrées ;

• Des difficultés à mobiliser les aides sociales de droit commun.

Pour répondre à ces problématiques, l’accompagnement de la copropriété devra permettre d’identifier les ménages les plus fragiles dès le démarrage du dispositif, de les accompagner vers un parcours résidentiel adapté le cas échéant, et de solvabiliser les ménages en difficulté mais qui peuvent se maintenir en tant que propriétaire.

Pour répondre à ces objectifs, les actions et missions suivantes devront être assurées :

• Mettre en place un partenariat avec les partenaires sociaux :

o Participation aux commissions sociales trimestrielles, qui seront mutualisées avec celles organisées dans le cadre de l’ORCOD;

o Mobiliser les acteurs sociaux locaux, le cas échéant ;

o Mutualiser et coordonner l’intervention des partenaires sociaux ;

o Orienter les ménages vers les structures compétentes.

• Identifier les ménages les plus fragiles :

o Organiser des commissions impayés trimestrielles, en présence du Conseil Syndical et du syndic, permettant de repérer les dettes naissantes ;

o Évaluer socialement les ménages les plus fragiles.

• Accompagner les ménages en difficultés :

o Informer les ménages, orienter les publics spécifiques vers les structures compétentes ;

o Garantir l’accès au droit ;

o Mettre en place des actions de sensibilisation (éco-gestes, ateliers, …)

• Accompagner les propriétaires occupants dans leurs parcours résidentiels :

o Conforter l’occupation des ménages propriétaires occupants en capacité de se maintenir en proposant un accompagnement ciblé : travail sur le budget des ménages, appui à la négociation de protocoles amiables pour résorber l’endettement, appui aux démarches administratives, traitement des situations d’habitat indigne ou des problématiques d’occupation, garantie de l’accès aux droits (mobilisation du Fonds de Solidarité au Logement, par exemple) ;

o Mobiliser l’outil de portage de redressement le cas échéant pour les copropriétaires ne pouvant pas se maintenir dans leur statut.

• Identifier les éventuels besoins en relogement ou hébergement temporaire dans le cadre des situations liées aux conditions d’habitation, aux conditions de portage, en lien avec les partenaires qui auraient la capacité de contribuer au succès de l'opération, notamment sur le sujet du logement et du relogement des familles ;

• Permettre la médiation entre les locataires et les propriétaires dans l’objectif de parvenir de manière incitative à la résolution des situations repérées : paiement des loyers, dégradation des logements… ;

Une permanence sociale sera mise en place dans le cadre du plan de sauvegarde.

Afin de suivre l'avancement du travail sur cette problématique, une commission thématique sociale, animée par l’opérateur de suivi-animation sera mise en place et réunira l’ensemble des partenaires sociaux du territoire (la caisse d’allocation familiale et de département du Val d’Oise).

L’objectif de cette réunion est d’évoquer les situations individuelles complexes, de suivre ces situations et de rechercher des solutions adaptées.

L'opérateur de suivi-animation devra également avoir une attention particulière aux situations d'habitat indigne qu'il pourrait rencontrer lors de sa mission. À cet effet, il aura pour rôle de dresser un constat de la situation rencontrée (rapport de visite circonstancié) et en faire part à la Ville et aux partenaires compétents, afin que de mesures coercitives soient prises, si nécessaire.

En fonction des besoins, la commission habitat indigne déjà mise en place à l’échelle communale, pourra être mobilisée.

Objectifs et indicateurs

Sur la base de ces actions et d’un calendrier prévisionnel de réalisation qui sera proposé dès le lancement du Plan de sauvegarde, des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés afin d’évaluer le programme, tels que :

• Nombre de ménages contactés ;

• Nombre de copropriétaires rencontrés ; évaluations sociales menées ;

• Nombre de ménages suivis et type d’accompagnement mis en place ;

• Nombre de ménages réorientés, y compris vers un portage ;

• Montant des aides sollicitées par financeur ;

• Situations d’habitat indigne, problématiques d’occupation (sur-occupation, ..) ;

• Conflits entre locataires et propriétaires, d’incivilités résolues ;

• Si nécessaire, taux de fréquentation de la permanence.

Mise en œuvre

Pilote : Ville

Partenaires : Anah, opérateur, organisme de portage, services sociaux du Département, Caf, CCAS, associations, bailleurs sociaux et autres partenaires sociaux

Financements : Anah, Ville.

3.3.2. Accompagnement des bailleurs

Descriptif du dispositif

• Information et appui au propriétaire bailleur, notamment dans sa relation avec son locataire

L'objectif du conventionnement est d'encourager la valorisation du bien du propriétaire bailleur avec la réalisation des travaux nécessaires moyennant des aides financières.

L'objectif de ce premier axe d'intervention est d'établir une convention entre l'Anah et le propriétaire bailleur pour qu'il s'engage à louer son/ses logement(s) à des ménages dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds et au loyer inférieur au plafond déterminé.

En contrepartie, le propriétaire bailleur peut bénéficier d'aides financières de l'Anah pour réaliser les travaux et obtenir une déduction fiscale importante sur ses revenus fonciers bruts. En signant cette convention, le bailleur s'engage pour une durée minimum de 6 ans.

• Mobilisation des bailleurs existants :

Ce volet implique une action de repérage par l’opérateur afin de déployer auprès des bailleurs des actions d’informations ciblées, des courriers individualisés, la communication des plans de financements détaillés et une approche fiscale afin de les convaincre d’adhérer au programme de requalification.

En effet, en se fondant sur les éléments du diagnostic recensant les montants de loyers pratiqués dans le secteur, lorsque le montant du loyer est proche ou égal à celui du conventionnement, l’opérateur doit mettre en place des actions spécifiques pour mobiliser les propriétaires bailleurs.

• Signalement des bailleurs indélicats :

L’opérateur devra procéder au signalement des bailleurs indélicats dont il a connaissance et à l’accompagnement des locataires concernés dans le cadre de la commission « Sociale ».

En application de l’article 18-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’opérateur rappellera au syndic son obligation de dénoncer au Procureur de la République toute situation de présomption de marchand de sommeil.

Objectifs et indicateurs

Sur la base de ces actions, des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés afin d’évaluer le programme, tels que :

• Nombre de dossiers de conventionnement ;

• Typologie des bailleurs pouvant bénéficier d’aides ;

• Actions coercitives engagées.

Mise en œuvre

Pilote : Ville

Partenaires : syndic, opérateur, organisme de portage, Anah Financements : Anah, Ville.

3.4. Volet technique, patrimonial et financier

Descriptif du volet

L’étude pré-opérationnelle a montré la nécessité d’inverser la dévalorisation immobilière enclenchée (prix de vente en baisse, copropriété qui attire les investisseurs) et de valoriser le patrimoine grâce à la réalisation d’un programme de travaux complet.

La première étape porte sur la nomination d’un architecte, la deuxième étape porte sur l’élaboration d’un programme fourni par l’architecte désigné par l’Assemblée Générale, établissant les travaux de réhabilitation et les travaux d’amélioration thermique à réaliser. La dernière étape concerne le vote des travaux lors de l’Assemblée Générale.

La requalification durable du bâti et l'amélioration du confort des logements constituent un objectif essentiel de l'opération. Cette intervention sur le patrimoine bâti doit permettre une remise à niveau technique de la copropriété. Il s’agira donc de :

• Définir précisément le programme de travaux par le biais d’études techniques préalables ;

• Engager une réhabilitation globale permettant un repositionnement sur le marché ;

• Repérer, signaler et résorber les situations d’habitat indigne en parties privatives (situations locatives indélicates).

Des financements devront être mobilisés afin de solvabiliser les copropriétaires et leur permettre le vote des travaux. Des actions de mobilisation autour du programme de travaux devront être prévues, afin d’impliquer les copropriétaires et de favoriser le vote.

3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes

Descriptif du volet

Les audits et diagnostics :

Les actions préalables à l'engagement des travaux en parties communes incluront une fiche de synthèse (synthèse des caractéristiques du projet de travaux et des gains réalisés, calendrier du projet) établie par l'opérateur.

L'étude pré-opérationnelle a déterminé la nécessité d'engager des études techniques de maîtrise d’œuvre d’un montant de 140 000 € HT comprenant :

• Diagnostic de la copropriété ;

• APS – avant-projet sommaire ;

• APD – avant-projet définitif ;

• PRO – étude de projet ;

• ACT (appel d’offre entreprise).

Selon la définition du programme de travaux, un diagnostic amiante avant travaux (DAAT) pourra également s’avérer nécessaire et sera confirmé par le maître d’œuvre.

Création d'une commission « Entretien et travaux » :

La mise en place d'une commission travaux permettra d'aider les instances de gestion à :

• Préciser ce programme travaux, en articulation avec la mission de maîtrise d'œuvre que devra désigner la copropriété (élaboration d'un cahier des charges pour les entreprises ...) ; À cet effet, l'opérateur assistera les copropriétaires dans le choix de la maîtrise d'œuvre ;

• S’assurer de la bonne mise en œuvre du programme de travaux et de son adéquation avec les conditions des différents financeurs de l'opération et du budget des copropriétaires.

Élaboration du programme définitif de travaux et du plan de financement prévisionnel de l'opération :

L'opérateur assiste le syndicat des copropriétaires sur :

• La recherche et la passation du contrat de maîtrise d'œuvre ;

• La consultation des entreprises ;

• L’obtention des devis de travaux ;

• le suivi de l'opération sur le plan technique (visite en cours de chantier) ;

• L’élaboration du dossier de préfinancement de subventions publiques.

Détermination de la maîtrise d'œuvre :

La mise en place en année 1 d'une maîtrise d'œuvre est nécessaire pour le bon déroulement d'un programme de travaux.

Le choix du maître d'œuvre est décidé lors de l'Assemblée Générale par le syndicat de copropriété, au regard du cahier des charges précis et à la suite d'une mise en concurrence.

En fonction de la nature des travaux à mettre en œuvre, il est peut-être nécessaire de procéder à des diagnostics complémentaires, notamment à la demande du maître d'œuvre et préalablement à la définition du programme, voire missionner un bureau d'études techniques complémentaire.

Objectifs et indicateurs

L'objectif est de définir un programme de travaux pérenne, calibré et hiérarchisé, cohérent avec les besoins des habitants et qui entre dans leur enveloppe financière pour permettre une meilleure appropriation par les copropriétaires.

Les indicateurs sont :

• le nombre de « commissions travaux » organisées par l'opérateur pour concerter les copropriétaires ;

• le programme de travaux prévu et le gain de performance énergétique global ;

• les rédactions de cahier de charges, les consultations de maîtrise d’œuvre réalisées ;

• les diagnostics complémentaires réalisés ;

• le vote des travaux issu de la commission dédiée aux travaux ;

• le taux de financement du projet ;

• pour les logements indignes, résultats de la médiation, diagnostics techniques et résultats, arrêtés et travaux prévus.

Par ailleurs, l'opérateur devra élaborer une fiche détaillée pour permettre de faciliter le choix de la maîtrise d'œuvre et participer activement dans le choix des entreprises à retenir pour la réalisation de ces travaux.

Mise en œuvre

Pilote : Syndicats des copropriétaires

Partenaires : Syndic, conseil syndical, le maître d’œuvre, opérateur et entreprises / artisans, Ville Financements : Anah, Région, syndicat des copropriétaires.

3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles

Descriptif du volet

L’objectif de ce volet est de prendre les mesures nécessaires pour permettre la réalisation des travaux sur les parties communes de la copropriété.

Les travaux feront l’objet d’un programme global, avec un dossier unique. Dans le cadre de l’étude pré- opérationnelle, plusieurs types de travaux ont été identifiés, avec une durée prévisionnelle estimée à 18 mois :

• Travaux d’amélioration, y compris sur les espaces extérieurs ;

• Travaux thermiques.

Les travaux thermiques doivent permettre un gain énergétique de près de 80%, les 4 bâtiments composant la copropriété passant alors d’une étiquette G à une étiquette C. Ce gain énergétique est conditionné au raccordement au chauffage urbain, dont les travaux sont prévus à l’été 2025.

Le montant de ces travaux et des honoraires de maîtrise d’œuvre (y compris ceux des bureaux d’études associés) est estimé à 11 613 760 € HT. Le détail des travaux est précisé page suivante.

Dans ce cadre, l'opérateur veillera à la sollicitation des demandes de subventions, à leur conformité et à la bonne attribution des aides lors de la demande de solde. Il est envisagé le préfinancement des subventions allouées.

Les travaux de raccordement au chauffage urbain sont envisagés à l’été 2025 et le reste du programme de travaux est prévu pour un démarrage fin 2026.

L’ensemble de ce programme permet d’atteindre le gain énergétique nécessaire à l’obtention des financements. Or, compte tenu du décalage dans le démarrage des travaux, il devra être étudié par les financeurs la possibilité de déposer un dossier unique de financement dont une partie pourra être déposée sur la base d’estimatif pour permettre l’engagement de la première phase. Un engagement rectificatif permettra éventuellement d’affiner les demandes de subventions pour engager la 2e phase de travaux.

Objectifs et indicateurs

Ce volet consiste à engager l’accompagnement des copropriétaires dans le cadre des 5 ans du Plan de Sauvegarde pour permettre la réalisation des travaux de réhabilitation (amélioration du confort thermique,

économie sur les charges courantes, remise aux normes). Ce programme de travaux pourra être engagé en année 4 et 5 du Plan de Sauvegarde.

Sur la base de ces objectifs et du calendrier prévisionnel de réalisation, des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés afin d’évaluer le programme. Ils pourront porter sur :

• L’état d’avancement du projet : définition, programmation, vote et réalisation ;

• Le programme de travaux prévu, engagé et réalisé (nature, montant, etc.) ;

• Le montant des aides mobilisées par partenaire, taux de financement du projet ;

• Le montant des restes à charges par typologie de logements.

Mise en œuvre

Pilote : Syndicats des copropriétaires

Partenaires : Anah, Région, syndic, conseil syndical, le maître d’œuvre, opérateur et entreprises/artisans, Ville

Financements : Anah, Région, partenaire pour le préfinancement

Programme de travaux prévisionnel :

3.4.3 Récapitulatif des estimations des travaux et honoraires en parties communes

L’estimation prévisionnelle des travaux et honoraires en parties communes (en €) :

	Année 1	Année 2	Année 3	Année 4	Année 5
Etudes préalables	140 000 €	0 €	0 €	0 €	0 €
Travaux de réhabilitation et d’amélioration		86 260 €	11 527 500 €		0 €
Montant total HT	140 000 €	11 613 760 €
Montant total TTC	168 000 €	12 537 339 €
Estimation Quote-part/lot avant subvention	703 €	52 457 €

3.4.3 Travaux en parties privatives

Descriptif du volet

À la suite des enquêtes socio-économiques, il apparaît que des travaux de réhabilitation des parties privatives pourraient être nécessaires. Les principaux travaux concernant la mise en sécurité électrique (environ 10 dossiers envisagés) et le maintien à domicile (environ 7 dossiers envisagés). Ces données seront à actualiser dans le cadre du dispositif.

Les visites effectuées dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle n’ont pas permis de chiffrer précisément le nombre de logements concernés par des situations d’habitat indigne ou très dégradé sur la copropriété.

La réponse à cette problématique sera calibrée ponctuellement en fonction de la situation de dégradation et de la typologie du logement. En cas d’insalubrité ou de péril, les procédures à engager et la mobilisation des services concernés devront être prévus sur les logements et/ou bâtiments concernés.

Tout signalement sera transmis au Service Hygiène de la Commune pour visite et engagement d’une procédure d’hygiène conformément au Règlement Sanitaire Départemental ou en cas d’insalubrité transmis à l’Agence Régionale de la Santé (ARS). Une fiche SILI sera systématiquement rempli et communiqué au service de l’ARS.

Objectifs et indicateurs

L'opérateur devra accompagner les propriétaires, occupants ou bailleurs, dans l'élaboration d'un programme de travaux dans les parties privatives et les encourager par le biais d'un montage de dossier de financement (et conventionnement pour les bailleurs) auprès des partenaires financeurs de l'opération.

Il conviendra également de repérer, signaler et résorber les situations d’habitat indigne en parties privatives (situations locatives indélicates) en :

• Mobilisant le/les acteurs compétents ;

• Mettant en place et assurant un suivi des signalements identifiés et des actions mises en place ;

• Mettant en œuvre des outils de veille et prévention ;

• Prenant les mesures coercitives nécessaires (arrêtés, mesures d’hygiène…) en cas de défaut du bailleur ;

Sur la base de ces objectifs et du calendrier prévisionnel de réalisation et afin de permettre une évaluation des travaux en parties privatives, l'opérateur tiendra un tableau de suivi indiquant à minima la localisation du logement, ses caractéristiques, la propriété, l’occupation, le diagnostic, les arrêtés éventuels, les postes de travaux engagés, le montant des travaux et la subvention allouée par financeur, le taux de financement du projet.

Mise en œuvre

Pilote : propriétaire et opérateur

Partenaires : syndic, Anah, Région, Ville, ARS, le maître d’œuvre et les entreprises/artisans Financements : Anah, Région

3.5. Volet immobilier, urbain et cadre de vie

Descriptif du volet

L’aide à la Gestion Xxxxxxx et Sociale de Proximité (GUSP) du parc privé est un dispositif adossé à une stratégie et à une dynamique partenariale ayant pour objectif d’améliorer le cadre de vie des habitants des copropriétés en difficultés, qu’ils soient propriétaires ou locataires, en agissant sur leurs problématiques quotidiennes. Cette aide n’est donc pas une aide pour le fonctionnement courant de la copropriété, elle vise à compléter les actions menées dans le cadre des dispositifs de redressement.

La GUSP vise à améliorer le quotidien des occupants par des actions concrètes définies selon un diagnostic réalisé avec les partenaires techniques et institutionnels, les habitants et les acteurs locaux du territoire. Ce diagnostic, qui s’inscrit dans la dynamique du dispositif et plus globalement dans le périmètre de l’ORCOD-DC, sera régulièrement actualisé.

Pour rappel, lors de l’étude pré-opérationnelle, il a été mis en évidence des dégradations et incivilités récurrentes qui viennent ternir l’image de la copropriété, et augmenter les dépenses de la copropriété (augmentation des dépenses en entretien et réparations) ainsi que des problématiques de vivre ensemble (dépôt des ordures ménagères, usages des espaces communs …).

La mise en place d’une démarche de GUSP dans le cadre de ce Plan de Sauvegarde doit faciliter l’adhésion des occupants à la démarche tout en améliorant leur cadre de vie. Les actions suivantes pourront être mises en place pour atteindre ces objectifs :

• Analyser et comprendre le contexte :

o Établir un diagnostic partagé avec les habitants, en identifiant des habitants-relais et en menant des actions en pieds d’immeuble (diagnostic en marchant par exemple) ;

o Élaborer un plan d’action GUSP sur 5 ans dès le démarrage du dispositif.

• Intégrer les habitants dans la démarche de diagnostic :

o Organiser des commissions thématiques GUSP en lien avec le Conseil Syndical et la Ville, sur les thématiques suivantes par exemple : amélioration de la propreté, gestion des déchets et encombrants, amélioration des espaces extérieurs (stationnement), incivilités … ;

o Convier les habitants volontaires à des réunions sur site afin d’échanger sur les problématiques rencontrées.

• Engager des actions participatives :

o Créer des supports d’information permettant la compréhension de tous (traduction, plateforme citoyenne, ateliers participatifs) ;

o Prévoir des animations collectives pour développer le lien habitant de voisinage (théâtre forum, journée intergénérationnelle, café thématique par exemple).

o Faciliter les relations entre les occupants pour améliorer la gouvernance de la copropriété et la prise de décision collective (appropriation des usages des équipements communs, maîtrise des charges etc.)

o Participer aux instances de GUSP organisées dans le cadre de l’ORCOD-DC, afin de mutualiser les actions le cas échéant

Objectifs et indicateurs

Dès le démarrage de la convention, l’opérateur actualisera le diagnostic et précisera le plan d’action à mettre en œuvre. Un calendrier prévisionnel sera également précisé. Il conviendra d’associer les instances de gestion et la Ville pour une meilleure coordination et adhésion au projet.

Afin d’évaluer les actions entreprises, des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés, tels que :

• Le développement de partenariats ;

• L’accompagnement des actions prévues : réunions, thème, taux de participation… ;

La première année du Plan de Sauvegarde sera consacrée à l’élaboration d’un plan d’actions GUSP sur 5 ans. Les actions débuteront dès la finalisation du plan.

Mise en œuvre

Pilote : Ville

Partenaires : associations, syndic, Conseil Syndical, Ville, Communauté d’Agglomération et habitants Financements : Anah, collectivités territoriales

Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation

• Réhabilitation des parties communes de la copropriété Garges Ouest, correspondant à 4 bâtiments et 239 lots.

• Réhabilitation des parties privatives de 17 logements occupés par leur propriétaire (logements de PO), répartis comme suit :

• 10 logements avec des problématiques de mise en sécurité électrique ;

• 7 logements avec des problématiques d’adaptation permettant le maintien à domicile des PMR.

• Réhabilitation des parties privatives de logements appartenant à des bailleurs : il n’est pas chiffré d’objectif particulier.

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Convention de Plan de Sauvegarde 2024-2029 de la Copropriété « Garges Ouest »

Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires

5.1 Financement de l’Anah.

Règles d’application

Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.

Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la convention de Plan de Sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées.

Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux de redressement :

• Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents. Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente à participer financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété et à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages).

• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 %. Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T. subventionnables. Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les mêmes proportions.

Par délibération du 6 décembre 2023, le Conseil d’administration de l’Anah fait évoluer le régime d’aides en faveur des copropriétés en difficulté en prévoyant, notamment, la mobilisation de financements complémentaires attractifs pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique :

• Transformation de la prime « Copropriétés en difficulté », en une bonification de 20 points du taux de subvention ;

• Transformation du bonus « Sortie de passoire thermique » en une bonification de 10 points du taux de subvention.

Montants prévisionnels

Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération sont de 11 156 064 € dont :

• 250 000 €, au titre de l’ingénierie du Plan de Sauvegarde ;

• 389 250 €, au titre des études complémentaires, expertises ou diagnostics ;

• 10 464 914 €, au titre de travaux et honoraires en parties communes. Les aides octroyées pour les travaux en parties communes feront l’objet d’une expertise afin de statuer sur le montage financier le plus opportun (aides au syndicat, mixage des aides, etc.)

• 51 900 €, au titre des travaux en parties privatives ; Et selon l'échéancier et les détails suivants :

Précisions

• La mobilisation de l’aide au surcoût de gestion

Le redressement d’une copropriété en difficulté nécessite un renforcement des missions en termes de gestion portées par le syndicat de copropriétaires et menées par son syndic. Une aide sera sollicitée auprès de l’Anah pour couvrir les dépenses supplémentaires par rapport à l’activité classiquement attendue soit les frais d’honoraires de syndic, les frais administratifs et les procédures juridiques, des expertises spécifiques liées au redressement de la gestion.

Ces prestations sont réalisées tout ou en partie soit par le syndic, soit par un prestataire extérieur (comptable, …). Une convention entre l’Anah et la copropriété est à établir et permettra de préciser les actions particulières attendues et les prestations concernées ainsi que le montant de l’aide au redressement de la gestion. La subvention peut porter sur des prestations déjà réalisées sur l’année (facture à l’appui) ou sur des prestations à réaliser (coût prévisionnel).

La copropriété comptant 000 xxxx x’xxxxxxxxxx, xx xxxxx xx x’Xxxx x’élèvera jusqu’à 5 000

€/bâtiment + 150 €/lot par an soit une enveloppe maximale de 279 250 € sur la durée du Plan de Sauvegarde. Cette aide à la gestion demeure une possibilité, ne pouvant faire l’objet d’engagement de l’Anah qu’après la convention signée avec le syndic.

• La réalisation des travaux d’urgence

A la signature de la convention, il n’est pas recensé de travaux d’urgence. Dans le cas où la situation évoluerait durant le dispositif, les engagements et chiffrages pourront être réajustés et reprécisés par voie d’avenant à la présente convention.

• La réalisation de travaux de rénovation énergétique

A la signature de cette convention, les travaux thermiques et d’amélioration, ainsi que les honoraires sont estimés à 11 613 760 € HT / 12 537 339 € TTC.

Le Plan de Sauvegarde prévoit le financement des travaux à hauteur de 50% du montant HT sans application de plafond maximum de travaux subventionnables, soit une enveloppe de 5 678 170 € à laquelle s’ajoute des bonifications « Copropriétés en difficulté » (20%) et « Sortie de passoire thermique » (10%), à hauteur de 3 406 902 € et des primes individuelles pour les propriétaires occupants (selon ressources) estimées à 280 575€.

Compte tenu de l’engagement d’une collectivité territoriale à participer au financement du projet de réhabilitation à hauteur d’au moins 5% du montant HT des travaux, l’Anah apportera également une bonification des aides en doublant le xxxxxxx xx x’xxxx xx xx xxxxxxxxxxxx (Xxxxxx Xxx-xx-Xxxxxx), soit une enveloppe supplémentaire de 1 099 267 €.

L’engagement global de 10 464 914 € reporté dans le tableau de synthèse ci-dessus, pourra être réajusté et reprécisé par voie d’avenants à la présente convention.

Il est réservé la possibilité d’envisager des aides mixtes. S’agissant d’aides mixtes (part variable aides collectives / aides individuelles), il est souhaité que le taux d’aide dédié pour le syndicat de copropriétaires soit proche de 35% du montant des travaux HT. Plusieurs hypothèses avec une variante sur le taux d’aide au syndicat de copropriétaires, seront proposées par l’opérateur à l’Anah, afin de permettre de solvabiliser les propriétaires les plus modestes.

• La réalisation de travaux en parties privatives

ainsi :

Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements pour l’opération sont estimés à 51 900 €, au titre des travaux en parties privatives pour les logements appartenant à des propriétaires occupants selon la réglementation en vigueur ;

• La gestion urbaine de proximité

Dans le cadre de la mise en œuvre du Plan Initiative Copropriété de l’ANAH, l’aide à la Gestion Urbaine de Proximité du parc privé est un dispositif adossé à une stratégie et à une dynamique partenariale ayant pour objectif d’améliorer le cadre de vie des habitants des copropriétés en difficultés, qu’ils soient propriétaires ou locataires, en agissant sur leurs problématiques quotidiennes. Cette aide n’est donc pas une aide pour le fonctionnement courant de la copropriété. Elle vise à compléter les actions menées dans le cadre des dispositifs de redressement par des collectivités territoriales compétentes.

La subvention prévue par l’Anah pour les actions de GUSP est de 50 % du montant HT de la prestation, plafonnée à 900 €/logement/an (enveloppe maximale : 215 100 €/an).

Chaque partenaire de la GUSP fait sa propre demande de subvention auprès des services de l’Anah, qui comprend un courrier de demande signé par le représentant légal de la structure, un budget prévisionnel, et une/des fiche(s)-action(s) présentant les actions à subventionner.

Les moyens humains dédiés à la GUSP sont aussi subventionnables sous certaines conditions (postes de contractuels 100 % dédié à la GUSP). Les subventions sont versées après réalisation des missions sur facture, c’est-à-dire qu’elles doivent être réalisées par des prestataires.

• Le portage de redressement

A la signature de la convention, le travail est en cours d’élaboration et ne permet pas le chiffrage.

Les termes de cette mission seront précisés dans une convention de portage entre la Ville, l’Anah et l'organisme porteur. Cette convention permettra l'octroi d'aides financières de l'Anah spécifique au portage de lots.

Les financements liés à l’ingénierie et aux travaux pourront être précisé par voie d’avenants à la présente convention.

5.2. Financement de la Ville de Garges-lès-Gonesse

Règles d'application

La maitrise d’ouvrage de l’opération sera assurée par la Ville qui pilotera l’opération sur le plan stratégique et opérationnel.

La Ville s’engage dans le cadre de ses dotations budgétaires à financer :

• Le reste à charge de l’ingénierie du Plan de Sauvegarde ;

• Le reste à charge des études, expertises ou diagnostics pilotés par la Ville ;

Enfin, la Ville s’engage à :

• Prendre les délibérations permettant la mise en œuvre des actions complémentaires éventuelles ;

• Mettre à disposition des intervenants un local dédié à l’opération (intervention cadrée par une convention) ;

• Accompagner les relogements éventuels, en lien avec l’Etat, selon un dispositif qui sera défini au préalable.

Montants prévisionnels

Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la Ville de Garges-lès-Gonesse pour l'opération sont de 156 000 € (TVA incluse), dont :

• 100 000 €, au titre de l’ingénierie du Plan de Sauvegarde ;

• 56 000 €, au titre des études complémentaires, expertises ou diagnostics ;

La Ville, s’engage dans le cadre de ses dotations budgétaires en coordination avec la Communauté d’agglomération, à participer et financer certaines opérations et actions réalisées dans le cadre de la Gestion Urbaine et Sociale de Proximité.

La collectivité participera également au financement du déficit de portage de redressement. A la rédaction de la convention, le travail est en cours d’élaboration et ne permet pas le chiffrage. Il pourra être précisé par voie d’avenants à la présente convention.

Chiffrage sur 5 ans

Financements

sur 5 ans Ville de

Financement par année

Et selon l'échéancier et les détails suivant :

	HT	TTC	Garges-lès-	2024	2025	2026	2027	2028
			Gonesse
Ingénierie du dispositif PDS Suivi-animation du Plan de sauvegarde	500 000 €	600 000 €	100 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €
Sous total	500 000 €	600 000 €	100 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €
Etudes complémentaires, expertises, diagnostics Etude d'évaluation de PDS	80 000 €	96 000 €	56 000 €					56 000 €
Sous total Travaux et honoraires En parties communes (TVA 5% et 10%) En parties privatives Gestion urbaine de proximité Portage de redressement (ingénierie et travaux)	80 000 €	96 000 €	56 000 €	- €	- €	- €	- €	56 000 €
TOTAL			156 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €	20 000 €	76 000 €

5.3. Financement de la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France

La Communauté d’agglomération s’engage dans le cadre de ses dotations budgétaires en coordination avec la Ville, à participer et financer certaines opérations et actions réalisées dans le cadre de la Gestion Urbaine et Sociale de Proximité.

La Communauté d’agglomération s’engage, au titre de sa compétence en matière de politique de l’habitat, à :

• Prendre les délibérations permettant la mise en œuvre des actions complémentaires éventuelles ;

• Accompagner les relogements éventuels, en lien avec l’Etat, selon un dispositif qui sera défini au préalable.

• Accompagner le portage ciblé de redressement, au titre de la convention d’urgence tripartite en cours

5.4. Financement du Conseil Régional d’Ile-de-France

Règles d'application

A la signature de cette convention, une demande de label Copropriété en Difficulté Soutenue par la Région (C.D.S.R.) en faveur de l’opération de requalification de la copropriété Garges Ouest à Garges- lès-Gonesse est en cours d’instruction. La commission permanente du Conseil régional devrait statuer en mars 2024 sur une possible labellisation.

Dans le cas où elle serait accordée, cette labellisation accordée pour une durée de 5 ans permet d’obtenir des aides au syndicat :

- pour les travaux d’amélioration, à hauteur de 50% dans la limite de 10 000 €/lot ;

- pour les travaux de performance thermique (PES), à hauteur de 25% dans la limite de 4000€/lot ;

- pour l’ingénierie liée aux travaux (études, diagnostics et autres missions d’ingénierie) à hauteur de 50% du montant TTC dans la limite de 500 €/lot ;

- pour les travaux en parties privatives des logements des ménages occupants, à hauteur de 40% dans la limite de 5000 €/lot et en fonction des plafonds de ressources. A ce stade, ces aides n’ont pas été chiffrées et le seront dans le cadre du label en cas de sollicitation ;

- à la gestion pour financer le surcoût de gestion lié aux difficultés de la copropriété, à hauteur de 30% maximum des honoraires de gestion dans la limite de 150€ HT/logement/an) ;

- pour les procédures ou prestations permettant d’améliorer le fonctionnement juridique de la copropriété (procédure pour le recouvrement d’impayés de charges, refonte du règlement de copropriété, etc.) à hauteur de 50% maximum d’un coût plafonné à 1500 € par lox x’xxxxxxxxxx.

Xx Xxxxxx Xxx-xx-Xxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xxx xx Xxxxx xx Xxxxxx-xxx-Xxxxxxx xans le cadre du label CDSR, au titre du financement de la mission de suivi-animation du Plan de Sauvegarde, dans le cadre de la réglementation en vigueur.

La Région Ile-de-France sera sollicitée au titre du label pour financer les travaux et honoraires sur les parties communes à hauteur de 1 099 267 € (montant écrêté).

Ce financement par le Conseil Régional, d’au moins 5 % du montant HT des travaux de redressement de la copropriété donne lieu à une majoration de cette aide par l’Anah dans une même proportion (abondement X+X).

Enfin, la Région Ile-de-France sera sollicitée au titre du label pour financer les surcoûts de gestion, les procédures juridiques et contentieuses, les diagnostics et études techniques préalables.

Montants prévisionnels

Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la Région Ile-de-France pour l'opération sont de 1 899 317 €, dont :

• 250 000 €, au titre de l’ingénierie du Plan de Sauvegarde ;

• 550 050 €, au titre des études complémentaires, expertises ou diagnostics ;

• 1 099 267 €, au titre de travaux et honoraires en parties communes ; Et selon l'échéancier et les détails suivant :

5.5. Financement Aéroport De Paris

Les ADP, gestionnaires, peuvent être sollicités dans le cadre du dispositif d’aide financière à l’insonorisation au voisinage de l’aérodrome Paris Xxxxxxx xx Xxxxxx, régi par le code de l’environnement et financé par la taxe sur les nuisances sonores aériennes (TNSA).

D’une part, les logements éligibles doivent être situés pour tout ou partie dans le Plan de Gêne Sonore (PGS). D’autre part, à l’époque de leur construction, les logements ne doivent pas avoir été bâtis dans une zone déjà couverte par un Plan de Gêne Sonore ou un Plan d’Exposition au Bruit.

La copropriété se situe dans le Plan de Gêne Sonore et est donc éligible dans sa totalité aux dites aides financières (droit commun).

L’opérateur devra veiller au recensement des copropriétaires ayant déjà bénéficié des aides individuelles des ADP pour la réalisation de leurs travaux d’insonorisation avant de solliciter de nouvelles aides et travailler sur les solutions de préfinancement des aides ADP éventuelles.

5.6. Récapitulatif des engagements financiers des partenaires selon le statut des copropriétaires

Annexe 2a. Récapitulatif des aides apportées par financeur ;

Annexe 2b. Récapitulatif des aides apportées selon le statut des copropriétaires ; Annexe 4a. Plan de financement prévisionnel du programme de réhabilitation ;

Annexe 4b. Calendrier prévisionnel de mise en œuvre de l'opération.

Article 6. Engagements des autres partenaires du Plan de Sauvegarde

Les partenaires du Plan de Xxxxxxxxxx s’engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde.

6.1. Le syndic de copropriété

Le syndic dûment mandaté en Assemblée Générale pour représenter le syndicat des copropriétaires, respectera les engagements suivants :

• Présenter la convention de Plan de Sauvegarde à la première Assemblée Générale qui suit l’arrêté préfectoral, dans un délai de 6 mois ;

• Collaborer avec le coordonnateur du Plan de Sauvegarde et l’opérateur de Plan de Sauvegarde et leur communiquer tous les éléments/documents nécessaires au bon suivi et au déroulement du Plan de Sauvegarde ;

• Participer à toutes les commissions inscrites dans le Plan de Sauvegarde et rendre compte régulièrement des avancées de ses missions dans le cadre du Plan de Sauvegarde ;

• Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides et du préfinancement ; ouvrir un compte bancaire spécifique pour les travaux ; fournir les éléments nécessaires à l’établissement d’une convention avec l’Anah sur les frais de redressement à la gestion et les frais de procédures ;

• Renseigner et mettre à jour régulièrement le RNIC ;

• Programmer les Assemblées Générales présentant un vote de travaux susceptibles d’être subventionnés dans le Plan de Sauvegarde en concertation avec les conseils syndicaux et l’opérateur ;

• Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation aux réunions concernant la copropriété (AG, réunion d’information, réunion Conseil Syndical, réunion prestataires …) ;

• Transmettre à l’équipe d’animation (l’opérateur de Plan de Sauvegarde) tous les documents :

o Relatifs à la situation financière du syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subventions ;

o Nécessaires au travail de la commission « impayés » ;

• Respecter les procédures de suivi et de recouvrement des impayés mises en place dans le cadre du Plan de Sauvegarde ; Travailler de concert avec l’opérateur sur les situations nécessitant un portage immobilier ;

• Communiquer sur les charges et mettre en place des échéanciers potentiels ;

• Permettre la mise à jour du règlement de copropriété ;

6.2. Le syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires, en lien avec son syndic et son conseil syndical, s’engage à :

• Soumettre au vote de l’assemblée générale la présente convention de Plan de Sauvegarde ;

• Respecter la présente convention ;

• Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de Plan de Sauvegarde et le coordonnateur de Plan de Sauvegarde ;

• Autoriser le syndic à fournir à l’opérateur de Plan de Sauvegarde, au coordonnateur de Plan de sauvegarde les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes- parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…).

• Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre du Plan de Sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation ;

• Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de pilotage du Plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunion), être force de proposition, accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du Plan de Sauvegarde ;

• Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des subventions allouées et des engagements de travaux ;

• Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’assemblée générale traitant du Plan de Sauvegarde ;

6.3. Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde (Ville)

Le coordonnateur du Plan de Xxxxxxxxxx s’engage à :

• Assurer la réhabilitation de la copropriété et un pilotage renforcé ;

• S’assurer du respect de la présente convention et de sa mise en œuvre ;

• Veiller au bon déroulement du plan, à la mise en œuvre des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures ;

• Réunir les parties selon les besoins et mettre en place le calendrier du comité technique ;

• Établir des rapports de sa mission au préfet et assurer un rôle d’alerte auprès du préfet ;

• Correspondre étroitement avec l’opérateur de suivi-animation et les instances de la copropriété ;

• En cas de non-respect des signataires de la convention, leur envoyer des mises en demeure.

6.4. Le Conseil Départemental du Val d’Oise

Sur le volet social, le Conseil Départemental participera aux commissions sociales mutualisées au sein de l’ORCOD-DC et examinera les demandes remplissant les conditions d'octroi du Fonds de Solidarité au Logement accès/maintien (droit commun).

6.5. L’opérateur de portage

La stratégie de portage et le mode opératoire seront précisés dans une convention tripartite entre la Ville, l’Anah et l'organisme porteur. Celle-ci déterminera notamment les engagements financiers de l’organisme porteur. Cette convention permettra l'octroi d'aides financières de l'Anah spécifique au portage de lots (ingénierie et travaux).

6.6. L’Agence Régionale de Santé

L’Agence Régionale de Santé de la Réunion s’engage :

• À mettre en œuvre et assurer le suivi des procédures sur les logements identifiés comme insalubres par l’opérateur ou un partenaire ;

• À participer si nécessaire aux commissions du Plan de Sauvegarde.

Article 7. Pilotage et évaluation

7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.

7.1.1. Pilotage du préfet

Le préfet préside la commission d’élaboration du Plan de Sauvegarde. Il prend des décisions pour le bon suivi du Plan de Sauvegarde et peut le prolonger, par période de deux ans, par le biais d’avenants.

7.1.2 Mission de la Ville, maître d'ouvrage

La Ville, maître d’ouvrage, est chargée de piloter l’opération, de veiller au respect de la présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires.

La Ville s’assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.

Un poste à la Ville sera dédié au pilotage et suivi du projet dans le cadre de l’ORCOD dont la copropriété intègrera le périmètre opérationnel.

7.1.3. Mission du coordonnateur de Plan de Sauvegarde

Le coordonnateur est désigné par arrêté préfectoral.

Il a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier, des engagements des partenaires et de la programmation des mesures.

Il réunit les différentes instances de pilotage selon les besoins et peut demander la mise en place d’un avenant à la convention de Plan de Sauvegarde.

Le coordonnateur est l’interlocuteur privilégié du prestataire et des partenaires. Il est impératif de lui communiquer toutes les informations relatives au Plan de Sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordonnateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin.

Il est rappelé que le coordonnateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission de Plan de Sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans préétablis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération.

Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordonnateur du Plan de Sauvegarde en cas de problématiques particulières.

7.1.4. Instances de pilotage

La commission de suivi du Plan de Sauvegarde :

Cette commission est présidée par le Préfet du Département ou son représentant et par le Maire et réunit l’ensemble des partenaires inscrits dans l’arrêté du Plan de Sauvegarde et a minima, les signataires de la convention partenariale. Le président du conseil syndical, le syndic, les représentants des locataires sont également conviés.

Cette commission se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du coordonnateur du Plan de Sauvegarde désigné, par arrêté préfectoral, afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du Plan de Sauvegarde. A la demande du Préfet de Département, du coordonnateur ou tout autre membre, la commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.

A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du suivi- animation produit les supports nécessaires au travail en commun et à la discussion. Ils devront être transmis suffisamment en amont de chaque commission pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordonnateur.

Le pilotage opérationnel, le comité technique :

A l’initiative du coordonnateur de Plan de Sauvegarde, le comité technique réunit a minima 1 fois par an, la Ville (collectivité maître d’ouvrage), les services de l’État local, et l’opérateur de suivi-animation.

C’est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du Plan de Sauvegarde (les différentes actions mises en œuvre et le déroulement des travaux) et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il a pour mission de préparer le comité de pilotage.

Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être élargi aux acteurs impliqués (syndic, conseil syndical, etc. …).

Le coordonnateur met en place dès le début le calendrier du comité technique.

Les commissions thématiques relatives au Plan de Sauvegarde :

Les objectifs de ces commissions seront de suivre et favoriser la mise en œuvre des actions du Plan de Xxxxxxxxxx. Elles permettront aux partenaires concernés d’assurer le suivi, d’organiser, de mettre en œuvre et d’évaluer la mise en œuvre de ces différentes actions.

Dans ce cadre, l’opérateur en charge du Plan de Sauvegarde sera chargé de préparer, d’animer, les commissions, de rédiger le compte-rendu ou relevé de décisions de ces commissions et d’en assurer le suivi effectif.

• Une commission « Comptes et gestion » : Elle est animée par l’opérateur de suivi-animation, elle regroupe pour le conseil syndical et le syndic de la copropriété. Elle a pour objet de travailler sur des problématiques récurrentes en lien avec la gestion courante, elle peut mettre en place un tableau de bord des dettes et de leur apurement. Cette commission se réunit a minima deux fois par an avec un relevé des décisions réalisé à l’issue de chaque réunion.

• Une commission « Impayés » : Elle est animée par l’opérateur de suivi-animation, elle regroupe pour le conseil syndical et le syndic de la copropriété. Cette commission a pour objet de résorber les impayés des ménages propriétaires. Elle peut être élargie à l’avocat si nécessaire. Elle se réunit une fois par trimestre, avec un relevé des décisions réalisées à l’issue de chaque réunion.

• Une commission « Sociale » : Elle est animée par l’opérateur de suivi-animation, elle se réunit a minima tous les semestres afin d’évoquer les situations individuelles complexes. Elle rassemble l’ensemble des directions et services sociaux du territoire : le Centre communal d’actions sociales de la Ville, l’opérateur de portage, le Conseil Départemental, éventuellement la Caisse d’Allocation Familiale. Ces commissions se dérouleront systématiquement avant la commission

impayés afin d'identifier les propriétaires occupants qui ne peuvent pas se maintenir dans leur statut et pour lesquels un portage provisoire peut être envisagé. Les éléments personnels évoqués lors de ces réunions sont couverts par le secret professionnel. La commission sociale sera mutualisée avec celles organisées dans le cadre de l’ORCOD-DC.

• Une commission « Entretien et travaux » : Elle est animée par l’opérateur de suivi-animation, elle réunit le conseil syndical et le syndic de la copropriété. Cette commission qui a pour objet de travailler sur le projet de réhabilitation de la copropriété se réunit à minima deux fois par an, avec un relevé des décisions réalisé à l’issue de chaque réunion.

Toutes les informations doivent être transmises à l’opérateur de suivi-animation en amont de chaque commission. D’autres commissions de travail spécifiques ou comités de suivi peuvent être mis en place (habitat indigne, portage de lots, relogement, GUSP …) en fonction des nécessités opérationnelles.

7.2. Suivi-animation de l'opération

7.2.1. Équipe de suivi-animation, l’opérateur

L’opération est pilotée par un prestataire retenu conformément au Code des marchés publics. Ce prestataire est chargé d’assurer l’information, l’animation et le suivi de l’opération.

A cet effet, l'opérateur du suivi-animation du Plan de Sauvegarde retenu devra être en capacité de proposer une équipe pluridisciplinaire ayant les compétences juridiques et de gestion, techniques et architecturales, sociales, administratives et financières.

Les compétences attendues pour l'équipe de suivi-animation sont les suivantes :

• Compétences d’animation ;

• Compétences juridique, comptable et de gestion : étude du règlement de copropriété, appui aux occupants de la copropriété dans le fonctionnement des instances de gestion, accompagnement dans le contrôle des comptes, information et formation, aide à la gestion ;

• Compétence technique et architecturale : connaissance en travaux et des problématiques liées aux économies d’énergie et/ou de charges, savoir repérer les situations d'habitat indigne et connaissance des procédures de lutte contre l'habitat indigne ;

• Compétences sociales : médiation, traitement des règlements amiables, promotion de la décence, évaluation prospective de l'impact d'un programme de travaux sur le développement des impayés, accompagnement social des propriétaires occupants, mise en place d'un plan d'apurement et des locataires dans le cadre de leur solvabilisation, aide juridictionnelle pour les copropriétaires.

• Compétence administrative et financière : Montage des dossiers de subventions, capacité à proposer des montages financiers innovants pour faire face aux besoins spécifiques, montage des dossiers de pré financements et de prêt pour les restes à charges.

7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation

Le travail d’animation est un facteur essentiel pour la réussite de l’opération. L’implication et la présence active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité vis-à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en assemblée générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux. L’intervention de l’opérateur est attendue tant au niveau de l’animation du partenariat institutionnel que de l’animation des acteurs de la copropriété.

Le prestataire se positionne en tant qu’animateur du Plan de Sauvegarde garantissant la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d’ouvrage.

Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant le Plan de Sauvegarde, sur tous les aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les coordonner lorsque les actions sont déjà en place.

La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage qui veillera, le cas échéant, à l’articulation avec un dispositif NPRNU. Des liens privilégiés sont assurés avec le coordonnateur du Plan de Sauvegarde, chargé de veiller au bon déroulement du plan.

Dans ce cadre, la mise en œuvre de ce Plan de Sauvegarde s’appuiera sur une mission d’ingénierie de conduite de projet spécifique qui mènera :

• Le pilotage partenarial, opérationnel, financier et technique du programme d’action décliné dans la présente convention ;

• La mise en place de garanties pour la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la collectivité maître d’ouvrage ;

• La réalisation des points d’avancement réguliers avec le coordonnateur du Plan de Sauvegarde, afin d’identifier d’éventuels blocages ou difficultés ;

• La coordination de l’ensemble des actions, la mise en œuvre des missions opérationnelles et le suivi global ;

• La mobilisation et la négociation auprès des différents acteurs concernés ;

• La gestion dans le temps des projets et les ajustements éventuels ;

• Les actions d’animation, d’information et de sensibilisation des copropriétaires par un accueil du public et une coordination des acteurs locaux ou de prestataires spécifiques ;

• La constitution et l’animation des commissions thématiques au sein de la copropriété.

De façon générale, l’opérateur jouera un rôle d’alerte et de veille réactive auprès du coordonnateur du Plan de Sauvegarde et de la Collectivité maitre d’ouvrage, en cas de difficultés dans la gestion quotidienne de la copropriété comme dans la conduite de projet.

7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle

L'équipe de suivi-animation s'assure de la coordination et de la cohérence globale des actions du Plan de Sauvegarde de la copropriété et s’attachera à les articuler avec l’ensemble des partenaires notamment :

• Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde ;

• Le conseil syndical, le syndic et le maitre d’œuvre de la copropriété ;

• Les acteurs du secteur social ;

• L’acteur en charge du portage provisoire ;

• Les services compétents des collectivités ;

• Les services instructeurs des demandes de subventions ;

L'équipe de suivi-animation devra à cet effet animer et piloter les réunions suivantes :

• Un point d'étape sera réalisé en présence des partenaires financiers de l'opération, au moins une fois par an ;

• Une concertation des copropriétaires et/ou habitants, à chaque étape du projet, pour fédérer le public autour de ce projet. L'opérateur veillera à ce que pour chacun de ces ateliers, l'ensemble des instances de gestion puisse être disponible ainsi que la Ville ;

• Une rencontre sera réalisée, si nécessaire, au moins une fois par an, avec les acteurs de la lutte contre l'habitat indigne ;

7.3. Évaluation et suivi des actions engagées

7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs

La présente convention doit permettre d'atteindre les objectifs fixés. La réalisation de ces objectifs est suivie grâce aux indicateurs de résultats définis dans chaque volet.

Il conviendra pour l'opérateur de suivre ces indicateurs, à travers un outil adapté a minima une fois par an.

Des indicateurs de communication et de mobilisation des acteurs peuvent aussi être intégrés. Ces indicateurs permettront d'ajuster au mieux les actions à entreprendre pour accroître la mobilisation des copropriétaires autour du projet de réhabilitation. Ils peuvent porter sur :

• Les permanences : nombre de permanences, nombre de copropriétaires/locataires contactés/rencontrés, objet des rencontres (préoccupation des copropriétaires) ;

• Les réunions d’information et pré-AG : nombre de réunions, nombre de participants, statut des participants, objet ;

• Les notes d’informations /communication adressées aux copropriétaires ;

Des indicateurs peuvent aussi être prévus concernant les modalités de gouvernance du dispositif. Ils peuvent porter sur :

• Le nombre de réunions, leur date, les structures représentées ;

• Le nombre de commissions de Plan de Sauvegarde, de comités de pilotage, de comités techniques, de réunion maîtrise d’ouvrage/opérateur, de réunion coordonnateur/opérateur ;

• Le dénombrement et l’objet des difficultés signalées et les solutions apportées ;

• Le respect du calendrier prévisionnel.

D’autres indicateurs pourront être proposés par l’opérateur : indicateurs sociologiques, financiers, immobiliers et urbains permettant de suivre l'opération, d'en évaluer l'impact global et d’ajuster la stratégie d’intervention selon les évolutions constatées. Ces indicateurs seront confrontés aux prévisions et figureront dans les bilans annuels et le rapport final.

Annexe 5. Tableau de suivi des objectifs et indicateurs de la convention du Plan de Sauvegarde (mis à jour tous les ans).

7.3.2. Bilans et évaluation finale

Cet article porte sur l’évaluation globale du dispositif, cela comprend l’évaluation de chaque action selon les modalités proposées, la mise en cohérence de l’intervention de l’ensemble des acteurs et des partenaires, dans le cadre du travail au quotidien.

L’évaluation porte aussi sur la capacité à adapter les actions aux difficultés rencontrées ainsi que le respect des objectifs et de la stratégie dans des délais au regard de la mise en place d’un calendrier du dispositif avec des objectifs par thématique.

Un bilan annuel et en fin d’opération un bilan final sont réalisés et présentés sous la responsabilité du maître d'ouvrage en comité de pilotage. Le bilan final présente une évaluation globale du dispositif et des actions d’accompagnement restant à mettre en place. Ils sont adressés aux différents partenaires de l'opération.

Bilans annuels

Sous la responsabilité de la Ville, l'opérateur en charge du Plan de sauvegarde établira chaque année un bilan annuel du programme.

Ce rapport devra notamment :

• Présenter les actions réalisées : localisation, nature et objectif ; coûts et financements ; maîtrise d’œuvre ; impact sur le cadre de vie et la vie sociale ;

• Informer des actions en cours et à venir : localisation, nature et objectif ; état d’avancement du dossier ; plan et financement prévisionnel ; difficultés et points de blocage ; pistes de résolutions ;

• Mettre en évidence les enjeux et les dynamiques à l’œuvre ;

• Identifier des perspectives pour le bon déroulement du Plan de Sauvegarde.

Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété seront mis en valeur.

Il sera validé à l'occasion du comité de pilotage annuel et permettra, s’il y a lieu, de réajuster ou de réorienter les actions du Plan de Sauvegarde pour corriger la tendance et atteindre les objectifs fixés par la convention. Elles feront si nécessaire l'objet d'un avenant à la convention.

Bilan final et évaluation du Plan de Sauvegarde

Sous la responsabilité de la Ville, l'opérateur en charge du Plan de sauvegarde établira un bilan final du programme en fin de mission.

Ce rapport devra notamment :

• Rappeler les objectifs qualitatifs et quantitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre, et présenter les résultats obtenus au regard des objectifs ;

• Préciser la mise en place de dispositifs spécifiques ou innovants ;

• Analyser les difficultés rencontrées lors de l’animation sur ses différents volets ;

• Recenser les solutions mises en œuvre ;

• Fournir un récapitulatif avec la nature, le montant des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues ;

• Synthétiser l’impact du dispositif sur les secteurs de l’habitat / activités économiques et la vie sociale ;

Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété seront mis en valeur. Il sera présenté à l'occasion du comité de pilotage annuel de fin de mission.

Si nécessaire, ce document devra également établir des propositions d’actions à mettre en œuvre permettant la suite de l’action publique :

• Fournir une synthèse des actions restant à engager sur la copropriété : calendrier, nature, montant des travaux prévisionnels, détail des aides prévisionnelles à engager ;

• Etablir des propositions d’actions à mettre en place et des solutions nouvelles à initier ;

• Préconiser les orientations à mettre en œuvre et les dispositifs à mobiliser

Pour rappel, lorsque le préfet prolonge un Plan de Sauvegarde, une évaluation est attendue lors de la cinquième année du Plan de Sauvegarde. A défaut, le Plan de Sauvegarde ne pourra être prolongé avec les aides de l’Anah.

Article 8. Communication

La Ville, maître d'ouvrage du programme, les signataires de la convention partenariale et l'opérateur en charge du suivi –animation du Plan de Sauvegarde s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous.

Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de l'Agence nationale de l'habitat sur l'ensemble des documents et ce dans le respect de sa charte graphique. Ceci implique les supports d'information de type

: dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le Plan de Sauvegarde.

Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro indigo (0 000 00 00 00) et de son site internet xxxx.xx devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.

L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah.

Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;

Dans le cadre des Plan de Sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ».

Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l'organisme d’animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale et remettre un dossier qui aura été co-élaboré.

D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec la délégation locale, qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.

Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient à la Ville et à l'opérateur en charge du suivi animation du Plan de Sauvegarde de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en

permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.

Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme. En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au Plan de Sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits. Lors des travaux, le logo de l’Anah doit être affiché sur la bâche.

A destination des syndicats de copropriétaires, ils ont l’obligation d’afficher sur le panneau du chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.

Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.

Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.

Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation

9.1 Durée de la convention

La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans, à compter de la signature de l’arrêté préfectoral instituant un Plan de Sauvegarde pour la copropriété Garges Ouest, à Garges-lès-Gonesse. Elle portera ses effets pour les demandes de subventions déposées auprès des services instructeurs dès signature de la présente convention.

Une prolongation pourra être envisagée pour une durée de 2 ans.

9.2 Révision et/ou résiliation de la convention

Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.

Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant.

La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect de l’engagement)), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties.

La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.

Article 10. Transmission de la convention

La présente convention partenariale et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.

Le syndicat des copropriétaires à l’obligation de présenter la convention à l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale, dans xxx xxx mois à compter la date de prise de l’arrêté préfectoral portant création du Plan de Sauvegarde de la copropriété Garges Ouest.

Fait en 6 exemplaires à Garges-lès-Gonesse, le jj/mm/aa

Pour l’État, Monsieur Xxxxxxxx XXXXX, Préfet du Val d’Oise ;	Pour l’ANAH, Monsieur Xxxxxxxx XXXXX, Préfet du Val d’Oise ;	Pour le syndicat des copropriétaires ;
Pour la Ville de Garges-lès- Gonesse, Monsieur Xxxxxx XXXXXXX, Maire ;	Pour la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France, Monsieur Xxxxxx XXXX, Président	Pour le Conseil Régional d’ile de France, Madame Xxxxxxx XXXXXXXX, Présidente

Annexes

Annexe 1a. Périmètre de l'opération Annexe 1b. Photographie du secteur

Annexe 2a. Récapitulatif des aides apportées

Annexe 2b. Récapitulatif des aides apportées par selon le statut des copropriétaires

Annexe 3a. Fiche de synthèse de description de la copropriété (immatriculation RNIC) Annexe 4a. Plan de financement prévisionnel du programme de réhabilitation

Annexe 4b. Calendrier prévisionnel de mise en œuvre de l'opération

Annexe 5. Tableau de suivi des objectifs et indicateurs de la convention du Plan de Sauvegarde (mis à jour tous les ans)

Annexe 6. Procès-verbal de l’AG à ajouter, avec les délibérations du conseil municipal ou du conseil communautaire.

Annexe 7 : Avis de la délégation régionale de l’Anah

Lexique

ADEME : Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie. ADIL : Agence départementale d'information sur le logement.

AFUL : Association foncière urbaine libre. AG : Assemblée générale.

AMO : Assistance à maitrise d’ouvrage. ANAH : Agence nationale de l’habitat.

ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine. ARS : Agence régionale de santé.

ASL : Association syndicales libre. BET : Bureau d’études technique.

CAF : Caisse d’allocations familiales.

CCAS : Centre communal d'action sociale. CDC : Caisse des dépôts.

CCH : Code de la construction et de l’habitat. CPLD : Commission pour le logement décent. DIA : Déclaration d’intention d’aliéner.

DEAL : Direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement

DREAL : Direction régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement. EDS : Espace départemental des Solidarités.

EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale. EP : Eaux pluviales.

EU : Eaux usées.

EV : Eau vannes.

FEDER : Fond européen de développement économique régional. FSL : Fond de solidarité logement.

GUSP : Gestion urbaine et sociale de proximité.

H.T : Hors Taxes.

LHI : Lutte contre l’habitat indigne. MDD : Maison du département.

NPNRU : Nouveau programme national de renouvellement urbain. PB : Propriétaires bailleurs.

PDS : Plan de sauvegarde. PHP : Prêt habitat privé.

PO : Propriétaires occupants.

PRU : Prêt renouvellement urbain. QPV : Quartier prioritaire de la Ville. SCI : Société civile immobilière.

TA : Tribunal administratif. TVA : Taxe valeur ajoutée.

UTS : Unité territoriales sociales

Annexe 1a. Périmètre de l'opération

Source : xxxxxxxx.xxxx.xx

Annexe 1b. Photographie du secteur

Source : www. Xxxxxx.xx

Annexe 2a. Récapitulatif des aides apportées

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Convention de Plan de Sauvegarde 2024-2029 de la Copropriété « Garges Ouest »

Annexe 2b. Récapitulatif des aides apportées selon le statut des propriétaires

Annexe 3a. Fiche de synthèse de description de la copropriété (immatriculation RNIC)

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Convention de Plan de Sauvegarde 2024-2029 de la Copropriété « Garges Ouest »

Annexe 4a. Plan de financement prévisionnel du programme de réhabilitation

Travaux en parties communes

Annexe 4b. Calendrier prévisionnel de mise en œuvre de l'opération

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Convention de Plan de Sauvegarde 2024-2029 de la Copropriété « Garges Ouest »

Annexe 5. Tableau de suivi des objectifs et indicateurs de la convention du Plan de Sauvegarde (mis à jour tous les ans).

Annexe 6. Procès-verbal de l’AG à ajouter, avec les délibérations du conseil municipal ou du conseil communautaire.

Annexe 7 : Avis de la délégation régionale de l’Anah