Protocole d’accord pour le renouvellement urbain
Protocole d’accord pour le renouvellement urbain
du quartier Jupiter à Xxxxxx-xxxx-Xxxx (00)
ENTRE
La COMMUNE D’AULNAY SOUS BOIS, sise Xxxxx xx Xxxxx, Xxxxx xx x’Xxxxx xx Xxxxx, 00000 Xxxxxx-xxxx-Xxxx, représentée par son Maire Monsieur Xxxxx Xxxxxxxxx, agissant au nom de ladite commune en vertu de la délibération du conseil municipal du 12 juillet 2021
Ci-après dénommée la Ville, ET
La société SEQENS SA D’HLM, sise 00-00 Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx 00000 Xxxx-xxx-Xxxxxxxxxx, représentée par son Directeur Général, Monsieur Xxxxxx Xxx Xxxxxxx, dûment habilité à cet effet par décision du Conseil d’Administration en date du 30 novembre 2020,
ci-après dénommée SEQENS
Sommaire
PREAMBULE 2
1 LES PRINCIPAUX OBJECTIFS DU PROJET 2
2 DEMOLITION 3
3 STRATEGIE DE RELOGEMENT 3
4 DOMANIALITE 4
5 AMENAGEMENTS 5
6 PROGRAMMATION NEUVE SUR SITE 5
7 PARTENARIAT EN TERMES DE DEVELOPPEMENT POUR L’EQUILIBRE DE L’OPERATION 6
8 PILOTAGE, COORDINATION ET COMMUNICATION DU PROJET 6
9 CALENDRIER 7
10 ANNEXES AU PRESENT PROTOCOLE 7
PREAMBULE :
Seqens, entreprise sociale de l’habitat relevant du groupe Action Logement, est propriétaire de 263 logements locatifs sociaux sur le site dit « Jupiter », ainsi que d’un local associatif. L’ensemble a été édifié en 1969.
Le secteur de Jupiter, contigu à la ZAC des Aulnes, est classé en Quartier Prioritaire de la politique de la Ville.
Le site de type « grand ensemble » est confronté à d’importants problèmes sociaux, économiques et de gestion. Par ailleurs, le site est impacté par un important trafic de stupéfiants.
Ce patrimoine est vieillissant et présente de nombreux dysfonctionnements nécessitant une rénovation urbaine et sociale d’ampleur, au service des habitants.
La Ville d’Aulnay-sous-Bois et Seqens portent une ambition commune sur la mutation indispensable de ce quartier en cohérence avec la programmation de la ZAC des Aulnes attenante au site.
Le projet de requalification du secteur porte sur l’ensemble du foncier SEQENS et une partie du foncier appartenant à la Ville. Il a pour objectif de revaloriser et rééquilibrer l’habitat du quartier en passant d’un secteur entièrement social à une répartition homogène entre logements sociaux, intermédiaires et en accession.
Le présent protocole vise à :
• Définir les objectifs communs de programmation.
• Définir les moyens nécessaires à la mise en œuvre le projet.
• Valider les principes de financement du projet et des contreparties qui en découlent
• Fixer les modalités de pilotage et de suivi du projet.
• Déterminer un planning prévisionnel de mise en œuvre.
En conséquence les parties conviennent des éléments suivants :
1 LES PRINCIPAUX OBJECTIFS DU PROJET
Les grands objectifs partagés par la Ville et Seqens sont les suivants :
- Procéder à la mutation du quartier en lien avec la démolition du Galion et le projet de la Zac des Aulnes
- Réaliser une couture urbaine entre les secteurs Zac des Aulnes, Jupiter et le tissu pavillonnaire environnant.
- Proposer des espaces publics rénovés et un cadre de vie amélioré aux habitants
- Mettre en œuvre un équilibre d’habitat satisfaisant à l’échelle du quartier
Ce projet fera l’objet d’une concertation avec l’ensemble des habitants du quartier afin de partager ces objectifs. Un calendrier de concertation avec les habitants du quartier et les locataires de la résidence Jupiter sera défini afin d’associer l’ensemble des parties prenantes à chaque étape clé du projet et permettre sa mise en œuvre dans l’intérêt des locataires et habitants.
2 DEMOLITION
Pour répondre à ces objectifs, les parties conviennent de permettre la démolition des 263 logements du site, détenus par Seqens, décomposés comme suit :
- Bâtiment A : 103 logements, sis 10 à 15 Place Jupiter
- Bâtiment B : de 96 logements, sis 1 à 6 Place Jupiter
- Bâtiment C de 64 logements adresse, sis 7 à 9 Place Jupiter
A ces logements, s’ajouterait la démolition par SEQENS des ouvrages suivants :
- Parking en infrastructure et superstructure de 230 places
- Local associatif « Albatros »
3 STRATEGIE DE RELOGEMENT
Dans le cadre de la démolition des 263 logements, le bailleur s’engage à procéder au relogement de la totalité des ménages titulaires d’un bail ainsi qu’à examiner les souhaits de décohabitation.
Dans le respect des règles intercommunales de relogement, Seqens s’engage à procéder au relogement des ménages dans les conditions suivantes :
- Ménages sous plafonds PLAI : reste à charge constant à surface égale, défini comme suit :
o (Loyer + Charges - APL) / m² surface habitable
- Ménages sous plafonds PLUS : reste à charge constant à surface égale + 5% maximum, défini comme suit :
o [(Loyer + Charges - APL) / m² surface habitable] + 5%
- Ménages au-dessus des plafonds PLUS : taux d’effort acceptable
- Décohabitants : une seule offre de relogement avec un taux d’effort acceptable. Ces occupants pourront être relogés sous réserve de la justification d’une ancienneté de plus d’un an à compter de la réalisation de l’enquête sociale.
Ce projet fera l’objet d’une charte locale de relogement spécifiquement dédiée au relogement des ménages de la résidence Jupiter.
La réussite de cette opération de relogement est conditionnée par la mobilisation d’une offre de logements neufs
au profit des ménage à reloger, à savoir :
- Le développement par Seqens d’a minima 148 logements sociaux sur le secteur Jupiter avant démolition
- Le développement par Seqens d’a minima 55 logements sociaux sur le secteur ZAC des Aulnes avant
démolition
Cette mobilisation massive de programmes neufs, indispensable au relogement des ménages de la résidence Jupiter, est conditionnée par l’obtention d’un agrément de l’ANRU et de la DRIHL respectivement pour les 55 et 148 logements visés ci-dessus.
Afin de permettre la mobilisation effective de ces logements neufs au profit du relogement, la Ville et Seqens conviennent des conditions de réussite suivantes :
- La Ville mettra prioritairement à disposition son contingent de réservation sur le parc neuf Seqens.
- Seqens mettra à disposition son contingent de réservation sur son parc
- Seqens engagera toutes démarches utiles afin de garantir la mobilisation effective du contingent de réservation d’Action Logement Services sur son parc et, plus largement sur la Ville
- Seqens mobilisera également son patrimoine en dehors de la commune pour répondre aux souhaits de mobilité résidentielle des locataires.
- La Ville et Seqens porteront conjointement auprès de l’Etat une demande de mobilisation de son
contingent sur le parc neuf Seqens.
- La Ville pourrait ponctuellement mobiliser son contingent sur le parc locatif d’autres bailleurs afin de
répondre aux souhaits de mobilité résidentielle des locataires sur d’autres quartiers de la commune
4 DOMANIALITE
Afin de permettre la mutation de l’ensemble du secteur Jupiter, les parties s’engagent à mettre à disposition leur
foncier respectif au profit de l’opérateur et ce, dans les conditions suivantes :
Pour Seqens :
- Parcelles DP 159 et DP 160 d’une superficie totale d’environ 20 541 m², décomposées de la façon suivante :
o Un terrain d’une superficie approximative de 12 350 m² mis à disposition courant du 2ème semestre 2021 pour la réalisation de 147 logements destinés au relogement des ménages
o Un terrain d’une superficie approximative de 8 191 m² mis à disposition courant du 1er semestre 2026, après relogement et démolition des 263 logements, pour la réalisation du reste de la programmation, soit 333 logements
La localisation et le planning de mise à disposition des différents terrains est matérialisée en annexe 3
Pour la Ville
- Parcelles, DS 197 (en totalité), DS 550 (partielle), DS 552 (partielle), DP 161 (en totalité) et une partie du domaine public correspondant à l’actuelle rue Saturne au droit du secteur Jupiter, d’une superficie totale d’environ 8 265 m², décomposées de la façon suivante :
o Cession avant la fin du 2ème semestre 2021 des parcelles DS197 (en totalité), DS 550 (partielle) et DS 552 (partielle) ainsi que le domaine public correspondant à l’actuelle rue Saturne au droit du secteur Jupiter pour une surface totale d’environ 6 595 m²
o Cession xxxxxxx xx 0xx xxxxxxxx 0000 xx xx xxxxxxxx DP161 pour une superficie totale d’environ
1 670 m².
L’ensemble des terrains apportés par la ville seront cédés à Seqens en l’état.
En contrepartie, Seqens s’engage à réaliser un ensemble d’aménagements publics définis à l’article 5 ci-après qui seront rétrocédés à un euro avec TVA à la commune à terminaison de l’opération d’aménagement, ainsi qu’à mettre à disposition de la ville, à titre gracieux, un local d’environ 600 m², situé en rez-de-chaussée des bâtiments neufs Seqens en vue d’y accueillir des associations préalablement fléchées par la ville.
Les superficies des parcelles et terrains mis à disposition par Seqens et la Ville seront précisées ultérieurement au terme des relevés du géomètre mandaté par Seqens.
La localisation des différents terrains est matérialisée en annexe 3
5 AMENAGEMENTS
Dans le cadre de la mutation de ce secteur, Seqens s’engage à réaliser un ensemble de démolitions et d’aménagements publics :
- Démolition du parking et de la rue Saturne
- Démolition de la bibliothèque Xxxx Xxxxxxx.
- Création d’une nouvelle voirie saturne d’une superficie approximative de 2 195 m²
- Prolongement de la rue de Mars d’une superficie approximative de 1078 m²
- Création d’une placette au droit de la rue de Mars et de la rue Matisse d’une superficie approximative
de 1 573 m²
- Réalisation des dessertes véhicules et piétonnes figurant au permis d’aménager et ses abords directs
Ces aménagements sont matérialisés en annexe 6. Ils seront réalisés conformément au cahier des prescriptions architecturales urbanistiques et paysagère de la ZAC des Aulnes (CPAUP).
A terminaison de l’opération d’aménagement du secteur Jupiter, Seqens s’engage à céder à un euro avec TVA
l’ensemble des aménagements publics au profit de la Ville.
Par ailleurs, Seqens veillera dans le cadre de ses chantiers à ce que les entreprises remettent en état les voiries adjacentes dégradées consécutivement au chantier et à son organisation.
6 PROGRAMMATION NEUVE SUR SITE
Dans le cadre du projet les parties conviennent de réaliser la programmation suivante :
- Logements : 31 200 m² de SDP représentant environ 480 logements neufs (65 m2 SDP/logt)
- Locaux d’activité : environ 600 m² de surface utile destinés à accueillir prioritairement les associations fléchées par la ville.
Dans le cadre de la présente programmation logement, Seqens s’engage à respecter les prescriptions de la Ville
en termes d’équilibre de l’habitat soit :
- 1/3 de logements sociaux dévolus au relogement des ménages
- 1/3 de logements intermédiaires
- 1/3 de logements en accession.
Seqens sera l’opérateur de l’ensemble des logements sociaux et intermédiaires du site.
La Ville d’Aulnay-sous-Bois veillera, au travers du PLU, à préserver la constructibilité du site permettant la
réalisation de l’ensemble du programme défini ci-dessus.
La Ville s’engage à assujettir les lots à bâtir au seul régime de la taxe d’aménagement au taux de 5% actuellement
en vigueur.
Par ailleurs, les parties conviennent, à terminaison de l’opération Jupiter, de permettre une valorisation par Seqens du terrain, propriété de la ville cadastré DP 88 et d’une contenance de 2401 m², en vue de réaliser un programme en accession d’environ 20 logements en cohérence avec le tissu pavillonnaire existant. Les parties conviennent de se rencontrer à terminaison de l’opération Jupiter afin de déterminer plus précisément le contenu du projet et les conditions de cession du terrain à Seqens.
7 PARTENARIAT EN TERMES DE DEVELOPPEMENT POUR L’EQUILIBRE DE L’OPERATION
Le projet de rénovation urbaine du secteur Jupiter ne pouvant s’équilibrer financièrement à l’échelle du site, il a été décidé, d’un commun accord entre les parties, que Seqens bénéficiera d’un positionnement par la ville pour la réalisation de 217 logements sur la période 2021-2025. Ces logements sont décomposés comme suit :
- 55 logements PLAI/PLUS sur la ZAC des Aulnes au titre de la reconstitution de l’offre du projet NPNRU
porté par la ville, sous réserve de l’accord de l’ANRU
- 115 logements PLS : 45 logements sur la ZAC des Aulnes et 70 en VEFA avec l’opérateur VINCI IMMOBILIER le long de la RD932, sous réserve d’un accord de la DRIHL
- 47 logements LLI sur la ZAC des Aulnes
Pour permettre le relogement des ménages visés par les démolitions du quartier Jupiter, les 55 logements
PLAI/PLUS seront fléchés au profit de Seqens sur l’exercice 2021, sous réserve d’un accord de l’ANRU.
L’ensemble des logements visés pourront être réalisés soit en maitrise d’ouvrage directe soit en VEFA auprès d’opérateurs privés.
En contrepartie, Seqens s’engage à développer ces programmes en cohérence avec la politique de l’habitat et les prescriptions de la Ville d’Aulnay-sous-Bois (cf. PLH communal).
8 PILOTAGE, COORDINATION ET COMMUNICATION DU PROJET
Compte tenu de la complexité et de la durée de ce projet de rénovation urbaine, la Ville et Seqens conviennent de matérialiser dans le temps leur partenariat et structurer le pilotage opérationnel et politique de ce projet sous la forme de réunions périodiques :
- Comité technique : instance visant à traiter d’un point de vue opérationnel l’ensemble des composantes du projet (relogement, démolition, aménagement, construction neuves…)
- Comité de pilotage : instance visant à acter les grandes orientations du projet
De manière convergente, la Ville et Seqens conviennent de procéder à une communication concertée du projet
auprès de l’ensemble des parties prenantes et, plus particulièrement, à l’attention des habitants du quartier et
des locataires de la résidence. Ce plan de communication fera l’objet de réunions de travail dédiées dans le cadre des comités techniques tout au long de l’opération.
9 CALENDRIER
A compter de la signature du présent protocole d’accord, les parties s’engagent à effectuer l’ensemble des opérations garantes de la bonne mise en œuvre opérationnelle du projet en cohérence avec le calendrier prévisionnel présenté ci-après. Ce calendrier pourra néanmoins être amené à évoluer au regard des éventuelles contraintes opérationnelles et/ou externes du maître d’ouvrage (cf. temporalité relogement etc.).
Calendrier prévisionnel :
Validation et signature du Protocole | Juillet 2021 |
Début de la concertation avec les locataires | Juillet 2021 |
Gel de la relocation | Juillet 2021 |
Lancement de la conception réalisation | Juillet 2021 |
Début du relogement | Septembre 2021 |
Cession des terrain Ville à Seqens | Fin 2021 |
Sélection du candidat conception réalisation | févr.-2022 |
Dépôt PA et PC | avr.-2022 |
Obtention PA / PC | sept.-2022 |
Purge PA PC | déc.-2022 |
Démarrage des travaux | févr.-2022 |
Livraison des logements T1 + 55 ZAC des Aulnes | févr.-2024 |
Fin du relogement | Fin 2024 |
Démolition des 3 bâtiments Seqens et de la bibliothèque Xxxx Xxxxxxx | janv.-2025 |
Dépôt PC T2 | 2025 |
Livraison T2 | 2027 |
Cessions des espaces publics | Fin 2027 |
10 ANNEXES AU PRESENT PROTOCOLE
Le présent protocole d’accord comprend, de manière indissociable, les annexes suivantes :
- Annexe 1 : présentation du site
- Annexe 2 : plan de la domanialité actuelle du site
- Annexe 3 : plan périmètre du projet et tableau de mise à disposition des terrains Ville et Seqens avec son calendrier
- Annexe 4 : plan masse du projet décomposé par phase
- Annexe 5 : tableau de la programmation prévisionnelle
- Annexe 6 : plan des aménagements publics à rétrocéder à la commune
En date du ……
Monsieur Xxxxx Xxxxxxxxx
Maire d’Aulnay Sous-Bois
Monsieur Xxxxxx Xxx Xxxxxxx Directeur Général SEQENS
Annexe 1 : PRESENTATION DU SITE
Localisation de la résidence
Plan de situation
Annexe 2 : Périmètre foncier d’intervention
Zac des Aulnes
Annexe 3 : Mise à disposition des terrains Ville et Seqens
Annexe 4 : plans masse du projet décomposés par phase
Etat existant
• Déplacement de la voie Saturne et création de 72 places de stationnement publiques
• Création d’un parking temporaire de 39 places pour permettre la libération puis la démolition du parking infra Seqens
• Démolition du parking en infrastructure Seqens
• Démolition du local « albatros »
Construction de 148 Logement neufs LLS destinés au relogement Démolition des bâtiments A, B et C (263 logts) et de la bibliothèque
• Construction de 332 logements neufs (accession / intermédiaire)
• Construction d’une placette et d’environ 600 m2 de locaux d’activité
Phase complémentaire de 20 logements en accession non inclus dans le bilan de l’opération
Répartition prévisionnelle des produits
Annexe 5 Tableau de la programmation prévisionnelle
Annexe 6 Rétrocessions des espaces publics à la Ville à terminaison de l’opération
Annexe 3 : exemple de répartition des produit 1/3, 1/3, 1/3