CONTRAT DE LOCATION
CONTRAT DE LOCATION
ENTRE LE BAILLEUR ET L’ORGANISME AGRÉÉ POUR L’INTERMÉDIATION LOCATIVE LOGEMENT CONVENTIONNÉ ANAH À LOYER SOCIAL OU TRÈS SOCIAL
I - PRÉAMBULE
Le logement désigné ci-après fait l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) : conventionnement du secteur locatif social et très social au titre de l’article L.321-8 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
Convention n°……..………… d’une durée initiale de ans
Signée entre…………………..…………………… et …………………………………………..…………………………… pour une durée de ans
Date de prise d’effet : ……………………. Date d’échéance : ……………..
Il s’inscrit également dans le cadre d’un dispositif de mobilisation de logements du parc privé à des fins d’intermédiation locative.
Le dispositif est financé (à préciser):
- par l’Etat (Solibail ou autre dénomination) : ……………..
- le département : …………………….
- une autre collectivité locale : ………………….
- autre : …………………..
La présente location est régie par la convention Anah, les dispositions du CCH : L 321-9, L.321-10 et L 321-10-1, les dispositions du code civil relatives au contrat de louage et le cas échéant les règles résultant des dispositifs de mobilisation ci-dessus indiqués qui peuvent notamment fixer des conditions particulières d’accès au logement. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui régit les contrats entre un bailleur (personne physique ou morale) et un locataire personne physique n’est pas applicable à ce contrat. Toutefois, par convention et pour tenir compte du fait que le contrat de sous- location est assujetti partiellement à cette loi, les parties choisissent d’insérer au contrat certaines dispositions de cette loi qui s’appliqueront selon les modalités définies ci-après.
Les dispositions visées sont les suivantes :
- la définition, des modalités de paiement et de régularisation des charges récupérables,
- la définition des réparations locatives,
- l’obligation de délivrer un logement décent conforme au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
- les obligations du bailleur et du locataire,
- les modalités de restitution du dépôt de garantie,
- les obligations d’information et l’obligation d’annexer au contrat un dossier de diagnostic technique (Ces éléments sont signalés par un astérisque dans le contrat).
Le bailleur donne en location le logement ci-après désigné à l’organisme agréé, locataire, qui s’engage à le sous-louer à des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence (CCH : L.321-10).
Le présent contrat de location a pour objet de formaliser par écrit les droits et les devoirs respectifs du bailleur et de l’organisme agréé.
II - DÉSIGNATION DES PARTIES
Le présent contrat de location est conclu entre :
Madame/ Monsieur (noms et prénoms)
………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Propriétaire, demeurant à (adresse)
……………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… désigné(e) ci-après, le « BAILLEUR »,
(le cas échéant) représenté par son mandataire
……………………………………….………………….………………………………………………………………………………….. Carte professionnelle n°……………………… délivrée par la préfecture de …………………………………. Assurance n° (nom et adresse) ……………………………………………………………………………………………..
(Le bailleur ou son mandataire pourra, à tout moment, informer le locataire de l’éventuel changement de mandataire du bailleur).
ET
L’organisme agréé pour l’intermédiation locative (dénomination sociale)
…………………………………………………………………………… dont le siège social est situé à
………………………………………… représenté par (nom et prénom) en sa qualité
de (qualité)………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………………………………………….
N° ………………………… agrément « intermédiation locative et gestion locative sociale »
Ci-après désigné le « LOCATAIRE ».
Il a été convenu ce qui suit :
III - OBJET DU CONTRAT DE LOCATION
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
A. Consistance du logement Localisation : (adresse)
Les locaux sont situés : Ville :
……………………………………………………………………………………………………………………..
Voie : N° :
………………….
Bâtiment : ……………………………………………. Escalier : ……………………………
Étage : ………………………………………………… Porte : ………………………………
Si connu, invariant fiscal du logement (code INVAR) : ………………………
Désignation du logement
- Type d’habitat [collectif ou individuel]: …………………………
- Régime juridique de l’immeuble [mono propriété ou copropriété] : …………………
- Nombre de pièces principales : […]
- Période de construction : [avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005,
depuis 2005]
- Surface habitable1 : [ ] m²
- Surface habitable fiscale² : […]m², dont […]m² correspondent à la moitié surface des annexes à usage exclusif du locataire
- Équipements du logement [cuisine équipée, détails des installations sanitaires, etc.]
- Modalité de production d’eau chaude sanitaire (individuelle ou collective)
- Production chauffage (individuel ou collectif)
- Description :
Désignation des locaux et équipements accessoires
- Equipements : garage n°…. / place de stationnement n°…../ cave n°….
- Equipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : interphone/ digicode/ ascenseur/ vide ordure/ espace vert/ local vélos
- Equipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication : antenne collective/ antenne individuelle/ câble/ parabole/ fibre optique
- (le cas échéant) Equipements et accessoires à usage privatif donnant lieu à un loyer accessoire : ………………………………………………………………………………………………………………………
B. Destination du logement
Le logement est affecté à usage exclusif d’habitation du sous-locataire. Le logement est destiné à la résidence principale du sous-locataire.
La location est consentie non meublée.
IV - DURÉE ET DATE DE PRISE D’EFFET DU CONTRAT DE LOCATION
A. Durée du contrat de location
Le présent contrat est conclu pour une durée de …. années. Cette durée peut être prorogée par accord des parties, celui-ci devant intervenir……… mois avant l’arrivée du terme du présent contrat. Cette prorogation fait l’objet d’un avenant au contrat.
B. Prise d’effet du contrat de location
1 La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Le contrat de location prendra effet le………………………. pour se terminer le ………………………
V - CONDITIONS FINANCIÈRES
A. Loyer
Le locataire, en contrepartie de la mise à disposition du logement, s’acquitte d’un loyer mensuel qui ne peut dépasser le loyer maximum de la convention conclue avec l’Anah, soit ………euros par m² de surface habitable fiscale.
Le montant du loyer mensuel (hors charges) est de euros.
Il est payé mensuellement, à terme échu, le de chaque mois.
Ce loyer est révisé au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence (IRL) du deuxième trimestre.
(le cas échéant) S’ajoute au loyer mensuel, un loyer accessoire2 mensuel de euros.
(le cas échéant) Le loyer accessoire est révisé dans les mêmes conditions que le loyer mensuel précité.
B. Charges locatives*
Le locataire est tenu de payer, en sus du loyer, les charges récupérables telles que définies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Les charges donnent lieu au versement de provisions mensuelles et à une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Le montant de la provision sur charges mensuelle est de euros.
Ce montant sera réajusté chaque année par le bailleur, en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente ou du budget prévisionnel. Un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires. Pour le mois d’entrée dans le logement ou de sortie, cette somme versée par le locataire est calculée au prorata du nombre de jours d’occupation.
En l’absence de provisions pour charges, le locataire est tenu de payer, en sus du loyer, les charges récupérables telles que prévues par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et prévues par le décret n°
Il s’agit de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Le bailleur peut louer des dépendances en plus du logement. Le montant du loyer accessoire est fixé au regard des tarifs pratiqués dans le voisinage. Le loyer total (loyer principal + loyer accessoire) ne peut excéder le loyer plafond fixé par la convention dès lors que la dépendance fait partie de la consistance du logement (par exemple le garage en sous-sol ou le jardin sur lequel est construite la maison) et ne peut être louée à un tiers sans porter atteinte à la jouissance du sous- locataire. Dans les autres cas, seul le loyer principal devra respecter le loyer plafond.
87-713 du 26 août 1987, annexé au présent contrat. Ces charges récupérables sont exigibles sur justification.
VI - DEPÔT DE GARANTIE *
Afin de garantir la bonne exécution de ses obligations locatives le locataire verse au bailleur un dépôt de garantie fixé à un mois de loyer soit le montant de euros.
Son versement est effectué selon les modalités suivantes : …………………………………… (à définir : paiement échelonnés sur la durée initiale du contrat ou paiement à la signature du contrat).
Ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire et n’est pas révisable durant l’exécution du contrat ou de son renouvellement.
Il sera restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
VII - ÉTAT DES LIEUX
Un état des lieux sera dressé, contradictoirement entre les parties lors de la remise des clés et de leur restitution.
L’état des lieux établi lors de la mise à disposition des locaux est joint au contrat. Pendant la première période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
Le locataire peut demander au bailleur de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement.
VIII - OBLIGATIONS DES PARTIES*
A. Obligations du bailleur *
Le bailleur s’engage notamment à :
- délivrer au locataire un logement décent selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
- entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives ;
- ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire et ne constituant pas une transformation de la chose louée ;
- délivrer un reçu dans tous les cas où le locataire effectue un paiement partiel ;
- remettre gratuitement une quittance au locataire lorsqu’il en fait la demande ;
- remettre au locataire une copie de la convention signée avec l’Anah ;
- informer le locataire de toutes modifications apportées à ladite convention ayant des incidences sur le présent contrat de location ;
- informer le locataire de la date d’expiration de la convention Anah six mois avant son terme ;
- remettre au locataire, en cas d’APL, un formulaire de demande et remplir la partie qui le concerne ;
- reverser au locataire un éventuel surplus d’APL.
B. Obligations du locataire*
Le locataire s’engage à :
- payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
- user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat ;
- répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives, définies par le décret n°87-712 du 26 Août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
- souscrire un contrat d’entretien auprès d’une entreprise spécialisée (ou en rembourser le coût au bailleur si ce dernier en assure le paiement) pour faire entretenir au moins une fois par an les équipements individuels (chauffage gaz, brûleurs gaz, ...) et en justifier à première demande du bailleur ;
- informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et des dégradations se produisant dans les lieux loués, même s’il en résulte aucun dommage apparent ;
- laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxièmes et troisième alinéas de l’article 1724 du Code Civil étant applicables à ces travaux ;
- ne pas transformer sans l’accord écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements ; le bailleur pourra, si le locataire a méconnu cette obligation, exiger la remise en l’état des locaux et des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés ; le bailleur aura toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
- respecter le règlement intérieur de l’immeuble, affiché dans les parties communes des immeubles collectifs ou annexé au présent contrat ;
- exécuter strictement toutes les dispositions du règlement de copropriété dont les extraits lui ont été communiqués par le bailleur en application de l’article 3 de la loi.
- s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire : incendie, dégât des eaux et responsabilité civile, et en justifier au bailleur à la remise des clés, en lui produisant police et quittance(s). Il devra en justifier ainsi chaque année, sous sa responsabilité, et sans que le bailleur n’ait à le lui demander ;
- ne pas céder le contrat de location ;
- faire occuper le logement à titre de résidence principale du sous-locataire au moins 8 mois par an ;
- laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables. L’horaire de visite sera défini par accord entre les parties ; à défaut d’accord, les visites auront lieu entre 17 h et 19 h ;
IX - RÉSILIATION DU CONTRAT DE LOCATION
A. Par le bailleur
En cas de manquement du locataire à ses obligations
Le bailleur peut demander :
- la résiliation de la présente convention par voie judiciaire.
- l’application de la clause résolutoire dans les conditions suivantes :
Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein-droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice :
- à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
- à défaut d’assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer les lieux. S’il s’y refuse, il y sera contraint par voie judiciaire.
Si le locataire déchu de tout titre d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à 1/30 du montant du dernier loyer, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés.
Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice subi par l’occupation des lieux loués faisant obstacle à l’exercice de ses droits.
Au terme du contrat
Le bailleur peut mettre fin au contrat de location au terme de sa période initiale puis à l’expiration de chaque période annuelle sous réserve de respecter un préavis de ……. (trois ou six mois / à définir) et d’informer l’autre partie par lettre recommandée avec avis de réception, remise contre émargement ou récépissé, ou par acte d’huissier.
B. Par le locataire
Le contrat de location pourra être résilié par le locataire par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre émargement ou récépissé ou par acte d’huissier, à tout
moment, en prévenant le bailleur …. mois à l’avance (un mois ou trois mois / à définir et à adapter selon la durée du contrat).
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef à l’expiration du délai de préavis ou si les lieux n’étaient pas totalement libérés, il est convenu que le locataire serait, après mise en demeure restée infructueuse, redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation, correspondant, par jour de retard, à 1/30 du montant du dernier loyer, majoré de la provision pour charges.
X – INFORMATIONS PARTICULIÈRES*
A. Relatives au bruit
Si le bien loué est situé à proximité d’un aérodrome, conformément à l’article L.112-11 du Code de l’urbanisme, le bailleur informe le locataire que le bien loué est classé dans le plan d’exposition au bruit en zone …………………..
B. Relatives à la récupération des eaux de pluie (arrêté du 21 avril 2008)
Si les locaux loués comportent des équipements de récupération des eaux pluviales, le bailleur informe le locataire des modalités d’utilisation de ceux-ci.
XI- ANNEXES AU CONTRAT DE LOCATION
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
A. Un état des lieux (2)
B. Une copie de la convention Anah lorsque le logement fait l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) au titre des articles L.321-8 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)
C. Le cas échéant, un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
D. Un dossier de diagnostic technique comprenant * comprenant :
- un diagnostic de performance énergétique ;
Le locataire reconnait avoir reçu l’ensemble des informations concernant le diagnostic de performance énergétique relatif aux biens loués.
- un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
Le locataire reconnait avoir reçu l’ensemble des informations concernant le constat des risques d’exposition au plomb relatif aux biens loués.
- une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante (décret en attente) ;
Le locataire reconnait avoir reçu l’ensemble des informations concernant l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de construction contenant de l’amiante relatif aux biens loués.
- un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
Le locataire reconnait avoir reçu l’ensemble des informations concernant l’état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes relatif aux biens loués.
- le cas échéant, un état des risques et pollutions pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité ou de potentiel radon (niveau3) ;
Le locataire reconnait avoir reçu l’ensemble des informations concernant état des risques et pollutions pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité ou de potentiel radon relatif aux biens loués.
E. Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location 3.
Le locataire reconnait avoir reçu l’ensemble des documents précités joints au contrat de location. Le dossier de diagnostic technique ainsi que, le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété sont communiqués au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties.
Fait à……………………………………………………………………………………… le ……………………………………
en exemplaires dont un remis à chacune des parties ayant un intérêt distinct.
LE BAILLEUR LE LOCATAIRE
(précédé de la mention « Lu et approuvé ») (précédé de la mention « Lu et approuvé »)