PROJET
n° 10
PROJET
CONVENTION DE SOUTIEN AU PROGRAMME D’ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE
ARNAGE
« Les Roitelets »
4 logements individuels
Opération en Prêt Social Location-Accession
C O N V E N T I O N
Entre les soussignés :
- Le Mans Métropole, représenté par son Président, agissant au nom et pour le compte de Le Mans Métropole domicilié à l’Xxxxx xx Xxxxx 00000 XX XXXX XXXXX 0, en vertu d’une délibération du Conseil de Le Mans Métropole en date 27 avril 2018, .
Ci-après désignée par le terme : " LE MANS MÉTROPOLE ",
D'une part,
et
- La société coopérative de production d'Hlm UNION & PROGRÈS, représentée par son Président, Monsieur Xxxx XXXXXXXX, immatriculée au RCS du Mans sous le numéro Siret 000 000 000 00000, ayant son siège 00 xxx xx Xxxxxx 00000 XX XXXX,
Ci-après désigné par le terme : « UNION & PROGRÈS »,
D'autre part,
Lesquels, ont préalablement exposé ce qui suit :
PREAMBULE
Afin de favoriser l'accession sociale à la propriété, les pouvoirs publics ont mis en place le dispositif du Prêt Social Location-Accession (PSLA).
Le PSLA est un prêt conventionné permettant à des opérateurs de financer la construction ou l’acquisition de logements neufs, destinés à des ménages modestes, et faisant l’objet d’un contrat de location-accession.
Le contrat de location-accession est soumis au régime de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière. Il s'agit du contrat par lequel le vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, qualifiée de phase locative, la propriété d’un logement moyennant le paiement fractionné du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option.
Le PSLA ouvre droit à une TVA à taux réduit sur le prix de vente et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans.
Afin de répondre à l'enjeu d'agglomération de capter et de maintenir sur le territoire de jeunes ménages primo-accédants et d'atteindre l'objectif fixé par le Programme Local de l'Habitat (2013-2019) de produire 188 logements/an en accession sociale à la propriété, le Conseil Communautaire a adopté, par délibération du 12 janvier 2017, un dispositif de soutien. Les opérations en PSLA des bailleurs sociaux réalisées sur le territoire de Le Mans Métropole sont éligibles à ce dispositif.
UNION ET PROGRÈS souhaite mettre en œuvre un montage en PSLA à l'occasion de la réalisation sur la commune d’Arnage d'un programme de 4 logements. Par courrier en date du 26 octobre 2017 UNION ET PROGRÈS a sollicité un appui de la collectivité.
Ceci exposé, il a été arrêté et convenu ce qui suit :
Article 1 : Objet de la convention
La présente convention a pour objet :
- de définir les rapports entre les cocontractants à l’occasion de la réalisation du programme de construction de logements ci-dessous décrit, destinés à la vente à des primo accédants dans le cadre de la mise en œuvre du dispositif d'accession sociale à la propriété au moyen d'un PSLA,
- de définir les modalités et conditions du soutien financier apporté par LE MANS MÉTROPOLE à ce programme.
Article 2 : Description du programme
UNION ET PROGRÈS s’engage à réaliser le programme suivant :
• Désignation du programme :
L’opération porte sur un programme de construction de 4 logements de type 3 situés rue des Roitelets à Arnage :
TYPOLOGIE | NOMBRE | SURFACE HABITABLE | SURFACE UTILE |
T3 | 1 | 76,80 m² | 82,80 m² |
T3 | 1 | 71,20 m² | 77,20 m² |
T3 | 1 | 71,20 m² | 77,20 m² |
T3 | 1 | 71,20 m² | 77,20 m² |
Les définitions des surfaces habitables et utiles sont celles du Code de la Construction et de l’Habitation figurant à l’annexe 1 (points 1 et 2).
Le plan masse est joint en annexe 2 ; le détail du descriptif des biens et des prix de vente par lot est joint en annexe 3.
• Réalisation du programme :
UNION ET PROGRÈS prend l’engagement de réaliser le programme décrit au présent article sous réserve du versement effectif des emprunts et plus généralement de tous les éléments nécessaires au financement, notamment les subventions.
Le démarrage prévisionnel des travaux aura lieu au 2ème semestre 2018, pour une livraison des logements au 2ème semestre 2019
Autorisations :
UNION ET PROGRÈS déclare qu'un permis de construire a été délivré le 24/10/2017, sous le numéro PC 72008 17 Z0017 auprès de la mairie d’Arnage, portant sur la réalisation de l’ensemble de l’opération de 8 logements dont 4 logements en locatif social (2 type 3 et 2 type 4) et 4 logements en accession sociale à la propriété (4 type 3).
Article 3 : Coût prévisionnel
Le prix de revient prévisionnel de la totalité de l’opération de construction des 4 logements s'élève à 514 111 € HT conformément aux postes suivants :
- constructions : 486 753 €
- commercialisation, gestion, frais financiers, honoraires : 27 358 €
Le détail de ces grands postes figure dans le bilan financier joint en annexe 4.
Article 4 : Participation financière de Le Mans Métropole
• Description
Le dispositif de soutien à l'accession sociale à la propriété mis en place par Le Mans Métropole (annexe 5) consiste au versement d'une aide financière individualisée pour chaque ménage qui accède à la propriété d'un logement neuf construit par UNION ET PROGRÈS et affecté pour sa première occupation à l'habitation principale du ménage accédant.
Cette aide est indirecte : elle prend la forme d'une subvention dont le montant sera versé à UNION ET PROGRÈS, lequel sera chargé de la reverser intégralement à l'accédant par une minoration du prix de vente.
• Montant
Cette participation s’élève à 5 000 € par logement, soit 20 000 € pour 4 logements.
• Appel de fonds
Versement de la subvention à la levée d’option de l’ensemble des logements constatant le transfert de propriété pour l‘ensemble des lots.
Appel de fonds prévisionnel 2ème semestre 2020.
• Cas de mévente
En cas de non levée d'option à l'issue de la phase locative, la subvention de LE MANS MÉTROPOLE conduisant à une modification de la destination de certains lots, sera réduite au prorata du nombre de lots vendus et fera l’objet d’un remboursement par l'opérateur bailleur social.
• Cas de suppression du dispositif national PSLA
En cas de suppression du dispositif national PSLA, la subvention de la collectivité restera acquise à l'accédant via l'opérateur.
Article 5 : Conditions relatives à la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement
La redevance prévue au contrat de location-accession comporte une partie correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement et une partie correspondant au paiement anticipé du prix.
La partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement ne peut excéder les plafonds, exprimés en euros par mètre carré de surface utile, fixés à l'annexe I de l'arrêté du 26 mars 2004 3, soit :
(Au 1er janvier 2018)
8.44 €
Zone B2
Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l’antépénultième année (n-2) et celui de l’année précédente (n-1).
La redevance peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat, dans la limite de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers, à partir du dernier indice publié à la date de signature du contrat4.
A titre indicatif, , la partie de redevance prévisionnelle correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement pour l’opération relevant de la présente convention, est de :
N° Lot | Surface PSLA | Prix M² | Part locative |
Lot 37 | 82,80 m² | 7,25 € | 600 € |
Lot 38 | 77,20 m² | 7,51 € | 580 € |
Lot 39 | 77,20 m² | 7,51 € | 580 € |
Lot 40 | 77,20 m² | 7,51 € | 580 € |
Article 6 : Plafonnement des prix de vente
• Plafond réglementaire
Les prix plafonds sont définis dans l’arrêté du 30.09.14 : art 5 et 6 / annexe III de l’arrêté du
26.03.04 / loi MOLLE du 25.03.09 – art 52.
Depuis la loi MOLLE n° 2009-323 du 25 mars 2009 (art 52 III), le prix de vente ou de construction des opérations d’accession sociale en zone Anru, bénéficiant du taux réduit de TVA, ne peut excéder les plafonds prévus par les opérations PSLA.
Le plafond applicable pour les opérations réalisées sur le territoire de LE MANS MÉTROPOLE 5
est fixé à 2 466 € par mètre carré de surface utile.
Les contrats de location-accession peuvent prévoir une ou plusieurs dates de levée d’option et définir, dans ce cas, les prix de vente correspondants.
Les prix de vente sont non révisables et sont minorés, à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux, de 1%6.
Le prix au mètre carré à retenir pour apprécier la condition du plafonnement du prix de vente est un prix incluant la TVA.
• Plafond de Le Mans Métropole
Pour l'opération objet de la présente convention, il sera appliqué le prix de vente maximal de 1 870 € par mètre carré de surface utile, avant déduction de la subvention de LE MANS MÉTROPOLE.
Au sens de la présente convention, la notion de surface utile est identique à celle retenue en matière de mise en œuvre du plafond réglementaire.
Pour la présente opération, les prix de vente des logements avant minoration seront conformes au tableau de l'annexe 3.
Article 7 : Conditions d’éligibilité du programme au PSLA
Conformément à l’arrêté du 26 mars 2004, le vendeur doit obtenir un agrément de l’Etat ou de son délégataire pour la construction de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession. L’application de la présente convention est conditionnée par la délivrance dudit agrément.
Article 8 : Conditions d’accès des acquéreurs
Depuis le 1er janvier 2011, pour déterminer l’éligibilité d’un ménage locataire-accédant du point de vue de ses ressources, ces dernières sont appréciées de la manière suivante :
1) Calcul de la Quantité A = somme des RFR figurant sur le ou les avis d’impôt sur le revenu de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement, à la date de signature de l’avant contrat ou à défaut, du contrat de location-accession ;
2) Calcul de la Quantité B = montant de l’opération / 10
NB : le montant de l’opération est le prix du logement que s’apprête à acquérir chaque ménage locataire-accédant, pris individuellement (et non le montant de toute l’opération). Ce montant figure nécessairement sur le contrat et a vocation à être décoté de 1% par année d’occupation jusqu’à la levée d’option. Il est le prix de vente qui a fait l’objet d’une vérification lors de la décision d’agrément, au regard du plafond applicable.
3) Déterminer des ressources à retenir : Ressources à retenir = maximum {Quantité A ; Quantité B}
4) Ces ressources sont enfin à comparer aux plafonds suivants, en vigueur au 1er janvier 2018 :
NOMBRE DE PERSONNES destinées à occuper le logement | ZONE B (en euros) |
1 personne | 24 124 |
2 personnes | 32 169 |
3 personnes | 37 210 |
4 personnes | 41 232 |
5 personnes et plus | 45 243 |
Ces plafonds sont appréciés à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession7.
Le locataire-accédant doit occuper à titre de résidence principale, c'est-à-dire au moins huit mois par an, le logement faisant l'objet du contrat de location-accession.
Article 9 : Sécurisation des accédants8
Le vendeur offre à l'accédant, en cas de levée d'option, une garantie de relogement sous condition de ressources et une garantie de rachat mentionnées dans le contrat de location- accession et dans l'acte constatant le transfert de propriété lorsque les conditions définies à l'arrêté du 26 mars 2004 sont réunies.
Ces garanties sont apportées par le vendeur ou par une personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention à cet effet.
Article 9.1 : Garantie de rachat
La garantie de rachat consiste à proposer à l’accédant de racheter le logement à un prix égal à 100 % du montant total d’opération7 dans les 5 premières années à compter de la date d’acquisition du logement.
Toutefois, ce prix de rachat est diminué de 1,5 % au plus par année écoulée à partir de la sixième à la quinzième année suivant celle au cours de laquelle la vente a eu lieu. Ce prix peut, en outre, être minoré des frais des réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l’usage normal du logement ou de la vétusté de ses installations. Ces frais de réparation sont fixés sur la base du montant le moins élevé de trois devis à produire par l’organisme ou la personne morale mentionnée ci-dessus relatifs aux réparations à effectuer.
La garantie de rachat peut être demandée, par lettre recommandée avec avis de réception, si les conditions suivantes sont réunies :
- le logement est occupé à titre de résidence principale ;
- la demande visant à bénéficier de la garantie de rachat est faite par l’accédant ou, en cas de décès de celui-ci, par ses descendants directs ou son(sa) conjoint(e) occupant le logement au jour du décès et intervient dans un délai d’un an suivant la survenance de l’un des faits générateurs suivants :
– décès de l’accédant, de son(sa) conjoint(e) ou d’un descendant direct occupant le logement avec l’accédant ;
– chômage de l’accédant d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription sur la liste des demandeurs d’emploi mentionnée à l’article L. 5411-1 du code du travail ;
– invalidité reconnue de l’accédant soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées mentionnée à l’article L. 146-9 du code de l’action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d’invalidité prévue à l’article L. 241-3 du même code ;
– mobilité professionnelle ;
– divorce ;
– dissolution d’un pacte civil de solidarité.
- le taux d’effort de l’accédant est supérieur à 40 %, apprécié sur une période ne pouvant excéder 3 mois avant la date de mise en jeu du dispositif ;
- l’accédant est de bonne foi.
Pour l’application de la garantie de rachat, est assimilée au(à la) conjoint(e) la personne vivant en concubinage avec l’accédant ou le partenaire avec lequel l’accédant a conclu un pacte civil de solidarité.
Pour la garantie de rachat, la réserve que la personne physique soit maintenue dans les lieux en qualité de locataire ne s’applique pas.
La mise en jeu de la garantie de rachat est subordonnée à l'accord de mainlevée de l'ensemble des créanciers hypothécaires inscrits du chef du preneur sur les droits tenus.
Article 9.2 : Garantie de relogement
La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
La mise en jeu de cette garantie est soumise aux conditions suivantes :
- les conditions de la garantie de rachat doivent être remplies ;
- les revenus de l’accédant ou, en cas de décès, de son(sa) conjoint(e) ou de ses descendants directs occupant le logement avec l’accédant en l’absence de conjoint n’excèdent pas les plafonds de ressources mentionnés à la première phrase de l’article
R. 331-12 du Code de la Construction et de l’Habitation 9.
Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. A l'expiration de ce délai, si le ménage n'a pas accepté l'une des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer, le ménage est déchu de tout titre d’occupation sur le logement.
En cas de non levée de l’option pour les contrats de location-accession portant sur des logements relevant du dispositif PSLA, le ménage dont les ressources sont inférieures au plafond PLUS doit se voir proposer par le vendeur une garantie de relogement semblable à la précédente.
En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme HLM, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution ordinaire des logements sociaux.
Entre la date limite de levée d’option et jusqu’à son départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation au maximum égale au montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive10.
Article 10 : Clauses anti-spéculatives
En considération du contexte local tel qu'exposé au préambule, et de la volonté de LE MANS MÉTROPOLE de favoriser l'accession à la propriété de ménages aux revenus modestes, LE MANS MÉTROPOLE souhaite éviter que l'avantage financier qu'elle apporte ne constitue un enrichissement sans cause pour son bénéficiaire.
Par conséquent UNION ET PROGRÈS veillera à ce que l'accédant s'engage lors de la vente du logement au remboursement de la totalité de la participation qui lui aura été attribuée en cas de revente du bien par l'accédant dans les cinq ans suivant l’acquisition si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition actualisé comme décrit au présent article.
La notion du délai de cinq années est comptée à partir de la date de la signature de l’acte de vente authentique par UNION ET PROGRÈS à l’accédant.
Le prix d’acquisition comprend le prix d'achat du bien payé par l'acquéreur majoré des frais d'acquisition (frais d'actes et autres frais pour l'acquisition) et diminué du montant de la participation versée par LE MANS MÉTROPOLE. Le prix d'acquisition actualisé est égal au prix d'acquisition défini ci-dessus actualisé par application de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'I.N.S.E.E., l'indice de référence étant le dernier indice trimestriel publié à la date de signature de l'acte notarié d'acquisition de la Vente en l'État Futur d'Achèvement et l'indice de comparaison étant le dernier indice publié au jour de la signature de l'acte de vente par l'accédant.
Dans le cas où l'indice ci-dessus viendrait à disparaître ou cesserait d'être publié, le nouvel indice qui lui serait substitué s'appliquerait de plein droit en tenant compte des coefficients de raccordement officiels publiés par l'I.N.S.E.E.
De plus et durant cette période de cinq années, le logement doit être la résidence principale de l’accédant, destinée à son seul usage exclusif et interdisant ainsi toute forme de location, sous peine de rembourser à LE MANS MÉTROPOLE la totalité de la participation qu’elle aura versée.
Article 11 : Engagements des signataires
• Engagements de UNION ET PROGRÈS envers LE MANS MÉTROPOLE
SUR LA COMMUNICATION RELATIVE À L’AVANCEMENT DU PROGRAMME :
- à communiquer, avant la période de lancement de la commercialisation et à l'issue de celle- ci, toutes modifications qui affecteraient le coût de revient prévisionnel exposé à l'article 3, ou le descriptif des biens et la tarification hors option décrits en annexe ;
- à restituer régulièrement l'état du projet suivant le tableau de bord existant ;
- à communiquer une fois les comptes clos, le bilan financier détaillé de l’opération.
SUR LE CONTENU DES DOCUMENTS :
- à porter la mention expresse du montant de l'aide apportée à chaque acquéreur par LE MANS MÉTROPOLE et de sa provenance dans les contrats préliminaires de location - accession ou contrats de vente et les actes de vente ;
- à intégrer dans les actes de réservation et rappeler dans les actes authentiques signés devant notaire les garanties de rachat et de relogement, ainsi que les clauses anti- spéculatives ;
SUR LA TRANSMISSION DES DOCUMENTS :
- à fournir, pour le premier appel de fonds, la copie des contrats préliminaires de location accession du logement et pour le second appel de fonds, les contrats de vente et extraits d'acte de Vente ;
- à transmettre, au fur et à mesure de la signature des contrats préliminaires de location - accession une fiche de synthèse (annexe 6) de chaque dossier, accompagnée de l'ensemble des pièces permettant ainsi de vérifier que l'ensemble des critères stipulés dans la délibération visée au préambule sont respectés ;
- à produire sur sa demande tout document permettant de s'assurer de la conformité du programme prévu ;
- à fournir, sur sa demande, un état des actes de réservation et des actes authentiques signés ou en cours ;
SUR L’ACCOMPAGNEMENT DES ACCÉDANTS :
- à assurer un suivi personnalisé de l'accédant, du démarrage du projet à sa réalisation mais aussi en cas de difficulté ;
- à mettre en œuvre les dispositifs de sécurisation dans le respect des dispositions de la présente convention. UNION ET PROGRÈS prend toutes mesures pour assurer l’effectivité de la garantie de rachat et de la garantie de relogement.
- à informer l'accédant dès le montage du dossier, et rappeler dans le contrat préliminaire de vente et l'acte authentique de vente, la portée des engagements résultant du dispositif, notamment des risques de remise en cause du bénéfice du taux réduit de TVA par l'administration fiscale11.
SUR LA COMMUNICATION RELATIVE À LA PARTICIPATION DE LE MANS MÉTROPOLE :
- à imputer le montant de la subvention en déduction du prix de vente public du logement ;
- à faire apparaître sur ses principaux documents informatifs ou promotionnels, la participation de LE MANS MÉTROPOLE au moyen de l’apposition de son logo et à faire mention de cette participation dans son rapport avec les médias ;
- à faire figurer de manière lisible sur le panneau de chantier installé sur le site la participation de LE MANS MÉTROPOLE ;
• Engagements de LE MANS MÉTROPOLE envers UNION ET PROGRES:
- au versement de la subvention décrite à l'article 4 ;
- à développer la communication sur le programme envisagé. Elle oriente les candidats potentiels vers UNION ET PROGRÈS.
Article 12 : Résiliation et déchéance, pénalités
La convention cessera de faire effet si UNION ET PROGRÈS décide de stopper la réalisation du programme tel qu’il est décrit à l’article 2.
Dans ce cas les sommes versées à UNION ET PROGRÈS par LE MANS MÉTROPOLE seront intégralement remboursées à hauteur.
La présente convention ne pourra être dénoncée par l’une des parties qu’en cas de faute de son cocontractant qui se serait poursuivie plus d’un mois après une sommation d’avoir à la faire cesser, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et visant le présent article.
Elle pourra également être dénoncée par Le Mans Métropole en cas de mise en redressement judiciaire ou de liquidation de UNION ET PROGRÈS si les dispositions légales alors en vigueur ne s’y opposent pas.
En cas de défaillance d’un cocontractant ou de mauvaise exécution du contrat, la partie défaillante supportera les conséquences de ses fautes dans les conditions du droit commun, le montant d’éventuelles pénalités étant fixé par le juge.
Article 13 : Annexes
Annexe 1 : Références juridiques.
Annexe 2 : Plan masse de l’opération et identification des lots concernés.
Annexe 3 : Détail du descriptif des biens (surface utile, typologie…) et des prix de vente par lot.
Annexe 4 : Bilan financier de l'opération arrêté à la date du 1er mars 2018
Annexe 5 : Fiche de synthèse du dispositif de Le Mans Métropole de soutien à l’accession sociale à la propriété.
Jean-Xxxxxx XXXXXXX
Le Président de
LE MANS MÉTROPOLE
Xxxx XXXXXXXX
Le Président de
UNION ET PROGRÈS
Annexe 6 : Fiche de synthèse du candidat accédant. Fait en deux exemplaires, à Le Mans, le
ANNEXE 1 : REFERENCES JURIDIQUES
1. Par application de l'article R. 331-10 du Code de la construction et de l'habitation, cet article étant applicable par renvoi de l'article 2 de l'arrêté du 26 mars 2004.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (arrêté du 9 mai 1995 publié au JO du 11 mai, sous l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation).
2. Art. 2 de l'arrêté du 26 mars 2004, cet article étant applicable du fait du renvoi de l’article 3 de ce même arrêté.
La surface utile est égale à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes. La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.
3. CCH, art. R. 331-76-5-1 II ; art. 2 et 3 de l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.
4. CCH, art. R. 331-76-5-1 II.
5. L’ensemble des communes de LE MANS METROPOLE ont été classées en zone B2 par l'arrêté du 1er août 2014 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement.
6. Par application du II de l’article R. 331-76-5-1du CCH ; art. 3 de l'arrêté du 26 mars 2004. 7. CCH, art. R. 331-76-5-1 I.
8. L'article 4 de l'arrêté du 26 mars 2004 est relatif à la garantie de rachat, l'article 5 est relatif à la garantie de relogement.
9. Selon l'article 5 de l'arrêté du 26 mars 2004 qui prévoit que le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés à la première phrase de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation peut demander au vendeur ayant bénéficié de la décision d'agrément ou à une personne morale avec qui ce dernier a conclu une convention la mise en jeu d'une garantie de relogement.
10. Article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.
11. Conformément à l’instruction fiscale du 15 juillet 2014, le II de l’'article 284 du Code Général des Impôts prévoit que toute personne qui s'est livrée à elle-même, a acquis ou s'est fait apporter des terrains à bâtir, des logements, le droit au bail à construction, ou des droits immobiliers démembrés de logements au taux de TVA à 5,5 %, est tenue au paiement du complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi de ce taux cessent d'être remplies dans les dix ans qui suivent le fait générateur de l'opération.
Le complément d'impôt dû est diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année.
L’administration fiscale a précisé que le principal cas de remise en cause du taux réduit de TVA est celui de cessation de la condition d’usage de résidence principale dans les 10 ans suivant le fait générateur de l’opération.
Toutefois aucun complément de TVA n’est dû à la survenance des évènements suivants :
- mariage,
- conclusion d'un pacte civil de solidarité,
- naissance d'un enfant,
- délivrance d'une carte d'invalidité à l'un des enfants à charge.
- décès,
- décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
- mobilité professionnelle à plus de 70 km,
- chômage d’une durée supérieure à un an,
- invalidité reconnue,
- divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité.
2
4 logements locatifs
4 logements en accession sociale à la propriété
ANNEXE N° 3
DESCRIPTIF DES BIENS ET DES PRIX DE VENTE
DESCRIPTIF DES BIENS | ||||
N° lot | Type | SH | SU | Surface terrain |
1 | 3 | 76,8m² | 82,8m² | 154m² |
2 | 3 | 71,2m² | 77,2m² | 179m² |
3 | 3 | 71,2m² | 77,2m² | 179m² |
4 | 3 | 71,2m² | 77,2m² | 182m² |
DETAIL DES SURFACES ANNEXES PAR XXX | ||||
Xx xxx | xxxx xx xxxxxx | xxxxxx | xxxxxxx | xxxxxxxx aménageables |
1 | 2,28m² | 16,7m² | ||
2 | 2,28m² | 16,7m² | ||
3 | 2,28m² | 16,7m² | ||
4 | 2,28m² | 16,7m² | ||
PRIX DE VENTE TTC AVANT AIDE LMM HORS FRAIS NOTARIES | ||||
N°lot | Prix de vente total (foncier et habitation) | dont foncier y compris voieries et réseaux divers | dont habitation | Prix de vente total (foncier et habitation) par m² SU |
1 | 154 800 € | 1 870 € | ||
2 | 144 200 € | 1 869 € | ||
3 | 144 200 € | 1 869 € | ||
4 | 144 200 € | 1 869 € | ||
PRIX DE VENTE TTC APRES AIDE LMM HORS FRAIS NOTARIES | ||||
N°lot | Aide LMM | Prix de vente total après aide LMM (foncier et habitation) | Prix de vente total (foncier et habitation) par m² SU | |
1 | 5 000 € | 149 800,00 € | 1 809 € | |
2 | 5 000 € | 139 200,00 € | 1 804 € | |
3 | 5 000 € | 139 200,00 € | 1 804 € | |
4 | 5 000 € | 139 200,00 € | 1 804 € | |
ANNEXE N° 4
Arnage - Les Roitelets
- BILAN D'OPERATION HT-
COMMUNE PROGRAMME
TOTAL SU TOTAL SHAB
SURFACE TERRAIN SURFACE CESSIBLE NOMBRE DE LOTS PRIX MAXI ZONES
ARNAGE
LES ROITELETS
314,3
290,3
692,8
4
1870
DEPENSES | MONTANT € HT | €/M2 SU | % | €/LOGT | |
Acquisition | |||||
Frais d'acquisition et montage | |||||
Dépenses imprévues | |||||
Total taxes et participations | |||||
Total trx foncier VRD | |||||
TOTAL CHARGE FONCIERE | 0 | 0 | 0,00% | 0 | |
Acquisition Vefa | 470 270 | 1 496 | 91,47% | 117 568 | |
Frais Dépenses imprévues | 11 780 4 703 | 37 | 2,29% | 2 945 | |
15 | 0,91% | 1 176 | |||
TOTAL ACQUISITION / CONSTRUCTI | 486 753 | 1 549 | 94,68% | 121 688 | |
Contrôle technique | |||||
Coordination de sécurité | |||||
Assurance construction | |||||
Géomètre | |||||
Label Qualitel | |||||
Révisions | |||||
Divers | |||||
Actualisations | |||||
TOTAL HONORAIRES BT | 0 | 0 | 0,00% | 0 | |
Frais de publicité | 4 868 | 15 | 0,95% | 1 217 | |
TOTAL COMMUNICATION | 4 868 | 15 | 0,95% | 1 217 | |
Publication | |||||
Coût de commercialisation | 17 622 | 56 | 3,43% | 4 406 | |
TOTAL COMMERCIALISATION | 17 622 | 56 | 3,43% | 4 406 | |
Frais de gestion (à détailler) | |||||
Garantie financière (caution,... | |||||
Frais financiers | 4 868 | 15 | 0,95% | 1 217 | |
PRIX DE REVIENT TOTAL HT | 514 111 | 1 636 | 100% | 128 528 | |
Prix de vente | TOTAL HT | TOTAL TTC | TOTAL TTC/ M2 SU |
Total des ventes avant subvention LMM | 556 777 | 587 400 | 1 869,0 |
Subvention LMM | 18 957 | 20 000 | 63,6 |
Prix de vente après imputation subv° LMM | 537 820 | 567 400 | 1 805,3 |
7,7% | |||
Recettes et marge prévisionnelles | |||
Prix de vente HT aux accédants | 537 820 | ||
Subvention LMM | 18 957 | ||
Subvention(s) autre(s) | 0 | ||
Recettes HT pour l'organisme | 556 777 | ||
Prix de revient total HT | 514 111 | ||
Marge HT | 42 666 | ||
Prix de revient LASM
* LASM : Livraison A Soi-Même
DELIBERATION DU 12 JANVIER 2017 - ANNEXE 5 -
ACCESSION SECURISEE A LA PROPRIETE
Subvention indirecte aux particuliers via les bailleurs sociaux
Dispositif renforcé à titre temporaire sur 18 mois à compter de la présente délibération
OBJECTIF | Favoriser le parcours résidentiel des ménages modestes et l’accession sociale à la propriété |
REFERENCES ANTERIEURES | Délibérations du 2 juillet 2009, du 24 juin 2010, du 28 avril 2011, du 25 juin 2015 |
OBJET ET NATURE DU DISPOSITIF | Aide financière indirecte aux futurs acquéreurs, via l'opérateur, pour les opérations menées par des bailleurs sociaux. Il est recommandé de s'appuyer sur un montage ouvrant droit à une TVA réduite de 5.5%, par exemple PSLA, zone ANRU, quartiers politique de la ville. |
MONTANT DE L’AIDE (NOUVEAUTES) CHAPITRE BUDGETAIRE 73/2003300205 | 8 000 € par logement dans les xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx 0(xx xxxxxx-xxxxx selon opportunités), ainsi que pour toute opération réalisée au sein des quartiers prioritaires de la Politique de la Ville2 |
6 500 € par logement dans les quartiers périphériques1, Allonnes et Coulaines (hors quartiers prioritaires de la Politique de la Ville2), | |
5 000 € par logement dans les communes de moins de 7 000 habitants1. | |
Objectif de 100 logements par an soit un coût prévisionnel de 686 000 €. | |
PRIME COMPLEMENTAIRE (NOUVEAUTES) | 2000 € par logement pour des programmes innovants : - logements collectifs ou intermédiaires en construction neuve, - logements réalisés en surélévation d’immeubles existants. |
CRITERES D'ELIGIBILITE DE L'OPERATION | Prix de vente maximum pour chaque logement : 1 870 € TTC /m² de surface utile3 avant déduction de l’aide de Le Mans Métropole Majoration du prix plafond possible : - pour les opérations en xxxxxxx xxxxxx xxxxx xx XXX0 (+10% soit 187 €/m²) Garanties de relogement et de rachat selon le dispositif conventionnel. Opérations en maîtrise d'ouvrage du bailleur social ou dans le cadre d'une VEFA avec un promoteur. |
CRITERES D'ELIGIBILITE DES BENEFICIAIRES | Ménages primo-accédants éligibles aux plafonds de ressources PSLA |
MODALITES D’ATTRIBUTION | Délibération et convention par programme. Aide à l'accédant via l'opérateur (minoration du prix de vente). |
1 Cf. cartes des secteurs du PLH 2013-2019 - Le Mans Métropole et zoom ville du Mans (jointes pour mémoire en Annexes 2 et 3). Pour l'application du présent dispositif, les nouvelles communes membres au 1er janvier 2017 seront considérées comme appartenant à la catégorie "communes de moins de 7 000 habitants".
2 Cf. carte des Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (jointe pour mémoire en Annexe 4).
3 La définition de la surface utile est celle définie par l'article 2 de l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière. Pour mémoire, au 1er juin 2015, cette définition est la suivante : Surface utile = surface habitable + la moitié de la superficie des annexes. La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou de l'emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement, et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant.
AIDES INDIRECTES | Conditions spécifiques de cession du foncier en XXX (xxxx xxxxxxx xxxxxx- xxxxx xx XXX0) pour les programmes exclusivement constitués de logements en accession sociale à la propriété : Prix : 65 euros hors taxes par m² de parcelle. Limites de prestations : - Tous les branchements (eaux pluviales, eaux usées, eau potable, télécom, gaz, électricité) sont à la charge de l'acquéreur. - Les aménagements internes à l'assiette foncière cédée (voiries, réseaux, espaces verts) sont à la charge de l'acquéreur. Ce prix préférentiel est réservé aux lots dédiés à l'accession sociale dans la programmation de la ZAC, cédés à un bailleur social. |
ANNEXE N° 6 :
FICHE DE SYNTHESE ACCEDANT
Opération : ……………………………………………………………………………………………..
Commune : …………………………………………………………………………………………….
Nom de l’opérateur : …………………………………………………………………………………
IDENTITE DE L’ACCEDANT :
Nom du ou des bénéficiaires | |
Situation familiale | |
Profession(s) |
LOGEMENT PRECEDENT :
Adresse | |
Statut d’occupation (public/privé/autre) | |
Nom du bailleur public (le cas échéant) |
LOGEMENT ACQUIS :
Adresse précise (n° de lot et adresse) | ||
Nombre d’occupant(s) | Nb adulte(s) : | Nb enfant(s) : |
Identité des occupants | ||
Désignation du bien | ||
Typologie | ||
Surface habitable | ||
Surface utile | ||
Surface terrain | ||
Accès Personnes à Mobilité Réduite (PMR) | ||
Performance énergétique | ||
Date du contrat de réservation ou préliminaire | ||
Prix de vente total TTC avant subvention hors frais (notaire, garantie, dossier) | ||
Prix de vente total TTC/m² avant subvention | |
Option en plus value | |
Montant subvention LMM | |
Prix de vente total TTC après subvention hors frais |
ELIGIBILITE DE L’ACCEDANT :
Revenu fiscal de référence N-2 | ||
Primo – accédant (Oui/Non) | ||
Eligibilité des occupants | PTZ (oui/non) : | PSLA (oui/non) : |
Taux d’effort : | Avant APL : | Après APL : |
Documents à joindre :
- Le contrat de réservation signé (peut être joint ultérieurement – voir convention).
- La copie de l’avis d’imposition.
Collecte des données personnelles :
Xxxxxxxxx Xxxxxxx – Directrice du Service Habitat Logement – responsable du traitement
Les informations recueillies dans cette fiche font l’objet d’un traitement informatique destiné au suivi du dispositif d’accession sociale à la propriété de Le Mans Métropole, ainsi qu’au suivi de la clause anti-spéculative.
Le destinataire de ces données est le Service Habitat – Logement de Le Mans Métropole (Communauté urbaine).
Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant à : Service Habitat-Logement ; 00, Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx - Xx Xxxx.
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Signature de l’accédant précédée de la mention « Lu et approuvé » : Date :
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