Département du Gard (30)
Xxxxxxxxxxx xx Xxxx (00)
XXXXXXXXXX X’XXXXXXXXXXXXX XX
XXXXX XXXXXXXXX
OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE L’HABITAT
« CŒUR DE VILLAGES »
CONVENTION D’OPERATION
Convention n° : …………………………………………………………………….
COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION
de
NÎMES METROPOLE
OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE L’HABITAT
« CŒUR DE VILLAGES »
CONVENTION D’OPERATION
N° : …………………………………………..
Entre :
Xx Xxxxxxxxxx x’Xxxxxxxxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx, représentée par son président, Monsieur Jean-Xxxx XXXXXXXX, habilité par délibération du conseil communautaire du
…/…/..., Et,
Xx Xxxxxxxxxx x’Xxxxxxxxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx par délégation de l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat, représentée par ……., habilité par délibération du conseil communautaire du …/…/…,
Et,
L’Etat, représenté par Monsieur le Préfet du Département du Gard,
- Vu la loi d’Orientation pour la ville N°91-682 du 13 juillet 1991, et notamment ses titres I et III,
- Vu la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et le Renouvellement Urbains,
- Vu la circulaire du 18/04/2002 relative à la lutte contre l’habitat indigne,
- Vu la circulaire du 8/11/2002 relative aux OPAH,
- Vu la circulaire n°2002-01 du 16 décembre 2002,
- Vu la convention de délégation de compétence du 20 février 2006 et ses avenants conclus entre la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole et l’Etat en application de l’Article L 301-5-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH),
- Vu l’avis favorable de la Commission Locale Amélioration de l’Habitat (CLAH) en date du 24/04/2007 portant sur la présente convention et la mise en place du suivi animation de l’OPAH « Cœur de Villages »,
- Vu la délibération du Conseil Communautaire en date du …/…/… approuvant le projet de convention d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat,
- Vu les résultats de la mise à disposition du public à laquelle il a été procédé en application de l’article L 303-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH),
- Vu la délibération du Conseil Communautaire en date du …/…/…relative au bilan de la concertation légale effectuée.
IL A ETE EXPOSE CE QUI SUIT :
Préambule :
Dans le cadre de sa délégation de compétence et suite à la définition des orientations et objectifs inscrits dans le Programme Local de l’Habitat - adopté le 1 février 2007 - et plus particulièrement dans le cadre des objectifs 2.2 et 4, la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole a souhaité mettre en œuvre une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat.
Aussi une étude pré opérationnelle a été menée durant la période de septembre 2006 à mars 2007 afin :
- D’établir un diagnostic immobilier précis et d’évaluer le potentiel réhabilitable.
- D’exposer les objectifs quantitatifs et qualitatifs.
- D’évaluer les modalités de mise en œuvre des différentes actions de l’OPAH.
Les conclusions de cette étude ont fait l’objet de trois rapports rédigés (Tome 1 : Eléments de cadrage, Tome 2 : Diagnostics immobiliers et Thématiques, Tome 3 : Propositions d’actions et programmation).
L’étude pré opérationnelle portant sur les centres anciens des communes de Bernis, Bezouce, Bouillargues, Cabrières, Caissargues, Caveirac, Clarensac, Garons, Générac, La Calmette, Langlade, Lédenon, Manduel, Marguerittes, Milhaud, Poulx, Redessan, Rodilhan, Saint-Côme-et-Maruéjols, Saint-Dionisy, Saint-Gervasy et Saint-Gilles, ainsi que sur deux faubourgs nîmois (Courbessac et Saint-Césaire), a conclu sur l’opportunité de mener à bien un projet de revitalisation pour ces centres villages dans le cadre de la procédure d’OPAH.
L’OPAH « Cœur de Villages », concrétisant le projet de requalification de 22 centres villages et de 2 faubourgs nîmois est la première opération d’intervention sur l’habitat ancien, initiée par Nîmes Métropole à l’échelle du territoire communautaire.
Un contexte sociodémographique et immobilier favorable à une opération communautaire :
▪ Un développement résidentiel au détriment du parc ancien
La Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole a connu, durant ces dernières décennies un accroissement démographique important (+2% chaque année entre 1954 et 1999 soit près de 100 000 habitants supplémentaires). Ce développement s’est traduit, sur les communes périphériques de l’Agglomération, par un essor des constructions neuves individuelles en accession.
Aussi, le parc ancien (construit avant 1948) ne représente plus qu’un quart du parc total (contre 50% pour la moyenne nationale).
Par ailleurs, cet accroissement n’a pas profité xx xxxx xxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxx xxx xx xxxxxx xxxxxx xx xx xxxxx xx Xxxxx : il ne représente seulement que 24 % du parc de résidences principales des communes péri urbaines (contre 70% à Nîmes).
L’un des enjeux de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de la Communauté consiste à tenter d’une part de rééquilibrer géographiquement l’offre locative (entre Nîmes et son agglomération) et d’autre part, de réaffirmer l’identité patrimoniale, architecturale, résidentielle et économique des centres bourgs au regard des récentes extensions urbaines.
▪ Un marché immobilier tendu accentué par un effet de pénurie
Le premier corollaire d’un développement urbain rapide s’est traduit par une accentuation des tensions du marché immobilier, en particulier sur les communes situées sur l’axe Avignon-Montpellier, mais également Nîmes-Alès ou des Costières.
Avec des prix moyens oscillant entre 7 et 11 €/m² (hors charges) selon la taille, les écarts observés entre le loyer conventionné et le loyer libre varient entre +75% et +130%.
Dans ce contexte, le manque d’offre locative à loyers abordables constitue un frein supplémentaire au maintien de certaines catégories de ménages : jeunes ménages en début de parcours résidentiel ou en situation de décohabitation familiale, actifs aux revenus modestes travaillant sur le territoire de l’Agglomération ainsi que les salariés agricoles.
Aussi, l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de Nîmes Métropole doit permettre d’offrir aux propriétaires et aux locataires les conditions nécessaires à la production d’une offre locative à loyers maîtrisés.
▪ un parc immobilier ancien nécessitant une action vigoureuse de requalification
Les diagnostics immobiliers et thématiques effectués de manière exhaustive sur l’ensemble des centres bourgs ainsi que sur les deux faubourgs nîmois (Saint-Césaire et Courbessac) font état d’un potentiel de logements vacants ou dégradés conséquent.
Parmi les 6 500 logements construits avant 1948 (parc ancien), ont été recensés :
Concernant l’état de dégradation :
- 275 résidences principales présumées insalubres,
- 916 résidences principales présumées vétustes ou indécentes,
- 22 immeubles à l’état de ruine ou de péril.
Concernant la désaffectation :
- 456 logements structurellement vacants,
- 327 locaux d’activité désaffectés,
- 120 logements en cours de travaux.
Au total, près de 2000 logements ou biens sont susceptibles de nécessiter un programme de requalification ou de réhabilitation en vue d’améliorer le parc existant.
▪ un potentiel non négligeable pour la création d’offre nouvelle en logements
L’une des spécificités du patrimoine bâti de la Communauté d’Agglomération réside dans la forte proportion de bâtisses agricoles vacantes. A ce titre, plus de 300 remises agricoles désaffectées ont été répertoriées dans les centres anciens. Elles constituent, à elles seules, près de 42% du potentiel mobilisable et peuvent selon les cas donner lieu à la réhabilitation de plusieurs logements chacune.
Les conditions de réemploi de ce patrimoine, qu’il s’agisse de simples remises agricoles imbriquées dans le parcellaire bâti dense, de corps de fermes attenants à l’habitation ou même de vastes bâtiments agricoles indépendants, nécessitent un effort tout particulier en direction des propriétaires ou des nouveaux acquéreurs.
Des problématiques partagées justifiant une opération communautaire :
▪ une identité architecturale et patrimoniale à valoriser
L’ensemble des centres bourgs se caractérise par un habitat ancien à forte identité rurale (parcellaire, annexes agricoles, structuration des espaces publics,…) dont la réhabilitation nécessite une réflexion spécifique.
La plupart des communes possède un patrimoine architectural et urbain diversifié et remarquable : châteaux, temples, églises, presbytères, maisons de maîtres, hôtels particuliers, trames urbaines médiévales, patrimoine vernaculaire et naturel, techniques locales de construction,…
Ce potentiel constitue un fondement de l’identité et de l’attractivité des communes qui mérite d’être valorisé dans une optique de développement local.
▪ des dysfonctionnements urbains persistants
Le diagnostic effectué dans les centres villages a mis en évidence certains dysfonctionnements ou besoins inhérents à l’évolution du cadre de vie qui conditionnent le développement de la fonction résidentielle dans les centres anciens comme :
- le manque d’espaces publics (stationnements résidentiels, places structurantes…) dans des tissus urbains très denses,
- le déficit d’ensoleillement et d’aération pour un bâti étriqué, source d’humidité pour les logements,
- l’exposition aux nuisances sonores pour des habitations implantées le long d’axes de transit ou à proximité d’équipements bruyants (aéroports, etc.),
▪ un bâti exposé au risque d’inondation
Plus de la moitié des centres villages sont concernés par un risque d’inondation, qu’il soit lié à une montée des eaux ou au ruissellement.
Suite au diagnostic réalisé, 900 logements nécessitant des travaux d’adaptation (libération des rez-de-chaussée impropres à l’habitation, réaménagement du logement, mise en sécurité des biens et personnes) ont été estimés.
A noter que de nombreux centres villages souffrent de réseaux d’évacuation des eaux pluviales sous dimensionnés.
▪ Une concentration de ces problématiques dans la commune de Saint Gilles
La commune de Saint-Gilles se distingue par la forte concentration des enjeux évoqués précédemment :
- près d’1/3 du potentiel de logements dégradés ou vacants recensés,
- un patrimoine architectural et urbain important justifiant la création d’un Secteur Sauvegardé,
- de nombreuses opérations de renouvellement urbain nécessitant des actions ambitieuses de curetage et de remembrement immobilier,
- un important secteur bâti exposé au risque d’inondation.
Principes généraux et orientations de l’OPAH « Cœur de Villages » :
▪ Une opération portée par deux principes généraux :
En premier lieu, l’OPAH devra répondre aux principes de cohésion sociale en terme de :
- maintien des populations résidentes,
- production d’une offre locative accessible,
- maîtrise des charges locatives,
- traitement des situations d’insalubrité.
Par ailleurs, l’OPAH « Cœur de Villages » devra assurer une requalification du bâti existant dans un souci de préservation environnementale et de développement durable :
- l’adaptation des logements à l’environnement,
- la réduction des consommations d’énergie,
- la préservation patrimoniale et architecturale.
Les actions de l’OPAH « Cœur de Villages », déclinées selon les 4 orientations thématiques suivantes, s’articuleront systématiquement autour de ces deux grands principes.
▪ 4 orientations thématiques
- la résorption des phénomènes de vacance et la reconversion du bâti désaffecté :
En vue de produire une offre locative nouvelle sur des territoires extrêmement marqués par l’accession.
- le traitement des situations d’inconfort, d’insalubrité et d’inadaptation de l’habitat : En vue d’intervenir de manière préventive sur l’habitat locatif indécent,
En vue de traiter durablement les situations d’insalubrité,
En vue de maintenir à domicile des personnes vieillissantes ou à mobilité réduite.
- le renouvellement du tissu urbain :
En vue d’intervenir sur la qualité du tissu urbain et des conditions d’habitabilité, En vue de mettre en place une veille foncière et immobilière (opérations d’acquisition/amélioration).
- le respect et la valorisation des spécificités architecturales et patrimoniales :
En vue d’améliorer la qualité architecturale et patrimoniale des immeubles bâtis, En vue d’adapter les logements aux nuisances urbaines et contraintes environnementales,
En vue d’une réhabilitation économe en énergie.
▪ Une réponse adaptée aux spécificités territoriales
Si l’ensemble des 22 centres bourgs et 2 faubourgs nîmois font l’objet d’une seule et même opération, l’OPAH « Cœur de Villages », les outils et moyens d’intervention seront renforcés sur le centre ancien de Saint-Gilles, concentrant à lui seul, 30% du potentiel mobilisable du territoire concerné.
Aussi, cette spécificité territoriale devra se traduire, lors du suivi-animation de l’opération, par :
- Des missions de prospection, d’information et de communication renforcées,
- Une permanence assurée sur site, en collaboration avec les services municipaux,
- Une instruction des dossiers de demande de subventions en étroite collaboration avec le service urbanisme de la Ville de Saint-Gilles ainsi que l’Architecte des Bâtiments de France,
- Des missions spécifiques de traitement des situations d’insalubrité, de recherche de relogement transitoire ou définitif ainsi que d’accompagnement social des locataires mal logés.
CECI EXPOSE, IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 – DENOMINATION DE L’OPERATION
Au terme de l’étude pré opérationnelle, la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole et l’Etat décident d’engager une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat dénommée ci-après OPAH « Cœur de Villages ».
ARTICLE 2 – PERIMETRES DE L’OPERATION ET CHAMP D’APPLICATION
Le champ d’application de la présente convention est défini comme suit :
2.1 Périmètres de base :
- L’ensemble des centres anciens agglomérés des communes de Bernis, Bezouce, Bouillargues, Cabrières, Caissargues, Caveirac, Clarensac, Garons, Générac, La Calmette, Langlade, Lédenon, Manduel, Marguerittes, Milhaud, Poulx, Redessan, Rodilhan, Saint- Côme-et-Maruéjols, Saint-Dionisy, Saint-Gervasy et Saint-Gilles.
Cf. périmètres en annexes
- Les deux faubourgs nîmois de Courbessac et de Saint Césaire
Cf. périmètres en annexes
2.2 Périmètre prioritaire :
Conformément au diagnostic effectué et compte tenu des dispositifs en cours ou à venir sur la Commune de Saint-Gilles, un périmètre prioritaire a été établi. Afin de renforcer les actions de l’OPAH « Cœur de Villages » et de concourir à la rénovation du centre ancien de Saint- Gilles et plus particulièrement les îlots problématiques du centre historique, les efforts de l’équipe de suivi-animation et les aides à l’amélioration de l’habitat porteront prioritairement sur le secteur délimité par :
- Au Nord : Avenue Xxxxx Xxxxx, Rue du Puech Rouge, Rue du Laforet,
- A l’Est : Xxx Xxxxx Xxxxx, Xxx xx Xxxxxxxxxx,
- Xx Xxx : Xxxxx Xxxx Xxxxxx, Xxxxxx xx 00 Xxxxxxxx 1918, Rue Dore, Avenue Xxxxxxx Xxxxxx,
- A l’Ouest : de part et d’autre de la Rue Gambetta, Chemin de la Garonne, Rue Xxxxx Jamais.
Cf. périmètres en annexes
2.3 Mesures dérogatoires :
A titre exceptionnel, la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat ainsi que l’équipe de suivi-animation pourront étudier, au cas par cas et de manière dérogatoire, le financement de projets situés à l’extérieur de ces périmètres lorsqu’ils sont destinés au relogement de ménages résidant dans des logements insalubres situés dans le périmètre de l’OPAH
« Cœur de Villages » et dès lors qu’ils remplissent les autres conditions d’éligibilité (bâtis de plus de 15 ans, occupés à titre de résidence principale, travaux complets de remise aux normes, engagement de durée d’occupation d’au moins 9 ans, conditions de ressources selon le type d’occupation).
Dans tous les cas de figures, une attention sera portée sur la conformité des constructions d’habitation au regard de la réglementation d’urbanisme en vigueur, sur l’exposition aux risques d’inondation et sur le degré d’équipement des parcelles concernées (raccordement, adduction d’eau, système d’assainissement, etc.).
ARTICLE 3 – LES CONDITIONS DE RECEVABILITE DES PROJETS DE REHABILITATION
Les conditions générales de recevabilité des projets de réhabilitation, qu’ils fassent l’objet d’une demande de subventions auprès du Délégataire ANAH, de la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole ou du Conseil Général du Gard, sont identiques à celles appliquées par le Délégataire ANAH, les principales étant :
3.1 Concernant le type de bien ou logement :
- Les logements ou bâtis devront être achevés depuis plus de 15 ans au moins à la date de notification de la décision d’octroi de la subvention. Une exception peut être faite lors de programmes d’adaptation des logements aux risques d’inondation.
- A compter de la réception des travaux, les logements doivent être occupés ou loués pendant une durée minimale de 9 ans et à titre de résidence principale louée vide.
- Les logements ou biens devront, conformément au Code de la Construction et de l’Habitation et au Code de l’Urbanisme, faire l’objet des autorisations d’urbanisme nécessaires (Permis de construire, Déclaration de Travaux, Avis éventuel de l’Architecte des Bâtiments de France, etc.).
- Les logements devront, par ailleurs, répondre aux normes de salubrité et de sécurité des constructions, définies dans le Règlement Sanitaire Départemental.
3.2 Concernant le type de propriétaire :
- Selon le niveau de ressources, les aides à la réhabilitation s’adressent aux propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale.
- En fonction des engagements de location et des niveaux de ressources des locataires, les aides bénéficient aux propriétaires bailleurs réhabilitant leur logement en location ou mettant sur le marché locatif un bien vacant.
3.3 Concernant l’engagement de location :
Lorsque le loyer d’un logement locatif est fixé librement par le propriétaire, les travaux d’amélioration de ce logement ne seront subventionnés qu’à des fins d’équilibre financier de l’opération. Par ailleurs, tout programme aidé devra comporter au moins un logement à loyer maîtrisé (loyer intermédiaire, conventionné ou très social) sauf dérogation de la CLAH.
3.4 Concernant le type de travaux :
D’une manière générale, sont éligibles les travaux de remise aux normes, de réfection complète ou partielle ou d’amélioration des éléments de confort et d’habitabilité des logements. Sont exclus les travaux d’entretien courant du logement ainsi que les travaux portant sur les parties extérieures ou annexes (jardin, cours, garage, cave, dépendances, etc.). Sous réserve des engagements respectés par ailleurs, sont subventionnables les travaux suivants :
- travaux relatifs à la sécurité et à la santé des occupants,
- travaux de création ou de réfection d’un ou plusieurs éléments de confort,
- travaux de réfection totale des toitures et façades (gros œuvre),
- travaux d’aménagement et d’agencement intérieur (second œuvre),
- travaux d’économie d’énergie ou de réduction des charges locatives,
- travaux d’adaptation du logement aux personnes à mobilité réduite ou âgées,
- travaux de restauration et de mise en valeur architecturale ou patrimoniale.
Dans tous les cas de figure, les demandes d’aide à l’amélioration de l’habitat présentées auprès des services de Nîmes Métropole et du Délégataire ANAH, devront s’accompagner d’un avis motivé de l’équipe opérationnelle et seront soumises à l’approbation de la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat (CLAH).
ARTICLE 4 – LES OBJECTIFS QUALITATIFS DE L’OPAH « CŒUR DE VILLAGES »
4.1 Les objectifs qualitatifs à atteindre :
L’OPAH « Cœur de Villages » vise à requalifier durablement les centres bourgs de chacune des communes de Nîmes Métropole, ainsi que les deux faubourgs nîmois de Courbessac et Saint Césaire. A ce titre, l’OPAH « Cœur de Villages » doit concourir à préserver l’identité et le caractère patrimonial des centres anciens, elle doit également participer à la production d’une offre adaptée et accessible ou à l’amélioration de l’offre existante. Aussi, les principaux objectifs qualitatifs sont :
- Lutter contre les situations d’insalubrité ou d’indécence en favorisant les programmes de réhabilitation des logements inconfortables occupés et en cherchant des solutions alternatives de relogement transitoire ou définitif au profit des occupants mal logés,
- Produire une offre locative nouvelle adaptée à travers la mobilisation du parc résidentiel vacant mais également au travers de programmes de changement d’usage de biens désaffectés,
- Adapter les logements aux situations de vieillissement des occupants ou des personnes à mobilité réduite afin de soutenir le maintien dans le centre village, à proximité de services et d’équipements, des personnes dépendantes,
- Valoriser et préserver l’identité architecturale du patrimoine bâti et plus largement, de favoriser les savoir-faire en matière de construction traditionnelle ainsi que les matériaux locaux,
- Par ailleurs, l’OPAH « Cœur de Villages » accompagnera les initiatives communales ou intercommunales d’aménagement urbain et d’amélioration du cadre de vie,
- Favoriser l’amélioration des logements, la mise aux normes des équipements.
ARTICLE 5 – LES OBJECTIFS QUANTITATIFS DE L’OPAH
Sur la durée de la convention, l’OPAH « Cœur de Villages » vise à atteindre les objectifs quantitatifs suivants :
5.1 En matière de logements privés :
Concernant les propriétaires occupants :
90 logements de propriétaires occupants,
Concernant les logements locatifs privés :
270 logements locatifs privés améliorés dont :
- 35 logements locatifs à loyer libre,
- 100 logements locatifs à loyer intermédiaire,
- 135 logements locatifs à loyer conventionné, (dont 25 logements locatifs à loyer très social (Programme Social Thématique)).
Concernant les logements en sortie d’insalubrité :
- 60 logements insalubres à réhabiliter,
Concernant les logements à adapter au handicap ou au maintien à domicile :
- 50 logements à adapter,
Concernant l’opération communautaire de mise en valeur des façades :
- 100 dossiers de réfection des façades, pour des logements ou biens situés sur les périmètres prioritaires de l’OPAH « Cœur de Villages » (cf. art 2.2) définis en concertation avec les communes concernées.
Objectif global en matière de logements privés :
L’objectif global en logements privés réhabilités est fixé à 360 logements hormis la réfection des façades, représentant un volume de travaux estimé à 11 100 000 € engagés sur les 5 ans de l’opération et réalisés sur une durée de 8 ans.
5.2 En matière de logements publics :
L’OPAH « Cœur de Villages » vise un objectif total de 90 logements publics en acquisition - amélioration ou amélioration seule, se répartissant de la manière suivante :
- 60 logements publics en acquisition,
- 30 logements publics en amélioration de logements communaux ou en réaffectation de biens communaux vacants.
Les opérations seront financées au travers de prêts et subventions PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), PLS (Prêt Locatif Social), PLA-I (Prêt Locatif Aidé-Intégration) ou des aides publiques à la pierre, sur la partie parc public du Délégataire, sous la forme de primes PALULOS (Prime à l’Amélioration des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale).
En complémentarité, conformément à son règlement d’intervention, Nîmes Métropole, pourra le cas échéant, allouer un financement à ces acquisitions-améliorations.
Le volume de travaux est estimé à 7 650 000 € engagés sur les 5 ans et réalisés sur une durée de 8 ans.
5.3 L’objectif global de l’OPAH « Cœur de Villages » :
L’objectif global de l’OPAH « Cœur de Villages » est fixé à :
- 450 logements publics ou privés,
- 100 réfections de façades.
ARTICLE 6 – LE DESCRIPTIF DES ACTIONS DE L’OPAH « Cœur de Villages »
Les actions de l’OPAH « Cœur de Villages » se déclinent en quatre volets distincts, reprenant les orientations du dispositif cité.
6.1 Résorber les logements vacants et favoriser la reconversion du bâti agricole en logements.
L’objectif de cette première action est de produire une offre nouvelle, majoritairement locative et à loyer maîtrisé.
▪ La remise sur le marché locatif des logements vacants
L’équipe opérationnelle portera ses efforts sur la prospection et l’identification des logements vacants afin de convaincre les propriétaires d’effectuer des travaux de remise sur le marché locatif. Outre les missions classiques de conseil et d’instruction des dossiers de demande de subventions, l’équipe sélectionnée assurera une communication ciblée auprès des propriétaires de logements vacants (courriers personnalisés, plaquettes d’information, articles, etc.). Elle exploitera, pour ce faire, l’ensemble des éléments à sa disposition dans le cadre de l’étude pré opérationnelle (recensement et cartographie des logements vacants) ou des données et recensements existants (fichiers de la Taxe d’Habitation, DIA, etc., sous réserve des autorisations nécessaires).
Par ailleurs une assistance juridique et fiscale sera effectuée afin d’orienter les propriétaires dans leur mission de maîtrise d’ouvrage et de motiver la réalisation de programmes de travaux grâce aux différents régimes de défiscalisation en vigueur.
Objectif sur 5 ans : 80 logements vacants remis sur le marché locatif.
▪ La réaffectation et le changement d’usage des remises agricoles
La mobilisation du patrimoine agricole désaffecté constitue un véritable enjeu en matière de production d’offre nouvelle dans le cadre de l’OPAH « Cœur de Villages ». Cette mission de prospection et de montage de dossiers ne concernera que le bâti agricole situé en centre ancien aggloméré (cf. périmètres en annexes).
Au-delà des missions précitées concernant les logements vacants, l’équipe opérationnelle assistera les propriétaires ou nouveaux acquéreurs dans leurs démarches administratives de demandes d’autorisations d’urbanisme (vérification d’un permis de construire, etc). Elle s’assurera également que le programme de travaux n’est pas susceptible de dénaturer le caractère rural de ce type d’architecture. Par ailleurs une attention particulière sera portée sur la nécessité du bon fonctionnement urbain après changement d’usage : emplacement de
stationnement, possibilité de circulation et de desserte, possibilité de raccordement aux réseaux, etc.
Objectif sur 5 ans : 50 remises agricoles remis sur le marché locatif.
6.2 Le traitement de l’habitat inconfortable, insalubre ou inadapté.
▪ Le traitement des situations d’insalubrité
En étroite collaboration avec les services de Nîmes Métropole, de la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales et des services sociaux des communes, l’équipe opérationnelle assurera un travail coordonné de détection des situations d’insalubrité.
Elle établira un diagnostic technique (sur la base de la grille d’insalubrité ANAH), financier (sur la base d’estimations des coûts de réhabilitation) et social (nécessité ou non d’un relogement transitoire ou définitif).
L’équipe communiquera nommément aux propriétaires la liste des travaux à effectuer et l’informera de ses droits et devoirs ainsi que de la législation en vigueur concernant la location d’un logement insalubre.
Au-delà d’un délai fixé en concertation avec les services de Nîmes Métropole, de l’Etat et en l’absence de volonté du propriétaire, l’équipe opérationnelle se réserve la possibilité de signaler le logement auprès des services compétents (DDE, DDASS et services communaux d’hygiène et de santé) afin qu’ils puissent engager une procédure d’arrêté d’insalubrité ou de péril.
Objectif sur 5 ans : 60 logements en sortie d’insalubrité.
▪ L’amélioration des logements
L’équipe assurera les missions classiques d’accompagnement des propriétaires occupants ou bailleurs dans la réalisation de travaux de remise aux normes partielles ou totales.
Que ce soit au profit des propriétaires occupants ou des locataires, un soin particulier sera apporté aux performances énergétiques des logements et à la réduction des charges de fonctionnement (qualité des menuiseries, isolation, type de chauffage, etc.).
Objectif sur 5 ans : 150 logements remis aux normes de décence.
▪ L’adaptation du logement au handicap ou au maintien à domicile
Afin de favoriser le maintien des populations âgées en centre ancien et dans le logement d’origine, des aides spécifiques, cumulables avec les aides traditionnelles, seront affectées aux travaux d’adaptation du logement occupé par des personnes vieillissantes ou à mobilité réduite.
L’équipe opérationnelle définira, en collaboration avec les associations et organismes compétents (Site Vie Autonome, l’ALGI, caisses de retraite, etc.), le programme de travaux nécessaire au maintien (réfection de sanitaires, carrelage, monte-personne, adaptation ergonomique des équipements, etc.). Elle assurera le dépôt des dossiers de subventions auprès des partenaires de l’OPAH.
Objectif sur 5 ans : 50 logements adaptés.
6.3 Le traitement d’îlots mal bâtis au travers d’opérations publiques.
12 îlots ont été recensés lors de l’étude pré opérationnelle comme présentant des signes manifestes de vacance structurelle et d’insalubrité. Pour ces îlots, la trame urbaine, la densité, l’ensoleillement ne permettent pas d’assurer des bonnes conditions d’habitabilité du bâti existant.
Par ailleurs un certain nombre de ces îlots recouvrent des opportunités immobilières ou foncières non négligeables pouvant faire l’objet d’acquisitions publiques.
L’équipe opérationnelle assistera les communes dans la définition des projets de restructuration, d’acquisition et de réhabilitation de ces îlots au travers d’expertises techniques ainsi que dans le montage des dossiers de demande de subventions dans le cadre de la création de logements publics. Elle travaillera également en étroite collaboration avec le service de l’Agglomération de Nîmes Métropole chargé de la prospection foncière.
Objectif sur 5 ans : 3 à 5 îlots,
à définir.
6.4 Le soutien aux techniques et matériaux respectant les principes de Développement Durable
Dès lors que les travaux envisagés permettent une économie d’énergie, l’équipe opérationnelle informera les propriétaires des conditions d’aides et primes, telles que :
- Primes à la fenêtre avec isolation renforcée (TH > 7, double vitrage 4/16/4),
- Primes au chauffe-eau solaire,
- Primes à la chaudière au gaz à condensation,
- Primes à la réalisation de Diagnostic Performance Energétique.
Objectif sur 5 ans : 170 diagnostics énergétiques,
700 fenêtres primées,
15 chaudières gaz à condensation, 15 chauffe-eau solaires.
6.5 Le respect et la valorisation des spécificités architecturales et patrimoniales.
La prise en considération de l’identité patrimoniale et architecturale du bâti des centres bourgs constitue une action fondamentale de l’OPAH « Cœur de Villages ».
▪ La valorisation et la réhabilitation des façades
Dans le cadre de l’OPAH, l’équipe opérationnelle assistera le Maître d’Ouvrage dans la mise en œuvre d’une Opération de ravalement des façades notamment au travers de la création d’une enveloppe financière d’aide au ravalement et l’élaboration d’un cahier de prescriptions techniques et architecturales.
Objectif sur 5 ans : 100 façades réhabilitées.
(maximum de 2 000 € / façade).
ARTICLE 7 – LES ACTIONS D’ACCOMPAGNEMENT DE L’OPAH
Dans le but de renforcer les fonctions permanentes des villages de Nîmes Métropole et de redynamiser la vie sociale, culturelle et économique des centres bourgs, les communes de Nîmes Métropole envisagent de lancer un certain nombre de projets d’aménagement urbain et d’amélioration du cadre de vie.
Durant l’OPAH, l’Agglomération de Nîmes Métropole mènera une réflexion sur les modalités organisant la maîtrise d’œuvre de ces projets visant à en renforcer la cohérence et la qualité.
L’équipe opérationnelle apportera son soutien et conseil auprès des municipalités dans le montage et la réalisation de ces opérations.
A titre indicatif, la liste ci-dessous présente les projets en cours ou susceptibles d’être réalisés durant la période de l’OPAH « Cœur de Villages ».
Communes | Actions |
Bernis | Aménagement du pourtour (circulade) du centre historique |
Action façade | |
Bezouce | Aménagement d’un espace public attenant à l’église (suite au curetage rue Saint André) |
Aménagement d’une Place Publique avec la construction du Dolium (ancienne cave oléicole) | |
Aménagement de places de stationnements rue du Mistral | |
Bouillargues | Etude FISAC |
Cabrières | Aménagement d’un équipement polyvalent dans l’ancien presbytère désaffecté |
Réflexion pour la création d’un espace public aux abords de la Mairie et l’Eglise | |
Caissargues | Action façade |
Caveirac | Action façade |
Aménagement de la voie principale du centre ancien (l’avenue du Chemin Neuf) | |
Réflexion sur la réaffectation du patrimoine communal (école, services techniques) | |
Clarensac | Reprise de la voirie et de l’aménagement de la Grand Rue et de la place de l’Horloge |
Transfert du groupe scolaire et structuration d’un pôle « Petite enfance » (médiathèque, crèche, école) | |
Garons | Action façade |
Etude sur la rénovation du cœur du village : action en vue d’améliorer la qualité du centre historique | |
Générac | Rénovation du Château de style renaissance construit entre le XIIème et le XVIIIème siècle |
Réflexion sur un aménagement de la xxxxx xx x’Xxxxx xx Xxxxx | |
Xx Xxxxxxxx | Action façade |
Lédenon | Réfection de l’ancien presbytère en logement communal avec un commerce en RDC |
Projet de réfection de la place de la Fontaine : empierrement, valorisation (source pérenne fondatrice du village) | |
Manduel | Etude FISAC |
Réflexion concernant le stationnement et les équipements publics | |
Marguerittes | Action façade |
Milhaud | Réfection de la voirie et du mobilier urbain le long de l’ancienne RN 86 |
Délocalisation d’équipements communaux centraux (école, Police municipale) libérant du patrimoine communal. | |
Nîmes Saint-Césaire | Réaménagement et valorisation de la place du Griffe |
Rodilhan | Réfection et aménagement de l’espace à proximité de l’église et du presbytère |
Reconversion de l’ancien presbytère | |
Saint-Dionisy | Réaménagement de l’entrée du village : route de Nîmes |
Action façade | |
Saint-Gervasy | Etude pour la mise en xxxxx x’xx xxxxxxx xxxxxxxxxx |
Xxxxx-Xxxxxx | Action façade |
Création de logements publics | |
ARTICLE 8 – FINANCEMENT DU SUIVI ET DES ACTIONS DE L’OPAH
8.1 L’Agglomération de Nîmes Métropole, sur ses crédits propres, s’engage :
▪ 8.1.1 Le suivi et l’animation de l’OPAH « Cœur de Villages »
A mettre en place et à financer une équipe opérationnelle de suivi-animation de l’OPAH
« Cœur de Villages » pour un coût total de €HT pour la tranche ferme de trois
ans, la TVA étant payée en sus au taux en vigueur.
A la date de signature de la présente convention, ce taux est de 19,6% soit €
de TVA et le coût toutes taxes comprises de l’équipe opérationnelle s’établit donc à ------------
--------€TTC pour la tranche ferme de 3 ans.
2007 | 2008 | 2009 | 2010 | Total tranche ferme | 2010 | 2011 | 2012 | Total tranche conditionnelle | TOTAL | |
TOTAL HT | ||||||||||
TVA 19,6% | ||||||||||
Coût total TTC |
A l’issue d’un appel d’offres notifié le …/…/…, la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole a confié les missions de suivi-animation au bureau d’études ………………………..
Nîmes Métropole pourra décider, en fonction des résultats et perspectives, d’engager la tranche conditionnelle pour une durée de deux ans supplémentaires.
▪ 8.1.2 Aide à la production de logements locatifs à loyer maîtrisé (propriétaires bailleurs)
- A mettre en place une enveloppe financière d’aide au conventionnement locatif (loyer conventionné et loyer PST).
Objet de l’aide : Cette enveloppe est destinée à subventionner, dans la limite de l’enveloppe définie ci-après, les propriétaires bailleurs qui acceptent de pratiquer un loyer conventionné dans les conditions de l’Article L 353-1 et suivant du Code de la Construction et de l’Habitat, sous réserve que les logements aient bénéficié conjointement d’une aide principale du Délégataire ANAH.
Modalité de calcul : le montant de l’aide s’élève à :
- 5% en zone B, plafonnée à 1 500 €
- 15% en zone C, plafonnée à 7 500 €
du montant des travaux hors taxes retenus par le Délégataire ANAH. (cf. en annexe, la liste des communes en zone C et B).
Une prime complémentaire de 500 €, en zones B et C, s’ajoute lorsque le propriétaire s’engage à réaliser un logement PST.
Montant de la participation de Nîmes Métropole 572 012 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.3 Aide à la résorption de l’habitat insalubre
- A mettre en place une enveloppe financière d’aide nécessaire à la réalisation des travaux de sortie d’insalubrité.
Objet de l’aide : Cette enveloppe est destinée à abonder les subventions du Délégataire ANAH pour tout logement considéré comme insalubre, soit parce qu’il fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité remédiable ou de péril, soit parce que l’évaluation technique du degré de confort (grille ANAH) effectuée par l’équipe opérationnelle conclue à une insalubrité remédiable.
Modalité de calcul : une prime complémentaire de 1000 €, en zones B et C, s’ajoute aux subventions initiales lorsque le logement est réputé insalubre. Cette prime s’adresse aux propriétaires bailleurs ainsi qu’aux propriétaires occupants aux plafonds de base.
Montant de la participation de Nîmes Métropole 60 000 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.4 Aide à la résorption de logements vacants et aux changements d’usage
- A mettre en place une enveloppe financière d’aide à la remise sur le marché de logements vacants ou à la création d’offre nouvelle au travers de la réaffectation de biens vacants.
Objet de l’aide : Ces aides concernent les logements vacants depuis plus de 12 mois consécutifs ou tout changement d’usage, quelque soit la durée de désaffectation.
Modalités de calcul :
- Pour les logements vacants : une prime complémentaire de 500 € en zone B et de 3000 € en zone C s’ajoute aux subventions initiales lorsque le logement est vacant durant plus de 12 mois consécutifs.
- Pour les transformations d’usage : une prime de 3000 €, en zones B et C, s’ajoute aux subventions initiales lorsque le propriétaire entreprend de remettre sur le marché un bien vacant autre qu’un ancien logement.
Les primes ne seront attribuées qu’en contrepartie d’engagement sur la maîtrise des loyers. Montant de la participation de Nîmes Métropole 210 000 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.5 Aide à la remise aux normes de logements de propriétaires aux revenus modestes
- A mettre en place une enveloppe financière d’aide à la remise aux normes de logements des propriétaires aux revenus standards ou très sociaux (article 1 de l’arrêté du 31 décembre 2001).
Objet de l’aide : Ces aides concernent l’amélioration des logements occupés par leur propriétaire et présentant des signes d’obsolescence ou d’indécence.
Modalité de calcul :
- Pour les propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas le plafond de revenus de base, est allouée une subvention de 15%, plafonnée à 1950 €,
- Pour les propriétaires occupants dont les revenus ne dépassent pas le plafond de revenus très sociaux, est allouée une subvention de 20%, plafonnée à 2600 €,
du montant des travaux hors taxes retenus par le Délégataire ANAH. Ces aides viennent en complément des subventions de base du Délégataire ANAH.
- Pour les propriétaires occupants dont les revenus dépassent les plafonds de revenus standards et dans la limite des plafonds majorés, la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole réserve une subvention à destination des propriétaires occupants à hauteur de 15%, plafonnée à 1950 €, sans subvention complémentaire du Délégataire. Cette aide est particulièrement destinée aux propriétaires modestes primo accédant.
Montant de la participation de Nîmes Métropole 84 250 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.6 Aide à l’adaptation des logements au handicap ou au maintien à domicile
- A mettre en place une enveloppe financière d’aide à l’adaptation des logements au handicap ou au vieillissement.
Objet de l’aide : Ces aides sont destinées à compenser les travaux effectués en plus des travaux courants de remise aux normes, afin d’adapter le logement et ses équipements aux situations de handicap moteur ou mental ou de vieillissement des occupants.
Modalité de calcul :
- Pour les propriétaires occupants dont les revenus ne dépassent pas le plafond de revenus majorés, est allouée une subvention de 15%, plafonnée à 1200 €, du montant de travaux subventionnables.
- Pour les propriétaires bailleurs et quelque soit le type de loyer, est allouée une subvention de 15%, plafonnée à 1200 €, du montant de travaux subventionnables.
Ces subventions viennent en complément des subventions de base du Délégataire ANAH ou de la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole.
Montant de la participation de Nîmes Métropole 37 500 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.7 Primes au Développement Durable et aux économies d’énergie
- A mettre en place une enveloppe financière de prime à l’amélioration des performances énergétiques des logements locatifs ou de propriétaires occupants.
Objet de l’aide : Ces primes complémentaires aux subventions de base sont destinées à promouvoir les économies d’énergies et la réduction des charges locatives pour un logement économe et respectueux de l’environnement.
Modalité de calcul : les primes sont fixées de manière forfaitaire et unitaire pour les prestations suivantes,
Performances thermiques et phoniques des menuiseries extérieures 24€ / vitrage
Chaudière au gaz à condensation 270€ / chaudière
Chauffe-eau solaire individuel 270€ / chauffe-eau
Diagnostic Performance Energétique 150€ / diagnostic
Montant de la participation de Nîmes Métropole 50 400 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.8 Travaux d’intérêt architectural
- A déplafonner, dans les mêmes proportions que le délégataire ANAH les travaux d’intérêt architectural lorsque le programme de réhabilitation le justifie (immeuble classé ou inscrit ou situé dans un périmètre de protection des monuments historiques et dont les travaux nécessitent un surcoût lié à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France)
Modalité de calcul : taux identiques à ceux exposés précédemment mais appliqués à des travaux hors plafonds.
Montant de la participation de Nîmes Métropole 9 000 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.9 Communication et coûts spécifiques
- A prendre en charge le financement des frais de communication liés à la promotion de l’OPAH « Cœur de Villages » (affiches, plaquettes, panneaux de chantier, frais d’inauguration, etc.).
Montant de la participation de Nîmes Métropole 15 000 €
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement
▪ 8.1.10 Rappel des engagements de l’Agglomération sur la durée de l’opération – programmation des crédits
2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | TOTAL | |
Nombre de mois | 3 | 12 | 12 | 12 | 12 | 9 | 60 |
Montant des subventions aux travaux | 46 910 € | 211 097 € | 234 552 € | 234 552 € | 281 463 € | 164 187 € | 1 172 762 € |
8.2 La Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole, au titre de la Délégation des crédits ANAH, s’engage :
▪ 8.2.1 Le suivi et l’animation de l’OPAH « Cœur de Villages »
- A subventionner la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole pour le financement de l’équipe opérationnelle à hauteur de 20% du montant hors taxes, dans la limite de 60 000 €HT, soit 36 000 € sur trois ans, représentant une subvention annuelle maximale de 12 000 €.
▪ 8.2.2 Aide à la production de logements locatifs (propriétaires bailleurs)
- Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement, à accorder prioritairement ses aides et réserver pour cela un crédit de 4 313 250 € pour l’amélioration de 270 logements locatifs privés réhabilités par des propriétaires bailleurs.
Les conditions générales d’intervention du Délégataire ANAH sont les suivantes :
Calcul de la dépense subventionnable :
- zone C : surface utile fiscale (Surface Habitable + ½ des surfaces annexes plafonnées à 8 m²) x 625 €,
- zone B : surface utile fiscale (Surface Habitable + ½ des surfaces annexes plafonnées à 8 m²) x 650 €.
Calcul de la subvention :
- 15% de la dépense HT subventionnable pour les logements en loyer libre en zones C et B,
- 30% de la dépense HT subventionnable pour les logements en loyer intermédiaire en zones B,
- 20% de la dépense HT subventionnable pour les logements en loyer intermédiaire en zones C,
- 50% de la dépense HT subventionnable pour les logements en loyer conventionné en zones B,
- 40% de la dépense HT subventionnable pour les logements en loyer conventionné en zones C,
- 70% de la dépense HT subventionnable pour les logements en loyer PST en zones B,
- 60% de la dépense HT subventionnable pour les logements en loyer PST en zones C,
- 70% de la dépense HT subventionnable plafonnée à 8 000 € pour l’adaptation des logements aux handicaps ou au vieillissement, en zones C et B. Cette subvention est cumulable avec la subvention de base.
Ces taux de subventions sont abondés de 20% ainsi que le plafond de travaux de 30 000 €, lorsque le logement est réputé insalubre.
Un prime de 5000 € en zone B et 2 500 € en zone C est octroyée lorsque le logement est vacant depuis plus de 12 mois consécutifs (sur présentation de justificatifs).
Par dérogation, la transformation en logement de locaux affectés à un autre usage pourra être subventionnée lorsque cette intervention concourt à la production de logements de qualité, adaptés à la demande locale, sous réserve d’obtention des autorisations d’urbanisme. Elle ne pourra néanmoins prétendre aux « primes de sortie de vacance » de la part du Délégataire ANAH.
Ces conditions sont complétées et précisées annuellement par les conditions particulières d’intervention du Délégataire ANAH stipulées dans « le règlement général de l’ANAH et le Programme d’Actions Territorial ».
▪ 8.2.3 Aide à l’amélioration des logements de propriétaires occupants
- Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement, à accorder prioritairement ses aides et réserver pour cela un crédit de 441 000 € pour l’amélioration de 90 logements de propriétaires occupants réhabilités.
Les conditions sont complétées et précisées ci-après :
Calcul de la dépense subventionnable :
- zones C et B : l’ensemble des travaux subventionnables dans la limite de 13 000 € pour des travaux de remise aux normes,
- zones C et B : l’ensemble des travaux subventionnables dans la limite de 30 000 € pour des travaux de sortie d’insalubrité.
Calcul de la subvention :
- 20% de la dépense HT subventionnable pour les propriétaires occupants aux plafonds de revenus standards (revenus fiscaux de référence prévus à l’article 1 de l’arrêté du 31 décembre 2001),
- 35% de la dépense HT subventionnable pour les propriétaires occupants aux plafonds de revenus très sociaux (revenus fiscaux de référence mentionnés dans la délibération n° 2001-30 et n° 2006-07),
- 70% de la dépense HT subventionnable plafonnée à 8 000 € pour les propriétaires occupants aux plafonds de revenus majorés (revenus fiscaux de référence prévus à l’article 2 de l’arrêté du 31 décembre 2001) et concernant l’adaptation des logements aux handicaps ou vieillissement ou toute intervention à caractère social prévue par le règlement d’attribution de l’ANAH (accessibilité au plomb), en zones C et B. Cette subvention est cumulable avec la subvention de base.
▪ 8.2.4 Primes au Développement Durable et aux économies d’énergie
Sous réserve de la disponibilité des crédits ouverts annuellement, à accorder prioritairement ses aides et réserver pour cela un crédit de 83 000 € pour promouvoir les économies d’énergie et la réduction des charges locatives pour des logements (locatifs ou de propriétaires occupants), économes et respectueux de l’environnement.
Modalité de calcul : les primes sont fixées de manière forfaitaire et unitaire pour les prestations suivantes,
Performances thermiques et phoniques des menuiseries extérieures 80 € / vitrage
Chaudière au gaz à condensation 900 € / chaudière
Chauffe-eau solaire individuel 900 € / chauffe-eau
▪ 8.2.5 Aide à la création ou la réhabilitation de logements publics
A intégrer dans la programmation annuelle en logement social, les crédits nécessaires à l’amélioration ou l’acquisition – amélioration de 90 logements locatifs sociaux réhabilités dans les périmètres de l’OPAH « Cœur de Villages » par les Communes, Nîmes Métropole ou des Opérateurs Publics HLM, ainsi que, si besoin, les subventions destinées à financer la surcharge foncière.
▪ 8.2.6 Rappel des engagements du Délégataire ANAH sur la durée de l’opération
– programmation des crédits
2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | TOTAL | |
Nombre de mois | 3 | 12 | 12 | 12 | 12 | 9 | 60 |
Montant des subventions aux travaux | 190 170 € | 855 765 € | 950 850 € | 950 850 € | 1 141 020 € | 665 595 € | 4 754 250 € |
8.3 L’Etat s’engage :
▪ 8.3.1 Aide Personnalisée au Logement (APL)
L’Aide Personnalisée au Logement sera versée dans les conditions fixées par le Code de la Construction et de L’Habitation pour les logements conventionnés.
▪ 8.3.2 Projets d’aménagement et d’accompagnement
A soutenir, dans le cadre de ses dotations et financements prévus à cet effet, les opérations d’aménagement et de valorisation du cadre de vie initiées par les communes.
8.4 Le concours du Conseil Général du Gard à l’OPAH « Cœur de Villages »
▪ 8.4.1 Participation au suivi animation
Nîmes Métropole sollicitera le Conseil Général du Gard pour le financement de l’équipe pour le suivi-animation.
▪ 8.4.2 Participation aux travaux des logements à loyer PST
Le Conseil Général subventionne les propriétaires bailleurs s’engageant à réhabiliter leur logement dans le cadre des loyers PST (« Réhabilitation Solidaire ») à hauteur de 4 000 € maximum par logement, pour un objectif total de 25 logements.
ARTICLE 9 – CONDUITE ET SUIVI DE L’OPERATION
Au titre des moyens exposés, Nîmes Métropole a désigné comme équipe opérationnelle chargée d’assurer le suivi-animation de l’OPAH « Cœur de Villages »,
……………………………………………………………
▪ 9.1 Les missions de l’équipe opérationnelle
Durant la durée de sa prestation, Nîmes Métropole confie au prestataire la mission de suivi- animation qui se décline en cinq grands champs d’intervention :
9.1.1 - Une mission de conseil et d’accompagnement aux propriétaires privés.
Le prestataire devra assurer le conseil et l’assistance auprès des propriétaires privés dans les domaines administratifs, sociaux, techniques, financiers et architecturaux. Il est précisé que cette assistance gratuite ne couvre pas les tâches de maîtrise d’œuvre proprement dites.
Le propriétaire garde la faculté d’en confier l’exécution à tout homme de l’art ou organisme de son choix.
Ce conseil portera notamment (en particulier pour les chantiers de restructuration si ceux-ci ne sont pas encadrés par un maître d’œuvre, ou si le propriétaire en a besoin pour prendre sa décision) sur les postes ci-après :
- établissement d’un programme indicatif des travaux,
- descriptif et chiffrages sommaires,
- estimation des subventions,
- calcul des loyers et de l’APL,
- examen des problèmes posés par les occupants pendant les travaux et propositions de solutions,
- participation à la mise en place de l’Aide Personnalisée au Logement et des aides spécifiques prévues le cas échéant par les différents partenaires,
- étude du relogement des ménages éventuellement touchés,
- analyse des indicateurs de résultats et information des communes ainsi que du comité de pilotage mentionné ci-après sur l’état d’avancement de l’opération,
- information des propriétaires concernés par les zones inondables sur la mise en œuvre des travaux appropriés,
- l’orientation des propriétaires d’immeubles où peut exister un risque d’intoxication dû à la peinture au plomb et vers les travaux de sortie d’insalubrité,
- l’information des propriétaires bailleurs sur les divers statuts locatifs possibles (y compris le statut du bailleur privé).
Ces missions seront réalisées à l’exclusion de toute activité de maîtrise d’œuvre sur les dossiers privés subventionnés dans le périmètre de l’OPAH.
9.1.2 - Une mission d’appui spécifique au traitement de l’habitat insalubre.
En étroite collaboration avec les services de la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales et des services sociaux des communes, sous l’autorité de Nîmes Métropole, l’équipe opérationnelle assurera un travail coordonné de détection des situations d’insalubrité.
Elle établira un diagnostic technique (sur la base de la grille d’insalubrité ANAH), financier (sur la base d’estimations des coûts de réhabilitation) et social (nécessité ou non d’un relogement transitoire ou définitif).
L’équipe communiquera nommément aux propriétaires la liste des travaux à effectuer et l’informera de ses droits et devoirs ainsi que de la législation en vigueur concernant la location d’un logement insalubre.
Au-delà d’un délai fixé en concertation avec les services de l’Etat et de Nîmes Métropole et en l’absence de volonté du propriétaire, l’équipe opérationnelle se réserve la possibilité de signaler le logement auprès des services compétents (DDE, DDASS et services communaux d’hygiène et de santé) afin qu’ils puissent engager une procédure d’arrêté d’insalubrité ou de péril.
9.1.3 - Une mission d’appui à la mise en œuvre des actions d’accompagnement et d’opérations publiques relatives au traitement d’îlots
« mal bâtis ».
Concernant la mise en œuvre des actions d’accompagnement, l’équipe de suivi-animation pourra apporter son soutien et conseil auprès des communes qui le souhaitent dans le montage et le suivi de la réalisation de ces opérations.
Douze îlots ont été recensés lors de l’étude pré opérationnelle comme présentant des signes manifestes de vacance structurelle et d’insalubrité. Pour ces îlots, la trame urbaine, la densité, l’ensoleillement ne permettent pas d’assurer des bonnes conditions d’habitabilité du bâti existant.
Dans ce cadre, l’équipe opérationnelle assistera les communes dans la définition du projet de restructuration, d’acquisition et de réhabilitation de ces îlots au travers d’expertises
techniques ainsi que dans le montage des dossiers de demande de subventions dans le cadre de la création de logements publics.
Elle travaillera également en étroite collaboration avec le service de la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole chargé de la prospection foncière considérant qu’un certain nombre de ces îlots recouvrent des opportunités immobilières ou foncières non négligeables pouvant faire l’objet d’acquisitions publiques.
Par ailleurs, le prestataire assistera aussi le maître d’ouvrage, en lien étroit avec les communes, dans la rédaction du cahier de prescriptions architecturales et du règlement d’attribution des aides pour l’opération ravalement de façades envisagée par Nîmes Métropole.
Dans le cadre de cette mission, le prestataire, en concertation étroite avec Nîmes Métropole, rencontrera régulièrement chaque Maire ou son représentant.
9.1.4 - Une mission d’appui relative à l’information, la promotion et la communication de l’opération.
Le prestataire, aux côtés et sous la responsabilité du maître d’ouvrage, assurera l’information auprès des propriétaires et des milieux professionnels en participant notamment à des manifestations diverses : expositions, réunions organisées pour la promotion et le suivi de l’opération, etc.
Il assistera le maître d’ouvrage dans la préparation d’actions et la rédaction de documents de communication en direction des communes, des partenaires et médias locaux.
Toute action de communication devra être proposée et validée en amont par le maître d’ouvrage.
9.1.5 - Une mission d’élaboration et de suivi des indicateurs de résultats de l’opération.
Le prestataire devra mettre en place des outils de suivi de l’opération incluant les indicateurs de résultats suivants :
- Nombre de logements de chaque catégorie réhabilités :
- statut d’occupation,
- taille,
- profil social d’occupation (logement conventionné, accession sociale,…)
- logements vacants remis sur le marché,
- logements insalubres repérés, traités et suites données.
- Proportion de logements réalisés en loyer maîtrisé.
- Montant des loyers avant et après travaux.
- Nombre de ménages maintenus dans les lieux, relogés ou arrivants nouveaux et origine des nouveaux ménages.
- Parts des marchés de travaux et de maîtrise d’œuvre recueillies par les entreprises et les maîtres d’œuvre locaux.
- Indications sur le marché immobilier.
- Impact économique et social global de l’opération.
- Etat d’avancement des actions publiques.
- Suivi des relogements provisoires et définitifs.
Ces indicateurs seront confrontés aux prévisions et figureront dans les rapports d’avancement et le rapport final.
Ces missions seront réalisées à l’exclusion de toute activité de maîtrise d’œuvre sur les dossiers privés subventionnés dans le périmètre de l’OPAH.
▪ 9.2 Rapports d’avancement et rapport final
Des rapports d’avancement semestriels seront établis par l’équipe opérationnelle et remis à Nîmes Métropole ainsi qu’un bilan final au terme de chaque tranche (un après les trois ans de tranche ferme et un à l’issu de la tranche conditionnelle de deux ans).
Les rapports comprendront notamment des cartographies par secteur permettant d’identifier le statut d’occupation, le type de produit locatif (loyer libre, loyer intermédiaire, loyer conventionné et loyer conventionné très social) et le type de travaux.
Ces rapports mettront notamment en évidence, les points forts et les points faibles de l’O.P.A.H., les dysfonctionnements observés par rapport aux prévisions. Ils pourront comprendre des propositions éventuelles d’adaptation en fonction des résultats.
▪ 9.3 Coordination de l’OPAH « Cœur de Villages »
Deux niveaux de coordination de l’opération seront mis en place :
Un comité de pilotage, présidé par Nîmes Métropole, qui constituera l’instance partenariale chargée de la coordination, du contrôle du déroulement et de la validation de la mission.
Celui-ci associera notamment l’ANAH, l’Etat, le Conseil Général du Gard et l’Agence d’Urbanisme et de Développement de la Région Nîmoise (AUDRN) ainsi que l’ensemble des maires de Nîmes Métropole.
Il sera chargé plus spécifiquement, au vu des informations fournies par l’équipe opérationnelle de :
- veiller à la satisfaction des objectifs généraux de l’OPAH,
- rechercher des solutions aux difficultés qui pourraient apparaître en cours d’opération
- proposer, le cas échéant les réorientations souhaitables qu’il serait nécessaire d’apporter.
Le comité de pilotage se réunira au moins une fois par an.
Un comité technique de suivi et d’évaluation sera mis en place. Il fonctionnera par réunions régulières, sous la coordination de la direction de l’Habitat et de la Politique de la Ville de Nîmes Métropole, en présence notamment de l’équipe opérationnelle, des services de l’ANAH et de l’Etat (dont la DDE et la DDASS), du Conseil Général du Gard et de l’Agence d’Urbanisme et de Développement de la Région Nîmoise.
En tant que de besoin, les services opérationnels des communes pourront être associés aux réunions de ce comité technique.
Celui-ci sera chargé plus spécifiquement :
- d’analyser les difficultés de mise en œuvre de l’opération,
- de proposer des orientations d’ordre technique pour améliorer le
« rendement » de l’OPAH,
- de faire le point sur les dossiers de financement.
ARTICLE 10 – DUREE DE LA CONVENTION
La présente convention est conclue pour une période prenant effet à compter de la date de sa signature et pour une période de 5 ans, composée d’une tranche initiale de 3 ans qui sera prolongée de 2 ans, sous réserve des conclusions de l’évaluation intermédiaire.
Au-delà de ce délai, les demandes de subventions auprès des différents partenaires ne pourront plus bénéficier des conditions particulières de la présente convention et seront instruites par le Délégataire ANAH selon sa réglementation générale.
Les missions de suivi et d’animation de l’équipe opérationnelle cesseront également, au plus tard, à la fin de la présente convention.
ARTICLE 11 – RESILIATION ET REVISION DE LA CONVENTION
En fonction de l’analyse des indicateurs de résultats, chacune des parties peut demander les mesures de redressement nécessaires ou résilier la convention.
A contrario, si les résultats s’avèrent positifs, un prolongement ou une augmentation des enveloppes financières pourront être envisagés au-delà de la période initiale de 3 ans et dans la limite d’une durée totale de 5 ans pour l’OPAH « Cœur de Villages ».
Les modifications apportées à la présente convention devront faire l’objet d’un ou plusieurs avenants.
Fait à Nîmes, le
Le Président de la Communauté d’Agglomération
de Nîmes Métropole
Le Préfet du Gard
L’ANAH
Par délégation
Le Délégué aux aides publiques à la pierre pour le parc privé de la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole
ANNEXES
- Annexe 1 : liste des communes en zone B et C
- Annexe 2 : périmètres de l’OPAH « Cœur de Villages »
- Annexe 3 : tableau récapitulatif des aides
Annexe 1
Les communes situées en Zone B :
Bernis, Bouillargues, Caissargues, Caveirac, Clarensac, Garons, Générac, Langlade, Marguerittes, Milhaud, Nîmes, Poulx, Rodilhan.
Les communes situées en Zone C :
Bezouce, Cabrières, La Calmette, Lédenon, Manduel, Redessan,
Saint Côme et Maruéjols, Saint Dionisy,
Saint Gervasy, Saint Gilles.
Annexe 3
Tableau récapitulatif des aides
Type de programme
TRAITEMENT INSALUBRITE - LOCATIF
Plafonds de travaux
+ 30 000 €
aux plafonds suivants :
TAUX DELEGATAIRE (ANAH)
TAUX COMPLEMENTAIRE DELEGATION
TAUX AGGLOMERATION
plafond de subvention Agglomération
Prime complémentaire Agglomération
TAUX CONSEIL GENERAL
plafond de subvention CG
zone B | Loyer libre | 650 € / m² | 15% | 20% | 0% | - € | - € | 0% | - € |
Loyer intermédiaire | 650 € / m² | 30% | 20% | 0% | - € | 1 000,00 € | 0% | - € | |
Loyer conventionné | 650 € / m² | 50% | 20% | 5% | 1 500,00 € | 1 000,00 € | 0% | - € | |
Loyer solidaire (PST) | 650 € / m² | 70% | 20% | 5% | 1 500,00 € | 1 500,00 € | 5% | 4 000,00 € | |
zone C | Loyer libre | 625 € / m² | 15% | 20% | 0% | - € | - € | 0% | - € |
Loyer intermédiaire | 625 € / m² | 20% | 20% | 0% | - € | 1 000,00 € | 0% | - € | |
Loyer conventionné | 625 € / m² | 40% | 20% | 15% | 7 500,00 € | 1 000,00 € | 0% | - € | |
Loyer solidaire (PST) | 625 € / m² | 60% | 20% | 15% | 7 500,00 € | 1 500,00 € | 5% | 4 000,00 € |
MISE AUX NORMES - LOCATIF
zone B | Loyer libre | 650 € / m² | 15% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € |
Loyer intermédiaire | 650 € / m² | 30% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | |
Loyer conventionné | 650 € / m² | 50% | 0% | 5% | 1 500,00 € | - € | 0% | - € | |
Loyer solidaire (PST) | 650 € / m² | 70% | 0% | 5% | 1 500,00 € | 500,00 € | 5% | 4 000,00 € | |
zone C | Loyer libre | 625 € / m² | 15% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € |
Loyer intermédiaire | 625 € / m² | 20% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | |
Loyer conventionné | 625 € / m² | 40% | 0% | 15% | 7 500,00 € | - € | 0% | - € | |
Loyer solidaire (PST) | 625 € / m² | 60% | 0% | 15% | 7 500,00 € | 500,00 € | 5% | 4 000,00 € |
Type de programme
REAFFECTATION LOGEMENT VACANT LOCATIF
Plafonds de travaux
TAUX DELEGATAIRE (ANAH)
Prime Délégataire ANAH
TAUX COMPLEMENTAIRE DELEGATION
TAUX AGGLOMERATION
plafond de subvention Agglomération
Prime complémentaire Agglomération
TAUX CONSEIL GENERAL
plafond de subvention CG
zone B | Loyer libre | 650 € / m² | 15% | - € | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € |
Loyer intermédiaire | 650 € / m² | 30% | 5 000,00 € | 0% | 0% | - € | 500,00 € | 0% | - € | |
Loyer conventionné | 650 € / m² | 50% | 5 000,00 € | 0% | 5% | 1 500,00 € | 500,00 € | 0% | - € | |
Loyer solidaire (PST) | 650 € / m² | 70% | 5 000,00 € | 0% | 5% | 1 500,00 € | 1 000,00 € | 5% | 4 000,00 € | |
zone C | Loyer libre | 625 € / m² | 15% | - € | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € |
Loyer intermédiaire | 625 € / m² | 20% | 2 500,00 € | 0% | 0% | - € | 3 000,00 € | 0% | - € | |
Loyer conventionné | 625 € / m² | 40% | 2 500,00 € | 0% | 15% | 7 500,00 € | 3 000,00 € | 0% | - € | |
Loyer solidaire (PST) | 625 € / m² | 60% | 2 500,00 € | 0% | 15% | 7 500,00 € | 3 500,00 € | 5% | 4 000,00 € |
CHANGEMENT D'USAGE - LOCATIF
zone B | Loyer libre | 650 € / m² | 15% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | |
Loyer intermédiaire | 650 € / m² | 30% | 0% | 0% | - € | 3 000,00 € | 0% | - € | ||
Loyer conventionné | 650 € / m² | 50% | 0% | 5% | 1 500,00 € | 3 000,00 € | 0% | - € | ||
Loyer solidaire (PST) | 650 € / m² | 70% | 0% | 5% | 1 500,00 € | 3 500,00 € | 5% | 4 000,00 € | ||
zone C | Loyer libre | 625 € / m² | 15% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | |
Loyer intermédiaire | 625 € / m² | 20% | 0% | 0% | - € | 3 000,00 € | 0% | - € | ||
Loyer conventionné | 625 € / m² | 40% | 0% | 15% | 7 500,00 € | 3 000,00 € | 0% | - € | ||
Loyer solidaire (PST) | 625 € / m² | 60% | 0% | 15% | 7 500,00 € | 3 500,00 € | 5% | 4 000,00 € |
Type de programme
Plafonds de travaux
TAUX DELEGATAIRE (ANAH)
TAUX COMPLEMENTAIRE DELEGATION
TAUX AGGLOMERATION
plafond de subvention Agglomération
Prime complémentaire Agglomération
TAUX CONSEIL GENERAL
plafond de subvention CG
ADAPTATION LOCATIF
zone C et B | Tous programmes confondus | 8 000 € | 70% | 0% | 15% | 1 200,00 € | - € | 0% | - € |
TRAVAUX D'INTERET ARCHITECTURAL
zone B | Loyer libre | 15% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | |
Loyer intermédiaire | 30% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | ||
Loyer conventionné | 50% | 0% | 5% | 1 500,00 € | - € | 0% | - € | ||
Loyer solidaire (PST) | 70% | 0% | 5% | 1 500,00 € | 500.00 € | 5% | 4 000.00 € | ||
zone C | Loyer libre | 15% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | |
Loyer intermédiaire | 20% | 0% | 0% | - € | - € | 0% | - € | ||
Loyer conventionné | 40% | 0% | 15% | 7 500,00 € | - € | 0% | - € | ||
Loyer solidaire (PST) | 60% | 0% | 15% | 7 500,00 € | 500,00 € | 5% | 4 000.00€ |
TRAITEMENT INSALUBRITE - PO
zone C et B | Plafonds de base | 30 000,00 € | 50% | 0% | 15% | 1 950,00 € | 1 000,00 € | 0% | - € |
Plafonds très sociaux | 30 000,00 € | 50% | 0% | 20% | 2 600,00 € | 1 000,00 € | 0% | - € |
Type de programme
Plafonds de travaux
TAUX DELEGATAIRE (ANAH)
TAUX COMPLEMENTAIRE DELEGATION
TAUX AGGLOMERATION
plafond de subvention Agglomération
Prime complémentaire Agglomération
TAUX CONSEIL GENERAL
plafond de subvention CG
MISE AUX NORMES - PO
zone C et B | Plafonds de base | 13 000,00 € | 20% | 0% | 15% | 1 950,00 € | - € | 0% | - € |
Plafonds très sociaux | 13 000,00 € | 35% | 0% | 20% | 2 600,00 € | - € | 0% | - € | |
Plafonds majorés agglomération | 13 000,00 € | 0% | 0% | 15% | 1 950,00 € | - € | 0% | - € |
ADAPTATION PO
zone C et B | Tous programmes confondus | 8 000,00 € | 70% | 0% | 15% | 1 200,00 € | - € | 0% | - € |
OPERATION FACADE COMMUNAUTAIRE
zone C et B | Tous programmes confondus | 2 000,00 € |