PARTIE ANCIENNE

PARTIE ANCIENNE

«CHÂTEAU DU GRAND PERRON – PARTIE ANCIENNE»

– XXXXXX-XXXXXX (00000) BAIL COMMERCIAL NU

Entre les soussignés :

1/ Entre les soussignés :

Civilité / Nom / Prénom : ........................................................................................................................

Adresse : ................................................................................................................................................

Adresse : ................................................................................................................................................

Code postal et ville : ...............................................................................................................................

Civilité / Nom / Prénom : ........................................................................................................................

Adresse : ................................................................................................................................................

Adresse : ................................................................................................................................................

Code postal et ville : ...............................................................................................................................

Ci-après dénommée « LE BAILLEUR »

2/ La société STUDIFAC (labellisé par le réseau OSE LE CLUB ETUDIANT), S.A.R.L. au capital de 50 000

€uros, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 828 537 415, siège à LYON 2ème, 0 xxxx Xxxxx Xxxxxxxx, représentée par Monsieur Xxxxxxxxx Xxxxxxx, gérant, ayant tout pouvoir à l’effet des présentes,

Ci-après dénommée « LE PRENEUR »

EXPOSE

Etant préalablement précisé que :

a) Il est réalisé xxx Xxxxxxxx 00000 XXXXXX XXXXXX, un ensemble immobilier désigné dans les présentes par le terme RESIDENCE et tel qu’il est défini par le dossier de permis de construire numéro PC N° 69 152 13 000 16 obtenu le 17/07/2014, ainsi que par l’Autorisation de Travaux

sur Monument Historique (référence : AC 069 152 13 00001) obtenu le 16 mai 2014, et la notice descriptive sommaire des caractéristiques techniques de l’immeuble, dont le PRENEUR déclare avoir une parfaite connaissance pour en avoir reçu un exemplaire préalablement à la signature des présentes.

Cet ensemble immobilier, labellisé par le réseau OSE CLUB ETUDIANT, est composé de 2 parties (soit deux volumes) :

- Une partie neuve, au sens de 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, correspondante à la partie

« reconstruite » du château.

- Une partie ANCIENNE, objet des présentes, correspondante à la partie « restaurée » du château.

b) La résidence sera composé de deux volumes, dont chacun sera soumis au régime de la copropriété prévu par la Loi du 10 Juillet 1965 et les textes subséquents , liés par différentes servitudes, et comprenant en tout :

- Parties privatives :

o 52 logements pour une surface habitable totale d’environ 1 459 m², qui pourrait être réduit jusqu’à 45 logements en cas de vente de lots de copropriété N01 – N02 – N03 – N04 – N05 – N06 – N07 situés au rez-de- chaussée du volume neuf, ainsi que la partie du couloir les desservant, à un exploitant de centre de formation.

o 3 caves

- Parties communes :

o Parties communes générales à affectation spéciale (locaux de services) :

§ 1 bureau d’accueil fermé au rez de chaussé

§ 1 laverie au R-1

§ 3 emplacements de stationnement de service en extérieur

§ 1 WC avec lave-mains au R-1

o Parties communes générales à usage commun (ensemble des occupants de la résidence) :

§ Hall et circulations,

§ 3 locaux d’entretien

§ Droit au local poubelle situé dans la résidence « Carré des Sciences »

§ 1 bloc de boites aux lettres Sous réserve des autorisations d’urbanisme, se trouvera en R-1 :

o 2 locaux privatifs, dans lesquels sera localisé la cheminée Renaissance aux armes des GONDI ainsi que le dégagement attenant, et qui pourront être rattaché au centre de formation sus-visé

o La cave n°2 rattachée à l’appartement A111, et qui pourra également être rattachée au centre de formation sus-visé

c) La mise à disposition de cette résidence est prévue au plus tard pour le 30 juin 2019.

d) Les parties privatives de la PARTIE NEUVE doivent faire l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement.

dbis) Les parties privatives de la PARTIE ANCIENNE font l’objet de travaux réalisés par l’ASL Le Manoir du Grand Perron.

e) La résidence doit faire l’objet d’une exploitation en résidence meublée avec services para-hôteliers conformément aux dispositions:

- de l’article 261 D 4°c) du Code Général des impôts et de l’instruction Administrative correspondante,

f) Le PRENEUR développe une activité de gestion de résidences-étudiants avec services para-hôtelier, en collaboration avec ses partenaires associatifs et mutualistes en milieu étudiant et universitaire.

Les parties se sont rapprochées afin de conclure un bail commercial nu.

PARTIE ANCIENNE

«CHÂTEAU DU GRAND PERRON – PARTIE ANCIENNE»

– XXXXXX-XXXXXX (00000) BAIL COMMERCIAL NU

Par les présentes, le BAILLEUR donne à bail commercial, conformément aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, au PRENEUR qui l'accepte, les biens nus désignés ci-dessous et selon les clauses et conditions ci-après détaillées.

Il est précisé que les parties entendent volontairement se soumettre au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L145-1 et suivants du code de commerce y compris le droit au renouvellement prévu par ces textes.

ARTICLE 1 - DESIGNATION

Le Présent bail porte sur le(s) bien(s) nu(s) suivants situé (s) au sein de la Résidence «Château du Grand Perron», située rue Voltaire 69310 XXXXXX XXXXXX :

N° de logement
N° de lot de copropriété du logement
Etage
Type
Surface habitable	m²

Chaque appartement possède :

o une entrée

o une salle de bains/toilettes

o une pièce principale avec évier

Chaque partie renonce à tout recours en diminution ou en augmentation de loyer, du fait d’une différence de surface de moins de 5 %, en plus ou en moins de celle précisée au présent bail.

Le PRENEUR déclare connaître les caractéristiques des locaux pris à bail.

Les locaux donnés à bail sont inclus dans un bâtiment de 45 à 52 logements composant la RESIDENCE et avec les parties communes tant générales qu’à affectation spéciale y attachées, et notamment, au titre de ces dernières, les locaux communs de services et d'accueil.

ARTICLE 2 - CLAUSE PARTICULIERE CONCERNANT LA DATE DE MISE A DISPOSITION

Le BAILLEUR remettra les clefs des lieux loués, au PRENEUR, qui ne prendra possession des lieux que si ces locaux achevés, et s’ils sont donc exploitables pour leur destination, tant pour les parties privatives que pour les parties communes.

Les parties conviennent que pour l’application du présent bail, le terme achèvement s’entend comme l’état d’un immeuble livré avec les ouvrages, aménagements, installations, équipements intérieurs et extérieurs réalisés et en ordre de marche.

Le BAILLEUR prend acte du fait que le maître d’ouvrage s’engage envers le PRENEUR, à mettre à disposition l’ensemble de la résidence selon les conditions précisées au paragraphe précédent.

Il est précisé ici que le maître d’ouvrage dispose de la faculté de reporter d’un an la date de réception définitive en cas de survenance d’une cause légitime de suspension, fixée initialement au 30 juin 2019. Cette faculté de report au 30 juin 2020 ne pourra s’exercer qu’à la condition d’en informer le PRENEUR avant le 15 mars 2019 par lettre recommandée avec avis de réception.

Postérieurement à la réception, le BAILLEUR répondra seul des défauts éventuels de conformité, par la mise en œuvre des garanties attachées à la construction (biennale, dommage ouvrage, parfait achèvement…). Pour ce faire et en application de l’article 8 ci après, le Preneur est mandaté à cet effet pour effectuer toute déclaration de sinistres au titre de ces garanties.

ARTICLE 3 - DUREE

La date de prise d’effet du présent bail est fixée au 30 juin 2019 . L’entrée en jouissance du bail sera matérialisée par la remise des clés au PRENEUR par le BAILLEUR ou toute personne physique ou morale que ce dernier entendra se substituer à cet effet.

Les parties s’engagent pour toute la durée restant à courir jusqu’au 30 juin 2029.

Si le maître d’ouvrage exerce la faculté de reporter d’un an la date de réception dans les conditions déterminées à l’article précédent, le présent bail est consenti et accepté pour la durée du 30 juin 2020 au 30 juin 2030.

En dehors de la faculté de report susvisée, tout retard dans la date d’achèvement entraînera un report de la date de prise d’effet du présent bail à la date d’achèvement du logement, sans toutefois affecter son terme qui restera fixée au 30 juin 2029, mais sans que toutefois sa durée ne puisse être inférieure à neuf années entières et consécutives, et ce afin de remplir les conditions d’éligibilité fiscale de l’article 199 sexvicies du Code général des Impôts, auquel cas le terme du présent bail sera reporté d’autant.

En application des dispositions de l’article L145-4 du Code de Commerce, le présent bail étant conclu pour une durée supérieure à 9 ans et portant sur des locaux construits et restaurés pour une seule utilisation, les parties conviennent expressément que la faculté de résiliation triennale offerte au PRENEUR ne s’appliquera pas et que le PRENEUR consent expressément à ne pas donner congé avant l’expiration de la durée ci-dessus.

A l’issue du bail, celui-ci se renouvellera pour une durée de 9 ans conformément aux dispositions de l’article L145-12 du Code de Commerce, avec faculté, pour le PRENEUR de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais des articles L145-9 à L145-13 du Code de Commerce et notamment par courrier recommandé avec avis de réception.

ARTICLE 4 - DESTINATION

a) Destination

La destination principale est l'exercice par le PRENEUR dans les locaux constituant la RESIDENCE, d'une activité d'exploitation de résidence pour des personnes liées à l’activité du C.H.U (étudiants, chercheurs, médecins, familles de malades, malades, etc.), consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite RESIDENCE pour un usage d'habitation et en la fourniture de services organisés depuis les parties communes tant générales qu’à affectation spéciale (prestations para-hôtelières).

Cette destination ne pourra faire l’objet d’aucun changement sans l’accord, préalable et écrit du BAILLEUR.

Le règlement de copropriété prévoira la mise à disposition locative des logements qui composent la Résidence, au profit d’une population d’étudiants, ainsi que la fourniture des services et plus particulièrement que :

- La mise à disposition des logements sera accompagnée de la fourniture des services et prestations prévus par l’article 261 D 4° c) du Code Général des Impôts, pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs, à savoir :

. L’accueil

. La fourniture du linge de maison

. Le ménage dans les parties privatives

- Le preneur à bail aura la jouissance pleine et entière des locaux de service afin de pouvoir exercer l’activité de résidence para-hôtelière conforme à la destination de la résidence.

Pendant toute la durée initiale du bail et ses renouvellements successifs, le BAILLEUR s’engage à voter le maintien de ces dispositions dans le règlement de copropriété à l’occasion d’une demande de modification d’autres copropriétaires qui ne serait pas imposée par les lois et règlements en vigueur.

b) Exploitation de la RESIDENCE

Le PRENEUR s’engage à rendre les services et prestations prévus par l’article 261 D 4° c) du Code Général des Impôts en respectant les conditions fixées par la loi et par la doctrine administrative, matérialisée par une instruction du 30 avril 2003 (3 A-2-03), de sorte que l’activité locative soit soumise à la TVA ; il s’engage à ce titre à se doter des moyens en matériel et personnel requis pour assurer le caractère effectif de cette offre de services afin que l’ensemble des sous-locataires du PRENEUR accueillis dans la résidence puisse en bénéficier. Au jour de la signature des présentes, trois au moins des quatre services suivants doivent être proposés aux étudiants pour respecter l’article 261 D 4 du CGI : petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison et accueil.

Le PRENEUR prend acte de ce que le respect de la définition de la destination ci-dessus (bail de location nue suivi d’une sous-location à usage d’habitation avec prestations para-hôtelières) est déterminant pour le statut fiscal du BAILLEUR, tant au regard des impôts directs (revenus foncier) qu’au regard de la TVA; par suite, en cas de non respect de sa part de cette destination, il devra indemniser le BAILLEUR en lui versant une somme égale aux conséquences financières du préjudice subi du fait de la remise en cause de son statut fiscal, indépendamment des autres sanctions résultant des présentes et du droit commun, relatifs au non-respect de la destination.

Le PRENEUR devra apporter au BAILLEUR tous les justificatifs sur le respect de la réglementation et notamment en lui remettant à la demande les documentations commerciales présentées aux futurs résidents.

Par ailleurs, il est convenu qu'une priorité sera accordée aux candidatures de locataires présentées par le BAILLEUR dans la mesure des disponibilités et sous réserve de la justification par les candidats locataires des garanties de solvabilité requises par le PRENEUR.

ARTICLE 5 - CHARGES ET CONDITIONS

Le présent BAIL est consenti et accepté aux charges et conditions ordinaires et de droit et, en outre, sous celles, ci-après, que le PRENEUR s'oblige à exécuter sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution de loyer.

A - Etat des lieux

L’Etat des lieux initial correspondant à la prise d’effet du bail sera réalisé au plus tard au moment de la remise des clefs, par le BAILLEUR ou son mandataire. Il constate l’état des locaux et de ses équipements et précise les imperfections constatées dans le logement, notamment sur les parties immobilières et sur les installations et équipements annexes (électricité, plomberie, appareillages sanitaires et autres matériels). Les anomalies cachées et les anomalies de fonctionnement, qui n’auraient pas été décelées lors de l’établissement de l’état des lieux, devront être signalées par le PRENEUR dans les vingt jours suivant leur découverte.

B - Entretien et réparations

Le PRENEUR supportera les réparations locatives visées au décret 87 - 712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date, toutes autres réparations incomberont au BAILLEUR.

Le PRENEUR devra prévenir par écrit le BAILLEUR de tous désordres dans les lieux loués qui rendraient nécessaires des travaux ou interventions incombant au BAILLEUR.

Le BAILLEUR s’engage à répondre au PRENEUR dans des délais compatibles avec la situation :

- 15 jours pour les travaux ou interventions n’occasionnant pas un trouble de jouissance pour l’occupant,

- 48 heures :

o en cas d’aggravation des risques dommageables si les travaux ne sont pas réalisés dans les meilleurs délais (par exemple, risque d’infiltration d’eau suite à un décollement de la faïence de la salle de bain)

o en cas de trouble de jouissance pour l’occupant notamment dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement des équipements de première nécessité (store, cumulus, chauffage, réfrigérateur, plaques de cuisson…).

Le silence du BAILLEUR au-delà du délai de 48 heures vaudra mandat tacite autorisant le PRENEUR à entreprendre, au nom et pour le compte du BAILLEUR, les travaux présentant un caractère d’urgence.

Seront qualifiés comme travaux à caractère d’urgence tous les travaux dont l’exécution devra intervenir immédiatement, afin de ne pas compromettre la poursuite de l’exploitation des parties privatives, ni d’entrainer des troubles de jouissance pour les sous-locataires et de ne pas aggraver la détérioration des biens du BAILLEUR ou d’autres bailleurs ni des parties communes.

Le PRENEUR devra rendre compte a posteriori des diligences accomplies et imputera les dépenses correspondantes sur la prochaine échéance de loyer.

L’exécution de travaux par le BAILLEUR ne pourra donner lieu pour le PRENEUR à aucune indemnité ni diminution de loyer, sous réserve que leur durée n’excède pas vingt jours calendaires consécutifs.

D’ores et déjà, Le BAILLEUR accepte le principe d’une réfection des peintures de l’ensemble du logement par période de 8 ans. Cette réfection pourra être effectuée de deux manières :

- soit directement par le BAILLEUR ou ses sous-traitants : il s’engage dans cette hypothèse à respecter et à faire respecter les prescriptions du PRENEUR notamment en terme de délais de mise en œuvre des travaux de réfection, choix de la qualité et de la couleur de la peinture.

- Soit par l’entreprise choisie par le PRENEUR.

Un devis sera adressé par le PRENEUR au BAILLEUR pour accord sur la réfection des peintures de son logement.

Le silence du BAILLEUR dans le délai de 15 jours sera regardé comme conférant au PRENEUR un mandat tacite l’autorisant à entreprendre, au nom et pour le compte du BAILLEUR, ces travaux. La dépense sera imputée sur le montant des loyers devenus exigibles.

C - Améliorations

Le PRENEUR ne pourra faire dans les lieux loués, sans l'autorisation écrite du BAILLEUR, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation. Ces travaux, s'ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance d'un architecte DPLG choisi par le PRENEUR et dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR.

Les travaux de transformation ou d'amélioration qui seront faits par le PRENEUR sans l'autorisation du BAILLEUR, ne donneront lieu pour ce dernier à aucune indemnité de la part du PRENEUR ; la présente disposition ne pourra cependant en aucun cas, s'interpréter comme une autorisation tacite de la part du BAILLEUR de procéder à de tels travaux, ce dernier se réservant la possibilité de demander à tout moment la remise des lieux en état primitif en cas de travaux non autorisés.

Même autorisés, les travaux de transformation, d'aménagement ou d'amélioration faits par le PRENEUR, ne donneront lieu à aucune indemnité de la part du BAILLEUR en fin de bail ou au départ du PRENEUR.

En toute hypothèse, le PRENEUR ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun des éléments ou matériels qu'il aura incorporés au bien loué, à l'occasion d'une amélioration ou d'un embellissement, dans la mesure où ces éléments ou matériels ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés : cette disposition ne fera cependant pas obstacle au droit du BAILLEUR de demander la remise en l'état primitif pour le cas où les travaux ou améliorations auraient été exécutés sans son autorisation.

D - Enseignes

Le PRENEUR pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d'obtenir les autorisations administratives et de copropriété nécessaires. Préalablement à la pose de l’enseigne, le Bailleur aura validé le type, la qualité de l’enseigne visible depuis la rue.

Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais du PRENEUR et entretenue en parfait état, à ses frais.

A la sortie des lieux, la copropriété pourra demander, aux frais du PRENEUR, à la dépose de toute enseigne avec remise en état.

E - Restitution des lieux à la fin du bail

Lors de la cessation du bail, quelles qu'en soient l'époque et la cause, les lieux loués devront être rendus au BAILLEUR, étant effectuées les réparations locatives incombant au PRENEUR telles qu'énoncées par le décret 87-712 du 26 août 1987.

Pour l'application du paragraphe précédent, il est rappelé que les réparations résultant de la vétusté des locaux resteront à la charge du BAILLEUR.

F - Consommations, Contributions, taxes et charges diverses

Le PRENEUR supportera l'ensemble des charges et prestations (éventuellement au prorata des millièmes) nécessaires à l'entretien courant et au fonctionnement, notamment : eau, électricité, gaz, primes d'assurances de toutes natures contractées hors l'assurance incendie et responsabilité civile du propriétaire.

Bien entendu, le PRENEUR acquittera l'ensemble des taxes fiscales ou parafiscales et impôts découlant de son activité, ainsi que la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères (hormis les frais de fiscalité directe).

Le BAILLEUR conservera la charge de ses impôts, résultant notamment de son statut fiscal ainsi que la taxe foncière, hormis la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, les charges réputées non récupérables au sens du décret 87-713 du 26 août 1987, l’entretien de la façade de la résidence et l’élagage des arbres.

G – Diagnostic des performances énergétiques

Le BAILLEUR remet au PRENEUR un diagnostic des performances énergétiques au plus tard au moment de la mise à disposition des locaux.

A défaut, le BAILLEUR mandate le PRENEUR qui l’accepte afin de procéder à l’établissement d’un diagnostic des performances énergétiques des lieux loués dont le coût ne pourra excéder un montant de 60 euros HT par lot de copropriété, et qui sera imputé sur le versement d’un montant des premiers loyers exigibles.

Le PRENEUR adressera ainsi au BAILLEUR la facture justificative acquittée ainsi qu’un exemplaire du diagnostic établi.

H – Diagnostics obligatoires

Le BAILLEUR remet au PRENEUR tout autre diagnostic qui serait rendu obligatoire par la réglementation pour la mise en location des locaux.

I – Responsabilité

Dans le cas où l’absence de sous-location ou les difficultés de sous-location du bien résulterait :

- soit du fait ou d’une faute du bailleur,

- soit de l’apparition de désordres de nature décennale,

- soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que incendie de la résidence…)

- soit d’un quelconque désordre, affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de réception,

Le loyer défini à l’article 10 ne sera pas payé jusqu’à l’expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin.

ARTICLE 6 – CESSION DU BAIL

Le PRENEUR ne pourra céder le présent bail qu’avec l’accord écrit et préalable du BAILLEUR.

Dans l’éventualité d’une cession du bail à un acquéreur de son fond de commerce, le PRENEUR devra obtenir l’agrément préalable du BAILLEUR qui ne pourra s’opposer à cette cession qu’en démontrant un motif légitime.

La cession du fonds de commerce devra être notifiée au BAILLEUR par le PRENEUR.

ARTICLE 7 - SOUS-LOCATION

Comme il a été dit ci-dessus, le PRENEUR est autorisé de plein droit à sous-louer sous les réserves qui suivent :

- Cette autorisation ne vaut que pour une sous-location conforme à la destination définie à l’article 4.

- Les sous-locataires n'auront aucun lien juridique avec le BAILLEUR.

Enfin, le PRENEUR aura l’obligation de faire respecter aux futurs résidents certaines règles de vie pour le maintien du standing de la RESIDENCE (calme, propreté, interdiction de décharge ou déballage même temporaire dans les locaux communs, sécurité...). Ces règles de vie pourront être communiquées sur demande au BAILLEUR.

Le BAILLEUR autorise également le PRENEUR à sous-louer ou à laisser l’usage à l'organisme de son choix, une partie du bureau d'accueil pour la mise en œuvre de services tant aux étudiants de la RESIDENCE qu'aux étudiants extérieurs, étant entendu que ces services proposés par l’organisme sous-locataire ne concernent pas ceux visés par les dispositions de l’article 261 D 4° c) du Code Général des Impôts que le PRENEUR s’oblige à assurer directement.

Le sous-locataire ou l’utilisateur du bureau d’accueil ne pourra prétendre à aucun droit opposable au BAILLEUR, notamment en ce qui concerne le renouvellement de la sous-location qui lui est consentie.

ARTICLE 8 - ASSURANCE

Le PRENEUR sera tenu de contracter auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurances notoirement connues et représentées en France, une ou plusieurs polices d'assurances garantissant sa responsabilité locative et son activité.

Il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux (pollution notamment) inhérente à son occupation des lieux.

Il devra justifier de ces assurances et de l'acquit des primes à toute réquisition du BAILLEUR.

Il ne pourra, en aucun cas, tenir pour responsable le BAILLEUR de tout vol qui pourrait être commis dans les lieux loués. Il ne pourra réclamer aucune indemnité ni dommages intérêts au BAILLEUR de ce chef. Il en sera de même en cas d’interruption de services extérieurs (eau, électricité, gaz, téléphone…) et en particulier du fait de l’installation desdits services.

En cas de défaut de conformité dans les parties privatives, au regard des normes techniques et des engagements du BAILLEUR, et susceptible d’être couvert par les garanties attachées à la construction (biennale, dommage-ouvrage, parfait achèvement), le BAILLEUR mandate le PRENEUR pour effectuer à son nom et pour son compte la déclaration et/ou le suivi de la prise en charge de la réparation auprès de l’assureur. Le BAILLEUR communiquera à cet effet son attestation d’assurance.

Réciproquement, et conformément à la réglementation en vigueur, le BAILLEUR sera tenu de contracter auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurances notoirement connues et représentées en France, une ou plusieurs polices d'assurances garantissant sa responsabilité civile. Il devra justifier de ces assurances et de l'acquit des primes à toute réquisition du PRENEUR.

ARTICLE 9 - VISITE DES LIEUX

Le PRENEUR devra laisser le BAILLEUR, son architecte, tout entrepreneur, ouvrier et toute personne, mandatés par lui, pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état, quand le BAILLEUR en exprimera le souhait et ce, sur rendez-vous, au plus une fois par an.

Il devra laisser visiter les lieux par le BAILLEUR, un nouveau gestionnaire ou d'éventuels candidats locataires ou preneurs en fin de BAIL, ou en cas de résiliation, pendant une période de 6 mois précédant la date prévue pour le départ du PRENEUR. Ces visites pourront avoir lieu les jours ouvrés, sur rendez- vous, de 9 heures à 12 heures et de 14 heures à 17 heures. Il en sera de même pour d'éventuels acquéreurs en cas de mise en vente des biens loués. Dans ces cas, le PRENEUR devra souffrir l'apposition d'écriteaux ou d'affiches aux emplacements convenant au BAILLEUR mais ne nuisant pas à l'activité du PRENEUR pendant ces mêmes périodes.

ARTICLE 10 - LOYER - REVISION DU LOYER

I - LOYER

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un montant de loyer annuel hors taxes de

……………………… euros, majoré de la TVA en vigueur (TVA 10 %), au titre de la location du local d’habitation et de leurs dépendances immédiates et nécessaires.

Tous les paiements seront adressés au domicile du BAILLEUR ou entre les mains de son mandataire qui sera désigné au PRENEUR ou à toute autre adresse indiquée par lui ou par virement bancaire sur le compte-courant de son choix.

A cet égard, le BAILLEUR autorise le PRENEUR à effectuer directement en son nom et pour son compte entre les mains du mandataire qu’il aura désigné le règlement des honoraires dus par le BAILLEUR à ce dernier, lesquels seront prélevés directement sur le montant dû par le PRENEUR au BAILLEUR au titre du loyer.

Par dérogation à la règle ci-dessus énoncée et afin de tenir compte des délais de mise en location et d’ameublement de la résidence, les parties conviennent de la mise en place d’une franchise de loyer correspondant à la période du 30 juin 2019 au 31 août 2019 (ou 30 juin 2020 au 31 août 2020 en cas de report de réception selon les conditions de l’article 2). Il est précisé que cette franchise de loyer ne constitue pas une contrepartie quelconque, mais uniquement la prise en compte de la spécificité des résidences étudiantes en termes de flux de locataires.

Le PRENEUR s'oblige à payer le loyer au BAILLEUR trimestriellement à terme échu, le 15 du mois suivant l’échéance trimestrielle, soit le 15 décembre 2019 pour la première échéance, qui correspondra donc au loyer pour la période d’Octobre et Novembre compte tenu de la franchise ci-dessus.

Le BAILLEUR donne mandat exprès au PRENEUR d’établir, en ses lieux et place, les factures de loyer avec mention de la TVA, conformément aux dispositions des articles 289, 289-I-2 du Code Général des Impôts et 242 nonies A de l’annexe II au Code Général des Impôts.

Il est précisé que le BAILLEUR conserve l’entière responsabilité de ses obligations en matière de facturation et de ses conséquences au regard de la TVA.

Les factures de loyer seront établies par le PRENEUR au nom et pour le compte du BAILLEUR et devront présenter la même forme que si elles étaient établies par ce dernier.

Le BAILLEUR souscrit l’engagement:

- de verser au Trésor la taxe mentionnée sur les factures établies en son nom et pour son compte,

- de réclamer immédiatement le double de la facture si cette dernière ne lui est pas parvenue,

- de signaler au PRENEUR toute modification dans les mentions comportant l’identification de son entreprise.

Le BAILLEUR dispose d’un délai d’un an à compter de la réception du double de la facture pour en contester la teneur ou le contenu.

Ce mandat de facturation est conclu, à titre gratuit, pour toute la durée du présent bail et de ses éventuels renouvellements.

Le BAILLEUR pourra reprendre l’initiative de l’établissement de ses factures à tout instant.

II - REVISION DU LOYER

Les parties conviennent que le loyer évoluera par période annuelle au 1er septembre, selon la variation annuelle uniquement à la hausse de l'indice national de référence des loyers (IRL), tel qu'il est établi par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE).

Pour le calcul de cette variation, il est convenu que l'indice de base à prendre en considération sera le dernier indice paru au 1er septembre de l’année de réception et l'indice de révision, le dernier indice paru au 1er septembre de chaque échéance annuelle.

La première révision interviendra le 1er septembre 2020 (ou 1er septembre 2021 en cas de report de réception).

En cas de modification ou de remplacement de l’indice choisi pour les occupants de la résidence- étudiants, le nouvel indice applicable à ces personnes physiques sera de plein droit substitué à l’ancien prévu dans le présent bail, dans des conditions et selon le coefficient de raccordement publié par l’INSEE.

En cas de remise en cause de l’indice choisi par les parties par décision de justice ou en application de dispositions réglementaires, le nouvel indice s’appliquera, à la hausse comme à la baisse dans la limite de 2,5 % par an.

III - CHOIX DE L’ASSUJETTISSEMENT A LA T.V.A.

Le BAILLEUR entend soumettre le loyer du présent bail au régime de la T.V.A. par dérogation aux articles 293 B et suivants du Code Général des Impôts, et déclare expressément opter pour l'assujettissement à la T.V.A. et renoncer à la franchise en base.

Ce dernier s’engage, à cet égard, à effectuer l’ensemble des déclarations, formalités et options requises par la loi et, en particulier :

- Souscrire la déclaration d’existence prévue à l’article 286-1 du Code Général des Impôts,

- Renoncer au régime de la franchise en base prévue à l’article 293-B du Code Général des Impôts,

- Opter relativement pour un régime réel d’imposition (régime réel simplifié/régime réel normal),

- Souscrire les déclarations de TVA correspondant au régime d’imposition choisi.

ARTICLE 11 - CAUSES DE RESILIATION

Il est convenu qu'en cas de non exécution par le PRENEUR de l'un quelconque de ses engagements et, notamment en cas de non paiement des loyers à l'une des échéances, ou de non respect des obligations figurant sous l'article 4 « DESTINATION », le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, sans indemnité. Cette résiliation interviendra un mois après une mise en demeure ou une sommation de payer restée infructueuse, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.

ARTICLE 12 – CONDITION SUSPENSIVE

Le présent bail est soumis à la condition suspensive de réitération de l’acte authentique de vente de l’appartement n° (lot de copropriété n° ……) situé xxx Xxxxxxxx, 00000 Xxxxxx-Xxxxxx. Cette condition

devra être réalisée au plus tard le 30 juin 2019 par la production d’une attestation notariale de vente.

A défaut de réalisation de cette condition au plus tard le 30 juin 2019, la présente convention sera nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre.

ARTICLE 13 - ELECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile en leur siège social respectif. Il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation de l'immeuble loué.

Fait à ………………………., le ………………………..

POUR LE PRENEUR (STUDIFAC)

POUR LE BAILLEUR

En deux exemplaires originaux de 14 pages, sans rature ni surcharge, outre une annexe.

Annexe A 1 : Etat des risques naturels, technologiques et miniers