CAS PRATIQUE EFB N° 9: CONTRAT DE BAIL

CAS PRATIQUE EFB N° 9: CONTRAT DE BAIL

La Société IMMO est propriétaire dans un immeuble à Xxxxx 0xx xxxxxxxxxxxxxx de 300 m² de locaux commerciaux soumis au régime de la copropriété et comprenant une boutique en rez-de-chaussée et un appartement, lesdits locaux communiquant entre eux par un escalier intérieur. Toutefois, il serait possible moyennant quelques aménagements intérieurs de séparer les deux lots. Compte tenu de son emplacement dans le quartier, la Société IMMO souhaiterait louer la boutique pour un commerce de luxe à un locataire de renommée internationale.

La Société DIAM’s cherche des locaux pour la vente de joaillerie, de bijouterie, d’horlogerie de luxe et autres accessoires de luxe. Elle serait donc intéressée par les locaux de la Société IMMO à condition de pouvoir transformer le local d’habitation du 1er étage en bureaux / locaux commerciaux.

1. La Société IMMO vous demande de lui préparer un projet de bail commercial sous condition suspensive de la modification de la destination prenant en compte les éléments suivants :

a. Bail commercial de 12 ans ferme portant à la fois sur la boutique et l’appartement ;

b. Destination des lieux – Activité autorisée limitée à la vente et commercialisation de joaillerie, bijouterie et horlogerie de luxe. Par ailleurs, le preneur pourra exercer son activité uniquement sous une enseigne prédéterminée dans le bail ;

c. Le bailleur étant propriétaire de locaux commerciaux à proximité et dans le même immeuble, la Société IMMO souhaite se réserver de louer à des preneurs ayant une activité concurrente à la Société DIAM’s.

d. Loyer net de charges, taxes et impôts, le preneur devant supporter le coût de tous les travaux, y compris les travaux de mise en conformité et les grosses réparations.

e. Prévoir les modalités du loyer de renouvellement dans le bail initial ;

f. Indexation du loyer :

i. l’indexation ne devra pas ramener le loyer à un loyer inférieur au dernier loyer applicable.

ii. Utilisation d’une clause dite « tunnel ».

iii. Le bailleur peut-il décider de suspendre momentanément le jeu de la clause d’échelle mobile ? Si oui, à quelles conditions ?

g. Sous location, domiciliation et location-gérance, cession de bail interdites.

h. Prévoir les conditions dans lesquelles les travaux du preneur pourraient être autorisés par la copropriété que les administrations compétentes et les conditions de remise en état des lieux au départ du locataire. Le bailleur ne veut pas réaliser les travaux mais souhaite en garder le contrôle.

2. Vous rédigerez le projet de bail en expliquant dans quelle mesure il est possible d’intégrer au bail ses demandes visées au 1. ci-dessus, les précautions à prendre et si tel n’est pas le cas, lui proposer une ou des solutions de remplacement.

3. Quels documents devra-t-il fournir au preneur et/ou annexer au bail ?