Common use of De feiten Clause in Contracts

De feiten. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan. In januari/februari 2009 heeft klaagster beklaagde opdracht verleend als makelaar voor de aankoop door klaagster van bedrijfsruimte ten behoeve van het advocatenkantoor van klaagster. Klaagster heeft hierbij als voorwaarde gesteld dat beklaagde geen courtage in rekening kon brengen voor objecten waarmee klaagster anders dan via beklaagde in aanraking was gekomen. Beklaagde heeft in zijn e-mail van 6 februari 2009 aan klaagster de opdracht bevestigd, inclusief de hoogte van de courtage die hij klaagster in rekening zou kunnen brengen. Op 2 februari 2009 heeft beklaagde een e-mail gestuurd waarin klaagster een viertal te koop aangeboden kantoorruimtes werd voorgelegd. Hierbij is onder meer vermeld de bedrijfsruimte met het adres [adres] die te huur werd aangeboden maar ook kon worden gekocht. Deze ruimte wordt hierna aangeduid als: “de kantoorruimte”. Per e-mail van 6 februari 2009 heeft beklaagde klaagster inzake de mogelijke aankoop van de kantoorruimte laten weten informatie te hebben opgevraagd bij [naam makelaarskantoor], verkopend makelaar van de kantoorruimte, hierna te noemen: “de verkopend makelaar”. Bij e-mail van 9 februari 2009 heeft beklaagde klaagster nadere informatie met betrekking tot de kantoorruimte doen toekomen. Op 12 februari 2009 heeft beklaagde aan de verkopend makelaar laten weten dat zijn cliënte was geïnteresseerd in de aankoop van de kantoorruimte. Tevens werd verzocht om nadere informatie met betrekking tot de zich in de kantoorruimte (gedeeltelijk) bevindende huurder. Op 30 maart 2009 heeft klaagster beklaagde bericht geen hogere koopprijs te willen betalen. Dezelfde dag heeft beklaagde de verkopend makelaar laten weten dat klaagster haar bod niet zou verhogen. Op 16 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde per e-mail laten weten aanpassingen aan de kantoorruimte te wensen. Op 19 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail gevraagd om nadere informatie inzake de gewenste aanpassingen. Op 19 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde geïnformeerd. Op dezelfde dag heeft beklaagde die informatie aan de eigenaar tevens verhuurder van de kantoorruimte doorgegeven, de heer S. van [bedrijfsnaam]. Op 21 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail de standpuntbepaling per e-mail van 20 oktober 2009 van de heer S. inzake de mogelijkheden van aanpassing kenbaar gemaakt. In deze e-mail heeft beklaagde klaagster eveneens kenbaar gemaakt dat de door haar gewenste aanpassingen van de kantoorruimte realiter tot een verhoging van de huurprijs zullen leiden. Bij e-mail van 22 oktober 2009 heeft klaagster richting beklaagde gereageerd op zijn e-mail van 21 oktober 2009. Hierbij heeft klaagster beklaagde laten weten het niet eens te zijn met diens zienswijze dat door haar gewenste aanpassingen in de kantoorruimte tot een verhoging van de huurprijs zouden moeten leiden. Op 27 oktober 2009 heeft per e-mail de heer S. aan klaagster en beklaagde laten weten op welke manier tot aanpassing van de kantoorruimte kon worden overgegaan. Bij e-mail van 28 oktober 2009 heeft klaagster de e-mail van 27 oktober 2009 doorgestuurd naar beklaagde. Hierin heeft klaagster ondermeer geschreven: “Pak jij dit als mijn makelaar op? Wil (en kan) eerlijk gezegd niet veel tijd aan deze kwestie blijven besteden. Beklaagde heeft op 28 oktober 2009 per e-mail –welke e-mail beklaagde eveneens aan klaagster heeft doen toekomen- de heer X. het volgende bericht: “Heb zojuist overleg gehad met mevrouw X.. Ze wil de ruimte huren maar wil aan de door haar gestelde eisen geen bijdrage leveren. Op 28 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster bericht inzake een alternatieve kantoorruimte op een andere locatie. Op 30 en 31 oktober 2009 heeft per e-mail de heer X. xxxxxxxxx en beklaagde nader geïnformeerd over werkzaamheden in en oplevering van de kantoorruimte. Op 2 november 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail bericht dat de heer X. akkoord was gegaan met de wensen van klaagster. Daarbij heeft beklaagde klaagster verzocht contact met hem op te nemen. Bij e-mail van 9 november 2009 heeft klaagster beklaagde het volgende medegedeeld: “Heb je e-mails volgend op ons telefoongesprek waarin ik helder was over mijn standpunt (die ik in een eerdere e-mail ondubbelzinnig heb geschreven en de termijn waarbinnen het Tussen klaagster en de heer X. is met betrekking tot de kantoorruimte (mondeling) een huurovereenkomst tot stand gekomen. In ieder geval per 1 januari 2010 heeft klaagster de kantoorruimte betrokken. Beklaagde heeft klaagster een factuur d.d. 2 december 2009 à € 1.428,= doen toekomen inzake “aankoop courtage [adres]”. Bij brief van 4 december 2009 heeft beklaagde klaagster een betalingsherinnering gestuurd. Bij brief van 18 december 2009 heeft beklaagde klaagster wederom een betalingsherinnering gestuurd waarbij is gewaarschuwd voor incassomaatregelen. Beklaagde heeft vervolgens een incassogemachtigde in de arm genomen. Bij brieven van 28 januari 2010 en 15 maart 2010 heeft de incassogemachtigde van beklaagde klaagster tot betaling van de factuur gesommeerd, inclusief incassokosten en rente over de onbetaalde factuur. Bij dagvaarding van 17 mei 2010 heeft beklaagde klaagster in rechte betrokken voor de kantonrechter te Zaandam. Hierbij heeft beklaagde gevorderd klaagster te veroordelen tot betaling van de factuur. Klaagster heeft de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven van de Vereniging verzocht uit te spreken dat zij niet gehouden is de factuur te betalen.

De feiten. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan. - In januari/februari 2009 heeft klaagster het voorjaar van 2017 had beklaagde opdracht verleend de woning aan de [adres] in verkoop. In de verkoopbrochure stond onder meer vermeld dat: * de koopovereenkomst uitsluitend tot stand komt als makelaar beide partijen een schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend; * de verkoop niet eerder tot stand komt dan nadat niet alleen over de koopsom maar ook over zaken als de datum van de oplevering, roerende zaken etc. overeenstemming is bereikt; * in de onroerende zaak asbesthoudende stoffen aanwezig kunnen zijn en dat verkoper gevrijwaard is voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien. - Klagers waren geïnteresseerd in dit pand en zij hebben dit op 15 mei 2017 voor de aankoop eerste keer bezichtigd. Op dezelfde dag hebben zij bij beklaagde een bod van € 360.000,-- kosten koper op het pand gedaan, zulks onder het voorbehoud van financiering. Dit bod is door klaagster beklaagde aan zijn opdrachtgever voorgelegd. De opdrachtgever liet weten dat hij tegelijk met de verkoop van bedrijfsruimte ten behoeve de woning ook een sloep wilde mee verkopen. In een telefoongesprek tussen klagers en beklaagde van het advocatenkantoor van klaagster19 mei 2017 lieten klagers weten dat zij geen interesse hadden in de sloep. Klaagster heeft hierbij als voorwaarde gesteld dat beklaagde geen courtage in rekening kon brengen voor objecten waarmee klaagster anders dan via beklaagde in aanraking was gekomen. Beklaagde heeft in zijn - Bij e-mail van 6 februari 2009 22 mei 2017 deelden klagers aan klaagster beklaagde mee dat zij hun eerder gedane bod wilden herzien in verband met een aantal bouwkundige gebreken aan de opdracht bevestigdwoning, inclusief de hoogte mogelijkheid van asbest in de dakpannen en door hen geconstateerde onduidelijke informatie van de courtage die hij klaagster in rekening zou kunnen brengenzijde van beklaagde over een aantal andere aspecten van het pand, waaronder een kwestie rond een mandelig pad. Op 2 februari 2009 heeft Klagers verzochten beklaagde een e-mail gestuurd waarin klaagster een viertal over deze kwesties contact met hen op te koop aangeboden kantoorruimtes werd voorgelegdnemen. Hierbij is onder meer vermeld de bedrijfsruimte met het adres [adres] die te huur werd aangeboden maar ook kon worden gekocht. Deze ruimte wordt hierna aangeduid als: “de kantoorruimte”. Per - Bij e-mail van 24 mei 2017 liet beklaagde aan klagers weten dat de verkoper een onderzoek zou aanvragen betreffende de mogelijk asbesthoudende dakpannen en dat de verkoper ook de kosten van dat onderzoek zou dragen. Voor het overige beantwoordt beklaagde in die e-mail nog enkele andere vragen van klagers. - In de daarop volgende dagen is tussen klagers en beklaagde nog gecorrespondeerd over het mandelige pad alsook is de vraag aan de orde geweest of de woning bij de gemeente nu bekend stond als recreatiewoning dan wel dat deze bestemd was voor permanente bewoning. Klagers lieten weten dat zij doende waren dit laatste uit te zoeken, alsook dat zij bezig waren te onderzoeken of het bij de woning behorend boothuis destijds was gebouwd met vergunning van de gemeente. - Op 1 juni 2017 zond beklaagde aan klagers de rapportage betreffende het onderzoek naar mogelijke asbest in de dakpannen. Volgens dit onderzoek bleken de dakpannen geen asbest te bevatten. Op dezelfde datum lieten klagers aan beklaagde weten dat de asbest- rapportage voor hen geen enkele waarde had, aangezien het onderzoek niet op de juiste wijze zou zijn uitgevoerd. Voorts gaven klagers (opnieuw) aan dat aan het pand een aantal bouwkundige gebreken kleefden, dat er nog steeds onduidelijkheid was over het mandelige pad en dat hen gebleken was dat bepaalde kosten van onderhoud (waaronder die betreffende de beschoeiing) gedragen dienden te worden door de eigenaar van het te koop aangeboden pand en de eigenaren van een aantal omliggende percelen. Klagers wilden weten hoe die kosten verdeeld dienden te worden. - Beklaagde stelde naar aanleidingen van alle stellingen en eisen van klagers voor een en ander te bespreken bij een tweede bezichtiging. De tweede bezichtiging vond plaats op 6 februari 2009 juni 2017. Op diezelfde datum deden klagers een nieuw bod op het pand ten bedrage van € 300.000,-- kosten koper. - Op donderdag 8 juni 2017 liet beklaagde telefonisch aan klagers weten dat de verkoper dit bod had afgewezen. Klagers stelden vervolgens voor het verschil tussen hun oorspronkelijk bod van € 360.000,-- en hun laatste bod van € 300.000,-- te delen en deden derhalve een bod van € 330.000,--. - Op 13 juni 2017 heeft beklaagde klaagster inzake namens zijn opdrachtgever ook dit laatste bod afgewezen en hij heeft meegedeeld dat zijn opdrachtgever het pand voor € 360.000,-- kosten koper wilde verkopen. - Bij e-mail van 14 juni 2017 verhoogden klagers hun bod weer tot het oorspronkelijke bedrag van € 360.000,--, doch zij stelden daarbij een aantal voorwaarden, te weten – kort samengevat -: * levering van het pand inclusief de mogelijke aankoop eerder besproken sloep; * goedkeuring door de gemeente van het door klagers vervaardigde schetsontwerp betreffende onder meer de uitbreiding van het pand; * opname in de koopovereenkomst van een clausule omtrent het achterstallig onderhoud aan de beschoeiing en het vastleggen van de kantoorruimte verantwoordelijkheid van eigenaren van alle omliggende percelen betreffende die beschoeiing; * een verklaring van de verkoper dat er geen achterstallige betalingen waren terzake van het mandelige pad; * voorbehouden xxxxxxx xxx xxxxxxxxxx onderzoek, taxatie en financiering. Klagers eindigen hun e-mail met de mededeling dat zij ‘een deal’ zouden hebben, indien de verkoper met de bovengenoemde voorwaarden akkoord zou gaan. - Op 19 juni 2017 heeft beklaagde schriftelijk gereageerd op laatstgenoemd voorstel van xxxxxxx. Beklaagde liet weten dat de sloep reeds was verkocht en dat de verkoper € 360.000,-- voor het pand wilde hebben, exclusief de sloep. Voorts liet beklaagde weten dat verkoper vrij wilde blijven om met andere gegadigden in gesprek te gaan. Beklaagde zegde toe dat hij klagers op de hoogte zou stellen indien er een voor de verkoper aanlokkelijke tussentijdse bieding door een andere gegadigde zou worden gedaan en dat hij klagers dan de kans zou geven het pand alsnog te verwerven. - Bij e-mail van 23 juni 2017 lieten klagers aan beklaagde weten dat zij hun op 14 juni 2017 gedane bod alsmede de daaraan gestelde voorwaarden handhaafden. Zij spraken er hun ongenoegen over uit dat de verkoper hen niet de tijd wilde gunnen om een en ander af te stemmen met hun hypotheekverstrekker en de gemeente. Klagers lieten weten dat zij op 29 juni 2017 een afspraak hadden met de Welstandscommissie van de gemeente en met de hypotheek- verstrekker. Zij verzochten beklaagde hen vóór 29 juni 2017 mee te delen of verkoper de intentie had de woning aan hen te verkopen. Voor het geval dit laatste niet zo zou zijn, konden zij zich de kosten en de moeite van een bezoek aan de bank en de gemeente besparen, aldus klagers. - Eveneens op 23 juni 2017 deelde beklaagde per e-mail aan klagers mee dat de sloep verkocht was aan een derde en vroeg hij klagers of hun bod ten bedrage van € 360.000,-- exclusief de sloep was. Klagers hebben in reactie hierop bij e-mail van 25 juni 2017 laten weten informatie dat zij wensten dat de verkoper de intentie zou uitspreken dat hij met klagers zaken wilden doen en dat hij hen een paar weken de tijd diende te hebben opgevraagd bij [naam makelaarskantoor], verkopend makelaar gunnen om de financiering rond te krijgen en de toezegging van de kantoorruimte, hierna gemeente te noemen: “verkrijgen dat deze wilde meewerken aan de verkopend makelaar”uitvoering van het schetsontwerp van klagers. Klagers hebben niet gereageerd op de vraag van beklaagde of hun bod van € 360.000,-- exclusief de sloep was. Bij e-mail van 9 februari 2009 26 juni 2017 liet beklaagde aan klagers weten dat het bod van klagers nog steeds niet duidelijk was, aangezien de sloep reeds was verkocht en verkoper die niet zou kunnen leveren. - Op donderdag 29 juni 2017 vervoegden klagers zich zonder tevoren gemaakte afspraak aan het kantoor van beklaagde, die op dat moment niet aanwezig was. Aan een collega van beklaagde deelden klagers mee dat zij de koopovereenkomst wilden tekenen. Klagers hadden diezelfde middag namelijk van de gemeente te horen gekregen dat hun schetsontwerp was goedgekeurd. De collega van beklaagde die niet bekend was met de zaak zegde aan klagers toe dat hij een en ander aan beklaagde zou doorgeven. - In de namiddag van 29 juni 2017 heeft beklaagde klaagster nadere informatie met betrekking tot de kantoorruimte doen toekomen. Op 12 februari 2009 heeft beklaagde telefonisch aan de verkopend makelaar klagers laten weten dat zijn cliënte was geïnteresseerd een andere gegadigde een bod op de woning had gedaan. Klagers werden in de aankoop gelegenheid gesteld een eindvoorstel te doen. Klagers boden alstoen een bedrag van € 352.000,--, gebaseerd op hun eerdere bod van € 360.000,-- minus het bedrag waarvoor de kantoorruimtesloep volgens beklaagde kort tevoren aan een derde was verkocht. Tevens werd verzocht om nadere informatie met betrekking Kort daarna verhoogden klagers hun bod weer tot € 360.000,-- exclusief de zich in sloep, doch inclusief de kantoorruimte (gedeeltelijk) bevindende huurdereerder door hen gestelde voorwaarden. Op 30 maart 2009 heeft klaagster Rond 20.00 uur ’s avonds deelde beklaagde bericht geen hogere koopprijs te willen betalen. Dezelfde dag heeft beklaagde aan klagers mee dat de verkopend makelaar laten weten dat klaagster haar bod niet zou verhogen. Op 16 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde per e-mail laten weten aanpassingen woning was gegund aan de kantoorruimte te wensen. Op 19 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail gevraagd om nadere informatie inzake de gewenste aanpassingen. Op 19 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde geïnformeerd. Op dezelfde dag heeft beklaagde die informatie aan de eigenaar tevens verhuurder van de kantoorruimte doorgegeven, de heer S. van [bedrijfsnaam]. Op 21 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail de standpuntbepaling per e-mail van 20 oktober 2009 van de heer S. inzake de mogelijkheden van aanpassing kenbaar gemaakt. In deze e-mail heeft beklaagde klaagster eveneens kenbaar gemaakt dat de door haar gewenste aanpassingen van de kantoorruimte realiter tot een verhoging van de huurprijs zullen leiden. Bij e-mail van 22 oktober 2009 heeft klaagster richting beklaagde gereageerd op zijn e-mail van 21 oktober 2009. Hierbij heeft klaagster beklaagde laten weten het niet eens te zijn met diens zienswijze dat door haar gewenste aanpassingen in de kantoorruimte tot een verhoging van de huurprijs zouden moeten leiden. Op 27 oktober 2009 heeft per e-mail de heer S. aan klaagster en beklaagde laten weten op welke manier tot aanpassing van de kantoorruimte kon worden overgegaan. Bij e-mail van 28 oktober 2009 heeft klaagster de e-mail van 27 oktober 2009 doorgestuurd naar beklaagde. Hierin heeft klaagster ondermeer geschreven: “Pak jij dit als mijn makelaar op? Wil (en kan) eerlijk gezegd niet veel tijd aan deze kwestie blijven besteden. Beklaagde heeft op 28 oktober 2009 per e-mail –welke e-mail beklaagde eveneens aan klaagster heeft doen toekomen- de heer X. het volgende bericht: “Heb zojuist overleg gehad met mevrouw X.. Ze wil de ruimte huren maar wil aan de door haar gestelde eisen geen bijdrage leveren. Op 28 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster bericht inzake een alternatieve kantoorruimte op een andere locatie. Op 30 en 31 oktober 2009 heeft per e-mail de heer X. xxxxxxxxx en beklaagde nader geïnformeerd over werkzaamheden in en oplevering van de kantoorruimte. Op 2 november 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail bericht dat de heer X. akkoord was gegaan met de wensen van klaagster. Daarbij heeft beklaagde klaagster verzocht contact met hem op te nemen. Bij e-mail van 9 november 2009 heeft klaagster beklaagde het volgende medegedeeld: “Heb je e-mails volgend op ons telefoongesprek waarin ik helder was over mijn standpunt (die ik in een eerdere e-mail ondubbelzinnig heb geschreven en de termijn waarbinnen het Tussen klaagster en de heer X. is met betrekking tot de kantoorruimte (mondeling) een huurovereenkomst tot stand gekomen. In ieder geval per 1 januari 2010 heeft klaagster de kantoorruimte betrokken. Beklaagde heeft klaagster een factuur d.d. 2 december 2009 à € 1.428,= doen toekomen inzake “aankoop courtage [adres]”. Bij brief van 4 december 2009 heeft beklaagde klaagster een betalingsherinnering gestuurd. Bij brief van 18 december 2009 heeft beklaagde klaagster wederom een betalingsherinnering gestuurd waarbij is gewaarschuwd voor incassomaatregelen. Beklaagde heeft vervolgens een incassogemachtigde in de arm genomen. Bij brieven van 28 januari 2010 en 15 maart 2010 heeft de incassogemachtigde van beklaagde klaagster tot betaling van de factuur gesommeerd, inclusief incassokosten en rente over de onbetaalde factuur. Bij dagvaarding van 17 mei 2010 heeft beklaagde klaagster in rechte betrokken voor de kantonrechter te Zaandam. Hierbij heeft beklaagde gevorderd klaagster te veroordelen tot betaling van de factuur. Klaagster heeft de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven van de Vereniging verzocht uit te spreken dat zij niet gehouden is de factuur te betalenbieder.

De feiten. Op grond De eiser trad op 1 april 2010 in dienst van de verweerster als chauffeur afvalophaling (zie het stuk 1 van de verweerster). De eiser kreeg telkens goede tot zeer goede evaluaties (zie de stukken 4a, 4b, 5a, 5b en 5c van de verweerster). Begin 2015 werd de eiser aangesteld als vakbondsafgevaardigde voor het ACOD (Algemene Centrale der Openbare Besturen). Bij zijn aanstelling bestond reeds enige tijd een conflict tussen een aantal personeelsleden en de dienstplanner, de heer XX. De vakbondssecretaris van het ACOD, de heer XX, richtte in die periode in naam van deze personeelsleden een e-mail aan de verweerster waarin een groot aantal punten van kritiek werden opgesomd (zie het stuk 30 van de eiser). Toen in de nazomer van 2015 bleek dat de situatie na die e-mail niet wezenlijk veranderd was, wierp de eiser zich op als spreekbuis van de groep van ontevreden personeelsleden. Op 23 oktober 2017 deed de eiser bij de preventieadviseur een verzoek tot formele psychosociale interventie. Dat verzoek had een hoofdzakelijk collectief karakter. De klacht van de eiser hield in hoofdzaak het volgende in (zie het stuk 3 van de eiser): "Directe leidinggevende XX benadeelt binnen dienst "ophaal" groep werknemers die vakbondsgezind zijn tegenover andere werknemers. Onder "benadelen" wordt verstaan: tijdelijke contracten die niet verlengd worden, zwaardere rondes geven, vaker bij zich roepen om opmerkingen te geven (bijvoorbeeld over motivatie), meer controleren, meer weigeren van verlof of opnemen van overuren, onrespectvolle uitspraken (bv. "dikzak", "halve gasten" of "laat hem maar liggen" wanneer werknemer onwel wordt tijdens discussie,...)." De verweerster werd op 24 oktober 2017 op de hoogte gesteld van dit verzoek tot psychosociale interventie (zie het stuk 6 van de verweerster). De verweerster organiseerde op 17 november 2017 een bijzondere vergadering van het overlegcomité en stelde toen aan de heer XX een aantal bewarende maatregelen voor. De heer X zou voorlopig, met behoud van al zijn rechten, van thuis uit werken en zou geen leidinggevende taken meer uitoefenen (zie het stuk 7 van de verweerster). Tevens vond - op aandringen van de eiser - op 10 november 2017 een vergadering plaats tussen de heer XX, voorzitter van de verweerster, en de eiser (zie het stuk 8 van de verweerster). Op vraag van de verweerster voerde X een risicoanalyse psychosociale aspecten uit, die in januari 2018 uitmondde in een uitgebreid verslag (zie het stuk 9 van de verweerster). Aangezien er onduidelijkheid bleef bestaan over de toekomst van de heer XX binnen de onderneming, deden het ACV-OD en het verhandelde ter zitting is voor ACOD op 1 maart 2018 een stakingsaanzegging. De staking werd uitdrukkelijk verantwoord door het verzoek tot psychosociale interventie dat op 23 oktober 2017 was gedaan en de Raad blijvende onduidelijkheid over de toekomst van de heer X in de onderneming (zie het navolgende komen vast stuk 10 van de verweerster). De staking duurde een week (zie de stukken 11 van de verweerster). De raad van bestuur van de verweerster besliste op 6 maart 2018 dat de heer XX vanaf 1 april 2018 belast zou worden met het uitbouwen en het coördineren van de cel sluikstort en handhaving (zie het stuk 12 van de verweerster). Op 16 maart 2018 deelde X aan de verweerster mee dat zij de afgelopen weken verschillende meldingen ontvangen had van medewerkers van de verweerster. Het ging volgens X over feiten van verbaal en fysiek geweld, pesterijen en intimidatie (roepen, uitschelden, auto's van medewerkers beschadigen, uiten van dreigementen, bij de keel grijpen van een collega,...) en zij zouden toe te staan. In januari/februari 2009 heeft klaagster beklaagde opdracht verleend als makelaar voor de aankoop door klaagster van bedrijfsruimte ten behoeve schrijven zijn aan een vakbondsafgevaardigde van het advocatenkantoor ACOD en een aantal andere medewerkers (zie het stuk 14 van klaagsterde verweerster). Klaagster heeft hierbij als voorwaarde gesteld Hoewel de betrokken medewerkers geen verzoek tot psychosociale interventie hadden gedaan, raadde X de verweerster aan bewarende maatregelen te nemen. Naar aanleiding van deze mededeling door X stelde de verweerster de eiser op 26 maart 2018 voor dat beklaagde geen courtage hij tijdelijk de functie van containerparkwachter in rekening kon brengen het containerpark van X zou uitoefenen (zie het stuk 4 van de eiser). De eiser wenste niet op dat voorstel - dat een wijziging van zijn functie en zijn arbeidsplaats inhield - in te gaan. Hij was na 26 maart 2018 gedurende lange tijd (met een korte onderbreking tussen 16 en 20 april 2018) arbeidsongeschikt. Om alsnog een voor objecten waarmee klaagster anders dan via beklaagde alle partijen wenselijke oplossing te vinden, vroegen de vakorganisaties aan de FOD WASO een bemiddelingsgesprek te organiseren. Op 4 mei 2018 vond een gesprek plaats tussen de bemiddelaar en de betrokken partijen (zie het stuk 16 van de verweerster). Na afloop van de gesprekken formuleerde de bemiddelaar de volgende aanbeveling met betrekking tot de tewerkstelling van de eiser (zie het stuk 5 van de eiser): "Het voorlopig verder opnemen van de actuele functie door de gemandateerde ACOD, tot aan zijn verlof startend op 17/05/2018; na het verlof is er de afspraak om over te stappen naar een 2x2 dagen regime, met behoud van huidig loon, te weten de maandag en de dinsdag kuismachine en de woensdag en de donderdag magazijnwerk, waarbij de werkgever noteert dat er ook interesse is in aanraking was gekomende functie van buil chauffeur. Beklaagde heeft De ACOD-gemandateerde bevestigt zijn constructieve opstelling en onderschrijft de inspanningen om de rust te laten terugkeren in zijn de onderneming. Hij gaat in op het aanbod van coaching." In een e-mail van 6 februari 2009 3 juli 2018 deelde de eiser aan klaagster de opdracht bevestigd, inclusief verweerster mee dat hij akkoord ging met de hoogte aanbeveling van de courtage die hij klaagster in rekening zou kunnen brengen. Op bemiddelaar (zie het stuk 6 van de eiser): "Bij deze wil ik laten weten dat ik akkoord ga om over te stappen naar een 2 februari 2009 heeft beklaagde maal 2 dagen regime, met behoud van huidig loon en uren van 7u30 tot 16u, te weten de maandag en de dinsdag kuismachine of wielader en de woensdag en de donderdag magazijnwerk." In een e-mail gestuurd waarin klaagster van 3 juli 2018 deelde de bemiddelaar aan de eiser mee dat de "shift kuismachine", gezien de aard van het werk, een viertal te koop aangeboden kantoorruimtes werd voorgelegdander werkrooster impliceerde. Hierbij is onder meer vermeld De eiser zou telkens, op maandag en dinsdag, van 10u30 tot 19u moeten presteren (zie het stuk 19 van de bedrijfsruimte verweerster). Xxxxxxx een aangetekende brief van 5 juli 2018 liet de verweerster haar ongenoegen blijken over de e- mail van de eiser van 3 juli 2018. De verweerster bevestigde in deze brief echter nogmaals de afspraak die op 4 mei 2018 met de sociaal bemiddelaar was gemaakt (zie het adres [adres] die te huur werd aangeboden maar ook kon worden gekochtstuk 7 van de eiser): "In tweede instantie willen wij de afspraak nog eens duidelijk stellen op basis van het document dat XX bezorgde naar aanleiding van de sociale bemiddeling op 4 mei 2018: - Maandag en dinsdag, 10h30 tot 19h00, kuismachine - Woensdag en donderdag, 7h30 tot 16h00 magazijnier garage." Nadat de eiser het werk op 22 augustus 2018 had hervat, zo verduidelijkten de partijen op de zitting, werkte hij de eerste dagen in de garage, omdat hij nog geen opleiding had genoten in verband met de bediening van de kuismachine. Deze ruimte wordt hierna aangeduid als: “de kantoorruimte”. Per In een e-mail van 6 februari 2009 heeft beklaagde klaagster inzake 30 augustus 2018 deelde de mogelijke aankoop heer XX, adjunct-directeur van de kantoorruimte laten weten informatie te hebben opgevraagd bij [naam makelaarskantoor]verweerster, verkopend makelaar de eiser de planning voor week 36 mee (zie het stuk 8 van de kantoorruimteeiser). Op maandag 3 en dinsdag 4 september 2018 had de eiser verlof en op woensdag 5 en donderdag 6 september 2018 diende hij een opleiding te volgen. De opleiding zou betrekking hebben op "de verschillende aspecten van de job van kuiser". In de daaropvolgende weken zou hij op maandag en dinsdag tewerkgesteld worden als "kuiser". De eiser was vanaf die datum opnieuw arbeidsongeschikt. De vakbondssecretaris van het ACOD, hierna te noemen: “de verkopend makelaar”. Bij heer XX, protesteerde in een e-mail van 9 februari 2009 heeft beklaagde klaagster nadere informatie met betrekking tot 31 augustus 2018 tegen deze gang van zaken. Hij herinnerde eraan dat er in de kantoorruimte doen toekomenverschillende documenten die naar aanleiding van de sociale bemiddeling werden opgesteld, telkens sprake was van een functie als "bediener kuismachine". Op 12 februari 2009 heeft beklaagde Hij maande de verweerster aan een nieuw werkschema op te stellen, waarin de eiser werd ingeschakeld voor het bedienen van de kuismachine. In een aangetekende brief van 21 september 2018 herhaalde de raadsman van de eiser die vraag (zie het stuk 10 van de eiser). Aangezien de eiser het werk op 1 oktober 2018 zou hervatten verzocht hij de verweerster uiterlijk op 28 september 2018 te bevestigen dat de eiser twee dagen per week tewerkgesteld zou worden aan de verkopend makelaar laten weten kuismachine. Hij voerde tevens aan dat zijn cliënte was geïnteresseerd in hij de aankoop houding van de kantoorruimteverweerster als een vorm van discriminatie en pesterijen op het werk zou beschouwen. Hij behield zich het recht voor een vordering in rechte in te stellen met het oog op de staking van deze handelingen en de vergoeding van de daaruit ontstane schade. Met een aangetekende brief van 28 september 2018 betwistte de verweerster dat zij de eiser zou hebben gediscrimineerd en/of gepest (zie het stuk 11 van de eiser). Zij wees de eiser erop dat de functie van "bediener van de kuismachine" niet bestond. Wat de verweerster, zo verduidelijkte zij, tijdens de onderhandelingen werkelijk voor ogen had gehad, was dat de eiser zou werken als "kuiser" en daarbij - naast de andere kuiswerkzaamheden - sporadisch ook de kuismachine zou bedienen. In een aangetekende brief van 10 oktober 2018 vroeg de raadsman van de eiser de verweerster opnieuw om te bevestigen dat hij de tijdens de bemiddeling overeengekomen functies zou kunnen uitoefenen (kuiser en medewerker magazijn). Tevens werd verzocht om nadere informatie met betrekking tot vorderde de zich in de kantoorruimte (gedeeltelijk) bevindende huurder. Op 30 maart 2009 heeft klaagster beklaagde bericht geen hogere koopprijs te willen betalen. Dezelfde dag heeft beklaagde de verkopend makelaar laten weten dat klaagster haar bod niet zou verhogen. Op 16 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde per e-mail laten weten aanpassingen aan de kantoorruimte te wensen. Op 19 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail gevraagd om nadere informatie inzake de gewenste aanpassingen. Op 19 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde geïnformeerd. Op dezelfde dag heeft beklaagde die informatie aan de eigenaar tevens verhuurder raadsman van de kantoorruimte doorgegeven, de heer S. eiser een schadevergoeding van [bedrijfsnaam]. Op 21 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail de standpuntbepaling per e-mail van 20 oktober 2009 6 maanden loon omwille van de heer S. inzake discriminatie en de mogelijkheden pesterijen waarvan hij omwille van aanpassing kenbaar gemaakt. In deze e-mail heeft beklaagde klaagster eveneens kenbaar gemaakt dat zijn activiteiten als vakbondsafgevaardigde het slachtoffer was (zie de door haar gewenste aanpassingen stukken 12 en 13 van de kantoorruimte realiter tot eiser). Toen zijn eisen ook na deze laatste brief niet ingewilligd werden, startte de eiser op 15 oktober 2018 een verhoging van de huurprijs zullen leiden. Bij e-mail van 22 oktober 2009 heeft klaagster richting beklaagde gereageerd op zijn e-mail van 21 oktober 2009. Hierbij heeft klaagster beklaagde laten weten het niet eens te zijn met diens zienswijze dat door haar gewenste aanpassingen procedure zoals in de kantoorruimte tot een verhoging van de huurprijs zouden moeten leiden. Op 27 oktober 2009 heeft per e-mail de heer S. aan klaagster en beklaagde laten weten op welke manier tot aanpassing van de kantoorruimte kon worden overgegaan. Bij e-mail van 28 oktober 2009 heeft klaagster de e-mail van 27 oktober 2009 doorgestuurd naar beklaagde. Hierin heeft klaagster ondermeer geschreven: “Pak jij dit als mijn makelaar op? Wil (en kan) eerlijk gezegd niet veel tijd aan deze kwestie blijven besteden. Beklaagde heeft op 28 oktober 2009 per e-mail –welke e-mail beklaagde eveneens aan klaagster heeft doen toekomen- de heer X. het volgende bericht: “Heb zojuist overleg gehad met mevrouw X.. Ze wil de ruimte huren maar wil aan de door haar gestelde eisen geen bijdrage leveren. Op 28 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster bericht inzake een alternatieve kantoorruimte op een andere locatie. Op 30 en 31 oktober 2009 heeft per e-mail de heer X. xxxxxxxxx en beklaagde nader geïnformeerd over werkzaamheden in en oplevering van de kantoorruimte. Op 2 november 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail bericht dat de heer X. akkoord was gegaan met de wensen van klaagster. Daarbij heeft beklaagde klaagster verzocht contact met hem op te nemen. Bij e-mail van 9 november 2009 heeft klaagster beklaagde het volgende medegedeeld: “Heb je e-mails volgend op ons telefoongesprek waarin ik helder was over mijn standpunt (die ik in een eerdere e-mail ondubbelzinnig heb geschreven en de termijn waarbinnen het Tussen klaagster en de heer X. is met betrekking tot de kantoorruimte (mondeling) een huurovereenkomst tot stand gekomen. In ieder geval per 1 januari 2010 heeft klaagster de kantoorruimte betrokken. Beklaagde heeft klaagster een factuur d.d. 2 december 2009 à € 1.428,= doen toekomen inzake “aankoop courtage [adres]”. Bij brief van 4 december 2009 heeft beklaagde klaagster een betalingsherinnering gestuurd. Bij brief van 18 december 2009 heeft beklaagde klaagster wederom een betalingsherinnering gestuurd waarbij is gewaarschuwd voor incassomaatregelen. Beklaagde heeft vervolgens een incassogemachtigde in de arm genomen. Bij brieven van 28 januari 2010 en 15 maart 2010 heeft de incassogemachtigde van beklaagde klaagster tot betaling van de factuur gesommeerd, inclusief incassokosten en rente over de onbetaalde factuur. Bij dagvaarding van 17 mei 2010 heeft beklaagde klaagster in rechte betrokken voor de kantonrechter te Zaandam. Hierbij heeft beklaagde gevorderd klaagster te veroordelen tot betaling van de factuur. Klaagster heeft de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven van de Vereniging verzocht uit te spreken dat zij niet gehouden is de factuur te betalenkortgeding.

De feiten. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan. In januari/- Klaagster huurt sinds mei 2017 de woning aan het adres [adres]. Zij huurde de woning destijds van haar grootvader, die eigenaar was van de woning. De grootvader van klaagster is in februari 2009 2018 overleden. De moeder van klaagster heeft klaagster beklaagde opdracht verleend als makelaar voor de aankoop door klaagster van bedrijfsruimte ten behoeve van het advocatenkantoor woning geërfd en werd daarmee de nieuwe verhuurster van klaagster. De moeder van klaagster heeft beklaagde ingeschakeld om haar bij te staan bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met klaagster. - Op 23 juli 2018 heeft beklaagde klaagster opgebeld met het verzoek om een nieuw huurcontract voor de woning te komen tekenen. Klaagster voelde zich door dit verzoek overrompeld en zij heeft aangegeven het eventuele nieuwe huurcontract eerst te willen bestuderen. Daags daarna ontving klaagster het concept voor een nieuw huurcontract, wederom met het verzoek dit op het kantoor van beklaagde te komen ondertekenen. Klaagster heeft hierbij als voorwaarde gesteld de ontvangst van het concept-contract nog dezelfde dag bij e-mail aan beklaagde bevestigd. Zij vroeg zich in haar e-mail onder meer af wat beklaagde precies bedoelde met ‘concept’ en of zij nog wijzigingen kon verwachten. Zij liet weten graag de definitieve versie van het contract te willen ontvangen, voordat zij een afspraak met beklaagde wilde maken. Tevens gaf zij in die e-mail aan dat zij op een later tijdstip, na ontvangst van de definitieve versie van het contract, nog vragen en/of aanmerkingen daarop aan beklaagde geen courtage zou zenden. - Bij e-mail van 25 juli 2018 liet beklaagde weten dat er alleen maar sprake was van een ‘concept’, aangezien de gegevens van klaagster daarin nog niet stonden ingevuld. Zodra deze gegevens in rekening kon brengen voor objecten waarmee de tekst waren opgenomen, zou de tekst van het contract definitief zijn, aldus beklaagde. - In een e-mail van 3 augustus 2018 verzocht beklaagde klaagster anders dan via beklaagde in aanraking was gekomenopnieuw om een afspraak te maken om bij hem op kantoor het nieuwe huurcontract te komen tekenen. Beklaagde heeft in zijn Klaagster liet vervolgens bij e-mail van 6 februari 2009 augustus 2018 aan klaagster de opdracht bevestigdbeklaagde weten dat zij nog een aantal vragen over het huurcontract had die eerst besproken en beantwoord moesten zijn, inclusief de hoogte van de courtage die hij klaagster in rekening alvorens zij het contract zou kunnen brengentekenen. Op 2 februari 2009 heeft beklaagde - In een e-mail gestuurd waarin van 8 augustus 2018 zond klaagster een viertal te koop aangeboden kantoorruimtes werd voorgelegd. Hierbij is onder meer vermeld de bedrijfsruimte met aantal vragen en opmerkingen over het adres [adres] die te huur werd aangeboden maar ook kon worden gekochtcontract aan beklaagde. Deze ruimte wordt hierna aangeduid als: “de kantoorruimte”. Per e-mail van 6 februari 2009 heeft beklaagde klaagster inzake de mogelijke aankoop van de kantoorruimte laten weten informatie te hebben opgevraagd liet daarop bij [naam makelaarskantoor], verkopend makelaar van de kantoorruimte, hierna te noemen: “de verkopend makelaar”. Bij e-mail van 9 februari 2009 augustus 2018 weten dat hij een en ander met zijn cliënte zou bespreken, waarna klaagster nader zou worden geïnformeerd. - Beklaagde heeft de vragen van klaagster niet beantwoord. In plaats daarvan zond hij haar op 21 augustus 2018 een brief, waarin hij namens zijn cliënte, de moeder van klaagster, meedeelde dat de destijds tussen klaagster en haar grootvader overeengekomen huurprijs te laag was vastgesteld en dat haar moeder de huurprijs wilde verhogen naar de maximaal redelijke huurprijs van € 788,08 per maand. Volgens beklaagde had klaagster nadere informatie met betrekking tot de kantoorruimte doen toekomenhet nieuwe huurvoorstel in haar e-mailbericht van 8 augustus 2018 afgewezen. Op 12 februari 2009 heeft De door klaagster geformuleerde vragen en opmerkingen zouden volgens beklaagde reden voor zijn cliënte zijn om te twijfelen aan de verkopend makelaar bereidheid van klaagster om tot overeenstemming te komen over een nieuwe huurprijs. Beklaagde zegde namens zijn cliënte de huur van de woning op tegen 1 oktober 2018. Klaagster werd verzocht om binnen vijf dagen na dagtekening van die brief te laten weten of zij met de huuropzegging akkoord ging, alsook werd zij verzocht met het kantoor van beklaagde contact op te nemen voor een inspectie van de woning. - Bij brief van 26 augustus 2018 heeft klaagster aan beklaagde laten weten dat zijn cliënte was geïnteresseerd in de aankoop van de kantoorruimte. Tevens werd verzocht om nadere informatie met betrekking tot de zich in de kantoorruimte (gedeeltelijk) bevindende huurder. Op 30 maart 2009 heeft klaagster beklaagde bericht geen hogere koopprijs te willen betalen. Dezelfde dag heeft beklaagde de verkopend makelaar laten weten dat klaagster haar bod niet zou verhogen. Op 16 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde per e-mail laten weten aanpassingen aan de kantoorruimte te wensen. Op 19 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail gevraagd om nadere informatie inzake de gewenste aanpassingen. Op 19 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde geïnformeerd. Op dezelfde dag heeft beklaagde die informatie aan de eigenaar tevens verhuurder van de kantoorruimte doorgegeven, de heer S. van [bedrijfsnaam]. Op 21 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail de standpuntbepaling per e-mail van 20 oktober 2009 van de heer S. inzake de mogelijkheden van aanpassing kenbaar gemaakt. In deze e-mail heeft beklaagde klaagster eveneens kenbaar gemaakt zij huurbescherming genoot en dat de door haar gewenste aanpassingen van beklaagde gedane opzegging onrechtmatig was. Zij verzocht beklaagde de kantoorruimte realiter tot een verhoging van de huurprijs zullen leiden. Bij e-mail van 22 oktober 2009 heeft klaagster richting beklaagde gereageerd op zijn e-mail van 21 oktober 2009. Hierbij heeft klaagster beklaagde laten opzegging in te trekken en liet weten het niet eens te zijn met diens zienswijze dat door haar gewenste aanpassingen in de kantoorruimte tot een verhoging van de huurprijs zouden moeten leiden. Op 27 oktober 2009 heeft per e-mail de heer S. aan klaagster en beklaagde laten weten op welke manier tot aanpassing van de kantoorruimte kon worden overgegaan. Bij e-mail van 28 oktober 2009 heeft klaagster de e-mail van 27 oktober 2009 doorgestuurd naar beklaagde. Hierin heeft klaagster ondermeer geschreven: “Pak jij dit als mijn makelaar op? Wil (en kan) eerlijk gezegd niet veel tijd aan deze kwestie blijven besteden. Beklaagde heeft op 28 oktober 2009 per e-mail –welke e-mail beklaagde eveneens aan klaagster heeft doen toekomen- de heer X. het volgende bericht: “Heb zojuist overleg gehad met mevrouw X.. Ze wil de ruimte huren maar wil aan de door haar gestelde eisen geen bijdrage leveren. Op 28 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster bericht inzake een alternatieve kantoorruimte op een andere locatie. Op 30 en 31 oktober 2009 heeft per e-mail de heer X. xxxxxxxxx en beklaagde nader geïnformeerd over werkzaamheden in en oplevering van de kantoorruimte. Op 2 november 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail bericht dat de heer X. akkoord was gegaan met de wensen bestaande huurovereenkomst onverkort van klaagsterkracht zou blijven. Daarbij heeft beklaagde klaagster verzocht contact met hem op te nemen. Bij e-mail van 9 november 2009 heeft klaagster beklaagde het volgende medegedeeld: “Heb je e-mails volgend op ons telefoongesprek waarin ik helder was over mijn standpunt (die ik in een eerdere e-mail ondubbelzinnig heb geschreven en de termijn waarbinnen het Tussen klaagster en de heer X. is met betrekking tot de kantoorruimte (mondeling) een huurovereenkomst tot stand gekomen. In ieder geval per 1 januari 2010 heeft klaagster de kantoorruimte betrokken. Beklaagde heeft klaagster een factuur d.d. 2 december 2009 à € 1.428,= doen toekomen inzake “aankoop courtage [adres]”. - Bij brief van 4 december 2009 heeft 7 september 2018 liet beklaagde aan klaagster een betalingsherinnering gestuurd. Bij brief van 18 december 2009 heeft beklaagde klaagster wederom een betalingsherinnering gestuurd waarbij is gewaarschuwd voor incassomaatregelen. Beklaagde heeft vervolgens een incassogemachtigde weten dat hij zich niet herkende in de arm genomen. Bij brieven zienswijze van 28 januari 2010 klaagster en 15 maart 2010 heeft de incassogemachtigde dat het doel van beklaagde klaagster tot betaling van de factuur gesommeerd, inclusief incassokosten en rente over de onbetaalde factuur. Bij dagvaarding van 17 mei 2010 heeft beklaagde zijn brief was geweest om met klaagster in rechte betrokken overleg te treden teneinde een acceptabele oplossing voor de kantonrechter beide partijen te Zaandam. Hierbij heeft beklaagde gevorderd klaagster te veroordelen tot betaling van de factuur. Klaagster heeft de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven van de Vereniging verzocht uit te spreken dat zij niet gehouden is de factuur te betalenvinden.