Common use of Het verweer Clause in Contracts

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Ad klachtonderdeel a. De makelaar geeft aan dat de koopprijs voor het perceel al lange tijd geleden - namelijk in het kader van de onderhandelingen die hebben geleid tot de koopovereenkomst met de gemeente - is vastgesteld. De makelaar merkt op dat klager in al die jaren geen reden heeft gezien te klagen over die koopprijs. Het is dan ook voor de makelaar een raadsel waarom die koopprijs, die blijkbaar in 2006 en de daarop volgende jaren voor klager aanvaardbaar was, dat in 2010 plotseling niet meer is. Klager kan zich alleen voorstellen dat dat te maken heeft met het feit dat klager zijn perceel in 2009 heeft moeten ontruimen, maar dat is van het begin af aan duidelijk geweest. De overdrachtsdatum staat immers duidelijk vermeld in de ook door klager ondertekende koopakte. De makelaar ontkent het onderhavige perceel getaxeerd te hebben. Hij heeft slechts een waardeoordeel gegeven ten be- hoeve van het bepalen van de vraagprijs. 4.3. Ad klachtonderdeel b. Ten aanzien van de nadere afspraken over het voortgezet gebruik merkt de make- laar op dat de wijze waarop de overdrachtsdatum in de koopakte is opgenomen, geheel standaard is. De passage dat de overdrachtsdatum in nader overleg tussen partijen kan worden gewijzigd, is gebruikelijk en geenszins specifiek toegesneden op het onderhavige geval. De afspraak omtrent het voortgezet gebruik - die wel afwijkt van hetgeen gebruikelijk is - is in artikel 16 van de koopakte vastgelegd en daar staat duidelijk wat de bedoeling was. In dat kader wijst de makelaar erop dat klager zich, blijkens zijn brief van 11 juli 2006, door een adviseur heeft laten bij- staan, voordat hij tot ondertekening van de koopovereenkomst overging. Het was in ieder geval de makelaar niet duidelijk dat de in de koopakte vastgelegde afspra- ken niet conform de wens van klager waren en dat was blijkbaar de adviseur van klager ook niet duidelijk. 4.4. Ad klachtonderdeel c. Het was ten tijde van het voeren van de onderhandelingen over de onderhavige verkoop aan alle betrokkenen - ook aan klager - duidelijk dat het Bouwfonds bezig was op het perceel en de daaraan grenzende percelen een nieuwbouwproject te realiseren. Het is dus in het geheel niet verrassend of verwonderlijk dat de ge- meente het perceel aan het Bouwfonds heeft doorverkocht. Met deze doorverkoop - die geheel de keuze van de gemeente was - had de makelaar geen enkele be- moeienis. De makelaar geeft aan dat hem door klager nimmer is gevraagd in de koopakte een beding op te nemen dat doorverkoop van het perceel - al of niet aan specifieke gegadigden - niet zou mogen plaatsvinden. 4.5. De makelaar wijst de klacht dan ook op alle onderdelen af en meent dat hij de belangen van klager op juiste wijze heeft behartigd.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweernavolgende aangevoerd. 4.2. Ad klachtonderdeel a. De makelaar geeft 5.2 Anders dan appellante heeft aangevoerd was zij er van meet af aan van op de hoogte dat L de koopprijs voor het perceel al lange tijd geleden - namelijk in het kader betaling van de onderhandelingen koopsom moest financieren vanuit de door haar nog uit Nieuw- Zeeland te ontvangen uitkering. Beklaagde heeft appellante gewezen op de aan deze fi- nancieringsconstructie verbonden risico’s. Appellante heeft deze constructie echter aan- vaard omdat L de enige gegadigde was die gedurende een periode van vijf jaar belang- stelling voor de aankoop van het woonhuis heeft getoond. 5.3 Uit de e-mail van 31 augustus 2011 van beklaagde aan L blijkt dat beklaagde van me- ning was dat appellante de beslissing moest nemen over een eventuele verlenging van de termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde moest worden ge- daan. Medio september 2011 heeft appellante telefonisch aan beklaagde meegedeeld dat zij met de verlenging van die termijn had ingestemd. Beklaagde is er vanuit gegaan dat appellante deze mededeling schriftelijk aan hem zou bevestigen, zoals appellante dat ook heeft gedaan bij de door haar op 11 januari 2012 goedgekeurde verlenging van de termijn. Appellante ging er daarentegen vanuit dat beklaagde aan haar een dergelijke bevestiging zou versturen zodat sprake is geweest van een misverstand. Appellante heeft er voor de indiening van de klacht nooit over geklaagd dat zij niet zou hebben geleid tot in- gestemd met de tweede verlenging van de termijn, ook niet nadat door mr. P in novem- ber 2011 aan beklaagde vragen waren gesteld over de gang van zaken. Meer dan aan- nemelijk is dat L de koopovereenkomst zou hebben ontbonden indien appellante niet zou hebben ingestemd met de gemeente - is vastgesteld. De makelaar merkt op dat klager in al die jaren geen reden heeft gezien te klagen over die koopprijs. Het is dan ook voor de makelaar een raadsel waarom die koopprijs, die blijkbaar in 2006 en de daarop volgende jaren voor klager aanvaardbaar was, dat in 2010 plotseling niet meer is. Klager kan zich alleen voorstellen dat dat te maken heeft met het feit dat klager zijn perceel in 2009 heeft moeten ontruimen, maar dat is van het begin af aan duidelijk geweest. De overdrachtsdatum staat immers duidelijk vermeld in de ook door klager ondertekende koopakte. De makelaar ontkent het onderhavige perceel getaxeerd te hebben. Hij heeft slechts een waardeoordeel gegeven ten be- hoeve van het bepalen tweede verlenging van de vraagprijstermijn. 4.3. Ad klachtonderdeel b. Ten aanzien van 5.4 Omdat bij appellante en beklaagde de nadere afspraken over het voortgezet gebruik merkt de make- laar op dat de wijze waarop de overdrachtsdatum in de koopakte is opgenomen, geheel standaard is. De passage dat de overdrachtsdatum in nader overleg tussen partijen kan worden gewijzigd, is gebruikelijk en geenszins specifiek toegesneden op het onderhavige geval. De afspraak omtrent het voortgezet gebruik - die wel afwijkt van hetgeen gebruikelijk is - is in artikel 16 van de koopakte vastgelegd en daar staat duidelijk wat de bedoeling was. In dat kader wijst de makelaar erop dat klager zich, blijkens zijn brief van 11 juli 2006, door een adviseur heeft laten bij- staan, voordat hij tot ondertekening intentie bestond om te blijven streven naar uitvoe- ring van de koopovereenkomst overgingbestond er geen aanleiding om voorafgaande aan het daarop gerichte overleg op 11 januari 2012, een voorbespreking te houden en onder meer van gedachten te wisselen over een eventuele ingebrekestelling van appellante. Het was in ieder geval Een ingebrekestelling voorafgaande aan dit overleg zou de makelaar bespreking hebben gefrus- treerd en een eventuele uitvoering van de koopovereenkomst onmogelijk hebben ge- maakt. Ook mr. P heeft niet duidelijk tot ingebrekestelling geadviseerd. 5.5 Door aan L toe te staan dat de in termijn voor het beroep op de koopakte vastgelegde afspra- ken niet conform ontbindende voorwaarde werd verlengd, werd eveneens uitstel gegeven voor de wens van klager waren en voldoening aan de verplichting om een waarborgsom te storten omdat ook de daarvoor benodigde som moest worden voldaan uit de uit Nieuw-Zeeland te verwachten uitkering. Voor het verwijt dat was blijkbaar de adviseur van klager ook niet duidelijkbe- klaagde geen juridische actie tegen L heeft ingezet bestaat geen grond. 4.4. Ad klachtonderdeel c. Het was ten tijde van het voeren van de onderhandelingen over de onderhavige verkoop aan alle betrokkenen - ook aan klager - duidelijk dat het Bouwfonds bezig was op het perceel en de daaraan grenzende percelen een nieuwbouwproject te realiseren. Het is dus in het geheel niet verrassend of verwonderlijk dat de ge- meente het perceel aan het Bouwfonds heeft doorverkocht. Met deze doorverkoop - die geheel de keuze van de gemeente was - had de makelaar geen enkele be- moeienis. De makelaar geeft aan dat hem door klager nimmer is gevraagd in de koopakte een beding op te nemen dat doorverkoop van het perceel - al of niet aan specifieke gegadigden - niet zou mogen plaatsvinden. 4.5. De makelaar wijst de klacht dan ook op alle onderdelen af en meent dat hij de belangen van klager op juiste wijze heeft behartigd.

Het verweer. 4.1. De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Ad klachtonderdeel a. De makelaar geeft aan dat herkent zich niet in de koopprijs voor het perceel al lange tijd geleden - namelijk in het kader algemene kritiek omtrent haar wijze van optreden. Ten aanzien van de onderhandelingen die hebben geleid tot de koopovereenkomst met de gemeente - is vastgesteld. De makelaar merkt op dat klager in al die jaren geen reden heeft gezien te klagen over die koopprijs. Het is dan ook voor meer specifieke verwijten neemt de makelaar een raadsel waarom die koopprijs, die blijkbaar in 2006 en de daarop het volgende jaren voor klager aanvaardbaar was, dat in 2010 plotseling niet meer is. Klager kan zich alleen voorstellen dat dat te maken heeft met het feit dat klager zijn perceel in 2009 heeft moeten ontruimen, maar dat is van het begin af aan duidelijk geweest. De overdrachtsdatum staat immers duidelijk vermeld in de ook door klager ondertekende koopakte. De makelaar ontkent het onderhavige perceel getaxeerd te hebben. Hij heeft slechts een waardeoordeel gegeven ten be- hoeve van het bepalen van de vraagprijsstandpunt in. 4.3. Ad klachtonderdeel b. Ten aanzien van de nadere afspraken over het voortgezet gebruik merkt vragenlijst is inderdaad sprake van twee versies: een eerste voorlopige, door de make- laar verkopers met de hand ingevulde lijst, die op dat een aantal punten niet klopte en ook nog niet volledig was. Het is deze lijst die, per abuis, als bijlage bij de wijze waarop de overdrachtsdatum in de koopakte koopovereenkomst aan klagers is opgenomen, geheel standaard isverzonden. De passage dat de overdrachtsdatum in nader overleg tussen partijen kan worden gewijzigdmakelaar heeft een verbeterde en gecompleteerde lijst opgesteld, is gebruikelijk en geenszins specifiek toegesneden op het onderhavige geval. De afspraak omtrent het voortgezet gebruik - die wel afwijkt van hetgeen gebruikelijk is - is in artikel 16 deel uitmaakte van de koopakte vastgelegd en daar staat duidelijk wat verkoop- documentatie. Het heeft even geduurd voordat de bedoeling was. In dat kader wijst fout is bemerkt, maar die is toen vervolgens ook hersteld: bij de makelaar erop dat klager zich, blijkens zijn brief van 11 juli 2006, door een adviseur heeft laten bij- staan, voordat hij tot ondertekening uiteindelijke versie van de koopovereenkomst overging. Het was in ieder geval de makelaar niet duidelijk dat juiste versie van de in de koopakte vastgelegde afspra- ken niet conform de wens van klager waren en dat was blijkbaar de adviseur van klager ook niet duidelijkvragenlijst gevoegd. 4.4. Ad klachtonderdeel c. Het was ten tijde van het voeren Ten aanzien van de onderhandelingen over afwijking in de onderhavige verkoop kadastrale kaart geeft de makelaar aan alle betrokkenen - ook aan klager - duidelijk dat zij deze kwestie tijdens een bezichtiging nader had willen toelichten, maar die kans heeft zij niet gehad, omdat klagers buiten haar om een eigen bezichtigingsafspraak rechtstreeks met de verkopers hadden gemaakt. De makelaar heeft van klagers begrepen dat zij reeds contact hadden gehad met het Bouwfonds bezig was op het perceel Kadaster en de daaraan grenzende percelen een nieuwbouwproject te realiseren. Het is dus in het geheel niet verrassend of verwonderlijk dat de ge- meente het perceel aan het Bouwfonds heeft doorverkochtsituatie rond de perceelgrens hun inmiddels duidelijk was. Met deze doorverkoop - die geheel Dat is de keuze van de gemeente was - had reden dat de makelaar geen enkele be- moeienisheeft volstaan met het bijvoegen van een kaart, waarop zij zelf de plaatselijke si- tuatie heeft ingetekend. De makelaar geeft aan dat hem klagers duidelijk konden zien dat het hier ging om een door klager nimmer is gevraagd in de koopakte makelaar zelf aangepaste kadastrale kaart en niet een beding op te nemen dat doorverkoop van het perceel - al of niet aan specifieke gegadigden - niet zou mogen plaatsvindenKadaster afkomstige nieuwe versie. 4.5. Ten aanzien van de afwijking in het woonoppervlak geeft de makelaar aan dat zij haar berekening heeft gemaakt aan de hand van de bouwtekening. Tenzij er rede- nen zijn om het tegendeel aan te nemen, gaat de makelaar uit van de juistheid van dergelijke tekeningen. De onderhavige tekeningen waren afkomstig van een des- kundige, namelijk een architect. Daarom heeft de makelaar wijst volstaan met het vol- gen van de klacht dan ook op alle onderdelen af tekeningen en meent dat hij de belangen van klager op juiste wijze heeft behartigdzij niet zelf metingen uitgevoerd.

Het verweer. 4.1. De makelaar voerten het kantoor van de makelaar voeren, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 4.2. Ad klachtonderdeel a. De Zodra de makelaar geeft aan door zijn opdrachtgevers op de hoogte was gesteld van het feit dat de koopprijs voor het perceel al lange tijd geleden - namelijk er een behandeling tegen boktor in het kader bijgebouw had plaatsgevonden, heeft hij vraag 12 van de onderhandelingen die hebben geleid tot de koopovereenkomst met de gemeente - is vastgesteldvragenlijst dienovereenkomstig aangevuld. De makelaar merkt op verzet zich tegen het verwijt dat klager er diverse versies van de verkoopdocumentatie respectievelijk de vragenlijst in al omloop zouden zijn. Dit is niet juist. Er is maar één wijziging in het vragenformulier aangebracht en die jaren geen reden heeft gezien te klagen over die koopprijswijziging is ter gelegenheid van de ondertekening van de koopakte uitdrukkelijk met klagers besproken. Het is dan ook voor Zij hebben toen niet alleen de makelaar een raadsel waarom die koopprijs, die blijkbaar in 2006 en de daarop volgende jaren voor klager aanvaardbaar was, dat in 2010 plotseling niet meer is. Klager kan zich alleen voorstellen dat dat te maken heeft met het feit dat klager zijn perceel in 2009 heeft moeten ontruimenkoopakte ondertekend, maar dat is van het begin af aan duidelijk geweest. De overdrachtsdatum staat immers duidelijk vermeld in ook die gewijzigde vragenlijst geparafeerd, inclusief de ook door klager ondertekende koopakte. De makelaar ontkent het onderhavige perceel getaxeerd te hebben. Hij heeft slechts een waardeoordeel gegeven ten be- hoeve van het bepalen van de vraagprijsbetreffende bladzijde. 4.3. Ad klachtonderdeel b. Ten aanzien De makelaar verwerpt het verwijt dat zijn standpunt niet steeds consistent is geweest: bij brief van de nadere afspraken over het voortgezet gebruik merkt de make- laar op 29 november 2017 van zijn gemachtigde is aangegeven dat de wijze waarop de overdrachtsdatum wijziging in de koopakte vragenlijst uitvoerig is opgenomenbesproken tussen koper, geheel standaard isverkoper en de makelaar voordat de koopovereenkomst werd getekend en geparafeerd. De passage dat Klagers zijn er, aldus de overdrachtsdatum in nader overleg tussen partijen kan worden gewijzigdmakelaar, is gebruikelijk en geenszins specifiek toegesneden op die wijze tijdens het onderhavige geval. De afspraak omtrent het voortgezet gebruik - die wel afwijkt van hetgeen gebruikelijk is - is in artikel 16 tekenen van de koopakte vastgelegd en daar staat duidelijk wat op gewezen dat de bedoeling wasblokhut was behandeld tegen boktor. 4.4. In dat kader wijst de periode, waarin de onderhandelingen werden gevoerd, was de makelaar erop niet op de hoogte van het boktorprobleem en heeft hij klagers daarop niet kunnen wijzen. Vraag 12 was immers door de verkopers aanvankelijk opengelaten. Op het moment van het opnemen van de woning en de bezichtigingen was de boktor niet zichtbaar. Was de makelaar op de hoogte geweest van het boktorprobleem, omdat de verkopers hem dat klager zichverteld hadden of omdat hij dat had geconstateerd, blijkens zijn brief dan had hij dat aan de orde gesteld. 4.5. Omdat het om het bijgebouw gaat en er sprake was van 11 juli 2006, door een adviseur behandeling tegen boktor heeft laten bij- staan, voordat de makelaar dit als een ondergeschikt punt gezien. Dat is de reden dat hij tot niet reeds voor de bijeenkomst ter ondertekening van de koopovereenkomst overging. Het was in ieder geval de makelaar niet duidelijk dat kwestie bij klagers onder de in de koopakte vastgelegde afspra- ken niet conform de wens aandacht heeft gebracht, maar pas ter gelegenheid van klager waren en dat was blijkbaar de adviseur van klager ook niet duidelijkhet tekenen. 4.4. Ad klachtonderdeel c. Het was ten tijde van het voeren van de onderhandelingen over de onderhavige verkoop aan alle betrokkenen - ook aan klager - duidelijk dat het Bouwfonds bezig was op het perceel en de daaraan grenzende percelen een nieuwbouwproject te realiseren. Het is dus in het geheel niet verrassend of verwonderlijk dat de ge- meente het perceel aan het Bouwfonds heeft doorverkocht. Met deze doorverkoop - die geheel de keuze van de gemeente was - had de makelaar geen enkele be- moeienis4.6. De makelaar geeft aan is van mening dat hem door klager nimmer is gevraagd in de koopakte een beding op te nemen hij niet onzorgvuldig heeft gehandeld en dat doorverkoop van het perceel - al of niet aan specifieke gegadigden - niet zou mogen plaatsvinden. 4.5. De makelaar wijst de klacht dan ook op alle onderdelen af en meent dat hij de belangen van klager op juiste wijze heeft behartigdongegrond is.