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Arrendamento Rural: Cláusulas obrigatórias. Prazos mínimos. Valor. Arrendamento total e arrendamento parcial. Parceria Rural: Conceito. Tipos. Objetivo. Cláusulas obrigatórias. Limites na partilha dos resultados. Prorrogação e renovação dos contratos agrários e direito de preferência. Alienação do imóvel e direito preferência. Extinção dos Contratos agrários: causas e consequências. Direito de retenção por benfeitorias. Considerações finais.
1. ARRENDAMENTO RURAL: CONCEITO. PARTES. CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS. PRAZOS MÍNIMOS. VALOR. ARRENDAMENTO TOTAL E ARRENDAMENTO PARCIAL
Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo do imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei (art. 3º do Decreto nº 59.566/66).
As partes contratantes são, de um lado, o proprietário ou quem detenha a posse, ou ainda, quem tenha a livre administração do imóvel rural, intitulado ‘arrendante’, e, de outro lado, a pessoa que vai exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, chamado ‘arrendatário’. Vale frisar, o arrendatário outorgante de subarrendamento será, para todos os efeitos, classificado como arrendador. (arts. 1º e 3º do Dec. Nº 59.566/66).
Existem cláusulas que são obrigatórias ao arrendamento, a ser observadas compulsoriamente, mesmo que não estejam inseridas no contrato. Qualquer acordo em contrário entre as partes não tem nenhuma validade e é nulo de pleno direito:
• Prazos - Os prazos mínimos do arrendamento são de 3 anos para cultura de ciclo curto (lavoura temporária) ou pecuária de pequeno ou médio porte; 5 anos, para a culturas de ciclo longo (lavouras permanentes) ou pecuária de grande porte, inclusive atividades de extração de matéria prima animal; e 7 anos, para atividade de exploração florestal.
• Notificação - É um aviso que o arrendante dá para o arrendatário quando ele quiser retomar o imóvel arrendado, ao término do contrato. Essa notificação deve ser feita com o mínimo de seis meses antes do vencimento. Se não notificar nesse prazo, o contrato é prorrogado automaticamente por um novo período.
• Direito de preferência - Ao término do contrato, o arrendatário tem o direito de preferência na renovação do contrato em igualdade de condições com eventuais terceiros interessados. O mesmo ocorre no caso de venda do imóvel, caso ele seja vendido a um terceiro.
• Preço - O arrendamento só pode ser feito (ajustado) em preço fixo em dinheiro. Não pode ser em percentual dos frutos ou produtos. Contudo, o pagamento pode ser efetuado tanto em dinheiro, como em produtos ou frutos, conforme preço de mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial. (art. 18 do Decreto 59.566/66).
Art 18. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.
Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.
O preço do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entram na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que o preço poderá chegar até o limite de 30%.
• Renúncia de direitos. O arrendatário não pode renunciar em favor do arrendante nenhum direito ou vantagem assegurado pela lei. Se o fizer, é ato nulo de pleno direito.
• Causas de extinção e rescisão – segundo regras dos arts. 26 a 33 do Decreto regulamentador.
• Concordância compulsória do arrendador - nos casos de solicitação de crédito rural feita pelos arrendatários.
• Proibições - Nos contratos de arrendamento é proibido se estipular:
- Serviços gratuitos - No arrendamento é vedado estipular que o arrendatário preste serviços gratuitos ao dono do imóvel.
- Exclusividade - da venda dos frutos ou produtos ao arrendador ou ao parceiro-outorgante;
- Obrigatoriedades: do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador; ou aquisição de gêneros e utilidades em armazéns ou barracões determinados pelo arrendador.
O arrendamento rural poderá ser total, na medida em que toda a área faça parte do objeto contratual, ou parcial, quando se arrenda somente parcela da propriedade. As obrigações das partes estão previstas nos arts. 40 e 41 do Decreto 59.566/66
Art 41.O arrendatário é obrigado:
I - a pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados;
II - a usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fôsse seu, não podendo mudar sua destinação contratual;
III - a levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural;
IV - a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário;
V - a devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos,
Art 40. O arrendador é obrigado:
I - a entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região;
II - a garantir ao arrendatário o uso e gôzo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato (artigo 92, § 1º do Estatuto da Terra);
III - a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários;
IV - a pagar as taxas, impostos, fôros e tôda e qualquer contribuição que incida ou venha incidir sôbre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver convencionado.
máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador.
Demais características:
Art 42. O arrendador poderá se opor a cortes ou podas, se danosos aos fins florestais ou agrícolas a que se destina a gleba objeto do contrato. | Art 43. Não constando do contrato de arrendamento a forma de restituição de animais de cria, de corte ou de trabalho, entregues ao arrendatário, êste se obriga a, rescindir o contrato, restituí-los em igual número, espécie, qualidade e quantidade (art. 95, IX, do Estatuto da Terra). |
Art 44. O arrendatário que sal, extinto ou rescindido o contrato permitirá ao que entra, a prática dos atos necessários à realização dos trabalhos preparatórios para o ano seguinte. Da mesma forma, o que entra permitirá ao que sai, todos os meios indispensáveis à ultimação da colheita, de acôrdo com os usos e costumes do lugar. | Art 45. Fica assegurado a arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra). |
Art 46. Se o imóvel rural em venda, estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área. § 1º O proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área. § 2º Nos casos dêste artigo, fica assegurado a qualquer dos arrendatários, se os outros não usarem do direito de preempção, adquirir para si o imóvel. | Art 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra). |
2. PARCERIA RURAL: CONCEITO. TIPOS. OBJETIVO. PARTES. CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS. LIMITES NA PARTILHA DOS RESULTADOS
A parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico do imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (art. 96, VI, do Estatuto da Terra, alterado pela Lei n. 11.443/07) (Dec. N. 59.566/66, art. 4º).
Existem diversas espécies de parceria rural:
• Parceria agrícola - quando o objeto é a atividade de produção vegetal.
• Parceria pecuária - quando são cedidos animais para cria, recria, invernagem ou engorda.
• Parceria agro-industrial - quando se visa o uso do imóvel rural e ou de máquinas e implementos para a atividade de transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal.
• Parceria extrativa - quando visa atividade de extração de produto agrícola, animal ou florestal.
• Parceria mista - quando o objeto for a realização de mais de uma das modalidades citadas.
Na parceria rural, o cedente chama-se parceiro-outorgante e parceiro-outorgado, o que recebe o imóvel ou animais).
O inciso V do art. 96 do E.T. traz consigo as cláusulas que constarão, obrigatoriamente, em todas as espécies de contrato de parceria, in verbis:
V - no Regulamento desta Lei, serão complementadas, conforme o caso, as seguintes condições, que constarão, obrigatoriamente, dos contratos de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial ou extrativa:
a) quota-limite do proprietário na participação dos frutos, segundo a natureza de atividade agropecuária e facilidades oferecidas ao parceiro;
b) prazos mínimos de duração e os limites de vigência segundo os vários tipos de atividade agrícola. Ressalte-se que o Decreto 59.566/66, ao regulamentar o art. 96, I do E.T., manteve o prazo mínimo de três anos para os contratos de parceria rural, ou seja, não se estabelecendo o prazo no contrato o dizer que o mesmo é indeterminado, equivale a estipulá-lo em três anos;
c) bases para as renovações convencionadas;
d) formas de extinção ou rescisão;
e) direitos e obrigações quanto às indenizações por benfeitorias levantadas com consentimento do proprietário e aos danos substanciais causados pelo parceiro, por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, nos equipamentos, ferramentas e implementos agrícolas a ele cedidos;
f) direito e oportunidade de dispor sobre os frutos repartidos.
E o inciso VII do art. 96 do E.T. prevê que se aplicam, à parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agro-industrial ou extrativa as normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber, portanto, as cláusulas obrigatórias não específicas ao contrato de arrendamento, elencadas no tópico anterior, também se aplicam aos contratos de parceria.
Quanto aos percentuais de participação dos parceiros, estes estão previstos no art. 35,
§ 3º do Decreto nº 59.566/66, e no art. 96,VI do E.T., com redação dada pela Lei n. 11.443/07:
Art. 96. Na parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, observar-se-ão os seguintes princípios: VI - na participação dos frutos da parceria, a quota do proprietário não poderá ser superior a:
a) 20% (vinte por cento), quando concorrer apenas com a terra nua;
b) 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada;
c) 30% (trinta por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia;
d) 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx_00/_Xxx0000-0000/0000/Xxx/X00000.xxx - art1
e) 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto de parceria;
f) 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido;
g) nos casos não previstos nas alíneas anteriores, a quota adicional do proprietário será fixada com base em percentagem máxima de dez por cento do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro;
Apesar da cota máxima estabelecida para a participação do proprietário nos frutos da parceria, a prática tem levado a relações contratuais onde as regras legais não são cumpridas. E muito comum a prática da lavoura à meia (50%), o que não deixa de ser um tipo de parceria, porém, as condições não são aquelas estabelecidas pela lei, de forma que o parceiro outorgado normalmente arca com todo o custo de preparo do solo, plantio, sementes, adubo, etc, e ainda assim, entrega 50% do resultado para o proprietário.
Contudo, o art. 35, § 3º do Decreto 59.566/66 é claro ao dispor que “não valerão as avenças de participação que contrariarem os percentuais fixados neste artigo, podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juízo contra isso e efetuar a consignação judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo, for devida ao outro parceiro, correndo por conta deste todos os riscos, despesas, custas e honorários advocatícios”.
Caso o parceiro outorgado tenha entregue percentual maior do que o máximo previsto por lei, terá direito ao ressarcimento do excedente ou à correspondente indenização.
Art 48. Aplicam-se à parceria, nas formas e tipos previstos no Estatuto da Terra e neste Regulamento, as normas estatuídas na Seção I dêste Capítulo, e as relativas à sociedade, no que couber (art. 96, VII do Estatuto da Terra). § 1º Além das obrigações enumeradas no art. 40, o parceiro-outorgante assegurará ao parceiro- outorgado que residir no imóvel rural, e para atender ao uso exclusivo da família dêste, casa de moradia higiênica e área suficiente para horta e criação de animais de pequeno porte (art. 96, IV, do Estatuto da Terra). § 2º As despesas com o tratamento e criação dos animais, não havendo acôrdo em contrário, correrão por conta do parceiro-outorgado independentemente do disposto no art. 41, no que lhe fôr aplicável (art. 96, III, do Estatuto da Terra). | Art 49. Para todos os efeitos do presente Regulamento, o parceiro-outorgante, no caso de parceria da modalidade prevista na alínea "a", Inciso VI, do art. 96, do Estatuto da Terra, não será considerado cultivador direto. |
Art 50. O parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado poderão a qualquer tempo, dispor livremente sôbre a transformação do contrato de parceria no de arrendamento. | |
3. PRORROGAÇÃO E RENOVAÇÃO DOS CONTRATOS AGRÁRIOS E DIREITO DE PREFERÊNCIA.
Prevê o art. 21 do Decreto 59.566/66:
Art 21. Presume-se contratado pelo prazo mínimo de 3 (três) anos, o arrendamento por tempo indeterminado (art. 95, II do Estatuto da Terra).
§ 1º Os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras cultiváveis, após a parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate. Em caso de retardamento da colheita por motivo de fôrça maior êsses prazos ficarão automaticamente prorrogados até o final da colheita (art. 95, I, do Estatuto da Terra).
A legislação, ao prever a prorrogação contratual, visa assegurar ao arrendatário e ao parceiro outorgado os resultados do negócio, dilatando o prazo estipulado, nas mesmas condições, por atraso na colheita, no abate dos animais ou na parição do rebanho.
Não prevendo o contrato prazo de duração, parte da doutrina entende que, após o decurso do prazo mínimo legal, sem que haja notificação no prazo certo para a extinção do contrato, este se renova nas mesmas condições para mais um prazo mínimo estabelecido em lei. A renovação consiste na repetição do contrato entre as mesmas partes, repetindo-se as condições anteriores, ou com as modificações que ficarem ajustadas. Existe também o entendimento de que, uma vez ultrapassado o prazo mínimo da lei, é possível, a qualquer tempo, o encerramento do contrato, com a notificação pelo proprietário, com antecedência mínima de 6 meses.
A dupla interpretação se faz em relação aos §§ 1º e 2º do art. 22 do Decreto:
Art 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (art. 95, IV do Estatuto da Terra).
§ 1º Na ausência de notificação, o contrato considera-se automàticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta (art. 95, IV, do Estatuto da Terra).
§ 2º Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo de 6 seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7º e 8º deste Regulamento, ou através de descendente seu (art. 95, V, do Estatuto da Terra).
Vale destacar que o arrendatário e parceiro outorgado têm preferência em igualdade de condições com terceiros, para a renovação do contrato. Neste sentido, havendo proposta oferecida por terceiro, o arrendatário ou o parceiro outorgado deve ser notificado desta intenção e das condições da oferta, no prazo de 6 meses antes do vencimento do contrato (art. 95,IV do ET), tendo, após notificado, 30 dias para requerer a sua preferência, sendo que o silêncio é traduzido em renúncia do exercício deste direito.
Não havendo notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado. (art. 95,IV). A retomada para uso próprio obedece às mesmas regras, e prazos de notificação, conforme disposto no art. 95,V do ET.
4. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL E DIREITO DE PREFERÊNCIA
Em caso de alienação do imóvel, a lei (art. 92, § 3º do ET) garante o direito de preferência ao arrendatário, nas mesmas condições, para a aquisição do imóvel. Entende-se que esta garantia também é extensiva à parceria, por exegese do disposto no artigo 96,VII do ET, uma vez que manda aplicar à parceria, no que couber, as normas pertinentes ao arrendamento rural.
Para o exercício do direito de preferência, o proprietário deverá dar conhecimento, mediante notificação, do teor da proposta de aquisição (preço e demais condições) oferecida por terceiro. Notificado, o ocupante do imóvel terá o prazo de 30 dias para se manifestar quanto ao seu interesse, sendo que o silêncio importa em renúncia tácita.
Sendo o imóvel vendido a terceiro, no decorrer do contrato de arrendamento ou de parceria, este fato não interrompe o contrato, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante (art. 92, § 5º do ET).
5. EXTINÇÃO DOS CONTRATOS AGRÁRIOS: CAUSAS E CONSEQÜÊNCIAS. (ART. 26 A 34 DO DEC. 59.566/66).
As causas de extinção dos contratos agrários estão elencadas no art. 26 do Decreto n.º
59.566/66:
Art 26. O arrendamento se extingue:
I - pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação; II - pela retomada;
III - pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário; IV - pelo distrato ou rescisão do contrato;
V - pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
VI - por motivo de forçar maior, que impossibilite a execução do contrato;
VII - por sentença judicial irrecorrível; VIII - pela perda do imóvel rural;
IX - pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural; X - por qualquer outra causa prevista em lei.
Não havendo interesse na renovação, o arrendatário ou parceiro outorgado deverá notificar o outro contratante, no prazo dos 30 dias entre os 6 meses e os 5 meses antes do término do prazo do contrato.
O arrendador ou parceiro-outorgante que quiser retomar o imóvel para cultivo próprio ou através de descendente seu (art. 22, § 2º e art. 26,II do Decreto 59.566/66) deverá notificar o arrendatário ou parceiro-outorgado até seis meses antes do vencimento do contrato, caso contrário, o contrato se renova automaticamente.
O contrato se extinguirá ainda:
• Em razão de confusão - quando a mesma pessoa passa à posição de arrendador e arrendatário ou parceiro-outorgante e parceiro-outorgado.
• Por distrato - acordo de vontades mediante o qual as partes põe fim ao contrato.
• Por rescisão - por vontade e iniciativa de uma das partes, nos casos de inadimplemento de obrigação contratual.
• Por resolução ou extinção do direito do arrendador ou do parceiro-outorgante - é possível ocorrer nos casos de propriedade resolúvel, com o advento da causa resolutiva.
• Por motivo de forca maior - ocorrência de fato imprevisto e impossível de ser evitado.
• Por sentença judicial irrecorrível - podendo ocorrer nos casos de anulação de contrato por vício de origem.
• Pela perda do imóvel rural - desaparecimento com vulcão, ou por inundação.
• Em virtude de desapropriação - em qualquer de suas modalidades, ficando garantido ao arrendatário ou parceiro-outorgado o direito à redução proporcional da renda ou a rescindir o contrato, em caso de desapropriação parcial.
• Por morte do arrendatário.
• Por cessão do contrato sem prévio consentimento do arrendador ou parceiro outorgante.
• Por falta de pagamento do aluguel ou renda - assegura o despejo, permitido ao arrendatário a purga da mora.
• Por dano causado à gleba ou às colheitas, desde que caracterizado o dolo ou a culpa do arrendatário ou do outorgado, caso em que cabe ação de despejo.
• Por causa de mudança na destinação do imóvel – por exemplo: destruindo o capim (pecuária) para desenvolver a agricultura.
• Por abandono do cultivo - quando arrendatário ou parceiro-outorgado deixa de cumprir sua obrigação no trato da terra e o cuidado com a produção.
Em diversas das hipóteses de extinção dos contratos, aqui relacionadas cabe a ação de despejo para a retomada do imóvel, seguindo o rito sumaríssimo. O art. 32 do Decreto nº 59.566/66 prevê as causas do despejo, cuja enumeração legal vale tanto para os contratos de arrendamento como para os de parceria.
5. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Na extinção dos contratos o arrendatário, assim como o parceiro-outorgado, pode exercer o direito de retenção do imóvel até sere indenizado pelas benfeitorias, conforme estabelece a parte final do inciso VIII do artigo 95 do ET. O §1º do art. 25 do Decreto nº 59.566/66 reafirma este direito de retenção.
O direito de retenção pode ser pleiteado em juízo e deferido liminarmente. Com isso, o contratado fica no imóvel até que se apure o valor das benfeitorias e lhe seja efetuado o pagamento.
Dentre outras previsões que interessam em considerações finais, importante é a disposição do parágrafo único do art. 96 do E.T., acerca da possibilidade de o contrato de parceria ser desconfigurado para uma relação de cunho empregatício, se restarem caracterizados os requisitos essenciais do contrato laboral.
Outro ponto relevante é o direito à indenização que surge cada vez que uma das partes, em razão de descumprimento de obrigação legal ou contratual causar prejuízo à outra parte, ou por benfeitorias que ficam no imóvel. Nos termos do artigo 95,VIII do ET, o arrendatário, ao término do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis que edificou. Segundo a lei, apenas as benfeitorias voluptuárias dependem de prévia autorização do proprietário para que gerem direito à indenização. Indenizar significa tornar sem dano, no sentido de reparar o dano que a parte sofreu. Envolve, portanto, o dano emergente (dano ou prejuízo efetivo da parte) e o lucro cessante (o que a parte deixou de ganhar em razão do procedimento da outra parte).
Art 26. O arrendamento se extingue:
I - Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação; II - Pela retomada;
III - Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário; IV - Pelo distrato ou rescisão do contrato;
V - Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
VI - Por motivo de fôr maior, que impossibilite a execução do contrato; VII - Por sentença judicial irrecorrível;
VIII - Pela perda do imóvel rural;
IX - Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural; X - por qualquer outra causa prevista em lei.
Parágrafo único. Nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo.