CONTRATO = SOLUÇÃO DE CONFLITO
CONTRATO = SOLUÇÃO DE CONFLITO
“o combinado não sai caro”
TIPOS DE CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
1) CONTRATOS DE EMPREITADA
1.1 Preço Global (MÃO DE OBRA E MATERIAL)
1.2 Preço Global (MÂO DE OBRA)
1.3 Preço Unitário (Reforma)
2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
3)CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Embora a lei não o defina, contrato de empreitada é aquele no qual uma das partes (o empreiteiro) obriga-se a executar uma obra mediante o pagamento de um preço que a outra parte (o dono da obra) compromete-se a pagar.
É um instrumento de grande importância largamente utilizado no segmento da construção civil, tanto na execução de de caráter privado, como nas obras públicas, hipótese obras em que o contrato passa a ser regido principalmente pelas normas do Direito Administrativo.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Nos termos do art. 610 do novo Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002), a empreitada pode ser apenas de mão-de-obra ou mista:
Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela ou só com seu trabalho, ou com ele e os materiais
No primeiro caso, empreitada de mão-de-obra, ou de lavor, exige- se exclusivamente a atividade do empreiteiro, administrando e conduzindo os trabalhos, cabendo ao proprietário fornecer os materiais.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Essa modalidade de empreitada foi explicitamente elevada, pelo novo Código Civil, à categoria de regra geral, pois no silêncio da lei e do contrato, entende-se ser a empreitada simplesmente de mão- de-obra, por força do que dispõe o § 1º do art. 610 do referido estatuto legal:
Art. 610. ( )
§ 1º - A obrigação de fornecer os materiais não se presume;
resulta da lei ou da vontade das partes.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Tendo fornecido apenas a mão-de-obra, o empreiteiro de lavor exime-se de todos os riscos em que não tiver culpa (art. 612 do C.C). Mas, se a coisa perecer antes de entregue sem culpa do dono nem do empreiteiro este perderá a retribuição ajustada, salvo se provar que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara quanto a sua quantidade ou qualidade (art. 613 do C.C).
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Muito se discutiu a propósito da estipulação contida no art. 1245 do Código Civil de 1916, hoje revogado, quanto à responsabilidade do empreiteiro em razão do solo se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra. Parece-nos que, tanto no caso do solo, quanto no caso de perecimento da obra antes de entregue, sem culpa do empreiteiro, em razão da insuficiência ou da falta de qualidade dos materiais, cabe ao empreiteiro, exercendo a sua função de direção dos serviços e aconselhamento do proprietário, buscar impedir a execução de serviços, quando insuficientes os materiais adquiridos pelo dono da obra para a perfeita conclusão desta, ou quando esses materiais, por deficiência na sua qualidade, representarem risco à solidez da obra.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
1) CONTRATOS DE EMPREITADA
No segundo caso, empreitada mista, o empreiteiro fornece os materiais e executa o trabalho, ampliando a sua responsabilidade que passa a abranger tanto o serviço quanto o material ali empregado. Em vista disso, até o momento da entrega da obra, correm por conta do empreiteiro os riscos, se o dono da obra não estiver em mora para receber.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002
NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002
•Art. 610 - § 1º - A primeira novidade introduzida pelo Código Civil, conforme já salientado acima, consiste na circunstância de que o fornecimento de materiais não se presume, mas tem que ser expressa no contrato.
•Art. 614 - § 2º - Se a obra constar de partes distintas ou for de natureza das que se determinam por medidas, o que se mediu presume-se verificado se, em 30 (trinta) dias, a contar da medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem a fiscalizar.
NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002
•Art. 618 - Responsabilidade pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo. Suprimiu-se a ressalva que existia no art. 1245 do Código revogado (exclusão da responsabilidade do construtor se houvesse prevenido em tempo o dono da obra quanto a falta de firmeza do solo).
•Art. 618 - § único – Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não se propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002
•Art. 619 - § único – Ainda que não tenha havido autorização escrita, o dono da obra é obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acréscimos, segundo o que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por continuadas visitas, não podia ignorar o que se estava passando, e nunca protestou.
•Art. 620 – Se ocorrer diminuição no preço do material ou da mão-de-obra superior a 1/10 (um décimo) do preço global convencionado, poderá este ser revisto, a pedido do dono da obra, para que se lhe assegure a diferença apurada.
NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002
•Art. 621 – Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da obra introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a execução seja confiada a terceiros, a não ser que, por motivos supervenientes ou razões de ordem técnica, fique comprovada a inconveniência ou a excessiva onerosidade de execução do projeto em sua forma originária.
•Art. 622 – Se a execução da obra for confiada a terceiros, a responsabilidade do autor do projeto respectivo, desde que não assuma a direção ou fiscalização daquela, ficará limitada aos danos resultantes de defeitos previstos no art. 618 e seu parágrafo único.
•Art. 624 – Suspensa a execução da empreitada sem justa causa,
responde o empreiteiro por perdas e danos.
NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002
•Art. 625 – Poderá o empreiteiro suspender a obra:
I – por culpa do dono, ou por motivo de força maior;
II – quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades imprevisíveis de execução, resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preço inerente ao projeto por ele elaborado, observados os preços.
III – se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acréscimo de preço.
NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002
Os contratos pelo regime de empreitada nas incorporações são regulados pelo art. 55 da Lei 4591, de 16.12.64 (Lei de Condomínio e Incorporação). A construção pelo regime de empreitada poderá ser a preço fixo ou irreajustável e a preço reajustável por índices previamente pactuados nos contratos.
Art. 55. ( )
§ 1º Na empreitada a preço fixo o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
No silêncio do contrato de empreitada, nada impede que ocorra a subempreitada parcial, sobretudo quando eventualmente o empreiteiro não detenha especialidade e capacidade técnica para determinados serviços. Assim, na construção do imóvel, é usual o empreiteiro subempreitar a construção da parte hidráulica e elétrica, a edificação do telhado, a instalação de equipamentos especiais e etc. Entretanto, se não houver ressalva expressa no contrato de empreitada, o empreiteiro permanece responsável perante o dono da obra.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
O contrato de subempreitada rege-se pelos mesmos princípios do contrato de empreitada por tratar-se de contratos da mesma natureza. Não se confunde com a cessão de direitos e obrigações do contrato, hipótese em que todo o contrato é transferido com a concordância do dono da obra, nem com o contrato de co- empreitada quando o dono da obra contrata mais de um empreiteiro.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
Em regra, o subempreiteiro não assume responsabilidade perante o dono da obra, mas se aquele causar-lhe prejuízo, o dono da obra pode acioná-lo com base na responsabilidade extracontratual. De acordo com o art. 3º do CDC, o subempreiteiro assume a posição de fornecedor dos serviços e como tal pode ser responsabilizado. Embora, o vínculo contratual se estabeleça entre o subempreiteiro e o empreiteiro, e não entre aquele e o dono da obra, no caso de inadimplemento do empreiteiro no que concerne a obrigação de pagar, o subempreiteiro pode exercer o direito de retenção contra o dono da obra com base no princípio da vedação do enriquecimento sem causa.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO
O contrato de construção por administração está regulado no art.
58 e seguintes da Lei 4591/64, também chamado “a preço de custo”, e se verifica quando os proprietários ou adquirentes, assumem a responsabilidade de pagar o custo integral da obra. Nesta hipótese, todas as faturas, duplicatas, transações, aquisições relativas à construção, serão emitidas em nome do dono da obra ou do condomínio formado pelos adquirentes das frações ideais de uma determinada edificação.
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO
Nos contratos de construção por administração celebrado com o condomínio, as contribuições relacionadas com a construção são depositadas numa conta específica do condomínio e será movimentada na forma do contrato.
Nesse tipo de contrato é obrigatório constar orçamento do custo da obra, prazo de início, conclusão e etc., a existência de Comissão de Representantes, composta de três membros escolhidos entre os contratantes que representará o condomínio perante a construtora, e terá os seguintes poderes:
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO
Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprova- los ou impugna-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
CONTRATOS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à
construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.