CONTRATO DE CORRETAGEM
DOMINE O CONTRATO
DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
E POTENCIALIZE OS SEUS
LUCROS
Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, mediante remuneração, obriga-se a intermediar negócios para outra, prestando informações e esclarecimentos que se fizerem necessários para celebração do contrato intermediado.
(Prof. Xxxx Xxxxx)
DEFINIÇÃO DO CÓDIGO CIVIL
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”
- Artigo 722.
ATIVIDADES DO(A) CORRETOR(A)
Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
- Artigo 3º, Lei 6.530/78
UM ERRO CRUCIAL
NÃO CONTRATAR POR ESCRITO A
01 PRESTAÇÃO DOS SEUS SERVIÇOS
PROFISSIONAIS.
Qual é a sua maior dificuldade no momento de fechar um contrato com o cliente!?
ENTENDENDO A FORMA DE CONTRATAR
01. RESOLUÇÃO-COFECI 326/92
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
02. LEI 6.530/1978
Art. 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
QUAL É O PRAZO DO CONTRATO DE
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Não há previsão na Lei;
As partes deverão estipular no contrato de intermediação imobiliária.
CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE
Exclusividade não é um contrato, mas uma CLÁUSULA inserida no contrato de intermediação.
Necessidade de ajuste por ESCRITO.
O Corretor se torna exclusivo na intermediação.
O corretor terá direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726, CC).
O CORRETOR COMO GESTOR DE RISCOS
01. LEI 6.530/78
Art. 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
O CORRETOR COMO GESTOR DE RISCOS
02. CÓDIGO DE ÉTICA
Artigo 5° da Resolução-COFECI 326/92:
O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
O CORRETOR COMO GESTOR DE RISCOS
03. CÓDIGO CIVIL
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
“AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS. 1. A
decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2. "É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos". (REsp 1266937/MG, Rel. Ministro XXXX XXXXXX XXXXXXX, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2011, DJe 01/02/2012) 3. Agravo regimental não provido”. (AgRg no REsp 1309646/SP. Relator: Ministro XXXX XXXXXX XXXXXXX, STJ, data do julgamento: 25.02.2014).
O CORRETOR E O CDC
01
O CORRETOR E O CDC
CONSUMIDOR: É toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (artigo 2º, CDC).
01
FORNECEDOR: É toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (artigo 3º, CDC).
PRODUTO: É qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
SERVIÇO: É qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
O CORRETOR E O CDC
1) O dever de reparar o dano decorre do risco inerente ao desenvolvimento da atividade empresarial;
20) 1Sistema de nulidades contratuais com maior realce
protetivo (ex.: cláusula de excludente de culpa do corretor);
3) Possibilidade da inversão do ônus da prova.
CUIDADOS ANTES DE
CONTRATAR
O imóvel está livre e desembaraçado?
O contratante tem legitimidade?
A documentação está regular?
A realidade do imóvel coincide com a descrição da matrícula?
Há cláusulas restritivas?
Se for vender o imóvel que está alugado, deu a preferência ao inquilino?
LEGITIMIDADE DO(A) CONTRATANTE
Quem está te contratando tem legitimidade?
É o titular dos direitos?
Tem a anuência do cônjuge ou companheiro? (art. 1.647, CC)?
REGIMES DE BENS
Código Civil 1916;
Lei 6.515/77 – Lei do Divórcio;
Lei 10.406/2002 – Código Civil.
01
Comunhão Parcial de Bens
02
Comunhão Total de Bens
03
Separação Total de Bens
04
Participação Final nos Aquestos
ANUÊNCIA DO CÔNJUGE NA VENDA DO IMÓVEL
Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
- alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; (art. 1.647, I, CC)
No regime de participação final nos aqüestos, poder- se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares (art. 1.656, CC).
E NA UNIÃO ESTÁVEL, PRECISA DE ANUÊNCIA!?
ATENÇÃO: Não existe o "estado civil de companheiro". “O estado civil não se altera na união estável" (STJ - REsp 1.592.0720).
Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens. (art. 1.725, CC)
STJ: para que haja a necessidade do consentimento é imprescindível publicidade ou caracterização de má-fé. (AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1659314 – PR (2017/0053194-8).
ANUÊNCIA DO CÔNJUGE NO ALUGUEL DO IMÓVEL
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. (art. 3º, Lei 8.245/1991)
O CORRETOR TEM OBRIGAÇÃO DE RESULTADO
Atinge-se o sucesso na intermediação quando se alcança o resultado previsto no contrato de mediação (art. 725, CC).
O CORRETOR TEM OBRIGAÇÃO DE RESULTADO
“A remuneração devida ao corretor – e preceituada no art. 725 do CC/02 como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento dos contratantes – deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a sua atividade de mediação deve pautar-se na prudência e diligência de seus atos.”
Trecho da Decisão proferida pelo STJ, no julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 1.810.652 – SP.
O CORRETOR TEM OBRIGAÇÃO DE RESULTADO
O CORRETOR NÃO RESPONDE POR ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.
“Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente.”
Trecho da Decisão proferida pelo STJ, no julgamento do AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.779.271 - SP
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
LEI 13.709/2018
A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) no Brasil é um marco regulatório importante para a proteção de dados pessoais.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
1. Coleta e Tratamento de Dados Pessoais Corretores de imóveis e imobiliárias coletam uma quantidade significativa de dados pessoais de clientes, como nome, endereço, telefone, e dados financeiros. Segundo a LGPD, é necessário ter um propósito claro para a coleta desses dados e obter o consentimento explícito do titular. A finalidade deve ser específica e os dados devem ser tratados de forma transparente.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
2. Consentimento Informado
Antes de coletar qualquer dado pessoal, corretores de imóveis e imobiliárias devem garantir que o cliente esteja ciente de como seus dados serão utilizados e devem obter o consentimento explícito para isso. É essencial que o cliente saiba para quais finalidades seus dados serão utilizados, como para a análise de crédito, prospecção de imóveis ou envio de comunicações de marketing.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
3. Segurança e Confidencialidade dos Dados A LGPD exige que os dados pessoais sejam armazenados de forma segura, com medidas técnicas e administrativas para proteger contra acessos não autorizados, vazamentos ou qualquer tipo de tratamento inadequado. No caso de imobiliárias, isso implica em garantir que sistemas de gestão de dados e softwares imobiliários estejam devidamente protegidos.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
4. Compartilhamento de Dados com Terceiros
Corretores e imobiliárias frequentemente precisam compartilhar dados com terceiros, como bancos, seguradoras, e empresas de análise de crédito. A LGPD estabelece que qualquer compartilhamento de dados deve ser realizado com o consentimento do titular e os terceiros envolvidos também devem cumprir com os requisitos da LGPD.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
5. Direitos dos Titulares dos Dados
A LGPD garante aos titulares dos dados (os clientes) o direito de acessar, corrigir, e excluir seus dados pessoais. Corretores e imobiliárias devem estar preparados para responder a essas solicitações de forma eficiente. Por exemplo, se um cliente solicitar a exclusão de seus dados após a finalização de uma transação imobiliária, a imobiliária deve proceder conforme a legislação.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
6. Treinamento e Conscientização
É fundamental que todos os funcionários da imobiliária e corretores sejam treinados sobre a LGPD e suas implicações. A conscientização interna é crucial para garantir que todos os envolvidos no tratamento de dados pessoais compreendam suas responsabilidades e adotem práticas adequadas para a proteção dos dados dos clientes.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
7. Penalidades e Conformidade
O descumprimento da LGPD pode resultar em penalidades severas, incluindo multas e restrições de operações. Para corretores de imóveis e imobiliárias, a conformidade com a LGPD não é apenas uma obrigação legal, mas também uma questão de reputação e confiança com os clientes.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
7.1. Das Sanções, Multas e Restrições de Operações
7.1.1. Advertência, com indicação de prazo para adoção de medidas corretivas;
7.1.2. Multas Administrativas
•Multa Simples: Pode chegar a até 2% do faturamento da empresa ou do grupo empresarial no Brasil no seu último exercício, excluídos os tributos, limitada a R$ 50 milhões por infração.
•Multa Diária: Em caso de infração continuada, pode ser aplicada uma multa diária, também limitada ao valor de R$ 50 milhões.
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
7.1.3. Restrições de Operações:
a) Publicização da Infração
b) Bloqueio dos Dados Pessoais
c) Eliminação dos Dados Pessoais
d) Suspensão do Funcionamento do Banco de Dados
e) Suspensão do Exercício da Atividade de Tratamento de Dados
f) Proibição Parcial ou Total do Exercício de Atividades Relacionadas ao Tratamento de Dados
LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD
8. Adequação de Contratos
Contratos firmados com fornecedores, parceiros e até mesmo com os clientes devem ser revisados e, se necessário, adequados às exigências da LGPD. Cláusulas relacionadas ao tratamento de dados pessoais, responsabilidades e medidas de segurança devem estar presentes nos contratos.
OS HONORÁRIOS DO( A) CORRETOR( A) DE IMÓVEIS
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. (art. 724, CC)
LEI 6.530/78 – Art. 17. Compete aos Conselhos Regionais:
IV - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;
A Tabela de Honorários é REFERENCIAL
QUAL O MOMENTO DO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS!?
Não há previsão em Lei;
É preciso definir no contrato de intermediação imobiliária;
Direito de Arrependimento – art. 49, CDC – 7 dias.
Art. 49, CDC. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Art. 67-A, § 10, Lei 4.591/64
QUANDO OS HONORÁRIOS SÃO DEVIDOS!?
1) Quando consegue o resultado previsto no contrato (art. 725, CC).
2) Em virtude de arrependimento das partes (art. 725, CC).
3) Se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726, CC)
4) Se o Corretor for dispensado, em contrato sem prazo, e o negócio for concretizado como fruto de sua atividade;
5) Se o negócio se realizar depois do prazo do contrato, como fruto da atividade do Corretor (art. 727, CC).
QUANDO OS HONORÁRIOS NÃO SÃO DEVIDOS!?
1) Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor (art. 726, CC);
2) Se comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726, CC);
3) Negligência do Corretor;
4) Má prestação dos serviços;
5) Direito de Arrependimento – CDC e Lei 13.786/2018
QUANDO OS HONORÁRIOS NÃO SÃO DEVIDOS!?
6) NEGATIVA do financiamento*
“PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. IMÓVEL. VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CONFIGURAÇÃO. FINANCIAMENTO. NEGADO. COMISSÃO CORRETAGEM. INEXIGÍVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECONHECIMENTO. SENTENÇA. MODIFICAÇÃO. PARCIAL.”
Apelação nº 0556257-48.2015.8.05.0001, Quarta Câmara Cível do TJBA.
QUANDO OS HONORÁRIOS NÃO SÃO DEVIDOS!?
6) NEGATIVA do financiamento*
“Por outro lado, o documento assinado pelo Apelante é expresso ao constar que “a corretagem devida na conclusão do negócio imobiliário, não será devolvida em caso de distrato por mera vontade do comprador ou vendedora”, assim resta indevida a cobrança da comissão, vez que a negociação não foi concluída, não por vontade das partes, mas decorrente do financiamento que não fora aprovado. (fl. 149 – destaquei)”
Apelação nº 0556257-48.2015.8.05.0001, Quarta Câmara Cível do TJBA.
PAZ E PROSPERIDADE!
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sala 1507, Parque Bela Vista, Salvador/Bahia,