CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO
(English version follows)
O(a) signatário(a) …………………………….
celebrou em data de 4.6.72 com a PLANURBANA TÉCNICA um contrato de Promessa de Compra e Venda para o Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx, Xxxxx X0, Xx. 13
Na sua qualidade de futuro(a) proprietário(a) segundo a Legislação Portuguêsa – a seguir desde já mencionado(a) como proprietário(a) – o(a) signatário(a) celebra em seu próprio nome e como futuro membro da comunidade de condóminos “Apartamentos Albufeira”, com a
ADMITUR, Administração de Apartamentos Turísticos, Lda., Lisboa, Xxx Xxxx Xxxxxx, 00-0x
- a seguir desde já mencionada como Administrador - , o seguinte
Contrato de Administração
§ 1
Duração do Contrato e sua Denúncia
(1) O Administrador já foi nomeado pela Constituição de Propriedade Horizontal. O(a) proprietário aceita esta nomeação.
(2) A duração deste contrato tem início em 1º de Janeiro de 1972 e termina pela primeira vez em 31 de Dezembro de 1973. Depois desta data, o contrato se prorroga automaticamente cada vez por mais 2 anos, no caso de não ter sido denunciado pro uma maioria de ! dos proprietários de todos os apartamentos, com aviso prévio de 6 meses, em relação ao prazo final de sua vigência respectiva.
O Administrador poderá renunciar à sua função em qualquer época, com aviso prévio de 3 meses.
(3) O Administrador somente poderá ser destituído por razão importante, pro uma maioria de ! dos proprietários de todos os apartamentos.
§2
Obrigações e direitos do Administrado
(1) O Administrador terá de cumprir as suas funções em base do seu próprio critério e com o desvelo de um Administrador prudente.
(2) Fica acordado entre os condóminos, que os apartamentos sejam arrendados para fins turísticos, independentemente do uso temporário próprio. Fica desde já convencionado limitar o uso próprio dos apartamentos até ao máximo de oito semanas por ano – salvo outra regulamentação convencionada pela assembleia dos condóminos.
O uso próprio pelo(a) proprietário(a) durante todo os ano necessita da anuência do Administrador, assim como também se torna neste caso necessária uma convenção em separado com o Administrador e referente à parte a pagar dos preços de arrendamento fixados. (Vide também §3,e).
O arrendamento dos apartamentos será feito em regime de “pool”, ou seja que todas as receitas provenientes dos arrendamentos darão entrada na caixa comum dos
condóminos, como também todas as despesas que houver serão suportadas pelos mesmos. As receitas dos arrendamentos serão atribuídas a todos os proprietários, segundo a sua permilagem nos bens comuns, independentemente do arrendamento dos apartamentos respectivos. (Vide também §3,e).
(3) O Administrador – além das funções e das competências que lhe são atribuídas pelo Artº. 1436 do Código Civil e pelo instrumento da Constituição de Propriedade Horizontal – fica mais uma vez expressamente incumbido e autorizado a exercer as seguintes funções, as quais terá de executar por conta dá comunidade dos condóminos:
a. Administrar o conjunto;
b. Explorar ou dar em exploração as partes dos bens comuns adequadas para isso e fixar no caso de possibilidade de arrendamento a renda e a duração dos arrendamentos;
c. Arrendar os apartamentos a terceiros, durante os períodos nos quais estes não estiverem ocupados pelos seus proprietários, fixar os preços de arrendamento e de os cobrar por conta da comunidade dos condóminos;
d. Tomar todas as providências necessárias para a limpeza, a reparação e a boa conservação da propriedade comum, das demais instalações e dos apartamentos;
e. Proceder à contratação, demissão, controle, alteração dos contratos de trabalho do pessoal e demais empregados necessários ao bom funcionamento dos serviços nos edifícios e suas instalações;
f. Fixar os preços de utilização da piscina, dos vestiários e das instalações de chuveiros;
g. Encomendar o material necessário para a manutenção das instalações comuns;
h. Efetuar gastos a fim de promover os arrendamentos e para publicidade;
i. Mandar executar as reparações usuais, tanto nos edifícios coma nas instalações, bem como no mobiliário e no equipamento da propriedade comum e – tratando-se de reparações extraordinárias – tomar as medidas mais urgentes, informando ao mesmo tempo a comunidade dos condóminos ou, se for o caso, os proprietários individuais;
j. No caso de arrendamento de apartamentos, providenciar a renovação da roupa branca, do mobiliário, dos utensílios e das instalações.
(4) O administrador age por conta dos proprietários dos apartamentos e tem poderes também perante entidades, em especial tribunais e condóminos isolados, para representar o condomínio e os condóminos. Poderá delegar os seus poderes em terceiros, para a solução de assuntos isolados, mantida a sua responsabilidade própria.
(5) O Administrado é obrigado a agir em todas as acções no interesse do condomínio dos condóminos e de proteger os interesses económicos dele, segundo normas comerciais.
§3
Funções Especiais do Administrador
Em especial, são ainda funções do Adminstrador:
a) Cobrar os pagamentos a efectuar por cada um dos proprietários, segundo a Declaração de Constituição da Propriedade Horizontal,
b) Criar reservas adequadas para obras de reparação e conservação e depositá-las numa conta especial para este fim (Artº. 24 da Declaração de Constituição),
c) Concluir e outorgar os contratos de seguro mencionados no Artº. 19 da Declaração de Constituição,
d) Controlar e, se for necessário, impor os regulamentos internos e o cumprimento das obrigações impostas aos proprietários dos apartamentos pela Declaração de Constituição da Propriedade Horizontal,
e) Pagar os lucros líquidos resultantes do arrendamento de apartamentos aos proprietários dos apartamentos. O pagamento corresponderá às suas fracções de propriedade nos bens comuns. Xxxxx, o proprietário será debitado com a terça parte do preço do arrendamento, para os dias durante os quais o apartamento esteve ocupado pelo dono ou reservado para ele.
O Administrador fixará os preços de arrendamento em Outubro de cada ano, de acordo com as condições do mercado.
O pagamento e a apresentação de contas respeitantes ao arrendamento dos apartamentos serão feitos com referência ao último dia de cada ano. O Administrador poderá, no entanto, efectuar semestralmente pagamentos por conta das receitas recebidas.
O proprietário deverá levar ao conhecimento do Administrador, a tempo útil, sua pretensão à uso próprio.
A reserva respectiva para a época de Abril até Outubro inclusive deve ser comunicada até 30 de Novembro do ano anterior, inclusive e a pretensão à uso próprio para os meses de Novembro até Março, deve ser avisada até 30 de Junho de cada ano.
§4
Remuneração do Administrador
(1) Os gastos de todas as despesas de administração serão suportados pela comunidade dos condóminos.
Além disso o Administrador receberá uma remuneração mensal de Esc. 32.900$00 para o conjunto total, ou sejam Esc. 100$00 por unidade habitacional. Esta remuneração será paga no princípio de cada trimestre, conjuntamente com a contribuição para as despesas comuns.
(2) Além disso, o Administrador recebe 10% das receitas brutas obtidas do arrendamento dos apartamentos a terceiros, assim como da exploração, arrendamento ou uso das instalações comuns.
(3) Os condóminos não são solidariamente responsáveis pelo pagamento da remuneração do Administrador – com exceção do caso mencionado na alínea 7.
(4) As duas partes contratuais, isto é a Sociedade de Condóminos e o Administrador, têm o direito de exigir uma revisão da remuneração fixa do Administrador, segundo
§4, nº. 1, alínea 2, desde que a situação económica determinante em Portugal na época da celebração do contrato se tenha substancialmente alterada.
(5) Está incluída na remuneração segundo nº. 1 alínea 2 deste paragrafo, a participação do Administrador em um Assembleia dos Condóminos por ano; para cada participação suplementar, o Administrador receberá um pagamento adicional de Esc. 8.000$00.
(6) Havendo vários proprietários duma fracção, todos eles serão responsáveis solidariamente pela remuneração do Administrador.
(7) No caso da Sociedade de Condóminos retirar os poderes de representação concedidos por este contrato, antes do final do prazo e sem motivo importante, o Administrador terá direito aos pagamentos referidos nos nºs. 1º e 2º pelo tempo de duração deste contrato, sem obrigação de provar o prejuízo rela originado por esta
denúncia do mesmo. Neste caso, a responsabilidade caberá aos condóminos solidariamente.
§5
Composição e Pagamento da Contribuição Habitacional
(1) A Contribuição Habitacional (Capitulos II e V da Declaração de Constituição) será paga por trimestre. Ela é composta por cada vez 3/12 das despesas anuais de exploração e das reservas para reparações. Além da Contribuição Habitacional, todo o proprietário terá que pagar ao Administrador a parte da remuneração do Administrador que lhe couber.
(2) Assim, os pagamentos a serem efectuados pelos proprietários, nesta altura, calculam-se como segue:
a) Gastos anuais de exploração Esc.
b) Reservas anuais para reparações Esc.
c) Participação no pagamento da remuneração do Administrador, anualmente Esc. 1.200$00.
(1972: a) + b) + c) ca. Esc. 1.858$47)
§6
Compensação, Prestação de Contas, Plano Económico Provisório
(1) A Contribuição Habitacional paga não vencerá juros. Não é permitida a aplicação do direito de retenção, nem de compensação, contra o direito do Administrador à Contribuição Habitacional.
(2) A prestação de contas a ser apresentada pelo Administrador, o mais tardar três meses depois de findo o ano civil/comercial, a cada um dos proprietários dos apartamentos, será considerada como aceite, desde que não seja apresentada reclamação contra a mesma, por escrito, dentro de quatro semanas após o seu recebimento.
(3) O plano económico para o primeiro ano comercial, anexo à este contrato, é desde já aceite.
§7
Resoluçao Segundo Artº. 1.435, Nº. 1 Do Código Civil
A declarações feitas neste contrato fazem parte do conteúdo de uma resolução segundo o Artº. 1.435, nº.1 do Código Civil. Por intermédio desta resolução, o proprietário vota pela presente a favor dos termos dos parágrafos 1 até 6 deste contrato e autoriza o Administrador a receber em seu nome as votos dos restantes condóminos.
§8
Este contrato está sujeito à Legislação Portuguesa e fica convencionado o foro Comarca de Lisboa para o mesmo.
Hamburg, Albufeira, 4.6.72 (Assinatura)
ADMINISTRATION AGREEMENT
The signatory ..................................
signed on 4.6.72 with PLANURBANA TÉCNICA a letter of intent for a Purchase and Sale agreement for the apartment Albufeira, Xxxxxxx, Xxxxx X0, Xx. 13
In its capacity as a future owner under the Portuguese legislation - hereinafter referred to as the owner - the signatory agrees upon in its own name and as a future member of the community of condominium owners "Apartamentos Albufeira", with
ADMITUR, Administration of Tourist Apartments, Lda. Lisbon, Xxx Xxxx Xxxxxx, 00-0xx
- hereinafter referred to as Administrator, the following
Administration Agreement
§ 1
Duration of Contract and Report
(1) The Administrator has already been appointed by the Constitution of Horizontal Property. The owner accepts this nomination.
(2) The duration of this contract begins on 1 January 1972 and ends for the first time on 31 December 1973. Thereafter the contract is automatically extended for a further 2 years if it has not been terminated by a majority of ! of the owners of all apartments, with 6 months’ notice, in relation to the final term of the respective validity.
The Administrator may resign at any time, with 3 months’ notice.
(3) The Administrator may only be dismissed for important reasons, with a majority of ! of the owners of all apartments.
§2
Obligations and Rights of the Administration
(1) The Administration shall perform his duties on the basis of his own discretion and with the care of a prudent Administrator.
(2) It is agreed between the joint owners that the apartments be rented for tourist purposes, regardless of their own temporary use. It is already agreed to limit the owners’ use of the apartments to a maximum of eight weeks a year - unless other regulations are agreed by the owners' meeting.
The owner's own use throughout the year requires the consent of the Administration, and a separate agreement with the Administration related to the payments of the fixed rental prices. (See also §3, e).
The lease of the apartments will be done in a "pool", that is, that all the proceeds from the leases will be entered into the common account of the owners, and all expenses will be borne by them. Revenue from leases will be allocated to all owners, according to their permillage part in the common property, regardless of the lease of the respective apartments. (See also §3, e).
(3) The Administration - in addition to the functions and powers assigned to him by Art. 1436 of the Civil Code and by the instrument of the Constitution of Horizontal Property – is expressly entrusted and authorized to perform the following functions, which it executes on behalf of the community of condominium owners:
a) To manage the complex
b) To exploit or give into exploitation the parts of common property suitable for this and, if possible, to negotiate the rent and the duration of the leases;
c) Lease the apartments to third parties, during periods in which they are not occupied by their owners, set lease prices and collect them on behalf of the community of condominium owners;
d) Take all necessary measures for the cleaning, repair and good maintenance of common property, other premises and apartments;
e) Manage the hiring, dismissal, control, alteration of personnel work contracts and other employees necessary for the good functioning of the services in the buildings and their facilities;
f) Set prices for the use of the pool, locker rooms and showers;
g) To order the necessary material for the maintenance of the common facilities;
h) To make expenditures to promote rentals and advertising;
i) To have the usual repairs done both in buildings and on the premises, as well as in the furnishings and equipment of the common property, and - in the case of extraordinary repairs - take the most urgent measures, while informing the community of the condominium owners or, if necessary, the individual owners;
j) In the case of renting apartments, arrange the renewal of the bedlinen, furniture, utensils and facilities.
(4) The administration acts on behalf of the owners of the apartments and also has the authority to represent the condominium and the condominium owners powers to entities, in particular courts and individual condominium owners. It may delegate its powers to third parties, for solving isolated matters, maintaining its own responsibility.
(5) The Administration is obliged to act in all actions in the interests of condominium owners and to protect their economic interests, according to commercial rules.
§3
Special Administration Functions
In particular, the administration has following functions:
a) To charge the payments to be made by each of the owners, according to the Declaration of Constitution of Horizontal Property,
b) To create adequate reserves for repair and conservation works and to deposit them in a special account for this purpose (Article 24 of the Declaration of Constitution),
c) To conclude and grant the insurance contracts mentioned in Art. 19 of the Declaration of Constitution,
d) To Control and, if necessary, impose the internal regulations and the fulfillment of the obligations imposed to the owners of the apartments by the Declaration of Constitution of Horizontal Property,
e) Pay the net profits resulting from the rental of apartments to the owners of the apartments. The payment will correspond to owners’ fractions of property in the common property. In this, the owner will be debited with a third of the rental price, for the days during which the apartment was occupied by the owner or reserved for him.
The Administrator shall set the rental prices in October of each year, in accordance with market conditions.
Payment and presentation of accounts relating to the rental of apartments shall be made with reference to the last day of each year. The Administration may, however, make semi-annual payments on account of the revenues received.
The owner must inform the Administration, in a timely manner, of his or her own right to use it.
The respective reservation for the period from April to October inclusive must be communicated until November 30 of the previous year, and the claim to own use for the months of November to March must be notified by June 30 of each year.
§4
Remuneration of the Administration
(1) All administration expenses shall be borne by the condominium owners community.
In addition, the Administrator will receive a monthly remuneration of Esc. 32,900 $ 00 for the total complex, or Esc. 100 $ 00 per unit. This remuneration shall be paid at the beginning of each quarter, together with the contribution to the common expenses.
(2) In addition, the Administration receives 10% of the gross revenues obtained from the rental of the apartments to third parties, as well as from the operation, lease or use of the common premises.
(3) The owners are not jointly liable for the payment of the Administrator's remuneration - except for the case mentioned in item 7.
(4) The two contractual parties, i.e. the Owners and the Administration, have the right to require a review of the fixed remuneration of the Administration, according to §4, no. (1) (2), provided that the economic situation in Portugal at the time of conclusion of the contract has substantially changed.
(5) The remuneration includes according to Paragraph 2, item 1, the participation of the Administration in one Assembly of Owners per year; For each additional participation, the Administration will receive an additional payment of Esc. 8,000.00.
(6) If there are several owners of a fraction, all of them shall be jointly liable for the remuneration of the Administrator.
(7) In the event that the Owners' Association withdraws the powers of representation granted by this agreement, before the end of the term and for no important reason, the Administration shall be entitled to the payments referred to in nos. 1 and 2 for the duration of this contract, without obligation to prove the damage related to this complaint of the same. In this case, the joint owners will be jointly liable.
§5
Composition and Payment of Common Charge
(1) The Common Charge (Chapters II and V of the Declaration of Constitution) will be paid quarterly. It is made up of 3/12 of the annual operating expenses plus reserves for repairs. In addition to the Common Charge, every owner will have to pay the Administration its share of the administration’s remuneration.
(2) Thus, the payments to be made by the owners, at this point, are calculated as follows:
A) Annual operating expenses Esc.
B) Annual reserves for repairs Esc.
C) Participation in the payment of the Administrator's remuneration, annually Esc. 1,200
$ 00.
(1972: a) + b) + c) ca. Esc. 1,858 $ 47)
§6
Compensation, Accountability, Provisional Economic Plan
(1) The paid Common Charge shall not bear interest. It is not allowed to apply the right of retention, nor compensation, against the right of the Administration to the Common Charge.
(2) The accounts to be presented by the Administrator, no later than three months after the end of the calendar/commercial year, to each of the owners of the apartments, shall be considered as accepted, provided no claim is filed against it, in writing, within four weeks of receipt.
(3) The economic plan for the first trading year, annexed to this contract, is already accepted.
§7
Resolution According to Art. 1435, no. 1 Of the Civil Code
The statements made in this contract are part of the content of a resolution according to Art. 1.435, nº.1 of the Civil Code. Through this resolution, the owner hereby votes in favor of the terms of paragraphs 1 to 6 of this agreement and authorizes the Administrator to receive in his name the votes of the remaining joint owners.
§8
This contract is subject to the Portuguese Law and the District of Lisbon is hereby established for the same.
Hamburg Albufeira, 4.6.72
(Signature)