Corretagem - Efetiva intermediação na venda de imóvel - Aproximação das partes - Comprovação - Comissão devida - Apelação - Interposição antes do julgamento de embargos de declaração - Rejeição - Tempestividade - Desnecessidade de ratificação
Corretagem - Efetiva intermediação na venda de imóvel - Aproximação das partes - Comprovação - Comissão devida - Apelação - Interposição antes do julgamento de embargos de declaração - Rejeição - Tempestividade - Desnecessidade de ratificação
Ementa: Apelação. Interposição antes do julgamento de embargos de declaração. Rejeição. Tempestividade. Desnecessidade de ratificação. Contrato de corretagem. Efetiva intermediação na venda de imóvel. Aproximação das partes. Comprovação. Comissão devida.
- Não é intempestiva e não precisa ser ratificada a apelação interposta antes do julgamento de embargos de declaração opostos pela parte contrária, especialmente se estes forem rejeitados.
- Comprovada a intermediação na venda de imóvel, com a aproximação das partes pela corretora, é devido o pagamento da comissão ajustada.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.035322-0/001 -
Comarca de Belo Horizonte - Apelante: BHZ Planejamentos e Venda de Imóveis Ltda. - Apelantes adesivos: ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e outro, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ - Apelados: BHZ Planejamentos e Venda de Imóveis Ltda., ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e outro, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ - Relator: DES. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇
Acórdão
Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em REJEITAR PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO PRINCIPAL, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL E JULGAR PREJUDICADO O EXAME DO RECURSO ADESIVO.
Belo Horizonte, 4 de abril de 2013. - ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ - Relator.
Notas taquigráficas
DES. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ - ▇▇▇▇▇-se de ação proposta por BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda. contra ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e sua esposa ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ visando ao recebimento da quantia de R$ 24.840,00 (vinte e quatro mil oitocentos e quarenta reais), referente à comissão que alega ter direito em razão da alienação do imóvel “situado na Rua Herculano de Freitas, nº 1.384, apto. 201, ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇, nesta Capital”, de propriedade dos réus.
A sentença prolatada julgou improcedente o pedido inicial e, por consequência, condenou a autora “ao paga-
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mento das custas processuais e honorários advocatícios”, estes arbitrados “em R$ 800,00”.
Os embargos de declaração opostos pelos réus foram rejeitados.
Não se conformando, BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda. interpôs recurso de apelação afirmando que “intermediou a venda do imóvel dos apelados, e o fez com autorização dos réus; porém nada recebeu de comissão pelo serviço prestado”.
Acrescenta que “os documentos de f. 24/25, 61/90 comprovam que a corretagem foi eficazmente desempe- nhada”, “fato este, aliás, reconhecido pela sentença”.
Destaca que, em seu depoimento, “▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇, compradora do imóvel”, “reconhece que a aproximação e a apresentação do imóvel se deveram ao recorrente”.
Garante que “com certeza é possível perceber que houve autorização dos apelados, pois, não fosse isso”, “não teria apresentado o imóvel a outros clientes nem teria feito publicar anúncios de oferta em jornal de grande circulação local (f. 66/90), sem contar os vários contatos telefônicos que manteve com os apelados à época dos fatos (f. 61/63) no sentido de agendar visitas e apresentar propostas de compra”.
Ao final, a autora pugna pelo provimento do recurso, julgando-se procedente o pedido inicial.
Em contrarrazões, ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ suscitam preliminar de não conhecimento do recurso principal, afirmando ser ele intempestivo. No mérito, batem-se pela manutenção da sentença.
Parcialmente irresignados, ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ interpuseram recurso adesivo alegando que o valor dos honorários sucumbenciais “afigura-se ínfimo diante da complexidade da demanda e do trabalho realizado por seus patronos”. Ao final, os réus pleiteiam a majoração dos hono- rários de sucumbência e que eles sejam “arbitrados em
consonância com o previsto no art. 20, § 3º do CPC”.
Em contrarrazões, BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda. requer o não provimento do recurso adesivo. Examinando os autos, constato que efetivamente a autora interpôs o recurso principal antes de serem julgados
os embargos de declaração ofertados pelos réus.
Esse fato, por si só, não torna o recurso inadmis- sível, conforme entendimento tranquilo dos Tribunais:
Não se tem por extemporânea a apelação interposta antes do julgamento dos declaratórios apresentados pela parte contrária (STJ, Quarta Turma, REsp 280247/RJ, Rel. Min. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇, j. em 19.02.2002, publ. no DJ de 26.08.2002, p. 226).
É tempestiva a apelação interposta antes do julgamento dos embargos de declaração (ac. un. da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça deste Estado na Apelação Cível nº 1.0133.04.018399-7/001, Rel. Des. ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇, publ. no DJMG em 16.2.2009).
Uma vez que o direito de recorrer é potestativo e os apelantes poderiam, inclusive, desistir dos embargos de decla- ração, não se deve considerar intempestivo o recurso de apelação, ao fundamento de que foi aviado antes de deci- didos os embargos declaratórios (ac. un. da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça deste Estado na Apelação Cível nº 1.0620.05.015413-2/002, Rel. Des. ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇, publ. no DJMG em 10.12.2008).
Anoto, por fim, que os referidos embargos de decla- ração foram rejeitados e, portanto, não trouxeram qual- quer alteração à sentença, o que tornou dispensável a ratificação da apelação já apresentada pela autora.
Rejeito, portanto, a preliminar de não conhecimento do recurso principal.
TJMG - Jurisprudência Cível
DES. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ - De acordo com o Relator.
DES. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ - De acordo com o Relator.
DES. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ - ▇▇▇ isso e por estarem presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.
Ensina ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ que o contrato de corre- tagem
é a convenção pela qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, imprescindível para que haja impar- cialidade na intermediação, se obriga, mediante remune- ração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração de contrato (CC, art. 722) (▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. Curso de direito civil brasileiro. 18. ed. Editora Saraiva, v. 3, p. 395).
O referido contrato, segundo a mesma civilista, é consensual “por completar-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não há forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade, podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por testemunhas” (▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. Curso de direito civil brasileiro. 18. ed. Editora Saraiva, v. 3, p. 396).
No caso em exame, a autora, ora apelante prin- cipal, sustenta que, contratada verbalmente pelos réus, intermediou a venda do imóvel discriminado nos autos, o que, entretanto, é negado por estes.
As provas colhidas, contudo, apontam para a exis- tência do contrato de corretagem e pela participação da BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda. na efeti- vação da venda.
O contrato de corretagem restou devidamente comprovado pela prova documental produzida nos autos, que demonstra ter a autora levado ao imóvel dos reque- ridos para visitação alguns possíveis compradores (cf.
f. 24/25), bem como efetuado a publicação de anúncios
em jornal de circulação local no período de 14 de abril a 12 de outubro de 2007 (cf. f. 65/90).
Restou igualmente comprovado que a transação se ultimou com a efetiva intermediação da autora.
O depoimento transcrito às f. 117/117, prestado por ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇, compradora do imóvel, é esclarecedor:
Que a depoente comprou o imóvel em que reside em novembro de 2007; que a depoente procurava imóvel para adquirir e fez contato com algumas corretoras, dentre estas, a autora; que o primeiro contato tinha por finali- dade informar-se sobre a venda de um outro imóvel, na rua ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇; que a corretora que atendeu a depoente ofereceu outros, dentre os quais o imóvel que a depoente veio a adquirir; que, em razão do preço oferecido, na época, a depoente não continuou as tratativas com a corretora em questão e procurou imóvel que a atendesse; que a depoente residia nas imediações do imóvel que veio a comprar e costu- mava ir à pé para o trabalho; que no trajeto passava diante do prédio de que faz parte o imóvel da rua Herculano de Freitas; que em outubro de 2007 chamou a atenção da depoente uma placa de ‘Vende-se’ na parede de frente do prédio, logo abaixo da janela do imóvel em questão; que a depoente ligou para o número de celular que a placa informava; que o tele- fonema dado pela depoente foi respondido pelo primeiro réu, ▇▇▇▇▇▇▇▇, aqui presente e que ora a depoente reco- nhece na qualidade de ex-proprietário e pessoa que vendeu o imóvel à depoente; que, em seguida, a depoente marcou com ▇▇▇▇▇▇▇▇ uma visita ao imóvel, no qual os réus ainda moravam; que, ao entrar no imóvel, a depoente reconheceu-o como aquele que já tinha visitado antes, tendo combinado com o primeiro réu que, posteriormente, faria uma proposta de aquisição do bem; que posteriormente a depoente fez ao autor uma proposta para a aquisição do bem, proposta essa que foi aceita; que o resultado da aceitação da proposta da depoente foi a aquisição do imóvel em questão; que em nenhum momento do processo de aquisição do imóvel houve a interferência da empresa autora. [...] que o documento de
f. 24, em sua segunda parte e abaixo da data ‘Belo Horizonte,
17.04.2007’ contém uma assinatura da lavra da depoente; que a depoente visitou o imóvel que adquiriu três vezes; que na primeira vez a visita foi acompanhada por corretor da autora; que nas outras duas vezes a depoente foi sozinha ao imóvel; que a depoente não se recorda da pessoa do repre- sentante legal da autora aqui presente, quando da primeira visita ao imóvel; que a depoente não se recorda de quantas pessoas a acompanharam ao imóvel quando da primeira visita; que a depoente comprou o imóvel por R$ 310.500,00, preço acima do que inicialmente pretendia pagar. [...] que as duas outras visitas feitas pela depoente ao imóvel foram em dias diferentes, uma durante o dia e outra à noite; que entre uma visita e outra houve o espaço de mais ou menos dois dias; que não havia placa indicativa de ‘Vende-se’ quando da primeira visita da depoente ao imóvel; que o conteúdo da placa aposta na parte externa do imóvel e que chamou a atenção da depoente continha: ‘Vende-se - e o número de um telefone’; que nas duas visitas feitas pela depoente posteriormente foi a depoente atendida sempre pelo primeiro réu; que relativamente à pessoa da segunda ré a depoente se recorda dela quando da primeira visita com a corretora e posteriormente quando da assinatura do contrato de compra e venda; que não fez comentário qualquer com o réu quanto ao fato de já ter estado anteriormente no imóvel.
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Por esse depoimento restou claro que, aos 17 de abril de 2007, ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ visitou o imóvel acompanhada por corretor da autora BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda. (cf. declaração de visita, à f. 24) e que o adquiriu em novembro do mesmo ano.
Assim, como bem observou o culto Juiz senten- ciante, “a autora realizou, de fato, a primeira aproxi- mação entre os réus e ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇, compradora do imóvel” (cf. f. 129).
Consequentemente, por existir contrato de corre- tagem e por ter havido a alegada aproximação entre as partes, tem a recorrente direito à comissão postulada na exordial.
O fato de a negociação de compra e venda do imóvel ter-se concretizado aproximadamente sete meses depois da primeira visita da compradora não afasta o direito pleiteado na inicial, tendo em vista o que preceitua o artigo 727 do Código Civil, que transcrevo:
Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos traba- lhos do corretor.
Comprovada a intermediação na venda de imóvel, com a aproximação das partes, é devido o pagamento da comissão ajustada.
Nesse sentido:
Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem-sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. - Se, após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos traba- lhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida (STJ - Terceira Turma, REsp 1072397/RS, Rel.ª Ministra ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇, j. em 15.09.2009, publ. no DJe de 09.10.2009).
Consequentemente, devida é a comissão reclamada. O contrato de corretagem foi firmado verbal- mente pelas partes e não há, nos autos, comprovação do
percentual pactuado a título de comissão.
Segundo tabela acostada às f. 23, o valor da comissão, em se tratando de venda de imóvel urbano, que é o caso destes autos, varia entre 6% a 8%.
Na espécie, deve ser aplicado o percentual mínimo de 6% (seis por cento), à falta de comprovação em sentido diverso.
Portanto, a quantia devida é de R$ 18.630,00 (dezoito mil seiscentos e trinta reais), correspondente a 6% (seis por cento) do valor atribuído ao imóvel
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(R$ 310.500,00) por ocasião de sua aquisição, como se vê no verso do documento anexado à f. 26.
Essa quantia deve ser atualizada monetariamente, com base nos índices divulgados pela Corregedoria Geral de Justiça deste Estado e a partir de 13 de novembro de 2007, data em que foi firmada a compra e venda (cf. verso das f. 26), da qual resultou o direito ao recebimento da comissão.
Essa quantia deve ser, ainda, acrescida dos juros moratórios de 1% (um por cento), a partir da citação.
Por consequência, fica prejudicado o exame do recurso adesivo, ofertado pelos réus ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇.
Com essas considerações: 1º) dou parcial provi- mento à apelação principal para, julgando em parte procedente o pedido inicial, condenar ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ a pagar à autora BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda., a título de comissão, a quantia de R$ 18.630,00 (dezoito mil, seis- centos e trinta reais), a ser atualizada monetariamente, a partir de 13 de novembro de 2007 e com base nos índices divulgados pela Corregedoria Geral de Justiça deste Estado, e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento), a partir da citação; e 2º) julgo prejudicado o exame do recurso adesivo.
Por ter havido sucumbência recíproca, condeno ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ a pagar 75% (setenta e cinco por cento) das custas processuais, inclusive as recursais, e BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda. a pagar os 25% (vinte e cinco por cento) restantes.
Por igual razão, condeno BHZ - Planejamento e Vendas de Imóveis Ltda. a pagar os honorários dos advo- gados dos réus, que fixo em R$ 600,00 (seiscentos reais) e condeno os ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ a pagar os honorários dos advogados da autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a serem compensados.
DES. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ - De acordo com o Relator.
DES. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ - De acordo com o Relator.
Súmula - REJEITARAM PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO PRINCIPAL, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL E JULGARAM PREJUDICADO O EXAME DO RECURSO ADESIVO.