INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de Direito, de um lado como promitente vendedora,

PROMITENTE VENDEDORA:

1. SE PESSOA JURÍDICA [razão social da empresa], sociedade inscrita no CNPJ/MF sob o n.º [=], com sede na Rua/Avenida [=], Centro, CEP: [=], cidade de [=], estado [=], neste ato devidamente representado na forma do seu contrato social pelo administrador [inserir nome], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG de nº [=], CPF nº [=], com endereço residencial na na Rua/Avenida [=], Centro, CEP: [=], cidade de [=], estado [=], de e-mail [=] e número de telefone [=]. OU,

2. SE PESSOA FÍSICA [inserir nome], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG de nº [=], CPF nº [=], com endereço residencial na na Rua/Avenida [=], Centro, CEP: [=], cidade de [=], estado [=], de e-mail [=] e número de telefone [=].

, doravante denominada simplesmente como VENDEDORA e, de outro lado,

PROMITENTE COMPRADORA:

3. SE PESSOA JURÍDICA [razão social da empresa], sociedade inscrita no CNPJ/MF sob o n.º [=], com sede na Rua/Avenida [=], Centro, CEP: [=], cidade de [=], estado [=], neste ato devidamente representado na forma do seu contrato social pelo administrador [inserir nome], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG de nº [=], CPF nº [=], com endereço residencial na na Rua/Avenida [=], Centro, CEP: [=], cidade de [=], estado [=], de e-mail [=] e número de telefone [=].

4. SE PESSOA FÍSICA [inserir nome], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG de nº [=], CPF nº [=], com endereço residencial na na Rua/Avenida [=], Centro, CEP: [=], cidade de [=], estado [=], de e-mail [=] e número de telefone [=].

, doravante designados simplesmente COMPRADORES, tendo entre si justo e contratado o seguinte:

CONSIDERANDO QUE:

1. a COMPRADORA tem interesse em adquirir o Imóvel abaixo descrito, e a VENDEDORA tem interesse em vendê-lo, observados os termos e condições estabelecidos no presente instrumento particular de compromisso de venda e compra; e,

2. a VENDEDORA, na presente data, é proprietária do Imóvel, e que o presente compromisso de venda e compra tem por objeto a venda e compra deste.

As partes acima nomeadas e qualificadas (“Partes”, e “Parte”, quando individualmente) resolvem celebrar o presente Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel (“Contrato”), o qual será integralmente regido pelas cláusulas, condições e estipulações adiante estabelecidas, que mutuamente aceitam e se obrigam a cumprir, a saber:

1. OBJETO

1. O objeto do presente instrumento consiste no compromisso para venda e compra de imóvel, no qual a VENDEDORA, sendo legítima proprietária e possuidora, promete vender, transmitindo posse, propriedade e outorgando a competente Escritura Definitiva, ou documento equivalente, do imóvel a seguir descrito e caracterizado e, por sua vez, os COMPRADORES, prometem comprar referido bem, pagando o preço aqui convencionado, nos termos e condições deste pacto.

2. DO IMÓVEL

1. [descrever o imóvel em riqueza de detalhes].

3. PREÇO

1. O preço total, certo e ajustado, que os COMPRADORES pagarão à VENDEDORA é de R$ [inserir valor em números] ([inserir valor por escrito]), da seguinte forma:

1. Sinal: R$ [inserir valor em números] ([inserir valor por escrito]), neste ato, como sinal e princípio de pagamento, em moeda corrente, dando a VENDEDORA plena, geral e irrevogável quitação.

2. Parcelamento: R$ [inserir valor em números] ([inserir valor por escrito]), em [=] ([quantidade de parcelas por escrito]) parcelas, nas seguintes datas e valores fixos: [confirmar a necessidade dessa cláusula].

2. O presente Contrato é celebrado em caráter “ad mensuram”. Em havendo divergência na medição da área total do Imóvel para menor, o valor da parcela constante dessa Cláusula 2ª será reduzido proporcionalmente, obedecendo-se a razão do valor unitário do metro quadrado estabelecido na Cláusula 3.1, acima. [confirmar a necessidade dessa cláusula].

1. Para que não haja dúvida, caso se verifique que o valor pago pela COMPRADORA é superior ao preço total do Imóvel, a VENDEDORA será obrigada a restituir à COMPRADORA o valor pago em excesso, corrigido “pro rata die” desde a data do efetivo pagamento, pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), fornecido pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx.

3. Quando realizados por transferência bancária, os pagamentos deverão se dar mediante depósito para Banco [indicar o banco], Agência: [indicar a agência], Conta Corrente: [indicar a conta corrente], [indicar o titular], não ocorrendo o pagamento de alguma das parcelas, por qualquer motivo, a VENDEDORA poderá promover a cobrança do saldo devedor, acrescido dos encargos previstos na Cláusula 8 abaixo.

4. TRANSFERÊNCIA DA POSSE

1. A posse direta do imóvel será transmitida aos COMPRADORES na data do pagamento da parcela prevista na cláusula “3.b.i” acima, quando será lavrada a competente Escritura Pública de Venda e Compra com a instituição de Garantia Hipotecária sobre o imóvel, em relação ao saldo devedor, comprometendo-se a VENDEDORA a, no prazo de 30 (trinta) dias, retirar a averbação da garantia locatícia incidente sobre o imóvel, providenciando a baixa necessária perante o respectivo Cartório de Registro de Imóveis competente. [confirmar a necessidade dessa cláusula].

2. A partir do recebimento da documentação elencada na cláusula “7” abaixo, e caso não haja apontamentos ou restrições à continuidade do negócio, os COMPRADORES poderão antecipar a data prevista para o pagamento da parcela descrita na cláusula “3.b.i” acima, mediante a lavratura da Escritura Pública de Venda e Compra com a instituição de Garantia Hipotecária e recebimento da posse, devendo comunicar a VENDEDORA com antecedência de 72 (setenta e duas) horas, para comparecimento. [confirmar a necessidade dessa cláusula].

3. Os COMPRADORES, a partir da transmissão da posse direta, obrigam-se a providenciar, no prazo máximo e impreterível de 30 (trinta) dias, a mudança da titularidade junto às autoridades competentes, referente a tributos, tarifas, contribuições e quaisquer outras despesas ou encargos que incidam sobre o imóvel, sob pena de reembolsar a VENDEDORA por sua inércia, com o acréscimo de multa de 100% (cem por cento) do valor que porventura vier a ser dela cobrado indevidamente. [confirmar a necessidade dessa cláusula].

4. Caso a VENDEDORA não desocupe o imóvel na data prevista na cláusula 4 acima, haverá a incidência de multa diária equivalente a 0,066% calculados sobre o preço total ajustado neste instrumento, por dia de atraso, limitada a 10% (dez por cento), sujeitando-se às medidas judiciais cabíveis e à caracterização de esbulho possessório, que autorizará os COMPRADORES a se socorrerem de todos os meios necessários à obtenção da posse.

5. TRIBUTOS E DESPESAS

1. Convencionam as partes que todos os impostos, taxas, contribuições de melhorias, condomínios, tarifas (incluindo gás, água, energia e correlatas), que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel objeto do presente, são de inteira responsabilidade da VENDEDORA até a imissão dos COMPRADORES na posse.

6. DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATIBILIDADE

1. O presente instrumento é celebrado em caráter IRREVOGÁVEL e IRRETRATÁVEL, ressalvadas as hipóteses de inadimplemento e de problemas na documentação abaixo relacionada, renunciando as partes à faculdade de arrependimento concedida pelo artigo 420 do Código Civil Brasileiro, e assim, extensivo e obrigatório aos seus herdeiros e sucessores.

7. DOCUMENTAÇÃO

1. A VENDEDORA se obriga, às suas expensas, a entregar aos COMPRADORES os documentos abaixo relacionados, referentes à situação do imóvel, bem como os relativos à suas pessoas envolvidas, em até 15 (quinze) dias úteis a contar desta data, prorrogáveis por mais 15 dias úteis se houver atraso decorrente de culpa de terceiros.

1. Do Imóvel:

1. Certidões de propriedade com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente (matrículas), adequada para transmissão da propriedade, com a baixa da garantia locatícia averbada;

2. Certidões negativas de tributos municipais – I.P.T.U.;

3. Cópia da última conta de consumo de luz, gás e água (se houver a prestação do serviço); e

4. Declaração de inexistência débito de contribuições a ser emitida pelo síndico do Condomínio, juntamente com o comprovante de sua eleição.

2. VENDEDORA e de seus sócios:

1. Certidões dos Cartórios de Protestos (período: últimos 5 anos);

2. Certidões negativas dos Cartórios dos Distribuidores dos Feitos Cíveis e Criminais da Justiça Federal em São Paulo (período: últimos 10 anos);

3. Certidão atualizada dos Distribuidores Cíveis para a Falência e Recuperações;

4. Certidões expedidas no âmbito Federal, Juizado Especial Federal, Execuções Fiscais Federais e FGTS;

5. Certidão do distribuidor de reclamações da Justiça do Trabalho (TRT2);

6. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – CNDT;

7. Certidão dos distribuidores de ações Cíveis, Família e Executivos Fiscais, municipais e estaduais (período: últimos 10 anos);

8. Certidão Conjunta de débitos de Tributos Federais e Dívida Ativa da União;

9. Certidão de regularidade do FGTS;

10. Cópias do CNPJ/MF e Contrato Social e alterações;

11. Cópia da cédula de identidade e do C.P.F.;

12. Cópia do comprovante de Estado Civil atualizado; e

13. Comprovante de residência atual.

2. As certidões elencadas no rol acima deverão:

1. Ser expedidas na comarca de localização do imóvel e na comarca da sede da VENDEDORA e da residência de seus sócios;

2. Ter a correta grafia dos nomes e números de documentos nas certidões, sob pena de devolução de toda documentação para regularização; e

3. Ser expedidas com período inferior a 30 (trinta) dias a contar da assinatura do presente instrumento.

3. Caso a documentação aponte ou demonstre quaisquer vícios ou irregularidades de ordem jurídica que impeçam a realização do negócio, ou que, de qualquer forma demonstrem a existência de ônus sobre o imóvel, sendo estes impossíveis de serem sanados, o negócio poderá ser desfeito, rescindindo-se este contrato de pleno direito, devendo nesse caso, ser devolvido pela VENDEDORA, todos os valores pagos pelos COMPRADORES, no prazo de 05 (cinco) dias úteis contados do recebimento da notificação por eles encaminhada, voltando as partes ao status quo ante, sem que haja qualquer penalidade às partes;

4. Todas as certidões que se apresentarem positivas deverão ser acompanhadas de documentos ou certidões esclarecedoras de objeto e pé ou de provas hábeis de quitação, demonstrando-se, desta forma, a inexistência de quaisquer óbices à perfeição e segurança do negócio ora pactuado.

5. As despesas decorrentes do presente negócio de venda e compra, tais como impostos e taxas, ITBI e emolumentos cartorários serão da exclusiva responsabilidade dos COMPRADORES.

8. INADIMPLÊNCIA

1. Caso os COMPRADORES deixem de efetuar qualquer pagamento estabelecido na cláusula “3.b” supra, estarão constituídos em mora a partir do vencimento da obrigação, ficando sujeitos ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor inadimplido, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, sendo que, se o atraso superar o prazo de 30 (trinta) dias, ficará configurada hipótese de rescisão contratual por meio de competente notificação extrajudicial.

2. Caso a VENDEDORA não compareça ou se recuse a assinar a documentação necessária à assinatura da Escritura Pública de Venda e Compra com pacto de Hipoteca em Tabelionato a ser indicado pelos COMPRADORES, dentro do prazo estabelecido na cláusula “3.b.i” supra, estarão constituídos em mora a partir do vencimento da obrigação, ficando sujeitos ao pagamento de multa de 2,5% (dois por cento) sobre o valor do contrato, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, pro rata die, sendo que, se o atraso superar o prazo de 15 (quinze) dias, ficará configurada hipótese de rescisão contratual por meio de competente notificação extrajudicial.

9. RESCISÃO

1. Verificada a rescisão, por inadimplência dos COMPRADORES, caberá a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato atualizado pelo índice do IPCA/IBGE, a título de perdas e danos pré-fixados, a ser exigida mediante notificação extrajudicial supramencionado na cláusula “8” acima.

2. Verificada a rescisão por negativa da VENDEDORA, esta devolverá os valores já pagos pelos COMPRADORES, com juros de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária pelo índice do IPCA/IBGE, acrescidos de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato atualizado pelo índice do IPCA/IBGE, no prazo de 15 (quinze) dias, a ser exigida mediante notificação extrajudicial.

10. CONDIÇÕES CONTRATADAS

1. As condições pactuadas neste instrumento deverão ser cumpridas tal como redigidas, consignando-se que qualquer omissão ou tolerância de qualquer das partes em exigir o cumprimento das obrigações ou o exercício de direitos ora convencionados, tal o será por mera liberalidade não constituindo nenhuma espécie de modificação das condições ora contratadas, nem renúncia de direitos, os quais poderão ser exercidos a qualquer tempo pelo seu titular.

11. DECLARACÕES

1. A VENDEDORA declara, sob as penas da lei civil e penal, que:

1. O imóvel objeto do presente, encontra-se livre e desembaraçado de qualquer ônus real, dúvidas, dívidas, hipotecas, não estando alienado, vinculado ou retido anteriormente, nem que figure eles como devedores e grave a aludida propriedade, ressalvada a garantia locatícia já averbada na matrícula do Imóvel, cuja baixa será providenciada pela VENDEDORA, nos termos acordados; [confirmar a necessidade dessa cláusula].

2. Que não existem contra si, quaisquer ações ou apontamentos que possam atingir o imóvel objeto da presente transação e comprometer o presente contrato, uma vez que nos termos do artigo 54 da lei 13.097 de 2015 e da súmula 375 do C.STJ não existem averbações ou registros na matrícula do imóvel objeto deste contrato, bem como não se encontram em estado de insolvência, tão pouco o presente negócio tem a capacidade de torna-los insolventes, diante de seu declarado patrimônio; [confirmar a necessidade dessa cláusula].

1. Não estão incursos nas restrições das Leis Previdenciárias, em virtude de não ser empregadores e nem produtores rurais; [confirmar a necessidade dessa cláusula].

2. Ademais, ambas as partes declaram ter lido e analisado o presente instrumento, tendo-o compreendido em todos os seus termos cláusulas e condições, declarando também, que as informações ora prestadas, bem como os documentos apresentados, retratam a mais plena veracidade e indicam a boa fé dos envolvidos.

3. A VENDEDORA declara que o imóvel será entregue no estado geral que se encontra, e os COMPRADORES declaram que já vistoriaram o imóvel, tendo conhecimento de seu estado. [confirmar a necessidade dessa cláusula].

12. REQUERIMENTO E AUTORIZAÇÃO

1. As partes, desde já, requerem e autorizam o Sr. Oficial de Registro de Imóveis competente, a proceder todas as averbações, cancelamentos, registros e demais atos necessários para o perfeito registro do presente instrumento, cujo custo será arcado pela parte interessada no ato.

13. DA PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS

1. As Partes se comprometem a garantir a todas as informações para a execução e cumprimento de quaisquer das obrigações decorrentes do presente contrato, o tratamento e proteção contra a divulgação a terceiros, e desde logo se obrigam a:

1. Manter no mais absoluto sigilo todas as informações recebidas da parte contrária, garantindo, inclusive, o cumprimento das legislações vigentes, tal como, mas não se limitando, à Lei nº. 13.709/2018;

2. Limitar a divulgação de quaisquer das informações recebidas estritamente a colaboradores, ou a prestadores de serviço a qualquer título, que no desenvolvimento de suas atividades tenham a real necessidade de conhecê-las;

3. Instruir devidamente as pessoas responsáveis quanto ao tratamento das informações que tiver acesso, conforme seu nível de confidencialidade;

4. Utilizar quaisquer informações exclusivamente para a finalidade para a qual lhe foram transmitidas.

5. Adequar os tratamentos dos dados pessoais à uma base legal própria, conforme exigência da Lei nº. 13.709/2018;

2. As Partes comprometem-se, ainda, a seguir regras de privacidade, proteção de dados, confidencialidade ou requisitos de segurança de informações, em conformidade com as melhores práticas e a legislação aplicável, com o objetivo de garantir a confidencialidade e o uso adequado dos Dados Pessoais e a sua não divulgação.

3. Se o titular dos dados, a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), ou terceiro solicitarem informações para uma parte relativas ao tratamento de Dados Pessoais, esta deverá submeter o pedido para conhecimento e eventuais providências da outra parte, não podendo, sem instruções prévias transferir ou, de qualquer outra forma, compartilhar o acesso aos Dados Pessoais ou a quaisquer outras informações a qualquer terceiro.

4. Na hipótese de uma violação de Dados Pessoais tratados em razão do contrato, a parte deverá informar a outra, por escrito em prazo não superior a 24 (vinte e quatro) horas a contar do momento em que tomou ciência da violação. As informações a serem disponibilizadas incluirão: (i) descrição da natureza da violação dos Dados Pessoais, incluindo as categorias e o número aproximado de titulares de dados implicados, bem como as categorias e o número aproximado de registros de dados implicados; (ii) descrição das prováveis consequências ou das consequências já concretizadas da violação dos Dados Pessoais; e (iii) descrição das medidas adotadas ou propostas para reparar a violação dos Dados Pessoais e mitigar os possíveis efeitos adversos.

5. Sendo uma parte considerada responsável pela violação da lei, esta indenizará a outra parte, respondendo pelos danos, prejuízos, custos e despesas, incluindo, mas não se limitando, aos honorários advocatícios, multas e penalidades, ou custos relativos a demandas que surgirem em razão do não cumprimento das obrigações, estabelecidas no contexto do Contrato.

14. DISPOSIÇÕES FINAIS

1. Quanto às comunicações, avisos e notificações previstas neste contrato, convencionam as partes que as mesmas poderão ser realizadas por meio de Carta com Aviso de Recebimento (AR), Telegrama, Fax, Email, Carta Registrada, Protocolada pela Parte, ou, ainda, por Notificação Judicial ou Extrajudicial pelo Cartório de Títulos e Documentos.

2. A VENDEDORA e seus sócios respondem solidariamente pelas obrigações assumidas no presente Contrato, constituindo-se, reciprocamente, na forma da legislação civil em vigor, procuradores um do outro para receber cartas, notificações, interpelações, citações, ou qualquer outra comunicação, seja na esfera extrajudicial ou judicial.

15. FORO

1. Fica eleito o Foro de situação do imóvel, para dirimir quaisquer dúvidas decorrentes deste compromisso, com expressa renúncia de qualquer outro por mais privilegiado que seja ou venha a ser.

E, assim, por estarem justas e contratadas, as partes firmam o presente instrumento, em 02 (duas) vias de igual teor e valor, fazendo-o conjuntamente, com duas testemunhas instrumentárias e presenciais, para todos os fins e efeitos de direito.

[cidade-estado], [data].

PELA COMPRADORA:

________________________________________________________

COMPRADORA

Por: [nome do representante legal – se PJ]

CPF: [CPF do representante legal – se PJ]

PELA VENDEDORA:

_________________________________________________________

VENDEDORA

Por: [nome do representante legal – se PJ]

CPF: [CPF do representante legal – se PJ]

Testemunhas:

1. _________________________________ 2. ______________________________

Nome: Nome:

RG: RG:

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